ImmoCompact 02/2018

Baufinanzierung
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Die Vorteile von Wohn-Riester
Regelmäßig ist in den Medien über Wohn-Riester zu lesen. In sozialen Netzwerken diskutieren Verbraucher wie Fachleute
über die Frage, ob Wohn-Riester sinnvoll ist. Nur, was eigentlich ist Wohn-Riester und welche Konsequenzen und
Vorteile ergeben sich daraus für den Finanzierungskunden? Und welche Aspekte sind außerdem von Vermittlern bezüglich
der Beratungsdokumentation zu berücksichtigen?
Zunächst einmal sollte klargestellt werden, dass es den
Wohn-Riester nicht gibt. Die Bezeichnung ist eine umgangssprachliche
Zusammenfassung all der Möglichkeiten,
die sich aus dem Eigenheimrentengesetz (EigRentG) ergeben,
welches am 01.01.2008 in Kraft trat. Folgende Möglichkeiten
sind hier geregelt, die alle unter den Sammelbegriff
Wohn-Riester fallen:
W Riester-Darlehensverträge
W Riester-Bausparverträge
W Guthabenentnahme aus bestehenden Riester-Verträgen
(z. B. Riester-Rentenversicherungen) bei Anschaffung/
Herstellung der selbst genutzten Immobilie
W Endfällige Guthabenentnahme aus bestehenden Riester-
Verträgen zur Finanzierung einer selbst genutzten Immobilie
W Förderung des Erwerbs einer selbst genutzten Genossenschaftswohnung
bzw. der damit verbundenen Pflichtanteile
W Finanzierung von Umbaumaßnahmen mit engen Vorgaben
Da diese sechs Punkte alle in den Bereich Wohn-Riester fallen,
ergibt sich, dass die Frage, ob diese Förderung der eigen -
genutzten Immobilie sinnvoll ist oder nicht, pauschal nicht
beantwortet werden kann. Es muss im Einzelfall geprüft werden
und hängt auch davon ab, welche dieser Möglichkeiten
genutzt werden sollen.
Voraussetzungen
Möchte man die Riester-Förderung im Immobilienbereich
einsetzen, so ist zu beachten, dass dies lediglich für die Anschaffung
bzw. die Herstellung (Bau) einer
selbst genutzten Immobilie möglich
ist. Diese muss sich innerhalb der EU
oder einem Land, welches zum europäischen
Wirtschaftsraum zählt, befinden
und der Lebensmittelpunkt sein. Um eine
Doppelförderung zu vermeiden, sind
übrigens nur Immobilien förderfähig,
welche nach dem 31.12.2007 angeschafft
oder hergestellt wurden (§ 82
Abs. 1 Nr. 2 EStG).
Was wird gefördert?
Wie hoch und von welcher Art ist nun
aber die Riester-Förderung? Das hängt
wieder davon ab, welche der genannten
Wege genutzt werden sollen. Wählt man
beispielsweise ein Riester-Darlehen über
eine Bank oder Bausparkasse – hierbei
handelt es sich dann um spezielle, zertifizierte
Darlehen –, so können die Tilgungsleistungen
im Rahmen der Riester-
Spielregeln gefördert werden. Das bedeutet,
bis aktuell max. 2.100 Euro p. a. erhält
man für Tilgungsleistungen Zulagen wie
bei einem Riester-Vertrag auch und kann
die Tilgungsleistung zusätzlich steuerlich
zum Abzug bringen. Beim Steuerabzug
gilt die gleiche Günstigerprüfung seitens
des Finanzamtes wie beim Altersvorsorge-Riestervertrag.
Zulagen fließen als
Sondertilgungen in die Finanzierung ein.
Beträgt der Tilgungsbetrag im Jahr z. B.
4.000 Euro, können davon lediglich 2.100
Euro fördertechnisch berücksichtigt werden.
Bei Ehepaaren, die beide unmittelbar
förderberechtigt sind, könnte das
Darlehen so aufgeteilt werden, dass der
nun zweimal à maximal 2.100 Euro p. a.
zur Verfügung stehende geförderte Tilgungsanteil
optimal genutzt werden kann.
Zu berücksichtigen ist, dass das Riester-
Darlehen spätestens bis zur Vollendung
des 68. Lebensjahres getilgt sein muss.
Welche Vorteile können sich aus
„Wohnriester“ ergeben?
Beim oben genannten Riester-Darlehen
fließen, wie bereits erwähnt, die Zulagen
als Sondertilgung in die Finanzierung
ein. Nutzt man die sich in der Regel
ergebenden Steuervorteile ebenfalls
für Sondertilgungen, so kann das Darlehen
deutlich schneller getilgt werden.
Entnimmt man bei Anschaffung bzw.
Herstellung der Immobilie Guthaben
aus einem bestehenden Riester-Vertrag,
zum Beispiel 20.000 Euro, so muss ein
entsprechend geringeres Darlehen aufgenommen
werden. Dadurch kann außerdem
die Beleihungsgrenze sinken,
was ein günstigeres Zinsangebot zur Folge
haben kann. In beiden Fällen spart
man Geld im Laufe der Finanzierung
ein. Zu berücksichtigen ist, dass die
meisten Anbieter lediglich eine vollständige Entnahme des Guthabens
zulassen. Andernfalls müsste das WFK geführt werden,
was einen erheblichen Verwaltungsaufwand zur Folge hätte.
Gibt es auch Nachteile?
Wo Licht ist, da ist auch Schatten – das gilt auch für das Thema
Wohn-Riester. Da der Staat bei einer riestergeförderten
Immobilie, anders als bei einem Altersvorsorge-Riestervertrag,
keine Rentenleistungen nachgelagert versteuern kann, wurde
das Wohnförderkonto (WFK) eingeführt. Darauf fließen alle
Entnahmen aus bestehenden Riester-Verträgen im Zusammenhang
mit der Anschaffung/Herstellung einer eigengenutzten
Immobilie als auch alle geförderten Tilgungsleistungen. Das
WFK ist mit 2% p. a. fiktiv zu verzinsen. Der Stand des WFK
bei Rentenbeginn ist die Basis für die Ermittlung der Steuerlast
auf die eigengenutzte Immobilie. Diese kann entweder
einmalig getilgt werden, dann erhält man einen Nachlass in
Höhe von 30%, oder ratierlich bis zum 85. Lebensjahr. W
Von Joachim Haid, Geschäftsführer von SOFTFIN
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