ImmoCompact 02/2018

Investment
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© manusapon – Fotolia.com
Immobilieninvestments:
Fatale Fehler vermeiden
Da die Zinsen immer noch sehr niedrig sind und auf Tagesgeldkonten
geparktes Geld wenig bringt, drängen immer mehr Anleger auf die Immobilienmärkte.
In den Immobilienportalen häufen sich derzeit Angebote
für Kapitalanleger – allerdings nicht ohne Risiko wie sich immer
wieder zeigt.
Überzeugende Ladelösungen
für Elektroautos
Ob im Bestand oder bereits in der Planung von neuen Projekten: Die Frage nach Ladelösungen für Elektrofahrzeuge stellt sich
zuletzt immer häufiger. Die Antwort darauf ist jedoch nicht immer einfach – will man doch die richtige Entscheidung treffen, eine,
die nachhaltig ist und am Ende auch den Nutzer überzeugt. Aber allein die Suche nach der passenden Lösung wirft bereits wieder
neue Fragen auf. Dass es dann am Ende doch ganz einfach sein kann, zeigt jetzt das Berliner Unternehmen ubitricity.
Auf den ersten Blick scheint die Immobilie eine lohnenswerte
Investition zu sein. Zumindest wird das dem Anleger im Angebot
so vorgerechnet. Bei genauerer Analyse stellt sich jedoch
die Renditeberechnung eher als theoretisches Modell heraus.
Denn oft werden – bewusst oder aus Unkenntnis – wesentliche
Faktoren, die in die Rendite-Berechnung einfließen müssen, außer
Acht gelassen. Eine seriöse Kalkulation, die alle nötigen Faktoren
enthält und auch die persönliche Situation auf eine vernünftige
Grundlage stellt, ist zwingend notwendig. Wer seine gesamten
Ersparnisse in eine Anlage steckt und den Kauf auf eine falsche
Kalkulation stellt, agiert höchst riskant. Ein Anleger rechnet oft
anders als seriöse Investoren. Die Basis ist aber genau dieselbe.
3-Säulen-Modell
Von Jörg Winterlich, Inhaber der
IMMOBILIEN INVESTMENT AKADEMIE
Wie also ist der Anleger optimal aufgestellt? Basis der Investmentkalkulation
ist ein drei Säulen umfassendes Modell, bestehend
aus der Investmentsäule, der Finanzierungssäule und der
sogenannten operativen Säule. Mit diesen drei Säulen lassen sich
alle nötigen Berechnungen anstellen, um Gewinn oder Zuschussbedarf
eines Immobilieninvestments festzustellen – und zwar in
der tatsächlichen Höhe, wie sie beim Eigentümer ankommen.
Nur so kann ein Investor feststellen, welche Möglichkeiten und
Potenziale sich aus dem Kauf der Immobilie ergeben.
Investmentsäule
Zur Investmentsäule gehören alle Kosten, die mit dem Kauf
und der Aufwertung der Immobilie einhergehen. Dazu gehören
natürlich auch sämtliche Kaufnebenkosten wie Makler,
Notar, Steuern, Behörden und Ämter. Das mag banal klingen
und eigentlich sollte diese Kalkulation selbstverständlich sein,
doch viele Renditerechnungen in Angeboten klammern Nebenkosten
der Einfachheit halber aus. Die Genauigkeit ist aber auch
noch aus einem anderen Grund wichtig: Denn die Kosten des
Objekts können steuerlich abgeschrieben werden. Fehlen einzelne
Positionen, steigt auch die Steuerlast. Der Investor wird für
Ungenauigkeit gleich doppelt bestraft.
Finanzierungssäule
In der Finanzierungssäule werden nicht nur die einzelnen
Kreditbausteine erfasst, sondern auch die jeweiligen Konditionen
und Zusatzkosten, die abhängig von der Art der Finanzierung
unterschiedlich ausfallen können.
Hinzu kommt das Eigenkapital, um die
Finanzierung vollständig abzubilden.
Operative Säule
Zur operativen Säule zählen sämtliche
Einnahmen und die Kosten der Immobilie.
Um analysieren zu können, ob sich
das Investment lohnt, sind nur die Nettokaltmieten
relevant. Kostenseitig müssen
die Hausverwaltung, Instandhaltungen,
potenzieller Mietausfall sowie Zins und
Tilgungen berücksichtigt werden.
Steuern und Finanzierung beachten
Ob sich eine Immobilie lohnt, ergibt sich
auch aus den Möglichkeiten, die ein Investor
hat. Da er steuerlich unterschiedlich
bewertet wird, müssen auch diese
Faktoren berücksichtigt werden. Und da
kaum jemand den Kaufpreis vollständig
zahlen kann, ergeben sich je nach Bonität
und Eigenkapital auch beim Kredit unterschiedliche
individuelle Konditionen.
Unrealistische kommunizierte Renditen
Die oft in den Exposés kommunizierte
Rendite ist ein Wert, der die individuelle
Situation des Investors nicht abbildet.
Meist trägt sich die Immobilie
eben nicht selbst, sondern der Anleger
muss aus seinem eigenen Vermögen
nach dem Kauf noch ordentlich zuzahlen.
Betrachtet man eine Immobilieninvestition
mit allen genannten
Faktoren, schmilzt die kommunizierte
Rendite von 4,5% oft kläglich zusammen.
Damit wird sich der erfahrene
Investor jedoch nicht zufrieden geben.
Das Ergebnis kann deutlich optimiert
werden. Etwa durch die Aufwertung
der Immobilie durch Ausbau, Sanierung
und gesetzlich zulässige Mietanpassungen.
W
Auf einmal ist es da. Vereinzelt hat man sie schon
auf den Straßen gesehen und nun parkt es in der
der Gemeinschaftstiefgarage: das Elektroauto.
Und, wie sollte es anders sein, der Besitzer möchte
es hier künftig selbstverständlich laden. Zugegeben,
ganz so ist es natürlich noch nicht. Oft entscheiden
sich viele, die mit einem E-Fahrzeug liebäugeln,
erst dafür, wenn es eine Lademöglichkeit gibt. Reichweite
und unzureichende Ladeinfrastruktur sind immer
noch ein Kaufhemmnis. Aber die Realität zeigt:
Die Anfragen nach Ladeinfrastruktur für Elektroautos
nehmen zu. Das Elektroauto bleibt künftig nicht Einfamilienhausbesitzern
mit Lademöglichkeit in der eigenen
Garage vorbehalten. Zumal viele Städte sich
zum Ziel gesetzt haben, Feinstaub zu vermeiden und
hier vermehrt Anreize für E-Autos zu schaffen. Daher gilt es, ganz
gleich ob in Bestandsimmobilien oder in der Planung von neuen Projekten,
sich mit diesem Thema auseinanderzusetzen. Und hat man
damit erst einmal begonnen, kann es schnell unübersichtlich werden.
Der Weg zur richtigen Lösung
Dabei stehen für Immobilienverwalter oder Eigentümergemeinschaften
bei der Auswahl von Ladepunkten verschiedene Aspekte im Vordergrund:
Der Ladepunkt soll günstig sein, die Installation möglichst einfach,
im Idealfall sollten die Ladepunkte nahezu ohne laufende Kosten
betrieben werden und zu guter Letzt sollen die Kosten, die für das
Laden eines Elektrofahrzeuges anfallen, nicht die allgemeine Stromrechnung
belasten. Vielmehr soll sichergestellt sein, dass diese
Kosten dem Verursacher, demjenigen, der hier sein E-Fahrzeug lädt,
exakt und eineindeutig zugeordnet und in Rechnung gestellt werden
– und das ohne zusätzlichen Verwaltungsaufwand. So weit, so gut.
Nur: Wenn all diese Punkte erfüllt sind, darf man nicht außer Acht
lassen, dass die Lösung auch für den Nutzer attraktiv ist. Denn ist der
Mieter oder Miteigentümer mit der Lösung nicht zufrieden, bringt die
schönste Ladeinfrastruktur eben nichts. Die gewählte Lösung muss
daher einfach zu handhaben und die Kosten für das Laden müssen
bestenfalls günstig und transparent nachvollziehbar sein.
MobileCharging – eine Lösung mit System
Das Unternehmen ubitricity hat sich dieser speziellen Herausforderung
gestellt und eine Lösung entwickelt, die Verwalter und Nutzer
gleichermaßen überzeugt. Hier kommt dann alles zusammen, was
für Immobilienverwaltungen zusammengehört:
Service, Ladepunkte, Übernahme der Abrechnungsmodalitäten
des geladenen Stroms.
Es beginnt mit Service aus einer Hand. Auf Wunsch
wird in Bestandsimmobilien ein Pre-Check vorgenommen,
Projekten in der Planung werden mit kompetenter
Beratung begleitet. Die gegebenenfalls notwendige
Vorinstallation kann dann selbst beauftragt werden
oder wird gleich mit übernommen und ausgeführt.
Dann lassen sich die Ladepunkte, SimpleSockets genannt,
schnell und einfach installieren, ganz gleich ob
im Innen- oder im Außenbereich, ob als Wall-Box
oder als frei stehender Einzel- oder Doppelpoller. So
gibt es für jeden Ort die richtige Ladelösung und
diese Ladepunkte sind nahezu ohne laufende Kosten zu betreiben.
Was dann noch fehlt, ist die Inbetriebnahme. Auch hier kommt der
Service aus einer Hand, und direkt im Anschluss kann auch schon
direkt geladen werden.
Weniger ist mehr – weniger Aufwand, mehr Komfort für alle
Damit ist aufseiten der Verwaltung auch schon alles getan. Bliebe noch
die Frage nach den Energiekosten für das Laden. Jeder Nutzer eines
E-Fahrzeugs benötigt ein Ladekabel. In diesem Fall entscheidet er sich
für ein intelligentes Ladekabel, das sogenannte SmartCable. Dieses
spezielle Kabel beinhaltet anders als bei herkömmlichen Ladekabeln
einen mobilen, eichrechtskonformen Stromzähler und ist samt
Mobilstromvertrag bei einem Energieanbieter freier Wahl erhältlich.
Sobald also am neu geschaffenen Ladepunkt geladen wird, wird der
Ladevorgang kWh-genau erfasst und dem Nutzer zu den Konditionen
seines abgeschlossenen Mobilstromvertrags monatlich in Rechnung
gestellt. Für mehr Transparenz kann jeder Ladevorgang in einer App, neben
anderen praktischen Informationen, vom Nutzer eingesehen werden.
Während der Nutzer nun seine monatliche Mobilstromrechnung direkt
begleicht, statt die Hausstromrechnung mit den Ladevorgängen seines
Elektroautos zu belasten, bleibt nun noch die Frage nach der Abrechnung
auf der Hausseite. Je nach Netzanbieter wird diese Energie für
die Ladevorgänge direkt durchgeleitet. Sollte der Netzanbieter noch
nicht so weit sein, wird der Energiebetrag zunächst der Hausgemeinschaft
monatlich erstattet. Aber, und das ist es, was am Ende zählt:
ohne zusätzlichen Verwaltungsaufwand, absolut exakt und transparent.
Mehr Informationen auf ubitricity.com
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