15.10.18 Simbacher Anzeiger

15. Oktober 2018 Simbacher Anzeiger – Bauen und wohnen
Nr. 20/2018
Wichtiges zum Erbbaurecht
(djd). Kirchen und Kommunen,
Stiftungen und in seltenen Fällen
auch Unternehmen bieten Grundstücke
als Erbpachtland oder Erbbauland
an. Der Bauherr zahlt
keinen Grundstückspreis, sondern
einen jährlichen Erbpachtzins.
Das klingt nicht nur in Ballungsgebieten
verlockend, in denen
Grundstücke rar und teuer sind.
Es lohnt sich aber, genauer hinzusehen
und das Für und Wider abzuwägen.
Der wichtigste Vorteil
im Erbbaurecht?
Untypisch für den Erwerb von
Wohneigentum ist die Tatsache,
dass das Eigentum an Grund und
Boden und dem darauf errichteten
Gebäude auseinanderfallen.
Der größte Vorteil dieser Konstruktion
ist, dass Bauherren sich
die Finanzierungskosten für das
Grundstück zunächst sparen können.
Wie teuer ist Erbpacht
unterm Strich?
Der jährliche Erbpachtzins liegt
in der Regel zwischen drei und
sechs Prozent des aktuellen
Grundstückswerts. Er wird normalerweise
an den Verbraucherpreisindex
angekoppelt und steigt moderat.
Praktisch stehen Hausbesitzer,
die einen Vertrag vor zum
Beispiel 50 Jahren geschlossen haben,
sehr gut da, weil die Grundstückspreise
in vielen Regionen
deutlich steiler angestiegen sind
als die Verbraucherpreise. Wer
heute einen Vertrag abschließt,
zahlt mit der Erbpacht manchmal
fast eine „zweite Miete”, und wie
sich die Grundstückspreise in den
nächsten Jahren oder gar in 99
Jahren entwickeln, kann niemand
voraussehen. Es gilt also scharf zu
rechnen, ob man mit einem Erbpachtvertrag
wirklich besser fährt
als mit der Finanzierung von
Grundeigentum.
Welche Nachteile
gilt es zu beachten?
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Bei Zahlungsschwierigkeiten
oder einer Insolvenz kann der
Erbbaugeber das Grundstück inklusive
Haus zurückfordern, man
spricht dann vom „Heimfall“. Wie
beim Erwerb eines Grundstücks
muss sich der Erbpachtnehmer
um Mängel am Grundstück und
die Bodenbeschaffenheit sowie
die Erschließung kümmern. Das
Erbbaurecht stellt grundsätzlich
eine interessante Alternative zum
Grundstückserwerb dar. Allerdings
muss viel Wert auf die Vertragsgestaltung
gelegt werden.
Für Bauinteressenten empfehlenswert
ist daher, sich unabhängige
juristische Beratung zu sichern.
Haus auf Erbpacht verkaufen:
Möglich, aber nicht
unproblematisch
Wer ein Haus auf Erbpachtland
errichtet hat, kann dieses veräußern,
der Käufer tritt dann in seinen
Erbpachtvertrag ein. Mit
einem günstigen Erbpachtzins
aus einem älteren Vertrag kann
dies interessant für Käufer sein,
hohe jährliche Erbbaukosten können
den Wert der Immobilie aber
sinken lassen. Auch kürzere Restlaufzeiten
bis zum Vertragsende
können ein Verkaufshindernis
darstellen. Denn selbst mit einer
Verlängerungsklausel muss der
Käufer mit einem deutlich steigenden
Erbpachtzins für die Vertragsverlängerung
rechnen.
Bauen auf Erbpachtland kann eine
Alternative zum Hausbau auf eigenem
Grund und Boden sein
Foto: djd/Bauherren-Schutzbund
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Was passiert nach Ablauf des
Erbpachtvertrags?
Viele Verträge enthalten Verlängerungsklauseln.
In der Regel
wird der Erbpachtzins an den
dann ermittelten Grundstückswert
angepasst. Gibt es keine solche
Klausel und fordert der Eigentümer
das Grundstück zurück,
muss er dem Hauseigentümer auf
jeden Fall den Wert des darauf
befindlichen Hauses ausbezahlen.
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