ImmoCompact 02/2018

Baufinanzierung
Achtung, Stolperfalle: Diese Fehler sollten
Häuslebauer bei der Finanzierung vermeiden
Die Erfüllung des Traums vom eigenen Heim scheint derzeit für viele zum Greifen nah. Die Zinsen sind schließlich
nach wie vor historisch niedrig. Dennoch bleibt große Vorsicht angesagt. Kleine Unachtsamkeiten bei der Kalkulation
können im schlimmsten Fall zu Schäden von mehreren Tausend Euro oder gar zum Verlust des Traumhauses führen.
Angesichts der historisch niedrigen Zinsen wagen auch
viele weniger vermögende Haushalte den Schritt ins
Eigenheim. Aber hier ist große Vorsicht angesagt: Nur
weil die Zinsbelastung derzeit extrem gering ist, bekommen
Darlehensnehmer ihre Immobilie nicht geschenkt. Kleine
Unachtsamkeiten bei der Kalkulation können nach wie vor im
schlimmsten Fall einen Schaden von mehreren Tausend Euro
oder gleich den Verlust des Traumhauses bedeuten. Darum
gilt es, besonderen Wert auf die vorherige Planung zu legen
und nichts zu überstürzen.
Gründliche Planung ist das A und O
Beim Hausbau müssen zukünftige Eigentümer über Summen
entscheiden, die für sie nicht alltäglich sind. Der Hausbau ist die
größte Ausgabe im Leben. Unzählige Faktoren beeinflussen
das Bauvorhaben, etwa Lage, Eigenkapital, Einkünfte oder auch
eine spätere Familienplanung. Aufgrund der teilweise sehr
unterschiedlichen Aspekte sollte die Finanzierung immer
individuell auf den Kreditnehmer zugeschnitten sein.
Finanzielle Belastung richtig kalkulieren
Wer denkt, dass die Kosten für den Hausbau mit der Bezahlung
der Baufirma gedeckt sind, irrt gewaltig. Viele Bauherren
vergessen die teilweise hohen Baunebenkosten: Makler- und
Notargebühren, Grunderwerbsteuer sowie Kosten für Bodengutachten
und die spätere Gestaltung des Außenbereichs.
Auch laufende Kosten während der Bauphase belasten die
Geldbörse. Aber auch vermeintlich kleinere regelmäßige Ausgaben
können das verfügbare Budget erheblich schmälern. So
sollte immer finanzieller Spielraum vorhanden sein, um nötige
Autoreparaturen oder den langersehnten Urlaub bezahlen zu
können. Als Richtwert kann die monatliche Kaltmiete der
aktuellen Wohnung dienen. Ist sie problemlos zu finanzieren
und bleibt noch Luft für Instandhaltungskosten
oder Wochenendausflüge,
stellt eine vergleichbare Darlehensrate
keine Schwierigkeiten dar. Wenn aber
schon bei dieser Summe eine defekte
Waschmaschine ernste Probleme bedeutet,
sollte die Rate deutlich niedriger sein.
Erstbestes Angebot nicht annehmen
Schon bei der Suche nach Angeboten
fällt vielen Kreditnehmern auf: Es gibt
unzählige Darlehensanbieter. Dabei verfügt
die Hausbank nicht immer über die
besten Konditionen. Ein Blick über den
Tellerrand kann sich durchaus lohnen.
Wichtig ist aber auch hier, grundsätzlich
nicht vorschnell einen auf den ersten
Eindruck günstig wirkenden Kreditvertrag
direkt zu unterschreiben. Vielmehr
sollten zukünftige Häuslebauer mehrere
Angebote einholen und die Konditionen
vergleichen. Denn nicht immer sind
zusätzliche Kosten sofort ersichtlich.
Einen ersten Überblick über die möglichen
Konditionen erhalten Interessenten
beispielsweise online beim Baufinanzierungsrechner
von Baufi24.de.
Zu wenig Eigenkapital
© fraurpunkt – Fotolia.com
Eigenkapital darf bei einer soliden
Finanzierung auch nicht fehlen. Denn je
höher der eigene Anteil, desto geringer
das Risiko für die Bank und desto wahrscheinlicher
sind günstige Konditionen
und die rasche Zusage des Kredites.
Kunden sollten daher möglichst über
Eigenkapital in Höhe von 20 bis 30%
der gesamten Summe verfügen, mindestens
aber die Nebenkosten in Höhe
von 7 bis 12% selbst stemmen können.
Ein hoher Eigenkapitalanteil verringert
die Darlehenssumme und so wird am
Ende die gesamte Finanzierung günstiger.
Hoher Tilgungssatz
Eine ähnlich große Bedeutung wie die
Höhe des Eigenkapitals hat die Wahl des
Tilgungssatzes. Gerade bei Niedrigzinsen
sollten künftige Eigenheimbesitzer den
Tilgungssatz so hoch wie möglich wählen.
Bei einem niedrigen Tilgungssatz
von beispielsweise 1% ist die monatliche
Darlehensrate sehr niedrig. Allerdings
erhöht sich die Zeit bis zur Volltilgung
beträchtlich – die Dauer bis zur vollständigen
Rückzahlung kann schnell 50
Jahre betragen und bis ins Rentenalter
reichen. Und auch der große Vorteil,
nämlich im Eigenheim miet- bzw. kostenfrei
zu wohnen und so Geld zu sparen,
verpufft. Durch die sehr lange Laufzeit
müssen Kreditnehmer darüber hinaus
wesentlich mehr Zinsen zahlen. Besser
ist es, direkt mit einem hohen Tilgungssatz
von 3 bis 5% einzusteigen. Hierdurch
verringert sich die Laufzeit und
die Zinsbelastung fällt insgesamt niedriger
aus. Zwar ist die monatliche Rate so zunächst
höher als bei einer niedrigen
Tilgung, das Traumhaus wird dafür
aber deutlich schneller und günstiger
schuldenfrei.
Zu kurze Zinsbindung
Grundsätzlich dürfen Kreditnehmer
selbst entscheiden, ob die Zinsen für
fünf, zehn, 15 oder 20 Jahre festgeschrieben
werden. Je länger die Laufzeit,
desto höher der Zinsaufschlag. Viele
Häuslebauer scheuen sich vor den
Mehrkosten und wählen nur eine Zinsbindung
von fünf Jahren. Dabei sollten
sie gerade in der momentanen Zinslage
eine lange Bindung bevorzugen. So profitieren
sie auch noch nach mehreren
Jahren von den derzeitigen Konditionen
und haben bei der Anschlussfinanzierung
schon möglichst viel zurückgezahlt.
Wurde die Zinsbindung dagegen
zu knapp gewählt, kann ein zu erwartender
Zinsanstieg zu ernsten Schwierigkeiten führen. Im
schlimmsten Fall droht der Verlust des neuen Eigenheims, da
die monatlichen Raten unbezahlbar werden.
Keine Rücklagen
Haben Eigenheimbesitzer knapp kalkuliert und nicht an unvorhergesehene
Investitionen für Modernisierungen oder
dringend nötige Reparaturen gedacht, droht schnell ein böses
Erwachen. Auch sollte es möglich sein, trotz einer laufenden
Finanzierung ein wenig Geld zur Seite zu legen oder auch einmal
in den Urlaub zu fahren. Es empfiehlt sich daher, das finanzielle
Polster nicht komplett für den Hausbau aufzubrauchen.
Auch sollten die monatlichen Belastungen hierfür nicht mehr
als 40 bis 50% des Einkommens überschreiten. Mit einer
Sicherheitsreserve von drei bis sechs Netto-Monatseinkommen
haben Bauherren für die meisten möglichen Probleme einen
ausreichend großen Puffer.
Keine Absicherung der Familie
Viele Bauherren vergessen leider eine Absicherung der Familie.
Erkrankt der Hauptverdiener plötzlich schwer oder stirbt
sogar, muss die Familie mit wesentlich mehr als der emotionalen
Belastung kämpfen. Meist sind die monatlichen Kosten für
nur eine Person nicht zu stemmen. Damit es gar nicht erst
dazu kommt, sollten Bauherren über eine Risikolebensversicherung
sowie die Absicherung von Arbeitsunfähigkeit und
Arbeitslosigkeit nachdenken. Diese sorgen für Sicherheit und
bewahren die Familie im Trauerfall vor Kopfzerbrechen.
Eigenleistung beim Bau
Geldsparen ist häufig die oberste Priorität eines jeden Bauherrn.
So werden Eigenleistungen beim Bau in Form der sogenannten
Muskelhypothek anerkannt und sorgen mitunter für
eine günstigere Finanzierung. Allerdings überschätzen sich
viele Häuslebauer hierbei. Mangelnde Fachkenntnisse,
gesundheitliche Einschränkungen oder der unerwartet hohe
Zeitaufwand bringen nicht selten die ganze Bauplanung
durcheinander. Geschieht das, muss das Haus teuer nachfinanziert
werden. Deshalb sollten Häuslebauer nur die Arbeiten
selbst übernehmen, die sie auch wirklich durchführen
können, wie etwa das Tapezieren oder Fliesenlegen. W
Von Stephan Scharfenorth, Geschäftsführer von Baufi24
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