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GLOBAL INVESTOR 1.17 —36 Städte sind die Mittelpunkte des wirtschaftlichen Handelns sowie der sozialen und kulturellen Interaktion von Menschen. Das Bevölkerungswachstum des 21. Jahrhunderts hat vor allem Auswirkungen auf Städte, von denen sich die Menschen angezogen fühlen, weil sie ihnen Arbeitsplätze, eine ordentliche Gesundheitsversorgung und erschwinglichen Wohnraum bieten. Städte in Asien, Afrika, Lateinamerika und dem Nahen Osten dürften besonders stark wachsen, weil dort viele Menschen nach einem besseren Leben suchen und hoffen, Teil der aufsteigenden Mittelschicht zu werden. Das Phänomen der Urbanisierung ist jedoch nicht nur in den weniger entwickelten Ländern anzutreffen. Auch in den fortgeschrittenen Volkswirtschaften wachsen die Städte, wenn auch nicht so schnell. London etwa dürfte bis 2031 einen Bevölkerungsstand von über zehn Millionen erreichen, ein Zuwachs von 15 Prozent gegenüber heute. Bis 2030 wird es Schätzungen zufolge 41 solcher Megastädte geben, verglichen mit 28 im Jahr 2015. Rund zwölf davon werden sich in Schwellenländern befinden. Die Vereinten Nationen (UNO) schätzen, dass in China bis 2020 sogar die erste sogenannte «Gigastadt» (mehr als 100 Millionen Einwohner) entstehen wird. Dieser Trend wird bis zum Jahr 2050 6,3 Milliarden Menschen weltweit in Ballungsgebiete abwandern lassen. Dies entspricht einem Zuwachs von 75 Prozent gegenüber heute, wobei zwei von drei Einwohnern weltweit bis dahin in städtischen Räumen leben werden. Effiziente Nutzung ist entscheidend Der starke Zustrom von Menschen in wohlhabende Städte rührt von den wirtschaftlichen Vorteilen her, die solche Städte bieten. Mit zunehmender Bevölkerung wächst allerdings auch der Druck auf Infrastruktur und Grundstückspreise, sodass sich städtische Liegenschaften weiter verteuern und damit noch unerschwinglicher werden. Durch den intensiveren Wettbewerb um Flächen wird sich zudem die bauliche Dichte in Städten erhöhen. Jedoch ist das vertikale Wachstum der Stadt oft durch regulatorische Bestimmungen begrenzt. Sobald ausserdem eine gewisse Bauhöhe überschritten wird, entstehen höhere Baukosten für die Gebäudestruktur, die Fassade und Installationsarbeiten, was den Kostenvorteil höherer Nutzflächen bei gegebenem Baulandkonsum überkompensiert. Wenn eine zusätzliche Verdichtung nicht mehr möglich oder zu teuer ist, besteht ein alternativer Ansatz zur Schaffung von bezahlbarem Wohnraum in Städten in der Reduktion der Wohnungsgrössen. Dieser Effekt ist bereits in einigen Megastädten sichtbar, wie in Tokio, wo die Wohnungen heute um 14 Prozent kleiner sind als noch vor zehn Jahren. Die grösste Herausforderung für Wohnbauentwickler wird somit künftig darin bestehen, wie sie begrenzte Flächen effizienter nutzen und bezahlbarer machen können. Bedarf für neue Wohnformen Eine weitere zentrale Herausforderung für nahezu alle Länder ist der demografische Wandel, der die Nachfragestruktur für Immobilien grundlegend beeinflussen wird. Laut UNO wird der Anteil der Menschen, die 60 Jahre und älter sind, von 2025 bis 2030 jährlich um 2,8 Prozent steigen. Die Entwicklungsländer werden dabei die jüngste Bevölkerung stellen, gleichzeitig aber auch die schnellste Bevölkerungsalterung verzeichnen. Die wachsende urbane Mittelschicht in den aufstrebenden Ländern wird für eine steigende Nachfrage nach Wohnraum sorgen, wobei hier Quantität und Qualität gleichermassen eine Rolle spielen. In den Industriestaaten macht es die alternde Generation von Babyboomern indessen erforderlich, neue Wohnalternativen zu entwickeln. Ein steigender Anteil älterer Menschen wird nicht nur die Organisationsweise von Gemeinschaften für Pflegedienste verändern, sondern auch die kulturelle Sichtweise auf das Älterwerden. Somit sollte die Integration der älteren Generation in die Gemeinschaft ermöglicht werden. Die demografischen Verschiebungen dürften einen grossen Bedarf an verschiedenen neuen Formen des Wohnens wecken. Da die älteren Menschen heute in der Regel gesünder sind als früher, empfinden viele ein Altersheim als keine attraktive Alternative zu ihrem eigenen Zuhause. Gleichzeitig sorgt die zunehmende Mobilität – ein weiterer Megatrend – tendenziell dafür, dass sich die räumliche Entfernung zwischen den Familienmitgliedern vergrössert. Ältere Mitbürger dürften daher zunehmend nach alternativen Wohnformen suchen, die darauf ausgelegt sind, ihren sich mit steigendem Alter verändernden Bedürfnissen Rechnung zu tragen. Antworten auf die Herausforderungen Diese beiden Megatrends – Urbanisierung und demografischer Wandel – werden verschiedene Herausforderungen nach sich ziehen: knappen und nicht bezahlbaren Wohnraum, die mangelnde Zugänglichkeit von Familien- und Seniorendiensten sowie der Verlust des Gemeinschaftssinns. Die Suche nach Antworten auf diese Herausforderungen hält immer noch an. Durch verschiedene alternative Wohnprojekte, die gerade überall auf der Welt entstehen, zeigen die Immobilienbranche und eine Vielzahl lokaler Bürgerinitiativen jedoch inzwischen mögliche Wege auf. Zu den vielversprechendsten Ansätzen zählen dabei Mikrowohnungen, Mehrgenerationenwohnen und gemeinschaftliches Wohnen, auch bekannt als «Cohousing». Alle von ihnen gehen einige der Herausforderungen an, die sich derzeit am globalen Wohnungsmarkt abzeichnen, und könnten als zukünftige Wohnlösungen dienen. Fabian Waltert Real Estate Analyst +41 44 333 25 57 fabian.waltert@credit-suisse.com
GLOBAL INVESTOR 1.17 —37 1 Foto: Jeremy M. Lang Die Pacifica-Cohousing-Gemeinschaft in Carrboro, North Carolina. Gemeinschaftliches Wohnen bietet die Vorteile des Kleinsiedelns in einer urbanisierten Welt. Die Menschen bewohnen privaten Raum, nutzen aber gemeinsam Güter und Dienstleistungen innerhalb der Gemeinschaft. Cohousing In den 1960er-Jahren in Dänemark entstanden und dann von vielen Regionen weltweit übernommen, beschreibt Cohousing eine gemeinschaftliche Lebensform, bei der die Menschen privaten Raum bewohnen und sich die gemeinsamen Einrichtungen der Gemeinschaft teilen. Die Organisation dieser Gemeinschaften erfolgt nicht hierarchisch. Vielmehr entscheiden die Bewohner demokratisch, indem alle Wünsche und Bedürfnisse gleichermassen berücksichtigt werden. Das Leben in einer Cohousing-Gemeinschaft ist gekennzeichnet durch verschiedene gemeinsame Aktivitäten innerhalb der Gemeinschaft (z.B. Gruppenbetreuung, gemeinsame Mahlzeiten, Einkaufshilfe, soziale Interaktion etc.), bei denen die Teilnahme wünschenswert, aber nicht verpflichtend ist. Diese Gemeinschaften sind in ihren Absichten und Zielen sehr heterogen und lassen sich in städtischen, vorstädtischen sowie ländlichen Gebieten finden. In Grossbritannien gibt es z.B. das Projekt «Older Women’s Co-Housing», das durch seine Gemeinschaft für Frauen über 50 eine besondere Form des Mehrgenerationenwohnens darstellt. Andere, wie «Pacific Cohousing» in den USA, sind indes stärker daran interessiert, Wohngemeinschaften mit Fokus auf Nachhaltigkeit zu schaffen. Statt eine Lösung für die mit dem demo grafischen Wandel verbundenen Probleme zu bieten, geht es der Cohousing-Bewegung vor allem darum, Antworten auf die sich ändernden Bedürfnisse von Menschen weltweit zu finden. Der wichtigste wirtschaftliche Vorteil von Cohousing besteht in der Möglichkeit, Güter und Dienstleistungen innerhalb der Gemeinschaft gemeinsam zu nutzen. Einige Menschen geniessen vielleicht auch gerade das Gemeinschaftsgefühl, das in der Anonymität der heutigen Städte weitgehend verloren gegangen ist. Allerdings müssen die Teilnehmer ihren finanziellen Beitrag leisten und sind auch zur Zusammenarbeit unter einander verpflichtet, was zu Spannungen innerhalb der Gemeinschaft führen kann. Cohousing dürfte als Wohnalternative dennoch zunehmend relevant werden, nicht zuletzt deshalb, weil es einige der Vorteile von Dorfgemeinschaften in einer zunehmend urbanisierten Welt wieder aufleben lässt.
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