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BAUEN + WOHNEN [ IMMOBILIEN ]
Fotos:iStock, privat
TEIL 2: Bieterverfahren
TEXT: MARION TALMEIER
Alternativen beim Immobilien(ver)kauf
Ein Immobilien(ver)kauf muss nicht immer klassisch ablaufen. Die Göttinger Immobilienexpertin
Marion Talmeier widmet sich in der zweiten Folge ihrer Miniserie dem Bieterverfahren.
Entscheiden sich Eigentümer für den
Verkauf ihrer Immobilie, gehen sie oftmals
„klassisch“ vor: Es wird eine Einschätzung
des Objektes vorgenommen,
und unter Hinzunahme eines Aufschlages
ergibt sich der Angebotspreis.
In diversen Immobilienportalen werden
hierfür günstige Online-Werteinschätzungen
angeboten; dabei sollte allerdings unbedingt
berücksichtigt werden, dass diese
„Schnellbewertungen“ nicht mit einem
sogenannten Verkehrswertgutachten zu
vergleichen sind, da für die Wertermittlung
mithilfe eines Vergleichs mit anderen
(ähnlichen) Immobilien meist nur Angebotspreise
des Immobilienportals verwendet
werden. Wie hoch oder niedrig der
tatsächliche Verkaufspreis entsprechender
Vergleichsimmobilien liegt, kann ausschließlich
über die Grundstücksmarktberichte
der Gutachterausschüsse im jeweiligen
Bundesland in Erfahrung gebracht
werden. Dementsprechend unterscheiden
sich Online-Werteinschätzungen und die
Bewertung, wie sie ein Gutachter in einem
Verkehrswertgutachten vornimmt, sowohl
hinsichtlich der für sie fälligen Gebühren
als auch in puncto Aussagefähigkeit.
Sobald die Immobilie angeboten wird
und erste Besichtigungen stattgefunden
haben, starten die Verhandlungen.
Meistens wird von den Interessenten ein
niedrigerer Preis geboten, und oftmals
treffen sich Käufer und Verkäufer am
Ende in der Mitte. Dieser Prozess zur
Erzielung des sogenannten Marktpreises
ist nicht selten zäh und langwierig. Außerdem
fühlen sich Verkäufer oft in der
Rolle des „Nachgebenden“, weil der gewünschte
Preis nicht erzielt wurde. Aus
ihrer Sicht wäre es viel angenehmer, den
Preis „nach oben zu verhandeln“.
Bieterverfahren
Beim sogenannten Bieterverfahren, das
am besten gemeinsam mit einem Makler
durchgeführt werden sollte, wird
zunächst der aktuelle Verkehrswert in
einem Verkehrswertgutachten durch einen
Gutachter ermittelt. Je nach Immobilienart
wird nach dem sogenannten
Sachwert-, Vergleichswert- oder Ertragswertverfahren
der Verkehrswert der
Immobilie ermittelt. Auf dieser Basis legen
Verkäufer und Makler den Preis für
das gewünschte Mindestgebot und die
Laufzeit des Bieterverfahrens fest. Innerhalb
einer bestimmten Frist können
Interessenten dann Angebote abgeben.
Vorteile für den Verkäufer
Bei attraktiven Objekten besteht die
Chance, den bestmöglichen Preis in einer
relativ kurzen Zeit zu erreichen. Es
entsteht ein Bietergefecht wie bei einer
Grundstücksauktion. Ein mit Unterzeichnung
des Kaufvertrages höher erzielter
Preis als erwartet beendet außerdem
den für Verkäufer oft emotionalen
Verkaufsprozess mit einem positiven
Gefühl.
Für den Fall, dass das gewünschte
Höchstgebot unterschritten wird, hat der
Eigentümer, anders als bei einer Grundstücksauktion
mit ihrem rechtlich festgelegten
Ablauf die Wahl, ob er zu diesem
geringeren Preis verkaufen möchte
oder nicht.
Vorteile für den Käufer
Anders als bei einer Grundstücksauktion
hat der Verkäufer bei einem Bieterverfahren
die Chance, auch unter einem
festgelegten Mindestgebot einen Kaufvertrag
abzuschließen, sollte kein anderer
Interessent ein Angebot abgeben
und der Verkäufer diesen niedrigeren
Preis akzeptieren. Dies ist möglich, da
das Bieterverfahren, wie bereits geschildert,
keinem rechtlich starr festgelegten
Ablauf folgt.
Die Autorin berät mit ihrem Unternehmen
ImmoRentabel Immobilieneigentümer zu
kaufmännischen Fragen rund um die Immobilie
und zu deren Vermarktung, auch im
Rahmen eines Bieterverfahrens.
Tel. 0551.79 75 53 51
www.ImmoRentabel.de
Den ersten Teil der Miniserie, der sich mit
Auktionen beschäftigt, können Sie kostenlos
als PDF unter www.ImmoRentabel.de
herunterladen.
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