2020 unternehmen [!] Magazin Ausgabe 74 Oktober 2020

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Family Offices als Immobilieninvestoren
Wie sind FOs bislang investiert und welche Asset-Klassen werden zukünftig stärker nachgefragt
Das Family Office als „Hort der Bündelung
von Fachwissen“ zum langfristigen Erhalt
oder Ausbau privaten Vermögens befasste
sich ursprünglich mit dem Vermögen einer
Familie – das Single Family Office. Da auch
Dritte von diesem Spezialwissen profitieren
wollten und sollten, öffneten sich SFOs mit
der Zeit für weitere Familien und Privatinvestoren
– es entstanden Multi Family
Offices. Diese tragen noch besser der zunehmenden
Komplexität der privaten Vermögensverwaltung
Rechnung: „Gute“ Renditen
bedingen heutzutage zielgerichtete
Auswahl und Risikostreuung.
*Quelle: Catella Market Tracker Family Offices, 2020
Noch 2010 investierten FOs relativ zyklusunabhängig
mit dem Ziel des langfristigen
Vermögenserhalts. In den Folgejahren sank
das Zinsniveau und die Liquidität stieg. Seit
etwa 2015 werden Anlagemöglichkeiten mit
dem Ziel des langfristigen Vermögensaufbaus
sowie die Einbeziehung bislang nicht im Fokus
stehender Anlagealternativen und die damit
einhergehende Risikostreuung immer „dringender“.
Bei nahezu allen FOs spielt die Anlageklasse
„Immobilien“ eine zentrale Rolle. Tatsächlich
sind hier FOs und vermögende Privatpersonen
nach institutionellen Investoren
(42%)* weltweit die zweitwichtigste Investorengruppe,
noch vor REITs und börsennotierten
Immobiliengesellschaften (zusammen
20%)*.
Ungefähr 2/3 aller FOs haben Immobilien
aus dem Bereich Lebensmitteleinzelhandel
im Portfolio*. Dies aus „historischen“ Gründen:
Der Wandel vom Tante­Emma­Laden
zum großflächigen Lebensmitteleinzelhandel
erforderte neue Standorte und neue Gebäudekonzepte.
Die Marktteilnehmer selbst –
Vollsortimenter wie Discounter – entwickeln
und bauen beliebig reproduzierbare Gebäude­Layouts
mit entsprechender Kostensicherheit.
Um die Liquidität für die Expansion
vorzuhalten, wird der Standort mittels langfristiger
Mietverträge gesichert.
Zudem steht die Mieterbonität außer Frage
– kurz: die optimalen Voraussetzungen für ein
langfristiges und sicheres Invest. Und das
ohne Spezialwissen seitens des Investors.
Dieses „Verfahren“ gipfelte in der Tatsache,
dass bei passendem Grundstück mit entsprechendem
Baurecht nicht nur die Mietinteressenten,
sondern auch die finanzierungswilligen
Banken „Schlange standen“.
Die nachfolgenden Entwicklungen – z. B. im
Discounter­Bereich von 400 m² über 800 m²
zu heute 1.200 m² und mehr Verkaufsfläche –
begleitete allerdings nur der erfolgreich,
der sich im Laufe der Jahre eigenes, unabhängiges
know how aufgebaut hat. Diese geradezu
erzwungenen Professionalisierung
des eigenen Immobilien­Investment­Managements
ist mit ursächlich für das Entstehen
ent sprechender FOs.
Heute – zumindest bis Corona – beliebteste
Asset­Klasse ist die Büroimmobilie. Aktuell
bemerken wir eine Unsicherheit bzgl. der zukünftigen
Flächenanforderungen einzelner
Nutzer – home­office funktioniert, aber wie
viel home­office funktioniert noch? Folge ist
ein „Nachfrage­Stopp“. Auf Sicht wird dies die
generelle Attraktivität dieser Asset­Klasse für
Anleger kaum beeinträchtigen – im Gegenteil:
starre, unflexible Bestandsimmobilien werden
verlieren, Objekte, die z. B. aufgrund einer
variablen Grundrissgestaltung Raum für unterschiedliche
Bürokonzepte bieten, so dass
damit z. B. auch Abstandsregeln umgesetzt
werden können, werden gewinnen.
Knapp hinter ‚Büro‘ liegt ‚Wohnen‘. Die
größte Nachfragesteigerung von derzeit 22%
auf 62% innerhalb der nächsten fünf Jahre
wird für Sozialimmobilien vorhergesagt*. Sozialimmobilien
sind Gesundheits­, Seniorenund
Betreuungsimmobilien. Zu letzteren zählen
z. B. Kindergärten, Kinder­ und Jugendheime
sowie ‚geschütztes Wohnen‘. Getrieben
wird diese Steigerung von der demografischen
Entwicklung sowie der psychosozialen
Veränderungen unserer Gesellschaft. Und
Beides ist zudem konjunkturunabhängig!
Auch die Nachfrage nach Hotels sowie
Sonder formen des Wohnens wie etwa
Mikro­Apartments, betreutes und studentisches
sowie Service­Wohnen wird steigen,
wenngleich nicht so sehr wie bei vorgenannten
Sozialimmobilien.
Schon vor Corona stand eine Asset­Klasse
als Verlierer fest: der klassische, d. h. stationäre,
Einzelhandel. Hier stehen aufgrund des zunehmendem
Online­Handeln mittlerweile
auch größere Verkaufsflächen „im Feuer“. Corona
beschleunigt diese Entwicklung nur.
Zukünftig werden also deutlich mehr Immobilieninvestments
als bisher nachgefragt
werden. Die im Bürobereich coronabedingt
eintretende vorübergehende Nachfrageabschwächung
sollte durch die stark zunehmende
Nachfrage nach Sozialimmobilien
mehr als kompensiert werden.
Laut Michael Wägerle, Geschäftsführer bei
Objekta, wird die bereits deutlich spürbare
Nachfragebelebung bei Sozialimmobilien und
besonderen Formen des Wohnens zu weiter
steigenden Preisen in diesen Asset­Klassen
führen und damit zu weiter sinkenden Renditen.
www.objekta-realestate.de