PDF-Version - Berliner Mieterverein e.V.

Mie ter verein.
Wer beispiels -
weise ein Haustier
mit in die
neue Wohnung
bringen will, sollte
prüfen lassen,
ob das Ver bot der
Tierhaltung wirksam
verein bart
wurde. Doch
wer will schon
den Vermieter
gleich zu Anfang
dadurch verärgern,
dass er den Mietvertrag
misstrauisch
studiert? Je teurer
die Wohnung, desto
eher wird es aber
möglich sein, dass man den Vertrag
mit nach Hause nehmen und in Ruhe
prüfen kann.
Gibt es dagegen viele Interessenten,
bringt einen die zeitaufwändi ge
Überprüfung in die Bredouille. Zumindest
sollte man un ter allen Umständen
das Vertragsformular von
vorne bis hinten durchlesen und verstehen,
rät Friedrichs: „Dabei sollte
man im Zweifelsfall davon ausgehen,
dass sämtliche Regelungen
wirksam sind.“
Komplizierter wird das Ganze dadurch,
dass individuellen Vereinbarungen
fast keine Grenzen gesetzt
sind. Man kann beispielsweise vertraglich
festhalten, dass der Mieter
einmal pro Woche das Auto des
Vermieters waschen muss. Als vorformulierte
Vertragsbedingung in
den Allgemeinen Geschäftsbedingungen
(AGB) wäre das nicht zulässig,
als eine zwischen den Parteien
ausgehandelte Regelung dagegen
sehr wohl.
„Sofern eine Individualvereinbarung
nicht sittenwidrig ist oder gegen das
Gesetz verstößt, ist sie bindend“, erklärt
Maciejewski. Stärker als auf
die Formularklauseln sollte man da -
her sein Augenmerk auf Son dervereinbarungen
richten, empfiehlt
Rechtsanwalt Fal ko Kalisch. Zwar
hat man als Bewerber in der Regel
keine Wahl – entweder man unter -
schreibt oder man bekommt die
Woh nung eben nicht. „Aber Individualvereinbarun
gen können für den
MieterMagazin 6/2011
Im Zwei -
f els fall müssen
Sie davon
ausgehen, dass das,
was Sie unterschrieben haben,
rechtlich seine Gültigkeit hat
Mieter sehr unangenehm sein, da
sollte man sich schon überlegen, ob
man die Wohnung wirklich anmieten
will“, meint der Anwalt. Zu prüfen
ist allerdings, ob es sich überhaupt
um eine Individualvereinbarung
handelt. Die Abgrenzung ist
schwierig. „Früher waren das hauptsächlich
handschriftlich eingefügte
Passagen, heute ist das kein hinreichendes
Indiz mehr“, erklärt er.
Bis an die grenze –
oder darüber hinaus
In der Regel gibt der Vermieter das
Vertragsformular vor, Mieter ha ben
nur selten ein Mitspracherecht, welcher
Vordruck verwendet wird.
Doch wo sind die Unterschiede?
Vereinfacht gesagt sind die Formularverträge
der Hausbesitzerverbände
vermieterfreundlicher. Sie sind
dicht bis an die erlaubte Grenze mieterfeindlich
gestaltet – oder gehen
so gar noch darüber hinaus. Bestes
Bei spiel: die Kleinreparaturklausel,
durch die der Mieter bis zu einer bestimmten
Hö he an notwendigen Reparaturen
beteiligt wird. Während
die bisherige Rechtsprechung eine
Begrenzung auf 80 Euro vorsieht,
steht im Vertrag des Grundeigentum-Verlags
ein Limit von 120 Euro.
Ob dies zulässig ist, bleibt abzuwarten
– noch existiert dazu keine
Rechtsprechung. Auch die Abwälzung
der Schönheitsreparaturen auf
den Mieter ist in die ser Vertragsausfertigung
„wasserdicht“ vereinbart.
Wer das seltene Glück hat, selber ein
Vertragsformular vorschlagen zu
dürfen, sollte unbedingt auf die Vorlage
des Deutschen Mieterbundes
(DMB) zurückgreifen. Dieser Vertrag
enthält auf acht Seiten detaillierte
Regelungen, etwa zur Raumtemperatur,
zur Frage von Einbauten oder
zur Auskunftspflicht des Vermie ters.
Beide Parteien können außerdem
agB oder individualvereinbarung?
Zum Schutz des Verbrauchers – also auch des Mieters
– gibt es in den Paragraphen 305 bis 310 des Bürgerlichen
Gesetzbuches (BGB) einige Regelungen zur Gestaltung
rechtsgeschäftlicher Schuldverhältnisse durch
Allgemeine Geschäftsbedingungen (ABG). Für den
Mieter bedeutet das: Wenn der Vermieter etwas in
den Vertrag hineinschreibt, was gegen Treu und Glauben
verstößt, also besonders ungerecht ist, oder anderweitig
gegen die Paragraphen 305 ff. BGB verstößt,
dann ist diese Regelung ungültig, auch wenn der Mieter
sie unterschrieben hat. Voraussetzung ist jedoch,
dass es sich tatsächlich um eine Allgemeine Geschäftsbedingung
handelt und nicht um eine zwischen Mieter
und Vermieter ausgehandelte Individualvereinbarung.
AGB sind im Mietrecht alle für eine Vielzahl von
Verträgen vorformulierte Vertragsbedingungen. Ob
der Vermieter ein gedrucktes Mietvertragsformular benutzt
oder es mit der Schreibmaschine oder per Hand
schreibt, spielt dabei keine Rolle. Entscheidend ist, dass
der Vermieter den gleichen Text mehrfach verwendet.
Nach heutiger Rechtsprechung versteht man darunter
mindestens drei bis fünf Fälle. Handelt es sich um einen
gewerblichen Vermieter, also etwa eine Wohnungsbaugesellschaft,
eine Genossenschaft oder ein Immobilienunternehmen,
muss nicht einmal das gegeben sein,
es reicht die einmalige Verwendung.
Allerdings: Die Beweislast dafür, dass ein Einzelvertrag
vorformuliert war und dass der Verbraucher keinen Einfluss
auf den Inhalt nehmen konnte, trägt grundsätzlich
der Verbraucher, also in unserem Fall der Mieter. bl
durch Ankreuzen den Ausschluss
von Eigenbedarfskündigungen oder
den Verzicht auf Mieterhöhungen
für eine bestimmte Zeit vereinbaren.
Nach Angaben des DMB genießt
das Formular auch bei Vermietern
eine große Akzeptanz: „Häufig sind
es Einzeleigentümer, die vielleicht selber
Mieter sind, und die Streit von
vornherein vermeiden wollen“, so
Ulrich Ropertz, Pressesprecher des
DMB. Birgit Leiß
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