Sommer (31,7 MB)

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04 ImmoFokus

Sommer 2021
05

ImmoFokus.Rubrik
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06 ImmoFokus

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Sommer 2021
07

ImmoFokus.Rubrik
16
Teure Gebäude
Wenn Geld keine
Rolle spielt
Mehr als vernetzen
56
INTERVIEW MIT ANITA KÖRBLER
INHALT
SOMMER
Rubriken
10 VOM HERAUSGEBER
12 EDITORIAL
184 VORSCHAU/IMPRESSUM
Unternehmen & Projekte
16 MILLIARDEN STATT MILLIONEN
28 KURZ UND BÜNDIG
48 TOP DEAL
Shopping City Süd (SCS)
50 IMMOBILIE IM FOKUS
TrIIIple Turm 2
52 AUFSTEIGER
53 PROBLEMLÖSER
08 ImmoFokus
Positionen & Meinungen
56 MEHR ALS VERNETZEN
Coverinterview mit Anita Körbler
68 MIT ZIVILEM UNGEHORSAM ZUM ERFOLG?
Kommentar von Andreas Kreutzer
69 ERKENNTNISSE AUS DER KRISE
Kommentar von Eugen Otto
70 WAS IST DER BEDUNGENE GEBRAUCH?
Interview mit Martina Schmidradner,
Irene Welser und Manfred Ton
76 FÜHRE UNS NICHT IN VERSUCHUNG …
Kommentar von Gunther Maier
77 EIN FREIRAUM FÜR BÜROS?
Kommentar von Philipp Kaufmann und
Alexander Bosak
78 VIELE OFFENE FRAGEN
Interview mit Birgit Kraml
82 BULLSHIT? BULLSHIT!
Kommentar von Frank Brün
83 DER MIX SCHAFFT DEN UNTERSCHIED
Kommentar von Philipp Kaufmann
84 MIETPREISREGULIERUNG
Kommentar von Michael Pisecky
85 WIEN, NUR DU ALLEIN!
Kommentar von Hans Jörg Ulreich
86 HOCH HINAUS
Interview mit Karina Schunker
90 KREISLAUFWIRTSCHAFT
Kommentar von Peter Engert
92 DIE DINGE VORSICHTIG ANGEHEN,
ABER TROTZDEM MARSCHIEREN
Interview mit Ernst Vejdovszky
98 NACHFRAGE NACH EIGENTUM TREIBT
DIE PREISE
Kommentar von Georg Spiegelfeld
99 SOZIALPFLICHTIGES EIGENTUM?
Kommentar von Georg Flödl
100 DIE SONNENSCHUTZFAKTOR COMMUNITY
Kommentar von Hania Bomba
101 GEKOMMEN, UM ZU BLEIBEN
Kommentar von Gerhild Bensch-König

70
Streitfall Café Landmann
Das wird den Obersten
Gerichtshof beschäftigen
162 Blockchain
Das ist der
Status quo
102
Zu Tisch mit ...
Zeljko Omerovic
AUSGABE
Fotos: SL Rasch GmbH, Adobe Stock
102 ZU TISCH MIT ...
Zeljko Omerovic
108 WEINKOLUMNE LISA GRÜNER
mit Hannes Speiser
110 ÜBER DEN TELLERRAND
Sneaker, die aufstrebende Assetklasse
114 VERMIETER UND MIETER
SIND KEINE GEGENSÄTZE
Kommentar von Louis Obrowsky
115 MEHR EIGENTUM!
Kommentar von Martin Prunbauer
116 NEHMEN WIR DEN KLIMAWANDEL ERNST
Kommentar von Wolfgang Fessl
118 REAL CIRCLE
Vier Tische, vier brisante Themen
Blueprint
132 VORWORT
Thomas Malloth
134 NACHHALTIGKEIT UND DAS
„KOOPERATIONSDILEMMA“
Franz Gschiegl
138 WAS HAT AMYGDALA MIT STADTFLUCHT
ZU TUN?
Christian Janisch
140 WOHNEN UND CARSHARING
Franz Gschiegl
142 DAS PROGRAMM
Illmitzer Gespräche
ImFokus: Finanzierungsformen
& Blockchain
146 MEHR MUT ZUM RISIKO
Interview mit Kurt Rusam und Gerald
Oswald
152 WIE SICH DIE PANDEMIE AUF DIE
IMMOBILIENFINANZIERUNG AUSWIRKT
Kommentar von Erwin Soravia
153 RISIKO UND RENDITE AM IMMOBILIENMARKT
Kommentar von Franz Pöltl
154 NICHT-BANKEN-FINANZIERUNGEN STARK IM TREND
Interview mit Christoph Urbanek
158 DEM HOTELMARKT STEHT EINIGES BEVOR
Interview mit Florian Klimscha und
Felix Neuwirther
162 BLOCKCHAIN UND IMMOBILIEN
Anwendungsmöglichkeiten und Umfrage
172 DIGITALE VERMÖGENSWERTE
Kommentar von Walter Strametz
174 CROWDINVESTING IST HOCHRISIKOKAPITAL
176 ALLES BITCOIN ODER WAS?
181 DER BITCOIN HAT KEINEN INTRINSISCHEN - WAS?
Kommentar von Patrick Baldia
182 OBSERVER
Medientypenanalyse zum Thema
Immobilienfinanzierung
186 BUCHTIPPS
Sommer 2021
09

Ohne Geld
ka Musi
„Es fehlt an Mut:
Gerade klassische
Fremdkapitalgeber sind
aktuell vorsichtiger
denn je hinsichtlich der
Vergabe von Krediten.“
W
ie wir alle wissen, geht es
ums Geld. Das hat uns nicht
nur zu einem Finanzierungsschwerpunkt
bewogen,
sondern auch dazu, unseren Verkauf zu verstärken.
Rudolf E. Oezelt verstärkt beginnend mit
dieser Ausgabe als Head of Sales die Real Estate
Media Group. Oezelt ist in der Branche ja kein
Unbekannter, er hat sich in den letzten Jahren
bei Fachverlagen um die Bereiche Immobilien
und Tourismus gekümmert. Der begeisterte
Hobbykoch und Familienmensch hat dort erfolgreich
den Verkauf angekurbelt.
Doch zurück zum Geld. Entweder man hat es,
oder man braucht es, jedenfalls will man investieren.
Wie, was, wann und wo, wird man jetzt
fragen, dabei ist die größte Frage das Wie … beziehungsweise
nach der Finanzierungsform …
Mezzanin-Kapital, Crowdinvesting, Anleihen,
Venture Capital oder ein Börsengang? Oder ein
klassischer Kredit? Dazu haben wir viele Spezialisten
befragt und einen guten Überblick
erarbeitet. Zusätzlich sind wir auch
ins Thema Kryptowährungen und
Bitcoin abgedriftet und informieren
über den Status quo von Blockchain
und Smart Contracts sowie deren
rechtliche Stellung.
loszuwerden, sondern zu einem Ergebnis zu
kommen, das einem Drittvergleich standhält“,
betonen Novoreal-Vorstand Martina Schmidradner
und ihre beiden Anwälte Irene Welser
und Manfred Ton (Cerha Hempel). Man ist aber
entschlossen, das Verfahren, wenn notwendig,
bis zum Höchstgericht durchzufechten.
Viele Fragen wurden auch im Rahmen des
22. Real Circle gestellt, zu dem wir gemeinsam
mit IMMOunited ins Stöckl am Park eingeladen
haben. Diese Gelegenheit haben wir auch
genutzt, um den ersten Schritt in Richtung Video
zu machen. Unser Kameramann hat nicht
nur die gute Stimmung eingefangen, sondern
auch die Diskutanten zu einem Statement zu
aktuellen Themen eingeladen. Unsere Video-
Interview-Serie haben wir mit dem scheidenden
Ernst Vejdovszky eingeläutet. Den Link
dazu gibt es als QR-Code beim Interview auf
Seite 92. Viele weitere spannende Video-Interviews
werden folgen.
In diesem Sinne, dürfen Sie gespannt bleiben.
Bis dahin wünschen wir eine informative
Lektüre unserer sehr ausführlichen Sommerausgabe.
Die Räumungsklage gegen das Café
Landtmann wird wohl erst vom
Obersten Gerichtshof final entschieden.
Nachdem wir in der Frühlingsausgabe
Landtmann-Chef Berndt
Querfeld zum Interview gebeten
hatten, kommt in der Sommer-
Ausgabe nun die Gegenseite
zu Wort. „Es geht nicht
darum, Herrn Querfeld
mit juristischen Tricks
Michael Neubauer
Herausgeber
Foto: Adobe Stock
10 ImmoFokus

ImmoFokus.Rubrik
Neue Perspektiven für Hotels und Handel
durch Restrukturierungsordnung
2020 war ein außergewöhnliches Jahr, das auch die Immobilienbranche
richtungsweisend verändern wird. Unser aktueller Trendbarometer
Immobilien-Investmentmarkt Österreich zeigt, dass das Investmentinteresse
in die sichere Assetklasse Wohnen auch 2021 nicht abflacht
und auch heuer steigende Preise zu erwarten sind. Auch das Logistiksegment
entwickelt sich ähnlich.
Für das Trendbarometer
Immobilien-Investmentmarkt
2021 wurden Österreichs
führende Expertinnen und
Experten am Immobilienmarkt
befragt. Alle Ergebnisse
finden Sie hier:
11 ImmoFokus
Ein neues Bild zeichnet
sich allerdings in Asset-
Klassen wie Hotel (vor
allem Stadthotels) ab.
Die Mehrheit der Befragten
ist davon überzeugt,
dass ab 2021 die Preise
für Hotelimmobilien fallen
werden. Hotels werden
somit an Bedeutung
in der Anlagenstrategie institutioneller Investoren verlieren, wobei
die flexible Nutzung von freien Hotelkapazitäten angedacht wird. So
könnten die überschüssige Hotelkapazitäten in (betreutes) Wohnen
umgenutzt werden.
Auch Asset Klassen wie Büro- oder Einzelhandelsimmobilien verändern
sich. Während die nachhaltige Etablierung von Home-Office oft
für abnehmende Flächennachfrage sorgen kann, setzt die Flexibilisierung
der Vertragsbedingungen im Einzelhandel die Investoren unter
Druck (niedrigere Fixmieten, Schwerpunkt auf die Umsatzmiete, Lösungen
für sonstige Erträge, wie zum Beispiel durch Click&Collect,
werden gesucht). Somit werden fallende Preise im Segment Retail
insbesondere in 1b- Lagen und der Peripherie erwartet, wobei die
bonitätsstarken Ankermieter den Unterschied machen werden.
Im Finanzierungsbereich werden verschärfte Rahmenbedingungen erwartet.
93 % der Befragten sind der Meinung, dass 2021 verschärfte
Maßnahmen bei der Risikoprüfung mit sich bringt und bei Immobilienankäufen
höhere Equity Ratios verlangt werden. Ebenso sind sich
93 % der Befragten einig, dass Kredite vorwiegend an Bestandskunden
vergeben werden und Neukunden hohe Hürden überwinden müssen.
In Mitten dieser (für manche Asset-Klassen) herausfordernden
Zeiten steht ein spannendes Gesetz in Österreich an:
Zur Umsetzung der Restrukturierungs- und Insolvenz-Richtlinie der
EU wird demnächst die neue Restrukturierungsordnung (ReO) erlassen
werden, die das Restrukturierungsverfahren — ein Verfahren zur
Entschuldung von Unternehmen, die in finanzielle Schwierigkeiten geraten
sind — mit dem Ziel einführt, Insolvenzen abzuwenden. Das neue
Verfahren wird sich zwischen dem bestehenden Sanierungsverfahren
und der außergerichtlichen (freien) Restrukturierung einordnen. Besonderheit
dieses Verfahrens ist, dass es zwar wie ein Insolvenzverfahren
vor den ordentlichen Gerichten geführt wird, sonst aber in
vielen Teilen einer außergerichtlichen Restrukturierung ähnelt: Es
besteht grundsätzlich Eigenverwaltung (in manchen Fällen ist ein Restrukturierungsbeauftragter
zur Unterstützung zu bestellen), der
Schuldner wählt, welche Forderungen restrukturiert werden und das
Verfahren kann größtenteils nichtöffentlich geführt werden. Gleichzeitig
kommt der Schuldner in den Genuss bestimmter Mechanismen, die
es in der außergerichtlichen Restrukturierung nicht gibt: die Möglichkeit,
unwillige Gläubiger zu überstimmen, einen Schuldenschnitt ohne
Mindestquote zu erwirken und einen befristete Vollstreckungssperre
zu erwirken. Außerdem ist die Kündigung zweiseitiger Verträge aufgrund
der Eröffnung des Restrukturierungsverfahrens größtenteils
nicht möglich. Freilich sind die Gläubiger untereinander prinzipiell
gleich zu behandeln und ein Restrukturierungsplan muss von der
Mehrheit der Gläubiger und 75 % des Kapitals angenommen werden.
Für Kreditnehmer, die aktuell in einer Krise sind, ist dieses neue Verfahren
interessant, um einen Neustart des Unternehmens umzusetzen.
Aufgrund der relativ hohen Mehrheitserfordernisse wird es aber
in den meisten Fällen nicht ohne die Zustimmung der „Hausbank“ gehen.
Auch für finanzierende Banken kann ein solches Verfahren eine
Chance darstellen: Ein angeschlagenes Unternehmen oder Projekt
lässt sich rechtsverbindlich restrukturieren und kann so für neue Investitionen
(sei es Eigenkapital oder neue Kredite) wieder attraktiv
gemacht werden — oft eine vernünftigere Option als eine Zwangsverwertung
in der Krise. Insbesondere die Möglichkeit, nicht kooperierende
Minderheitsgläubiger zu überstimmen, ist ein großer Vorteil
gegenüber der außergerichtlichen Restrukturierung.
Das Gesetz ist noch vom Nationalrat zu beschließen und der finale
Text bleibt abzuwarten. Wir empfehlen sowohl Schuldner als auch
Gläubiger, die Entwicklungen zu beobachten.
Fazit: COVID-19 führt dazu, das Umnutzungspotenzial von Immobilien
zu überdenken. Insbesondere in den Segmenten Hotel und Handel
kann derzeit eine Neuausrichtung sinnvoll sein. In Österreich wird in
Kürze die neue Restrukturierungsordnung beschlossen werden, die
angeschlagenen, aber prinzipiell überlebensfähigen Unternehmen
einen neuen rechtlichen Rahmen zur Abwendung der Insolvenz schafft.
Im aktuellen Umfeld könnte dies ein interessanter Impuls sein, um
eine Restrukturierung eines Immobilienprojekts anzustoßen und wieder
zukunftssicher zu machen.
Dr. Alina Nichiforeanu MRICS
Strategy and Transactions I Real Estate |
EY Österreich
+43 1 21170 4212 | alina.nichiforeanu@at.ey.com
Mag. Georg Harer, BSc
Rechtsanwalt EY Law - Pelzmann, Gall, Größ
Rechtsanwälte GmbH
+43 1 26095 2114 | georg.harer@eylaw.at
„EY“ und „wir“ beziehen sich auf Ernst & Young Global Limited, eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung nach englischem Recht. ED None. Getty Images.

Freiheit
in Sicht?
„Genießen wir den
Sommer, bevor der
Herbst mit den nächsten
Einschränkungen droht.“
G
enau vor einem Jahr wurde uns
wieder ein Leben, frei von
COVID-19, frei von Einschränkungen,
frei von kulturellen und
gesellschaftlichen Entsagungen in Aussicht
gestellt. Dann kam der Herbst und die Kandare
wurde enger, sogar um vieles enger gezogen.
Jetzt habe ich ein Déjà-vu: Alles öffnet, wenn
auch nur scheinbar. Denn ohne Test geht gar
nichts und wer nicht dreimal in der Woche konsequent
sein negatives Ergebnis vorweisen kann,
der darf im gesellschaftlichen Leben nicht mitspielen.
Damit setzt die Regierung ihren sanften
Impfzwang konsequent durch und winkt für den
Herbst medial bereits mit der Mutationskeule.
Was das für die Immobilienbranche bedeutet?
Geld, viel Geld. Kapital wird von institutionellen
Investoren als auch von Privaten massiv
in Immobilien gepumpt. Dahinter stecken
die Angst vor einer drohenden Inflation, als
auch ein massiver Kapitalüberschuss und
ein weiterhin niedrig bleibendes Zinsniveau.
Die Investition ins Betongold
hat Tradition und befeuert derzeit
die Immobilien, die mit einem
massiven Preisanstieg
reagieren. Eigentumswohnungen
werden
knapp, Mietwohnungen
überschwemmen
den
Markt, die Kaufpreise
bestimmter
Regionen wie beispielsweise
rund um den Neusiedlersee
haben eine bessere Performance
als so manche Aktie. Die
langfristigen Auswirkungen? Die bleiben weiterhin
spannend, ein Ende der Rallye ist am Ende
des Horizonts nicht auszumachen.
Die Branche brummt
Genauer unter die Lupe genommen haben
wir in diesem Heft brisante Themen wie
Blockchain und wie sie den Immobilienmarkt
verändern werden. Beim Schwerpunktthema
wurden Mezzanine-Finanzierungen, Kryptowährungen
und die Zinsschranke genau
beleuchtet. Da es ums Geld geht, starten wir
mit den teuersten Gebäuden der Welt ins Heft.
Abgerundet wird unsere Sommerausgabe mit
Interviews spannender Player, die im Markt
wirken, wie Anita Körbler, Karina Schunker,
Ernst Vejdovszky und vielen anderen. Den
Status quo in den Bereichen Office & Wohnen
& Hotel, Shopping & Logistik, Rahmenbedingungen
in der Finanzierung und Crowdfinanzierung,
sowie Mezzanine-Kapital & Co.
haben geladene Kapazunder der Branche beim
Real Circle, der endlich wieder live stattfinden
konnte, diskutiert. Ein kleines Stück Freiheit,
das mit großer Freude genutzt wurde.
Herzlichst,
Lisa Grüner
Chefredakteurin
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12 ImmoFokus

ImmoFokus.Rubrik
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13 ImmoFokus

Unternehmen & Projekte
16
DIE TEUERSTEN GEBÄUDE
Wenn Geld keine Rolle spielt, spielen die Gebäude
alle Stückerl. Sie sind Wahrzeichen einer Stadt oder
Wirtschaftsmotor und mit großer Wahrscheinlichkeit ein
Hotelturm inklusive Casino. Alle gemeinsam haben sie eine
hohe Individualität und großartige Architektur.
50
ZWEI VON DREI
Der zweite Turm der TrIIIple-Towers ist fertiggestellt und
ab Herbst bezugsfertig. Nach mehr als dreieinhalb Jahren
Bauzeit sind die Projektpartner Soravia und ARE Austrian
Real Estate stolz, sowohl im Zeit- als auch Kostenrahmen
geblieben zu sein.
53
PROBLEMLÖSER FINEXITY
Finexity ermöglicht
Privatanlegern die
Abbildung einer
renditestarken
Portfoliostruktur,
wie sie sonst nur
UHNWIs zur
Verfügung steht.
Digital und flexibel
– die Blockchain-
Technologie
machts möglich.
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14 ImmoFokus

ImmoFokus.Rubrik
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15 ImmoFokus

Unternehmen & Projekte
Milliarden
statt Millionen
Wenn Geld keine Rolle spielt. Ob als Wahrzeichen der Stadt oder als Wirtschaftsmotor,
betritt man eines der teuersten Gebäude der Welt, liegen die Chancen gut, dass es sich um einen
Hotelturm inklusive Casino handelt. Geht es aber um hohe Baukosten und etliche Verzögerungen,
kommt einem im deutschsprachigen Raum vermutlich die Elbphilharmonie in den Sinn.
Autor: Amelie Miller
16 ImmoFokus

ELBPHILHARMONIE
Ursprünglich für 77 Millionen Euro geplant, sprengte
die Elbphilharmonie während der Errichtung die
Baukosten um ein Vielfaches. Satte 866 Millionen
Euro Investment sorgten für Kritik und bundesweite
Bekanntheit. Nach einem eineinhalbjährigen
Baustopp konnte das Konzerthaus in der Hamburger
Hafencity Ende 2016 – nach Baubeginn
2007 – schließlich übergeben werden. Neben den
Konzertsälen verfügt das Gebäude heute über ein
Hotel mit 244 Zimmern, 45 Wohnungen sowie
Gastronomieflächen. Doch ist die Elbphilharmonie
auch das teuerste Gebäude der Welt? Mitnichten.
Sie schafft es nicht einmal unter die Top Ten.
Foto: Adobe Stock
Architekturbüro: Herzog & de Meuron
Bauherr: Elbphilharmonie Bau, Deutschland
Standort: Hamburg-Hafen City, Deutschland
Geschätzte Kosten: 866 Millionen Euro
www.herzogdemeuron.com
Sommer 2021
17

Unternehmen & Projekte
AL-HARĀM-MOSCHEE
Die al-Harām-Moschee ist nicht nur die größte
Moschee, sondern auch das teuerste Gebäude der
Welt. Rund 100 Milliarden US-Dollar sollen bisher in
den Prachtbau im saudiarabischen Mekka investiert
worden sein. Die Baugeschichte der Moschee reicht
mehr als 1.300 Jahre zurück. Während des Haddsch
finden hier mehr als eine Million Gläubige Platz.
Doch weil die Zahl der Pilger immer größer wurde,
wurden 2011 gleich 18 internationale Stararchitekten
mit einer kompletten Neugestaltung des Areals
betraut. Bis 2013 wurde der Wandelhof um die
Kaaba, jener Fixpunkt, nach dem sich die Gläubigen
während des Gebets ausrichten, erweitert, sodass
nun Platz für 2,5 Millionen Besucher ist.
Architekturbüros: DAR Al-Handasah, ingenhoven
architects, SL Rasch, Leinfelden-Echterdingen
Bauherr: Saudi Binladin Group, Saudi-Arabien
Standort: Mekka, Saudi-Arabien
Geschätzte Kosten: 100 Milliarden US-Dollar
www.ingenhovenarchitects.com
www.sl-rasch.com
Fotos: SL Rasch GmbH, Pixabay
18 ImmoFokus

ABRAJ AL-BAIT –
DAS MECCA ROYAL CLOCK TOWER HOTEL
Das zweitteuerste Gebäude der Welt befindet sich
ebenfalls in Mekka – das Abraj al-Bait Hotel mit seinem
berühmten Uhrturm hat mit etwa 16 Milliarden
US-Dollar deutlich weniger gekostet als die große
Moschee. Das Mecca Royal Clock Tower Hotel, das
auf den ersten Blick an den Big Ben erinnern mag,
wurde inmitten einer Hochhausgruppe in unmittelbarer
Nähe zur al-Harām-Moschee errichtet. Mit
einer Höhe von 601 Metern zählt der Wolkenkratzer,
dessen Spitze ein Halbmond ziert, zu den höchsten
Gebäuden der Welt. An der Fassade des Hotelturms
befindet sich zudem die größte Uhr der Welt.
Allein die Ziffernblätter haben einen Durchmesser
von 43 Metern.
Architekturbüro: SL Rasch & Dar al-Handasah
Shair & Partners
Bauherr: Saudi Binladin Group, Saudi-Arabien
Standort: Mekka, Saudi-Arabien
Geschätzte Kosten: 16 Milliarden US-Dollar
www.sl-rasch.com
www.dar.com
Sommer 2021
19

Unternehmen & Projekte
20 ImmoFokus

Fotos: Pexels/Soulful Pizza, Pixabay
MARINA BAY SANDS
Ende Mai 2006 erhielt Las Vegas Sands den Zuschlag, Singapurs erstes Integrated Resort zu realisieren.
Gemeint ist damit eine Urlaubsanlage, inklusive Casino. Heute können Touristen und Einheimische im
Resort nicht nur verschiedene Bars und Nachtclubs besuchen, sondern auch ihre Einkäufe für den täglichen
Bedarf vor Ort erledigen. Zusätzlich sorgen zwei Theatersäle und ein Kunst- und Wissenschaftsmuseum
für Unterhaltung. Was architektonisch an einen Stapel von Spielkarten erinnern soll, sind in
Wahrheit drei 55-stöckige Hoteltürme, die auf 191 Meter Höhe einen 340 Meter langen Dachgarten
tragen. Besonderes Highlight: Der 146 Meter lange Infinity Pool mit Blick auf Singapur.
Architekturbüro: Safdie Architects
Bauherr: Las Vegas Sands, USA
Standort: Singapur
Geschätzte Kosten: 6,2 Milliarden US-Dollar
www.safdiearchitects.com
Sommer 2021
21

Unternehmen & Projekte
APPLE PARK
Was auf den ersten Blick wie ein Raumschiff aussieht,
ist in Wahrheit der ehemalige Apple Campus
2. Heute trägt der Firmensitz des US-amerikanischen
Technologiezentrums im kalifornischen Silicon
Valley schlicht den Namen Apple Park. Schlicht mag
der Name klingen, gigantisch ist jedoch die Fläche,
auf der der Campus von 2013 bis 2017 errichtet
wurde. Gleich mehrere Grundstücke wurden für das
71 Hektar große Areal zusammengelegt. Mit einem
Durchmesser von einem halben Kilometer ist der
Apple Park größer als das Pentagon. Das liegt vor
allem daran, dass sich im Inneren des Ringes ein
ca. zwölf Hektar großer Park befindet. Das ist etwa
doppelt so groß wie der Wiener Stadtpark.
Architekturbüro: Norman Foster + Partners
Bauherr: Apple, USA
Standort: Cupertino, Kalifornien, USA
Geschätzte Kosten: 5 Milliarden US-Dollar
www.fosterandpartners.com
22 ImmoFokus

Fotos: Adobe Stock, bennymarty - stock.adobe.com, JHVEPhoto - stock.adobe.com
Sommer 2021
23

Unternehmen & Projekte
THE COSMOPOLITAN
Der Traum vom puren Luxus im Zentrum des Las
Vegas Strips ist für den Immobilieninvestor wohl ein
Hotel mit Casino inklusive Nachtclub. So erfolgte
2005 der Baustart für das Cosmopolitan Hotel mit
knapp 3.000 Zimmern und 9.300 Quadratmetern
Casinofläche. Doch, ob das Bauvorhaben auch wirklich
abgeschlossen werden konnte, stand durchaus
auf der Kippe. Aber von Anfang an: 2004 kaufte der
amerikanische Immobilieninvestor Ian Bruce Eichner
jenes Grundstück, auf dem heute das Cosmopolitan
steht für 60 Millionen US-Dollar mit einem Kredit
der Deutschen Bank. Während des Baus wurde der
Kredit bis 2008 auf über 765 Millionen US-Dollar
ausgeweitet, bis Eichner schließlich zahlungsunfähig
wurde. Da kein Investor gefunden werden
konnte, sprang die Deutsche Bank ein und stellte
das Gebäude bis 2010 in Eigenregie fertig.
Architekturbüro: Rockwell Group
Bauherr: Ian Bruce Eichner/Deutsche Bank,
Deutschland
Standort: Las Vegas, Nevada, USA
Geschätzte Kosten: 4,4 Milliarden US-Dollar
www.rockwellgroup.com
Fotos: philipbird123 - stock.adobe.com, Sergii Figurnyi - stock.adobe.com, Pexels/Edgar Moran, Pexels/Sebastiaan Stam
24 ImmoFokus

ONE WORLD TRADE CENTER
Das 1 WTC gilt, knapp zwanzig Jahre nach 9/11, als das
höchste Gebäude von New York City. Es wurde von 2004 bis
2015 neben dem Ground Zero, jenem Platz, auf dem einst
das World Trade Center stand, errichtet. Mit einer Höhe von
541,3 Metern zählt der Büroturm derzeit zu den höchsten
Gebäuden der Welt. Jedoch war der Bau des Turms von
Bauverzögerungen, Mehrkosten und Streitereien geprägt. So
hätte das Gebäude ursprünglich den Namen Freedom Tower
tragen sollen, 2009 beschlossen die Bauherren jedoch, das
Gebäude stattdessen One World Trade Center (1 WTC) zu
nennen. Diese Entscheidung wurde getroffen, um so die
Büroflächen leichter vermieten zu können.
Architekturbüro: Skidmore, Owings and Merrill LLP (SOM)
Bauherr: Silverstein Properties & Port Authority of New York
and New Jersey, USA
Standort: New York City, USA
Geschätzte Kosten: 4,1 Milliarden US-Dollar
www.som.com
Sommer 2021
25

Unternehmen & Projekte
Fotos: Adobe Stock, Posztós János - stock.adobe.com
26 ImmoFokus

PARLAMENTSPALAST
Direkt am 15 Meter hohen Arsenalhügel in Bukarest
steht das ehemalige „Haus des Volkes“. Ein
neoklassizistischer Bau, der nach den Plänen der
damals völlig unbekannten rumänischen Architektin
Anca Petrescu 1980 entworfen und auf Wunsch des
ehemaligen Diktators Nicolae Ceaușescu errichtet
wurde. Während der fünfjährigen Bauzeit waren
bis zu 700 Architekten und 20.000 Arbeiter auf der
Baustelle im Einsatz. Doch ehe der Palastbau 1983
beginnen konnte, mussten nicht nur Tausende
Menschen umgesiedelt, sondern auch große Teile
der Altstadt abgerissen werden. Der Parlamentspalast
gilt als das zweitgrößte Verwaltungsgebäude
der Welt nach dem Pentagon in den USA. Heute
beherbergt der Palast das Parlament.
Architekturbüro: Anca Petrescu
Bauherr: Nicolae Ceaușescu, Rumänien
Standort: Bukarest, Rumänien
Geschätzte Kosten: 3,9 Milliarden US-Dollar
www.cic.cdep.ro
Sommer 2021
27

Unternehmen & Projekte
Union Investment kauft Hotelturm
Comeback
Nach sechs Monaten Investitionspause
im Zuge der Pandemie engagiert sich Union
Investment wieder auf dem deutschen
Hotelmarkt und sichert sich im Rahmen
eines Forward Fundings einen projektierten
Hotelturm im Stuttgarter Europaviertel. Der
Kaufpreis liegt bei rund 137 Millionen Euro.
Die Fertigstellung ist für Dezember 2021
geplant. Der Erwerb erfolgt für den Bestand
des Offenen Immobilien-Publikumsfonds
UniImmo: Deutschland. Die Flächen des Hotelturms
sind bereits an die beiden Betreiber
Adina Hotels und Premier Inn vermietet. Im
Erdgeschoss sowie im ersten Obergeschoss
sind Bistro- und Einzelhandelsflächen geplant.
Im siebten Stock entsteht zudem eine
180 Quadratmeter große Außenterrasse.
Eine DGNB-Zertifizierung in Gold wird
angestrebt. Verkäufer und Entwickler des
„Turms am Mailänder Platz“ ist die Strabag
Real Estate (SRE).
Hotelmakler in Europa
Ranking
Laut der neuesten Rangliste von Real
Capital Analytics (RCA) hat im Vorjahr kein
anderes Maklerunternehmen mehr Hotels
vermittelt als Christie & Co. Auch das österreichische
Team von Christie & Co darf sich
freuen: Auf Länderebene belegte es gemeinsam
mit dem französischen Team den ersten
Platz. Zu den Top-Deals, die Christie & Co
Österreich im Vorjahr begleitete, zählt der
Verkauf des Fünfsternehauses Hotel Schloss
Pichlarn mit 96 Zimmern im steirischen
Ennstal an den Hotelier Georg Imlauer. Das
französische Team wiederum konnte 2020
die größte Hoteltransaktion Frankreichs abschließen:
Den Verkauf des Viersternehotels
Holiday Inn Paris Porte de Clichy (262 Zimmer)
an Extendam und Catella Hospitality.
Soravia, denkmalneu und ECE investieren in Venedig
Joint Venture kauft Hotelensemble
Die beiden Projektentwickler Soravia und
denkmalneu konnten in unmittelbarer Nähe
zum Markusplatz gemeinsam mit dem Hotelfonds
der ECE Real Estate Partners für über
100 Millionen Euro das Gebäudeensemble
Bonvecchiati erwerben. In den kommenden
zwei Jahren soll der Hotelkomplex mit über
191 Zimmern umfassend renoviert werden.
Neben diversen Wellnessmöglichkeiten,
einer Bar sowie einem Restaurant mit Terrasse
verfügt der Hotelkomplex über einen
hauseigenen Kanal mit zwei Anlegestellen.
Begleitet wurde die Transaktion von der
Steuer- und Anwaltskanzlei Andersen Tax
& Legal Venice, die auch als Leiter der Due
Diligence im Ankaufsprozess fungiert hat.
Für Soravia und die Unternehmensgruppe
denkmalneu ist es nicht die erste Zusammenarbeit
im Hospitality-Bereich. Aktuell arbeiten
beide Unternehmen bei der Renovierung
und Umnutzung des „Munich City Portfolio“
zusammen.
People in Motion - People in Motion - People in Motion
Julia Neuhold ist General
Managerin von JO&JOE Vienna. Im
Herbst 2021 soll das Hotel am
Wiener Westbahnhof eröffnen.
Colliers holt sich Daan Bakkenes
an Bord. Der gebürtige
Niederländer hat seit 3. Mai die
Funktion des Head of Hotels inne.
Martina Maly-Gärtner wurde bis
zum 30. April 2026 zum Mitglied
des Vorstandes der UBM
Development nominiert.
News Ticker
Hotelbetreiber für Wiener KaDeWe ist fix: Noch ist der Name des zukünftigen Hotelbetreibers geheim. Es handle sich, so
der Chef der KaDeWe-Group André Maeder um eine internationale Kette, die noch nicht in Europa vertreten sei. Das Hotel
wird rund 150 Zimmer haben.
Fotos: UBM/Susanne Einzenberger/supersusi, Daniel Nuderscher, SORAVIA, Colliers Austria, spusu Life Resort, Huazhu Group
28 ImmoFokus

Kurz & Bündig > Hotel
Steigenberger eröffnet in Asien
Premiere in China
Das Steigenberger Hotel Jinan Fengming
befindet sich in der rund sieben Millionen
Einwohner zählenden Stadt Jinan,
der Hauptstadt der Provinz Shandong
im Osten des Landes. Das Hotel verfügt
über 258 Zimmer, zwei Restaurants, eine
Lobby-Lounge und ein Schwimmbad. „Die
Eröffnung des ersten Steigenberger Hotels
in China in solch herausfordernden Zeiten
unterstreicht unsere erfolgreiche Zusammenarbeit
mit Huazhu und ist ein wichtiger
Schritt auf unserem Weg, bis 2025 unter
die Top-3-Hotelunternehmen in Europa
aufzusteigen. Es macht mich sehr stolz, dass
wir nun auch mit unserer traditionsreichen
Marke Steigenberger in China vertreten
sind“, so Marcus Bernhardt, CEO Deutsche
Hospitality.
spusu Life Resort in Mistelbach
Abgelehnt
In einer Region wie dem Weinviertel sei
es nicht möglich, ein 4-Stern Superior Hotel
wirtschaftlich zu führen, so die Österreichische
Hotel- und Tourismusbank (ÖHT). Andreas
Pichler, Chef von spusu und Investor
für das geplante Hotel, zeigt sich enttäuscht:
„Es war alles unter Dach und Fach, Pläne und
Konzepte ausgearbeitet. Dass hier die ÖHT
in Person von Generaldirektor Wolfgang
Kleemann keine Zusage erteilt, obwohl sie
keine genaue Einsicht in die Projektunterlagen
genommen hat, ist mehr als irritierend.“
Angedacht waren ein Eigenkapital von 10
Millionen Euro und 2 Millionen Euro Investitionsförderung
vom AWS. Der Rest sollte mit
Darlehen finanziert werden. Aber dazu wäre
ein positives Gutachten der ÖHT notwendig
gewesen.
Große Unterschiede zwischen den USA und Europa
Hotel-Comeback im zweiten Halbjahr
Im Rahmen einer dreiteiligen Videoserie hat
Martin Schaffer, Geschäftsführer und Partner
von mrp hotels, gemeinsam mit Monika Rosen-
Philipp, Chefanalystin UniCredit Bank Austria
Premium Banking einen Blick auf die internationalen
Entwicklungen im Tourismus, den
Konsum und die Auswirkungen auf die Finanzmärkte
geworfen: Große Unterschiede sieht
Monika Rosen-Philipp zwischen den USA und
Europa. Bereits Ende Juni, Anfang Juli könnten
70 Prozent der Erwachsenen in den USA immunisiert
sein. Das ist auch für den Tourismus
ein positives Signal. So kann die profitabelste
Flugroute der Welt zwischen London Heathrow
und dem John F. Kennedy Airport (New York)
als zentrales Rückgrat im Tourismus wieder in
Vollbetrieb gehen. Auch die Kreuzfahrten aus
den amerikanischen Häfen werden wieder ihren
Betrieb aufnehmen – wenn auch unter strengen
Auflagen: 98 Prozent der Besatzung und 95
Prozent der Passagiere müssen voll immunisiert
sein – die Passagierquote könnte schwer zu
erfüllen sein. In Europa hingegen soll die Kojunktur
im zweiten Halbjahr deutlich an Fahrt
aufnehmen. Aufgrund des Nachholbedarfs ist
damit zu rechnen, dass in den nächsten Jahren
überdurchschnittlich viel für Reisen ausgegeben
wird, so Schaffer. Im Investmentbereich hingegen,
so Rosen-Philipp, sieht die Situation anders
aus: „Die Notenbanken werden irgendwann den
Geldhahn wieder ein ganz klein bisschen – die
Betonung liegt auf bisschen – zudrehen.“
MONTAG BIS DONNERSTAG
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Sommer 2021
29

Unternehmen & Projekte
Sinkende Fertigstellungen
Marktbericht
Der bereits langjährige Trend sinkender
jährlicher Fertigstellungszahlen im Bereich
der Einkaufs- und Fachmarktzentren hält
auch im Jahr 2021 weiter an, so der Marktbericht
für den Einzelhandel von CBRE.
Die größte Eröffnung im Jahr 2020 war die
Erweiterung der Pado Galerien im Burgenland
mit 21.000 Quadratmetern. Insgesamt
lag die Fertigstellungsleistung 2020 österreichweit
bei 39.500 Quadratmetern. Die
Fertigstellungsleistung im Jahr 2021 beträgt
voraussichtlich 16.400 Quadratmeter und
ist damit um 58 Prozent niedriger als im Vorjahr,
so der Einzelhandelsbericht Österreich
2021 von CBRE. Zwar ist die Fertigstellung
mehrerer größerer Projekte wie beispielsweise
die des Shopping Quartiers Lienz in
Tirol oder des Outdoor Zentrums Parndorf
im Burgenland für die kommenden Jahre in
Planung, jedoch ist angesichts der aktuellen
Situation noch kein konkreter Zeitplan für
die Umsetzung festgelegt.
Meinl am Graben verkleinert sich
Umbauarbeiten
Der Luxus-Greißler Meinl am Graben
baut um. Die Warenpräsentation wird
geändert, die Flächen werden neu verteilt.
Die Handelsfläche sinkt von 1.700 auf 1.200
Quadratmeter, das Sortiment bleibt erhalten;
von der Gastronomie bleibt nur das Café
samt Außenbereich. Das provisorische Geschäft
öffnet in der Maysedergasse nahe der
Oper und Albertina. Durch den Rückbau der
Gastronomie sinkt die Mitarbeiterzahl von
rund 200 auf rund 170, der Prozess wurde
bereits begonnen. Das Restaurant schließt,
„weil es für uns nicht mehr relevant war, es
vom kaufmännischen her keinen Sinn mehr
gemacht hat“, sagte Julius Meinl am Graben
Geschäftsführer Udo Kaubek.
Generalsanierung für das „The Yello“ am Heuplatz
Le Burger kommt nach Klagenfurt
Nach einer umfangreichen Generalsanierung
durch die Lilihill Gruppe eröffnet im „The
Yello“, Am Heuplatz 4, im Frühjahr 2022 ein Le
Burger im Erd- und Obergeschoß des Gebäudes
auf 500 Quadratmetern. Entwickelt wurde die
Immobilie von der Lilihill Retail & Commerce.
Das Investitionsvolumen beläuft sich auf rund
5,1 Millionen Euro. Nun konnte mit Le Burger
ein österreichisches Traditionsunternehmen
als Ankermieter gefunden werden. Ca. 40 Mitarbeiter
sollen am neuen Standort in Zukunft
arbeiten. Das Lokal wird über ca. 280 Sitzplätze
inklusive großem Gastgarten verfügen. Maßgeblich
bei der Wahl des Standortes innvolviert
ist Bernhard Kloucek, Experte für Franchise &
Expansion bei Le Burger. „Wir haben schon
lange ein Auge auf das südlichste Bundesland
von Österreich geworfen und freuen uns sehr,
mit der Lilihill Gruppe dieses Projekt am Heuplatz
4 in Klagenfurt mitzuentwickeln.“Als
neuer Franchisenehmer konnte Quereinsteiger
Herbert Biber gewonnen werden.
People in Motion - People in Motion - People in Motion
Seit dem 1. Juni 2021 ist
Horst Lukaseder neues Mitglied
und Sprecher der Geschäftsführung
der VMF Immobilien.
Der gebürtige Deutsche
und studierte Architekt
Oliver Bertram ist neuer
Geschäftsführer von teamgnesda.
Gottfried Maria Sulz, Partner der
TPA Steuerberatung, erhielt den
Preis Steuerberater des Jahres in
der Kategorie „Umgründungen“.
News Ticker
Rebranding in Parndorf: Colliers wurde nicht nur exklusiv mit dem Relaunch & Rebranding für das Parndorf Fashion Outlet
beauftragt, sondern auch für die Vermarktung einer rund 4.000 Quadratmeter großen Ankermietfläche vor Ort. LLB Immo
verkauft: Adeqat vermittelt zwei Fachmarktzentren in Knittelfeld an Betha Zwerenz & Krause Gruppe.
Fotos: AdobeStock, SES/Jošt Gantar, lilihill.at, Christoph Meissner, teamgnesda, VMF Immobilien
30 ImmoFokus

Kurz & Bündig > Retail
Global RLI Award 2021
Aleja im Finale
Das jüngste der fünf Center des Betreibers SES
in Slowenien wurde in der Kategorie „International
Shopping Centre – New Build“ unter den
besten vier auf die Shortliste gesetzt. Das 2020
fertiggestellte Center Aleja Ljubljana beeindruckt
durch einzigartige Architektur, moderne
Konzeption und ein außergewöhnliches Shopping-
und Freizeitangebot. Multifunktionalität
steht hier auf der Tagesordnung: 80 Shops, erstklassige
Gastronomie und eine 6.200 Quadratmeter
große Sport- und Erholungszone auf dem
Dach – das Aleja Sky – sorgen für Abwechslung.
Der Drache, das Wappentier der slowenischen
Hauptstadt, war Inspiration für die Fassade.
Gewinner und Verlierer
Einzelhandel
Die Bandbreite der Umsatzentwicklung in den
Handelsbranchen könnte nicht unterschiedlicher
sein: So verzeichnete der Online-Handel
im ersten Quartal 2021 eine Steigerung von 32,8
Prozent, der Modehandel hingegen einen Rückgang
von knapp 24,7 Prozent, so eine Studie des
Economica Instituts für Wirtschaftsforschung
im Auftrag der Bundesparte Handel in der WKÖ.
„Beachtlich ist, dass der österreichische Handel
trotz der ausbleibenden Umsatzsteigerung im
ersten Quartal einen Mitarbeiterzuwachs von
0,5 Prozent verzeichnen kann“, so Rainer Trefelik,
Obmann der Bundesparte Handel in der
Wirtschaftskammer Österreich (WKÖ), erfreut.
Einzelhandelsflächen in deutschen A-Städten
Verstärkte Nachfrage
Laut einer Analyse von ImmoScout24 Gewerbe
lag im April 2021 die Nachfrage nach Einzelhandelsflächen
in den deutschen A-Städten
Berlin, Hamburg, München, Köln, Düsseldorf,
Stuttgart und Frankfurt am Main um 100 Prozent
höher als im April 2020. Auch in den weniger
begehrten B- und C-Städten ist das Interesse
an Einzelhandelsflächen ebenfalls wieder auf
dem Niveau von vor der Pandemie angelangt.
Als B-Städte gelten 14 deutsche Städte mit großer
nationaler und regionaler Bedeutung. Dazu
gehören beispielsweise Nürnberg und Hannover.
Zu den 22 C-Städten zählen Städte mit
eingeschränkt nationaler, aber hoher regionaler
Bedeutung sowie wichtiger
Ausstrahlungen auf die umgebende
Region. Beispiele für
C-Städte sind Aachen oder Rostock.
Vor allem kleinere Einzelhandelsflächen
gewannen laut
den Daten von ImmoScout24
Gewerbe wieder stark an Attraktivität.
ImmoScout24 Gewerbe
verzeichnete im April 2021 134 Prozent
mehr Anfragen für Einzelhandelsflächen bis zu
100 Quadratmetern als im Vorjahr. In den deutschen
A-, B- und C-Städten stellten Anbietende
14 Prozent weniger Einzelhandelsflächen auf
ImmoScout24 Gewerbe ein als im Vergleich zum
Vorjahr. Aufgeschlüsselt auf die verschiedenen
Standorte sank in den B-Städten das Angebot an
inserierten Einzelhandelsflächen mit minus 24
Prozent am stärksten.
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Sommer 2021
31

Unternehmen & Projekte
E-Commerce als Treiber
Lagerkapazitäten
Laut eines aktuellen Savills Spotlights
müssen Paketdienstleister ihre Lagerkapazitäten
in Europa bis 2025 um bis zu 8,6
Millionen Quadratmeter zusätzliche Fläche
erweitern, um die steigende E-Commerce
Nachfrage abdecken zu können. Nach
Einschätzung der Marktforschungsunternehmen
Forrester Research and eMarketer
werden rund 20 Prozent aller online erworbenen
Artikel retourniert. Innerhalb
Europas beobachtet Savills unterschiedliche
Ansätze bei dem Umgang mit Retouren. In
Großbritannien, im Jahr 2020 im Online-
Shopping-Segment mit einem Anteil von
28 Prozent am Einzelhandelsumsatz Spitzenreiter
in Europa, setzt beispielsweise der
Online-Händler Argos auf den Einsatz von
Augmented Reality, um die Wahrscheinlichkeit
einer Retoure zu verringern. In den
Niederlanden erproben Logistikdienstleister
die Retourenabholung etwa an der Haustür.
Logistikzentrum in Allhaming
Spatenstich
Seit 2014 besteht das Paketzentrum der
Post im Bezirk Linz-Land. Dieses soll nun bis
2022 um eine Grundstücksfläche von circa
125.000 Quadratmetern erweitert werden.
Ziel der Erweiterung ist es, in Allhaming das
modernste Logistikzentrum Österreichs zu
errichten. So sollen mit der Fertigstellung
bis zu 32.000 Pakete pro Stunde sortiert werden.
Im Zuge des Ausbaus wird auch auf die
Nachhaltigkeit geachtet und eine Photovoltaikanlage
mit einer Leistung von rund 500
kWp auf dem Dach des Logistikzentrums installiert.
Diese wird nicht nur das Zentrum,
sondern auch die am Standort betriebene
E-Flotte der Post versorgen. Ebenfalls sind
Stellplätze mit Ladestationen für E-Autos
und E-Bikes für die Mitarbeiter geplant.
Colliers vermittelt Logistikhalle in Seyring an privaten Investor
Portfoliooptimierungsprogramm
Obwohl die LLB Immo laut Geschäfstführer
Louis Obrowsky Logistik weiterhin als interessante
Nutzungsart ansieht, trennt sich die
Kapitalanlagegesellschaft im Zuge ihres Portfoliooptimierungsprogramms
von kleineren
Objekten im LLB Semper Real Estate. So wurde
Ende April die 4.400 Quadratmeter große Logistikhalle
in Seyring bei Gerasdorf an einen
privaten Investor verkauft. Die Halle steht auf
einem Grundstück von 6.000 Quadratmetern
an der Brünner Straße direkt am Verkehrsknotenpunkt
Eibesbrunn, in unmittelbarer Nähe
zum G3 Shopping-Center. Bis 2018 wurd die
Lagerfläche von Elektro Haas genutzt. Vermittelt
wurde die Transaktion von Colliers.
Thomas Belina, Managing Partner Colliers Österreich:
„Logistikimmobilien sind momentan
stark gefragt und wir freuen uns sehr, dass wir
dieses Top-Objekt vermitteln konnten. Gerade
in diesem Bereich verfügen wir über viel
Know-how und wertvolle Kontakte, von denen
unsere Kunden profitieren sollen.“
People in Motion - People in Motion - People in Motion
Ricardo-José Vybiral bleibt
Geschäftsführer des Kreditschutzverband
von 1870 sowie CEO der
KSV1870 Holding.
Logivest ernennt Marta
Romakowski als Key Account
Managerin. Sie berichtet direkt an
Michael Starre, CSO bei Logivest.
Mit Markus Happerger
als Abteilungsleiter baut
Realogis sein Süddeutschland-
Geschäft aus.
News Ticker
KONE und ECONSULT starten Pilotprojekt: Um eine schnelle und vor allem CO₂-frei Wartung von Aufzügen und Rolltreppen
zu ermöglichen, ist seit Mai das erste LOGSTEP E-Lastenfahrrad in Wien unterwegs. Ergänzt wird das neue Logistikkonzept
durch sogenannte Pick-Up-Points.
Fotos: Outline Pictures, Logivest, Chris Marxen Headshots Berlin, Marcel Köhler, Georg Wilke
32 ImmoFokus

Kurz & Bündig > Logistik
Nachfrage übersteigt Angebot
Rekordvolumen
Laut einer Erhebung der Marktexperten von CBRE wurde 2020
mit 525 Millionen Euro um rund fünf Prozent mehr in Logistikimmobilien
in Österreich investiert als im Jahr 2019. Zusätzlich führte
die starke Nachfrage dazu, dass die Spitzenrenditen bei Logistikimmobilien
zusehends unter Druck gerieten. Eine Entwicklung, die
sich bis Ende 2021 fortsetzen wird. Hinzu kommt, dass in Wien die
hohe Nachfrage nicht gedeckt werden kann: Rund 2,65 Millionen
Quadratmeter Logistikflächen – und somit 49 Prozent des Gesamtbestandes
an den drei Logistik-Hotspots Wien, Graz und Linz – befinden
sich in und um Wien. Auch die Entwicklung von sowie der
Ausbau bestehender Logistikimmobilien im Speckgürtel von Wien
gestaltet sich aufgrund geringer Grundstücksreserven schwierig.
Und das, obwohl 2020 ein neuer Höchstwert des Flächenumsatzes
erzielt werden konnte. Der Flächenumsatz umfasst die eigengenutzte
wie vermietete Fläche und belief sich 2020 in und um Wien
auf rund 302.000 Quadratmeter, davon wurden circa 122.000
Quadratmeter an Fremdnutzer vermietet. Das entspricht einer
Steigerung von über 27 Prozent gegenüber dem Jahr 2019. Auch
die Spitzenmiete ist mit 5,60 Euro pro Quadratmeter im Monat um
zwei Prozent gestiegen – Tendenz weiter steigend.
Schisernig investiert in Loosdorf
Wachstumspotenzial
Gemeinsam mit internationalen Partnern hat der Salzburger
Immobilieninvestor Walter Schisernig ein großes Logistik-Areal
im niederösterreichischen Loosdorf erworben. Dieses befindet sich
direkt an der Westautobahn A1, zwischen der Landeshauptstadt St.
Pölten und der Bezirksstadt Melk, und verfügt über eine Nutzfläche
von rund 60.000 Quadratmeter. Knapp 10.000 Quadratmeter davon
werden als hochmodernes, energieeffizientes Kühl- und Tiefkühllager
genutzt. Im Fokus der Investoren steht eine nachhaltige Nutzung
der Liegenschaft sowie eine „wirtschaftliche Wiederbelebung des
Areals“, so Schisernig. Umso erfreulicher, dass die Immobilie bereits
langfristig an ein international agierendes Speditions- und Logistikunternehmen
vermietet werden konnte. Für zusätzliche Nachhaltigkeit
bei der Bewirtschaftung der Lagerimmobilie sorgen eine
Photovoltaikanlage und die LED-Beleuchtung im Inneren.
Storebox und DPD eröffnen Paketstation
Upgrade für die Citylogistik
Die Pandemie hat das Konsumverhalten nachhaltig verändert.
Vor allem der Onlinehandel profitiert von dieser Entwicklung. „Allein
im ersten Quartal verzeichneten wir eine Paketmengen-Steigerung
von mehr als 30 Prozent gegenüber 2020 und haben rund
17 Millionen Pakete für unsere Kunden bewegt“, freut sich Rainer
Schwarz, Geschäftsführer von DPD in Österreich. Die letzte Meile
in der Citylogistik ist jedoch oftmals ein Hindernis. Aus diesem
Grund feierte in der Lazarettgasse im neunten Wiener Gemeindebezirk
die erste gemeinsame Paketstation von DPD und Storebox
Premiere. Dank eines Zugangs via Scan können hier Pakete rund
um die Uhr aufgegeben, abgeholt und retourniert werden. Dabei
können nicht nur die Zusteller flexibel Pakete abgeben, sondern
auch die Kunden ihre Lieferung rund um die Uhr abholen. Weitere
20 Standorte in Wien sind geplant.
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Sommer 2021
33

Unternehmen & Projekte
Markt für Einfamilienhäuser
Grundbuchanalyse
Laut aktuellem RE/MAX-ImmoSpiegel
waren die Verbücherungszahlen am österreichischen
Einfamilienhausmarkt stark
rückläufig: 10.723 Häuser wurden 2020 verbüchert.
Das sind exakt 1.200 Stück weniger
als 2019. Von diesem Mengeneinbruch betroffen
sind jedoch, so der RE/MAX-Immo-
Spiegel, alle Bundesländer gleichermaßen,
keines verzeichnete einen Zuwachs. Die Auswirkungen
allerdings sind durchaus unterschiedlich:
Während für das Burgenland der
Rückgang zu 2019 gerade erst spürbar wird,
fehlt in Vorarlberg, Wien und Niederösterreich
zu 2019 jeder siebente Hausverkauf
(-14 %). Und die Preise ziehen weiter an: Mit
Abstand am teuersten sind Einfamilienhäuser
in Innsbruck. Die Basis des ImmoSpiegels
liefert das Grundbuch mit seinen öffentlich
zugänglichen Kaufverträgen, die von IM-
MOunited in der Kaufvertrags-Sammlung
vollständig erfasst und von RE/MAX Austria
ausgewertet und analysiert werden.
Silver Living in Graz
Projektübergabe
Bereits Anfang Mai wurde die von einer
privaten Investorengruppe in Kooperation
mit Silver Living sowie ÖKO Wohnbau revitalisierte
Wohnanlage mit 25 Wohneinheiten
in der Grazer Strauchergasse 11 übergeben.
Das revitalisierte Gründerzeithaus befindet
sich inmitten des urbanen Annenviertels.
Alle 25 Wohnungen mit Größen von rund 37
bis rund 89 Quadratmetern, zu denen auch
fünf Maisonette-Wohnungen zählen, sind
hochwertig ausgestattet und verfügen teilweise
über Freiflächen in Form von Balkon
oder Terrasse. Eine Bereicherung für die Bewohner
ist die direkt gegenüberliegende Kinderbetreuungsstätte.
Diese soll voraussichtlich
noch im Sommer 2021 eröffnet werden.
Investment von 100 Millionen Euro in Berlin-Mitte
Soravia entwickelt „Riverside Berlin“
Verkäufer ist ein Konsortium mehrerer
spanischer Projektentwickler. Über den
Kaufpreis wurde Stillschweigen vereinbart.
Soravia wird am Standort rund 100 Millionen
Euro investieren. Neben der umfassenden
Sanierung des bereits vorhandenen Wohngebäudes
soll bis 2025 ein Bürogebäude mit
einer Bruttogrundfläche von 11.000 Quadratmetern
auf sieben Etagen entstehen. Erwin
Soravia, CEO von Soravia, blickt der Umsetzung
der neuesten Projektentwicklung mit
Vorfreude entgegen: „Wir freuen uns, unsere
langjährige Expertise bei der Entwicklung
von Bürogebäuden und bei der Revitalisierung
historischer Objekte im Herzen der
deutschen Hauptstadt einbringen zu können.
Der Blick über den Landwehrkanal und auf
die Neue Nationalgalerie ist einzigartig. Der
Standort eignet sich ideal als repräsentativer
Unternehmenssitz.“ Für die Architektur des
Ensembles ist das spanische Architekturbüro
Arquitectura Norte in Zusammenarbeit mit
dem lokalen Studio Frosch:Samara Architekten
verantwortlich.
People in Motion - People in Motion - People in Motion
Christoph Stradiot verstärkt
als neuer Head of Investment &
Relationship Management das
Team der 6B47.
Seit Mai ist Stephan Pasquali
Geschäftsführer der neu
gegründeten 3SI New Living der
3SI Immogroup.
Manuel Koger verantwortet
ab sofort die Bereichsleitung
Wohnen der EHL Immobilien
Management.
News Ticker
Projekt GRAWE REININGHAUS: Die GRAWE IMMO errichtet auf den Reininghaus Gründen in Graz bis Ende des Jahres 318 provisionsfreie
und unbefristete Mietwohnungen. Das Investitionsvolumen beträgt ca. 60 Millionen Euro. Luxusobjekt: DIE WOHNKOMPANIE hat
die Revitalisierung in der Goethegasse samt Dachgeschoßaufbau unmittelbar bei der Wiener Staatsoper abgeschlossen.
Fotos: 3SI Immogroup/Stefan Joham, EHL, 3SI Immogroup MW-Architekturfotografie, Arquitectura Norte, wieninvest, feelimage/Matern
34 ImmoFokus

Kurz & Bündig > Wohnen
wieninvest feiert Spatenstich
Wohnprojekt in Baden
Das „CVH“ der wieninvest am Conrad von Hötzendorf-Platz 3 in Baden
bei Wien wird mit seiner Fertigstellung über 18 Wohnungen mit
einer Wohnfläche von rund 34 bis 102 Quadratmetern, verteilt auf zwei
Gebäudekomplexe, verfügen. Jede Wohnung verfügt über Freiflächen
wie Garten, Dachterrasse, Terrasse oder Balkon. So besticht das Wohnprojekt
„CVH“ mit einer Kombination aus Wohnen im Grünen und
einer perfekten Anbindung an den öffentlichen Verkehr – Badner Bahn
und ÖBB ermöglichen eine exzellente Anbindung an Wien.
2021 sollen 1.900 Wohneinheiten fertiggestellt werden
Bau-Peak in Salzburg
Der WKÖ-Fachverband Immobilien und Exploreal präsentierten in
Salzburg die Studie „Wohnbauprojekte in der Pipeline in Salzburg im
Vergleich zu Oberösterreich“. „In Salzburg wurden rund 360 Projekte
mit circa 8.000 Wohneinheiten ausgewertet, davon wurden rund 700
Wohneinheiten im Detail erfasst und näher analysiert“, erläutert Studienautor
Alexander Bosak, Mitbegründer und Geschäftsführer von
Exploreal. 71,7 Quadratmeter haben die erfassten Neubauwohnungen
im Mittel, und pro Wohnprojekt gibt es 22 Einheiten. In Oberösterreich
stellen sich diese Werte wie folgt dar: 24 Einheiten sind es pro Wohnbau,
und sie haben mit 76,7 Quadratmeter etwas mehr Nutzfläche.
Dafür dürfen sich die Salzburger aber über mehr Freiflächen freuen:
12,6 Quadratmeter sind es im Mittel bei jeder Wohnung, während in
Oberösterreich 8,5 Quadratmeter Freiflächen zur Verfügung stehen.
„Ein relativ großer Unterschied herrscht beim Preis der Wohneinheiten“,
hebt Roman Oberndorfer, Obmann der Fachgruppe der Immobilien-
und Vermögenstreuhänder in der WKS, hervor. Für eine
Bauträgerwohnung muss in Salzburg mit durchschnittlich 364.000
Euro gerechnet werden. Dieser Wert liegt um 85.000 Euro über dem
Durchschnittspreis in Oberösterreich und knapp 30.000 Euro unter
dem Durchschnittspreis in Wien, laut Studie.
In der Albrechtskreithgasse
Baustart
Mitte Mai fiel der Startschuss für das
nächste Neubauprojekt der 3SI Immogroup:
In der Albrechtskreithgasse in Wien Ottakring
werden bis August 2022 67 attraktive
Eigentumswohnungen mit Größen zwischen
30 und 109 Quadratmetern errichtet.
Alle Wohneinheiten verfügen über Freiflächen
in Form von Balkonen, Terrassen und
Gärten. Als Generalunternehmer wurde
die Handler Gruppe beauftragt. Neumayer
Projektmanagement macht neben der Ausschreibung
auch die örtliche Bauaufsicht
(ÖBA), das Projektmanagement und die
Baustellenkoordination.
JEDEN MITTWOCH
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Sommer 2021
35

Unternehmen & Projekte
PwC Studie
Arbeitsumfeld
Laut einer aktuellen PwC Studie zum
Thema „Dein idealer Arbeitgeber“ haben für
die heimischen Generationen Y und Z vor
allem flexible Dienstpläne und Arbeitszeiten
oberste Priorität bei der Jobwahl. Dabei ist ein
gutes Grundgehalt wichtiger als die gesellschaftliche
Auswirkung der Arbeit. Auf Platz
drei des Rankings ist der Wunsch nach einer
interessanten und herausfordernden Arbeit.
Die Bereitschaft, für einen Arbeitsplatz den
Standort zu wechseln, war historisch betrachtet
in Österreich seit jeher gering. 60 Prozent
der jungen Studienteilnehmer sind nun jedoch
daran interessiert, für ihre Karriere temporär
ins Ausland zu ziehen. Die persönliche
Entwicklung gilt dabei für 65 Prozent dieser
Gruppe als entscheidender Motivationsgrund.
Über 50 Prozent der Befragten planen
hingegen, langfristig in Österreich zu bleiben.
An der Studie nahmen 667 Österreicher im
Alter von 16 und 28 Jahren teil.
Neuer Bürostandort
teamneunzehn
Bereits am 30. April übersiedelte das Team
von teamneunzehn mit 74 Mitarbeitern in
den 44. Stock des Millennium Towers. Im
Oktober 2010 von der Familie Ringsmuth
gegründet, ist der Gesamtdienstleister im
Immobilienbereich seit jeher auf Wachstumskurs
und konnte 2020 trotz COVID-19
insgesamt 1.940 Wohnungen vermitteln
und einen Zuwachs von knapp 260.000
Quadratmetern verwalteter Fläche und einen
Gesamtumsatz von 13,2 Millionen Euro
erzielen. Um weiter wachsen zu können,
war der Umzug in den Millennium Tower
der nächste logische Schritt. Zusätzlich zum
neuen Bürostandort soll es ab Mitte 2021
eine eigens programmierte teamneunzehn
Hausverwaltungs-App geben.
Eyemaxx erhält Baugenehmigung
Riverside Office Tower
Das 18-geschossige Bürohochhaus direkt
am Mainufer in Offenbach wird über ein innovatives
Hygienekonzept mit dezentraler
Be- und Entlüftung über die Außenfassade
via Luftfiltern verfügen. Das Projektvolumen
beläuft sich auf rund 82 Millionen Euro.
Die Fertigstellung soll Mitte 2024 erfolgen.
Zusätzlich werden im Zuge des Hygienekonzepts
Aerosolfilter in den Aufzugskabinen
und eine spezielle UV-Licht-Technologie,
die auch in Krankenhäusern oder Schwimmbädern
Verwendung findet, zum Einsatz
kommen. Damit soll die Anzahl der MRSA-
Erreger innerhalb von 72 Stunden um bis
zu 95 Prozent reduziert werden. Auch für
die Türgriffe kommt mittels „SmartActive“-
Beschichtung ein eigenes Hygienekonzept
zum Einsatz.
People in Motion - People in Motion - People in Motion
Sascha Haimovici,
Geschäftsführer und CEO der
IVV, übernimmt die Geschäftsführung
der IMMO-CONTRACT.
Silvia Wustinger-Renezeder
verlässt nach mehreren Jahren
6B47 Real Estate Investors und
gründet CITA Immobilien.
Der gebürtige Salzburger
Raphael Iglhauser erweitert ab
1. Juni 2021 als Director das Team
von LeitnerLeitner.
News Ticker
Auf Wachstumskurs: Bereits Mitte Mai bezog Rustler Oberösterreich mit seinen 20 Mitarbeitern einen neuen Bürostandort im
Linzer City Tower. Fertigstellung: Während der Pandemie wurde das Büro der CBRE mit einer Fläche von rund 1.900 Quadratmetern
im achten Stock des QBC am Belvedere fertiggestellt.
Fotos: Martin Matula/Erste Asset Management, Eyemaxx Real Estate Group, CITA Immobilien, Paul Hamm, Soravia
36 ImmoFokus

Kurz & Bündig > Office
Start für Family Office Merope Capital
Neugründung
Hinter dem Family Office „Merope Capital“ stehen die Unternehmer
Josef Katzgraber, Experte für Tourismus, Fintech- und
Blockchain-Investments, Paul Pöltner, Gründer von Guiding
Innovators Innovate, spezialisiert auf Organic Venture Building,
und der Visionär Günter Kerbler. Sie haben im letzten Jahr den
Space Guiding Innovators Hub Vienna gestartet – ein Raum, in
dem Innovationen zur Realität werden. Nun wurde aus diesem
das Family Office „Merope Capital“ herausgegründet. Mit dem
Einstieg von Herbert Schoderböck entsteht aus dem Guiding
Innovators Hub Vienna die Gesellschaft Merope Capital. Josef
Katzgraber und Herbert Schoderböck, spezialisiert in M&A,
unterstützen und begleiten mit ihrer Expertise die bestehenden
Beteiligungen und sind jederzeit offen für weitere Engagements
in Start-up-Unternehmen mit „Great Spirit“ und innovativen
Ideen. „Unser Family Office optimiert und schafft Freiraum für
neue Perspektiven. Gerade in Krisenzeiten ist es von Vorteil,
schnell und unkompliziert auf zusätzliche Ressourcen außerhalb
der eigenen Firma zurückgreifen zu können. Das Family
Office schafft ein Mehr an Perspektiven und ist ein kreativer
Sparringpartner für innovative Themen“, sagt Josef Katzgraber.
Slowakische Erste Asset Management kauft zu
Bürohaus „Zuckermandel“
Das Zuckermandel Areal besteht aus Büro- und Geschäftsräumen
mit einer vermietbaren Fläche von 16.800 Quadratmetern.
Das Projekt ist vollständig von langfristigen Mietern belegt, darunter
365.bank, EY, Baumit, KIWI.COM, Novartis, Relevans, Havel
& Partners, Maple & Fish. Verkäufer ist die J&T Real Estate
Holding Limited Group. Das Bürohaus „Zuckermandel“ wurde
2017 fertiggestellt und erhielt ein BREEAM-Zertifikat mit der Bewertung
„Excellent“. „Zentral- und Osteuropa bietet für den Erwerb
von Immobilien ein attraktives Umfeld mit einem interessanten
Wertschöpfungspotenzial, das wir in Zukunft noch mehr
nutzen wollen. Die Investment- Tätigkeiten in der Slowakei sind
Teil der Wachstumsstrategie der Erste Asset Management im
Immobilienbereich. Dieser Markt bietet noch deutliches Potential
und die Nachfrage nach Immobilienfonds ist ungebrochen
hoch“, so Peter
Karl, der in der
Erste Asset Management
Wien
als Mitglied der
Geschäftsführung
für das Immobiliengeschäft
der
Erste Asset Management
Group
zuständig ist.
Wir bewegen
Menschen
Über den gesamten Lebenszyklus unterstützen
wir Sie beim richtigen Planen,
sicheren Betreiben und intelligenten
Modernisieren Ihrer Aufzüge, Rolltreppen
und Automatiktüren.
kone.at
Sommer 2021
37

Unternehmen & Projekte
Wohnen bleibt beliebt
Investorenranking
Laut aktuellem Report „European Multifamily
Housing“ von CBRE ist rund ein Viertel
der Immobilieninvestoren in Europa an der
Assetklasse Wohnimmobilien interessiert.
Zudem liegt die Assetklasse Wohnen bereits
an zweiter Stelle des Investorenrankings.
„Wir rechnen damit, dass im Jahr 2025 die
80 Milliarden Euro Grenze für Investments
in Wohnimmobilien in Europa überschritten
wird. Zum Vergleich: 2020 wurden
in europäische Wohnimmobilien rund
47 Milliarden Euro investiert“, so Georg
Fichtinger, Head of Investment Properties,
CBRE Österreich. Dabei ist der Wohninvestmentmarkt
in Deutschland am größten: In
keinem anderen europäischen Markt wurde
so viel in Wohnimmobilien investiert. Zwar
entfielen in Deutschland 2020 „nur“ 20
Prozent des gesamten Investmentvolumens
auf Wohnimmobilien, das Volumen der institutionellen
Investoren lag aber absolut bei
16 Milliarden Euro.
Infina Kredit Index
Inflationsanstieg
Laut Infina Kredit Index (IKI) kehrt die
Inflation zurück. Damit steigen auch langfristig
die Zinssätze an. So sprang die Inflationsrate
laut Index von -0,3 Prozent im
Dezember 2020 im Euroraum bis März 2021
um 1,6 Prozentpunkte auf 1,3 Prozent. Diese
Entwicklung könnte künftig so manches
Bauvorhaben verteuern. Auch die Immobilienpreise
sind weiter im Aufwind. Im vierten
Quartal 2020 stiegen zum Beispiel Einfamilienhäuser
in Wien um satte 17,2 Prozent. Zu
spüren bekommen diesen Preisanstieg vor
allem die Häuslbauer. Infolge von Lieferengpässen
und Angebotsknappheit steigen
Materialpreise erheblich. Bisher setzt sich
dieser Trend 2021 fort.
GalCap Europe kauft für 33 Millionen Euro die Rankencity
UBM verkauft Wohnprojekt in Graz
UBM Development hat das von ihr in Graz
gemeinsam mit NHD Immobilien entwickelte
Wohnbauprojekt Rankencity im Zuge eines
Forward Deals an einen von der Investmentgesellschaft
GalCap Europe betreuten Fonds
verkauft. Der Verkaufspreis beläuft sich auf 33
Millionen Euro. Baubeginn für die im Grazer
Stadtteil Gries gelegene Rankencity war Mitte
Mai 2021. Die Fertigstellung ist im ersten Quartal
2023 geplant. Die Wohnanlage umfasst auf
zwei Bauteilen und sieben Obergeschossen insgesamt
201 Wohnungen mit einer Größe von
25 bis 80 Quadratmeter. Zwischen den beiden
Baukörpern, die über 127 Tiefgaragen-Stellplätze
verfügen, entsteht ein begrünter und
verkehrsfreier Innenhof, der „Rankenpark“.
GalCap ist ein Immobilien-Investmentmanager
mit ausschließlichem Fokus auf Österreich
sowie Mittel- und Osteuropa. „Die Rankencity
ist ein Musterbeispiel für eine gelungene Projektentwicklung,
die eine Aufwertung für das
gesamte Quartier mit sich bringt“, freut sich
Gerald Beck, Geschäftsführer von UBM Development
Österreich.
People in Motion - People in Motion - People in Motion
Der Investmentspezialist
Christoph Lehner ist neuer
Leiter Akquisition bei Arnold
Immobilien.
Die Erste Immobilien KAG holt sich mit
Daniel Thum und Michael Rausch zwei ausgewiesene
Immobilien-Experten an Bord, um den Wachstumskurs in
Zentral- und Osteuropa weiter voranzutreiben.
News Ticker
Platzierungserfolg: Nach nur sieben Wochen konnte die IFA das Bauherrenmodell „Hirschstettner Straße 99“ in Wien-Donaustadt
zu 100 Prozent platzieren. Leitfaden für Immobilienrecht: Die CEE Real Estate Practice Group von Cerha Hempel hat die
zweite Auflage des Leitfadens zum Immobilienrecht in Österreich und CEE veröffentlicht.
Fotos: Arnold Immobilien, Klaus Ranger, DERFRITZ, Golem Digital, AdobeStock
38 ImmoFokus

Kurz & Bündig > Invest
Mit Fokus auf Wohninvestments und Einzelhandelsobjekte
Wealthcore bringt Immobilienfonds
Mit 250 Millionen Euro Volumen wird
sich der „WEALTHCORE Süddeutschland-
Österreich PLUS“-Fonds auf Wohnungsinvestments
sowie Einzelhandelsobjekte der
direkten Nahversorgung in Süddeutschland,
Rhein-Main und Österreich konzentrieren.
Ob Ulm, Landshut oder Wien: Mit einer Core/
Core+-Strategie will Wealthcore innerhalb
von maximal 18 Monaten ein diversifiziertes
Immobilienportfolio von bis zu 15 Objekten
aufbauen. Das Ziel: die Generierung einer
nachhaltigen Ausschüttungsrendite von 3,50
bis 3,75 Prozent pro Jahr. Als Spezialist für
Wohnen und Einzelhandel kann Wealthcore,
mit Hauptsitz in München, einen langfristig erfolgreichen
Track Record bei diesen Nutzungsarten
vorweisen. Der auf Forward-Strukturen
spezialisierte Fondsmanager legt den Fokus
auf Neubauten mit KfW-Förderung und ESG-
Kriterien in den kontinuierlich wachsenden
Wohnimmobilienmärkten von Baden-Württemberg,
Bayern, Rhein-Main und Österreich,
wobei die Wohnallokation bei 75 Prozent liegt.
Für den offenen Immobilien Spezial-AIF sind
zur Beimischung maximal 25 Prozent aus
dem lokalen Einzelhandel vorgesehen. Der
Investitionszeitraum ist auf zwei Jahre angelegt.
Die Laufzeit für das Investment in die
bis zu 15 Immobilien soll rund zehn Jahre mit
Verlängerungsoption betragen. Das Fremdkapital
ist mit einer Quote von 45 Prozent auf
Portfolioebene geplant.
Vermietungsquoten offener Fonds
Rückläufig
Seit 2011 war die Kennzahl zur Bewertung
offener Immobilienfonds kontinuierlich
gestiegen. Nun beendet COVID-19 den Aufwärtstrend.
Laut einer Analyse der Ratingagentur
Scope waren die Bestände von 20
vor 2019 aufgelegten Fonds 2020 im Schnitt
zu 94,3 Prozent vermietet. Das entspricht
einem Rückgang um 1,7 Prozent gegenüber
dem Vorjahr. Vor allem global ausgerichtete
Fonds mit Fokus auf Büro- und Hotelimmobilien,
die zudem stark in den USA invesitert
sind, verzeichnen große Rückgänge, wie
etwa der Fonds Deka-ImmobilienNordamarika
(-6,4 Prozent) und grundbesitz global
(-5,3 Prozent) der DWS Group. Nur vier der
20 untersuchten Immobilienfonds konnten
2020 ihre Vermietungsquote steigern, wobei
allein drei dieser Fonds einen Schwerpunkt
auf Wohnimmobilien haben. Mit
einem Minus um weitere 0,4 Prozentpunkte
setzt sich der Rückgang der durchschnittlichen
Vermietungsquote auch im ersten
Quartal 2021 weiter fort. Zum 31. März 2021
sind die 20 Fonds nur noch zu 93,9 Prozent
vermietet.
Kerbler verkauft Anteile am HoHo Wien
Share Deal
Der Verkauf erfolgte in Form eines Share Deals, über den
Kaufpreis wurde zwischen den Vertragsparteien Stillschweigen
vereinbart. Das Asset Management wird in Zukunft
ViennaEstate übernehmen. Mit einem Holzanteil von 75
Prozent gilt das Hochhaus als Vorzeigeprojekt für den modernen
Holzbau. Investor Günter Kerbler war es wichtig,
Holz als nachhaltige Alternative in den urbanen Raum, direkt
in die Stadt zu bringen und zu zeigen, dass Holz als Baustoff
durchaus auch im Hochhausbau ernst genommen und ökonomisch,
wirtschaftlich und ökologisch effizient eingesetzt
werden kann. Vor drei Jahren kam die oberösterreichische
Investmentgruppe AVV als Partner mit an Bord. Nun nimmt
das Stadtviertel Seeparkquartier mit dem HoHo Wien als Hot
Spot Fahrt auf: Fünf Bürogeschoße sind bereits bezogen, das
Fitnesscenter sowie alle Geschäftsflächen im Erdgeschoß des
Holzhochhauses vergeben, das Dormero HoHo Hotel eröffnet
im Juli 2021. Nach der gelungenen Fertigstellung und der bisher
guten Vermietungslage wird nun die Entwicklungsgesellschaft
zur Gänze in das breit gestreute Immobilienportfolio
der AVV eingegliedert.
Sommer 2021
39

Advertorial
Millennium City
Immer ein Erlebnis! Entertainment, Gastronomie und Shopping
mit einer großen Portion an Vergnügen und Sicherheit.
M
itten in der Brigittenau befindet
sich das neueste und
modernste Entertainment-
Paradies Wiens. Die
Millennium City setzt mit dem vielseitigen
Entertainment-Angebot neue Maßstäbe. Darüber
hinaus ist das Center auch als zweites
Wohnzimmer für viele Familien und Jugendliche
bekannt. Als Nahversorger werden Grundbedürfnisse
für kleine und große Erledigungen
abgedeckt. Während der Coronakrise haben
die Betreiber neben einem großen Fokus auf
die Sicherheit der Kunden auf kreative und
innovative Konzepte gesetzt und waren damit
dem Mitbewerb immer einen Schritt voraus.
„Willkommen im Entertainment-Paradies“
ist das neue Motto der modernisierten
Millennium City – hier steht der Spaßfaktor an
erster Stelle. In dem Shopping-Center an der
Donau ist immer etwas los – es gibt Programm
für Groß und Klein. Mit dem Umbau im Jahr
2019/2020 wurden neue Maßstäbe gesetzt:
Der Entertainment Bereich wurde rundum
Matthias Franta,
Millennium City
erneuert. Man setzt auf helle Farben, viel Holz
und moderne Materialien. Das modernste
Shopping-Center Wiens erstrahlt nunmehr
in neuem Glanz mit Highlights wie dem
„Cineplexx Millennium City“ mit dem größten
Kinosaal und dem stärksten Sound Österreichs,
„Flip Lab“, einem 2.000m² großen
40 ImmoFokus

Factbox
Fläche: 56.000 m²
Besucher jährlich: 14,5 Mio. (basierend auf den Daten von 2019)
Anzahl Shops: 110
Umsatz: € 170 Mio. Umsatz
2.300 Indoor Parkplätze in zwei Parkhäusern
Kernöffnungszeiten (derzeit Corona-bedingt verkürzt)
Shoppingcenter
• Montag bis Freitag: 9.00 – 19.00 Uhr
• Samstag: 9.00 – 18.00 Uhr
• Sonntag: geschlossen
Entertainmentcenter
• Montag bis Sonntag & Feiertag: 11.00 – 20.00 Uhr
Trampolin-, Parkour- und Freestyle-Park,
„Friendly Fire“, der größten E-Sports Arena
Österreichs, und dem coolsten Indoor-Kletterpark
und Indoor-Spielplatz „Monki Park“.
Kulinarische Überraschungen
Aber auch kulinarisch wurde stark erweitert.
Zumal hat „Five Guys“ – der Fast Food-
Riese mit Suchtfaktor aus den USA – in der
Millennium City sein zweites Restaurant in
Österreich eröffnet. Ein weiterer Game Changer
ist der Bubble Tea-Spezialist „Tea Plus“,
der auf natürliche Zutaten und trendige Kreationen
setzt und so die Besucherinnen und
Besucher verwöhnt. Auch der neue Asiate
„Sajado“ bietet mit den eigens entworfenen
Robata-Tischgrillen ein ganz besonderes Erlebnis.
Die umfangreichen Angebote und die
vielseitigen Möglichkeiten laden zur längeren
Verweildauer ein – nicht umsonst spricht man
vom zweiten Wohnzimmer für Jugendliche
und Familien.
Shopping vom Feinsten
Auch die Shopaholics werden mit coolen
neuen Marken belohnt: die Drogeriemarktkette
„Müller“, der Deko-Riese „Nanu Nana“
oder das Modegeschäft „Zero“ haben die
Shop-Diversität in den letzten Monaten in
der Millennium City vergrößert. Und es werden
noch mehr neue und trendige Marken
zukünftig einziehen.
Sicherheit geht vor
Während der Corona-Pandemie lag das Hauptaugenmerk
des Betreibers auf der Sicherheit
der Besucher. Die Millennium City wurde von
der internationalen Vereinigung „SAFE Asset
Group“ mit Sitz in Göteborg auditiert und ist
das erste Shopping-Center Österreichs, das für
alle Sicherheitsstandards zertifiziert wurde.
„Wir haben die Zeit der Lockdowns genutzt,
um den Kundenservice der Millennium City
auf ein neues Level zu heben. Unsere Kunden
haben die Verbesserungen und Neuerungen
gut aufgenommen, das ist ein voller Erfolg für
uns“, berichtet Matthias Franta, Center Manager
der Millennium City.
Fotos: Fotografie Gabriel Buechelmeier, Andi Bruckner, Nadine Studeny Photography
Über CC Real
Seit 2014 ist CC Real für das Center Management der
Millennium City verantwortlich. Das 2006 gegründete Unternehmen
CC Real mit Hauptsitz im Wiener Millennium Tower
und 180 Mitarbeitern in mehreren Ländern, ist ein Investor und
Betreiber von Gewerbeimmobilien mit verwalteten Assets von
2,7 Milliarden Euro und einem dynamischen und ständig wachsenden
Portfolio. CC Real bietet ein Full-Service-Paket aus
umfassenden INVESTMENT- (Transaktions-, Fonds- und Portfoliomanagement,
einschließlich eigener AIFM-Gesellschaft)
und REAL ESTATE MANAGEMENT- (Asset-, Center-/Property-,
Facility-, Construction-Management, Leasing) Dienstleistungen
an. Darüber hinaus verfügt das Unternehmen über nachgewiesene
Erfahrung bei Co-Investitionen in europäische Vermögenswerte
mit internationalen institutionellen Investoren
sowie mit Family Offices. Anfang 2021 hat sich CC Real zudem
mit 50 Prozent am Non-Banking Debt Fund Manager Madigan
Capital (Sydney, Australien) beteiligt.
Sommer 2021
41

Unternehmen & Projekte
Payuca & ibis
Kooperation
Das ibis Hotel im sechsten Wiener
Gemeindebezirk setzt auf die Parkraum-
Lösungen des Wiener Proptech-Unternehmens
Payuca. Ab sofort werden die 155
Garagenplätze digital gemanagt. Durch
Kennzeichenerkennung, NFC-Chip oder via
Smartphone wird der Zugang zur Garage in
Sekundenschnelle gewährleistet und damit
der Verwaltungsaufwand auf ein Minimum
reduziert. Das Hotelpersonal kann mittels
Dashboard Berechtigungen für Gäste, Lieferanten
oder Mitarbeiter freigeben. So lassen
sich die unterschiedlichen Ankunfts- und
Abreisezeiten flexibel und für den Verwalter
standortunabhängig managen. Dank dieser
Lösung lässt sich aber nicht nur Zeit und
Personal einsparen, sondern auch ein möglicher
Leerstand der Garage vermeiden: Auch
Autofahrer, die in der Nähe parken wollen
und keine Hotelgäste sind, finden dank
Payuca einen Stellplatz in der Hotelgarage.
Zukunftsweisende Technologien
Delta investiert
Die Delta Gruppe stärkt ihr Portfolio,
indem sie bei CMb.industries einsteigt und
eine Partnerschaft mit Soravia eingeht.
Neue Gesellschafterin wird Maria Dietrich.
Das Bindeglied zur Delta Gruppe bildet der
neue CMb-CFO und Miteigentümer der Delta
Gruppe, Ingo Huber. „Im Verbund mit CMb.
industries und Soravia wollen wir durch kooperatives,
verlässliches und vorausschauendes
Handeln unsere Vorreiter-Position im
Bereich zukunftsweisender Technologien
ausbauen und einen wichtigen gesellschaftlichen
Beitrag leisten. Unsere Vision
ist das Schaffen von fühlenden Gebäuden
und sensitiven Städten mittels IoT“, so
Wolfgang Kradischnig, Geschäftsführer der
Delta Holding.
Immofinanz setzt auf Avanade
Digitalisierung der Firmenstruktur
Im Zuge der digitalen Transformation ihrer
Organisation setzt die Immofinanz auf das
IT-Beratungsunternehmen Avanade und die
Technologie von Microsoft. Ziel der einheitlichen
Digitalisierungsstrategie innerhalb
des Unternehmens ist es, Arbeitsprozesse
zukunftsfähig zu gestalten und damit den
Kunden noch bessere Services zu bieten. Um
das Vorhaben in die Praxis umzusetzen, wird
das IT-Unternehmen Avanade in einem ersten
Schritt eine End-to-End-Business-Lösung
ausarbeiten. „Das Spannende und zugleich
Herausfordernde an diesem Projekt ist der
ganzheitliche Ansatz. Ziel ist es, eine 360-Grad-
Digitalisierungsplattform zu designen und umzusetzen.
Das bedeutet, dass alle verwendeten
Applikationen miteinander kommunizieren
und viele doppelgleisige Prozesse vereinheitlicht
werden können. Unsere Business-Lösung
basiert hier vor allem auf der ERP-, CRM- und
Powerplattform von Microsoft“, erklärt Christoph
Gauß, Senior Director bei Avanade.
People in Motion - People in Motion - People in Motion
Stephan Reisinger hat zum
17. Mai 2021 die Position des Head
of Sales bei der Bauträgerdatenbank
Exploreal übernommen.
IMMOunited hat sich mit dem
29-jährigen Igor Beuk einen
engagierten Sales Manager an
Bord geholt.
Peter Schröckelsberger
übernahm mit 1. Juni 2021 die
Personalleitung bei der
Bosch-Gruppe in Österreich.
News Ticker
Neue Kryptowährung: Die Dynasty Global Investments mit Sitz in der Schweiz hat eine neue Kryptowährung, die DJPYNS,
angekündigt. Diese soll die Vorteile der Krypto- und der Immobilienwelt verbinden. Immobilien-Sparplan: Mit dem neuen Tool
von Rendity können Anleger ohne laufendes Zeitinvestment in ausgewählte Immobilien-Projekte investieren.
Fotos: ulrikewieser.at, IMMOunited, Pexels, Schröckelsberger, Adobe Stock
42 ImmoFokus

Kurz & Bündig > Digital
Frankfurt wird zweitgrößter Data Center-Standort Europas
Hohe Serverkapazitäten
Frankfurt am Main ist 2020 zum zweitgrößten
Bereitsteller von Serverleistungen in Europa
aufgestiegen. Co-Location-Dienstleister
in der Mainmetropole erweiterten ihre IT-Last
(IT-Load) im vergangenen Jahr um 83 Megawatt
(MW), wie die JLL Studie „2020 Year-End
Data Center Outlook“ zeigt. Damit hat die Stadt
mit insgesamt 443 MW den Standort Amsterdam
überholt, nur London kann unter den
europäischen Data Center-Standorten höhere
Serverkapazitäten vorweisen. „Dass Data Center
vor allem an den starken Finanzmarktplätzen
Europas wachsen, ist kein Zufall. In diesem
Sektor können Sekundenbruchteile in der Datenübermittlung
signifikante Auswirkungen
haben. Daher drängen Finanzmarktakteure in
geographische Lagen, die möglichst nah etwa
an den Handelsplätzen für Wertpapiere angesiedelt
sind“, erklärt Helge Scheunemann, JLL
Head of Research Germany. Gleichzeitig hat
die Pandemie den Datenverkehr weltweit stark
angetrieben und damit die Nachfrage bei den
Serverdienstleistungen. Allein in den wichtigsten
europäischen Data Center-Märkten
Frankfurt, London, Amsterdam, Paris und
Dublin stieg der Umsatz im Jahresvergleich um
22 Prozent auf 201 MW. Doch neben wenig Flächen
in den Innenstädten für neue Center ist
auch das Thema Nachhaltigkeit ein Problem:
Das Data Center in Frankfurt verbraucht mit
rund einem Fünftel des städtischen Stromverbrauchs
mehr als der dort ansässige Flughafen.
Bau- und Wohnfinanzierung
Digitaler Prozess
Laut zeb Digital Mortgage Lending Study
2021 sind immer mehr Bankkunden bereit,
einen Teil des Hypothekenprozesses digital
abzuwickeln. So würde sich die große Mehrheit
online informieren, den Antrag im Web
stellen und Dokumente digital einreichen.
Zusätzlich kommt die Studie, die im DACH-
Raum erhoben wurde, zu dem Ergebnis, dass
für 94 Prozent der Befragten klar ist, dass sie
online recherchieren, bevor sie ihre Bank
besuchen, um eine Hypothek zu beantragen.
Die Nachfrage nach digitalen Kanälen war
bei jüngeren Kunden am größten. Und dennoch
deuten die Umfragergebnisse darauf
hin, dass eine klare Anleitung zum Hypothekenprozess
und zu den begleitenden Dienstleistungen
die Vorbehalte der Menschen
über alle Altersgruppen hinweg gegenüber
Online-Hypotheken überwinden könnte. So
gibt es eine Vielzahl verschiedener Möglichkeiten,
wie Banken ihre Kunden von den Filialen
weg auf digitale Kanäle locken könnten:
Indem sie attraktivere Online-Hypotheken
mit einem gewissen Mehrwert anbieten, insbesondere
bessere Konditionen (80 Prozent),
eine schrittweise Anleitung (62 Prozent) und
einen schnelleren Prozess (52 Prozent). Die
persönliche Beratung präferiert eine knappe
Mehrheit der Befragten (53 Prozent) noch
offline. „Corona hat der Digitalisierung noch
einmal einen gewaltigen Schub verliehen.
Online-Hypotheken sind the next big thing“,
ist sich Christoph Fischer, Studienautor und
Senior Consultant bei zeb, sicher. Allein
im Jahr 2019 sei der Anteil der Bau- und
Wohnfinanzierungen an den Erträgen im
Retailbanking in Österreich von 19 Prozent
im Jahr 2011 auf 44 Prozent gestiegen, so zeb
research. In Deutschland stieg der Anteil im
gleichen Zeitraum von 17 auf 27 Prozent.
JEDEN DONNERSTAG
UM 14.00 UHR
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Sommer 2021
43

Unternehmen & Projekte
Betriebskostenoptimierung
Energieversorgung
Die Westbridge Advisory International
– die europaweit agierende Sparte des ESGund
Betriebskostenexperten Westbridge
Advisory – hat im Auftrag von Upartments
Real Estate drei Immobilien in Wien und ein
Gebäude in Zürich energetisch optimiert.
Allein mitder Umstellung der drei Objekte in
Wien auf Ökostrom spart Upartments Real
Estate hier über die Vertragslaufzeit bis Ende
2025 rund 16 Prozent im Vergleich zu den
aktuellen IST-Kosten ein. Die Wiener Immobilien
befinden sich in der Vorgartenstraße
204 nördlich des Ernst-Happel-Stadions, in
der Karl-Popper-Straße 6 in unmittelbarer
Nähe zum Wiener Hauptbahnhof sowie
mit dem „TrIIIple“ in der Schnirchgasse 13.
Der auf die Assetklasse Micro-Apartments
spezialisierte Betreiber Upartments betreut
rund 4.200 Einheiten in Deutschland, Polen,
Österreich und Spanien. Die Marken Younig,
Linked Living und Joyn bedienen dabei die
Segmente Student- und Serviced Living.
ISS mit neuer Niederlassung
Regionale Präsenz
ISS Österreich eröffnete in Wiener Neustadt
seinen 13. Standort. Die neue Niederlassung
soll die Präsenz in der Region weiter
stärken, um noch gezielter die rund 80
Kunden in der Region Wiener Neustadt unterstützen
zu können. In Österreich selbst ist
der Spezialist für Gebäudedienstleistungen
seit 65 Jahren aktiv. „Auf unsere Wurzeln als
Reinigungsunternehmen sind wir sehr stolz.
Rund 7.000 Experten sind in Österreich im
Einsatz, weltweit ist ISS in über 30 Ländern
aktiv. Heute bieten wir umfassende Services
rund ums Gebäude an, wie beispielsweise
Gebäudetechnik aber auch Mitarbeiterverpflegung.
So auch in der Region Wiener Neustadt“,
sagt CEO Erich Steinreiber.
Colliers exklusiv beauftragt im Fashion Outlet Parndorf
Relaunch & Rebranding
Colliers wurde nicht nur exklusiv mit dem
Relaunch und Rebranding für das Parndorf
Fashion Outlet beauftragt, sondern auch für
die Vermarktung einer rund 4.000 Quadratmeter
großen Ankermietfläche vor Ort. Tanja
Tanczer, Head of Retail bei Colliers Österreich:
„Nach Corona ist es wichtiger denn je, das
Shopping-Center-Konzept neu zu denken und
an die Bedürfnisse der Kunden Post-Corona
anzupassen. Die vielen Lockdowns haben den
Wunsch nach Erlebnis-Shopping noch verstärkt
und daher ist jetzt die beste Zeit für ein
Rebranding. Wir freuen uns sehr über das Vertrauen
in Colliers.“ Im Parndorf Fashion Outlet
verteilen sich 70 Retail- und Gastro-Konzepte
auf 24.000 Quadratmetern. Hermann Jahn,
Center Manager des Parndorf Fashion Outlets
von Ekazent, dazu: „Wir sind uns sicher, mit
Colliers den richtigen Partner für die anstehenden
Vermietungsaktivitäten gefunden
zu haben. Insbesondere die Umsetzung der
Vermarktungsstrategie zur Attraktivierung
des Branchenmixes steht für uns an oberster
Stelle.“
People in Motion - People in Motion - People in Motion
Digital-Experte Daniel Hemmer
übernimmt das Property
Managements des Projektentwicklers
Schwaiger Group.
Sven Weis verantwortet als
Niederlassungsleiter das
Immobilienmanagement der BNP
Paribas in Deutschland.
Ab 1. September treibt Willy Ruf
als Geschäftsführer den Aufbau
sowie die Etablierung der WISAG
Facility Services voran.
News Ticker
Auf Expansionskurs: Nachdem die REIWAG Facility Services bereits im März ein Salzburger Unternehmen gekauft hat, hat das
Unternehmen nun per 1. Juni 2021 ein weiteres mittelgroßes Unternehmen in Innsbruck übernommen. Stoffkreislauf: Die
WISAG Gebäudereinigung in Österreich setzt ab sofort auf die Cradle to Cradle-Reinigungsmittel von Tana-Chemie.
Fotos: Schwaiger Group, BNP Paribas Real Estate, Adrian Almasan | www.adrianalmasan.com, Raumsinn Innenarchitektur
44 ImmoFokus

Kurz & Bündig > Immobilienmanagement
Adeqat vermittelt
Fachmarktzentren
Gleich zwei Fachmarktzentren hat Adeqat
an die österreichische Investorengruppe Betha
Zwerenz & Krause vermittelt. Verkäuferin ist
die LLB Immo KAG, eine Tochter der Liechtensteinischen
Landesbank, die die beiden Fachmarkzentren
im Jahr 2014 übernommen hatte.
Es handelt sich um das Fachmarktzentrum
„Kolibiri“ sowie das angrenzende Fachmarktzentrum
am Ingeringweg in der steirischen Bezirkshauptstadt
Knittelfeld. Beide Fachmarktzentren
umfassen eine vermietbare Fläche von
8.800 Quadratmetern. Der Verkauf der FMZ
Kolibri und Ingeringweg ist die jüngste aus
einer ganzen Reihe an Retail-Transaktionen,
die von Adeqat Investment Services seit Beginn
der Coronakrise abgeschlossen werden
konnten. Vor kurzem wurden drei weitere
Fachmarktzentren im Rahmen eines Portfolio-
Deals in der Steiermark vermittelt.
Neu am Markt: SBG Smart Building
Rundumservice
Die SBG Smart Building bietet ab sofort
eine Full-Service-Lösung von der Vermittlung
bis hin zur Beratung, Innenarchitektur,
Umbau, technische Abwicklung, Bauaufsicht
und Übergabe des fertigen Projektes.
Gegründet wurde das Unternehmen von
Ewald Stückler, Thomas Belina und Georg
Muzicant. Thomas Belina, Geschäftsführer
der SBG und Colliers Managing Partner:
„Wir haben jetzt die Möglichkeit, unsere
Kunden noch umfassender zu servicieren,
da wir unsere gemeinsame langjährige
Expertise im Immobilienmarkt in einer
neuen Firma bündeln. In diesem Business
sind vertrauensvolle Beziehungen wichtiger
denn je und mit SBG eröffnen wir uns einen
noch größeren Markt.“ Sitz der neu gegründeten
SBG Smart Building ist die Währinger
Straße 48 im 9. Wiener Gemeindebezirk.
Future Art Lab der mdw
Eröffnungsfeier
Das Future Art Lab, das von der BIG errichtet
und von den Architekten Pichler
und Traupmann geplant wurde, feierte vor
kurzem Eröffnung. Fertiggestellt wurde der
Neubau, der auf insgesamt 6.200 Quadratmetern
Platz für vier Institute sowie einen
neuen Konzertsaal, ein Klangtheater und ein
Arthouse-Kino bietet, bereits im Sommer
2020. Die schimmernde Optik der Fassade des
Future Art Lab erzeugen Aluminiumverbundplattformen.
Für einen Kontrast dazu sorgt
Sichtbeton im Inneren des Gebäudes. Zum
Klimaschutz tragen dabei die Geothermie zur
Unterstützung der Heizung und Kühlung, Abwärmenutzung
und Wärmerückgewinnung,
Bauteilaktivierung sowie energiesparende
Beleuchtungssysteme bei. Die Bundesimmobiliengesellschaft
(BIG) hat rund 24 Millionen
Euro in den Neubau investiert.
Sonnenstrom für die SCS
Erneuerbare Energie
Bis Mitte 2022 errichtet die Shopping City Süd (SCS) eine
Photovoltaikanlage der Superlative mit einer Jahresproduktion
im Endausbau von bis zu drei Millionen Kilowattstunden.
Mit einer Größe von fast 14.000 Quadratmetern
und 8.000 Photovoltaikpaneelen ist die Anlage die größte,
die bisher auf einem Einkaufszentrum in Europa errichtet
wurde. Das Investitionsvolumen beläuft sich auf rund
zwei Millionen Euro. Errichtet wird die Anlage von dem in
Wiener Neustadt ansässigen Unternehmen 10hoch4 Energiesysteme
in drei Ausbaustufen. Mit der Fertigstellung der
Photovoltaik-Anlage wird eine Produktion von insgesamt
3.000.000 Kilowattstunden an grünem Sonnenstrom erwartet.
Dies entspricht in etwa dem Jahresverbrauch von fast 900
4-Personen-Haushalten. Die SCS wird so mit dem Sonnenkraftwerk
am Dach jährlich bis zu 675 Tonnen CO2 einsparen.
JEDEN FREITAG
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Sommer 2021
45

Unternehmen & Projekte
Schwaiger Group entwickelt mit Apcoa Parking
Urban Hub in München
Modesta Real Estate startet Bieterverfahren
Liegenschaftsverkauf
Modesta Real Estate wurde exklusiv von der Siemens Energy
Austria mit dem Verkauf einer multifunktionalen Liegenschaft
mit Entwicklungspotenzial in der Kraußstraße 1-7 im Linzer
Markatviertel beauftragt. Die Liegenschaft befindet sich auf einer
Grundstücksfläche von 7.400 Quadratmetern und umfasst drei
Bürogebäude, eine Produktionshalle sowie eine großzügige Freifläche.
Der Standort lässt eine Büro-, Wohn- oder Hotelnutzung
zu. „Die zum Verkauf stehende Liegenschaft bietet aufgrund ihrer
Lage und ihrer Nutzungsmöglichkeiten ein vielversprechendes
Potenzial für verschiedenste Entwicklungsmöglichkeiten“, so
Sebastian Scheufele, geschäftsführender Gesellschafter Modesta
Real Estate, über das Potential der Liegenschaft.
Die Schwaiger Group und Apcoa Parking modernisieren eine
Gewerbeimmobilie im Osten Münchens und errichten im Zuge
dessen einen Urban Hub mit vernetzten Paketboxen sowie vier
Ladestationen für Elektrofahrzeuge. So hat der auf nachhaltige
Revitalisierung von Gewerbeimmobilien spezialisierte Projektentwickler
Schwaiger Group bereits den ersten Meilenstein
für das urbane Quartier gelegt: Im Centro Tesoro sind schon
eine MVG-Bike-Sharing-Station, Glasfaser-Internet mit bis zu
10 GBit/s und ein Unterflur-Abfallsystem sowie eine Aufdach-
Photovoltaikanlage für grünen Mieterstrom vorhanden. Ziel
sei die ganzheitliche und nachhaltige Quartiersentwicklung, so
Michael Schwaiger, CEO der Schwaiger Group.
Amazon in Vorarlberg
Verteilzentrum
Neue Mieter für ehemalige Galeria-Karstadt-Kaufhof-Häuser
Retail-Nachnutzung von Warenhäusern
Eine mögliche Ansiedelung des Onlinehändlers
Amazon sorgt in Vorarlberg für
Aufsehen. Seitens Amazon hieß es gegenüber
der APA, man prüfe neue Standorte.
Man könne ein Projekt jedoch erst bestätigen,
wenn es ein gewisses Stadium erreicht
habe, so ein Sprecher. Die Pläne seien bereits
weit gediehen. Vorgesehen sei ein sechsstöckiges
Gebäude, das 28 Meter hoch werden
soll, so der Dornbirner FPÖ-Stadtrat Christoph
Waibel Gebaut werden soll auf einem
33.000 Quadratmeter großen Grundstück
im Eigentum der Ulmer Holding. Weitere
benachbarte Grundstücke könnten hinzukommen,
damit würde sich die Fläche
auf 50.000 Quadratmeter vergrößern. Die
Ulmer Holding bestätigte eine Anfrage gegenüber
den „Vorarlberger Nachrichten“,
man spreche da aber über „ungelegte Eier“.
Es gebe viele Anfragen für das Grundstück.
Dass Lockdown nicht gleich Stillstand bedeutet,
hat bereits die von BNP Paribas Real
Estate veröffentlichte Analyse zu den Retail-
Vermietungsmärkten in A-Städten aus dem
Frühjahr 2021 gezeigt.Diese Entwicklung zeigt
sich auch bei den Einzelhandels-Nachvermietungen
von ehemaligen Galeria Karstadt
Kaufhof-Objekten, denn trotz Pandemie und
Lockdown locken die Retailflächen im großflächigen
Segment neue Mieter. Allein in den
ersten fünf Monaten des Jahres 2021 wurden
rund 30.000 Quadratmeter Einzelhandelsfläche
in vormals von der Warenhauskette genutzten
Immobilien neu vermietet. Damit liegt
der Flächenumsatz kurz vor Halbjahresende
bereits fast auf dem Gesamtniveau der Vorjahre
2019 und 2020 mit jeweils rund 40.000
Quadratmetern. „Hier wird ganz deutlich, dass
das Vertrauen vieler Retailer in den Standort
Innenstadt ungebrochen ist. Sie sehen in der
Wiedereröffnung der Geschäfte, im bundesweiten
Impffortschritt und in den sinkenden
Inzidenzwerten mehr Chancen als Risiken und
scheuen sich trotz der weiterhin unsicheren
Lage in der Pandemie nicht, diese Chancen zu
ergreifen. Ganz im Gegenteil: Die Einzelhändler
erobern neue Standorte und das oftmals
mit neuen Konzepten, wobei sie vom teilweise
erhöhten Flächenangebot profitieren“, sagt
Christoph Scharf, Geschäftsführer der BNP
Paribas Real Estate und Head of Retail Services.
Der Löwenanteil der nachvermieteten Flächen
(59 Prozent) wird in Zukunft von Textil-Einzelhändlern
bespielt werden. Das mag wenig
überraschend erscheinen, da für diese Händler
die Innenstadt oft ein „Heimspiel“ ist und das
auch im großflächigen Segment. Auf der anderen
Seite ist aber auch für sie der Druck im
Zuge des wachsenden E-Commerce-Handels in
der Pandemie höher als zuvor.
Fotos: Modesta Real Estate, Schwaiger Group, Christian Mikes
46 ImmoFokus

Kurz & Bündig > Immobilienmanagement
SÜBA übergibt zwei nachhaltige Wohnhäuser
Klimaschonender Wohnbau
Der Bauträger SÜBA übergab Ende Mai und Anfang Juni
gleich zwei nach Kriterien der Nachhaltigkeit gebaute Wohnhausanlagen,
im 3. und 22. Wiener Gemeindebezirk. Um voll
auf erneuerbare Energie zu setzen, wurden die Häuser nach
den strengen Kriterien des klimaaktiv Gebäudestandards zertifiziert.
Der Gebäudekomplex in der Urschenböckgasse 3 verfügt
über 121 Wohnungen, die alle mit Freiflächen ausgestattet
sind, sowie über eine Tiefgarage mit insgesamt 188 Stellplätzen.
Zweigeschossige Maisonetten, großzügige Wohnungen bis 110
Quadratmetern, sowie kleinere Wohnungen bis zu 50 Quadratmetern
orientieren sich sowohl an den Bedürfnissen von Singles
und jungen Paaren, als auch an denen größerer Familien. Als
Energiequelle am Standort Urschenböckgasse dient Erdwärme.
Im Sommer erfolgt die passive Kühlung der Wohnräume über
Tiefensonden und Wärmetauscher. Am Dach sorgt eine großzügige
Photovoltaikanlage für die Versorgung der zentralen
Haustechnikanlagen. Bei der Planung des klimafreundlichen
Wohnbaus wurden die Möglichkeit zur Solarstromspeicherung
sowie zum Ausbau von PKW-E-Ladestationen in der Tiefgarage
ebenfalls berücksichtigt. Als Asset Manager des Objekts fungiert
nach der Fertigstellung Immo Solutions. Der Einsatz erneuerbarer
Energie und der Verzicht auf fossile Energieträger ist auch
der Hauptfokus in der SÜBA-Wohnhausanlage „EsslingLiving“
in der Rosthorngasse 5, im 22. Wiener Gemeindebezirk. Bei dem
Gebäude mit 82 Wohneinheiten setzt SÜBA in seinem Energiekonzept
erstmals auf Betonkernaktivierung.
| BA12-14G |
Eine Steuerung
für alle Gewerke
Integrale, PC-basierte Gebäudeautomation
von Beckhoff
www.beckhoff.com/building
Microsoft Technology
Center, Köln:
Die integrale Gebäudeautomatisierung
wurde mit
PC- und Ethernet-basierter
Steuerungstechnik von
Beckhoff realisiert.
Die offene, PC-basierte Steuerungstechnik von Beckhoff bildet die
Grundlage einer integralen Gebäudeautomation, die alle Anforderungen
an eine nachhaltige und effiziente Lösung erfüllt. Eine einheitliche Hardund
Softwareplattform steuert alle Gewerke, von der nutzungsgerechten
Beleuchtung über die komfortable Raumautomation bis zur hocheffizienten
HLK-Regelung. Das Ergebnis: Durch die optimale Abstimmung aller Gewerke
werden die Energieeinsparpotenziale über die Energieeffizienzklassen
hinaus voll ausgeschöpft. Darüber hinaus reduziert die integrale Gebäudeautomation
Hardware-, Software- und Betriebskosten. Für alle Gewerke
stehen vordefinierte Softwarebausteine zur Verfügung, die das Engineering
enorm vereinfachen. Funktionserweiterungen oder -änderungen sind
jederzeit möglich.
Die ganzheitliche Automatisierungslösung
von Beckhoff:
Flexible
Visualisierung/
Bedienung
Skalierbare Steuerungstechnik,
modulare I/O-
Busklemmen
Modulare
Software-
Bibliotheken
Sommer 2021
47

ImmoFokus.Rubrik
Top Deal
ImFokus
Shopping-Riese
Paukenschlag. Es war wohl der spektakulärste Deal des ersten Halbjahres. Österreichs größter
Shoppingtempel, die Shopping City Süd (SCS) in Vösendorf, ging zu 45 Prozent an die französische Großbank
Crédit Agricole Assurances, die Versicherungstochter der französischen Bankengruppe Crédit Agricole.
Autor: Michael Neubauer
Foto: SCS
D
er Verkauf allerdings kam nicht
unerwartet. Die COVID-19-Pandemie
hatte den Retail-Riesen ganz
schön durchgebeutelt.Unibail-
Rodamco-Westfield (URW) ist der weltweit
führende Entwickler und Betreiber von Flagship
Shoppingzentren. Das Gesamtportfolio beträgt
56,3 Milliarden Euro (Stand 31. Dezember 2020).
Die Gruppe ist Eigentümer und Betreiber von
insgesamt 87 Shoppingzentren, darunter 53
Flagship Shoppingzentren in mehreren Großstädten
Europas und der USA. Die Zentren
verzeichnen jährlich rund 1,2 Milliarden Besucher.
Mit einem Wert von 4,4 Milliarden Euro verfügt
die Gruppe über die größte Entwicklungspipeline
der Branche.
Gescheiterte Kapitalerhöhung
Bereits im Herbst des Vorjahres wollte der
Shopping-Center-Betreiber für 3,5 Milliarden
Euro neue Aktien ausgeben, um seine Liquidität
in der Corona-Krise zu stärken. Doch
daraus wurde nichts. Nur rund 62 Prozent der
Aktionäre stimmten auf der Generalversammlung
des Immobilienkonzerns für die Kapital-
48 ImmoFokus

erhöhung. Zur Annahme des Antrags wäre
eine Zwei-Drittel-Mehrheit nötig gewesen. Um
Liquidität ins Unternehmen zu holen, wurden
im Herbst zwei Anleihen für zusammen zwei
Milliarden Euro am Kapitalmarkt platziert.
Die Umsatzrückgänge haben in der Bilanz von
Unibail-Rodamco-Westfield verheerende Spuren
hinterlassen. Das operative Ergebnis (net
operating result) des börsennotierten Immobilienkonzerns
wird für das Geschäftsjahr 2020
mit minus 6,95 Milliarden Euro ausgewiesen
(2019 betrug das Plus noch 781,8 Millionen
Euro). Im ersten Quartal 2021 wurden 452,2
Millionen Euro erwirtschaftet – ein Minus von
23,17 Prozent im Vergleich zum Vorjahresquartal,
in dem 588,6 Millionen Euro umgesetzt
worden waren.
Im Mai zapfte das Unternehmen neuerlich den
Kapitalmarkt an und platzierte zwei weitere
Anleihen: Eine über 650 Millionen Euro mit einem
Zinssatz von 0,75 Prozent und einer Laufzeit
von sieben Jahren und fünf Monaten sowie
eine weitere über 600 Millionen Euro mit
einer Verzinsung von 1,375 Prozent und einer
Laufzeit von zwölf Jahren. Der Emissionserlös
wird auch dafür verwendet, fällige Anleihen
zurückzuzahlen.
Weitere Verkäufe in Planung
Bis Jahresende 2022 sollen europäische Vermögenswerte
im Wert von 4 Milliarden Euro
verkauft werden. Ein Teilverkauf der SCS sei
ein Eckpfeiler dieser Strategie. Zum Portfolio
des Konzerns gehört in Österreich auch das
Wiener Donauzentrum. Die Transaktion unterliege
den üblichen Abschlussbedingungen,
Crédit Agricole Gruppe
Die Crédit Agricole Gruppe ist eine genossenschaftliche Bankengruppe,
die neben der börsennotierten Credit Agricole S.A. (CASA)
39 Caisses Régionales de Crédit Agricole Mutuel (genossenschaftliche
Regionalkassen) umfasst. Die CASA wird zu 56,3 % gemeinschaftlich
von den Regionalkassen gehalten und hält selber ca. 25
% von deren Anteilen. Die gesamte Credit Agricole-Gruppe betreibt
weltweit 11.000 Niederlassungen und hat nach eigenen Angaben
rund 51 Millionen Kunden.
Shopping City Süd
einschließlich der kartellrechtlichen Freigabe,
und werde voraussichtlich im dritten Quartal
2021 abgeschlossen sein.
Die Coronakrise habe die Shopping City Süd
bisher „solide gemeistert“. „Gerade die zahlreichen
Neu-Eröffnungen und Markteintritte
von internationalen Marken in den letzten Monaten
(Maisons du Monde, Mister Spex, Dyson
etc.) zeigen, dass die SCS als Retail-Standort
ein Alleinstellungsmerkmal auf dem österreichischen
Markt genießt“, so Unibail-Rodamco-
Westfield. Die Veräußerung eines Minderheitsanteils
an einen internationalen Investor
zeige, dass die SCS am europäischen Markt „als
resilientes und ertragssicheres Asset etabliert“
sei. Die SCS zähle mit rund 25 Millionen Besuchern
pro Jahr zu den zehn besucherstärksten
Einkaufszentren in Europa, hat aber mit dem
Outlet Parndorf in den vergangenen Jahren
starke Konkurrenz bekommen.
1,16 Milliarden Euro Umsatz
Unibail-Rodamco-Westfield (damals Unibail-
Rodamco) übernahm die Shopping City Süd
im Jahr 2008 von der Hans Dujsik Privatstiftung.
Medien hatten den Kaufpreis damals
Die Shopping City Süd, das größte Einkaufszentrum Österreichs,
liegt im Süden von Wien und direkt am wichtigsten Verkehrsknotenpunkt
Mitteleuropas. Mit einer Verkaufsfläche von 198.500 m²,
5.000 Mitarbeitern und 24,5 Millionen Besuchern pro Jahr zählt die
SCS heute zu den größten Shopping-Centern Europas.
mit 600 bis 800 Millionen Euro beziffert.
Anfang der 1970er-Jahre hatte der Wiener
Textilfabrikant Hans Dujsik (1924 bis 2003)
die Idee, am Stadtrand von Wien eine neue
Einkaufsstadt zu gründen. 1976 wurde die
Shoppingmall eröffnet. 1977 machte dort
das erste Ikea-Möbelhaus in Österreich auf.
1988 wurde die SCS um eine Verkaufsfläche
von 40.000 Quadratmeter erweitert, 1989
erhielt der Shoppingtempel eine eigene Autobahnabfahrt.
1994 kam das Multiplex mit
Kino-Center dazu. 2002 wurden Haupthaus,
Ikea und Multiplex verbunden. Von Mitte
2010 bis Ende 2013 wurde die SCS bei laufendem
Betrieb um rund 150 Millionen Euro
modernisiert und umgebaut. Laut Website
hat die Shopping City Süd rund 330 Shops, in
denen 5.000 Mitarbeiter beschäftigt werden.
Das gesamte SCS-Areal macht jährlich einen
Umsatz von 1,16 Milliarden Euro.
Rechtlich wurde Unibail-Rodamco-Westfield
bei der Transaktion von Wolf Theiss beraten.
Wolf Theiss war schon in der Vergangenheit
mit der Lösung komplexer rechtlicher Themen
von Unibail-Rodamco-Westfield betraut. „Wir
sind stolz, dass URW in dieser Mega-Transaktion
auf das geballte Know-how und die tiefe
Erfahrung von Wolf Theiss mit großvolumigen
Retail-Projekten zurückgegriffen hat. Die
Transaktion war mit ihren vielfachen ,Workstreams‘
an Komplexität kaum zu überbieten.
Bis zum Closing steht noch eine Vielzahl
rechtlicher Schritte an, auf deren Lösung wir
uns schon freuen“, so Partner Peter Oberlechner.
Mit der steuerrechtlichen Betreuung der
Transaktion sind auf Seite von Unibail-Rodamco-Westfield
KPMG (Hans Zöchling, Bettina
Matzka, Nicole Skala, Roman Zierler u.a.) und
PwC (Marius Richter, Matthias Rotte, Gerald
Eibisberger u.a.) betraut.
Sommer 2021
49

ImmoFokus.Rubrik
Immobilie
ImFokus
2021
Nach mehr als dreieinhalb Jahren Bauzeit wird
der Turm 2 der TrIIIple-Towers der Projektpartner
Soravia und ARE Austrian Real Estate fertiggestellt
und ist ab August bezugsfertig. Alle Wohnungen
verfügen über eine Freifläche, zusätzlich stehen
eine Lobby mit Concierge-Service, ein Rooftop-
Pool, ein Salon mit Bibliothek, eine Eventküche und
eine Party- & Barbecue-Lounge zur Verfügung.
260
Der Turm 2 von TrIIIple
bietet 260 Wohnungen mit
rund 16.600 Quadratmeter
Wohnfläche, inklusive Freiflächen
und Balkonen sind
es 18.800 Quadratmeter.
Die Größe der Wohnungen
reicht von 33 bis 165 Quadratmetern.
3.000
Das Gebäude nimmt eine Grundfläche von nur 3.000 Quadratmetern
ein – ein großer Vorteil für den Städtebau, wo das Platzangebot
begrenzt ist. Da TrIIIple auf einer Bestandsfläche errichtet
wurde – das frühere Gebäude auf dem Grundstück in der Schnirchgasse
9 wurde abgerissen –, werden durch den Gebäudekomplex
keine Grünflächen versiegelt.
4.000
Rund 4.000 Quadratmeter der Autobahn A4 wurden
überplattet und als TrIIIple Park zu einem neuem Grünraum
direkt am Donaukanal. Die Überplattung war Teil
des städtebaulichen Vertrags und reduziert als Lärmschutzgalerie
die Lärmbelastung durch den Autoverkehr in der
Umgebung von TrIIIple. Neben einem Spiel- und Sportplatz hält
der TrIIIple Park auch einen Pavillon mit Café und Gastronomie für
Besucher und Bewohner von TrIIIple bereit.
6.000
Aussicht auf die Innere Stadt im Westen, den Grünen
Prater im Norden, den Sonnenaufgang im Osten oder
Richtung Schneeberg im Süden des Gebäudes:
Möglich wird dies durch die großzügige Verglasung
der Fassaden – insgesamt wurden 6.000 Quadratmeter
Fensterflächen allein in Turm 2 verbaut, fast so groß wie
ein WM-Fußballfeld.
2,5
Rund 2,5 Kilometer Rohrleitungen
kümmern sich um die nachhaltige
Gebäudeklimatisierung und -heizung.
Wasser wird aus dem
Donaukanal entnommen
und je nach Umgebungstemperatur
zur Heizung
oder Kühlung eingesetzt.
Fotos: ZOOMVP, Elke Mayr
50 ImmoFokus

Advertorial
DIE WOHNKOMPANIE
auf Expansionskurs
Vorwärts. DIE WOHNKOMPANIE ist aktiv auf der Suche
nach Liegenschaften und Projekten in den Bundesländern.
Foto: DIE WOHNKOMPANIE
N
ach zahlreichen, sehr erfolgreichen
Projekten in Wien und
Wien-Umgebung erweitert DIE
WOHNKOMPANIE nun ihren
Tätigkeitsbereich in die Bundesländer, wobei
Nieder- und Oberösterreich sowie die Steiermark
und Kärnten im Mittelpunkt des Interesses
stehen.
Für Roland Pichler, Geschäftsführer von DIE
WOHNKOMPANIE, ist diese Expansion seines
Unternehmens ein logischer nächster Schritt:
„Unsere Philosophie, hochwertigen, urbanen
und nachhaltigen Wohnraum zu schaffen,
lässt sich in und rund um andere Ballungszentren
in Österreich entsprechend skalieren.“
Besonders in den Ballungsräumen rund um
Graz und Linz/Wels/Steyr wird durch den anhaltenden
Zuzug hochqualitativer, nachhaltiger
Wohnraum benötigt. Dies trifft natürlich auch
auf die größeren Städte in Niederösterreich und
Kärnten zu. Durch die Schaffung und Aufwertung
neuer Wohngebiete in diesen Regionen
kann auch die Lebensqualität gehoben werden.
Genau dafür steht DIE WOHNKOMPANIE: Die
langjährige Erfahrung in der Standortentwicklung,
Planung und Umsetzung von nachhaltigen
Wohnbauprojekten, die eine verantwortungsvolle
und werthaltige Investition darstellen.
„Die Parameter für den Erfolg eines Projekts
sind bei uns vielfältig. Oberste Prämisse ist es,
mehr als nur eine Wohnung zu schaffen, vielmehr
sollen Lebensräume entwickelt werden.
Unsere Bewohnerinnen und Bewohner sollen
sich wohlfühlen und von einer bestens getätigten
Investition überzeugt sein. Dies fängt
bei der Auswahl geeigneter Grundstücke an.
Aufgrund der langjährigen Expertise unseres
Teams erkennen wir oftmals Potentiale, die
manch anderer übersieht. Im Zusammenhang
mit unserem höchst bonitätsstarken
Background macht uns das zu einem hervorragenden
Partner, wenn es um den Ankauf
von Projektliegenschaften geht. Wir sind
ein Partner mit Handschlagqualität“, erklärt
Roland Pichler.
Diese „Skills“, die sich unter anderem in der
exakten Definition der Wohnprodukte, der
Architektursprache, der Ausgestaltung von
Freiräumen und der Eingliederung in die jeweiligen
Mikrolagen wiederfinden, machen
die Wohnbauprojekte von DIE WOHNKOM-
PANIE außergewöhnlich. Gesucht werden
auch Projektpartner mit Handschlagqualität,
welche dieselben Werte wie DIE WOHN-
KOMPANIE leben und die an einer gemeinsamen,
erfolgreichen Projektumsetzung
interessiert sind.
Roland Pichler,
Geschäftsführer
Über DIE WOHNKOMPANIE
DWK Die Wohnkompanie GmbH entwickelt
als inhabergeführter, unabhängiger
Wohnbauträger nachhaltige urbane Lebensräume.
Der Fokus liegt dabei in der
Realisierung freifinanzierter, nachhaltiger
Wohnbauprojekte.
Als Tochterunternehmen der Zech Group
– eines der stärksten Bau- und Immobilienunternehmen
Deutschlands – steht DIE
WOHNKOMPANIE für umfassende Kompetenz
im Wohnungsbau, einzigartige
Expertise und sichere Bonität.
www.wohnkompanie.at
www.zech-group.com
Sommer 2021
51

ImmoFokus.Rubrik
Aufsteiger
Absteiger
Neuer
Interessensvertreter
SES auf europäischer Ebene. Christoph Andexlinger, COO der SES Spar European Shopping Centers, wurde
als Mitglied des Aufsichtsrats im ECSP bestellt und vertritt damit für die kommenden drei Jahre die Interessen
der österreichischen Einzelhandelsimmobilien-Branche auf europäischer Ebene.
1 1990
Christoph Andexlinger beginnt sein Studium
der Handelswissenschaften an der WU Wien,
das er 1997 abschließt.
2 1995
Seine berufliche Karriere startet Andexlinger
bei Miele Österreich als Product Manager.
3 1998
Andexlinger tritt in die SPAR Österreich als
Marketingleiter im Shopping-Center Europark
Salzburg ein. Er wird vom damaligen SPAR-
Vorstandsvorsitzenden Gerhard Drexel und
Marcus Wild, seinerzeit SES-CEO und heute
für die SES zuständiger SPAR-Vorstand, ins
Unternehmen geholt.
5 2007
Bis 2020 ist er als Head of Center Management
bei SES für Center- und Facility-Management,
Marketing sowie den operativen Betrieb von
aktuell 30 Shopping-Destinationen in sechs
europäischen Ländern verantwortlich.
6 2011
Andexlinger wird stellvertretender Obmann
des Austrian Council of Shopping Places (vormals
ACSC), ab Mai 2022 übernimmt er die
Funktion des Obmanns.
7 2017
Für zwei Jahre ist er zusätzlich als Jury Member
der ICSC European Shopping Center Awards
tätig.
9 2021
Andexlinger wird als Chief Operations Officer
in die Geschäftsführung der SES berufen und
ist für die Bereiche Center- und Facility-Management,
PR, Real Estate Development inkl.
Bau und Architektur zuständig. Zusätzlich
wird er als einziger Österreicher in den Aufsichtsrat
des europäischen Branchenverbands
ECSP (European Council of Shopping Places)
berufen.
7
8
9
6
2
3
4
5
Foto: SES
1
4 2000
Der gebürtige Tiroler übernimmt das Center-
Management des 2007 als weltbestes Shopping-Center
ausgezeichneten Flaggschiffs von
SES Spar European Shopping Centers.
8 2012
Andexlinger wird stellvertretender Vorsitzender
des Kuratoriums der Int. Stiftung Mozarteum
Salzburg (ISM), seit 2018 ist er deren
Vize-Präsident. Die ISM gilt als weltweit führende
Institution in der Erforschung und Vermittlung
des Lebens und Werks W.A. Mozarts.
52 ImmoFokus

Problemlöser
ImFokus
Paul
Huelsmann
Gründer und CEO
Finexity
1. DAS PROBLEM
Bei der Analyse von Ultra-High-Net-Worth-Individuals (UHNWIs), Privatpersonen
mit einem frei verfügbaren Vermögen von über 30 Millionen US-Dollar, sticht eine
signifikante Korrelation zwischen deren Überperformance im Vergleich zu durchschnittlichen
Privatanlegern und der Portfoliostruktur ins Auge: UHNWIs investieren
ca. 45–50 Prozent ihres Gesamtvermögens in alternative Kapitalanlagen.
Exklusive Sachwerte und alternative Kapitalanlagen sind für Privatanleger jedoch
mit diversen Einstiegshürden wie einer hohen Eigenkapitalquote, Informationsasymmetrien
zwischen Käufern und Verkäufern und großem Verwaltungsaufwand
verbunden. Hohe Kaufnebenkosten und bürokratischer Aufwand schränken die
Flexibilität und insbesondere die Fungibilität für Investoren ein.
Foto: Finexity
2. DIE LÖSUNG
Finexity ermöglicht heute bereits über 2.500 Privatanlegern
die Abbildung einer renditestarken Portfoliostruktur,
wie sie sonst nur UHNWIs zur Verfügung
steht und damit kontinuierlichen Vermögenszuwachs –
digital und flexibel. Hierbei reduziert FINEXITY die
Einstiegshürden auf ein Minimum und kümmert sich
um ein professionelles Management, inklusive Selektion,
Kauf, Vermietung bzw. Lagerung der alternativen
Kapitalanlagen wie Immobilien, Kunst, Fine Wine,
Classic Cars, Diamanten oder Private Equity.
Mithilfe der Blockchain-Technologie werden Intermediäre
eliminiert – das spart bis zu 80 Prozent der Kosten
einer herkömmlichen Wertpapieremission. Anleger
profitieren zudem von maximaler Flexibilität, denn
sie können ihre digitalen Anteile jederzeit über einen
außerbörslichen Sekundärmarkt zum Verkauf anbieten.
47,6
DIE ZAHL
Ende 2019 hatte Finexity ihr erstes Immobilienprojekt
auf der Plattform platziert: JA!
Jenfelder Au. Im April 2020 sind die ersten
Mieter eingezogen. Ein Jahr später wurde
der erste Mietverwaltungsüberschuss an
die Anleger ausgeschüttet – dabei konnte
die prognostizierte Ausschüttung um den
Faktor 47,6 übertroffen werden.
Sommer 2021
53

Positionen & Meinungen
86
ZIELORIENTIERT
Karina Schunker
ist mit 18
Jahren bei EHL
eingestiegen, mit
25 zur Prokuristin
und nun mit
27 Jahren zur
Geschäftsführerin
avanciert. Im
Interview erzählt
sie über ihre
Leidenschaft für
Immobilien.
56
MEHR ALS VERNETZEN
Die trovato Gründer Anita Körbler und Andreas Dorner
stehen dem ImmoFokus in einem Exklusiv-Interview Rede
und Antwort. Mit ihrer Plattform trovato drehen sie das Rad
an der Digitalisierungsschraube ein wenig weiter.
70
VERHÄRTETE FRONTEN
Die Räumungsklage gegen das Café Landtmann wird wohl
erst vom Obersten Gerichtshof final entschieden. Novoreal-
Vorstand Martina Schmidradner und ihre beiden Anwälte
Irene Welser und Manfred Ton (Cerha Hempel) zeigen sich
kämpferisch.
Foto: Adobe Stock
54 ImmoFokus

ImmoFokus.Rubrik
INNOVATION HUB
IHR NEUES BÜRO
IM HERZEN
VON FLORIDSDORF
www.twentyone.immo
INNOVATION HUB
55 ImmoFokus
TWENTYONE IM ÜBERBLICK
INNENANSICHT

Positionen & Meinungen
56 ImmoFokus

Mehr als
vernetzen
Effizienz. Anita Körbler und Andreas Dorner drehen mit ihrer Plattform trovato das Rad
an der Digitalisierungsschraube ein wenig weiter.
Das Gespräch führte: Michael Neubauer
trovato – was steckt dahinter?
Anita Körbler: Die besten Dinge lassen sich in
drei Sätzen gut zusammenfassen. Mit trovato
ist es uns gelungen, den Vermittlungsprozess
von der Vermarktungsphase einer Immobilie
bis hin zum unterschriebenen Mietvertrag
digital abzubilden. Wir machen das mit
Hilfe von modernster Infrastruktur und
modernsten Technologien, sorgen dafür, dass
der Kunde zeitunabhängig agieren kann, und
sorgen dafür, dass jeder, der an diesem Prozess
beteiligt ist, zu jeder Zeit alles transparent
sehen kann, was gerade passiert.
Der Fokus liegt auf Mietverträgen – keine
Eigentumsverträge?
Anita Körbler: Wir haben uns vorerst auf den
Vermieterprozess fokussiert. Nicht zuletzt
aufgrund des Bestellerprinzips, an dem – wie es
derzeit aussieht – kein Weg vorbei führen wird.
Wenn ich sage „wir“, dann sind das Andreas
Dorner und ich. Wir haben uns bereits letztes
Jahr sehr viele Gedanken gemacht, wie sich das
Berufsbild des Maklers verändern wird.
Wir beide sind mit einem Netzwerk interessanter
Köpfe und toller Sparring-Partner
gesegnet. Eine Idee ist rasch geboren – die
Umsetzung ist Knochenarbeit. Für uns war
das Projekt trovato von Beginn an Herzensangelegenheit.
Es war bald klar: Dieses Projekt
wollen wir gemeinsam umsetzen.
Andreas Dorner: Ja und wer bin ich? Ich bin
gebürtiger Steirer aus Bruck an der Mur. Viele
Jahre habe ich in Graz verbracht, habe nicht
unerfolgreich Medizin studiert – das war
allerdings ab dem Klinikum nicht mehr mein
Berufswunsch und so habe ich 2004 bei einem
Bauträger zu arbeiten begonnen. 2007 erfolgte
Sommer 2021
57

Positionen & Meinungen
der Wechsel nach Wien und das Studium der
Immobilienwirtschaft an der TU Wien. Meine
Diplomarbeit durfte ich als einziger bei Prof.
Rant schreiben, worauf ich heute noch sehr
stolz bin. Neben dem Studium habe ich sehr
lange bei Spiegelfeld & Wohlgemuth Liegenschaftsbewertungen
gearbeitet.
Womit befasste sich Ihre Masterthesis?
Andreas Dorner: Bewertung von Sonderimmobilien
anhand des Beispiels Schloss, Palais
und Burg. Ich habe ein eigenes Bewertungstool
entwickelt. Sonderimmobilien sind einfach
sehr schwer zu bewerten. Ich hatte immer
das Ziel „Selbständigkeit“ vor Augen. Mit
Beendigung meines Studiums habe ich mein
Engagement bei Spiegelfeld & Wohlgemuth
beendet, um mich voll der Selbstständigkeit
zu widmen. Seither bin ich Bauträger und
Immobilientreuhänder. Ich kaufe, saniere,
entwickle und verkaufe Immobilien. Schreibe
Gutachten und habe immer die Neugierde für
Innovationen …
Anita ist mit ihrem Projekt an mich herangetreten.
Ehrlich gesagt: Zu Beginn konnte
ich mir – sehr Oldschool-mäßig – nicht
viel darunter vorstellen. Aber ich habe mir
gedacht, wenn Anita, die zum Erfolg von
IMMOUnited maßgeblich beigetragen hat,
Dich darauf drauf anredet, dann schaust Du
Dir das an. Nach den ersten Gesprächen habe
ich mir gedacht: „Jetzt möchte ich auf meine
alten Tage doch noch einmal etwas mit dem
Internet zu tun haben.“ Mittlerweile bin ich
Feuer und Flamme. Ich glaube, nein, ich bin
felsenfest davon überzeugt, dass wir etwas
entwickelt haben, mit dem wir dem Markt um
Jahre voraus sind. Digitalisierung bedeutet
mehr als das Vernetzen von Maklern.
Das zeigt auch das große Interesse. Mit einigen
Bauträgern und Investoren stehen wir knapp
vor Vertragsabschluss.
Konkret: Welchen Service bietet ihr den
Bauträgern? Es gibt ja bereits einige Unternehmen,
die digitale Dienstleistungen
rund um Mietverträge anbieten. Wo liegt
der USP?
Anita Körbler: Ein wesentlicher Unterschied
ist, dass wir alles hausintern programmieren.
Wir arbeiten nicht mit irgendwelchen Agenturen,
die von diesem Thema keine Ahnung
haben. Nach zwölf Jahren in der Branche ein
Traum. Auf die Idee folgt die Umsetzung.
Du kommst von einem Meeting, setzt Dich mit
Deinem Team zusammen, sei es persönlich
oder über Zoom – „Geht das?“. Da gibt es
keine Sachen mit „Oh, das wird aber zwei
Wochen dauern“ – und in Wirklichkeit redest
du drei Monate später darüber. Wir sind ein
cooles Team. Wir sind – was unsere Expertise
betrifft – breit aufgestellt und tatkräftig in der
Umsetzung.
Mietverträge stehen im Fokus? Was ist mit
Wohnungseigentumsverträgen?
Andreas Dorner: Es geht um Dienstleistungen
rund um die Vermietung. Die Art, wie
Wohnungen gesucht werden, hat sich in den
vergangenen Jahren – und nicht erst seit der
COVID-19-Pandemie – deutlich verändert. Es
geht darum, individuelle Besichtigungen zu
ermöglichen. Wie viele Makler bieten Termine
an Wochenenden an? Die kann man an den
Fingern einer Hand abzählen.
58 ImmoFokus

„Wie viele Makler bieten
Termine an Wochenenden
an? Die kann man an
den Fingern einer Hand
abzählen.“
Andreas Dorner,
trovato
Konkret. Wie ist der Prozess aufgesetzt?
Anita Körbler: Interessenten finden ein interessantes
Projekt – ein Klick und schon kann
ein Besichtigungstermin gebucht werden.
Ganz egal, ob das am Montag in der Früh um 7
Uhr oder am Samstag um 23 Uhr ist.
Die Terminvergabe erfolgt unabhängig vom
Makler. Am Samstag das Inserat sehen, registrieren,
Termin buchen. Am Sonntag ansehen
– perfekt. Und nicht warten müssen, bis am
Montag der Makler seine Mails gelesen hat.
Alles läuft im Hintergrund automatisch ab.
Mit der Terminbestätigung kommt ein AirKey-
Code. Vor Ort kann man dann mit einem
Smartphone und dem AirKey-Code die Türen
Zwischen den Zahlen lesen.
www.tpa-group.at
Sommer 2021
59

Positionen & Meinungen
60 ImmoFokus

öffnen. So können bei einem Neubauprojekt
mehrere Wohnungen besichtigt werden.
Während der Besichtigung kann der Interessent
unabhängig mit trovato Kontakt aufnehmen,
um Detailfragen abzuklären.
KSV oder CRIF?
Anita Körbler: Wir haben uns KSV 1870 und
CRIF angesehen. Es gibt allerdings andere
innovativere Lösungen. Wir arbeiten
aktuell daran, eines dieser neuen Systeme
zu integrieren.
Wer steht technologisch hinter der AirKey-
Lösung?
Andreas Dornauer: EVVA. Aus unserer Sicht
technologisch auf diesem Gebiet die absolute
Nummer 1. Wir haben die Lösungen aller in
Frage kommenden Anbieter evaluiert und die
Angebote sehr genau miteinander verglichen.
Wie geht es nach der Besichtigung weiter?
Anita Körbler: Unmittelbar nach der Besichtigung
erhält der Interessent eine Benachrichtigung,
in wie vielen Stunden er das Mietangebot
online ausfüllen kann.
Wie erfolgt die Identitätsprüfung?
Anita Körbler: Über hochzuladende Dokumente
und einen 3D Gesichtsscan.
Andreas Dorner: Anschließend erfolgt die
Bonitätsprüfung.
Worin liegt die Innovation?
Andreas Dorner: Es muss easy, es muss sexy
sein. Es muss rasch gehen. Gleichzeitig
handelt es sich um sensible Daten. Dem ist
Rechnung zu tragen.
Es ist ein wenig wie Post- gegenüber Amazon-
Zustellung. Alte Strukturen, die erst aus den
Köpfen raus müssen – im Gegensatz zu neuen
Köpfen, die diese alten Strukturen gar nicht
mehr drin haben. Da geht um Newschool
gegen Oldschool.
Wie wird der Mietvertrag unterschrieben?
Mit digitaler Signatur?
Anita Körbler: Unterschrieben wird mit einem
von uns zugekauften SaaS-Tool von eversign.
Wie bereits besprochen wird die Identität
durch das Hochladen von Dokumenten und
Gesichtsscan geprüft. Diese Daten verbleiben
– und das ist juristisch geprüft – sechs Monate
www.trovato.immo
Rechnet sich.
www.tpa-group.at
Sommer 2021
61

Positionen & Meinungen
WORDRAP MIT ANITA KÖRBLER
Nehmen Sie
gerne Risiko?
Wer nicht
wagt, ...
Welches Buch liegt
auf Ihrem Nachttisch?
Mein Kindle –
somit je nach
Thema flexibel
Womit haben Sie Ihr
erstes Geld verdient?
Als Ferialpraktikantin
in einem Elektrotechnikunternehmen
Meinen Kaffee
trinke ich am
liebsten…
Schwarz,
kurz, oft
In den nächsten
zehn Jahren möchte
ich unbedingt…
Etwas bewegen
Mit welcher Person
(lebend oder bereits
verstorben) würden Sie
gerne einen Abend
verbringen?
Steve Jobs
Morgen- oder
Abendmensch?
Beides absolut
gerne
Wenn Sie das Radio im Auto
aufdrehen, was läuft?
Wann immer ich in
Richtung Heimat fahre:
Antenne Steiermark
Ihr
Lieblingshobby?
Reisen
Wenn Sie zehn Millionen
Euro im Lotto gewinnen würden,
was machen Sie damit?
In Immobilien
investieren
62 ImmoFokus

& ANDREAS DORNER
Morgen- oder
Abendmensch?
Beides!
In den nächsten
zehn Jahren möchte
ich unbedingt…
Meine Kids
aufwachsen
sehen!!!
Mit welcher Person
(lebend oder bereits
verstorben) würden Sie
gerne einen Abend
verbringen?
Falco
Meinen Kaffee trinke
ich am liebsten…
Ich trinke schwarzen
Tee mit Milch
Nehmen Sie
gerne Risiko?
Kommt auf die
Situation an!
Welches Buch
liegt auf Ihrem
Nachttisch?
Classic Cars
Womit haben Sie Ihr
erstes Geld verdient?
Mit 16 Jahren,
Ferialjob in der
Voest Alpine
Kindberg
Wenn Sie das
Radio im Auto
aufdrehen,
was läuft?
Radio Wien
Ihr Lieblingshobby?
Drive is for the
show and put is
for the money! I’m
loving it!
Wenn Sie zehn Millionen
Euro im Lotto gewinnen würden, was
machen Sie damit?
Muss ich erst einmal auf
meinem Konto sehen!
Sommer 2021
63

Positionen & Meinungen
„Wir haben alle möglichen Varianten
durchgespielt und berücksichtigt. Das ist
keine Lösung von der Stange.“
Anita Körbler,
trovato
lang im System. Sollte es mit dem Mietvertrag
beim ersten Mal nicht klappen, stehen diese
dann im System bereit – und der Prozess kann
beim nächsten Anlauf darauf zugreifen.
Unterschrieben wird mit dem Finger, wie wir
das bei vielen FinTechs gewohnt sind. Das ist
rechtlich sicher, da ja bereits eine eindeutige
Identifizierung über einen Identity Prozess,
den wir für unsere Lösung zugekauft haben,
stattgefunden hat.
Wie erwähnt setzen wir auf selbstprogrammierte
Lösungen, nur dort, wo wir die
Expertise nicht oder in nicht ausreichendem
Maße haben, kaufen wir diese zu. Dann aber
bei den Besten der Besten.
Wie geht es nach dem Unterschreiben des
Mietangebots weiter?
Andreas Dorner: Der Interessent hat
jederzeit Überblick über den Status quo. Er
sieht, sein Angebot ist angekommen, ist an
den Bauträger verschickt worden. Sobald die
Entscheidung gefallen ist, wird der Wohnungsinteressent
mittels E-Mail
unverzüglich informiert.
Wird sein Angebot angenommen, kann der Interessent
den nun ausgearbeiteten Mietvertrag
– online – unterschreiben. Dieser geht dann
an die Hausverwaltung. Müssen nur noch
Kaution und Vermittlungsgebühr überwiesen
werden und dem Einzug steht nichts mehr im
Wege. Die Vermittlungsgebühr, die nur eine
Monatsmiete beträgt, kann auch in 36 Raten
bezahlt werden.
Wer erstellt den Mietvertrag?
Andreas Dorner: Der Mietvertrag kommt
vom Bauträger. Es geht darum, dass der
Bauträger sagt: „Passt, gebe ich frei. Geht
in Ordnung.“
Klingt sehr einfach. In der Realität aber
kommen oft Zweitmieter, Bürgen, Ausfallsbürgen
ins Spiel.
Anita Körbler: Wir haben an alles gedacht. Wir
haben alle möglichen Varianten durchgespielt
und berücksichtigt. Das ist keine Lösung von
der Stange. Der zweite Mieter, die Bürgen
können unabhängig voneinander online
unterschreiben. Das heißt: A muss nicht
warten, bis B unterschrieben hat. Ohne großen
E-Mail-Verkehr.
Interaktiv, easy as possible, lösungsorientiert.
Unsere Lösung bringt den Mietinteressenten
Zeitersparnis, verringert den Aufwand und
nimmt Komplexität aus dem Prozess.
Der Vermittler verzichtet aber auf die
Möglichkeit, bei der Wohnungsbesichtigung
Feedback einzuholen und so bei
Nichtgefallen eine Alternative anbieten zu
können?
Anita Körbler: Der Vermittler erkennt online
durch das Nutzen des AirKey-Code, dass der
Interessent in der Wohnung ist und kann
unmittelbar nach der Besichtigung mit dem
Interessenten Kontakt aufnehmen. Über einen
kleinen Fragebogen erhalten die Bauträger
Feedback – und können zum Beispiel bei der
Preisgestaltung reagieren. „Der Preis wird
als zu hoch wahrgenommen, also sollten wir
64 ImmoFokus

Anita Körbler, MA
Ein steirisches Energiebündel mit Herzblut & Gestaltungsfreude.
Anita Körbler, MA, ist ideenreiche Branchenkennerin, Managerin mit Herz und Hirn und liebt es,
Unternehmen auf- und auszubauen, zukunftsorientierte Impulse einzubringen und gemeinsam
mit Netzwerkpartnern kreative Lösungsansätze zu entwickeln. Körbler kann auf langjährige
Erfahrung in Immobilienunternehmen sowie exklusive Projekte im öffentlichen Bereich (PPP)
zurückblicken. Berufsbegleitend absolvierte sie erfolgreich zwei Studien im Bereich Wirtschaft
und Public Communications, zeichnete jahrelang für verschiedene PropTech-Unternehmen als
Geschäftsführerin verantwortlich und widmet sich der Beratung und Immobilienvermarktung
sowie der Realisierung von Digitalisierungsprozessen in der Immobilienbranche.
Immobilien-Know-Wow!
www.tpa-group.at
Sommer 2021
65

Positionen & Meinungen
Andreas Dorner, MSc. (vormals Moussa)
überlegen, diesen ein wenig zu adaptieren“
– um alles innerhalb kürzester Zeit auszuvermieten.
Gleichzeitig kann dem Interessenten eine größere
Wohnung zur Besichtigung angeboten
werden. Mittels AirKey ist die Besichtigung
unmittelbar möglich.
Ganz ehrlich: Unser Ziel ist es, das Angebot
so klar zu gestalten, dass keine Fragen offen
sind. Das ist in der Miete, wenn du es gescheit
angehst, machbar. Ich sage, nicht easy, aber es
ist machbar.
Wir sind mit einigen größeren Bauträgern und
Maklern im Gespräch. Aus dieser Zusammenarbeit
wird sich sicher weiteres Ausbaupotential
ergeben, da bin mir sicher.
Ein weiterer Vorteil für die Makler: No-Shows
und Immobilien-Touristen können auf ein
Minimum reduziert werden. Das System
verschickt automatisch Erinnerungsmails
an den Termin. Wird der AirKey-Code nicht
aktiviert, erhält der Interessent ein Mail, ob
er gut hingefunden hat, ob er Hilfestellung
braucht. Er soll sich unaufdringlich perfekt
betreut wissen.
Mehr Unterstützung braucht die Generation
Z nicht.
Ein immer schon in Immobilien verliebter Mensch, der mit 26 Jahren verstanden
hat, was seine Berufung ist.
Der Matura am Gymnasium Kapfenberg folgte von 1995 bis 2003 ein Medizinstudium
an der Med Uni Graz. Nach dem Klinikum war die Karriere als
Arzt keine Herzensangelegenheit mehr. Was jedoch immer mehr erwachte,
war die Affinität zu Immobilien. Ab 2003 selbstständig in der Immobilienbranche,
2007 bis 2011 berufsbegleitendes Studium an der TU Wien (Immobilienwirtschaft)
mit Abschluss als MSc., während der Studienzeit bei einem
renommierten Wiener Sachverständigenbüro als Gutachter gearbeitet,
Entwicklung eigener Immobilienprojekte.
Welche Rolle spielen Augmented Reality
und Künstliche Intelligenz?
Andreas Dorner: Wenn es sich um ein großes
Projekt mit ein paar hundert Wohnungen im
Rohbau handelt spielt sicher Augmented
Reality eine Rolle: Ein Showroom mit Augmented
Reality ist eine perfekte Kombination.
Ein Containerraum, der richtig fetzig sein
wird. Wenn zum Beispiel das Asset fertig ist,
wird es fünf, sechs gestagede Apartments
geben.
Dreht sich bei der Lösung alles um den
Erstbezug?
Andreas Dorner: Nein. Unsere zweite große
Zielgruppe sind Hausverwaltungen. Allein,
wenn ich an die vielen Subverwaltungen in der
Hausverwaltung bei den Vorsorgewohnungs-
66 ImmoFokus

„No-Shows und
Immobilien-Touristen
können auf ein Minimum
reduziert werden.“
Anita Körbler,
trovato
projekten denke. Hier gibt es viel Potential –
und viele Makler sind in diesem Segment nur
halbherzig dabei.
Weil sie weniger Provision dafür
bekommen?
Andreas Dorner: Genauso schaut es aus.
Es gibt Bauträger, die nicht nur eine eigene
Hausverwaltung, sondern eigene Makler
haben. Warum sollte ein Bauträger euch
das Mandat geben und nicht seinen Makler
beschäftigen?
Andreas Dorner: An der Miete verdient man
nichts. Die meisten Bauträger vergeben die
Miete in Subaufträgen. Nicht einmal die ganz
großen Bauträger machen das selbst. Sie wissen
genau: Bei diesen Preisen ist das rasche Befüllen
ein Gebot der Stunde, damit sich das auszahlt.
Das heißt, wir sorgen im Endeffekt dafür, dass
sich genau diese Vertriebsleute vom Bauträger
auf ihre Kernbereiche spezialisieren können,
die sie gerne machen.
Vermietung ist ein Knochenjob. Vor kurzem
hatte ich eine 58 Quadratmeter große perfekt
sanierte Mietwohnung, 550 Euro unbefristeter
Vertrag – da wusste ich, sobald das online
geht, wird es scheppern. Das tat es auch.
Nicht einmal innerhalb einer Stunde hatte 37
Anrufe und elf Anfragen. Aus diesen dann den
richtigen Mieter zu filtern, ist Arbeit, wirklich
viel Arbeit. Lohnzettel, Passkopien anfordern.
Das war ein enorm hoher Aufwand – gute 15
Stunden reine Arbeitszeit. Rechne den Stundenlohn
aus. Oder lieber doch nicht. Da habe
ich gewusst: „Anita, wir sind genau richtig!
Wir sind genau richtig!“
Ist die Konzentration auf den
Mietmarkt dem Umstand geschuldet,
dass der Eigentumsmarkt ein wenig ins
Stocken geraten ist? Das Pendel
schwingt im Moment Richtung
Mietmakler.
Andreas Dorner: Hundertprozentig.
Zwei Drittel der fertiggestellten Wohnprojekte
gingen an institutionelle Wohnbauträger.
Viele Developer scheuen die
Direktvermarktung. Verkaufen das Projekt
lieber in einem Stück mit einem Discount –
und haben das Verwertungsrisiko
vom Tisch.
Ist eine White-Label-Lösung angedacht?
Anita Körbler: Hundertprozentig ja. Wir sind
für Gespräche offen. Unsere Lösung ist voll
skalierbar.
Umfassendes steuerliches Spezialwissen
für die Immobilien branche auf 0,021m 2 .
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Sommer 2021
67

Zum Autor
Andreas Kreutzer ist Geschäftsführer des Beraternetzwerks
Kreutzer Fischer & Partner mit Sitz in Wien. Seit nahezu
30 Jahren unterstützt KFP unter anderem Unternehmen bei
Marktanalysen und Projekten.
Mit zivilem Ungehorsam zum Erfolg?
Kommentar: Andreas Kreutzer
Wenngleich die Bauwirtschaft als Ganzes im vergangenen Jahr von
den gesetzlich normierten Maßnahmen zur Eindämmung der SARS-
CoV-2-Pandemie vergleichsweise wenig beeinträchtigt wurde, kam es
im vorgelagerten Produktionssektor, wie etwa in der Baustoffindustrie,
der Bauchemie sowie am Markt für Bauelemente oder für Produkte der
Gebäudetechnik, mancherorts zu derartigen Verwerfungen, dass mitunter
die Wettbewerbslandschaft neu vermessen werden musste. Denn
einige Anbieter stellten die Rahmenbedingungen offenbar vor besondere
Herausforderungen. Neben spezifischen Produktionshemmnissen
zählten dazu etwa die Umsetzung der Abstands- und Hygieneregeln an
den Betriebsstandorten oder die Nutzung von Home-Office, nach Empfehlung
der Bundesregierung „wo immer es möglich war“.
Abwägung von Notwendigkeiten
Wenngleich sich die Konstellationen bei den einzelnen Anbietern
klarerweise unterschieden, zeigte sich doch ein grundsätzlich gültiger
Trend. Jene, zumeist großen Hersteller, die den Empfehlungen der
Bundesregierung zur Eindämmung des SARS-CoV-2-Virus (Home-
Office, Abstandsregeln usw.) oftmals uneingeschränkt folgten,
verloren beinahe durchgängig an Marktanteil. Viele Klein- und
Mittelbetriebe wogen indessen betriebswirtschaftliche Notwendigkeiten
deutlich stärker ab und fuhren damit im Großen und
Ganzen einfach besser. In Summe haben sie im Jahr 2020 signifikant
an Marktbedeutung gewonnen.
Falsches Verständnis von Home-Office
Vor allem die breite Nutzung von Home-Office konnte zu einem
substanziellen Rückgang der Arbeitsproduktivität führen.
Aber das wusste man eigentlich schon zu Beginn der Pandemie.
Bereits im Jahr 2017 führte das Beraternetzwerk KREUTZER FI-
SCHER & PARTNER im Auftrag eines deutschen Chemiekonzerns
eine umfangreiche Evaluierung der Arbeitsproduktivität im Home-
Office durch. Das Ergebnis war – für die damalige Einschätzung – wenig
überraschend: Im Home-Office sank die Arbeitsleistung signifikant. Im
Durchschnitt lag die Fehlleistung bei knapp 30 Prozent. Davon ausgenommen
waren im Wesentlichen lediglich Arbeitnehmer, die sich von
Berufs wegen wenig im Büro aufhielten, etwa Key Account Manager
oder Arbeitnehmer, die im Büro weitgehend eigenständig und unabhängig
arbeiten. Je stärker die Tätigkeit indessen mit der Büroorganisation
verwoben war und je mehr Koordinationsfunktionen einer Position
zugewiesen waren, desto größer fielen die Produktivitätsverluste aus.
War der Dienstnehmer zu Hause auch mit privaten Betreuungspflichten
konfrontiert, sank die Arbeitsleistung auf bis zu 40 Prozent der Produktivität
am Büroarbeitsplatz. Insofern nahm man offenbar die Verluste
von Anfang an in Kauf und lebte mit den Bildern von sich langweilenden
oder im Freizeitmodus laufenden Mitarbeitern, die das Privatfernsehen
von zu Hause stationierten Mitarbeitern lieferte. Dass im Home-Office
eigentlich gearbeitet werden sollte, ging – zumindest zu Beginn der Pandemie
– bei vielen offenbar irgendwie unter.
Fotos: Sima.pix, Alexander Chitsazan, Adobe Stock
68 ImmoFokus

Zum Autor
Eugen Otto ist Eigentümer der Otto Immobilien in Wien.
Das Unternehmen ist seit 65 Jahren am Markt und zählt zu
den größten, privat geführten und unabhängigen Immobilienberatern
Österreichs.
Erkenntnisse aus der Krise
Kommentar: Eugen Otto
Die Corona-Krise lastet seit fast eineinhalb Jahren bleiern wie ein
schwerer Rucksack auf unseren Schultern. Was können wir davon künftig
als Ballast auf unserer weiteren Reise abwerfen und was nehmen wir
als nützliche Erkenntnis, sozusagen als Proviant, mit? Wir haben gelernt,
wie fragil unser Wirtschaftssystem ist, dass eine Mikrobe von 0,02 Mikrometern
wichtige Branchen wie Gastronomie, Tourismus oder Retail
buchstäblich in den Grundfesten erschüttern, Unternehmen über Nacht
in existenzielle Krisen stürzen kann. Was wir als Positivum mitnehmen,
ist der unübersehbare Innovationsschub und die rasante Digitalisierung
unserer Branche, die in vielen Bereichen freilich überfällig war. Wir
alle haben in dieser Zeit der vielen Lockdowns bewiesen, dass Remote
Working oder Home-Office tatsächlich funktionieren kann – auch wenn
ein längeres Arbeiten von Zuhause wohl nicht die ultima ratio ist. Via
Bildschirm-Konferenz ist ein kritischer Diskurs oder ein kreatives Brainstorming
nur bedingt möglich. Von der fehlenden persönlichen Begegnung
mit Kunden und der
Motivation der Mitarbeiter
ganz abgesehen. Wer echte
Begeisterung und Motivation
für bestimmte Themen
schaffen will, muss gerade
jetzt den persönlichen Austausch
fördern – auch dies
ist virtuell kaum möglich.
Neues Potential
entdeckt
Viele von uns haben aus
eigener Erfahrung in diesen
letzten Monaten entdeckt,
welche Fähigkeit zur Eigeninitiative
und Resilienz in
uns und in unseren Mitarbeitern
steckt. Persönliches Engagement, Fachkompetenz, Spontaneität
und Kreativität haben es etwa in meinem Unternehmen möglich gemacht,
auch in dieser schwierigen Zeit zu sehr guten wirtschaftlichen Ergebnissen
zu kommen. So dramatisch Krisen auch sein mögen, auf lange
Sicht haben sie oft auch etwas Gutes. Sie reißen uns aus unserem Alltag,
wecken Kraftreserven und geben neue Denkanstöße. Sie helfen uns zu
erkennen, dass unsere eigenen Grenzen noch lange nicht erreicht sind,
fördern so unsere persönliche Entwicklung und sind sozusagen „Motor“
für Verbesserungen, Fortschritt und positive Veränderungen. Und sie
veranlassen uns auch dazu, unsere – vielfach materiell geprägte – Wertewelt
neu zu überdenken. Vieles, das uns früher als scheinbar wichtig
erschien, trat in den Hintergrund, während wir Anderes wieder neu
schätzen lernten oder in neuem Licht sehen. Familie, Eltern, Freunde,
aber auch die Situation jener Menschen, denen es nicht so gut geht. Auch
das sollten wir als Lehre mitnehmen: Gegenüber den Benachteiligten
dieser Krise kein „social distancing“
zu zeigen, sondern
sie zu unterstützen.
Zusammenhalt zählt
Eine intakte Gesellschaft
funktioniert nicht mit „Immunität“
gegenüber Schwächeren,
Ellenbogenmentalität
oder Selbstoptimierung,
sondern muss in schwierigen
Zeiten Solidarität, Empathie
und Hilfsbereitschaft
zeigen. Dies sollten wir – um
beim eingangs gewählten
Bild zu bleiben – für unsere
weitere Reise im Gepäck bereithalten.
Sommer 2021
69

Positionen & Meinungen
Was ist der
bedungene
Gebrauch?
Verhärtete Fronten? Die Räumungsklage gegen das Café Landtmann
wird wohl erst vom Obersten Gerichtshof final entschieden. „Es geht
nicht darum, Herrn Querfeld mit juristischen Tricks loszuwerden, sondern
zu einem Ergebnis zu kommen, das einem Drittvergleich standhält“,
betonen Novoreal-Vorstand Martina Schmidradner und ihre beiden
Anwälte Irene Welser und Manfred Ton (Cerha Hempel). Man ist aber
entschlossen, das Verfahren, wenn notwendig, bis zum Höchstgericht
durchzufechten.
Das Gespräch führte: Michael Neubauer
Steht ein Vergleich im Raum? Liegt ein
Angebot am Tisch?
Irene Welser: Wir haben diesen Rechtsstreit
nicht gesucht. Er ist das Ergebnis einer
monatelangen Entwicklung. Wir haben
Verständnis für unsere Mieter. Wir haben
mit vielen Geschäftsmietern eine Einigung
erzielen können, in unseren Augen faire und
ausgewogene Lösungen. Die Mieter haben
diese Lösungen auch angenommen. Wir sind
nach wie vor vergleichsbereit. Wenn einmal
ein Gegenangebot käme, könnten wir darüber
sprechen.
Berndt Querfeld hat uns im Verhandlungssaal
gesagt, man habe ja seine Handynummer.
Am Tag davor hat er uns allerdings ausrichten
lassen, es wäre keine Gesprächsbasis mehr
gegeben. Wir glauben nicht, dass die Causa so
einseitig zu sehen ist. Wir rechnen uns für das
gerichtliche Vorgehen sehr gute Chancen aus.
Was macht Sie so sicher?
Irene Welser: Zum einen stellt sich die Frage
nach der Anwendbarkeit des § 1104 ABGB.
Ist das Objekt tatsächlich unbrauchbar? Oder
ist es nicht so, dass bloß der Betrieb, konkret
der Betrieb, den das Café Landtmann betreibt,
gewissen Einschränkungen unterliegt? Es ist
klar, dass § 1104 ABGB eine neutrale Sphäre
regelt und daher das Risiko nicht einseitig
zuteilt.
Gemäß § 1096 Abs 1 ABGB ist der Bestandgeber
verpflichtet, den Bestandgegenstand
in brauchbarem Zustand zu übergeben und
zu erhalten, wenn allgemein vorhersehbare
Ereignisse eine Unbrauchbarkeit bewirken. Ist
hingegen der Mieter verhindert, das Bestandobjekt
zu nutzen oder zu gebrauchen, obwohl
es benutzbar ist, so fällt nach § 1107 ABGB
ihm das Zinsrisiko zu. Er hat den Zins zu
bezahlen. Außerordentliche Zufälle kommen
aber aus der neutralen Sphäre und
treffen gemäß § 1104 ABGB beide Teile
gleichermaßen.
Manfred Ton: COVID-19 ist eine Pandemie,
deren Auftreten nicht mit einem konkreten
Bestandobjekt zusammenhängt, sondern weltweit
alle trifft. COVID-19 ist daher auch kein
spezifisches Vermieterrisiko. Ein gänzlicher
Zinsentfall für die Lockdown-Phasen scheidet
zudem aus, wenn das Bestandobjekt zumindest
teilweise genutzt wurde, etwa für Take-
Away oder Lieferservices oder im Rahmen
eines Click & Collect-Konzepts.
Irene Welser: Zum konkreten Fall: Für BEIDE
Vertragspartner war beim Abschluss des Mietvertrages
unvorhersehbar, dass es zu derart
langfristigen behördlichen Einschränkungen
kommt wie sie die Lockdown-Vorschriften
vorsehen.
70 ImmoFokus

Manfred Ton: Das Bestandobjekt ist gänzlich
intakt, es muss also nicht wiederhergestellt
werden. Die Wertung des § 1104 ABGB ist daher
nicht erfüllt: § 1104 ABGB besagt nämlich, dass
der Mieter zwar, sofern das Objekt komplett
unbrauchbar ist, von der Zahlung des Mietzinses
befreit ist, im Gegenzug aber der Vermieter
das Objekt nicht wiederherstellen muss.
Irene Welser: Kann der § 1104 ABGB daher
überhaupt greifen? Aus unserer Sicht nicht. Die
Risikotragung durch eine einzige Partei kann
COVID-19 nicht gerecht werden, weil es sich
in keiner der beiden Sphären ereignet hat und
gerade zu keiner Substanzbeeinträchtigung
führt. Die Pandemie trifft die ganze Welt
gleichermaßen. § 1104 ABGB berücksichtigt
den Fall, dass das Bestandobjekt nicht untergegangen
ist, nicht. Die richtige Abhilfe für solche
Fälle bietet die Lehre von der Änderung der
Geschäftsgrundlage, nicht aber § 1104 ABGB.
„Wir haben diesen Rechtsstreit
nicht gesucht. Es ist das
Ergebnis einer monatelangen
Entwicklung.“
Irene Welser,
Cerha Hempel
Es handelt sich somit um eine
Gesetzeslücke?
Irene Welser: Es liegt insofern eine Lücke vor,
als § 1104 ABGB des Falles nicht gedenkt, dass
das Objekt unversehrt ist und der Entfall der
Wiederherstellungspflicht des Vermieters
keinen adäquaten Ausgleich für den Mietzinsentfall
bietet. Man muss sich insbesondere
fragen, was war denn eigentlich die Geschäftsgrundlage
dieses ganzen Mietverhältnisses?
Die Geschäftsgrundlage war einerseits, dass
ein Caféhaus betrieben werden kann, und
andererseits, dass dafür Zins gezahlt wird.
Nicht aber, dass dieses Äquivalenzverhältnis
durch einen behördlichen Eingriff betreffend
die Nutzung eines intakten Bestandobjekts
aufgehoben wird. Daher glauben wir, es ist
ein Risiko beider Vertragsparteien. Wir sagen
auch nicht, dass es ein einseitiges Risiko ist.
Diesem Umstand tragen wir dadurch Rechnung,
dass wir für die Zeiten des Lockdowns,
des wirklichen, harten Lockdowns ohne
staatliche Hilfen, nur 25 Prozent des Mietzinses
einklagen.
Manfred Ton: Im Rechtsstreit geht es aber
nicht nur um die Phase des „harten Lock-
Sommer 2021
71

Positionen & Meinungen
„Ist ein Wirtshaus
unbrauchbar, wenn die
Soldaten an der Front sind,
und daher nicht auf ein
Bier gehen? “
Irene Welser,
Cerha Hempel
downs“. Er betrifft auch die Phase der ersten
Öffnung. Hier wird von der Gegenseite argumentiert,
„Es waren aber weniger Touristen
da. Es waren weniger Kunden. Es mussten
Abstandsregeln eingehalten werden.“ Diese
Abstandsregeln mögen zwar für die Gastronomie
speziell anlassfallbezogen festgeschrieben
worden sein, sie waren aber in Form des
vielzitierten „Babyelefanten“ österreichweit in
Geltung. Daher ist unsere Ansicht, dass hier
kein Eingriff erfolgt ist, sondern der Betrieb
möglich war. Es war auch gut besetzt, wie wir
wissen. Die nächste Frage ist, ob die vorgeschriebenen
Abstände tatsächlich zu einer
Sitzplatzminderung geführt haben.
Das Beweisverfahren wird ergeben, dass dies
nicht der Fall war. Wir können dafür Fotos
vorlegen.
Irene Welser
Seit 1992 Rechtsanwältin und Partnerin
der Wirtschaftskanzlei Cerha Hempel. Sie
leitet das Department „Streitige Angelegenheiten“
und ist seit 2003 Honorarprofessorin
für Privatrecht an der Universität
Wien. Dr. Irene Welser vertritt die Vermieterin
im „Landtmann-Streit“ und hat
zu mietvertraglichen Fragen rund um CO-
VID-19 auch in mehreren Medien publiziert.
Irene Welser: Zu dieser Phase sagt jetzt der
Betreiber, dass er nur 55 bis 60 Prozent zahlt,
weil das Caféhaus nicht voll war. Aber das Caféhaus
war geöffnet. Weniger Touristen sind
kein Zinsminderungsgrund. Ich habe schon
einmal gesagt, Hallstadt ist auch nicht deshalb
unbrauchbar, weil weniger Asiaten kommen.
Detto kann man auch nicht sagen, die Wiener
Innenstadt ist als Ganzes, jedes Objekt in
der Wiener Innenstadt ist unbrauchbar, weil
weniger Kundschaft kommt.
Aber ich frage Sie, ist ein Wirtshaus wirklich
unbrauchbar, wenn die Soldaten an der Front
sind, und daher nicht auf ein Bier gehen?
Das glauben wir eben nicht. Wir glauben
auch nicht, dass ein Lebensmittelgeschäft
unbrauchbar ist, weil die Leute während der
Bombenangriffe im Luftschutzkeller sind. Das
sind sehr drastische Beispiele, aber das rührt
eben daher, dass Krieg und Seuche in § 1104
ABGB gleichbehandelt werden.
Manfred Ton: Es kommt ja darauf an, was ist
zugesagt? Was ist der bedungene Gebrauch?
In unserem Fall haben wir keinen Mindestumsatz
oder eine Mindestgästezahl zugesagt. Es
handelt sich um bloße Flächenmiete. Damit
spielt es keine Rolle, wenn weniger Gäste
kommen oder Abstandsregeln gelten, die
zu Umsatzeinbußen führen. Umsatz ist kein
Vertragsinhalt.
Umsatz ist allein in der Risikosphäre des
Unternehmens?
Manfred Ton: Umsatz betrifft – im Falle
Querfeld – ausschließlich die Sphäre des
Unternehmers. Wir stellen nur die Fläche zur
Verfügung.
Irene Welser: Außerdem waren die Abstandsregeln
in der Gastronomie so gestaltet, dass
innerhalb der Gästegruppen gar kein Abstand
72 ImmoFokus

einzuhalten war. Hält man sich die Situation
im Café Landtmann mit den Sitzgruppen und
Logen vor Augen, sieht man, dass zwischen
diesen kein zusätzlicher Abstand eingehalten
wurde.
Manfred Ton: Bei der Gesamtbetrachtung
dürfen auch die staatlichen Unterstützungsmaßnahmen
nicht außer Acht gelassen
werden. Für November und Dezember hat es
Umsatzersatz gegeben. Lockdown-Umsatzersätze,
die doch sehr massiv sind.
Hier sind wir der Meinung, und in diese
Richtung geht auch die Entscheidung des
Landesgerichtes für Zivilrechtsachen Wien,
dass erhaltene Umsatzersätze zu berücksichtigen
sind.
Irene Welser: Seit kurzem sind im Transparenzregister
die erhaltenen Umsatzerlöse abrufbar.
Die Querfeld-Kaffeehaus-Gesellschaft,
also unsere Mieterin, hat am 10. November
2020 637.000 Euro, offensichtlich Umsatzersatz,
jedenfalls staatliche Förderung, von der
COFAG erhalten. Für einen einzelnen Monat
637.000 Euro. Dabei machen die offenen
Bruttomonatsmieten für den Monat November
lediglich ca. 50.000 Euro aus.
Manfred Ton
Seit 2003 Rechtsanwalt und Partner bei
Cerha Hempel; Mitglied des Departments
„Real Estate & Construction“. Auch
Dr. Manfred Ton ist anwaltlicher Vertreter
der Vermieterin; er verfügt über breite
Expertise bei Liegenschaftstransaktionen
und immobilienbezogenen Streitigkeiten.
Manfred Ton: Die gesamten per Ende April
2021 offenen Mieten waren 545.000 Euro.
Davon haben wir aber nur in etwa 390.000
Euro eingeklagt, weil wir gesagt haben, für
diese Zeit, zu der ein Betretungsverbot galt,
und in der kein Umsatzersatz gewährt wird,
verlangen wir für die Caféhausflächen eben
nur 25 Prozent.
Ich denke, das ist mehr als fair – diese Flächen
beinhalten auch Lager im Keller und im Zwischengeschoß,
die allein 40 Prozent ausmachen.
Diese Lager wurden ja weiter genützt.
Wie sind Sie auf den Pauschalsatz von 25
Prozent gekommen?
Martina Schmidradner: Wir haben dieses
Angebot vielen unserer Geschäftsmieter
in einer ähnlichen Form gemacht, weil
wir verstehen, welche Schwierigkeiten der
Lockdown mit sich bringt und wir unsere
Mieter unterstützen wollen. Und daraus hat
sich ein Betrag ungefähr zwischen 20 und 25
Prozent ergeben. Dieses Angebot haben die
allermeisten unserer Mieter sehr fair gefunden
und auch angenommen.
Manfred Ton: Das war eine vereinfachte,
pauschalierende Betrachtungsweise.
Martina Schmidradner: Zwar individualisiert
auf den einzelnen Mieter und die Branche. Auf
dieser Basis haben wir gemeinsam mit unseren
Geschäftsraummietern partnerschaftliche
Lösungen gefunden.
„In unserem Fall haben
wir keinen Mindestumsatz
oder eine Mindestgästezahl
zugesagt.“
Manfred Ton,
Cerha Hempel
Sommer 2021
73

Positionen & Meinungen
Irene Welser: Ein paar Worte zu den staatlichen
Förderungen: Es gibt zwei wesentliche
Instrumente in diesem Zusammenhang. Das
eine ist der Fixkostenzuschuss, und das andere
ist der Umsatzersatz. Der Fixkostenzuschuss
wird ja explizit auch gewährt, um damit
Geschäftsraummieten und Pachtzinse zu
bezahlen. Die Richtlinien sehen hier eine
Schadensminderungspflicht des Mieters ex
ante vor. So ist es explizit bezeichnet. Das
heißt, eine Schadensminderungspflicht im
Vorfeld, wo man sagt, der Mieter muss versuchen,
mit dem Vermieter eine Einigung zu
erzielen, und wenn das nicht möglich ist, dann
bekommt er diesen Fixkostenzuschuss. Man
will den Mieter nicht in einen Streit, schon gar
nicht in einen Räumungsstreit hineintreiben.
Das ist die Idee, die auch in den Richtlinien
ziemlich deutlich zum Ausdruck kommt.
geschmälert. 80 Prozent, das ist an sich,
glaube ich, eine großzügige Zahl für eine
staatliche Förderung. Aber wenn man dann
sagt, zusätzlich darf man noch dieses Geschäft
machen, und das behalten, was man daraus lukriert,
ist das schon ein Punkt. Der Umsatzersatz
ist kein Geschenk auf Steuerzahlerkosten.
Es ist klar vorgegeben, dass diese Förderungen
dazu dienen, die Zahlungsfähigkeit und die Liquiditätsstärke
der Unternehmen zu erhalten.
Es steht außer Streit, dass widmungswidrige
Verwendung auch zur Zurückzahlung der
Umsatzersätze führen kann. Das zeigt auch,
dass es nicht ein frei verfügbarer Betrag ist,
den man, wofür man will, verwenden kann.
Es geht darum, laufende Kosten zu decken.
Ich lukriere einen Umsatz, und damit decke
ich meine Fixkosten, meine laufenden Kosten.
Strom, Versicherung – und meine Mieten.
Irene Welser: Tatsächlich wird vom Café
Landtmann seit November bis zum Ende des
Lockdown II kein Euro bezahlt. Nicht einmal
die Betriebskosten. Nichts. Auch nicht für
die Büroflächen. Trotz gut gehenden Tortenverkaufs
und Konditorshows. Wir haben
das Café Prückel vis-à-vis unserer Kanzlei, da
geht man hin und holt sich das Take-away
aus dem Lokal. Beim Landtmann wird es auf
besondere Art gemacht, nämlich man sagt:
„Wir rühren das Bestandobjekt innen nicht
an. Wir verkaufen alles im Schanigarten.“
Muss ich mich klagen lassen, um vor der
Behörde sagen zu können, ich habe alles
versucht, oder reicht ein Schreiben des Vermieters,
„Nein. Es gibt keinen Nachlass“?
Irene Welser: Die Richtlinien sagen, es reicht,
außergerichtlich eine Lösung mit dem
Vermieter zu suchen. Wenn das nicht möglich
ist, dann wird der Fixkostenzuschuss gewährt.
In den Richtlinien steht explizit, dass mit
dem Vermieter kein Gerichtsverfahren zu
riskieren ist. Es ist nachvollziehbar, dass man
möglichst unkompliziert Mieter unterstützen
und im Vertragsverhältnis Frieden bewahren
will. Wenn diese Bemühungen allerdings
scheitern, dann gibt es den Zuschuss. Dieser
ist zweckkonform zu verwenden. Also auch
zum Bezahlen von Mieten. Es kann nicht
sein, dass man einen Fixkostenzuschuss
lukriert, diesen aber nicht zur Deckung der
Fixkosten verwendet. Der zweite Punkt ist der
Umsatzersatz, der im Fall der Gastronomie im
November 2020 80 Prozent des Umsatzes des
Vorjahresnovembers ausmacht. Eine mehr
als großzügige Lösung. Wie gesagt: 637.000
Euro hat der Betreiber des Café Landtmann
erhalten, überwiesen vier Tage, nachdem man
den Umsatzersatz beantragen konnte.
Martina Schmidradner
Dr. Martina Schmidradner ist Mitglied im
Vorstand der Novoreal, einer Tochtergesellschaft
der an nachhaltigem Werte-
Management orientierten Karl Wlaschek
Privatstiftung. Die promovierte Betriebswirtin
war zuvor in Leitungsfunktionen
bei führenden institutionellen Immobilieninvestoren
tätig und verantwortete dort
nationale und internationale Portfolios
unterschiedlichster Eigentümer- und Objektstrukturen.
Manfred Ton: Noch ein Wort zum Umsatzersatz.
Den gab es in voller Höhe, auch wenn
ein Liefer- und Take-away-Service betrieben
wurde. Das hat den Umsatzersatz also nicht
74 ImmoFokus

„Natürlich können Nebenaspekte eine
Rolle spielen, wenn zum Beispiel eine
Mietvertragsverlängerung im Raum steht.“
Martina Schmidradner,
Novoreal
Die Torten sind fakturiert auf die hauseigene
Konditorei-Gesellschaft mit dem Sitz in Alt
Erlaa. Man bedient sich einer Umgehungskonstruktion:
„Wir machen es ja draußen.
Die Schanigärten-Fläche haben wir ja von der
Stadt Wien, und nicht von euch.“ Das sehen
wir eigentlich schon als eine bemerkenswerte
Vorgangsweise, die offenbar ganz bewusst
gewählt wurde, um auf dem Papier sagen zu
können: „Wir haben leider null Umsatz.“
Manfred Ton: Das Geschäft läuft über Vorflächen
zum Objekt, die man hier nicht bekommen
könnte ohne den mit uns abgeschlossenen
Mietvertrag über Fassadenteile, an denen
der Wintergarten angebracht ist. Auch die
Schanigarten-Konzession bekommt man nur,
wo man ein Lokal hat. Unsere Kanzlei könnte
dort zB keinen Schanigarten aufmachen.
Irene Welser: Bei den hohen Umsatzersätzen
müssten sich die Mieten doch ausgehen. Ich
wage zu behaupten, dass das in den meisten
Fällen mehr als ausreicht. Denn es gibt keinen
Wareneinsatz, es fallen weniger Personalkosten
an, und der Unternehmer hat deutlich
weniger Kosten, als wenn er das Geschäft offen
hätte, weil er ja keinen laufenden Betrieb führt.
Die Kredite wurden in der Regel sogar von den
Banken gestundet. Also selbst da hätte er unter
Umständen nichts zu bezahlen. Steuerzahlungen
wurden gestundet. Ich denke, dieser
Umsatzersatz hat dazu geführt, dass eigentlich
genug Liquidität da sein müsste.
Manfred Ton: Vielleicht noch ein Gedanke
zum § 1104. Viele sagen, der § 1104 regle den
Wegfall der Geschäftsgrundlage schon in sich.
Dies trifft jedoch nur soweit zu, als der Entfall
der Mietzinszahlungspflicht auch wirklich
durch die Befreiung des Vermieters von der
Wiederherstellungspflicht aufgewogen wird,
was bei COVID-19 Fällen nicht der Fall ist.
Außerdem ist der Wegfall der Geschäftsgrundlage
eine moderne Figur, die von der Lehre erst
weit nach Entstehung des § 1104 geschaffen
wurde.
Martina Schmidradner: Wir haben versucht,
alle Mieter möglichst gleich zu behandeln.
Natürlich können Nebenaspekte eine Rolle
spielen, wenn zum Beispiel eine Mietvertragsverlängerung
im Raum steht.
Wir streben immer partnerschaftliche
Lösungen mit unseren Mietern an, Es gibt
viele Immobilienbesitzer. Wir sind ja bei
Weitem nicht der einzige Vermieter - zum
Beispiel Immobilienfonds, die Anlegergelder
zu veranlagen haben. Es gibt Pensionskassen,
die ein Ergebnis darstellen müssen, um
Pensionen zuzusichern. Das Thema ist, glaube
ich, wesentlich größer und weiter zu sehen als
„Stiftung gegen großes Caféhaus“. Es geht um
einen fairen Ausgleich.
Es gibt aber bereits Entscheidungen von
Bezirksgerichten, die die Position der
Mieter zu stärken scheinen?
Irene Welser: In zwei erstinstanzlichen
Entscheidungen, die ein Textilhandelsunternehmen
und einen Friseursalon betrafen,
hat das Bezirksgericht Meidling den Mietern
für die Phase des ersten Lockdowns eine
Zinsbefreiung zugestanden. Auch ein zweitinstanzliches
Urteil des Landesgerichtes für
Zivilrechtssachen Wien, in dem es um eine im
ersten Lockdown geschlossene Buchhandlung
und einen Betrag von nicht einmal 2.000 Euro
ging, bejahte für diesen Zeitraum ein – allerdings
nur teilweises – Zinsbefreiungsrecht des
Mieters.
Ohne diese Entscheidungen abwerten zu
wollen: Es handelt sich um unterinstanzliche
Entscheidungen. Die Beweisthemen und
Rechtsfragen waren auch bei weitem nicht
so komplex wie hier. Höchstgerichtliche
Rechtsprechung gibt es dazu bis dato eben
noch nicht.
Rechtssicherheit wird wohl erst der OGH
schaffen?
Irene Welser: Auch wenn sich der Fall gut
eignet, um Klarheit in allen Rechtsfragen zu
schaffen, sind wir trotzdem weiterhin vergleichsbereit
und müssen das nicht um jeden
Preis bis nach oben treiben. Aber wir fürchten
uns auch nicht davor.
Kann eine Stiftung schwerer als ein privater
Vermieter auf etwas zu verzichten?
Begünstigte könnten sich von Entscheidungen
geschädigt fühlen und vielleicht
nach zwei, drei Jahren den Vorstand
mit Schadensersatzforderungen
konfrontieren?
Martina Schmidradner: Keine Frage, als privater
Eigentümer hätte ich mehr Spielraum.
Von Mensch zu Mensch gemeinsam Lösungen
finden geht trotzdem.
Sommer 2021
75

ImmoFokus.Rubrik
Akademische
Seite
Zum Autor
Univ. Prof. Dr. Gunther Maier: Modul Universität Wien (MU).
Gründer des Forschungsinstituts für Raum- und Immobilienwirtschaft
an der WU Wien und Vizepräsident der European
Real Estate Society.
Und führe uns nicht in Versuchung …
Kommentar: Gunther Maier
Seit ihrer Gründung am 1. September 2011 hat die „Zentrale Staatsanwaltschaft
zur Verfolgung von Wirtschaftsstrafsachen und Korruption“,
besser bekannt als „Wirtschafts- und Korruptionsstaatsanwaltschaft“
oder WKStA, genug zu tun. Dabei sind es nicht nur die durch die Medien
geisternden Ermittlungen gegen aktive und ehemalige Politiker und die
damit einhergehenden Berichtspflichten, die die Ermittler an die Belastungsgrenze
bringen. Viele Verfahren sind ausschließlich oder zumindest
größtenteils im Bereich der Wirtschaft angesiedelt. Und in vielen
davon spielen Immobilien eine tragende Rolle.
Lang lebe die Korruption
Ist die Immobilienbranche so besonders korrupt? Ist der Anteil der
Schlitzohren dort ganz besonders hoch? Ohne detailliertere Analysen
lassen sich diese Fragen nicht klar beantworten. Es gilt daher auch hier
zuerst einmal die Unschuldsvermutung: „Wahrscheinlich nicht“. Was
sich aber schon sagen lässt, ist, dass die Rahmenbedingungen der Branche
viele Möglichkeiten eröffnen.
Da sind zuerst einmal die hohen Werte. Wenn einzelne Entscheidungen
den Ausschlag dafür geben, ob wer zig Millionen besitzt oder nicht, dann
liegt die Idee der Hilfe bei der Entscheidungsfindung wohl nahe. Zwar
macht auch das sprichwörtliche Kleinvieh Mist, aber bei wirklich großen
Brocken zahlt sich das Risiko vielleicht eher aus. Dazu kommt noch, dass
viele Entscheidungen eher komplex sind, sodass sich leichter etwas verstecken
und eine Spur verwischen lässt.
Zweitens sind die hohen Werte ziemlich unsicher. Der „wahre“ Wert
eines Gebäudes oder eines Grundstücks lässt sich nur eingrenzen, aber
nicht zweifelsfrei festlegen. Wenn jemand eine Immobilie billig kauft
und nach einigen Wochen oder Monaten teuer wiederverkauft, hatte
der dann Glück mit den Gutachtern? War er besonders geschäftstüchtig?
Oder hatte doch jemand die Finger im Spiel, der sich gar nicht mehr
erinnern kann, was „meine Leistung eigentlich war“?
Komplexität verlangt nach Spezialisten
Die Komplexität der wichtigsten Prozesse der Immobilienbranche erfordert
die Unterstützung von vielen Spezialisten. Jeder größere Developer
oder Investor braucht den Input von vielen Spezialisten: Juristen, Bewerter,
Professionisten, Berater usw. Das wirft Abstimmungsprobleme auf,
die in der Ökonomie als „Agentenproblem“ oder als „Principal-Agent-
Problem“ bekannt sind. Der „Principal“ beauftragt den „Agent“ (den Spezialisten),
ein bestimmtes Problem für ihn zu lösen, und erwartet, dass
der „Agent“ in seinem Sinne handelt. Allerdings hat der „Agent“ auch eigene
Interessen. Laufen diese denen des „Principal“ zuwider, so kommt
es leicht zum Konflikt, zu Verdächtigungen und Anschuldigungen.
Diese Probleme sind nur schwer zu lösen, denn sie stecken quasi „in der
Natur der Sache“. Notwendig sind wahrscheinlich mehr Augenmerk
in der Ausbildung auf derartige Problemzonen, mehr Sensibilität der
Akteure, klarere Richtlinien und auch das Aufdecken von Missständen
durch die WKStA.
Fotos: Adobe Stock, Mag. Dietmar Tollerian
76 ImmoFokus

Die Zwei
Gedankensplitter zum
ImmoMarketing in Theorie und Praxis.
Ein Freiraum für Büros?
Ein Freiraum für Büros!
Kommentar: Philipp Kaufmann und Alexander Bosak
Das Wort Freiraum im
Wohnbau war eines der
meistgenannten Wörter
seit Beginn der Pandemie.
Vielen wurde die
Bedeutung des Freiraums
im Home-Office bzw. in
den Lockdowns generell
erstmals richtig bewusst
bzw. wurde der Wunsch
nach einem Freiraum
auch zu einem Motivator,
aus einer Wohnung ohne
Freiraum in eine Wohnung/Haus
mit Balkon,
Terrasse, Loggia oder
eben eigenem Garten
umzuziehen. Immerhin
sind in Wien rund 90
Prozent der neu errichteten Wohnungen mit einem sogenannten Freiraum
ausgestattet. Diese unerwartete hohe Zahl ist ein Beweis für die
hohen Qualitäten im Wohnbau und dies betrifft sowohl den Sozialen
Wohnbau als auch den freifinanzierten. Das neue Bewusstsein für den
Freiraum beschleunigte Entscheidungen für einen Wohnungswechsel
und ließ die Branche gute Umsätze vermelden.
Büro neu gedacht
Warum wird ein Freiraum aber nur in Verbindung mit einem Wohngebäude
in Betracht gezogen und nicht mit Bürogebäuden? Das finden wir
zwei sehr spannend. Müssen Büroangestellte wirklich in ein Büro ohne
Freiraum „eingesperrt“ werden, um sich voll und ganz aufs Arbeiten zu
konzentrieren, oder wäre es eigentlich nicht umgekehrt viel besser, wenn
jedes Büro – wie bei Wohnungen schon standardmäßig – über einen Freiraum
verfügen würde?
Wir sind von Zweiterem
überzeugt. Wenn wir uns
den Bürogebäudebestand
ansehen, so ist es leider
augenscheinlich, dass es
fast keine Bürogebäude
mit Freiräumen gibt. Der
Balkon, die Freifläche war
bei Neubauten der Wohnung
vorbehalten und das
Büro zeichnete sich durch
schöne Fassaden und
gerade Linien aus. Bestes
Beispiel ist das Gebäude
der OÖ Wohnbau in Linz,
wo einer von uns wohnt
und arbeitet: Die Wohnungen
verfügen alle über
großzügige Balkone und viel Freiraum mit einem begrünten Innenhof. Die
Stiege mit den Büros zeichnet sich durch eine wunderschöne Fassade aus.
Tipp für Projektentwickler
Und hier kommen wir auch schon zu unserem Tipp für Projektentwickler
von gewerblichen Gebäuden: Ein Bürogebäude mit Freiraum ist die
Marktlücke schlechthin. Und glauben Sie nicht, dass Sie dafür nicht
mehr Miete verlangen können. Wir sind beide so stark von diesem
Mehrwert überzeugt, dass wir Ihnen aus Immobilienmarketingsicht –
Stichwort Differenzierung und soziale Nachhaltigkeit – diesen Entwicklungsschritt
gerne ans Herz legen möchten. Der Freiraum wird nicht
nur für den Neubau relevant, sondern auch für den Bestand. Wichtig
ist, sich mit diesem Thema zu beschäftigen und Freiraum zu schaffen.
Das Thema ist angekommen und wird bleiben.
Sommer 2021
77

Positionen & Meinungen
Viele
offene
Fragen
Vermieter unter Druck.
„Bei vielen gerichtlichen
Auseinandersetzungen sind die
Banken wesentlicher Treiber“,
analysiert Rechtsanwältin Birgit
Kraml von Wolf Theiss.
Das Gespräch führte: Michael Neubauer
Es scheint so, dass uns die gerichtlichen
Auseinandersetzungen noch jahrelang
beschäftigen werden. Rechtssicherheit
wird wohl erst der OGH schaffen?
Birgit Kraml: Wir betreten hier juristisches
Neuland. Die Gerichte haben sich bisher noch
nicht oft mit Seuchen auseinandersetzen
müssen. § 1104 ABGB normiert den Entfall der
Verpflichtung zur Mietzins- oder Pachtzinszahlung,
wenn der Bestandgegenstand wegen
außerordentlichen Zufalls nicht zum bedungenen
Gebrauch benutzt werden kann. § 1104
ABGB zählt auch Seuche als solchen Zufall
auf, nicht aber behördliche Betretungsverbote.
Durch diese Betretungsverbote wird der
bedungene Gebrauch aber eingeschränkt: Ein
Geschäft oder ein Gasthaus, das von Kunden
nicht betreten werden kann, verliert seinen
Verwendungszweck.
78 ImmoFokus

Birgit Kraml
Birgit Kraml, Partnerin bei Wolf Theiss, berät regelmäßig Unternehmen
bei bedeutenden Immobilienprojekten und -entwicklungen in
Österreich und CEE. Sie ist spezialisiert auf privates und öffentliches
Immobilienrecht, Mietrecht, Bau-, Anlagen-, und Umweltrecht sowie
auf die Beilegung von Immobilienstreitigkeiten und ist Expertin für
Einkaufszentren. Internationale Erfahrung sammelte Birgit Kraml während
ihres Studiums und ihrer Tätigkeit in London und Paris. Bereits
während des Doktoratsstudiums an der Universität Wien fokussierte
sie auf Planungs- und Baurecht. Sie war Lektorin zu internationalem
Umweltrecht (Masterprogramm) an der Universität für Bodenkultur
Wien und hält Vorträge an der Technischen Universität Wien.
§ 1105 ABGB regelt das Mietzinsminderungsrecht
bei beschränkter Gebrauchsmöglichkeit
wegen außerordentlichen Zufalls. Das
Problem dabei ist: Pächter sind schlechter
gestellt als Mieter. Pächter können eine Zinsminderung
nur dann geltend machen, wenn
ihr Vertrag nicht länger als ein Jahr läuft. Bei
mehrjährigen Pachtverträgen entfällt dieses
Recht, da von einem Ausgleich der Pachterträge
in den Folgejahren ausgegangen wird.
Also keine Gleichstellung von Miete und
Pacht?
Laut Gesetz nicht, einige Gutachten behaupten
nun aber Gegenteiliges mit dem Argument,
dass das ABGB noch keine Unternehmenspacht
kannte und § 1105 ABGB nur die
Landpacht im Auge hätte. Diese Rechtsmeinung
kann ich nicht nachvollziehen. Gerade
in der Hotellerie und Gastronomie ist Pacht
weit verbreitet – hier kann es genau wie bei der
landwirtschaftlichen Pacht vorkommen, dass
es von Jahr zu Jahr zu Umsatzschwankungen
kommt. Weniger Umsatz in einem Jahr wird
im nächsten wettgemacht.
Der Oberste Gerichtshof hat zur Frage, ob
unter Pacht nach § 1105 ABGB auch Unternehmenspacht
zu verstehen ist, bereits 1965
Stellung bezogen (2Ob 11/65) und diese
Frage bejaht: Der Gesetzeswortlaut stellt auf
Pacht ab und differenziert nicht zwischen
Unternehmens- und landwirtschaftlicher
Pacht. Somit steht bei einer Pacht also keine
Mietzinsreduktion zu, wenn der Pachtgegenstand
zumindest teilweise weiter genutzt
werden kann.
Es werden wohl einige Verfahren, die
aktuell laufen, vor dem Obersten Gerichtshof
landen.
Da bin ich mir sicher. Es ist schön zu sehen,
dass es bei manchen Gerichten sehr schnell
ging und bereits Entscheidungen vorliegen.
Das ist gut für den Rechtsstaat und die
Rechtssicherheit. Aber ich bin mir sicher, dass
einige Fälle den Instanzenzug bis rauf zum
OGH durchlaufen werden.
Es gibt aber auch bereits bestätigende
Urteile von Landesgerichten.
Ja, wobei sich diese mit Betretungsverboten
von Buchhandel und eines Ateliers mit
Schneiderei sowie mit dem Fixkostenzuschuss
auseinandersetzten. Die Frage der Reduktion
wegen Umsatzrückgangs oder ob Mietzins-
reduktion bei Büros gerechtfertigt ist, wie
mancherorts gefordert, wurde da noch nicht
behandelt.
Es erscheinen auch jede Woche Zeitungsartikel
zu dem Thema mit unterschiedlichen
Standpunkten.
Eine Mietzinsminderung trotz Öffnung damit
zu begründen, dass der Umsatz zurückgegangen
sei, kann ich nicht nachvollziehen.
Umsatz ist ein klassisches Unternehmensrisiko.
Was passiert, wenn ich meinen Betrieb
auf Touristen ausgerichtet habe, und auf
einmal in deren Herkunftsland ein Ausreiseverbot
erlassen wird und die Touristen aus
diesem Land daher ausbleiben. Hätte ich dann
Anspruch auf Mietreduktion? Wohl nicht.
Für Büroflächen gab es keine Betretungsverbote,
Home Office wurde nur empfohlen.
Diese Bestandgegenstände waren somit
durchgehend nutzbar.
Unternehmer sein, heißt auch, Risiko zu
tragen. Viele Fragen sind allerdings noch offen
und werden erst von den Höchstgerichten
entschieden. Zum Beispiel, ob bei Erhalt von
Förderungen Mieten zu bezahlen sind. Wie
Sommer 2021
79

Positionen & Meinungen
„Konfrontationen gibt es
vorwiegend im Handel und
Dienstleistungsbetrieben. Bei
den Hotels wird versucht,
Einigung zu erzielen.“
Birgit Kraml,
Wolf Theiss
weit geht die Schadensminderungspflicht?
Wird die COFAG, die COVID-19-Finanzierungsagentur
des Bundes, Zuschüsse zurückfordern,
wenn gegen die Schadensminderungspflicht
verstoßen wurde? Das wird schwierig werden.
Wo sehen Sie die größten Probleme?
Dass der Staat letztes Jahr schnell auf die Krise
reagieren wollte, aber vieles nicht wirklich
durchüberlegt wurde. Die COFAG agiert
privatwirtschaftlich nicht hoheitlich, Das
heißt, die COFAG kann sich ausgezahlte Förderungen
nur über den Rechtsweg zurückholen
und nicht mit Bescheid des Finanzamtes. Die
COFAG müsste sich jeden Fall genau ansehen
und dann die Unternehmer auf Rückzahlung
klagen, sollte den Kriterien nicht entsprochen
worden sein, Spannend, ob sie die Ressourcen
hat, um das durchzufechten.
Es gibt Stimmen, die beim Fixkostenzuschuss
von Verletzung des Gleichheitsgrundsatzes
sprechen. Ein Unternehmen,
das jede einzelne seiner Filialen als eigenständige
Gesellschaft führt, erhält für jede
einzelne Gesellschaft maximal 800.000
Euro. Ein Unternehmer, der alle Filialen in
einer einzigen Gesellschaft hat, nur einmal
diesen Höchstbetrag.
Ein interessantes Thema. Viele der Themen
sind daraus entstanden, weil rasch geholfen
werden wollte. Unschärfen inklusive. Man
kann sich generell lange unterhalten, wie
wirksam oder wie sinnvoll die Förderungsmaßnahmen
waren oder sind. Man wollte
rasch helfen und hat mangelnde Treffsicherheit
in Kauf genommen.
Wie haben Ihre Mandanten auf die Situation
reagiert. Konfrontation oder Konsens?
Konfrontation gibt es vorwiegend im Handel
und bei Dienstleistungsbetrieben. Bei Hotels
wird eher versucht, Einigung zu erzielen.
Es kommt auch auf die Lage an. Bei vor der
Pandemie gut gehenden Einkaufscentern wird
weniger gestritten als in Einkaufscentern, die
auch ohne Pandemie bereits mit Problemen
zu kämpfen hatten. Im Retail-Segment sind
Mieter auch rascher austauschbar. In der
Hotellerie einen neuen Betreiber zu finden,
ist bedeutend schwieriger. Unternehmer sind
nicht per se streitsüchtig – oft bleibt ihnen
keine andere Wahl.
Wie darf man das verstehen?
Viele Vermieter haben ein Problem mit ihren
Banken. Bei Finanzierungen werden von den
Banken Mieten als Sicherheiten akzeptiert. Die
bestehen nun darauf, dass die Mieten gezahlt
werden. Das heißt, die Vermieter haben jetzt
ein Thema mit ihren Banken. Sie müssen auf
ihrer Position beharren und sagen: „Nein.
Miete ist zu zahlen“, einfach damit sie gegenüber
ihrer Bank mehr Verhandlungspuffer
haben. Bei vielen gerichtlichen Auseinandersetzungen
sind auf Vermieterseite die Banken
wesentlicher Treiber.
Bei einem unserer Mandanten hat sein Vermieter
wegen Nichtbezahlen der Miete eine
Bankgarantie gezogen. Unser Mandant musste
nun klagen, um dies zu verhindern. Mit einer
einstweiligen Verfügung haben wir erwirken
können, dass die Bank das Geld nicht auszahlen
darf. Ein Rechtsstreit, den der Mieter
führen muss, ob er will oder nicht. Wäre die
Bankgarantie bereits gezogen und der Betrag
ausgezahlt worden, hätte er klagen müssen,
um sich das Geld wieder zurückzuholen.
Sind institutionelle Investoren beteiligt, wird
mit fremdem Geld gearbeitet, sind Einigungen
schwieriger zu erzielen. Hier sind den
Vorständen oft die Hände für Verhandlungen
gebunden.
Stellt die Pandemie einen Kündigungsgrund
dar?
Mieter, die sich von nicht mehr wirtschaftlich
zu führenden Filialen trennen wollen, stoßen
bei ihren Vermietern auf taube Ohren, sofern
sie befristete Verträge vorzeitig auflösen wollen.
Für den Vermieter ist die Sache eindeutig.
„Vertrag ist Vertrag. Pandemie ist kein Kündigungsgrund.“
Mieter berufen sich auf Judikatur,
die besagt, dass, wenn über einen längeren
Zeitraum geschlossen gehalten werden muss,
der Mieter wohl ein Kündigungsrecht hat.
80 ImmoFokus

Zukünftig werden Mietsvertrags-Prolongationen
wohl unter anderen Gesichtspunkten
verhandelt?
Da bin ich mir sicher. Es wird nicht einfacher
werden – vor allem dann, wenn in der Phase
der Pandemie die Parteien wenig Bewegung
gezeigt hatten, eine Einigung zu erzielen.
Mietverträge sind Verträge auf lange Zeit. Man
muss sich auf Augenhöhe begegnen.
Sommer 2021
81

Zum Autor
Frank Brün FRICS ist Managing Partner bei
Phorus Management und Gründungsvorsitzender der
AREAMA – Austrian Real Estate Asset Management
Association.
Bullshit? Bullshit!
Kommentar: Frank Brün
In dieser, so wie in den vergangenen Ausgaben des ImmoFokus gaben
sich die Autoren einen regelrechten Wettbewerb: Wer schreibt am kompetentesten
und den dennoch g’scheitesten Text für Sie. Das große Thema
dieser Ausgabe ist die Finanzierung. Ich versuche das gar nicht erst.
Business Bullshit
Haben Sie schon einmal Bullshit-Bingo gespielt? Bestimmt kennen Sie
das – eine kleine Matrix befüllt mit dem ständigen Schmäh der Kollegen
und wer zuerst eine ganze Reihe senkrecht, waagrecht oder diagonal voll
hat, hat gewonnen. Als ich noch im angloamerikanischen Kontext tätig
war, waren die Aussagen „… boost the business“ und „hit the ground
running“ die absoluten Spitzenreiter.
Nach der Durststrecke im Home-Office gibt es endlich das Bullshit-
Bingo-Thema schlechthin: Nachhaltigkeit und ESG! Es ist nicht nur ein
steter Quell, sondern bietet auch eine unendliche Bandbreite für neue
Plattitüden. Der amerikanische Philosoph Harry Frankfurt beschreibt in
seinem Standardwerk „On Bullshit“, dass Bullshit eben nicht lügen sei –
sondern die Indifferenz gegenüber der Wahrheit – und dabei der Bezug
zur Wahrheit schlicht wurscht ist. Durch Bullshit möchte man hochtrabend
daherkommen, nervt dabei aber die gebildete Gemeinde. Googeln
Sie bitte mal „Investition“, „ESG“ und „Nachhaltigkeit“ im österreichischen
Kontext. Es ist sehr unterhaltsam, das eine oder andere Alphatier
dabei zu beobachten, wie das eigene grandiose Wirken als nachhaltiges
und ESG-konformes Rebellentum verkauft wird.
Greenwashing
Womit wir beim nächsten Begriff wären. Grünfärberei ist die große
Schwester des vorher Beschriebenen und wird gerne betrieben, um
seinen Produkten oder Aktivitäten eine geschönte positive öffentliche
Wahrnehmung zu verschaffen. Das geht bei der Nachhaltigkeit auch
nicht ohne ordentlichen Bullshit ab und kann sich, vermehrt im Rahmen
der ESG-Faktoren, bei korrekter Anwendung derselben, auf längere Sicht
als peinliche Mogelpackung herausstellen. Im Grunde ist Greenwashing
sinnlos, die Nachhaltigkeitsgemeinde in Österreich wird immer größer
und professioneller.
Zum Schluss zitiere ich mal direkt aus dem Buch van der Leyen: „Und
der Herr sprach: Siehe, der Immobilienwirtschaft geht es zu gut. So will
ich ihnen eine Plage schicken, um sie zu prüfen. Und die Plage hieß EU-
Taxonomie.“ Sobald die Masse der Adressaten verstanden hat, worum es
tatsächlich geht, wird man sich nicht mehr verstecken können. Spätestens
bei der wirtschaftlichen Betrachtung von Immobilieninvestitionen
wird im Rahmen der Finanzierung näher hingeschaut. Wer die Weisheit
„Money talks and Bullshit walks“ kennt, weiß, dass der eine oder andere
Sünder dann möglicherweise Buße tun und seinen Bullshit relativieren
werden muss.
Somit sind wir am Ende doch wieder beim Thema Immobilienfinanzierung.
Fotos: Adobe Stock
82 ImmoFokus

Die bewegte
ImmoWirtschaft
Regelmäßige Kolumne
über Fakten und Inhalte, die
verändern und prägen.
#26
Der Mix schafft den Unterschied
Kommentar: Philipp Kaufmann
Als ImmoNomade bin ich gerne unterwegs und ich gebe es offen zu,
dass ich oftmals Städten den Vorzug gebe. Ich liebe es, durch bekannte
und, noch lieber, durch unbekannte Zentren zu spazieren, mich vom
städtischen Leben treiben, mich von den Geschäften und Kultureinrichtungen
inspirieren zu lassen und nach Lust und Laune zu trinken bzw.
zu essen. Auf diesen Entdeckungsreisen bin ich offen für Neues und
komme mit einem reichen Schatz an neuen Eindrücken nach Hause.
Zum Leidwesen meiner Familie auch oftmals mit Neuerwerbungen.
Kann das Leben schöner sein?
Monostruktur: Einfalt statt Vielfalt
Bei aktuellen Neubauprojekten ist mein Interesse berufsbedingt groß,
meine Freude dort zu schlendern meist gering: Monostrukturen prägen
diese Stadtquartiere und, wie es sich die Investoren wünschen, reiht sich
Büro- an Büro- bzw. Wohn- an Wohngebäude und die Durchmischung
erfolgt nicht horizontal, wie wir es in den historischen Stadtzentren
gewohnt sind. Was wir in diesen Zentren schätzen, fehlt. In den Erdgeschoss-Zonen
gibt es bei den wunderschönen, neuen Bürogebäuden vor
allem Lobbys – schön gestaltete Eingangsbereiche für die Büronutzer.
Maximale Abwechslung bietet ein Lebensmittelgeschäft, welches auch
mittlerweile für die kleine Jause zwischendurch und die Versorgung der
Büroangestellten sorgt. So weit so gut.
Stadtquartiere neu gedacht
Ich denke, wir sind es unseren Städten schuldig, vieles neu denken und
Mut zu entwickeln: Wir brauchen in den Neubauprojekten eine Durchmischung,
einen Mix, der es wert ist, besucht zu werden. Es geht hierbei
nicht nur um Verwertungsmöglichkeiten, sondern um das kleine Café, die
Galerie, den Bioladen oder das Experiment, das noch keiner kannte. All
diese Nutzungen machen den Unterschied aus und bieten Lebensqualität.
Sommer 2021
83

Zum Autor
Michael Pisecky ist Geschäftsführer der s Real und
Obmann der Wiener Fachgruppe der Immobilien- und
Vermögenstreuhänder.
Mietpreisregulierung
Kommentar: Michael Pisecky
Es ist bekannterweise ein Grundbedürfnis
adäquat zu wohnen. Es ist sicher
so, dass in vielen Städten und Regionen
in Österreich, in Mitteleuropa oder im
ganzen EU-Raum die Preisentwicklung
bei Immobilien enorm ist. Sicher stimmt
auch, dass zwar genug Geld da ist, die
Verteilung aber immer ungleicher wird
und das Einkommen für einen wesentlichen
Teil der Bevölkerung stagniert
oder sogar sinkt. Das führt auch dazu,
dass Wohnen für einen steigenden Anteil
der Bevölkerung unverhältnismäßig
teuer oder unleistbar wird. Hier haben
oft auch Vertreter von Mietern oder sozial
schwächeren Gruppen recht. Recht
haben sie jedoch nicht, wenn sie daraus
den Schluss ziehen, mit Regulierung von
Wohnkosten, vornehmlich Mieten, dies
zu lösen.
Denn es gibt andere Gründe: Da ist einmal das Geldmengenwachstum
und die Minuszinspolitik der EZB und anderer Zentralbanken, wodurch
die Immobilienpreise nach oben getrieben werden. Da ist die zu hohe Belastung
des Faktors Arbeit, was Arbeitsplätze vernichtet oder eben zu wenig
Einkommen ermöglicht. Da ist das Angebot an Wohnungen, das erst
ausreichend sein muss, um auch den Preisauftrieb zu dämpfen. Hier gibt
es Ansätze und viele Möglichkeiten mehr an Steuerungsmaßnahmen,
um zu erreichen, dass sich die Bevölkerung das Wohnen leisten kann.
Denkfehler Mietenregulierung
Die schlechteste Idee, um angeblich leistbare Mieten zu erzielen, sind
Maßnahmen zur Mietenregulierung. Mietenregulierung verhindert
Investitionen im Bestand, und zwar
gerade jetzt, wo wir – Stichwort klimaneutrale
Häuser und Senkung
des CO2-Ausstoßes oder Begrünung
der Gebäude, um Überhitzung zu
vermeiden – diese Investitionen
dringend bräuchten. Weiters verhindern
wir den Neubau oder noch
besser die Nachverdichtung, weil es
nicht wirtschaftlich ist, Wohnraum
zu schaffen. Und als Folge gibt es
nach der Mietenregulierung eine
gewisse Anzahl an Wohnungen, die
günstiger sind, um dann von Besserverdienenden
gemietet zu werden,
die vorher in teureren Wohnungen
gewohnt haben, weil sich jeder gerne
den „sicheren“ Mieter sucht. So erleben
wir es auch in Österreich, dass
der soziale Wohnbau seltener einkommensschwache Personen beherbergt,
sondern eher Gutverdienende dem gewerblichen Wohnbau als
Mieter entzieht.
Mangel bleibt
Ein letzter Punkt an die Adresse von Berlin und an alle, die ähnlich denken:
Eine Regulierung der Mieten oder eine Änderung der Eigentumsverhältnisse
verändert den Bestand an Wohnungen in keiner Weise. Was
Mangel war, bleibt Mangel, dann aber sicher! Bevor hier Wohnungen
von der öffentlichen Hand gekauft werden sollen oder andere Wege der
Enteignung überlegt werden, wäre doch der Bau von neuen Wohnungen
naheliegender, um über ein größeres Angebot zu einem ausreichenden
Angebot zu kommen – dann brauchen wir auch vor dem Markt und seinen
Kräften keine oder zumindest weniger Angst zu haben.
Fotos: Adobe Stock
84 ImmoFokus

Zum Autor
Hans Jörg Ulreich, Gründer und geschäftsführender
Gesellschafter der Ulreich Bauträger GmbH, Bauträgersprecher
Österreich, Lektor an der TU Wien und FH Wien.
Wien, nur Du allein!
Kommentar: Hans Jörg Ulreich
Was für eine Welle der Begeisterung! Die Erleichterung über das Ende
der strengen Corona-Maßnahmen ist überall zu spüren. Auch wenn wir
alle im Hinterkopf die Gefahr haben, diese Tage werden von vielen als
kleiner Sieg über die Pandemie gefeiert. Schaut man sich die Corona-
Maßnahmen und Zahlen aus 2020 an, wird sofort klar, dass die Erleichterungen
heute fast aufs Datum genau den Lockerungen des Vorjahres
gleichen. 2020 öffnete die Gastro am 15. Mai, heuer am 19. Mai. Sie können
es „nachgooglen“. Es betrifft wirklich jede erdenkliche Maßnahme,
ja sogar die Maskenpflicht im Handel wurde auch im Vorjahr im Juni
aufgehoben.
Damals aber waren wir nicht so erleichtert wie heuer – nur warum? Erstens
waren die Öffnungsschritte im Vorjahr auf einen kurzen Lockdown
gefolgt – Corona erreichte uns damals ab Februar, jetzt mussten wir
mehr oder weniger seit September mit Einschränkungen fristen. Zweitens
scheint heute ein Ausweg dank Impffortschritt und Immunisierung
absehbar. Aber vor allem drittens wiegen wir uns alle auch durch die
Berichterstattung und die positiven Prognosen der Meinungsbildner in
relativer Sicherheit.
Richtige Stimmungsmache kommt an. Auch bei mir. Gefährlich wird
Stimmungsmache dann, wenn sie an der Realität vorbeigeht und trotzdem
die Gefühlslage manipuliert. Wenn Sie derzeit in Wien unterwegs
sind, entsteht schnell der Eindruck, dass zumindest uns in Wien der Klimawandel
nicht einholen kann. Jedes Lokal bietet regionale und/oder
biologische Speisen, die Parks blühen und die Politik überschlägt sich
förmlich mit den Begriffen „nachhaltig“, „erneuerbar“ und „grün“.
2040 werde Wien die Klimaziele erreichen,
vernehmen wir beruhigt
Besonders toll daran scheint, dass es gerade die rot-pinke Wiener Stadtregierung
schafft, alle Klimaziele zu erreichen, ohne irgendeine Einschränkung
für uns Bürger erlassen zu müssen. Ist das nicht einmalig?
Das läuft international dem viel beachteten gemeinnützigen Wiener
Wohnbauvorzeigemodell sicher zukünftig den Rang ab.
Wir in Wien können weiter mit dem Auto durch die Stadt brausen und
uns am Gürtel stopfen, weiter von Schwechat in die Welt fliegen und
müssen weniger Steuergeld in die Öffis stecken, denn die Intervalle
wurden von der neuen Fortschrittskoalition dort, wo man sie nicht so
braucht, bereits ausgedünnt. Wien braucht keine unbequemen Maßnahmen
– etwa Nachverdichtung in der Stadt, sanfte Erhöhung und
Verdichtung. Es kann weiter die grüne Wiese am und um den Stadtrand
verbaut werden. Wien kommt ohne Einschränkung, sondern mit Spaß
und Wettbewerben ans Klimaziel. Es soll im öffentlichen Raum gepflanzt
werden, was das Zeug hält. Dächer werden gut sichtbar mit Photovoltaik
ausgestattet und dann noch Stadtbienen überall dort verteilt,
wo sie niemand stören.
Wer braucht da unpopuläre Maßnahmen?
Wien hat eine rot-pinke Fortschrittskoalition, die grüne Stimmung
macht. Und mit einer Sache hat die Regierung auch Recht: Einholen
wird der Klimawandel Wien mit Sicherheit nicht, denn er liegt schon ein
unendliches Vielfaches voran. Und „a bisserl was“ geht sicher nimma!
Sommer 2021
85

Positionen & Meinungen
Hoch hinaus
Ehrgeizig. Karina Schunker ist mit 18 Jahren bei EHL eingestiegen, mit 25 zur Prokuristin und nun mit 27 Jahren
zur Geschäftsführerin avanciert. Im Interview erzählt sie über ihre Leidenschaft für Immobilien und wie sie ihre
Zielstrebigkeit zum Erfolg geführt hat.
Autor: Lisa Grüner
E
s ist kein Zufall, dass wir das Interview
mit Karina Schunker im
Dachgeschoss führen. Die junge
Aufsteigerin weiß genau, was sie
will. Die Sonne blendet uns leicht und die
frischgebackene Geschäftsführerin leitet gleich
zu sich über. „Ich bin ein Sonnenschein“, lacht
sie. Wir nehmen auf der kleinen Terrasse Platz
und befragen die 27-Jährige zu ihrer ungewöhnlich
steilen Karriere. „Ich wusste schon in der
Schule, dass ich im Immobilienbereich arbeiten
möchte“, sagt sie. Initialzündung war die Organisation
des Schulballs, für den sie die Location
suchte und Besichtigungen durchführte. „Das
hat meine Leidenschaft für Liegenschaften
geweckt.“ Nach der Matura fing sie bei EHL im
Bereich Mietwohnungen an. Da war sie 18 Jahre
alt. „Die Maklerei hat mir großen Spaß gemacht“,
erzählt sie. Als nächsten Schritt schrieb sie sich
an der Fachhochschule für Immobilienwirtschaft
ein. Berufsbegleitend absolvierte sie das Studium,
wobei sie sich im Rahmen ihrer Masterthesis
mit den unterschiedlichen Immobilienplattformen
auseinandersetzte. Dabei analysierte sie
das Suchverhalten von Interessenten. Die Erkenntnis?
„Man muss den Menschen dahinter
sehen, den genauen Bedarf ermitteln und zuhören,
das macht einen guten Makler aus.“ Was
ihr am Studium am besten gefallen hat? „Beim
Bachelor hat mich die breite Vielfalt an
Fachwissen beeindruckt, die vermittelt wird,
„Ich bin bereit für diesen
Schritt und freue mich darauf,
ein Team mit 20 Personen zu
führen.“
und beim Master haben mich das Projektmanagement
und Bauträgerwesen besonders interessiert“,
erzählt sie. „Spannend war es dann,
das Wissen zu vertiefen und zu verknüpfen, vor
allem auch im wirtschaftlichen und steuerrechtlichen
Bereich.“
Nach Abschluss des Masterstudiums übernahm
die damals 25-Jährige die Bereichsleitung
für den Eigentums- und Vorsorgebereich
und erhielt die Prokura. „Die Möglichkeit,
mich mit Vertragsinhalten auseinanderzusetzen
und ein Team zu führen, hat mich herausgefordert
und das von Michael Ehlmaier in
mich gesetzte Vertrauen hat mich gestärkt.“
Karina Schunker,
EHL
Zielsetzungen
Schunker hat klare Zielvorstellungen. „Ich bin
ein Typ, der sich Dinge vornimmt und das von
vorne bis hinten rasch durchzieht“, schmunzelt
sie. „Egal ob das der Führerschein mit 18
oder eine eigene Wohnung ist.“ Mit 17 wollte
sie ein eigenes Zimmer. Als eine Wohnung im
gleichen Haus frei wurde, packte sie die Gelegenheit
beim Schopf und zog um. „Es war eine
Kategorie-D-Wohnung, aber ich hatte meinen
eigenen Bereich“, blickt sie zurück. Finanziert
hat sie Wohnung selbst, mit einem Samstagsjob.
„Es ist mir wichtig, unabhängig zu sein. Ich
wollte das allein schaffen, ohne auf das Geld
meiner Eltern angewiesen zu sein.“
86 ImmoFokus

Mittlerweile ist sie wieder im gleichen Haus
umgezogen, diesmal in eine Drei-Zimmerwohnung.
Ist es die Traumwohnung? „Noch nicht
ganz“, meint sie. „Ich hätte gerne einen Balkon,
aber die Nähe zu meiner Familie ist ein großer
Vorteil.“
Vorerst hat die Ottakringerin ohnehin mit ihrem
neuen Job genug zu tun. „Als Sandra Bauernfeind
ihren beruflichen Wechsel bekannt
gegeben hat, ist Michael Ehlmaier auf mich
zugekommen und hat mich gefragt, ob ich die
Geschäftsführung übernehmen möchte.“ Ob
sie lange überlegt hat? „Nein, ich habe gleich
ja gesagt“, lacht sie. „Ich bin bereit für diesen
Schritt und ich freue mich darauf, das Team
mit 20 Personen zu führen.“
Ändern möchte sie durch ihren Führungsstil
vorerst nichts. „Ich habe ja den Vorteil, eine
erfolgreiche Abteilung zu übernehmen“, sagt
sie. „Was im Vordergrund steht, ist die Abläufe
weiter zu optimieren und zeiteffizient zu arbeiten.
Und natürlich auch weitere Schritte im
Bereich Digitalisierung zu setzen.“
Digitalisierung
Sind Smart Contracts und Blockchain bereits
ein Thema? „In naher Zukunft bestimmt, sofern
es noch mehr anerkannt wird. In Wien
sind wir ja immer ein bisschen hinten nach,
aber diese Entwicklung wird kommen …
müssen“, meint sie. „Das Ziel ist, den Kunden
schneller betreuen zu können, und da werden
wir uns dort hinbewegen, wo der Markt uns
braucht. Letztlich ist jede Maßnahme, die eine
Zeitersparnis bringt, gut.“
Neue Entwicklungen am Markt findet Schunker
prinzipiell sehr spannend. „Corona hat uns
ganz plötzlich vor neue Herausforderungen
gestellt und wir haben mit 3D-Rundgängen reagiert“,
erzählt sie. „Dennoch hat sich gezeigt,
wie wichtig der Kontakt mit dem Kunden ist,
und wie stark der nachgefragt wird. Die Zahl
Sommer 2021
87

Positionen & Meinungen
der Besichtigungen nach dem Lockdown war
höher als vorher. Kundenbeziehungen werden
gefordert und gelebt, schließlich ist der Immobilienkauf
eine emotionale Sache, die aber
auch einer rechtlichen Aufklärung bedarf.“
Haben sich die Anforderungen an Wohnungen
durch Corona verändert? „Verstärkt, würde ich
sagen. Es hat sich gezeigt, dass Wohnimmobilien
sehr sicher sind und Investoren vermehrt
große Projekte ankaufen“, so Schunker. „Der Eigentumsmarkt
und die Nachfrage nach Vorsorgewohnungen
ist ungehemmt stark, getrieben
von einem günstigen Zinsniveau und der Sorge
vor der Inflation.“ Dass die Menschen jetzt vermehrt
nach einem Zimmer mehr oder Freiflächen
suchen, kann die Geschäftsführerin nicht
bestätigen. „Wer ein Zimmer mehr wollte und
„Stillstand ist
das Schlimmste.
Man muss jeden
Tag sein Bestes
geben.“
Karina Schunker,
EHL
es sich leisten konnte, hat dieses bereits. Und die
Nachfrage nach Freiflächen war auch schon vor
Corona stark“, meint sie. „Der Trend geht schon
länger in Richtung effizientere Grundrisslösungen,
da muss es nicht das zusätzliche Zimmer
sein. Am Ende des Tages zählt die finanzielle
Gesamtbelastung für den Mieter beziehungsweise
Eigentümer.“ Es steht im Vordergrund,
aus den Grundrissen das Optimum herauszuholen,
einen Platz für einen Schreibtisch zu haben,
einen großen Schrank ins Schlafzimmer stellen
und ein paar Blumenkisterl und Kräuter am Balkon
anpflanzen zu können.
„Wir binden uns nach Möglichkeit schon
möglichst früh bei der Projektrealisierung
mit ein und stehen dem Bauträger beratend
zur Seite, da wir die Nachfrage der Kunden
abfragen und die Trends genau kennen“, so
Schunker. „Als Makler wissen wir, was die Immobilie
können muss, um rasch zu vermieten
oder zu verkaufen.“
Geraten große Wohnungen mit Belastungen
um die 1.400 Euro unter Druck? „Es kommt
auf die Lage an“, antwortet Schunker. „Generell
kann man sagen, dass die, die Zugang zu
Kapital haben, lieber in ein Eigentumsobjekt
investieren, wobei es auch nicht immer nur um
Rendite, sondern auch um Wertsicherung und
-steigerung geht.“
Ratschläge
Was würde sie anderen jungen Menschen als
Ratschlag mit auf den Weg geben? „Man muss
sich Ziele setzen und darf sie nicht aus den
Augen verlieren“, erklärt Schunker, die auch
als Mentorin an der FH tätig ist. „Man sollte
sich Unterstützung und Hilfe einfordern. Das
Wichtigste ist eine positive Einstellung.“
Und wo geht die Reise hin? „Hauptsache man
reist“, meint Schunker. „Stillstand ist das
Schlimmste. Man muss jeden Tag sein Bestes
geben und mit dem Team an einem gemeinsamen
Strang ziehen. Das ist die Basis für den
Erfolg.“ Den Ausgleich zum Berufsleben findet
sie bei ihrer Familie. Für Sport bleibt wenig
Zeit. „Die meisten Baustellen haben mehrere
Stockwerke und die laufe ich hinauf“, lacht sie
und ihre Augen blitzen dabei fröhlich. „Auch
hier bin ich zeiteffizient.“
88 ImmoFokus

Advertorial
Foto: BDO
Neuerungen zur
Liebhaberei im
Steuerrecht
Beratung. Die BDO Immobilienprofis verschaffen nachstehend einen
Überblick über die (steuerliche) Liebhaberei und Highlights aus dem
jüngst veröffentlichten Liebhabereirichtlinien-Wartungserlass 2021 im
Bereich Immobilien.
Liebhaberei im Steuerrecht
Wird aus Tätigkeiten mittel- bis langfristig
kein positiver Gesamterfolg erwartet, ist die
Tätigkeit steuerlich unbeachtlich und man
spricht von Liebhaberei (keine Einkunftsquelle).
Für den Steuerpflichtigen kann
dies im Einzelfall erhebliche Nachteile mit
sich bringen. So könnten Verluste aus einer
„Liebhaberei-Tätigkeit“ nicht mit Gewinnen
anderer Einkunftsarten ausgeglichen werden
(Verwehrung des steuerlichen Abzuges von
Betriebsausgaben oder Werbungskosten).
Im Hinblick auf die Umsatzsteuer könnte der
Vorsteuerabzug verloren gehen. Praxisrelevant
ist dies häufig bei Immobilienprojekten
sowie der Immobilienvermietung oder in der
Anlaufphase bei Unternehmensgründungen.
Problematisch kann dies vor dem Hintergrund
sein, dass Liebhaberei vom Finanzamt erst
nach einem mehrjährigen Beobachtungszeitraum
als solche identifiziert wird und zu einer
(unerwarteten) Steuernachzahlung führt.
Factbox
MARLIES MUCK, MSC
STEUERBERATERIN / MANAGERIN
Telefon +43 5 70 375 1000
marlies.muck@bdo.at
Autor: Marlies Muck, Msc
Grundlage für die steuerliche Beurteilung der
Liebhaberei bildet die Liebhabereiverordnung
(BGBl 1993/33). Mit dem Wartungserlass 2021
wurden nunmehr Gesetzesänderungen und
höchstgerichtliche Entscheidungen in die
Liebhabereirichtlinien (Auslegungsbehelf für
die Finanzverwaltung zur Liebhabereiverordnung)
eingearbeitet, die nachfolgend punktuell
dargestellt sind.
Neues aus dem Liebhabereirichtlinien-
Wartungserlass 2021
1. COVID-19-Pandemie als Unwägbarkeit: Die
COVID-19-Pandemie wird als Unwägbarkeit
genannt, wonach unvorhergesehene Aufwendungen/Einnahmeausfälle
einer Qualifikation
als Einkunftsquelle nicht abträglich sind, sofern
zuvor nachvollziehbar die Erzielung eines
Gesamterfolges bestanden hat.
2. Klarstellungen über den Inhalt einer Prognoserechnung:
Laut der Liebhabereiverordnung
ist für das Vorliegen einer Einkunftsquelle aus
Vermietung und Verpachtung die Erzielung
eines Totalerfolges innerhalb von 20 beziehungsweise
25 Jahren erforderlich. Für die
plausible Darstellung des Gesamterfolges einer
Vermietungstätigkeit gegenüber der Finanzverwaltung
ist eine Prognoserechnung erforderlich.
Folgende konkrete Aussagen über den
Inhalt einer Prognoserechnung wurden unter
anderem aufgenommen:
Marlies Muck, Msc
Steuerberaterin/Managerin
a) Berücksichtigung fiktiver marktkonformer
Mieten bei Mietzinsbeschränkungen;
b) Berücksichtigung von Indexsteigerungen
in Anlehnung an veröffentlichte
Indizes;
c) Einbeziehung des Mietausfall- und
Leerstehungsrisikos mit 2 bis 5 Prozent des
Rohertrages;
d) Einplanung von künftigen Instandhaltungs-
und Reparaturkosten in Abhängigkeit
des Alters und Zustandes des
Gebäudes (Richtwerte je Quadratmeter
Nutzfläche pro Jahr von 7,50 bis 25,00
Euro, soweit dies nicht zu offensichtlich
falschen Ergebnissen führt);
e) Fremdfinanzierungskosten sind unter
Beachtung des Tilgungsplanes aufzunehmen,
etc.
3. Keine Kriterienprüfung bei großer Vermietung:
Bei einer großen Vermietung (entgeltliche
Gebäudeüberlassung, § 2 Abs 3 LVO)
kommt es für die Prüfung, ob Liebhaberei vorliegt,
ausschließlich darauf an, ob die Betätigung
geeignet ist, innerhalb eines absehbaren
Zeitraums einen Gesamterfolg zu erzielen (im
Rahmen der Prognoserechnung). Eine Kriterienprüfung
ist nicht anzustellen.
4. Wechsel zur Liebhaberei: Bei einem Wandel
zur Liebhaberei (da beispielsweise für einen
bestehenden Betrieb die Gewinnerzielungsabsicht
aufgegeben wird) kommt es zur Überführung
des der Tätigkeit gewidmeten Vermögens
ins Privatvermögen des Betriebsinhabers. Es
liegt eine Betriebsaufgabe iSd § 24 EStG vor.
Die dadurch stattfindende Entnahme führt zur
Aufdeckung der stillen Reserven.
Wie sich zeigt, bietet die steuerliche Behandlung
im Immobilien-Sektor auch weiterhin
zahlreiche Fallstricke, bei denen Ihnen die BDO
Expertinnen und Experten gerne beratend zur
Seite stehen.
Sommer 2021
89

Zum Autor
Peter Engert ist seit 2016 Geschäftsführer der ÖGNI, wo er
sich für den Fortschritt in der nachhaltigen Bau- und Immobilienwirtschaft
einsetzt. Davor war er zwanzig Jahre in der
Finanzwirtschaft tätig.
Kreislaufwirtschaft
Kommentar: Peter Engert
Seit einer gefühlten Ewigkeit diskutieren
wir auf den verschiedensten
Ebenen über Kreislaufwirtschaft und
vieles ist auch bereits gut gelungen:
Abfalltrennung zum Beispiel. Die
Restmülltonnen wurden verkleinert,
die Kinder in den Schulen wurden gut
informiert und motiviert und trugen
den Gedanken nach Hause. In manchen
Bereichen sind die Österreicher
Abfall-Trenn-Weltmeister geworden.
Dass der getrennte Abfall dann aber
auch wirklich recycelt wurde, war und
ist noch ein langer Weg, aber die Basis
– der getrennte Abfall – war geschaffen.
Es gab Zeiten, da hatten wir in Österreich
Schuhmacher, Schneidereien
und Elektrofachgeschäfte, die vor allem
reparierten, upcycelten, änderten
– weggespült von einer Wegwerf-Konsumenten-Gesellschaft und einer
Industrie, die an Reparierbarkeit kein Interesse hat.
Bestandsobjekte als Rohstofflager?
Über Kreislaufwirtschaft und ihre Funktionalität sind wir sehr gut informiert,
auch in der Immobilienwirtschaft haben wir alle Beispielbilder im
Kopf, wie wir es besser machen könnten. Das Bestandsobjekt als Rohstofflager?
Ja, natürlich, wo aber sind die Prozesse, die Zeitabläufe, die es
uns ermöglichen, diese Rohstoffe zu verwenden?
Verwendung bereits gebrauchter Materialien in neuen Immobilien?
Ja, gerne, aber wo finde ich die entsprechenden Angebote, wie verhindere
ich lange klimaschädliche Transportwege und wer garantiert mir
die Qualität? Und abgesehen davon –
Hand aufs Herz, haben wir uns schon
überlegt, welche Materialien auch
gebraucht verwendet werden könnten?
Wo sind die Abbruchunternehmen,
die Rohstofftrennung beherrschen?
Können sie überleben, weil der volkswirtschaftliche
Wert dieser Trennung
auch wirtschaftliche Vorteile bringt?
Schreiben wir die Anforderung nach
Rohstofftrennung bei Abbrüchen aus
und bewerten wir diese Leistung bei der
Vergabe?
Abfallvermeidung
Jetzt, da Kreislaufwirtschaft und Abfallvermeidung
auch in der EU-Taxonomie
ab 2022 risikorelevante Kriterien werden,
brauchen Bestandshalter und Bauherren
noch dringender als zuvor praktikable Lösungen der Industrie.
Reparierbarkeit, Abfalltrennung, Recycling und Wiederverwendung
sind die neuen Erfolgsfaktoren. Natürlich ist auch der Staat gefordert.
Vernünftige Unterstützungskonzepte müssen helfen, Forschung und
Entwicklung zu fördern und den Markteintritt intelligenter Systeme,
die Anbieter und Nachfrager zueinander bringen, zu ermöglichen. Mangelnde
Abfalltrennung muss teurer werden, die Nutzung von Wiederverwendungs-
und Recyclingkonzepten günstiger.
Als ÖGNI haben wir uns dazu entschlossen, heuer eine Arbeitsgruppe zu
Kreislaufwirtschaft zu starten. Aber nicht, um wie hundert andere zuvor
über Notwendigkeiten zu diskutieren, sondern um die Realität voranzutreiben.
Sie sind herzlich eingeladen, mitzumachen.
Fotos: ValueOne, Adobe Stock
90 ImmoFokus

Gute Aussichten
ImmoFokus.Rubrik
Smart Cities, Stadtklima, Architektur, Sozialer
Wohnbau, Nachhaltigkeit, Büros, Wohnungslosigkeit,
Hotellerie, Revitalisierung, Luxus,
Wohnraumgestaltung, Stadtplanung, Investments,
Grätzelentwicklung, …
Wir haben die Gegenwart und Zukunft von
Wohnen und Bauen im Blick.
Jeden Samstag in Ihrer „Presse“ und unter:
DiePresse.com/immobilien
91 ImmoFokus

Positionen & Meinungen
Die Dinge
vorsichtig angehen,
aber trotzdem
marschieren
Abschied. Bevor Ernst Vejdovszky Ende Juni nach mehr als 30 Jahren endgültig aus der
S Immo ausscheiden wird, nahm er sich Zeit, um über wichtige aktuelle Entwicklungen
in der Immobilienbranche, Portfolioausrichtungen, und wie er das von ihm gegründete
Unternehmen geprägt hat, zu sprechen.
Das Gespräch führten: Patrick Baldia & Michael Neubauer
Sie sind ja als Optimist bekannt. Bleiben
Sie auch angesichts der auf die COVID-
19-Pandemie zurückzuführenden schweren
Wirtschaftskrise optimistisch?
Ernst Vejdovszky: Die Situation, in der wir uns
aktuell befinden, ist nicht mehr so schwierig,
wie es vielleicht manche meinen. Zweifellos
wirkt sich die Pandemie auf die Konjunktur
aus und indirekt auch auf die Immobilienwirtschaft.
Man darf aber nicht vergessen, dass die
Immobilienmärkte teilweise von ganz anderen
Rahmenbedingungen beeinflusst werden.
Der Haupteinflussfaktor auf ihre Entwicklung
waren immer und bleiben auch weiterhin die
langfristigen Zinsen. Und da schaut es noch
für viele Jahre sehr, sehr gut aus. Insofern
kann ich ganz klar sagen, dass ich für die
Immobilienmärkte optimistisch bin.
Wenn Sie weiterhin mit stabilen Zinsen
auf niedrigem Niveau rechnen, wo sehen
Sie dann die Hauptrisiken für die
Immobilienmärkte?
Das größte Risiko wäre zweifellos eine gröbere
Inflation oder gar eine Hyperinflation. Dies
würde sich in weiterer Folge auch auf die
Zinsen auswirken. Von sehr hoher Inflation
gehe ich aber mittelfristig nicht aus. Auf ganz
lange Sicht wird sich die Welt aber ändern, so
wie sie sich bislang geändert hat.
Wohnimmobilien haben sich in der aktuellen
Pandemie einmal mehr als krisensicher
erwiesen. Wird das weiterhin der Fall sein
oder könnte beispielsweise die demographische
Entwicklung – Stichwort Bevölkerungsschwund
und damit einhergehend
ein Nachfragerückgang am Wohnimmobilienmarkt
– eine neue Risikoeinschätzung
der Assetklasse notwendig machen?
In wirtschaftlich sehr entwickelten und prosperierenden
Ländern wie Deutschland wird
ein Schrumpfen der Bevölkerung typischerweise
durch Zuwanderung unterschiedlicher
ausgeglichen. Ich denke hier beispielsweise
an Berlin vor wenigen Jahren. Selten zuvor
hat man so viele neu an einen Ort gezogene,
junge, erfolgreiche und dynamische Leute
gesehen wie damals in der deutschen Hauptstadt.
Die Attraktivität der Stadt hat diese
Zuwanderung bewirkt. Und zwar nicht nur
aus Ländern, die unter Konflikten oder einer
schwierigen wirtschaftlichen Lage leiden,
sondern aus anderen entwickelten Staaten.
Das übergeordnete Motiv nach Berlin zu
ziehen war: Dort ist es interessant, dort gehe
ich hin und gründe ein Unternehmen.
Ein wesentlicher Unterschied zu Wien
ist aber, dass Berlin damals den großen
Masterplan hatte, zum Technologiezentrum
zu werden, weshalb viele qualifizierte
Menschen nach Berlin gezogen sind. Das
92 ImmoFokus

Nachdem auch größere Unternehmen
diese neue Arbeitsform erlauben, würde ich
meinen, dass das zu einem gewissen Trend aus
der Stadt raus und in den Speckgürtel hinein
führen sollte. Und zwar dorthin, wo man in
einer vernünftigen Zeitspanne in die Stadt
fahren kann, um zu arbeiten oder auch seine
Freizeit zu verbringen. Aber vielleicht bleibt
man dann auch öfter zuhause im Speckgürtel.
kann von Wien ja nicht gerade
behauptet werden.
Das ist leider richtig. In dieser Hinsicht kann
sich Wien von Berlin einiges abschauen.
Glauben Sie, dass der aktuelle Trend zum
Home-Office wirklich nachhaltig ist?
Manche Kollegen schreiben ja, dass das
Büro tot sei. Oder würden Sie behaupten
„es lebe das Büro“?
Das Büro ist sicherlich nicht tot. Nach meiner
Erfahrung ist Home-Office eine Ergänzung
zum normalen Bürobetrieb. Für bis zu drei
Tage im Monat kann man das durchaus auch
leben beziehungsweise hat Home-Office eine
Berechtigung. Der Hauptvorteil des Bürostandortes
bleibt schlicht und einfach, dass
dieser die informelle Kommunikation unter
den Mitarbeitern unterstützt. Darüber hinaus
hat das Büro noch viele andere Funktionen. Es
ist etwa auch ein repräsentativer Ort, an dem
man Kunden empfangen kann.
Nicht nur das ist im Home-Office nicht
möglich. Und wenn ich mir die Stimmung
unter meinen Kollegen bei der S Immo
anschaue, so habe ich den Eindruck, dass
die ewigen Videokonferenzen den meisten
schon sehr auf die Nerven gehen.
Sie freuen sich bereits auf Meetings in der
ursprünglichen Form.
Inwiefern wird sich die neue Bedeutung
des Home-Office – auch wenn nur für
einige wenige Tage im Monat – auf den
Wohnungsmarkt auswirken? Die Flächen
sind ja bekanntlich in den letzten Jahren
immer kleiner geworden – was das Home-
Office vor allem für Familien während der
Lockdowns zur Herausforderung gemacht
hat. Auf der anderen Seite steigen sowohl
die Baukosten als auch die Wohnungspreise
weiter.
In UK und den USA verlassen immer mehr
Unternehmen wegen teurer Büromieten
die Ballungszentren. Auch weil im Umland
die Wohnkosten für die Mitarbeiter
niedriger sind. Werden wir eine solche
Entwicklung auch hierzulande erleben?
Die Backoffice-Funktionen von Großunternehmen
müssen ja nicht unbedingt in
Wien angesiedelt sein, sondern könnten
auch an Standorten wie Horn oder Zwettl
stehen?
Das Waldviertel ist eine wunderschöne
Gegend mit malerischen Orten. In technischer
Hinsicht würden sich auch Horn und Zwettl
als Unternehmenssitz anbieten. Die Frage ist
allerdings, ob dort auch eine entsprechende
Anzahl an qualifizierten Mitarbeitern
verfügbar ist. Das könnte schwieriger sein als
am Rand von Wien. Aber grundsätzlich ist
der Trend, dass Unternehmen ins Umland von
Ballungszentren ziehen, auch hierzulande im
Gange. Das ist auch sinnvoll.
Das klassische Büro wird also nicht von
der Bildfläche verschwinden. Aber wo
wird im Retailbereich die Reise hingehen
und vor allem, welche Bedeutung wird
Shopping-Centern zukommen, die ja
auch im Portfolio der S Immo eine nicht
unwesentliche Rolle spielen?
Der Trend zum Online-Handel ist ja nicht erst
durch die Pandemie entstanden, sondern war
auch schon vorher da. Corona hat diesem
Trend sozusagen einen Schub gegeben.
Vielleicht haben sich hier einige Entwicklungen
früher eingestellt, als das sonst der Fall
gewesen wäre. Bei Shopping-Centern wird
sich der Trend weiter fortsetzen, dass man dort
nicht nur zum Einkaufen im engeren Sinn
hingeht, sondern auch, um seine Freizeit zu
verbringen.
Sommer 2021
93

Positionen & Meinungen
Wie sind Sie in der Pandemie mit Ihren
Retail-Mietern umgegangen? Der Blick in
die Gazetten verrät ja, dass unzählige Prozesse
anhängig sind, wobei verschiedene
Standpunkte aufeinandertreffen.
Wir haben extrem viele, lange und teilweise
mühsame Gespräche und Verhandlungen
mit unseren Mietern geführt. Erfreulich ist,
dass wir uns mit fast allen geeinigt haben
und einen Weg finden konnten, der für beide
Seiten vernünftig ist. Damit war auch viel
Arbeit verbunden – vor allem im vergangenen
Jahr. Heute können wir sagen, dass wir von
dieser Front keine Gefahren mehr sehen.
Werden sich die Entwicklungen – auf
der einen Seite Internethandel, auf der
anderen die Auswirkungen der Pandemie
– künftig auch in den Mietverträgen im
Retailbereich widerspiegeln, vor allem,
was die Gefahrtragung betrifft?
Normalerweise werden Erfahrungen aus
ähnlich herausfordernden Situationen wie der
COVID-19-Pandemie in den Vertragsmustern
berücksichtigt. Und je nach Verhandlungsstärke
und -geschick werden Verträge künftig
etwas anders ausschauen. Aber klar ist auch,
und das war auch immer unser Prinzip, dass
wenn man Flächen vermietet, dann muss der
Mieter dort auch etwas verdienen können.
Daher kommt ja auch meine Miete. Das war
auch 2020 unser Ansatz, weshalb wir auch
sehr kompromissbereit waren. Das ist und
bleibt das Fundamentale in unserem Geschäft
und kann nicht durch vertragliche Regelungen
auf die Seite geschoben werden.
auch die Möglichkeit einer Zwangshypothek,
die es einmal schon gegeben hat, zum
Thema gemacht. Ist das im Bereich des
Möglichen oder wollen Sie lieber gar nicht
an solche Szenarien denken?
Also ehrlich gesagt, würde das einer Enteignung
sehr nahekommen. Ich hoffe, dass die
politische Entwicklung in Deutschland und
Österreich und auch in den anderen Ländern,
in denen wir tätig sind, auf einer vernünftigen
und auch bewährten Basis bleibt.
Wenn Sie jetzt auch von anderen Ländern
sprechen. Wird Deutschland in geographischer
Hinsicht weiter „the place to be“
bleiben?
Keine Frage, ja. Deutschland ist nicht nur die
größte Volkswirtschaft in Europa, sondern
entwickelt sich auch weiter. Das wird auch
durch das dortige Umfeld ermöglicht, das
hoffentlich so bleibt. Aber klar ist auch, dass
das Wachstum in den anderen Märkten, in
denen wir tätig sind, natürlich ein höheres ist.
Dass sehr entwickelte Volkswirtschaften ein
geringeres Wachstumspotenzial aufweisen als
weniger entwickelte, ist aber völlig normal.
Hat die jetzige Krise nicht gezeigt, dass es
besser ist, breit aufgestellt zu sein, als eine
„Pure Play“-Strategie zu verfolgen?
Die Portfolioausrichtung ist eine Frage des
Glaubens beziehungsweise der Philosophie.
Es hat immer Investmentbanker gegeben,
die gemeint haben, Pure Play sei das einzig
Sinnvolle. Ich habe diese Meinung nie
vertreten. Ich habe immer die Diversifikation
gelebt – im Sinne von: Diversifikation heißt
Risikostreuung. Das heißt, dass ein Markt, der
gerade nicht so läuft, durch einen anderen
mit einer besseren Performance ausgeglichen
Fühlen Sie sich von der Politik als Vermieter
ein wenig im Stich gelassen? Vor allem
wenn man sieht, wie viele Branchen Geld
vom Staat bekommen? In einigen Bereichen
wird auch von einer Überförderung
gesprochen. Der Vermieter wird eigentlich
meist – brutal ausgedrückt – im Regen
stehen gelassen.
Ich glaube, die Vermieter haben natürlich den
Nachteil, dass sie über keine große politische
Lobby verfügen und gerne auch als Feindbild
gesehen werden.
Wie die Pandemie und deren Folgen
finanziert werden können, wird gerade in
Deutschland heftig diskutiert. Dabei wird
94 ImmoFokus

werden kann. Diese Strategie hat sich für uns
bislang bewährt. Bewegt man sich im richtigen
Spielfeld, kann aber auch Pure Play Sinn
machen. Das zeigt die starke Entwicklung der
Wohnkonzerne in den letzten zehn Jahren.
Hat man derzeit hingegen einen reinen Fokus
auf Retail oder Hotels, so schaut die Sache
natürlich anders aus.
Wie sehen Sie den Trend zu Mikrowohnungen
mit 35 Quadratmetern? Wie man
hört, soll es schon in Richtung 30 Quadratmeter
gehen.
Ich möchte in solchen Wohnungen nicht
wohnen. Aber wenn man vorübergehend,
Zur Person
vielleicht für ein halbes Jahr in einer Stadt lebt,
warum nicht? Aber nicht auf Dauer. Mikrowohnungen
sind ein Segment, das für eine
gewisse Lebenssituation und typischerweise
für eine begrenzte Zeitdauer eine Berechtigung
hat.
Stichwort kleine und effiziente Wohneinheiten.
Wird das weiterhin ein sinnvoller
Zugang bleiben? Wie man gesehen hat,
ist durch die Pandemie und vor allem das
verstärkte Home-Office der Platzbedarf ja
nicht geringer geworden.
Bei den aktuellen Preisniveaus in den Städten
werden sich größere Wohnungen nicht
„Ich hab nie die
Meinung vertreten,
dass eine Pure Play
Portfolioausrichtung das
einzig Sinnvolle ist. “
Ernst Vejdovszky,
S Immo
Nach einer ersten beruflichen Erfahrung als Bautechniker
und dem darauffolgenden Studium der
Betriebsinformatik an der TU Wien und Universität
Wien trat Ernst Vejdovszky in den frühen 1980er
Jahren in die Dienste der Girozentrale und Bank der
österreichischen Sparkassen ein. 1986 wurde der
gebürtige Wiener zum Vorstand der Immorent ernannt.
Gleichzeitig war er ab 1988 zehn Jahre lang
Prokurist der Girozentrale sowie ab 1989 Vorstand
der Immorent. 2001 wurde er Vorstandsvorsitzender
der S Immo, die aus der Fusion der Sparkassen
Immobilien mit der Erste Immobilien entstand.
Diese Funktion bekleidete Vejdovszky bis März
2021 und war dabei für wesentliche Meilensteine,
wie den Aufbruch nach Osteuropa in den 1990er
Jahren sowie den Markteintritt in Deutschland
2005, verantwortlich. Diesen Juni schied er nach
mehr als 30 Jahren aus der S Immo aus.
ausgehen. Für eine größere Wohnung im
Zentrum einer Stadt braucht man schon eine
ordentliche Erbschaft, um die Eigenmittel
finanzieren zu können.
Schaut man sich derzeit das Angebot an
Flächen an, das beispielsweise für den
Wohnbau zur Verfügung steht, stellt sich
die Frage, wieso die Politik nicht eingreift,
um Boden zumindest für die Bauträger ein
wenig billiger zu machen und Wohnbau
anzukurbeln?
Ich bin ein Anhänger des geförderten Wohnbaus.
Und ich finde das Modell, das wir in
Wien fahren, gar nicht so schlecht. Es könnte
nur mehr Projekte geben. Für die Mehrheit
der Bevölkerung ist irgendeine Art von
gefördertem Wohnbau wahrscheinlich eine
der wenigen Möglichkeiten, um zu leistbaren
Konditionen vernünftigen Wohnraum zu
bekommen. Ich glaube, da ist Wien durchaus
ein Vorbild – vor allem im Vergleich zu den
großen deutschen Metropolen. Als Staatsbürger
würde ich mir nur wünschen, dass der
geförderte Wohnbau intensiviert wird. Das
wäre nämlich auch für den Zusammenhalt der
Gesellschaft wichtig.
Sollte die öffentliche Hand beim Grundstücksverkauf
vom Bestbieterprinzip
abrücken?
Wenn für alle die gleichen Bedingungen
herrschen, dann ist das Bestbieterprinzip
schon sinnvoll. Vorausgesetzt die Auflage ist,
dass geförderter und leistbarer Wohnraum in
sinnvoller Relation errichtet wird. Andererseits,
wieso sollten nicht für alle die gleichen
Chancen gegeben sein? Ich würde es als
gefährlich empfinden, vom Bestbieterprinzip
abzurücken. Das würde in vielen Fällen zu
schlechten Entscheidungen führen.
Als Finanzierungsexperte müssen Sie
ja die aktuellen Entwicklungen in der
Immobilienfinanzierung beobachten?
In der aktuellen Situation, in der wir uns
auf den Finanzierungsmärkten befinden,
sollte Finanzierung nicht das Thema sein.
Die Banken haben ja sehr viel Geld. Sie sind
aber bei Finanzierungen auch vorsichtiger
geworden als beispielsweise zu Zeiten der
Finanzkrise. Das halte ich volkswirtschaftlich
auch für richtig.
Sommer 2021
95

Positionen & Meinungen
Der Vejdovszky-Chart: Die Entwicklung der S Immo-Aktie
seit ihrer Erstnotiz 2002 sowie ihres Vorläufers, der Erste
Immo-Aktie, die 1990 ihr Börsen-Debüt feierte.
Was halten Sie von Mezzanine-Kapital
oder Mezzanine-Finanzierungen?
Das ist durchaus ein sinnvolles Instrument für
Entwickler. Der Kapitalgeber weiß hier, dass er
entsprechendes Risiko trägt.
Man hat mir erzählt, dass unter den
Banken vor allem Regionalbanken aktuell
größere Finanzierungs-Tickets vergeben
und sich damit – so die Kritik – auf ein Feld
vorwagen, auf dem sie keine Expertise
haben. Auch weil die größeren Institute
aufgrund ihrer Prüfungsverfahren langsamer
sind und auch die Mezzanine-Kapitalgeber
– wie die Regionalbanken - schneller
Geld hergeben.
Bei Mezzanine-Kapital weiß der Kapitalgeber,
dass er im Risiko ist. Wenn er dann Geld hergibt,
und das bewusst und wissentlich, dann
Quelle: Wiener Börse
„Typischerweise verdient man an
jenen Geschäften, die man nicht
macht, dann wirklich.“
ist das auch OK. Schließlich kriegt er auch
höhere Zinsen. Er kann dann im Ernstfall auch
nicht behaupten, dass hätte er nicht gewusst.
Ernst Vejdovszky,
S Immo
gerne bekommen hätte, wo ich aber nur der
zweite Sieger war. Das kommt vor. Das muss
man auch in Kauf nehmen.
Inwiefern haben Sie der S Immo
Ihren persönlichen Stempel
aufgedrückt?
Ich sehe eigentlich meinen Hauptbeitrag
in meiner Philosophie, dass man die Dinge
vorsichtig angeht, aber trotzdem marschiert
und manche Geschäfte nicht macht.
Typischerweise verdient man an solchen
Geschäften dann wirklich.
Manchmal sollte man auch die Dinge
realisieren und sich nicht nur die Buchgewinne
anschauen. Diese Philosophie hat
auch Eingang in die Unternehmenskultur
gefunden.
Werden Sie der Immobilienwirtschaft
in irgendeiner Art und Weise erhalten
bleiben?
Davon gehe ich aus. Es ist allerdings zu früh zu
sagen, in welcher Funktion das sein könnte.
Einen Weinkeller aufzubauen wird jedenfalls
sicher nicht mein alleiniger Lebensmittelpunkt
sein.
Weil Sie ja jetzt aus der S Immo ausscheiden
werden, was war rückblickend Ihr Lieblingsprojekt
oder persönliches Highlight?
Hätten Sie andererseits gerne ein Projekt
umgesetzt beziehungsweise gekauft, das Sie
aber nicht bekommen haben?
In mehr als 30 Jahren hat es sehr viele Projekte
gegeben. Natürlich waren darunter immer
wieder Höhepunkte. Ein einziges hervorzuheben
fällt mir aber schwer. Gleichzeitig hat
es sicherlich auch Projekte gegeben, die ich
Hier geht‘s
zum Video
www.immo-timeline.at
96 ImmoFokus

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97 ImmoFokus

Zum Autor
Georg Spiegelfeld, Eigentümer der Spiegelfeld Immobilien GmbH, allg.
beeideter und gerichtlich zertifizierter Sachverständiger für das Immobilienwesen,
RICS, REV, Vorstandssprecher des Immobilienring Österreich
und Geschäftsführer der Immobilien Marktplatz GmbH.
Nachfrage nach Eigentum treibt die Preise
Kommentar: Georg Spiegelfeld
In Österreichs Landeshauptstädten verändert sich der Wohnungsmarkt.
Die Nachfrage nach Eigentum ist unverändert hoch. Noch immer
gibt es in der zinsfreien Landschaft kaum Alternativen zur Geldanlage.
Abgesehen von speziellen Lagen oder Objekten hat sich jedoch die Preisentwicklung
beruhigt.
Der Druck steigt in allen Bereichen
Es gibt immer mehr Mietwohnungen, vor allem in Wien, Graz und Linz
wurde viel gebaut und es sind viele Projekte in Fertigstellung. Dazu
kommen viele ältere Wohnungen, die von Privaten zur Veranlagung
gekauft wurden, zur Vermietung auf den Markt. Reüssieren können
allerdings nur topsanierte Objekte. Auf die anderen kommt ein immer
größerer Preisdruck zu, denn um Renditen erzielen zu können, müssen
gebrauchte Wohnungen auch instandgehalten werden. Vor allem an
Küche und sanitäre Anlagen werden hohe Erwartungen gesetzt. Hier
geben Neubauwohnungen den Standard vor.
Problemkind oberes Segment
Der Leerstand im oberen Mietpreissegment ist groß, die Verwertungszeit
wird immer länger. Konnten diese Wohnungen vor einigen Jahren
gut an Expats vermietet werden, ist dieses Segment seit vier bis fünf
Jahren immer schwächer nachgefragt und seit einem Jahr beinahe gar
nicht mehr. Ob sich das mit Ende der Pandemie wieder ändern wird, ist
nicht abzusehen.
Fotos: Adobe Stock
98 ImmoFokus

Zum Autor
ÖVI Präsident Georg Flödl ist geschäftsführender Partner
von Funk Immobilien, seit langem in unterschiedlichen
Funktionen in der Immobilienbranche tätig und
Mitbegründer der ÖVI Young Professionals.
Sozialpflichtiges Eigentum?
Kommentar: Georg Flödl
Im Grundgesetz der Bundesrepublik Deutschland steht der Satz: Eigentum
verpflichtet. Dennoch ist der Berliner Mietendeckel vorerst Geschichte.
Der deutsche Bundesgerichtshof tritt immer wieder als zuverlässiger
Hüter der Verfassung in Erscheinung. Dies wünschte man sich
gerade in Sachen Eigentum auch von dessen österreichischem Pendant.
Eine Gruppe engagierter Zinshauseigentümer hat vor mehreren Jahren
den Weg zum VfGH beschritten, um die offensichtlichen Disparitäten
des Richtwertmietgesetzes zu bekämpfen. Leider hat der Gerichtshof
die Argumente ohne große inhaltliche Auseinandersetzung vom Tisch
gewischt.
Ewiges Thema Richtwert
Mittlerweile wird der Kampf um den Richtwert immer erbitterter geführt.
Prozessfinanzierer haben ein lukratives Geschäftsmodell erkannt.
Die Rechtsunsicherheit punkto Lagezuschlag ist fast nicht mehr zu toppen.
Doch der eigentlich Zuständige, der österreichische
Gesetzgeber, schweigt sich aus.
Dieser Umstand ist auch in Zeiten der COVID-
19-Pandemie in anderen Bereichen erkennbar:
Vermieter sind mit bis zu 100%igen
Mietzinsminderungsansprüchen konfrontiert,
können aber im Gegensatz zu
Unternehmensmietern nicht an den Förderinstrumenten
partizipieren. Noch beim
Fixkostenzuschuss I im ersten Lockdown
ist der Pressemeldung des Finanzministeriums
zu entnehmen, dass COVID-
19-bedrängte Unternehmen damit
weiterhin die Geschäftsraummiete
zahlen können sollen. Ein halbes Jahr
später beim Fixkostenzuschuss II ist die
Kommunikation schon verändert: Im Kleingedruckten der Förderbedingungen
der COFAG ist eine Schadensminderungspflicht des Förderungswerbers
(Mieter) normiert, der Geschäftsraummieter erhält nur einen
Fixkostenzuschuss, wenn er beim Vermieter eine Mietzinsminderung
angestrebt hat.
Die Unsicherheit bleibt
Die unklare Rechtslage der §§ 1104 ff wird dieser Situation aber nicht
gerecht. Erst jüngst hat das BMF in einer parlamentarischen Anfragebeantwortung
auf den Zivilrechtsweg verwiesen. In einigen Jahren werden
wir es also wissen. Die Politik lässt hier Mieter und Vermieter gleichermaßen
im Regen stehen.
Dass überdies die Vermieter von jeglicher staatlicher Unterstützungsleistung
bislang ausgeschlossen waren, komplettiert dieses Bild. Die Lage
kann für Vermieter durchaus prekär werden, wenn diese einen hohen
Anteil an gewerblichen Mietern und/oder Pächtern haben. Förderungstechnisch
wird der Eigentümer eines Zinshauses
nicht als Unternehmer gesehen, auch wenn
dieses aber sehr wohl als Unternehmen im
Sinn des § 1409 ABGB angesehen wird.
Eigentum verpflichtet. Dieser Grundsatz
einer Sozialpflichtigkeit ist offenbar in der
österreichischen „Realverfassung“ verankert.
Rechtsmittel gibt es hier aber
keine. Ob diese Einstellung Investitionen
im Sinn des Green Deal und
der Dekarbonisierung fördert, ist
mehr als fraglich. Nicht nur bei
COVID-19, auch beim Thema Klimaneutralität
ist ein gemeinsames
Vorgehen nötig.
Sommer 2021
99

Zum Autor
Hania Bomba ist Geschäftsführerin bei Huber Shop in
AT & DE, Gründerin/CEO der Be Retail und Aufsichtsratsmitglied
der S IMMO und der Erste Immo KAG. Zuvor war
sie Geschäftsführerin bei der Regioplan Consulting.
Die Sonnenschutzfaktor Community
Kommentar: Hania Bomba
Wie es wird im Handel, kann niemand sagen, der tatsächlich etwas
vom Handel versteht. Aber wie es nicht mehr sein wird, das kann man
schon sehr sicher sagen.
Zum Vergleich: Die Immobilienbranche fliegt nicht mehr, einzelne vielleicht
noch, aber die Branche ist am Boden der Tatsachen angelangt. Was
soll denn noch passieren, neben der Diskussion vom Negativzins oder
Wohnungen in Wien, die 13.000 Euro pro Quadratmeter kosten, wenn
sie nicht in Lagen sind, in denen Sie nicht tot über dem Zaun hängen
wollen. Wer heute Geld hat, hat echt ein Problem, denn die Immobilienbranche
ist in der Zwischenzeit so sexy wie eine Magen-Darm-Grippe.
Auch dem Handel fliegt gerade alles um die Ohren und die Handlungsstrategien
im Handel, die ich so beobachte, hängen vom Verzweiflungsgrad
des Marketingleiters ab und variieren von -20 Prozent Rabatt auf
Alles bis -70 Prozent auf Alles. Ich meine damit nicht die Sondersituation,
die wir jetzt aufgrund von COVID und den aktuellen Lagerthematiken
und Abwertungen haben.
Der Tsunami kommt
Ich weiß nicht, warum so viele Menschen nicht begreifen, dass der stationäre
Handel massiven Veränderungen ausgesetzt ist und diese noch
nicht mal so richtig eingesetzt haben. Der Tsunami kommt noch. Und
wenn ich höre, dass wir doch alle den Kontakt im Handel brauchen und
die Menschen und das Einkaufserlebnis, dann ist das viel zu profan und
oberflächlich und erinnert mich an die Vereinigung der Stummfilmemacher
in den 1920ern, die allen erklärt hatten, dass sich der Ton nicht
durchsetzen würde im Kino. Und das zeigt mir, dass der Tsunami kommt
und diese Personen am Strand sitzen und nur darüber nachdenken, ob
sie den richtigen Sonnenschutzfaktor benutzen.
Problem Leerstand
Der Handel braucht die stationäre Fläche nicht mehr. Auch nicht in
den Top-Lagen. Nein, auch eine Mariahilferstraße oder die größten
Shopping-Center braucht der Händler nicht mehr unbedingt, und wenn
er dort nicht ordentlich Geld verdient, dann schon gar nicht mehr.
Wissen Sie, warum der Leerstand nicht schon bei 50 Prozent ist in manchen
Centern? Weil die Mieter nicht aus den Verträgen rauskommen.
Und neue Verträge werden nicht mehr für länger als fünf Jahre unterschrieben.
Manche sehr bedeutende Marken unterschreiben nur mehr
– maximal! – für drei Jahre und Umsatzmiete und Betriebskosten.
Diese Cashcow Asset-Klasse ist also offiziell keine Cashcow mehr. Amen.
COVID hin oder her. Würde ich Handelsimmobilien besitzen, würde ich
diese sofort neu rechnen und der Realität in die Augen schauen, denn dann
gehöre ich wenigstens nicht zu der Sonnenschutzfaktor Community. Sondern
zu denen, die erkannt haben, dass man neue Wege gehen muss.
Gute Kapitäne beten nicht für schönes Wetter und jammern nicht, dass
das Schiff nicht passt oder die Mannschaft. Gute Kapitäne sehen einen
Tsunami kommen und tun alles, um die Mannschaft zu Höchstleistungen
zu motivieren und das Schiff sicher in den Hafen zu bringen. Ach ja,
und ich kann es nicht oft genug wiederholen: Gute Kapitäne sind nicht
männlich oder weiblich, sondern menschlich.
Ich wünsche Ihnen einen guten Riecher,
offene Augen und viele passende
Entscheidungen und freue
mich, wie nach jedem Artikel,
über Ihre Rückmeldungen,
für die ich mich
auch hiermit von Herzen
bedanken möchte!
Ihre
Hania Bomba
Fotos: Adobe Stock, Pia Morpurgo
100 ImmoFokus

Zum Autor
Gerhild Bensch-König ist Geschäftsführerin von Raiffeisen
WohnBau, dem Bauträger der Raiffeisen Bankengruppe
Österreich, und Mitglied bei Salon Real.
Gekommen, um zu bleiben
Kommentar: Gerhild Bensch-König
Die heimische Immobilienbranche
gehört sicherlich zu jenen Wirtschaftszweigen
im Land, die – so makaber
es auch klingen mag – letztlich von
der Corona-Krise profitiert hat.
Durch die vielen Lockdowns der
letzten Monate haben Herr und
Frau Österreicher viel Zeit in den
eigenen vier Wänden verbringen
müssen und bei vielen hat sich der
Wunsch nach räumlicher Veränderung
manifestiert. Die bereits hohe
Nachfrage nach hochwertigen
Eigentumswohnungen stieg in den
letzten Monaten noch einmal kräftig
an. Gleichzeitig machten es die
strengen Corona-Bestimmungen
teils unmöglich, Wohnungen zu
besichtigen oder persönliche Beratung
in Anspruch zu nehmen.
Corona bescherte der Branche einen Technologie-Boom
Doch statt zu resignieren, zeigte unsere Branche einmal mehr, wie
viel Innovationsgeist und Kreativität in ihr steckt, und suchte neue
Formate und Kanäle, um interessierte Kunden dennoch bestmöglich
zu servicieren. Sei es mit selbst gedrehten Videos, in denen charmant
und witzig durch leerstehende Objekte geführt wird, oder mit
etwas aufwendigeren Online-Tools wie etwa 2D-Grundriss- oder
3D-Wohnungsnavigatoren, die anhand von virtuellen Modellen den
Wohnungssuchenden ein besseres räumliches Verständnis für das
jeweilige Objekt vermitteln können. Aber auch „Präsentations-Klassiker“
wie Projektfolder und -videos oder Fotostrecken erhielten in
den letzten Monaten Tech-Upgrades und punkten nun mit QR-Codes
oder 3D-Elementen. Und all diese
neuen, digitalen Helferlein sind
eingebettet im Herzstück eines
jeden Unternehmens: Der SEO
optimierten Webseite, die zum
Informations-Hub aufgewertet
wurde, auf dem übersichtlich und
kompakt alle Informationen zu
den angebotenen Immobilien zu
finden sind.
Wohnungsbesichtigung 2.0
bringt mehr Quality Time
Und das Feedback unserer Kunden
zeigt, dass dieser neue, virtuelle
Ansatz – die Wohnungsbesichtigung
2.0 – sehr geschätzt wird.
Durch die Fülle an Informationen,
die man vorab bereits abfragen
kann, wird die Suche fokussierter und es
bleibt letztlich mehr Zeit für die persönliche
Beratung und Besichtigung jener Objekte, die wirklich in die engere
Auswahl gekommen sind. Wird das die persönliche Beratung und
Besichtigung ersetzen können? Nein! Im Gegenteil – es wird dadurch
sogar mehr Zeit bleiben, um sich auf die persönliche Beratung zu konzentrieren.
Das gilt im Übrigen auch für die Zukunft von virtuellen Immobilienmessen.
Die Kreativität und Ressourcen, die viele von uns nun in die
Schaffung virtueller Messestände gesteckt haben, wird sich langfristig
bezahlt machen. Die Möglichkeit, sich über eine virtuelle Plattform
einen Überblick zu verschaffen, ist sehr effizient und wird uns in Form
von hybriden Veranstaltungsformaten erhalten bleiben.
Sommer 2021
101

Zu Tisch mit ...
Zu
Tisch
mit …
Zeljko
Omerovic
Gedanken zu einem Menü verfasst
102 ImmoFokus

Parken polarisiert
Modernisierung und Notwendigkeit. Mit der neu aufgeflammten Diskussion um die Parkraumbewirtschaftung
und ein flächendeckendes Parkpickerl polarisiert das Thema Parken. Doch auch hohe Leerstände in Garagen
und eine ineffiziente Verwaltung von Garagenplatzmietern drängen nach Lösungen.
Autor: Lisa Grüner
M
obilität und Infrastruktur
faszinieren Zeljko Omerovic,
Head of Projects & Sales bei
Payuca Parking Solutions, sehr.
Umso wenig verwundert es, dass der gebürtige
Wiener mit serbischen Wurzeln nach einigen
Jahren in der Finanzbranche ins Garagengeschäft
einstieg, zuerst bei Apcoa und dann bei Marktführer
Wipark. Mit dem Schritt zu Payuca ging
er weg von großen Unternehmen und zu einem
Start-up. „Das war anfangs eine große Umstellung“,
so sagt er. „Bei Konzernen gibt es definierte Prozesse,
eine Struktur, alles ist geregelt, dafür
dauern Innovationen und Veränderungen sehr
lange.“ Bei Payuca nahm er die Herausforderung
an, Prozesse selbst zu definieren und zu optimieren
und fand große Freude daran. „Improvisieren
macht Spaß“, meint er. Dem kann ich nur zustimmen.
Schließlich stellt mich der harte Lockdown
immer wieder vor Herausforderungen, vor allem
bei unserer „Zu Tisch mit …“-Rubrik. Da wir nicht
in ein Lokal gehen können, kommt das Lokal zu
uns. Tina Csenar, Chefin vom Hernalser Vorstadtbeisl
„Der Brandstetter“, liefert heute persönlich
und verwandelt das Besprechungszimmer kurz
zur Küche. Liebevoll dekoriert sie gemäß Vorlage
ihres Küchenchefs Günther Fuchs zwei Vorspeisenteller
mit weißem und grünem Spargel mit
Wasabidressing auf Paprikapaste und Räucherschinken.
Doch zurück zum Start-up-Feeling: „Es
ist schon etwas ganz Besonderes, so ins kalte
Wasser geworfen zu werden und am Aufbau
teilzuhaben, die Entwicklung zu beeinflussen
und Konzepte zu entwerfen“, erzählt Omerovic.
„Es ist eine tolle Teamleistung, von Null auf etwas
zu schaffen.“ In den zweieinhalb Jahren, in denen
Omerovic für Payuca tätig ist, stieg die Belegschaft
von acht auf 25 Mitarbeiter. Auch ein so schnelles
Wachstum muss ein Unternehmen erst einmal
verkraften. In seine Rolle als „Head of Projects &
Sales“ musste Omerovic erst hineinwachsen.
„Anfangs war das ein Titel am Papier“, lacht er.
„Da war ich einfach Mädchen für alles. Bei einem
Start-up packt man an, wo gerade etwas zu tun
ist, egal ob das Support, Marketing oder Vertrieb
ist.“ Dennoch freut er sich, dass er sich jetzt ganz
auf seinen Bereich konzentrieren kann. Alles hat
eben so seine Zeit.
Leerstand nutzen
In Wien stehen viele Stellplätze frei. Grund dafür
ist unter anderem die frühere Gesetzgebung,
die pro gebauter Wohnung einen Parkplatz verlangte.
Nun ist es so, dass der Trend wegführt
vom eigenen Auto. „Wir sprechen also von
Leerständen von 20 bis 30 Prozent bei institutionellen
Anbietern. Die spannende Herausforderung
ist es, diese zu nutzen und damit die Autos
unter die Erde zu bringen“, so Omerovic. „Damit
hat man oben mehr Platz für Stadtbild, Bäume,
Begegnungszonen und vieles mehr. Ganz abgesehen
von Aspekten der Nachhaltigkeit – man
denke nur an die unnötig verbrauchten Liter an
Sprit bei der Parkplatzsuche.“
Intelligente Produkte
Im letzten Jahr hat das Unternehmen, das mittlerweile
seit 2017 operativ tätig ist, viel in die
Weiterentwicklung des Produktes gesteckt. Die
Software wird inhouse programmiert, entstanden
sind zwei Bereiche. „Im Endkonsumenten-
Bereich bieten wir eine Lösung zur Leerstandsverwertung
an. Die User können mithilfe der
Smart Parking App nach einem freien Parkplatz
suchen und diesen buchen“, erklärt Omerovic.
Die Kunden sind über die App, in der sie Name,
Handynummer und Kennzeichen eingeben,
verifiziert. Der Parkvorgang startet mit der
Handyapp. „Derzeit sind es über 25.000 registrierte
User in Wien und Umgebung, die aktiv in
60 unserer Partnergaragen nach einem freien
Parkplatz suchen können.“
Da stellt sich mir die Frage, warum das Produkt
nicht in mehr Städten angeboten wird.
„Es dauert lange, eine Userstruktur aufzubauen,
deswegen bauen wir Wien weiter aus“,
steht Omerovic Rede und Antwort, „auch in
Berlin haben wir vor Kurzem ein Pilotprojekt
gestartet. Berlin, weil es ebenfalls eine große
Stadt in einem Autofahrerland ist.“
Für den Geschäftskundenbereich hat Payuca
das Produkt „Smart Access“ entwickelt, das
den Liegenschaftsverwaltern das Leben vereinfachen
soll. Hier wird die komplette Administration
aller Parkgaragennutzer, also auch der
Sommer 2021
103

Zu Tisch mit ...
„Wir wollen weg
von Schlüsseln und
Funkhandsendern hin zu
einer komplett digitalen
Lösung.“
Zeljko Omerovic,
Payuca
Dauerparker, über ein praktisches Dashboard
angeboten. „Dabei wollen wir ganz weg von
Schlüsseln und Funkhandsendern hin zu einer
komplett digitalen Lösung“, so Omerovic.
Dass viele Hausverwaltungen in diesem
Bereich mit veralteten Methoden arbeiten,
überrascht. „Wir haben mit über fünfzig
Hausverwaltungen gesprochen und festgestellt,
dass die Verwaltung der Dauerparker
oft über ein Excelsheet gemanagt wird“, so
Omerovic. „Weiters weiß eigentlich keiner so
genau, wie viele Schlüssel und Funksender im
Umlauf sind, da diese immer wieder verloren
gehen oder nicht zurückgebracht werden.“ Mit
„Smart Access“ können Nutzergruppen eingerichtet
werden, eine Kennzeichenverwaltung
schützt vor Missbrauch und Zugangsberechtigungen
können per Klick erteilt und auch entzogen
werden. „Das spart viel Zeit und Verwaltungsaufwand“,
fasst mein Gast zusammen.
Während ich das vorbereitete Kalbschnitzel
und Cordon bleu mit Preiselbeeren und Erdäpfel-Vogerlsalat
anrichte, erzählt mein Gast
weiter. Wie kommt Payuca zu neuen Kunden
kommt, möchte ich wissen.
Neukundenakquise
„Wir besuchen Messen wie ExpoReal oder die
Immobilienmesse“, erzählt Omerovic, während
er mit Genuss den ersten Bissen zu sich nimmt.
„Wir sind dort als Aussteller und besuchen viele
Stände, um neue Partner zu akquirieren. Jetzt,
wo die Messen wegfallen, arbeiten wir viel über
Empfehlungen und Online-Maßnahmen. So
konnten wir auch eine Kooperation mit zwei
großen Projekten gewinnen, welche uns positiv
in die Zukunft blicken lassen”, so Omerovic.
„Man muss aber auch sagen, dass in Österreich
bzw. der DACH-Region die Gruppe der Liegenschaftseigentümer,
Hausverwaltungen und Projektentwickler
eine überschaubare Zielgruppe
bilden. Deswegen setzen wir auch bei unseren
Werbemaßnahmen verstärkt auf Bau- und Immobilienmagazine.“
Generell möchte Payuca
dieses Jahr nutzen, um sich gut zu positionieren
und Marketing und Vertrieb auszubauen.
Spannend finde ich auch, wie die Bestandsmieter
darauf reagieren, fremde Kurzmieter in ihrer
Garage vorzufinden. „Wir beugen einem möglichen
Widerstand von privaten Garagennutzern
vor, indem wir ganz gezielt auf Kommunikation
setzen“, so Omerovic. „Nach Abschluss der Rahmenvereinbarungen
gehen wir proaktiv auf die
anderen Mieter zu, weil es uns wichtig ist, nah
am Kunden zu sein. Dabei heben wir den Nachhaltigkeitsaspekt
hervor und auch Vorteile, die
sich für sie ergeben.“ Einige Partner lassen auch
die Einnahmen durch die Kurzzeitvermietungen
wieder in die Liegenschaft fließen. Das bedeutet
einen konkreten Mehrwert für die Mieter selbst.
Mitbewerb
Da es mittlerweile sehr viele PropTechs gibt,
interessiert mich natürlich auch der Mitbewerb.
Produkte wie die Kennzeichenerfassung
gibt es ja schon länger, im Millennium Tower
beispielsweise mit der Technik von Skidata.
„Wir haben uns auf Büro- und Wohnimmobilien
und Hotels spezialisiert“, erklärt
Omerovic. „Also dort, wo die Verwaltung von
Nutzergruppen Sinn macht, damit schließen
104 ImmoFokus

wir große oder kommerzielle Flächen wie zum
Beispiel Flughäfen, Shoppingcenter etc. aus.“
Und Corona?
„Die COVID-19-Pandemie hat die Parkbranche
sehr mitgenommen“, blickt Omerovic auf den
ersten Lockdown zurück. „Im März 2020 ist
alles zusammengebrochen und die Umsätze
lagen bei null. Wir haben darauf reagiert und
unsere Tarife angepasst. Das hat gefruchtet
und wir konnten dadurch viele neue Nutzer
in dieser Zeit dazugewinnen und die Umsätze
stiegen.“ Da mehr Leute die öffentlichen Verkehrsmittel
meiden und lieber mit dem Auto
fahren, gleichzeitig aber mehr Leute im Home-
Office bleiben, will ich wissen, ob sich das ausgleicht.
Das verneint mein Gast. Dennoch, so
merkt er an, ist das gezielte Suchen eines Garagenplatzes
gestiegen. Schließlich gibt es viele
Berufsgruppen, die das Auto benötigen, wie
Pflegepersonal, Ärzte, Schichtdienstler etc. Damit
blickt der Salesprofi zufrieden auf die Umsatzentwicklung.
„Bei Smart Parking hat sich
der Umsatz mehr als verdoppelt“, freut er sich.
Und die Aussichten für das Kurzparkgeschäft
sind gut, Omerovic geht von einer Aufwärtsentwicklung
um 20–30 Prozent aus. Natürlich
hofft er wieder auf die ausländischen Kunden,
die gezielt nach Garagen in Wien googeln und
diese buchen. „Geschäftsleute schätzen es, die
Rechnung als PDF zu bekommen, die sie direkt
an die Verrechnungsstelle weiterleiten können.
Denken Sie an die Tickets, die man zieht
und zahlt, die gehen leicht verloren und man
muss sie direkt bei der Buchhaltung abgeben.“
E-Charging und E-Mobilität
Als Nachspeise gibt es einen herrlichen Kaiserschmarrn.
Mit Rosinen mag er ihn besonders
gerne. Damit sind wir beim letzten und
aktuellsten Thema von Payuca angekommen,
das E-Charging. „Wir wollen im Herbst ein
fertiges Produkt anbieten“, ist Omerovic stolz.
Sommer 2021
105

Zu Tisch mit ...
„Eigentümer
müssen sich
auf die Welle
der E-Mobilität
vorbereiten.“
Zeljko Omerovic,
Payuca
„Eigentümer müssen sich auf die Welle der E-
Mobilität vorbereiten. In diesem Bereich gibt
es viele Förderungen und es ist der perfekte
Zeitpunkt, um auf diesen Zug aufzuspringen.“
Zeljko Omerovic
Zeljko Omerovic ist Head of Projects &
Sales bei Payuca Parking Solutions. Nach
Abschluss der Handelsakademie stieg
Omerovic ins Finanz- und später ins Garagengeschäft
ein, zuerst bei der Apcoa
im technischen Bereich, dann wechselte
er zu den Wiener Stadtwerken als Betriebsleiter
der Firma Wipark, wo er sechs
Jahre tätig war. 2019 heuerte er beim 2015
gegründeten Start-up Payuca an.
Was er gerne in der Freizeit macht, möchte ich
zum Abschluss noch wissen. Omerovic erzählt
von seiner heimlichen Liebe, dem Basketball.
Er spielte lange aktiv, jetzt allerdings nur mehr
in der Hobbyliga. Dennoch hat der Sport noch
einen großen Stellenwert in seinem Leben.
„Ich bin damit aufgewachsen“, schwärmt er.
„Mit acht Jahren habe ich angefangen zu spielen
und habe alle NBA-Spiele gesehen.“ Den
Schritt zum Profisportler hat er nicht gesetzt,
doch als Hobbysportler engagiert er sich sehr
stark. Damit sind wir auch schon am Ende des
spannenden Gesprächs. Was ich daraus mitnehme,
will Omerovic wissen. Hauptsächlich,
dass Prozessoptimierung nach wie vor ein
sehr großes Thema und Parken ein durchaus
spannendes Geschäftsfeld ist. Was bei der
breiten Diskussion zur Parkraumbewirtschaftung
herauskommen wird, da müssen wir uns
überraschen lassen. Payuca wird jedenfalls
weiter nach verwertbaren Leerständen in
Garagen suchen.
106 ImmoFokus

ImmoFokus.Rubrik
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107 ImmoFokus

ImmoFokus.Rubrik
Wein &
Immobilien
Frisch von der Leber weg
Ein lockeres Gespräch bei einem Vinotheksstreifzug
mit Hannes Speiser, Prokurist von Winegg Realitäten.
Corona-bedingt durchgeführt im Büro.
Die Wahrheit liegt
in der Mitte
Immobilienblase? Jein. Ein Investment in Immobilien lohnt sich trotzdem noch, unter welchen Umständen,
das verrät Hannes Speiser beim Wein- und Immobilien-Talk. Sein Herz schlägt vor allem für Neubauprojekte,
hierbei setzt er bei der Entwicklung auf Nachhaltigkeit und Lebensqualität.
Kolumne: Lisa Grüner
D
er Spumante Rosé aus sortenreinem
Pinot Noir vom Weingut Krug aus
Gumpoldskirchen überzeugt mit
seiner lachsrosa Farbe und angenehmer
Perlenbildung. Dank seines fruchtigen,
spritzigen Geschmacks ist er ideal für den Einstieg
in unser Wein- und Immobilien-Gespräch. „Die
Preise für Immobilien steigen kontinuierlich
und das werden sie auch weiter tun“, antwortet
Hannes Speiser auf meine erste Frage, ob sich
ein Kauf derzeit überhaupt noch lohnen kann.
Winegg, das mit einem Fokus auf Zinshäuser
gegründet wurde, setzt weiterhin verstärkt auf
dieses Geschäftsfeld. Es liegen laufend Angebote
vor, die sorgfältig geprüft werden. Gekauft werden
nur Objekte, die festgelegte Kriterien erfüllen
und Entwicklungspotential aufweisen.
„Winegg zahlt Bestpreise, garantiert eine rasche
Prüfung, eine schnelle Kaufentscheidung und
erstellt jederzeit ein verbindliches Gegenangebot.
Jedoch eignet sich nicht jede Immobilie für ein
nachhaltiges Investment“, erklärt Speiser.
Die Wertsteigerung
übertrifft die Rendite
Wohnungen sind nachhaltige Güter, die generell
eine hohe Wertsteigerung erfahren.
„Es zeigt sich, dass Vorsorgekäufer verstärkt
in Eigennutzer-Lagen investieren, da die
Wertsteigerung mitunter attraktiver ist als die
durch die Vermietung erzielte Rendite. Gründerzeithäuser
besitzen Charme und weisen
eine Großzügigkeit auf, durch gesamtheitliche
Revitalisierungs-Konzepte werden diese sorgfältig
den Bedürfnissen des 21. Jahrhunderts
angepasst. Investoren – sowohl private als
auch institutionelle – erkennen dieses Potential
an Wertsteigerung“, so Speiser.
Preise steigen weiter
„Die Nachfrage der Investoren ist ungebrochen
hoch, daher werden die Preise nicht zurückgehen.
Was sich ändert, ist, dass die Investoren
immer mehr Wert darauf legen, von wem sie
kaufen, und verlässliche Partner schätzen“,
Fotos: Stefan Gergely; Adobe Stock
108 ImmoFokus

erklärt Speiser. Winegg ist ein professioneller
Bauträger mit einer langjährigen Expertise,
zahlreiche beachtliche Projekte wurden bereits
realisiert.
„Für den Eigenbedarf sind Altbauwohnungen
mit ihrem Charme etwas ganz Besonderes, zur
Vermietung eignen sich Neubauten jedoch
besser, weil hier in Vorsorgewohnungen oder
Wohnungspakete investiert werden kann, wo
in der Vermietung marktübliche Mieten verlangt
werden können“, erklärt er.
Doch auch hier steht man Corona-bedingt vor
neuen Herausforderungen. Diese besprechen
wir beim nächsten Achterl. Ich öffne einen
Grünen Veltliner DAC, Ried Kirchberg 2020
vom Weingut Hirtl. Der Poysdorfer Wein
präsentiert sich mit in einem leuchtenden
Strohgelb mit zarten grünen Reflexen, bukettreich,
Alexanderbirnen mit viel Würze in
der Nase, Piment und schwarzer Pfeffer. Der
erste Schluck überzeugt mit seinem pfeffrigen
Geschmack. „Die Preissteigerungen bei den
Rohstoffen und deren Verknappung erschweren
das Bauen“, so Speiser. Die Rohstoffknappheit
beobachtet Speiser mit leichter Sorge.
„Das ist immer ein Indiz für Inflation und
Krisen. Durch die COVID-19-Pandemie sehen
wir auch, wie alles miteinander verflochten
ist.“ Dazu kommt, dass sich Genehmigungen
verzögern. Zum ersten Mal hat Winegg das digitale
Einreichverfahren genutzt. „Wir haben
ein aktuelles Wohnbauprojekt eingereicht und
sind neugierig, wie effizient dieses Verfahren
abgewickelt werden kann.“
Wohnen im Neubau
Beim Neubau achtet Speiser auf die aktuellen
Trends. „Als Immobilienentwickler steht für
uns im Zentrum, dass sich die Menschen in
ihren Wohnungen überdurchschnittlich wohl
fühlen und flexiblen Wohnraum vorfinden.
Derzeit sind funktionale Grundrisse und
Außenflächen wichtig. Sieht man sich die
klassische Zwei-Zimmerwohnung an, so sind
diese von 60 auf 50 und jetzt bis auf unter 40
Quadratmeter geschrumpft.“ Jedenfalls ist es
dem Prokuristen wichtig, Immobilien stets als
Lebensraum und nicht ausschließlich als Renditeprodukt
zu sehen. Der Vorteil am Neubau
ist, dass man flexible und langfristige Wohnkonzepte
für den Markt entwickeln kann.
Als Bauträger errichtet Winegg nachhaltige,
individuelle Immobilien, weswegen mit einer
Vielzahl unterschiedlicher hervorragender
Architekten zusammengearbeitet wird. „Um
unserer sozioökonomischen Verantwortung
gerecht zu werden, streben wir an, alle Wohnprojekte
zu zertifizieren, auch die Bestandsobjekte“,
so Speiser.
Damit sind wir beim letzten Achterl angelangt
und ich schenke uns einen Aviator vom
Keringer ein. Der Blaufränkische konnte
bei der Berliner Wine Trophy als bester
Produzent Österreichs überzeugen und präsentiert
sich mit einer fruchtigen Note nach
roten Beeren und einer weichen Tannin-
Struktur. Zum Schluss spreche ich die derzeitigen
Herausforderungen am Markt an.
„Die Stadtflucht sehen wir natürlich. Wir
bieten ein breites Portfolio an und schränken
uns weder bei der Projektgröße noch beim
Segment ein. Auch entwickeln wir nicht nach
Postleitzahlen, da wir überall Premiumlagen
identifizieren können. Passen Lage, Infrastruktur,
Zuzug und Preisniveau, dann bauen
wir auch im Wiener Umland – wie aktuell in
Korneuburg“, erzählt Speiser.
Eine weitere Veränderung, welche die Corona-
Krise mit sich gebracht hat, ist, dass Banken
jetzt kritischer bei der Kreditvergabe prüfen
und höhere Eigenkapitalquoten gefordert
werden. „Die Banken werden vorsichtiger,
da sie die aktuelle Situation abwarten und
Marktveränderungen beobachten. Daher wird
es immer deutlicher, dass ein gut aufgestelltes,
beständiges Unternehmen mit exzellenter
Bonität und einem hohen Track-Record eine
stärkere Rolle in der Kreditvergabe spielt. Dank
langjähriger Beziehungen und aufgrund der
Erfüllung all dieser Eigenschaften hat die Winegg
noch keine einschränkenden Erfahrungen
gemacht“, so Speiser abschließend.
Sommer 2021
109

Über den Tellerrand
Sneaker, die
aufstrebende
Assetklasse
Heiße Sohlen. Der Wiederverkauf von stark limitierten Sportschuhen
hat sich in den letzten Jahren zum Milliardengeschäft entwickelt. Für
Experten ist das Marktpotenzial noch lange nicht ausgeschöpft.
Autor: Patrick Baldia
N
achdem zuvor die Gerüchteküche
bezüglich einer möglichen
Kollaboration zwischen Kanye
West und dem Sportkonzern
Nike mehr als ein Jahr lang so richtig brodelte,
war es bei der Grammy-Verleihung 2008 schließlich
so weit: Der US-Rapper betrat die Bühne
in einem Paar Sneaker, das selbst „Sneakerheads“
– so der Fachjargon für eingefleischte Sportschuhfans
– nicht mehr dem Hersteller, Nike,
zuordnen konnten. Der Rest ist Geschichte.
Modelle von Wests Marke „Yeezy“, die im Übrigen
seit 2015 von Adidas hergestellt werden,
wurden zum weltweiten Verkaufsschlager und
erzielen auf dem Zweitmarkt heute Spitzenpreise.
Erst Ende April wurde der 2008 von West getragene
Prototyp, der „Nike Air Yeezy 1“ via
Sotheby’s um sage und schreibe 1,5 Millionen
Euro verkauft.
Dass sich auch das renommierte Auktionshaus
den Sneakers zugewandt hat – um genau zu
sein, bereits 2019, als es erstmals eine einschlägige
Sammlung noch vor der Versteigerung
an eine Privatperson verkaufte – unterstreicht
den Status, den seltene „Turnpatschen“ heute
unter Liebhabern, Sammlern aber auch Investoren
genießen. Bereits der von Nike Co-
Gründer Bill Bowerman designte „1972 Nike
Waffle Racing Flat Moon Shoe“, das einzige
Modell aus besagter Sammlung, das 2019 bei
Sotheby’s tatsächlich versteigert wurde, ging
für die Kleinigkeit von fast 360.000 Euro an
den Bestbieter. Im Mai 2020 versteigerte das
Auktionshaus schließlich ein Paar „Nike Air
Jordan 1“ um den bisherigen Rekordpreis von
460.000 Euro.
Imposante Erfolgsstory
Das Engagement von Sotheby’s im Geschäft
mit Sneakers ist nur der vorläufig letzte Mosaikstein
einer imposanten Erfolgsstory. Die
ersten „Sneakerheads“ betraten in den 80er
Jahren die Bildfläche. Sie begannen, begehrte
Exemplare zumeist „Deadstock“ – also brandneu,
ungetragen und noch in der Originalverpackung
– zu sammeln und auch weiterzuverkaufen.
Basketball-Stars, wie Michael Jordan,
oder Künstler, wie Run DMC, die mit ihrem
Song „My Adidas“ dem von ihnen präferierten
Modell, dem „Adidas Superstar“, ein Denkmal
setzten, trugen dazu bei, Sneaker in der Populärkultur
zu verankern. Mit dem Aufkommen
von Online-Verkaufsplattformen wie Ebay in
den Nullerjahren war die Tür zum globalen
Resale-Markt aufgestoßen.
Endgültig in den Mainstream katapultiert
wurde der Sneakerkult von sozialen Medien
und Plattformen, die sich auf den Handel mit
der begehrten Ware spezialisierten und – anders
als etwa Ebay – auch deren Echtheit authentifizieren.
Unter Letzteren sticht vor allem
ein Name hervor: StockX. Seit der Gründung
2016 durch Josh Luber hat sich der Online-
Marktplatz für Sneaker, Mode, Elektronik
und andere beliebte Sammlergüter wie etwa
Sportkarten, Pokémon-Produkte oder Lego
zum milliardenschweren Player entwickelt,
der heute in mehr als 200 Ländern Käufer und
Verkäufer zusammenbringt. Allein 2020 wurden
rund 7,5 Millionen Trades abgewickelt und
ein Umsatz von mehr als 400 Millionen Euro
eingefahren. Stark: In der jüngsten, im April
Foto: DedMityay - stock.adobe.com
110 ImmoFokus

Produkten befinden sich im Übrigen gleich
zwei Sneaker: Auf dem ersten Platz landet der
„Yeezy Boost 350 V2 Black Red“ von Adidas),
auf dem dritten der „Jordan 11 Retro Jubilee
25th Anniversary“ von Nike. Dazwischen
reiht sich die „PlayStation 5 Blu-Ray Edition“
von Sony ein.
abgeschlossenen Finanzierungsrunde wurde
StockX mit 3,8 Milliarden US-Dollar bewertet.
Platzhirsch StockX
„StockX hat sich schnell zu einem der größten
und am schnellsten wachsenden Marktplätze
für ein globales Publikum entwickelt, das sich
nach Authentizität und relevanten Produkten
sehnt“, sagt Brad Gerstner, CEO von Altimeter
Capital, das das Barangebot, an dem sich bestehende
und neue Investoren beteiligt haben,
angeführt hat. Er geht davon aus, dass sich die
Verkaufsplattform zu einer der wichtigsten
E-Commerce-Adressen der Welt entwickeln
wird. Von enormen Wachstumschancen
spricht auch StockX-CEO Scott Cutler. „Wir
kratzen erst an der Oberfläche davon, was
StockX Millionen von Käufern und Verkäufern
auf der ganzen Welt, denen die Plattform
Zugang zu einem breiten Spektrum an authentischen
und aktuellen Kulturprodukten
verschafft, bieten kann“, sagt er.
Angesichts der Entwicklung seit der Gründung
scheint der Optimismus des Unternehmens
und seiner Investoren alles andere als
fehl am Platz zu sein. Vor allem die Pandemie
hat das Geschäft weiter angeheizt. Nach Angaben
von StockX haben „hunderttausende“
Neukunden zwischen März 2020 und April
2021 Waren im Gesamtwert von 800 Millionen
Euro gehandelt. Dabei hat jeder neue
User im Durchschnitt sieben Verkäufe abgeschlossen.
Unter den drei meistgehandelten
Bis 2030: 30 Milliarden
US-Dollar-Markt
Auch die Analysten der US-Investmentbank
Cowen zeichnen ein positives Bild für den weltweiten
Markt für wiederverkaufte Sneaker. Bis
2030 soll dieser auf 30 Milliarden US-Dollar
ansteigen. John Kernen, Analyst für Retail und
Konsumgüter-Marken, hebt in diesem Zusammenhang
vor allem die Vertriebsdynamik von
Online-Marktplätzen, die sich auf den Wiederverkauf
von Aftermarket-Sneakers, wie StockX,
Stadium Goods oder Goat, spezialisiert haben,
hervor. „Wir sehen Sneaker als eine aufstrebende
Assetklasse an, die zwecks Sammlung,
Wertsteigerung und Investment gehandelt
wird“, so der Experte. Zu deren Vorzügen zählt
er neben Illiquiditätsprämien und Diversifikation
beziehungsweise der Nicht-Korrelation
zu traditionellen Assetklassen auch attraktive
Risiko- und Ertragseigenschaften.
Sommer 2021
111

Über den Tellerrand
Im Mai 2020 wurde bei
Sotheby‘s ein Paar
getragene „Nike Air Jordan
1“ Sneaker um 460.000 Euro
versteigert. Angesichts des
Trägers kein Wunder: „His
Airness“ Michael Jordan
höchstpersönlich.
Die Erfolgsstory des Handels mit wiederverkauften
Sneakers fußt jedenfalls auf einem
einfachen wirtschaftlichen Prinzip: Starke
Nachfrage bei einem begrenzten Angebot.
Während die Sportartikelhersteller mit dem
Wiederverkauf keine direkten Umsätze erzielen,
profitieren sie letztlich vom boomenden
Zweitmarkt. Die direkten Folgen für den Primärmarkt
laut dem Cowen-Analysten: Der
Release limitierter Editionen, ein zunehmender
Hype um die Launches, der vor allem über
Social Media Kanäle angeheizt wird, sowie
steigende durchschnittliche Verkaufspreise
und Bruttomargen.
„Campout“ oder „Raffle“
Zu der von ihnen begehrten Ware kommen
„Sneakerheads“, Investoren und Konsorten
an den nur kurz davor bekanntgegebenen
offiziellen Release-Tagen, die alle paar Wochen
stattfinden, entweder Online oder im
stationären Handel. Wer sich schon mal über
lange Schlangen von Jugendlichen vor geschlossenen
Sneaker-Geschäften – die Rede ist
vom sogenannten „Campout“ – gewundert hat,
wurde möglicherweise Zeuge eines solchen
Verkaufsstarts. Beim Kauf über das Internet
muss man sich wiederum gegen Sneaker-Bots
wie „QBotaio“, „Cybersole“ oder „thunder_io“
durchsetzen, die den Kaufprozess innerhalb
weniger Sekunden – und damit schneller als
jeder „Sneakerhead“ – völlig automatisiert abschließen
können.
Sowohl Online als auch „Instore“ finden Sneaker-Releases
mittlerweile in der Regel ausschließlich
per „Raffle“ statt. Im Rahmen dieser
Verlosungen kann man sich das Kaufrecht
sichern – zum normalen Ladenpreis wohlgemerkt.
Gehört man zu den Glücklichen, die ein
Paar stark limitierte Sneaker ergattern, so lässt
man diese in der Originalschachtel – in der Regel
die Grundvoraussetzung für einen „Resell“
– und versucht, den optimalen Zeitpunkt für
einen Wiederverkauf auszuloten. Das ist alles
andere als ein einfaches Unterfangen. In der
Regel könnten die höchsten Preise unmittelbar
nach dem Lauch erzielt werden, wenn der von
den Sportartikelherstellern angeheizte Hype
am präsentesten ist. Andererseits kann der
Wert eines bereits vor längerer Zeit veröffentlichten
Modells, das von einem Star bei einem
wichtigen Event getragen wird, unverhofft in
die Höhe schnellen. Besitzt man das richtige
Modell und stimmt der Verkaufszeitpunkt, so
sollten jedenfalls durchaus Preise erzielt werden,
die um einige hundert Prozent über den
Ladenpreis liegen
Fotos: wachiwit - stock.adobe.com, StockX
112 ImmoFokus

Advertorial
Fotos: pkazmierczak/Adobe Stock, Franz Helmreich Fotografie
Ferienimmobilie
Nebenkosten Grunderwerbsteuer.
F
erienimmobilien außerhalb der
Stadt boomen und werden gerne
gekauft. Neben dem eigentlichen
Kaufpreis und einer Maklerprovision
ist insbesondere die Grunderwerbsteuer (GrESt)
zu beachten.
Kaufvertrag entscheidend
Der Kauf eines Ferienhauses oder einer Ferienwohnung
unterliegt der Grunderwerbsteuer.
Hier ist zu beachten, dass bereits der Abschluss
des Kaufvertrages, der den Anspruch auf Übereignung
begründet, der Grunderwerbsteuer
unterliegt. Die Steuerschuld entsteht, sobald
dieser Erwerbsvorgang verwirklicht ist. Die
Steuerschuld entsteht daher mit dem Tag der
Willenseinigung über den Kaufgegenstand und
den Preis. Dies gilt unabhängig von der Bezeichnung
des Dokumentes oder ob diese schriftlich
oder mündlich erfolgt. In der Praxis erfolgt
dies in der Regel mit der Unterfertigung des
Grundstückskaufvertrages durch die Parteien.
Wird daher heute ein Kaufvertrag über eine
Ferienimmobilie abgeschlossen und verein-
LeitnerLeitner
Wirtschaftsprüfer Steuerberater
bart, dass die Übergabe und Bezahlung erst
in sechs Monaten erfolgen soll, so entsteht
dennoch bereits heute die Steuerschuld. Bis
zum 15. des zweitfolgenden Monats ist dann
die Grunderwerbsteuer an das Finanzamt
abzuführen (in der Regel erfolgt diese durch
Selbstberechnung durch den Notar oder
Rechtsanwalt). Die Grunderwerbsteuer beträgt
3,5 % von der Gegenleistung, d.h. Kaufpreis
inklusive Umsatzsteuer. Wird der Vertrag
schlussendlich nicht erfüllt, könnte aber geprüft
werden, ob eine Nichtfestsetzung oder
Rückgängigmachung der GrESt möglich ist.
Lediglich eine aufschiebende Bedingung (z.B.
eine behördliche Genehmigung) kann die GrESt
bis zum Bedingungseintritt aufschieben. Das
Bundesfinanzgericht (BFG) hat kürzlich ausgeführt,
dass dies auch für behördliche Bestätigungen
oder Zustimmungen gilt. Nach dem
BFG kann dies aber auch in einer Erklärung des
Erwerbers liegen. Im vorliegenden Fall wurde
der Vertrag unter der Bedingung abgeschlossen,
dass die vermietbare Fläche eine bestimmte
Am Heumarkt 7
A-1030 Wien
Tel: +43 /1/718 98 90
Fax: + 43 /1/718 98 90 - 804
E-Mail: wien.office@leitnerleitner.com
Größe erfüllt. Der Erwerber war verpflichtet,
dies bis zu einem bestimmten Zeitpunkt zu
erklären (BFG 19.01.2021, RV/7102385/2020).
Das Finanzamt ging davon aus, dass bereits der
Vertragsabschluss die GrESt auslöst. Nach dem
BFG ist dies aber erst mit dem späteren Eintritt
dieser Bedingung der Fall.
Getrennte Verträge
Wird ein Grundstück erworben, um darauf später
eine Ferienimmobilie zu errichten, unterliegt
grundsätzlich nur der Grundstückskauf
der GrESt. Erfolgt der Kauf des Grundstücks
und eines zu errichtenden Hauses aber als wirtschaftliche
Einheit, so kann anderes gelten.
Sind die Verträge rechtlich nicht verknüpft,
aber in einem so engen sachlichen Zusammenhang,
sodass bei objektiver Betrachtungsweise
der Käufer als einheitliche Leistung ein bebautes
Grundstück erhält, so fällt GrESt für den
Gesamtkaufpreis (Liegenschaft und Gebäude,
auch bei unterschiedlichen Verkäufern) an
(BFG 06.03.2019, RV/7100894/2016).
Neben der GrESt wird für die Eintragung
des neuen Eigentümers ins Grundbuch eine
Eintragungsgebühr von 1,1 % der Gegenleistung
fällig.
Harald Galla
ist Wirtschaftsprüfer und Steuerberater
bei LeitnerLeitner Wien und auf
Immobilientransaktionen spezialisiert.
Sommer 2021
113

Zum Autor
Louis Obrowsky, Präsident des Verbandes der
Institutionellen Immobilieninvestoren. Geschäftsführer der
LLB Immo Kapitalanlagegesellschaft.
Vermieter und Mieter
sind keine Gegensätze
Kommentar: Louis Obrowsky
in der Bewirtschaftung der Immobilien. Dies erreicht man im Regelfall
aber nicht durch das Ausreizen des absoluten Mietzinses, sondern im
Gegenteil durch einen hohen Vermietungsgrad bei gleichzeitig langen,
durchschnittlichen Restlaufzeiten der Mietverhältnisse. Denn mathematisch
ist ein (längerer) Leerstand durch potenziell höhere Mieten in
der Zukunft niemals aufzuholen.
Mieter als Partner
Gute Mieter werden von institutionellen Vermietern als Partner auf Augenhöhe
wertgeschätzt. Und wenn es zur Verhandlung bezüglich einer
Mietvertragsverlängerung kommt, werden die Interessen beider Seiten
ausführlich berücksichtigt. Gerade aktuell in Zeiten der Corona-Krise
hat die professionelle Vermieterseite rasch und unbürokratisch den
Mietern geholfen und wenn nötig mietfreie Zeiten gewährt. Im Gegenzug
waren viele Mieter bereit, ihre Mietverhältnisse langfristig zu verlängern.
So entstand eine Win-win-Situation. Denn jedem Profi-Vermieter
ist bewusst: Es ist immer einfacher und billiger, gute Mieter zu behalten,
als gute neue Mieter zu finden.
Die Kluft zwischen Vermieter und Mieter wird politisch und medial
gerne heraufbeschworen und als unüberbrückbare Gegensätze dargestellt.
Gibt es Diskussionen, wird der Vermieter, sehr oft ohne genaue
Kenntnis der Sachlage, als der „böse Ausbeuter“ dargestellt. Das ist
unlauter und entspricht gerade bei den institutionellen Immobilieninvestoren
nicht der Realität.
Daher sollte man die Beziehung zwischen Vermieter und Mieter durchaus
differenziert betrachten. Denn gerade institutionelle Vermieter
zählen zu den Profis im Geschäft. Das übergeordnete Ziel, unter Berücksichtigung
aller Parameter, ist das Erzielen des besten Ergebnisses
Indexanpassungen müssen stattfinden
Institutionelle Vermieter – dazu zählen unter anderem Versicherungen,
Pensions- und Vorsorgekassen sowie offene Immobilienfonds – veranlagen
in Immobilien auch nicht zum Selbstzweck, sondern halten diese
treuhändig für und managen diese im Interesse ihrer Kunden. Diese Kunden
sind bei den genannten Institutionen die sprichwörtlichen kleinen
Leute, deren Abfertigungen aufgrund gesetzlicher Vorgaben veranlagt
werden, oder jene, die für ihre private Zusatzpension vorsorgen. Leichtfertig
getätigte Äußerungen unbedarfter Politiker beziehungsweise das
Aussetzen von gesetzlich vorgesehenen Indexanpassungen, wonach
Immobilienbesitzer im Sinne der Solidarität auf Einkünfte verzichten
sollten, schädigen in Wahrheit jene Klientel, welche diese Personen vorgeben
zu unterstützen. Die dadurch geringere Rendite wird dann locker
zum Vorwurf erhoben und der Kapitalmarkt schlechtgeredet.
Fotos: Adobe Stock
114 ImmoFokus

Zum Autor
Martin Prunbauer ist seit 2012 Präsident des Österreichischen
Haus- und Grundbesitzerbundes (ÖHGB), seit 2020
Präsident des Zentralverbands Haus und Eigentum und im
Zivilberuf als Rechtsanwalt in Wien tätig.
Mehr Eigentum!
Kommentar: Martin Prunbauer
Ende März wurde im Nationalrat das „Mietzinsrechtliche Pandemiefolgenlinderungsgesetz“
beschlossen. Mit diesem Gesetz sollten nach
der Absicht der Antragsteller die wirtschaftlichen und sozialen Folgen
der Pandemie zugunsten bedürftiger Mieter abgefedert werden. Tatsächlich
muss diesem Gesetz mangelnde Treffsicherheit beschieden
werden, denn mit dieser Maßnahme wurden im Gießkannenprinzip
sämtliche Mieter des ohnehin preisregulierten Mietsektors – egal, ob
diese von den Folgen der Pandemie überhaupt betroffen waren – auf
Kosten der Vermieter begünstigt. Dagegen erhobene Einwände wurden
von den Grünen kurzerhand als „Sorgen der Wohlhabenden und Eigentümer“
vom Tisch gewischt.
Eigentumsfeindliche Politik
Wer also ein Haus oder eine Wohnung besitzt, ist nach dem Weltbild
linksorientierter Parteien automatisch als vermögend anzusehen. Hinzukommt,
dass nach deren Verständnis mit Wohnraum kein (nennenswerter)
Gewinn gemacht werden soll. Im Sinne des Gemeinwohls soll
leistbarer Wohnraum für alle zur Verfügung stehen. Dafür haben auch
die privaten Eigentümer zu sorgen.
Erhöhung der Ausgaben
Im Interesse von Klima und Umwelt muss dem ökologischen Gedanken
entsprechend die Sanierungsrate drastisch erhöht werden, um CO2-
Emissionen aus dem Hausbestand deutlich zu reduzieren. Dazu sind
hohe Investitionen der Eigentümer durch Fensteraustausch, thermische
Sanierung, Umstellung der Energieversorgung usw. nötig.
Und schließlich gibt es als weitere Hürde noch Corona-Schulden, zu deren
Finanzierung auch der Grundbesitz der Eigentümer herhalten soll.
Die logische Konsequenz einer eigentumsfeindlichen Politik lautet:
Kann sich ein Eigentümer seine Immobilie fortan nicht mehr leisten,
dann soll er sie halt verkaufen. Egal, ob man sich den Erwerb der eigenen
Wohnung vom Mund abgespart hat, die Anschaffung zur Aufbesserung
der eigenen Pension oder zur
Versorgung der eigenen Kinder
vorgenommen hat.
Von einer Immobilie
lässt sich bekanntlich
nicht abbeißen.
Ein „Gewinn“ entsteht
erst, wenn die
Wohnung verkauft
wird. Eine ideologisch
motivierte Politik, die
Handlungsfähigkeit
suggerieren
will und völlig
undifferenziert im
Interesse des Gemeinwohls auf Kosten des Eigentums agiert, halte ich
für brandgefährlich. Es zeugt von Kurzsichtigkeit, auf die Substanz abzustellen
und die Ertragslage außer Betracht zu lassen. Eine derartige
Sichtweise gefährdet den Mittelstand, denn es sind vor allem die kleinen
und mittleren Eigentümer, die „aufgeben“ und aus dem Markt gedrängt
werden.
Die Folgen der Pandemie lassen sich nicht über neue Steuern oder Steuererhöhungen
lösen. Es müssen neue Wege und Strategien beschritten
werden. Eigentum spielt dabei eine wichtige Rolle, denn es ist eine wesentliche
Voraussetzung für die Vornahme von Investitionen. Damit
diese getätigt werden, müssen Anreize und nicht Belastungen geschaffen
werden.
Wir brauchen nicht weniger, sondern mehr Eigentum! Bereits Julius
Raab hatte die Bedeutung von Eigentum erkannt und gewarnt: „Wo das
Eigentum aufhört, hört auch die Freiheit auf.“
Sommer 2021
115

ImmoFokus.Rubrik
Bewertung
ImFokus
Nehmen wir den
Klimawandel genauso
ernst wie die Pandemie
Hinterfragen wir mal. Als Gutachter haben wir jeden Tag mit großen Summen zu tun, und können
die Auswirkungen beim Einsatz derselben jeden Tag verfolgen. Ganz anders ist das bei den Summen,
die von uns (allen) derzeit eingesetzt werden.
Kolumne: Wolfgang Fessl
W
as würde passieren, wenn
die Politik den Klimawandel
genauso ernst nehmen würde
wie zum Beispiel eine Pandemie?
Die Politik hat uns die letzten Monate
gezeigt, dass man, anders als in der Immobilienbranche,
ohne Fachwissen und Hintergrundinformation
in sehr kurzer Zeit sehr viel Geld bereitstellen
kann. Es ist ganz offensichtlich: Wenn
es darauf ankommt, und die Bereitschaft dazu
da ist, dann können innerhalb von Stunden einige
Milliarden an Staatshilfen lockergemacht werden.
Und wofür eigentlich? Für das Überleben unserer
Wirtschaft? Für ein paar tausend Tote
weniger in der Statistik? Für eine bessere Arbeitslosenquote?
Nein, im Wesentlichen dafür,
damit wir nachher so leben können wie vor der
Pandemie. Nicht besser, nicht anders, nur weiter.
Und wer wird das alles bezahlen?
Die Kabarettszene hatte als erste eine Antwort
darauf: Leute, die wir nie kennenlernen werden!
Weil sich das auch für unsere Enkel nicht
ausgehen wird. Wer da noch Skepsis hat, möge
sich bitte die Staatsverschuldung ab dem Jahr
1970 ansehen, und die bisherigen Bemühungen
diese im Laufe der Jahrzehnte wieder in
den Griff zu bekommen.
Zwar scheint es Ansätze zu geben, wie zum
Beispiel die „Modern Money Theory“, um diese
aber tatsächlich als Lösung zu akzeptieren,
müsste man auch an das Christkind glauben.
Die Kosten steigen und steigen
Es scheint aber jedenfalls Einigkeit darüber
zu geben: Je länger wir uns mit dieser Krise
herumschlagen müssen, desto höher werden
die daraus entstandenen Kosten sein. Eine Binsenweisheit,
die aber natürlich für jede Krise
Geltung hat.
Deswegen sei die Frage erlaubt: Wieso gibt
man das Geld für die eine Gesundheitskrise
(aka Pandemie) sehr leichtfertig aus, für die
andere Gesundheitskrise aber seit Jahren nicht
(aka Klimawandel)? Immerhin sind die Auswirkungen
und Anforderungen der zweiteren
auch schon recht lange bekannt, und Klimaforscher
warnen uns seit Jahrzehnten vor den
Folgen der Erd erwärmung.
Politisch unpopulär
Die Antwort ist so einfach wie unbefriedigend:
Die Maßnahmen im Zuge der Pandemie lassen
sich innerhalb einer Legislaturperiode
politisch gut verwerten. Die Aktionen im Zusammenhang
mit dem Klimawandel sind eine
Investition in die Zukunft, und diese dauert
deutlich länger als eine Legislaturperiode.
Und die Maßnahmen hierfür sind unbequem,
unpopulär, zeitlich kaum abzugrenzen und
kosten auch noch jede Menge Geld.
Die Immobilienbranche ist seit jeher eine, in
der langfristige Überlegungen eher zum Ziel
führen, deshalb fällt es ihr auch so schwer Derartiges
zu akzeptieren.
Die Klimakrise hat jedoch den Vorteil, dass
genau bekannt ist, was zu tun wäre, ganz anders
als bei der Pandemie. Letztere zeigt aber
zumindest, wie wichtig es wäre, dass politische
Entscheidungen anhand wissenschaftlicher
116 ImmoFokus

Fakten gefällt werden. Das Thema wurde ja
bereits umfassend erörtert, es besteht breiter
Konsens darüber, was geschehen müsste: Mobilitätskonzepte
überdenken, mehr Öffi-Angebote,
mehr Radwege, weniger Flächenversiegelung,
mehr Grün in der Stadt, die Zersiedelung
stoppen, Photovoltaik, Windkraft, nachhaltige
Energie, weniger Kunststoffe und so weiter.
Klare Zielvorgaben wären da ein wichtiger
Schritt in die richtige Richtung. „Bis zum Sommer
sind alle durchgeimpft“ ist da genauso
wenig ausreichend wie „Bis 2050 haben wir
die Energiewende geschafft“. Im Überlebensmarathon
haben wir für die ersten zwei Kilometer
den Großteil des Geldes ausgegeben
und versuchen jetzt mit dem kläglichen Rest
auf den verbleibenden 40 Kilometern auszukommen.
So gesehen habe ich Zweifel, ob die
Lernkurve der Politik steil genug ist und die
Epidemiologen das Staffelholz rechtzeitig an
die Klimaforscher übergeben …
Wolfgang M. Fessl
Wolfgang M. Fessl ist Spezialist für Einzelhandels-
und Sonderimmobilien und
verfügt über langjährige Erfahrung in der
Immobilienbranche. Vor seiner Tätigkeit
bei der Reinberg Gruppe war er als Head
of Asset-Management bei der conwert und
der Immofinanz. Sein Fokus lag auf großvolumigen
Bestandsportfolien und Retailimmobilien.
Insgesamt verfügt Wolfgang
Fessl über mehr als 20 Jahre Erfahrung im
nationalen und internationalen Immobiliengeschäft.
Fessl ist allgemein beeideter und
gerichtlich zertifizierter Sachverständiger,
Immobilientreuhänder (Makler), Member
der Royal Institution of Chartered Surveyors
(RICS), zertifiziert nach CIS Immozert
und Recognised European Valuer (REV).
Die Fußball-Challenge für
die Immobilienbranche
Wer teilnehmen kann: Firmenteams der Immobilienwirtschaft,
Hobbyteams mit Menschen aus der Immobilienwirtschaft
Voraussetzungen: Mindestens 5 SpielerInnen (max. 15 SpielerInnen)
Turniermodus: Fair!
Teilnahmegebühr: € 800,-/Gruppe
(inklusive Getränke und Barbecue)
Wir ersuchen um Bewerbungen an
tanja.klingseis@media-group.immo
Ort: Westside Soccer Arena
Termin: 18. 09. 2021, 13 00 - 18 00 Uhr
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Sommer 2021
117

Positionen & Meinungen
Real Circle
#22
Bewegung in
der Branche
Vier Tische, vier Themen. Auf Einladung von IMMOunited und dem
ImmoFokus stellten beim 22. RealCircle zahlreiche Kapazunder der
Immobilienbranche in vier Diskussionsgruppen aktuelle Business-Modelle
auf den Prüfstand.
L
ange hat es gedauert, bis COVID-19
wieder einen Real Circle möglich
machte. Umso freudiger wurde die
Chance ergriffen, brisante Themen
wie Office & Wohnen & Hotel, Shopping &
Logistik, Rahmenbedingungen in der Finanzierung
und Crowdfinanzierung, Mezzaninkapital
& Co. im illustren Rahmen im Stöckl im
Park zu diskutieren.
Shopping & Logistik
„Equity is the bottleneck“, geht Maximilian
Pasquali von Axian Investment Partners auf die
erste Frage, ob die Banken zwischen „echtem“
Eigenkapital und solchem, das beispielsweise
von Mezzanine-Kapitalgebern akquiriert werden
konnte, unterscheiden, ein. „Für jeden Projektentwickler
ist das Eigenkapital das höchste
Gut.“ Dennoch hat Pasquali die Erfahrung
gemacht, dass Banken, unabhängig von der
Assetklasse, hier keinen zu großen Unterschied
machen, ob das Geld direkt vom Projektentwickler
kommt, oder eine Ebene höher aufgestellt
wird, sei es von einer Zwischenholding,
einem Mezzaninkapitalgeber oder einem Silent
Partner oder einer anderen hybriden Finanzierungsform.
„Solange die Projektentwickler
Skin in the game, also Blutkapital dabei haben,
können die Banken gar nicht sehen, woher die
wirklichen Eigenmittel kommen“, beantwortet
er die Frage mit einem eindeutigen Nein.
Harald Galla von LeitnerLeitner schließt sich
dem an: „Für die Bank ist nur wichtig, dass die
anderen Geldgeber dem Bankkredit nachrangig
sind. Ob es sich um echtes Eigenkapital
oder nachrangige Fremdfinanzierungen wie
Darlehen oder Mezzaninkapital handelt, hat
auf den Zinssatz, den die Bank verlangt, keinen
nennenswerten Einfluss.“
„Als Investor und Geldgeber für ein Bauträgerprojekt
kann ich dem nur beipflichten“, bestätigt
auch Andreas Millonig von Imabis die
Vorredner. „Der Bank war es egal, woher das
Geld kommt, solange die Liquidität vorhanden
ist. In meinem Fall war die Finanzierung
bei 90 Prozent und unsere Eigenmittel kamen
aus einer immobilienbesicherten Finanzierung.“
Dietmar Steger von Colliers schließt
sich den Aussagen seiner Vorredner an und
ergänzt, dass die Banken jetzt kaum mehr zu
100 Prozent finanzierte Projekte genehmigen
und die Risk Manager eine Eigenkapitalquote
von mindestens 10 bis 20 Prozent einfordern.
Millonig bestätigt die Tendenz, dass Projekte
viel genauer geprüft werden als noch vor
zehn Jahren. Pasquali merkt noch an, dass es
„Für jeden Projektentwickler
ist das Eigenkapital das
höchste Gut.“
Maximilian Pasquali,
Axian Investment Partners
118 ImmoFokus

nicht nur auf die Eigenkapitalquote ankommt,
sondern auch auf die Convenance. „Auch darf
man so Kleinigkeiten wie den Negative Pledge,
den man ja nicht haben möchte, vergessen“,
erklärt er.
Shopping-Center im Visier
Unser nächstes Thema kreist um den Shopping-Center-Bereich
und die Frage, ob die
Vorkrisen-Preisniveaus jemals wieder erreicht
werden können. „Die Shopping-Center in guten
Lagen werden weiter funktionieren“, konstatiert
Galla. Die Umsätze des Versandhandels
haben gezeigt, dass der Wunsch nach Konsum
ungebrochen ist. „Die Leuten wollen und
können konsumieren. Der Vorteil am Kaufen
im Geschäft ist, dass ich die Ware sofort habe.
Dennoch werden es Gewerbeparks, vor allem
im ländlichen Bereich oder mit schlecht ausgebauter
Infrastruktur immer schwerer haben.
Vor allem, wenn der Mix an Retailern nicht
passt“, so Millonig. Steger weist darauf hin, bei
Retail zu differenzieren. „Fachmarktzentren
gehen sehr gut, vor allem solche, die einen
Nahversorgungscharakter haben“, so Steger.
„Diejenigen, die einen Lebensmittelhändler als
Ankermieter haben, erzielen immer noch eine
Rendite von bis zu fünf Prozent. Auch Lagen
wie das Goldene Quartier etc. werden weiter
funktionieren, auch wenn die Konzepte zum
Teil neu überdacht werden müssen.“ Pasquali
fasst zusammen, dass sich die Fachmarktzentren,
so sie gut angebunden sind, in den
Randlagen langfristig keine Sorgen machen
müssen, ebenso wie die Core-Lagen. Galla
bestätigt, dass Renditen um die fünf Prozent
immer noch erzielbar sind. Als Beispiel hebt
Steger Parndorf hervor. „Das McArthurGlen
zieht die Leute an und das Fashion Outlet fährt
dadurch mit.“ Die Infrastruktur wird dort weiter
ausgebaut, ein zweites Hotel errichtet. Der
Wettbewerbsvorteil liegt am Einzugsgebiet der
„Projekte werden von
den Finanzierern viel
genauer geprüft als
noch vor zehn Jahren.“
Andreas Millonig,
Imabis
Sommer 2021
119

Positionen & Meinungen
„Für die Bank ist wichtig, dass
die anderen Geldgeber dem
Bankkredit nachrangig sind.“
Harald Galla,
LeitnerLeitner
„Fachmarktzentren
gehen sehr gut, vor
allem solche, die
einen Nahversorgungscharakter
haben.“
Dietmar Steger,
Colliers
drei Städte, wobei vor allem die hohe Kaufkraft
Bratislavas Umsätze bringt. „Parndorf war ein
genialer Schachzug und ein visionärer Ansatz,
der sich rechnet“, fasst Steger zusammen.
Ein Blick auf die Mariahilfer Straße zeigt, dass
sich die Fußgängerzone positiv auf die Geschäfte
und Umsätze ausgewirkt hat. Kritische
Stimmen sind verstummt. „Fragen Sie die Verkäufer,
ob sie wieder Autos dort haben möchten“,
so Millonig. „Unterm Strich ist dort mehr
los als früher, auch wenn ein paar Geschäfte
abgezogen sind.“
Boom Logistikimmobilien
Dass die Assetklasse Logistik einen Boom
feiert, da sind sich alle Diskutanten einig. Österreich
war ein Markt, wo es keine Entwickler
für Logistikimmobilien gegeben hat, und
entsprechend wenig Objekte gibt es. Mit ein
Grund waren die hohen Grundstückspreise in
Österreich, die sich jetzt, wo attraktive Mieten
gezahlt werden, durchaus rechnen. „Hat man
langfristige Mieter wie Amazon oder einen
Pharmakonzern, dann wird auch ohne Besichtigung
gekauft“, erzählt Steger. Der Standort
Perfektastraße erzielt eine Rendite von 3,4 Pro-
zent. Wenn in Österreich von Spitzenrenditen
im Logistikbereich geredet wird, dann spricht
man von etwa vier Prozent, wird ergänzt. „Der
Markt hat sich sehr international entwickelt“,
so Steger weiter. Auch was die Investorenseite
betrifft. Der Druck zu investieren ist hoch, es
gibt viel Kapital und wenig Produkt, ist man
sich einig. „Investoren gehen jetzt durchaus
auch in die Assetklasse Logistik“, so Pasquali.
„Der Markt ist beweglich und passt sich an.“
Zusammenfassend kann man sagen, dass
Retail und Logistik fest zusammenhängen. Es
gibt einen Bedarf, der gedeckt werden muss
und daher wird es immer Retail geben müssen,
es ist nur eine Frage von Lage, Mix und Ankermietern
wie Lebensmittelhandel und Gastronomie.
Hybridvarianten wie beispielsweise
das Pilotprojekt Ikea am Westbahnhof werden
zunehmen und Retailer werden vermehrt
ein gutes Konzept von online und stationär
entwickeln und teilweise Flächen reduzieren
müssen. Kreativität, so ist der Konsens, wird
immer mehr gefragt sein. Wobei sich Retail
auch stark an neuen Konzepten auf Märkten
wie Paris, London und den USA orientieren
werden muss.
120 ImmoFokus

Problem: Hohe Baukosten
Ein Corona-bedingtes Problem ist für Gabriele
Etzl von Deloitte Legal, dass die Vorgaben in
den Kreditverträgen von gewerblichen Projektfinanzierungen
– wie bestimmte Vermietungsraten
zu gewissen Zeitpunkten oder die
Nichtüberschreitung der Gesamtinvestitionskosten
– nicht eingehalten werden können.
Angesichts des starken Anstiegs der Baukosten
würden etwa die Gesamtinvestitionskosten-Kalkulationen
über den Haufen geworfen
werden. „Ich erwarte daher, dass wir in den
kommenden Monaten verstärkt Änderungen
der Finanzierungsstrukturen sehen werden.
In dieselbe Kerbe schlägt auch Anton Bondi
de Antoni von Bondi Immobilien Consulting.
Bei einem eigenen Projekt konnte er etwa die
Laufzeit der Baufinanzierung um sechs Monate
verlängern. „Um eine gewisse Flexibilität
zu bekommen“, erklärt er.
„Eine Folge von COVID-19 ist sicherlich, dass es
auch für Großinvestoren extrem schwierig geworden
ist, Finanzierungen für Großprojekte
zu bekommen“, berichtet Birgit Kraml von
Wolf Theiss, aus ihrem Erfahrungsschatz der
letzten Monate. Selbst bekannte Investoren
würden von den Banken nicht mehr dieselben
Konditionen bekommen wie früher. Aber auch
mit der stark gestiegenen Zahl an Forward
Deals würden sich die Banken schwertun. Die
meisten wären nicht dazu bereit, das Risiko
einzugehen, die aktuellen Fixzinsen der Investoren
längerfristig abzusichern, insbesondere,
wenn das Closing noch nicht absehbar ist.
„Trotz der guten Auslastung der Baubranche
„Auch für Großinvestoren
ist es extrem schwierig
geworden, Finanzierungen
für Großprojekte zu
bekommen.“
Birgit Kraml,
Wolf Theiss
myhive am Wienerberg | myhive Ungargasse
Eine Marke der IMMOFINANZ
Sommer 2021 121

Positionen & Meinungen
ist es derzeit schon möglich Pauschalfixpreise
zu bekommen – zumindest für einen bestimmten
Zeitraum und wenn man diese zeitgleich
mit dem Erhalt der Baugenehmigung vereinbart“,
fügt Bondi de Antoni hinzu.
Kurzfristig kein Zinsanstieg
Stichwort Zinsen. Hier schaut es bis auf Weiteres
ganz gut für die Immobilienbranche aus.
„Im kurzfristigen Bereich sehen wir auf absehbare
Zeit überhaupt keine Zinserhöhungen“,
so Roman Eisenmagen von der Erste Bank. Im
längerfristigen Bereich beziehungsweise auf
Fristigkeiten von 15 Jahren und aufwärts sei
es dagegen bereits zu einem kleinen Zinsanstieg
von 20 bis 30 Basispunkten gekommen.
„Dramatisch mehr“ sollte sich nach seiner
Einschätzung allerdings nicht tun. „Was man
„Zumindest für einen
bestimmten Zeitraum ist
es derzeit möglich, fixe
Zinsen zu bekommen.“
Anton Bondi de Antoni,
Bondi Immobilien
aber wirklich abwarten muss, ist, wie sich die
Inflation weiterentwickelt.“ Ausgehend von
den USA hätten sich da in den letzten Wochen
„wirkliche Tendenzen“ gezeigt.
122 ImmoFokus

ESG wird
Immobilienfinanzierung prägen
Fest steht für die Diskussionsteilnehmer
jedenfalls, dass vor allem ein Thema die Immobilienfinanzierung
in den kommenden
Jahren prägen wird: ESG. Um den berühmten
„Sturm im Wasserglas“ handle es sich dabei
keineswegs, so der Grundtenor. „Ich glaube,
dass ESG als zusätzliches Prüfkriterium kommen
wird, das Entwickler nachweisen müssen“,
meint etwa Etzl. Letztlich habe es auch
Auswirkungen auf die Immobilienbewertung
und könne Probleme verursachen, wenn man
es nicht im Griff habe. In diesem Zusammenhang
würden auch einschlägige Zertifizierungen
eine Rolle spielen. „Sowohl die Fonds, die
nach Kaufgelegenheiten suchen, als auch die
Mieter achten darauf“, hebt Bondi de Antoni
„Mezzanin-Kapital ist
zum fixen Bestandteil
der Projektfinanzierung
geworden.“
Georg Stampfl,
Mezzalite
Ihr schnellster Weg zur
individuellen Bürolösung:
myhive-offices.com
myhive am Wienerberg | myhive Ungargasse
Eine Marke der IMMOFINANZ
Sommer 2021
123

Positionen & Meinungen
„In den kommenden
Monaten werden wir
verstärkt Änderungen
der Finanzierungsstrukturen
sehen.“
Gabriele Etzl,
Deloitte Legal
die Bedeutung von ESG-Zertifizierungen hervor.
Nicht zu leugnen ist jedenfalls, dass alternative
Formen der Immobilienfinanzierung
seit dem Ausbruch der Pandemie weiter an
Bedeutung zugenommen haben. „Wir sehen,
dass Mezzanin-Kapital zum fixen Bestandteil
der Projektfinanzierung geworden ist“,
berichtet Georg Stampfl, Co-Gründer und
Geschäftsführer Mezzalite. Ein wesentlicher
Vorteil für Developer: Sie könnten mit dieser
Finanzierungsform relativ schnell deutlich
mehr Projekte realisieren. Laut Stampfl
hat sich das Kräfteverhältnis am Markt für
Mezzanin-Finanzierungen zuletzt umgedreht.
„Wir erleben gerade die Entwicklung hin zu
einem Kapitalwerbermarkt“, sagt er. Dennoch
würden vor allem in Österreich immer noch
teilweise so hohe Zinnsätze veranschlagt,
dass das kaum mehr nachvollziehbar sei. Eine
Lücke im Markt für Mezzanin-Finanzierungen
macht der Experte hierzulande vor allem bei
kleineren Tickets zwischen 500.000 und zwei
Millionen Euro aus. Nachsatz: „Es scheint so,
dass Kapitalgeber weniger, dafür aber immer
größere Tickets machen möchten.“
Wohnsituation
Wohnen steht auf der Prioritätenliste der
Österreicher ganz oben. Laut einer Integral
Trendstudie, die im Auftrag von ImmoScout24
„Im kurzfristigen Bereich sehen
wir auf absehbare Zeit überhaupt
keine Zinserhöhungen.“
Roman Eisenmagen,
Erste Bank
124 ImmoFokus

durchgeführt wurde, will annähernd jeder
Zweite seine Wohnsituation verbessern und
dafür sogar auf die eine oder andere Shopping-
Ausgabe verzichten. Doch die vielbeschworene
Entwicklung, dass pandemiebedingt auch
vermehrt in Eigentum investiert wird, sieht
Herwig M. Peham, EHL Investment Consulting,
nicht zwingend: „Eben, weil sehr viel Geld
am Investmentmarkt war, hat es sicher wieder
auch einen Trend zur Miete gegeben. Natürlich
ist das Thema Eigenheim für Private aufgrund
der Pandemie ein Thema. So ist der Fokus des
eigenen Investments vermehrt in Richtung
Immobilien gegangen. Dennoch ist die Miete
eine wichtige Alternative – aufgrund der
Leistbarkeit.“ Die Renditen im Wohnsegment
sieht Herwig M. Peham derzeit bereits deutlich
unter 3,5 Prozent Bruttorendite für Investoren.
„Dass die Menschen bereit sind, mehr in ihr
Eigenheim zu investieren, liegt vor allem auch
am Arbeiten im Home-Office“, ist Ari Benz,
Gründer und CEO von Squarebytes, überzeugt.
Doch ist der Trend zum Home-Office ein nachhaltiger?
Und falls ja, wirkt sich das auf den
Wohnbau aus? Jein. „Der Trend zum Home-
Office wird vermutlich in reduzierter Form
fortbestehen. Wenn künftig zum Beispiel jeder
Mitarbeiter einen Tag pro Woche im Home-Office
verbringt, ergibt das rechnerisch einen um
20 Prozent reduzierten Flächenbedarf, der aber
wahrscheinlich dadurch kompensiert wird,
dass sich Großraumbüros in der Corona-Situation
als wenig praktikabel erwiesen haben“, beschreibt
Peter Vcelouch, Cerha Hempel Rechtsanwälte,
die Zukunft der Büroarbeit. Dass das
Home-Office allerdings so nachhaltig ist,
„Für den Austausch der Mitarbeiter
untereinander braucht es das Büro
und Gemeinschaftsflächen und
seien diese noch so kleinteilig.“
Ari Benz,
Squarebytes
dass es Einfluss auf die Grundrissplanung im
Wohnbau haben wird, sieht Herwig M. Peham
aufgrund des Faktors Leistbarkeit jedoch nicht.
Doch wie steht es dann um die Büroimmobilien?
Wird sich der Wunsch nach dem Home-
Office auf den Bedarf an Büroflächen auswirken?
Ein klares Nein – darin ist sich die Runde
einig. „Auch wenn es schön ist, dass nicht für
jede Entscheidung ein Meeting mit Präsenz
notwendig ist und ich praktisch mit dem Laptop
von überall arbeiten kann, brauchen die
„Eben, weil sehr viel
Geld am Investmentmarkt
war, hat es
sicher wieder auch
einen Trend zur Miete
gegeben.“
Herwig M. Peham,
EHL Investment Consulting
Sommer 2021
125

Positionen & Meinungen
„Der Städtetourismus
wird sicher wieder
kommen, allerdings
werden sich hier die
Hotelkonzepte teilweise
ändern.“
Jasmin Soravia,
Kollitsch & Soravia Immobilien
Mitarbeiter den Austausch untereinander! Der
findet aber in der Arbeit vor Ort statt. Und dafür
braucht es im Büro Gemeinschaftsflächen
und seien diese noch so kleinteilig“, berichtet
Ari Benz aus der Praxis. Auch Wolfgang Scheibenpflug,
Geschäftsbereichsleiter Immobilienund
Standortmanagement Flughafen Wien, ist
überzeugt, „das Großraumbüro ist sicher nicht
tot. Man wird versuchen, die Leute räumlich
zu trennen und da gilt es, kreativ zu sein – sei
es mit Schiebeelementen oder vereinzelten
Sitzgruppen. Es wird sicherlich zu Neuerungen
am Büromarkt kommen. Hier werden sich vor
allem moderne Office Buildings, die technisch
bestens ausgestattet und flexibel sind, durchsetzen.
Ältere Bürogebäude aus den 70er und
80er Jahren werden es da eher schwer haben.“
Wenn alle zwischen Wohnen und Arbeiten
pendeln und, um schöner zu wohnen, teilweise
sogar auf ihren Urlaub verzichten wollen – laut
Integralstudie beinahe ein Drittel –, wie ist es
dann um die Assetklasse Hotel bestellt? Nach
monatelanger Investitionspause kaufte Union
Investment um 137 Millionen Euro eine Immobilie.
Aufatmen. Laut Kritikern stehen die
Hotelimmobilien bei Investoren immer noch
besser da als die Retail-Immobilien. Wird der
Nachholeffekt auch für die Stadthotellerie
wieder kommen? „Die Ferienhotellerie wird
sich auf jeden Fall wieder fangen. Für viele Hoteliers
war – besonders in Kärnten – 2020 das
beste Jahr seit langem. Auch der Städtetourismus
wird sicher wieder kommen. Allerdings
werden sich hier die Hotelkonzepte teilweise
ändern. Hier wird man vor allem auf Hotelkonzepte
setzen, bei denen man online einchecken
kann, sodass diese auch viel weniger personalintensiv
sind“, sieht Jasmin Soravia, Kollitsch &
Soravia Immobilien, mögliche Entwicklungen
für die Hotellerie. Der Kongress-Tourismus, so
Jasmin Soravia, „wird zwar weniger werden,
aber er wird wieder zurückkommen, weil sich
die Menschen gerne live sehen und zu Veranstaltungen
gehen.“ Um mit einem treffenden
Satz von Peter Vcelouch zu enden: „Trotz verzweifelter
Versuche, die letzten Monate haben
gezeigt: Online lässt sich schlecht verreisen!“
126 ImmoFokus

„Wenn künftig zum Beispiel jeder
Mitarbeiter einen Tag pro Woche im
Home-Office verbringt, ergibt das
rechnerisch einen um 20 Prozent
reduzierten Flächenbedarf.“
Peter Vcelouch,
Cerha Hempel Rechtsanwälte
„Am Büromarkt werden sich vor
allem moderne Office Buildings, die
technisch bestens ausgestattet und
flexibel sind, durchsetzen.“
Wolfgang Scheibenpflug,
Flughafen Wien
Crowdfinanzierung,
Mezzaninkapital & Co.
Trotz intakten Umfelds sieht Gernot Ressler,
EY Österreich, dass die Banken zunehmend
mehr echtes Eigenkapital einfordern. Der Satz
bewege sich nun wieder von 10 auf gut 20 Prozent
und darüber Eigenkapital zu. Das betreffe
sowohl die private als auch die gewerbliche
Immobilienfinanzierung. „Das sind natürlich
auch Auswirkungen von Basel III“, so Ressler.
„Auf jeden Fall sollte man sich das niedrige
Zinsumfeld durch eine langfristige Zinsbindung
absichern und nicht allzu scharf gegen
den Wind segeln“, betont der Steuerexperte.
„Das einzige Risiko in der Immobilienfinanzierung
liegt in einer möglichen Zinserhöhung“,
pflichtet Rechtsanwalt Manfred Ton von Cerha
Hempel Rechtsanwälte, bei. „Absichern ist
für Kreditnehmer und Kreditgeber ein Gebot
der Stunde.“ Obwohl niemand in der Runde
kurzfristig mit steigenden Zinsen rechnet.
Niemand habe ein Interesse daran. Die Staaten
schon gar nicht, die sich günstig am Kapitalmarkt
mit für die angekündigten Investitionsprogramme
dringend benötigtem Geld
versorgen können. „Allein eine ansteigende
Inflation könnte Druck auf die Zinslandschaft
ausüben“, wirft Kristian Radosavljevic, Axian
Investment Partners ein. „Steigen die Zinsen,
werden Kredite unfinanzierbar. Die Folge:
Immobilien könnten den Markt überschwem-
„Nichterfüllen von
ESG-Kriterien kann zum
Deal-Breaker werden.“
Gernot Ressler,
EY Österreich
Sommer 2021
127

Positionen & Meinungen
men.“ Blasengefahr orten die Immobilienexperten
– im Gegensatz zur Österreichischen
Nationalbank – keine. „Die Österreichische
Nationalbank will im Wohnimmobilienmarkt
eine Blasenbildung erkennen, die Berater hingen
sehen keine Gefahr“, so Ton. Dennoch: In
Wien laufen – wie auch in vielen deutschen
Städten – die Kaufpreise dem örtlichen Mietniveau
davon. „Im Jahr 2021 dürfte der Zyklus
dank Niedrigzinsumfeld intakt bleiben“ ist
sich die Gruppe einig.
Eines steht außer Streit: Die Nachfrage nach alternativen
Finanzierungsinstrumenten wächst.
Die Banken sind nach wie vor risikoavers. Eine
komplette Banken-Finanzierungen aus einer
„Pensionskassen,
Pfandbriefbanken
sind bereit, ins
Risiko zu gehen.“
Kristian Radosavljevic,
Axian Investment Partners
Hier geht‘s
zum Video
www.immo-timeline.at
128 ImmoFokus

Hand – diese Zeiten sind vorbei. Banken bieten
aufgrund der damit einhergehenden Risiken
typischerweise keine Vollfinanzierung (mehr)
an, sodass Investoren zusätzlich zum „Senior
loan“ der Banken einen entsprechenden Eigenanteil
beisteuern müssen. „Zunehmend
in Form von Nachrangkapital. Hier aber fehlt
vielen Immobilienunternehmen die Expertise“,
wirft Radosavljevic ein. „Pensionskassen,
Pfandbriefbanken sitzen auf Liquidität und
suchen Veranlagungsmöglichkeiten. Sie sind
bereit, ins Risiko zu gehen. Sie lassen sich
das Risiko aber auch mit höheren Zinssätzen
vergüten.“
Wie stark wird sich die EU-Taxonomie-
Verordnung auf die Immobilienfinanzierung
auswirken? Mittelfristig wird ESG-basierte
Finanzierung die neue Norm. Dabei überwiegen
vor allem die Aspekte Umweltschutz
(Environment), gefolgt von guter Unternehmensführung
(Governance), während der
soziale Aspekt (Social) noch etwas zurückliege.
Dennoch sind viele Unternehmen beim Einbetten
von Nachhaltigkeitsinitiativen in Finanzierungen
noch auf Unterstützung angewiesen.
Der aktuell geforderte enge Projektbezug von
Green Bonds mache es für viele Unternehmen
schwierig, diese einzusetzen.
Das Thema selbst, so Ton, sei noch nicht ganz
in den Köpfen angekommen. „Institutionelle
Investoren, wie zum Beispiel Pensionskassen,
sind hier schon einen Schritt weiter. Das Nichterfüllen
von ESG-Kriterien kann dann schon
einmal zu einem Deal-Breaker werden“, ergänzt
Ressler. Man stehe am Anfang einer Entwicklung,
die nun deutlich Fahrt aufnehme.
„Absichern ist für Kreditnehmer
und Kreditgeber ein
Gebot der Stunde.“
Manfred Ton,
Cerha Hempel Rechtsanwälte
Sommer 2021
129

ImmoFokus.Rubrik
Historisches Ringstraßenpalais
Zum erstmaligen Verkauf seit mehr als 60 Jahren
· Historisches Bürohaus
· Baujahr 1870
· Sehr guter Erhaltungszustand (umfassend saniert)
· Beeindruckendes Foyer mit korinthischen Säulen
· Exzellenter Vermietungsgrad
· Grundstücksfläche: ca. 1.568 m 2
· Nutzfläche: ca. 7.280 m 2 (erweiterbar)
· Vermarktungsstart Ende Mai 2021
Die Vermarktung erfolgt im Rahmen eines zweistufigen strukturierten Bieterverfahrens.
Ein Abschluss der Transaktion ist im Herbst 2021 vorgesehen. Weiterführende Unterlagen
übermitteln wir gerne auf Anfrage.
Dipl.-Kfm. Christoph Lukaschek MBA, MRICS
Leiter Investment
Mag. Benedikt Perthold
Consultant Investment
+ 43 1 512 77 77-355 investment@otto.at www.otto.at
130 ImmoFokus

Illmitzer
Gespräche
14. – 16. Oktober 2021
Zukunftsmodell
FootprintBudget
Raus aufs Land
Wohnen und
Carsharing
Nachhaltigkeit und das
„Kooperationsdilemma“
Was hat Amygdala mit
Stadtflucht zu tun?
Frühling 2021
131

ImmoFokus.Rubrik
Klimavolksbegehren
jetzt!
L
iebe Kollegin, lieber Kollege, trotz coronarer Umstände,
in der Zwischenzeit aber zumindest einmal
geimpft und dem letzten Lockdown entronnen, arbeiten
wir an den IG 2021 vom 14. bis zum 16.10.2021.
Nochmals ein Danke an die Spitzen der Wirtschaftskammern
im Bund, KR Mag. Georg Edlauer, und in Wien, KR Michael Pisecky,
die uns nicht nur tatkräftig unterstützen, sondern auch am 14.10.
den Wiener Immobilientag nach Illmitz verlegen. Wir haben damit die
Chance, echte Entscheider für unser brennheißes Thema zu gewinnen,
denn wir Immobilientreuhänder haben es in der Hand rund 30 Prozent
des Energiebedarfs im Wohnbereich zu steuern.
Während unsere wohnrechtliche Diskussion zurzeit von der Novellierung
des HeizKG einerseits, von einer möglichen Novelle zum WEG
andererseits bestimmt wird, geraten die Forderungen des Klimavolksbegehrens
in den Hintergrund und drohen zwischen Ibiza und dem
Festland zu versinken. Gerade an den beiden geplanten Novellen wird
ersichtlich, dass eine weitgehend visionsbefreite Politik endlich der
Vergangenheit angehören muss. Nehmen wir einmal das HeizKG, in
Zukunft auch für Kälte zuständig: Wir beschäftigen uns – auf höchstem
Expertenniveau und viele Stunden lang – mit der Frage einer effektiven
und transparenten Abrechnung, ohne vorab klargestellt zu haben, dass
es nachvollziehbarer, für jeden Einzelnen sichtbarer Umsetzungsschritte
vor allem zum Ausstieg aus fossilen Energieträgern bedarf. Betrachten
wir auch die Diskussion rund um Änderungen im Wohnungseigentumsgesetz:
Statt einfach zu sagen „Maßnahmen, die zur Erreichung der
Klimaschutzziele dienen – und keine schutzwürdigen Interessen der WE
verletzen –, sind privilegierte Maßnahmen im Sinne des Gesetzes“ – beschäftigen
wir uns kasuistisch mit E-Ladestationen und Verschattungsfragen.
Wovor haben wir Angst? Vor der eigenen Zukunft?
Am 26.03.2021 hat der Nationalrat mit dem Stimmen von ÖVP, Grünen
und Neos einen Mehrheitsbeschluss gefasst, mit dem der Bundesregierung
eine breite Palette an Maßnahmen zur Umsetzung aufgetragen
wird. Es liegt an uns nunmehr einzufordern, wofür 380.590 Bürger unterschrieben
haben:
1. Verankerung des Rechtes auf Klimaschutz
in der Verfassung
Erinnern wir uns an den Stufenbau der Rechtsordnung, an dessen nationaler
Spitze das Verfassungsrecht steht. Jedes staatliche Handeln
und jede Maßnahme der Legislative muss diesem „höchsten“ Recht
entsprechen. Hebt man nun den Klimaschutz in den Verfassungsrang,
so zwingt man alle drei Staatsgewalten – Legislative, Judikative und Exekutive
– das übergeordnete Ziel des Klimaschutzes immer im Kalkül zu
haben. Das spart zwar noch kein Gramm CO2 und rettet auch noch keine
Art, bewirkt aber eine unabdingbare Rücksichtnahme auf die wirklich
übergeordneten Zielsetzungen.
2. Schaffung eines verbindlichen CO2-Budgets
Keiner von uns würde sein Unternehmen führen können, ohne eindeutige
Zielsetzungen. Wir leben als Unternehmer nicht für den Moment,
sondern planen umsichtig und nach Maßgabe unserer Ressourcen unser
Handeln. Im Gegensatz zu aktuellen tagespolitischen „Sagern“, die nur
dazu dienen, das Emotionale im Wähler anzusprechen, verfolgen wir
unsere unternehmerischen Zielsetzungen auf Basis von Markt- und
Fotos: Adobe Stock, REMG
132 ImmoFokus

Trendbeobachtungen. Entscheidend ist für uns die Messbarkeit. Exakt
diese jährlichen Meilensteine gilt es für unsere „Mitarbeiter“ in der Exekutive
– Bund, Länder und Gemeinden – einzuführen und gesetzlich zu
verankern.
3. Controlling durch einen Klimarechnungshof
Gleich wie in unseren Unternehmen muss es eine von der obersten
Leitung unabhängige und nur dieser berichtspflichtige Instanz geben,
die die Einhaltung des Budgets überwacht und – wenn erforderlich
– geeignete Maßnahmen empfiehlt, die – binnen angemessener Frist –
umzusetzen sind. Ich würde in diesem Zusammenhang über den vom
genannten Entschließungsantrag geforderten Expertenrat hinaus einen
Umweltbundesanwalt einrichten, der ein Gesicht und eine Stimme für
das Thema ist.
4. Kostenwahrheit und ökosoziale Steuerreform
Das Steuerrecht ist schon immer eine zentrale Stellschraube gewesen,
um gewünschte volkwirtschaftliche Veränderungen zu bewirken.
Entscheidend ist bei Ein- und Durchgriffen in dieser Materie die Akzeptanz
der Normunterworfenen. Zweckbindung, Kostenwahrheit,
zielgerichtete Förderungen, vor allem aber „Belohnungstatbestände“,
sind wirkungsvolle Treiber in diesem Zusammenhang. An historischen
Beispielen mangelt es nicht. Diejenigen, die schon ein wenig länger dabei
sind, wie ich, erinnern sich an die „steuerfreie Rücklage“. Man durfte
den Überschuss eines Jahres neun Jahre zurückstellen und musste ihn
erst im zehnten Jahr versteuern, es sein denn, man hatte ihn bereits
mit sinnvollen Investitionen verbraucht. Gerne berechne ich für die für
Finanzen zuständigen Autoritäten die positiven Einkommen- und Umsatzsteuereffekte,
wenn man diese Methodik auf klimarelevante Investitionen
anwendet. Warum sollte die Zukunft kein positives Abbild der
Vergangenheit sein?!
5. Brauchen wir wirklich eine dritte Spur
auf jeder Autobahn?
Vor mehr als 30 (!) Jahren hat ein unbeugsamer Stadterneuerer zu mir
als jungem Immobilientreuhänder gesagt: „Thomy: Stadterneuerung
und ruhendes Blech sind einander ausschließende Ziele und – es gibt
kein Recht innerhalb bestimmter Zeit von A nach B zu gelangen.“ Seine
Worte haben sich tief in mein Denken eingeprägt und es vergeht kaum
ein Vortrag, in dem ich dieses Zitat nicht bringe. Jeder von uns muss die
Möglichkeit haben, klimaschonend mobil zu sein. Da darf die Forderung
nicht lauten 1, 2 oder 3 Euro pro Tag für den öffentlichen Verkehr, sondern
null Euro und das aus jedem Winkel der Alpenrepublik.
6. Partizipation als Schlüssel zum Erfolg?
Vor kurzem habe ich aus Anlass des Drei-Parteien-Mehrheitsbeschlusses
mit einem Freund die Frage der Einrichtung von Bürgerbeiräten
diskutiert. Ich gebe zu: Wegen des Mietermitbestimmungsstatutes der
Gemeinde Wien (kennen Sie das noch?) bis hin zu den Regelungen rund
um die Wohnungseigentümerversammlung habe ich nicht geringe Teile
meines Lebens in den Hinterzimmern von Gasthäusern mit den Wünschen
der Menschen verbracht. Manchmal habe ich mich vor diesen
Abenden gefürchtet, zumeist habe ich sie – vielleicht etwas zerzaust –
gut überstanden und war beim Einschlafen stolz auf kleine oder große
Erfolge. WUINAN heißt Wohlfühlen und ist der Sprachstamm von Wohnen
und für dieses Wohlfühlen sind wir verantwortlich. Bewusst haben
wir 2002 die – physische – Versammlung der Wohnungseigentümer
zum zentralen Element der Willensbildung gemacht, denn je weiter wir
von der Entscheidung – auch körperlich – weg sind, desto einfacher wird
das vielgeliebte Nein, das weitaus häufiger als ein beherztes JA ist. JA:
Die Einrichtung von Bürgerbeiräten kann jenen politischen Druck erzeugen,
den es in dieser lauen und visionslosen „Realpolitik“ bedarf, warum
sind sie noch nicht eingerichtet?
DENN WIR HABEN KEINE ZEIT MEHR
Liebe Kollegen: Melden Sie sich an und sind Sie dabei:
www.illmitzer-gespraeche.at oder noch einfacher:
t.malloth@malloth.at.
Sommer 2021
133

ImmoFokus.Rubrik
Nachhaltigkeit und das
„Kooperationsdilemma“
Verzicht, Einschränkungen, Kosten. Die Lösung über ein persönliches „Footprint-Budget“, also einer
individuellen Ökobilanz mit Malus- und Bonussystem, ist diskussionsfähig, kratzt aber auch an Themen
wie dem Vermögensstatus und dem Datenschutz.
Autor: Franz Gschiegl
D
as Klima- und Umweltbewusstsein hat sich wohl
breit gemacht, allein die Umsetzung in Richtung
einer sofortigen Verhaltensänderung (sowohl privat
als auch durch die öffentliche Hand) verläuft
sehr holprig. Wirtschaftsexperten sprechen vom
„klassischen Kooperationsdilemma“: Ich soll auf etwas verzichten und/
oder habe Kosten, meine persönlichen Vorteile daraus sind aber aktuell
gering oder gar nicht erkennbar, bestenfalls profitiert die Gemeinschaft
davon in Zukunft. Für „diskontierte Zukunftsthemen“ (wie eben jetzige
Maßnahmen zur Klimaverbesserung) ist man ungern bereit, „Opfer“ zu
bringen. Umweltthemen sind Gemeinwohlthemen, egozentrischen Personen
fällt dies daher besonders schwer.
Die Lösung über ein persönliches „Footprint-Budget“, also einer individuellen
Ökobilanz mit Malus- und Bonussystem, ist diskussionsfähig,
kratzt aber auch an Themen wie dem Vermögensstatus (kann ich mich
freikaufen?) und dem Datenschutz (bin ich dann endgültig gläsern?).
Der zu große „Footprint“
Es ist hinlänglich bekannt, dass die „westliche Welt“ umwelttechnisch
auf zu großem Fuß lebt, unsere persönliche Ökobilanz eben ein Minus
aufweist. Der „Earth Overshoot Day“ wurde heuer für Österreich
bereits für den 7. April 2021 berechnet, dieser „Welterschöpfungstag“
bedeutet, dass an diesem Tag die regenerierbaren Ressourcen für das
ganze Jahr verbraucht waren. Seit dem 8. April leben wir in Österreich
nun auf „Kredit“ und damit auf Kosten der Zukunft.
Wie können wir aber nun rasch eine baldige oder sofortige Verkleinerung
unseres ökologischen Fußabdrucks erreichen? …
und – sorry – wieso soll überhaupt ICH was dazu beitragen? Österreich
ist lediglich für weniger als ein Prozent der weltweiten
Treibhausgasemissionen verantwortlich und ICH bin dabei überhaupt
nur einer von knapp neun Millionen Österreicherinnen
und Österreicher. Was kann da ICH schon ausrichten, bewegen?
Verhaltensänderungen im Sinne einer Verbesserung des ökologischen
Fotos: Adobe Stock
134 ImmoFokus

Bewusstseins knabbern zumeist an den zwei bedeutenden Ressourcen
Geld und Zeit. Was kostet es mich an meiner wertvollen Zeit und meinem
Finanzbudget? Worauf muss ich verzichten? Was versäume ich? Ist
meine Lebensqualität eingeschränkt? Leidet gar mein Image und mein
Status? Habe ich einen Komfort- oder Convenience-Verzicht zu befürchten?
Erfordert es Mut, Ausdauer, Durchhaltevermögen, Disziplin? Wie
sieht meine persönliche Kosten-Nutzen-Analyse aus? … und schlussendlich:
Was bringt´s mir?
Nicht nur standfeste Egoisten setzen sich mit der Vielzahl dieser Themen
auseinander.
Natürlich versuchen sich auch zum Klima- und Umweltthema „Verschwörungstheoretiker“
Gehör zu verschaffen. Der Klimawandel sei nur
mit wenigen Fakten beweisbar; der „Untergang der Wälder“, das „Ozonloch“,
den „sauren Regen“ haben wir auch schon überstanden; baldige
technische Innovationen werden die Lösungen liefern; manche wollen
ihre „Story“ nur verkaufen um als „Gutmenschen“ zu gelten; man sollte
einfach Widerstand gegen die Panikmache inszenieren…
Investition in die Zukunft und in das Gemeinwohl
Ja klar, einen sofortigen individuellen (finanziellen) Nutzen hat man nur
in wenigen Fällen, aber gerade diese sind leichter und sofort realisierbar.
Sommer 2021
135

ImmoFokus.Rubrik
Etwa wenn man seine Energiekosten (Strom, Heizung, Kühlung etc.)
reduziert oder sein Mobilitätskonzept überdenkt. Also fünf bis zehn Prozent
lassen sich an Energiekosten zumeist relativ leicht und ohne große
Einbußen einsparen. Der (zumindest) gelegentliche Umstieg auf Öffis
kann auch Geld und Nerven sparen, Kurzstrecken mit dem Fahrrad zu
bewältigen ist auch gleich ein aktiver Beitrag zur eigenen Gesundheit.
Auch bei der Urlaubsplanung sollte der ökologische Gedanken präsent
sein. Ein Biohotel in Österreich wäre dabei nur eine Idee.
Bei der „Ernährung“ sollte man auf „regional, saisonal und bio“ achten,
den Fleischkonsum (stark) einschränken, und wenn ich Zucker, Fette,
Milchprodukte und Alkohol reduziere, unterstütze ich nachhaltig meinen
Gesundheitsstatus.
Diese unmittelbaren und relativ leicht umsetzbaren Schritte sind individuelle
Maßnahmen, die auch einen persönlichen Vorteil bringen.
Ein langfristiger Nutzen im Sinne einer direkten Auswirkung auf Umwelt
und Klima hat gemäß der Verhaltensökonomie einen wesentlich
geringeren „Wert“, da spielt der Zeitfaktor und damit die Themen Unsicherheit,
Ungewissheit und Ungeduld eine wesentliche Rolle. Wie viel
ist uns es dann eigentlich heute „wert“, damit die nächsten Generationen
eine heile Welt vorfinden? Diskontierte Zukunftsthemen sind ein sensibler
Punkt. Umwelt- und klimafreundliches Verhalten als Akt für das
Gemeinwohl ist bestenfalls für Bürger, die der „Nächstenliebe“ gewogen
sind, interessant. Jene, die eben nicht egoistisch, sondern kollektiv und
altruistisch handeln.
Es braucht einen ökologischen Kommunitarismus
In unserer ICH-Gesellschaft ist das Kollektiv, das Gemeinwohl oft hintangestellt.
Der ökologische Individualismus muss dem ökologischen
Kommunitarismus weichen.
Wir haben eine Verantwortung gegenüber dem Kollektiv, gegenüber
der Gemeinschaft und auch für die Folgegenerationen. Kommunitarismus
findet seinen Ursprung im lateinischen „Communitas“, also der
Gesellschaft. Die Umwelt, das Klima, die Luft, das Trinkwasser etc. sind
Gemeinschaftsgüter, die allen zustehen und nicht von einzelnen Individuen
„beherrscht“, beeinflusst oder gar geschädigt werden. Jüngstes
136 ImmoFokus

Beispiel sind die massiven Rodungsfeuer im Amazonasgebiet, an sich
(überwiegend) brasilianisches Staatsgebiet. Da nachweislich das weltweite
Klima dadurch mitgeprägt wird, ist es eben ein „Gemeinschaftsund
Gemeinwohlthema“. Und wo setzt hier ein ökologisches Gewissen
ein? Kurzfristige Profitgier lautet zumeist die Priorität.
Das persönliche „Footprint-Budget“
Ein „sanfter Zwang“, um uns in Richtung Gemeinwohl – hier gemeint mit
Klima- und Umweltschutz – zu bewegen, wäre ein persönliches „Footprint-
Budget“. Innerhalb meines Budgets kann ich dann frei und individuell
entscheiden, ob ich meine Fernflüge und Kreuzfahrten buche und dafür
bei meinen Energiekosten drastisch spare und auf Fleisch etc. verzichte. In
einigen Branchen gibt es ja ohnehin bereits einen Emissionshandel. Dies
bedeutet, dass eine gewisse Menge an Kohlendioxid in die Atmosphäre
abgegeben werden darf. Ist das Kontingent erschöpft, muss man „Emissionsrechte“
in Form von Zertifikaten dazukaufen, ist man sparsamer, kann
man „übergebliebene“ Emissionsrechte weiterverkaufen.
Dr. Franz Gschiegl – der Denker
Eigentlich ist der Denker ein Banker. Uneigentlich ist
er jemand, der den Dingen sehr tief auf den Grund
geht und dessen Erfolg in eben diesem ständigen
Hinterfragen auf ethisch hohem Niveau liegt. Er nützt
Chancen für Ideen, die nicht bloß der Kapitalvermehrung
dienen und – er sie setzt um.
Wichtige Wegmarken:
• 1978 Abschluss des Studiums der Rechtswissenschaften
mit Magisterium und Doktorat
• seit 2007 Geschäftsführer der ERSTE Immobilien KAG
• 1991 bis 2016 Mitglied des Vorstandes der ERSTE-SPARINVEST KAG
• 2008 bis 2012 Mitglied des Vorstandes der Erste Asset Management
• 2003 bis 2008 Mitglied des Vorstandes der VÖIG
• Ständiger Autor des Monatsmagazins „GEWINN“
• Referent bei zahlreichen internen und externen Veranstaltungen
• Co-Autor zahlreicher Börsen- und Finanzbücher
Es könnte ja sogar ein „Gratissockel“, ein Grundumsatz, etwa bei Stromkosten
etc. fixiert werden und ein Mehrverbrauch wäre mit deutlichen
Preissteigerungen verbunden. Sofern man sich „freikaufen“ kann, wird das
Klima- und Umweltthema leider die Kluft zwischen Reich und Arm wieder
einmal deutlich machen, andererseits leben wir Gott sei Dank in einer
freien Marktwirtschaft. Weniger Vermögende könnten dann ihre „Emissionsrechte“
verkaufen und zu Geld kommen. Das Ökothema ist ja ohnehin
„kapitalistisch“ geprägt, denn die beste Ökobilanz haben die armen Bürger,
bei denen sich die Themen Fernflüge, Kreuzfahrt etc. gar nicht stellen.
Neue soziale Normen und ein Imagewandel könnten helfen
Unsere Gesellschaft ist durchaus gelegentlich auch von sozialen Normen
und Imagepositionen geprägt. Gerade in den letzten Jahren hat sich
schon da und dort ein „Schamgefühl“, etwa bei Fernflügen, Kreuzfahrten,
hubraumstarken Autos etc., entwickelt. Wenn es einmal „schick“
wird, umwelt- und klimabewusst zu leben, wenn in den Sozialen Medien
die meisten „Follower“ bei diesen Themen zu finden sind, dann hat
sich eine massive Eigendynamik entwickelt. Denken wir nur an den
Stimmungswandel zum Thema „Rauchen“ oder an den mittlerweile
durchaus großen Bevölkerungsanteil von Vegetariern oder sich vegan
ernährenden Personen.
Sommer 2021
137

ImmoFokus.Rubrik
Was hat Amygdala mit
Stadtflucht zu tun?
Zurück zur Natur. Nicht erst seit Corona stellen die ländlichen Regionen einen stetigen Zulauf fest.
Bis dato blieb dieser Trend allerdings eher unbemerkt, obwohl er schon vor geraumer Zeit still und leise
begonnen hat und sich wie so oft vor allem zuerst bei den Zweitwohnsitzen bemerkbar gemacht hat.
Autor: Christian Janisch
D
urch die Pandemie und die damit einhergehenden
neuen Arbeitsmodelle ist dieser Trend zu einem
regelrechten Hype geworden, mit derzeit nicht
abschätzbaren Konsequenzen. Einerseits freuen
sich strukturschwache Regionen über den Zuzug,
andererseits kommen gewaltige infrastrukturelle Aufgaben auf den
ländlichen Raum zu, die finanziell kaum zu bewältigen sein werden.
Dramatisch ist auch die Preisexplosion vor allem bei den Grundstückspreisen
– quasi über Nacht ist es in manchen burgenländischen Regionen
zu Preisverdoppelungen gekommen, was vor allem die junge Landbevölkerung
vor schier unlösbare Aufgaben stellt. Im schönen Rust am
Neusiedler See lagen die Grundstückspreise für Bauland bis vor Kurzem
bei durchschnittlich 130 Euro pro Quadratmeter, aktuell geht unter 250
Euro gar nichts mehr.
Allein in Eisenstadt ist die Bevölkerungszahl in den letzten drei Jahren
um knapp 15 Prozent gestiegen, was mittlerweile zu erheblichen Konflikten
im Zusammenleben und zu einem schier unlösbaren Verkehrschaos
geführt hat. Wir wissen auch, dass der CO2-Ausstoß durch den Individualverkehr
die größte Belastung in den ländlichen Regionen darstellt.
Und diese Belastung wird durch die exponentiell steigende Zahl der
Pendler deutlich zunehmen.
Es ist also eine Situation eingetreten, die sich sowohl für die Großstädte
als auch für unsere Kleinstädte und Dörfer nachteilig auswirkt – ein
Stopp oder zumindest eine Verlangsamung dieses Trends wäre unbedingt
angesagt.
Fakt ist, dass die Wohn- und Lebensräume in der Stadt anscheinend
nicht mehr den Bedürfnissen entsprechen – nachweislich verursacht das
Leben in der Stadt mehr Stress als jenes auf dem Land.
Tatsächlich hat der deutsche Prof. Andreas Meyer-Lindenberg 2011 herausgefunden,
dass die Amygdala bei Stadtbewohnern im Vergleich zu
Landbewohnern deutlich aktiver ist, was somit ein klares Zeichen für
eine höhere Stressbelastung in den Städten ist. Die Amygdala, oder auch
Mandelkern genannt, ist jener Teil unseres Gehirns, der eine zentrale
Rolle bei der Entstehung von Angst spielt und quasi unser Gefahrensensor
ist.
Foto: Adobe Stock
138 ImmoFokus

Christian Janisch –
Der Bewahrer
Veränderung kann auch im Erhalten, im behutsamen
Weiterentwickeln liegen. Er ist für pragmatische
Lösungen bekannt und kämpft im Detail bis zum Umfallen.
Man muss in der Änderung auch im richtigen
Moment warten können, dann gilt aber wieder:
„Vollgas“.
Ganz spannend ist auch die Erkenntnis, dass die Erhöhung der Stressaktivität
mit der Größe der jeweiligen Stadtumgebung in einem direkten
Zusammenhang steht.
Was aber sind die Stressfaktoren, die das Leben in der Stadt anscheinend
immer unattraktiver werden lassen?
Prof. Mazda Adli aus Berlin hat herausgefunden, dass der sogenannte
„Social Stress“ durch eine Kombination aus sozialer Dichte bei gleichzeitiger
sozialer Isolation entsteht – zu viele Menschen auf wenig Raum, die
keinerlei Verbindung zueinander haben. Weiterführend hat Prof. Elizabeth
Burton von der Universität Warwick erforscht, dass nicht allein
die bauliche Dichte die Ursache für eine erhöhte Stressbelastung ist. Die
Städte müssen laut ihren Aussagen künftig eine soziale Interaktion und
auch einen privaten Rückzug ermöglichen.
Gefragt sind nicht mehr sogenannte Cure Citys, sondern die Menschen
verlangen nach der Care City – die Stadt von morgen wird sich also zu
einem Ort der Gesundheit und des Wohlbefindens zu entwickeln haben.
Ein wesentlicher Faktor für das Wohlbefinden in den urbanen Räumen
wird die Verbesserung des Stadtklimas sein.
Für unsere alternde Gesellschaft, die künftig mehrheitlich im urbanen
Raum leben wird, wird die Lösung dieses Problems von entscheidender
Bedeutung sein. Fehlende Lüftungsschneisen, durchgängig versiegelte
Bodenbeläge und Fassaden, die die Hitze gnadenlos speichern, führen in
Kombination mit der Klimaerwärmung bald schon ganzjährig zu kaum
erträglichen Lebensumständen.
Es gibt durchaus schon intelligente und tatsächlich einfache Lösungsansätze
– Bodenbeläge, die bis zu 50 Prozent der Hitze abgeben (herkömmliche
Beläge tun dies nur zu fünf Prozent), führen zu einer wesentlichen
Temperaturabsenkung in den Straßenräumen.
Bekannt und anerkannt sind begrünte Fassaden – sie bewirken eine
Temperaturabsenkung in den Gebäuden, filtern Schadstoffe und wirken
tatsächlich stressabbauend.
Wir werden auch gewisse körperliche Herausforderungen in den Alltag
zu implementieren haben, Konzepte für die „gesunde Unbequemlichkeit“
müssen her.
Die fußläufige Stadt, auch bekannt unter dem Schlagwort „Walkability
Town“, wird für die moderne Stadt von zentraler Bedeutung sein – den
Slogan „Burn Calories – not Electric Energy“ findet man in öffentlichen
Gebäuden New Yorks, das sollte auch Vorbild für unsere Städte sein.
Ideen und Lösungsansätze für die gesunde Stadt von morgen gibt es
sohin schon jede Menge.
Wir werden einen Mix von intelligenten Ideen und Lösungen brauchen,
um das Leben in den Städten auch künftig attraktiv und lebensfreundlich
zu gestalten und die aktuelle Stadtflucht auf ein verträgliches Maß
zu bringen.
Sommer 2021
139

ImmoFokus.Rubrik
Wohnen und
Carsharing
Zukunftsmodell. Sowohl für Immobilienentwickler, Eigentümer als auch für Mieter bringt
Carsharing viele Vorzüge: Zum Beispiel höhere Wohnzufriedenheit und höhere Wohnqualität.
Autor: Mag. Kristina Grgić, Energieplanung Stadt Wien
F
lexibel sein und aus einer Vielzahl an Möglichkeiten
wählen zu können, macht den Reiz von Carsharing-
Angeboten für Bewohner aus. Umweltbewusstsein
und eine kritische Distanz gegenüber dem Individualverkehr
nehmen in der Gesamtbevölkerung immer
mehr zu. Deshalb wird Wohnen und Carsharing zunehmend attraktiver
und ist eine echte Win-win-Situation. Sowohl für Immobilienentwickler,
Eigentümer als auch für Mieter bringt das Konzept viele Vorzüge.
Vorteile für Bewohner sind Zeit- und Kostenersparnisse sowie verbesserte
Mobilitätsangebote abseits des privaten PKW. Gleichzeitig tragen
Sharing-Angebote zu einer gestärkten Nachbarschaft bei. Darüber hinaus
entlastet die Integration von Carsharing und Wohnen den Verkehr
im Wohnumfeld und schafft dadurch höhere Wohnzufriedenheit. Die
Wohnqualität in Quartieren steigt. Zudem ist die Investition in ein Mobilitätskonzept
eine wertsteigernde Maßnahme, die den Bewohnern einer
Immobilie direkt zu Gute kommt.
Gute Planung ist das Um und Auf
Um einen deutlichen Zugewinn an Planungssicherheit und einen verbesserten
Zugang zur Zielgruppe zu erreichen, lohnt es sich, Carsharing-
Angebote frühzeitig einzuplanen. Wobei es für die passende Verbindung
von Wohnen und Carsharing keine Standardformel gibt. Vielmehr
sind erfolgreiche Mobilitätskonzepte jeweils an die Gegebenheiten und
die Bedürfnisse der Bewohnerschaft vor Ort angepasst. Da der Erfolg
eines Carsharing-Angebots von vielen Faktoren abhängt und daher auf
umfassende Planung angewiesen ist, hat die Stadt Wien vor nun schon
über einem Jahr eine Förderung ins Leben gerufen. Die „Förderung für
innovative, energieeffiziente Mobilitätsangebote im Wohnbau“ richtet
sich an größere Wohnanlagen und zielt darauf ab, unter Einbeziehung
der Bewohnerschaft moderne Mobilitätsangebote auf Basis von Elektromobilität
zu entwickeln.
Die Förderaktion setzt genau dort an, wo bei der Umsetzung von Sharing-Angeboten
die Stolpersteine liegen. Nämlich bei der Detailplanung
und Vorbereitung von Betriebsmodellen solcher Angebote. Damit ein
Sharing-Angebot angenommen wird, müssen die Bewohner dauerhaft
aktiv in dessen Ausgestaltung einbezogen werden. Außerdem braucht
es neben den Fahrzeugen diverse Anschaffungen: Ladeinfrastruktur,
Buchungsplattformen und Sharing Hardware, Anmietung von Parkflächen,
Marketingmaßnahmen etc. Die Förderung für innovative, energieeffiziente
Mobilitätsangebote fördert diese Zusatzaufwendungen, um
die Umsetzung von Sharing-Angeboten zu erleichtern.
Foto: Adobe Stock
140 ImmoFokus

Gefördert werden Alternativen zu fossiler Mobilität im Wohnbau – sowohl
im Bestand als auch im Neubau. Konkret werden Projekte gefördert,
die der Wohnbevölkerung ein oder mehrere elektrische Autos zum
Teilen anbieten (E-Carsharing) und ergänzend einspurige E-Fahrzeuge
zum Ausleihen zur Verfügung stellen (Fahrräder, Lastenräder, E-Bikes,
E-Mopeds). So kann auf das eigene Fahrzeug oder Zweitauto verzichtet
werden und Energie und CO2 werden eingespart. Insgesamt stehen dafür
zwei Millionen Euro aus dem Ökostromfonds zur Verfügung.
Die Förderaktion baut unter anderem auf den Erkenntnissen aus dem
erfolgreichen Pilotversuch zu E-Carsharing in der Hauffgasse in Wien-
Simmering im Rahmen des Projektes „Smarter Together“ auf und richtet
sich an Wohnbauträger und Mobilitätsdienstleister sowie Baugruppen
beziehungsweise Gruppen von Bewohnern, um diese Erfahrungen zu
verbreitern.
Förderung startet voll durch
Die Förderung wird sehr gut angenommen. Bisher haben sechs Projekte
die Förderzusage erhalten. Weitere zwei Projekte stehen noch in der
Pipeline.
Das Projekt „Mobilität im Wohnbau 1230 Wien, ERnteLAA“ hat den
Betrieb im Herbst 2020 gestartet. Trotz Pandemie und der damit einhergehenden
eingeschränkten Bewerbungsmöglichkeiten wird sowohl
das E-Bike- als auch das E-Car-Sharing-Angebot von den Bewohnern gut
angenommen. In einer aktuell fertiggestellten Wohnhausanlage in der
Nähe der U6-Station Erlaaer Straße wurden den Bewohnern der rund
190 Wohnungen acht E-Fahrräder zur Verfügung gestellt. Diese können
im Fahrradabstellraum mithilfe einer vollautomatischen Verleihstation
(3sixty5) entlehnt werden. Zudem können die Bewohner ein Elektroauto
mit fix zugewiesenem Stellplatz in der Tiefgarage und dazugehöriger
Ladeinfrastruktur nutzen.
Das vom Bauträger BUWOG entwickelte Wohnprojekt punktet mit
einem gesamtökologischen Konzept – inkludiert sind hier die Verwendung
erneuerbarer Energie, das nachbarschaftliche Gärtnern oder das
Zurverfügungstellen von Elektroladestellen. Betreut wird das Carsharing-Angebot
von UMM Urbanes Mobilitäts Management GmbH. „Da wir
Mobilitätsberater sind, ist uns eine funktionierende ‚Lastmile‘-Mobilität
ein besonderes Anliegen. Ziel ist es daher, Pilotprojekte umzusetzen, aus
denen wir auch Erfahrungen für den Betrieb sammeln können“, betont
Karin Ringhofer. Sie nennt drei Punkte, die eine Umsetzung von weiteren
Carsharing-Angeboten erleichtern würden: Erstens die zeitgerechte
Einbindung dieser Mobilitätsmaßnahmen in die Planung des Wohnbauprojektes.
Zweitens ein frühzeitiges Bewerben durch die Bauträger,
bereits beim Verkauf- beziehungsweise Vermietungsangebot. Drittens
die finanzielle Unterstützung des Betriebes durch den Bauträger, da dies
im derzeitigen Mietrechtsgesetz nicht vorgesehen ist.
Ein weiteres großes Carsharing-Projekt, das die Förderung erhalten hat,
arbeitet mit Hochdruck an der Umsetzung der Carsharing-Infrastruktur
und steht kurz vor der Inbetriebnahme. Aktuell wird an der Buchungsplattform
und der Zugangssteuerung für die E-Autos und Garagen gearbeitet.
Der Wohnbauträger Sozialbau startet das flächendeckende „gemeinsam
mobil“ E-Carsharing-Angebot in bestehenden Wohnanlagen.
Bis 2023 werden zehn Mobilitätsgrätzl mit insgesamt 45.000 Bewohnern
in ganz Wien errichtet, wobei jeweils ein E-Mobilitätsstandort insgesamt
zehn Wohnhausanlagen umfasst. Die in diesem Grätzl gelegenen
Wohnhäuser werden mit E-Mobilitätspoints inklusive Ladestation ausgestattet,
die mit von den Photovoltaikanlagen der Wohnhausanlagen
produziertem Ökostrom gespeist werden. Dabei soll je Grätzl jeweils ein
Carsharing E-PKW sowie zwei weitere E-Mofas den Bewohnern zur Verfügung
stehen. Die Buchung der E-Fahrzeuge erfolgt über die „gemeinsam
stärker“-Community-Plattform www.bewohner.at.
Das groß angelegte Projekt bringt flächendeckend Sharing-Angebote
in eher peripher gelegene Gebiete Wiens, in denen keine alternativen
Angebote bestehen. Der hauseigene Ökostrom, der auf den Dächern der
Wohnhausanlagen produziert wird und die Fahrzeugflotte mit Strom
versorgen soll, macht das gesamte Vorhaben zu einem ökologisch, sozial
und ökonomisch nachhaltigen Projekt.
Aussicht auf weitere spannende Mobilitäts-Projekte
Weitere Projekte können bis Ende 2021 eingereicht werden, solange
Fördermittel vorhanden sind. Insgesamt sind zwei Millionen Euro im
Fördertopf. Die nächste Einreichfrist endet am 31. Oktober 2021. Weitere
Bauträger und Mobilitätsdienstleister haben bereits Interesse bekundet.
Mehr Informationen:
Zum Förderantrag: www.energieplanung.wien.gv.at/foerderungen
Förderstelle: Die Energieplanung der Stadt Wien verwaltet die Fördermittel
im Rahmen des Ökostromfonds, www.energieplanung.wien.
gv.at Rathausstraße 14–16, 1010 Wien.
Abwicklungsstelle: Förderanträge werden von UIV Urban Innovation
Vienna GmbH, Energy Center abgewickelt, www.urbaninnovation.at
Operngasse 17–21, 1040 Wien.
Sommer 2021
141

ImmoFokus.Rubrik
Das Programm
Wie schon für die ersten offiziellen Illmitzer Gespräche 2019 ist es uns gelungen, hochkarätige
Vortragende für unser Forum zu gewinnen. Nachstehend finden Sie das vorläufige Programm. Durch
die 3 Tage führen Sie, wie bereits auch bei den Gesprächen 2019, Romy-Preisträger Gerald Votava und
Illmitzer Gespräche Initiator Prof. Mag. Thomas Malloth FRICS.
Donnerstag, 14. 10. 2021
# Global und Wissenschaft
13:00 LH Mag. Hans Peter Doskozil
Eröffnung - Labor Burgenland
13:30 Prof. Mag. Thomas Malloth FRICS
Ziele und Ablauf
14:00 Prof.in (FH) PD Dr.in Christine Vallaster (angefragt)
Was kommt nach dem Kapitalismus?
15:00 Podiumsdiskussion
KommR Mag. Michael Gehbauer
Gemeinützigkeit als Ausweg?
DI Wolfgang Gleissner
Mit Beispiel voran
KommR Michael Pisecky
Wirtschaft neu gedacht.
Bmst. Ing.in Caroline Palfy
17:00 Ivana Vlahusic
„Mutmachen“ Poetry Slammerin
18:00 SchülerInnen des Gymnasiums Neusiedl am See
Präsentation der Projekte im Nationalpark-Kino
20:00 Empfang am Seegelände
mit Musik von Monsieur Lothar und Plakat-Versteigerung
zu Gunsten von Bildungseinrichtungen im Seewinkel.
Fotos: Adobe Stock
142 ImmoFokus

Freitag, 15. 10. 2021
# Klima, Natur und regional
09:30 Em. o. Univ.-Prof.in Dr.in Helga Kromp-Kolb
Klimawandel
10:30 Mag. Dr. Georg Wolfram
Der See stirbt.
11:45 Lisa Weddig, BA (angefragt)
Tourismus nachhaltig.
Anmeldung:
www.illmitzer-gespraeche.at
Mittagspause
13:30 Vor den Vorhang
LA DIin Elisabeth Blanik, BM von Lienz
„Prozesse zur Stärkung des Zentrums“
Ing. Hans Peter Bock, BM von Fließ
„Baulandpolitik und Betriebsansiedelung“
DI (FH) Rainer Handlfinger, BM von Ober-Grafendorf
„Ernährungssouveränität und Bodenschutz“
Alfred Reinisch, BM von Tattendorf
„Nationalpark Garten Gemeinde“
Dr. Alexander Scheuch, GF Rustler Immobilien
„Nachhaltig Häuser bewirtschaften“
15:00 Workshop: FORUM Umweltbildung (am Weingut Salzl)
„Bildung for Future“
Parallel dazu:
Exkursion in den Nationalpark
Keynote von DI Johannes Ehrenfeldner
Wissenswertes erklärt durch die Nationalpark-Ranger
Ausstellung
Arbeiten der Volksschule und der neuen Mittelschule
Illmitz zum Thema Nachhaltigkeit
20:00 Empfang in der Pusztascheune
geselliges Beisammensein
20:15 LH-Stvin Mag.a Astrid Eisenkopf
Grußworte
21:30 Boogie-Night
Christoph Steinbach and friends
Samstag, 16. 10. 2021
# Neue Wege
09:30 Global 2000
Vom Sterben der Arten
10:30 Dr. Peter Resetarits
Recht nachhaltig
Pause
12:00 Humorvolles
Eva Maria Marold
13:00 DI Dr. Harald Frey
Zusammenfassung und Verabschiedung
Mittagspause
16:00 Ausklang- Rebenrundfahrt und Kellerbesichtigung
Ab 16.00 Uhr besteht die Möglichkeit, etwas mehr über den Weinbau
im Seewinkel zu erfahren. Namhafte WinzerInnen führen
durch ihre Weingärten und Weinkeller und werden Ihnen bei dem
einen oder anderen Glas Wein die Besonderheiten des Seewinkels,
das Terroir und die Vinifikation näherbringen.
Sommer 2021
143

ImFokus
146
BANKEN ALS UNTERNEHMER
Die Eyemaxx-Finanzexperten Kurt Rusam
und Gerald Oswald wünschen sich von den
Finanzierungspartnern mehr Mut zum Risiko.
Im Interview gehen sie auf Themen wie ESG,
leistbares Wohnen und Mezzaninkapital ein.
162
BLOCKCHAIN
In der Umfrage stehen Blockchain-Profis,
Unternehmensberater und Rechtsanwälte
rund um digitale Immobilientransaktionen,
Immobilien Tokenisierung, digitale
Vermögenswerte und die aktuelle
Gesetzeslage bezüglich Crypto-Assets Rede
und Antwort.
176
KRYPTOWÄHRUNG
Das Thema scheidet die
Geister. Für die einen
eignet er sich weder
als Währung noch als
Wertspeicher, die anderen
wollen noch schnell
auf den Krypto-Zug
aufspringen. Und nun
interessieren sich auch
institutionelle Anleger für
den Bitcoin.
Foto: Adobe Stock
144 ImmoFokus

ImmoFokus.Rubrik
AM MODENAPARK
Mit Studio A by Conran + Partners
wurde das Konzept Wohnen neu gedacht.
Konsequent an den heutigen
Bedürfnissen, Besonderheiten und
dem Leben von Singles und Paaren
orientiert, wird am Wiener Modenapark
ein originärer Ort geschaffen.
1030 WIEN
JPI.AT/STUDIOA
Die noch verfügbaren Eigentumswohnungen
mit 127 m 2 und 129 m 2 überzeugen mit ihrer
hochwertigen, vom Tischler maßangefertigten
Küche sowie einer großzügigen Raumaufteilung.
COMMUNITY AND EXCLUSIVITY
145 ImmoFokus

ImFokus
Mehr Mut
zum Risiko
Weg vom Fee-Geschäft. Die Eyemaxx-Finanzexperten
Kurt Rusam und Gerald Oswald würden sich von den
Finanzierungspartnern mehr Mut zum Risiko wünschen.
„Banken müssen wieder Unternehmer werden.“ Es
brauche mehr innovative Köpfe, die das Heft in die
Hand nehmen.
Das Gespräch führten: Patrick Baldia und Michael Neubauer
Wie stark wird ESG auf das Thema
Immobilienfinanzierung durchschlagen?
Kurt Rusam: ESG ist ein starkes Schlagwort,
das quer durch die Medien geht. Aber: ESG
ist nichts Neues. Wir handeln bereits seit vielen
Jahren nach diesen Grundsätzen, haben
dies aber nie wirklich kommuniziert. Auch
die Politik hat das Thema lange vernachlässigt.
Jetzt springen alle darauf auf – und
die Politik macht Druck. Am besten geht
dies über neue Regulatorien. Wo kann man
es am einfachsten versuchen? Dort, wo das
Geld zu Hause ist. Wer sich dem Thema ESG
verschreibt, kann sich günstiger finanzieren.
Es ist modern, sich damit auseinanderzusetzen.
Wie auch mit dem Thema „Leistbares
Wohnen“. Diese Diskussion wurde bereits
vor Jahren begonnen. Jeder wurde gefragt
„Was ist eigentlich leistbares Wohnen?“
146 ImmoFokus

Muss man Jurist sein, um zu definieren was
„Leistbares Wohnen“ ist? Jetzt beginnt man,
durch ESG-Regularien Druck auf das Kapital
auszuüben, um Ideen umzusetzen, die
bereits in vielen Köpfen und Projekten längst
vorhanden beziehungsweise umgesetzt
worden sind.
Die Politik hat bezüglich „Leistbares Wohnen“
keine Lösungsmöglichkeit gefunden. Nun
hängt man das Problem den Privaten um
und sagt: „Jetzt bitte schaust du, dass du es
irgendwie über die Bühne kriegst.“ Man hat
gesehen, dass viele Verordnungsänderungen
im Zusammenhang mit Umwidmungen auch
in Wien punkto leistbares Wohnen nicht jenen
Erfolg gebracht haben, den man sich damals
erhofft hatte. Nun sollen es die Privaten
richten. Wer soll es sonst machen, wenn man
ganz ehrlich ist?
Gerald Oswald: Man verleiht dem Ganzen eine
offizielle Note. Hier wird – vor allem von Seiten
der Europäischen Union – auf die einzelnen
Länder sehr viel Druck ausgeübt: Die Banken
werden Portfolios schnüren müssen, wo sie
entsprechende Green Assets finanzieren und
ausweisen können. Man hat das schon Ende
letzten Jahres gesehen. Ein sehr hoher Prozentsatz
bei Immobilienfinanzierungen sowohl
im Bestandsbereich als auch im Development
wurde von den Banken unter dem Aspekt
Green Assets geführt. Das Thema bringt nicht
nur die Großbanken in Handlungsbedarf,
sondern vor allem auch die Sektoren- und
damit verbundenen Kleinbanken.
Kurt Rusam: Ich würde mir von Finanzierungsseite
mehr Mut wünschen. Es geht
darum innovative Projekte in Angriff zu
nehmen. Die Ideen haben wir. Dazu braucht es
aber auf der Finanzierungsseite wieder mehr
innovative Köpfe, die das Heft in die Hand
nehmen und mehr Risiko eingehen.
Gerald Oswald: Banken müssen wieder
Unternehmer werden.
„Die Politik hat bezüglich
ʼLeistbares Wohnen‘
keine Lösungsmöglichkeit
gefunden. Nun sollen es die
Privaten richten. Wer soll
es sonst machen? “
Klingt so, als würden die Großbanken
in Zukunft noch risikoaverser als bisher
agieren?
Kurt Rusam: Großbanken wurden in der
Kreditvergabe zunehmend restriktiver, insbesondere
im Immobilien-Development. Banken
sind aktuell äußerst risikoavers unterwegs. Sie
können aufgrund der Marktsituation gerade
im Immobilienentwicklungsbereich Cherry-
Picking betreiben. Sie konzentrieren sich sehr
stark auf sogenannte Hausbankenfunktionen.
Der starke regulatorische Druck hat dazu
geführt, dass die Banken während der letzten
Jahre in vielen Teil- und Asset-Bereichen
nahezu eine Nullwachstum-Strategie gefahren
sind. In diese Lücke stoßen nun die Sektorenund
Kleinbanken vor.
Aber die haben ja dieselben Regulatorien
zu berücksichtigen?
Gerald Oswald: Die Kleinbanken sind natürlich
sehr stark im Markt verwurzelt. Da basiert
aus der Vergangenheit heraus sehr viel auf
Handschlagqualität. Da gibt es jahrzehntelang
gewachsene Kundenverbindungen,
die gepflegt worden sind und immer noch
Kurt Rusam,
Eyemaxx
gepflegt werden. Wie ihre Kunden wachsen
auch die Banken. Mit den Finanzierungserfordernissen
wachsen auch die Kreditmitteln, die
bereitgestellt werden. Ich sehe die sehr große
Gefahr, dass es sowohl im Immobilienentwicklungsbereich
aber auch im Investmentbereich
kaum mehr einen Mittelstand gibt. Es gibt nur
entweder ganz groß oder ganz klein.
Die Banken können aufgrund der regulatorischen
Erfordernisse momentan ihrer Funktion
als Finanzintermediär im volkswirtschaftlichen
Sinn nur erschwert nachkommen. Sie
konzentrieren sich verstärkt auf Kapitalmarkttransaktionen.
Projektfinanzierungen – „Nein
Danke“.
Welche Trends machen Sie da aus?
Kurt Rusam: Der Trend geht in Richtung Fee-
Geschäft, in Richtung Provisionsgeschäft. Da
werden Volumina im dreistelligen Millionen-
Sommer 2021
147

ImFokus
Kurt Rusam
Kurt Rusam war, nach dem Studium der
Bauingenieurwissenschaften an der TU
Graz, unter anderem für die Strabag,
Swietelsky, Hypo NOE Real Consult und
6B47 tätig. Rusam ist als allgemein beeideter
und gerichtlich zertifizierter Sachverständiger
zugelassen, Fellow Member
von RICS und lehrt an der Fachhochschule
OÖ im Bereich Technisches Gebäudemanagement.
Bereich für Großinvestoren begleitet. Da muss
man nicht einmal kurzfristig Assets auf die
eigenen Bücher nehmen. Die Banken gefallen
sich in der Rolle als Co-Lead-Manager oder
Book-Runner. Sie übernehmen lieber die
Funktion einer Investmentbank, denn einer
Corporate Bank.
Auf diesen Zug sind viele Großbanken aufgesprungen,
weil über überschaubare, kurze
Zeiträume großes und gutes Fee-Geschäft
eingefahren werden kann, ohne langfristig ins
Risiko gehen zu müssen.
Alle Banken kämpfen mit sinkenden Renditen.
Die Banken wollen vom Risiko wegkommen.
Bankgeschäft ist Vertrauenssache.
Schauen Sie sich die deutschen Großbanken
mit den digitalisierten Bankgeschäften an. Sie
kennen den Bankbetreuer eigentlich gar nicht
oder kaum mehr. Alles wird online gemacht
– aber auch hier muss Vertrauen geschaffen
werden. Ohne Vertrauen wird es schwierig,
wenn ein Unternehmen in Schwierigkeiten
kommt, das Steuer herumzureißen.
Bewerten Kleinbanken das Risiko anders?
Gerald Oswald: Es gibt ein kalkulatorisches
Risiko. Das kann man imit unterschiedlichen
Berechnungsmethoden wunderbar berechnen.
Es geht aber letztendlich immer auch um
Vertrauen in die handelnden Personen.
Kleine Tickets sind mühsam. Großbanken
setzen aus Kostengründen vermehrt auf großvolumige
Transaktionen, die in Zusammenarbeit
mit anderen Banken abgewickelt werden
können. Diese großen Kapitalmarkttransaktionen
– und das darf man nie vergessen – sind
sehr risikobehaftet. Aus meiner Sicht deutlich
risikobehafteter. Bei diesen Finanzierungen ist
man zumeist unbesichert auf Holdingebene
unterwegs. Das kann dann schon einmal
bis zu 70, 80 Prozent vom Gesamtobligo
betreffen. Dort laufen wir wie die Lemminge
in eine Richtung. Es hat sich eine gewisse
Gier hinsichtlich dieses Provisionsgeschäfts
entwickelt.
Kurt Rusam: Weil sie die Provisionen immer
nach Prozenten rechnen. Kleine oder große
Transaktion: Es ist die gleiche Arbeit. Die
Tätigkeiten, die Dokumente, die man dazu
braucht und auch die Bewertung, das ist immer
die gleiche Arbeit. Ob es da um 500 oder
50 Millionen geht – allerdings ist die Provision
ganz anders.
Gerald Oswald: Natürlich ist es auch eine
Frage der Refinanzierung. Wie refinanzieren
sich die Banken? Kleine Sektoren- oder
Regionalbanken haben einen vergleichsweise
hohen Anteil klassischer Sparbücher und entsprechende
Einlagen in ihrem Asset Liability
Management. Die stehen genauso wie andere
institutionelle Anleger auch unter Investitionsdruck.
Da müssen sie auch größere Tickets
machen. Auf der anderen Seite werden sie
auch mit Liquidität von ihren Sektoren – wenn
man den Sparkassensektor hernimmt, über
die Erste Group, oder den Raiffeisensektor –
zusätzlich mit Liquidität ausgestattet. Diese
Dachinstitute selbst haben auch den Druck,
ihre Überschussliquidität platzieren zu können.
Die Folge: Handlungsbedarf im Bereich
Asset Liability Management. Aus diesem
148 ImmoFokus

Grund werden auch Kleinbanken vermehrt
zu größeren Tickets greifen, die oft konsortial
abgewickelt werden.
Mezannin-Kapital – eine Lösung?
Gerald Oswald: Mezzanin-Finanzierung
profitiert im Moment sehr stark von der
restriktiven Kreditvergabe der Banken. Das
merkt man sehr stark im Konditionen- oder
im Volumens- und im Versicherungsbereich.
Mezzanin-Kapitalgeber treten momentan
unter Konditionen, Bedingungen auf, gemäß
aktuell vorgelegten Term Sheets, die man sich
vor ein, zwei Jahren noch gar nicht vorstellen
hätte können.
Auch für einen Developer wie Eyemaxx
interessant?
Gerald Oswald: Für Eyemaxx sehr interessant.
Natürlich. Mezzanin-Kapital gehört
aus unserer Sicht zur Projektfinanzierung
dazu. Wir sind ein mittelständischer Immobilienentwickler.
Wir müssen mit unserem
Eigenkapital sehr sorgsam umgehen. Wir
müssen im Sinne einer Risikostreuung dieses
Eigenkapital auf mehrere Projekte streuen. Es
ist sinnvoll, auch Mezzanin als Beimischung
einer gesamten Finanzierungsstruktur bei
einem Projekt miteinzuplanen. Natürlich sind
Mezzanin-Finanzierungen mit Margen, die
im zweistelligen Bereich liegen, im Projekt
unterzubringen. Das macht die Sache immer
schwierig. Man kann nicht mehr jede Immobilie
mit jedem Grundstück entsprechend
ausfinanzieren, sodass am Ende des Tages
auch ein vernünftiges, tolles Produkt entsteht.
Wie würde eine ideale Mischung Eigenkapital,
Mezzanine und Fremdfinanzierung
aussehen? Wie viel Mezzanin-Kapital
verträgt ein Projekt?
Gerald Oswald: Das hängt von der Assetklasse,
vom Projekt und der Projektgröße ab. Das
kann man nicht pauschal über einen Kamm
scheren. Abseits der Ballungszentren mischen
die Regionalbanken verstärkt mit, weil sie
den Markt kennen, sie dort zu Hause sind, sie
dort jeden Busch, jeden Strauch kennen. Dort
werden Finanzierungen anders dargestellt, als
wenn Sie in Wien einen kompletten Neubau
oder eine komplette Renovierung machen, wo
„Mezzanin-Kapitalgeber treten
momentan unter Konditionen
auf, die man sich vor ein, zwei
Jahren noch gar nicht vorstellen
hätte können.“
Gerald Oswald,
Eyemaxx
Gerald Oswald
Gerald Oswald, Absolvent des Studiums
„Banking and Finance“ an der Fachhochschule
des bfi Wien, zeichnet bei
Eyemaxx für den Bereich Finanzierungen,
einschließlich Projektfinanzierungen verantwortlich.
Oswald war bisher für renommierte
Unternehmen wie die S Immo oder
zuletzt die Raiffeisen Bank International tätig
und verfügt über ein ausgezeichnetes
Netzwerk in der Bankenbranche und der
österreichischen Investorenwelt.
Sommer 2021
149

ImFokus
ganz andere Anforderungen an die Immobilien
mit dabei sind.
Kurt Rusam: Auch das ist wiederum abhängig
von der Assetklasse. Mezzanine ist wesentlich
teurer als eine freie Finanzierung am
Geldmarkt im Bankenbereich. Das macht nur
derart einen Sinn, Mezzanine beizumischen
in einer Quote, wo sich das Projekt unterm
Strich auch noch rechnet. Das ist von Region
und Assetklasse her unterschiedlich. Das
kann man nicht pauschalisieren und sagen,
man nimmt bis zu einer Summe X Mezzanine-
Finanzierungen dazu.
Aber man hat schon den Eindruck, dass
derzeit eine Art Hype um das Thema
Mezannin-Kapital entstanden ist?
Kurt Rusam: Crowdfunding, all diese Themen.
Es ist eine Art Goldgräbermentalität ausgebrochen.
Gerade in dem Bereich, der wiederum
in die Richtung der Investoren, der Großinvestoren
geht. Wer profitiert denn letztendlich
im Hintergrund dann von diesem System der
Mezzanine-Kapitalgeber? Das ist das Kapital,
wenn man so will. Wir tragen als Entwickler
Verantwortung. Ich sehe uns hier auch in der
Rolle als Intermediär. Wir sollten als Projekt-
entwickler nur Projekte angehen, die dann
auch am Markt platzierbar sind. Da sprechen
wir vom leistbaren Wohnen. Es ist illusorisch,
in Vierteln, in denen man früher Grundstücke
nicht einmal geschenkt haben wollte, jetzt
zu überzogenen Preisen anzukaufen und zu
spekulieren. Das machen aber sehr viele.
Man braucht nur in den öffentlich-rechtlichen
Bereich oder Genossenschaftsbereich
schauen, wie viel Genossenschaften oft über
Jahre Grundstücksreserven liegen haben, bis
sie dann endlich mal Baureife haben. Das ist
auch spekulativ. Es gehen sogar gemeinnützige
Institutionen, wie sie sich früher noch
nennen durften, jetzt auch in den spekulativen
Bereich hinein, wo sie oft bei Bezirkshauptstädten
um 4.000, 5.000 Euro pro Quadratmeter
Wohnfläche verkaufen. Das ist alles
spekulativ. Das muss man auch sagen. Und
hier tragen wir auch eine Verantwortung, aus
unserer Sicht wirklich nur derartige Projekte
umzusetzen, die auch kurzfristig am Markt
platzierbar und vor allem leistbar sind.
Anleihen – nach wie vor eine Option?
Anleihen sind Finanzierungsmittel, die
Immobilienunternehmen brauchen. Zwischen
Ankauf und Verwertung vergehen Jahre ohne
Erlöse. Da sind Anleihen für eine Unternehmensfinanzierung
eine sehr gute Sache.
Gerald Oswald: Es ist auch ein Volumenzum-Preis-Thema.
Es gibt unterschiedliche
Finanzierungsinstrumente am Kapitalmarkt.
Schuldscheindarlehen, die aus dem deutschen
Bereich kommen, wären auch für unsere
Größenordnung ein geeigneteres, weil
günstigeres Finanzierungsinstrument.
Sehen Sie steigende Zinsen? Werden
die ESG-Kriterien sich als Kostentreiber
entpuppen?
Kurt Rusam: Nein. Steigende Zinsen sehe
ich keine. Werden die ESG-Kriterien bereits
frühzeitig berücksichtigt, sehe ich auch
keinen Kostentreiber. Wenn Sie ein Projekt
fertig haben und beginnen, diese Regularien
zu berücksichtigen, kommen Sie natürlich in
eine andere Kostenschiene rein.
Gerald Oswald: Die Zinskurve ist momentan
sehr flach. Bis hin zum zehnjährigen Bereich.
Wir sind im langfristigen Bereich mit Negativzinsen
unterwegs. Man spricht schon seit
Jahren von steigenden Zinsen. Nur wird es
150 ImmoFokus

„Wir werden Jahre
benötigen, um wieder
den Status zu erreichen,
den wir vor der
Pandemie hatten.“
Gerald Oswald,
Eyemaxx
rein volkswirtschaftlich nicht umsetzbar sein.
Was wären die Konsequenzen von steigenden
Zinsen? Das muss man immer im gesamtwirtschaftlichen
Kontext innerhalb der europäischen
Union sehen. Da gibt es mittlerweile
nicht nur die bekannten Krisenländer, sondern
nun auch andere Länder, insbesondere
aufgrund der Bewältigung der Gesundheitskrise,
mit steigenden Staatsverschuldungen
zu kämpfen haben. Es ist unmmittelbar mit
an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit
nicht von steigenden Zinsen auszugehen.
Längerfristig gesehen, rechnen Sie mit
höheren Zinsen?
Gerald Oswald: Wir werden Jahre benötigen,
um wieder den Status zu erreichen, den wir
vor der Pandemie hatten. Bis dahin werden
Milliarden oder sogar Billionen Dollar in
Amerika investiert, um die Wirtschaft wieder
anzukurbeln. Es wäre kontraproduktiv, parallel
mit steigenden Zinsen zu agieren. Man hat ein
Steuerungsinstrument, rein volkswirtschaftlich
gesehen, in dem Zusammenhang, dass
man sagt: Man sieht auf der anderen Seite,
sobald die Inflation zu steigen und zu galoppieren
beginnt, muss man natürlich aufpassen.
Es wird in manchen Segmenten aufgrund
erhöhter Nachfrage nach der Pandemie zu
Preissteigerungen kommen. Die Politik kann
nur Rahmenbedingungen aufstellen. Die Umsetzung
des Ganzen ist nicht mehr Sache der
Politik, sondern der Wirtschaft. Ob das dann
in der Privatwirtschaft oder die verstaatlichte
Industrie ist.
Wo liegt aktuell im Development das
größte Risiko. Die Zinsen sind es nach
Ihrer Einschätzung nicht?
Gerald Oswald: Wir haben eher das Risiko,
auch einen vernünftigen Baupartner zu
finden. Die Baufirmen können sich im
Moment aussuchen, mit wem sie bauen
wollen. Da wird ganz logisch das geringste
Risiko mit den höchsten Margen gesucht. Es
wird immer schwieriger, ein marktgerechtes
oder marktkonformes Angebot zu bekommen,
sofern Sie überhaupt eines bekommen. Die
großen Baufirmen sind in der komfortablen
Situation, Cherry-Picking betreiben zu
können. Sie können sich ihre Bauprojekte im
Prinzip aussuchen – und den Preis bestimmen.
Auch steigende Baukosten im Zusammenhang
mit steigenden Materialkosten werden in den
kommenden Monaten eine Herausforderung
darstellen.
Sommer 2021
151

Zum Autor
Erwin Soravia ist Präsident der VÖPE – Vereinigung
Österreichischer Projektentwickler. Die VÖPE ist die neue
gemeinsame Stimme der Projektentwickler Österreichs
und zählt derzeit knapp 40 Mitglieder.
Wie sich die Pandemie auf die
Immobilienfinanzierung auswirkt
Kommentar: Erwin Soravia
Kaum eine Branche, die nicht direkt oder indirekt mit den Auswirkungen
der COVID-19-Pandemie zu kämpfen hat oder hatte. So auch wir
Projektentwickler. Zu Beginn der Pandemie mussten Baustellen temporär
geschlossen werden, was zu leichten Bauverzögerungen führte.
Mittlerweile stehen wir in einigen Baustoffsegmenten vor der Herausforderung
von Materialengpässen aufgrund der global stark gestiegenen
Nachfrage. Nichtsdestotrotz lässt sich sagen: Die Baustellen wurden
„Corona-fit“ gemacht, die Arbeit läuft.
Nachfrage steigend
Was die Immobilie als Anlage und Investitionsgut betrifft, so war die
Nachfrage schon vor der COVID-19-Pandemie aufgrund der allgemeinen
Zins- und Finanzierungssituation sehr groß. Die Krise wirkte als Verstärker,
was auch die Banken spüren. Definitiv kann man mittlerweile von
einer Kreditklemme in Bezug auf Neuprojekte
sprechen, die Anforderungen an
Eigenkapitalquoten nehmen
zu. Betrachtet man die
unterschiedlichen Asset-
Klassen, so stellen sich
die Auswirkungen sehr
unterschiedlich dar.
Die meisten Segmente
wurden von den Banken
gerne mitgetragen,
insbesondere Projekte
aus den Bereichen Wohnen,
Gewerbe und Logistik
wurden positiv
aufgenommen. Die
Logistik erlebte –
wenig verwunderlich
– sogar einen
Boom, hingegen hatten Hospitality und Retail-Flächen eine durchaus
schwierige Zeit.
Rolle der Banken
Wie haben sich die Banken in der Krise verhalten? Sie waren zu Beginn
sehr proaktiv und haben mit Waivern und flexiblen Stundungen bzw.
Ratenverschiebungen Unterstützung geleistet. Auch Überbrückungslinien
mit oder ohne Absicherungen konnten problemlos und schnell
umgesetzt werden. Ein wichtiger Punkt war, dass der Kreditnehmer
diese Vorteile an den Mieter bzw. Pächter weitergibt. Das haben wir
als Bestandshalter gerne getan, da uns eine nachhaltige und vor allem
langfristige Kooperation mit unseren Partnern am Herzen liegt. Unterm
Strich gehe ich davon aus, dass Corona keine nachhaltigen Auswirkungen
auf die Branche haben wird.
Ein anderes Thema aber beschäftigt uns bereits jetzt:
die ab 2022 sukzessive in Kraft tretenden Evaluierungskriterien
der Taxonomie-Verordnung zur
nachhaltigen Finanzierung. Hier wird es zu
erheblichen Umwälzungen in der Branche
kommen. Um auch in der zukünftigen Finanzierungslandschaft
nicht unter die Räder
zu kommen, müssen wir in der Immobilienwirtschaft
die Umwelt-Effekte noch stärker
als bisher berücksichtigen. Dazu sind wir auch
bereit. Der Wandel hat längst eingesetzt, und
das ist gut so. In der VÖPE – Vereinigung
Österreichischer Projektentwickler ist
die Beschäftigung mit den Nachhaltigkeitszielen
bereits jetzt eine unserer
Schwerpunktaktivitäten. Wir gehen
das Thema gemeinsam mit unseren
Mitgliedern proaktiv an.
Fotos: Reinhard Lang, EHL, Adobe Stock
152 ImmoFokus

Zum Autor
Franz Pöltl ist Geschäftsführender Gesellschafter der EHL
Investment Consulting und seit drei Jahrzehnten im Immobilienbereich
mit Schwerpunkt An- und Verkauf von großvolumigen
Immobilien tätig.
Risiko und Rendite am Immobilienmarkt
Kommentar: Franz Pöltl
Seit Ausbruch der Pandemie regiert Vorsicht und absolutes Sicherheitsdenken
die Kapitalmärkte. Die alleinige Ausrichtung auf Rendite ist
dabei klar in den Hintergrund getreten und im Zweifel entscheiden sich
die Investmentmanager, die Liquidität zulasten des Ertrags in möglichst
risikolose Veranlagungen zu lenken. EHL berät und vermittelt daher seinen
Kunden aktuell verstärkt Investments in der Asset-Klasse „Wohnen“,
der eine geringe Konjunkturreagibilität zugebilligt wird und die daher
einen noch nie da gewesenen Boom erlebt. Im gewerblichen Bereich wird
die Mieterbonität zur entscheidenden Größe, die über den Preis einer Immobilie
entscheidet. Derzeit tendieren die Top-Renditen für Büroobjekte
unter die 3-Prozent-Grenze, ein Wert, den EHL für eine langfristig an die
öffentliche Hand vermietete Immobilie zuletzt erzielen konnte – bei guter
Lage und entsprechender technischer Ausstattung versteht sich.
Dieser These folgend fließt derzeit nur wenig Kapital in große, überregional
strahlende Shopping-Center und Cityhotels, da derartige Immobilien
beziehungsweise die dahinterliegenden Geschäftsmodelle besonders
stark von der Pandemie betroffen sind, sodass Renditen und Cashflows
mit entsprechenden Unsicherheiten behaftet sind.
Blick auf den Markt
Der Markt für fixverzinsliche Veranlagungen, der noch am ehesten mit
Immobilienveranlagungen in Konkurrenz steht, ist im Moment und
wahrscheinlich auch auf absehbare Zeit keine Alternative für das Kapital,
da die aktuelle Situation mit negativen Renditen auf Staatsanleihen
und dem quasi Nullzinsniveau noch einige Zeit erhalten bleiben wird.
Gleichzeitig registriert EHL den Wunsch vieler Investoren nach einem
möglichst sicheren Hafen, dem Immobilien als Realveranlagung wesentlich
besser gerecht werden können als Geld- und Finanzwerte.
Mezzanin-Finanzierungen
Dieses „Sentiment“ bestimmt auch die Finanzierungsmärkte, wo insbesondere
Entwickler bei Bankfinanzierungen mit strengeren Projektanforderungen
konfrontiert sind und die Eigenmittelanforderungen,
Tilgungsquoten sowie die Margen steigen. In der Regel muss daher
mehr Eigenkapital eingesetzt werden, welches aber viele Projektentwickler
nicht aufbringen können. In den von EHL betreuten Transaktionen
kommen daher oft Finanzinstrumente, die sowohl Eigen- als auch
Fremdkapitalcharakter aufweisen, sogenannte Mezzanin-Finanzierungen,
zum Einsatz. Da dieses Mezzanin-Kapital als Risikopuffer dient, ist
dafür gerade in Zeiten der Pandemie auch eine höhere Verzinsung zu
berücksichtigen, weshalb diese Mittel in der Regel rasch rückgeführt
werden sollten, um das Projektergebnis nicht „aufzufressen“.
Immer mehr Fonds und Finanzhäuser bieten interessierten Projektentwicklern
Finanzlösungen über kreativ strukturierte Eigenkapitalsurrogate
an. Hinter diesen Kapitalgebern stehen in der Regel institutionelle
Investoren wie Versicherungen oder Pensionskassen, die über derartige
Veranlagungen nach höheren Renditen für ihr eingesetztes Kapital bei
vertretbarem Risiko streben.
Oft werden derartige Mittel aber auch durch Privatinvestoren, die ein
Naheverhältnis zu den jeweiligen Projektentwicklern haben, zur Verfügung
gestellt.
Sommer 2021
153

ImFokus
Nicht-Banken-
Finanzierungen
stark im Trend
Kapital aus einer Hand. Einfache Abwicklung, hohe Flexibilität
und zentrale Ansprechpartner. „Projektentwickler setzen bei ihren
Finanzierungen immer mehr auf Mezzanin-Kapital und Whole Loans“,
meint Rechtsanwalt Christoph Urbanek, DLA Piper.
Das Gespräch führte: Michael Neubauer
Auf der einen Seite hört man, dass viel
Kapital eine Veranlagung sucht. Auf der
anderen Seite hört man jedoch, dass Finanzierungen
immer schwieriger werden. Wo
liegt die Wahrheit?
Christoph Urbanek: Wir leben in paradoxen
Zeiten. Liquidität ist da, aber die Verfügbarkeit
ist das Problem. Es muss schnell gehen –
gerade in der Einkaufssituation geht es darum,
Liquidität aufzustellen. Bei Finanzierungen
geht es neben dem Geld auch um Geschwindigkeit
– wie rasch bekomme ich eine Finanzierung.
Die Banken werden ihre internen
Abläufe nicht beschleunigen können. Ich
kann nicht sechs Wochen warten, bis in der
Bank drei Gremien entschieden haben. Wir
beobachten, dass zunehmend kleinere Banken
zum Zug kommen, da deren Abläufe aufgrund
ihrer geringeren Komplexität einfacher sind.
In den Regionalbanken wird sehr viel persönlich
durch den lokalen Vorstandsdirektor
entschieden.
154 ImmoFokus

Aber ist das nicht gefährlich? Den kleineren
Banken fehlt doch die Expertise?
Zweifellos. Die gehen teilweise Tickets ein, die
gar nicht so klein sind. Wir sehen Tickets bis
20 Millionen Euro und mehr. Das war sicher
nicht ihr Kerngeschäft in den letzten zehn
Jahren.
Aber das große Geld, die große Bühne winkt.
Da kann schon mal eine Regionalbank in
Versuchung geraten, mitspielen zu wollen. Sie
sind nur nicht darauf ausgelegt. Da passen die
Strukturen nicht. Da reicht ein fünfseitiger
Kreditvertrag nicht. Da gibt es viele Punkte zu
berücksichtigen – das können die Regionalbanken,
bei aller Liebe, einfach nicht. Abgesehen
von der fehlenden Marktkenntnis.
„Wir leben in paradoxen
Zeiten. Liquidität ist da,
aber die Verfügbarkeit
ist das Problem.“
Christoph Urbanek,
DLA Piper
Ich fürchte, viele Regionalbanken sind – wenn
es dann einmal eng wird – überfordert. Das
hatten wir 2008 bereits einmal. Die Auswirkungen
sind bekannt.
Bei den etablierten Anbietern wie den
klassischen Hypobanken, den Raiffeisen Landesbanken,
der Bank Austria oder Erste Bank,
die klassische Kreditprozesse fahren, sind
allein schon aufgrund der Größe der Banken
komplexere Regulatorien im Spiel. Kreditvergaben
dauern einfach dadurch länger.
Das heißt auf den Punkt gebracht: Die
Regionalbanken punkten durch kürzere
Vergabeprozesse?
Eindeutig. Wer will schon zwei, drei Monate
auf eine Projektfinanzierung warten. Die
kleineren Banken haben im Moment den Zug
zum Tor. Abgeschlossen wird schnell – ziehen
dunkle Wolken auf, haben finanzierende
Bank und Kreditnehmer ein Problem. Dann
gibt es Verträge, die nichts regeln. Gibt’s da
ein Team für Restrukturierungen? Zumeist
Fehlanzeige. Gerade bei sehr großen Projekten
sind syndizierte Kredite Usus. Mehrere
Banken beteiligen sich dann als Kreditgeber,
weil die Summe für eine Bank zu hoch ist
beziehungsweise das Risiko für ein einzelnes
Institut durch Diversifikation gesenkt werden
soll. Grundlage dafür ist, dass die beteiligten
Banken nicht nur dem Kreditnehmer, sondern
sich auch untereinander vertrauen.
Da kann es auch schon vorkommen, dass
Vereinbarungen knapp vor Unterschrift noch
einmal aufgemacht werden. „Wir zahlen 20
Millionen weniger aus, wir brauchen noch
fünf Sicherheiten mehr oder wir machen es
gar nicht.“ Alles ist möglich. Wenn die Bank
drei Wochen länger braucht, Pech gehabt.
Also doch zu den großen Banken und auf
die Finanzierungszusagen warten?
Durch die COVID-19-Pandemie sind Banken
bei der Vergabe von Krediten an Immobilienentwickler
und Bauunternehmen noch
restriktiver geworden. Mezzanin-Kapital hilft
dabei, die entstandene Kapitallücke zu schließen.
Gleichzeitig sind potenzielle Kapitalgeber
wie institutionelle Investoren, Family Offices
oder vermögende Privatpersonen angesichts
mangelnder Alternativen auf der Suche nach
neuen renditebringenden Investmentmöglichkeiten.
Der Bankkredit wird zum Auslaufmodell?
Das würde ich so nicht unterschreiben wollen.
Alternative Finanzierungen werden an
Bedeutung gewinnen. Banken bieten keine
Vollfinanzierung, keine Whole Loans, mehr
an. Investoren müssen, zusätzlich zum „Senior
Loan“ der Banken, einen entsprechenden Eigenanteil
beisteuern. Hier kommen Mezzanin-
Kapitalgeber ins Spiel.
Bei kleineren Projekten als Crowdfunding, bei
größeren Projekten aus einer Hand. Solange
es keine größeren Ausfälle gibt, ist Crowdfunding
von der Investorenseite her top. Super
Laufzeiten, super Prozente. Bei größeren
Projekten – und das betrifft nun institutionelle
Investoren – stellt sich die Frage, ob ich nicht
komplett auf eine Bankfinanzierung verzichte.
In Deutschland haben sich bereits einige
Anbieter etabliert.
Mezzanin-Kapital – wird da aus der Not
eine Tugend? Gibt es weitere Vorteile für
den Bauträger?
Das Mezzanin-Kapital gilt bilanziell als Eigenkapital
und wird von den Banken bei einer
Finanzierung ebenso gewertet. Damit können
Projektierer und Bauträger ihre Liquidität
Sommer 2021
155

ImFokus
schonen – für die Finanzierung stehen somit
der Senior Loan der Banken sowie ein kleiner
Eigenkapital-Anteil bereit, der durch das
Mezzanin-Kapital zusätzlich erhöht wird.
Bei einer Whole Loan-Lösung wird die
Finanzierung über einen einzelnen Finanzierungspartner
abgewickelt – Senior Loan und
Nachrangdarlehen werden von einem Finanzierungspartner
bereitgestellt. Für Bauträger
und Projektierer bleibt der Eigenkapitalanteil
gleich, die gesamte Finanzierungssumme
wird nun jedoch über einen einzelnen Partner
bezogen. Dadurch können sich die Finanzierungskosten
verringern, da der Investor
teureres „nachrangiges“ Mezzanin-Kapital
durch preiswerteres „vorrangiges“ Kapital
substituieren kann.
Mezannin-Kapital ist also im Vergleich
zu einer herkömmlichen Finanzierung
teurer?
Weil vom Mezzanin- Geldgeber höhere Zinsen
verlangt werden, verdient er auch mehr, hat
aber freilich auch ein höheres Risiko. Die
Bankfinanzierung wird durch Mezzanin-
Kapital ersetzt. Am Ende des Tages ist es eine
Whole-Loan-Lösung mit 90, 95 Prozent Loan
to Value. Das heißt, die Bank ist komplett
weg. Die Mezzanin-Kapitalgeber werden wohl
auf ähnlichen Sicherheiten wie eine Bank
bestehen, aber der Zinssatz ist sehr attraktiv.
Wir reden von Zinssätzen von vier bis fünf
Prozent.
Wer sind die Mezzanin-Kapitalgeber?
In der ersten Linie Fonds. Die suchen Whole-
Loan-Lösungen. Für viele Fonds bedeuten vier
bis fünf Prozent Zinssatz, zwei bis drei Prozent
Netto-Verzinsung.
Die Banken selbst stecken in einem Dilemma.
Wer will jetzt sein Kapital länger binden als
zwei bis drei Jahre? Niemand, weil sich durch
Corona auch die Geschwindigkeit auf der
Zinsseite unter Umständen verändert. Dieser
Trend auf der Einlagenseite macht nunmehr
den Banken zu schaffen. Dadurch, dass einer
Fülle langfristiger Kredite immer weniger
langfristige Einlagen gegenüberstehen, tritt
„Zinssteigerungen
wären sowohl für
Staatshaushalte als auch
für Finanzierungen Gift.“
vermehrt das Risiko fristeninkongruenter
Refinanzierung auf.
Aber auf ewig wird eine Nullzinspolitik
nicht der Weisheit letzter Schluss sein?
Es gibt derzeit zwei Szenarien. Entweder wir
halten die Nullzinspolitik bis ins Jahre Schnee,
was lange die gefestigtere Meinung war bei.
Oder es muss aufgrund der durch die COVID-
19-Pandemie bedingten wirtschaftlichen
Schwierigkeiten zu einer höheren Inflation
kommen. Damit muss es auch irgendwann zu
einer Zinssteigerungen kommen. Das wäre
sowohl für die Staatshaushalte als auch für die
Finanzierungen Gift.
Aktuell ist unheimlich viel Liquidität im
Markt vorhanden.
Es gibt große Liquiditätspolster. In Deutschland
sind es vor allem Pensionskassen, die
nach Investitionsmöglichkeiten suchen. Der
Druck ist hoch. Stichwort Negativzinsen. Da
liegen hunderte Millionen Euro auf den Konten.
Da muss ein Vorstand einer Pensionskasse
den Begünstigten schon einmal erklären,
warum sie für ihre Bankeinlagen Millionen
Zinsen an die Bank zahlen. Die sind schon
unter extrem starkem Druck. Dieser Druck
wird in den kommenden Monaten stärker
werden.
Christoph Urbanek,
DLA Piper
156 ImmoFokus

Also steigen die Pensionskassen verstärkt
als Mezzanin-Kapitalgeber in die Finanzierung
ein?
Direkte Finanzierungen sind für Pensionskassen
und Family Offices zu kompliziert. Es bilden
sich aber bereits (fondsartige) Strukturen.
Mittlerweile gibt es bereits Anbieter, die sich
als Vermittler zwischenschalten. Da gibt es
einige Anbieter, die vor allem aus Deutschland
heraus daran arbeiten. Und ich bin mir sicher,
dass Anbieter aus England und Amerika
folgen werden. Solange wir in Negativzinsen
bleiben, wird der Druck da hoch sein. Allein
aufgrund dieser Tatsache ist die Sorge, dass
wir in nächster Zeit Liquiditätsengpässe sehen
werden, unbegründet.
Mezzanin-Kapitalgeber gehen ins Risiko. Viel
stärker im Risiko sind aber Crowdfunding-
Anleger. Da muss ich kein Finanzexperte sein.
Ein Blick auf die Plattformen reicht: Crowdfunding
ist Hochrisikokapital. Null oder sieben
Prozent. Das ist ein Riesenunterschied. Ich bin
mir sicher, das Gejammer wird nach den ersten
schiefgegangenen Investments starten. Bei
jedem Projekt gibt es unvorhersehbare Risiken.
Bauverzögerungen, der Projektentwickler stirbt.
Ein Lieferant geht in Konkurs. Das haben die
Banken jeden Tag seit hundert Jahren erlebt.
Sie können damit umgehen – und haben in der
Regel Sicherheiten. Das von den Crowdfunding-
Anlegern investierte Geld ist qualifiziert
nachrangiges Kapital ohne Sicherheiten. Das
heißt, die sind noch schlechter gestellt als
Mezzanin-Kapital. Totalverlust ist möglich.
Dass Mezzanin-Finanzierungen weniger
stark reguliert sind, ist ein Vorteil. Steht
zu befürchten, dass die Bestimmungen
verschärft werden?
Bei der ersten großen Pleite wird der Gesetzgeber
wahrscheinlich eingreifen – ich fürchte aber
erst dann, wenn sich der erste Pensionsfonds
verspekuliert hat und seinen Bezugsberechtigten
beichten muss, dass er das Geld ins
Development von Bauträgerprojekten gesteckt
hat. Hier kann man gut verdienen, aber auch
viel verlieren. Ob das im Sinne der Versicherten
ist, ist fraglich. Ich weiß es nicht.
Christoph Urbanek
Christoph Urbanek ist Rechtsanwalt und
Partner in der Finance & Projects Gruppe
im Wiener Büro von DLA Piper. Er berät
im Bank- und Finanzierungssektor vor
allem bei Restrukturierungen, Immobilientransaktionen
und -finanzierungen
sowie im Investmentrecht. Neben seiner
Expertise im Banken- und Finanzierungsrecht
zählen M&A, Corporate-Agenden,
Unternehmenssanierungen sowie Private
Equity und regulatorische Fragen des
Bank- und Investmentrechts zu seinen
weiteren Tätigkeitsschwerpunkten.
Sommer 2021
157

ImFokus
Dem Hotelmarkt
steht einiges bevor
Restrukturierungen im Hospitality Segment. Die Juristen Florian Klimscha und Felix Neuwirther von
Freshfields Bruckhaus Deringer über die angespannte finanzielle Lage in der Branche.
Das Gespräch führte: Patrick Baldia
158 ImmoFokus

Welche Signale nehmen Sie derzeit aus
der Hotelbranche wahr? Wen drückt der
Schuh am meisten?
Felix Neuwirther: Die seit dem Ausbruch der
Pandemie anhaltenden Einschränkungen
haben die heimische Hospitality-Industrie
schwer getroffen. Dabei haben manche
Teilbereiche des Marktes stärker gelitten als
andere. Während etwa viele Ferienhotels eine
ganz gute Sommersaison hatten, mussten
Konferenz- oder Airport-Hotels beim RevPAR
(Revenue per available room) Einbußen von
70 Prozent oder mehr hinnehmen. Dennoch
ist auch in diesem Segment eine Welle an Insolvenzen
oder Restrukturierungen ausgeblieben,
da sich Banken über weite Strecken als
kooperativ erwiesen haben und die Betriebe
darüber hinaus mit staatlichen Hilfsmaßnahmen
unterstützt wurden. Andere haben die
Möglichkeit, auf Reserven zurückzugreifen.
Aber klar ist, dass die Luft für alle dünn wird.
Florian Klimscha: Für Betriebe mit akutem
Liquiditätsbedarf, die schon vor der Krise
Schwierigkeiten hatten, ist die Lage mit
COVID-19 sicherlich dramatisch geworden.
Die staatlichen Hilfsmaßnahmen, unter denen
auch die Kurzarbeit sicherlich ein wichtiges
Instrument darstellt, die Umsatzrefundierungen,
der Fixkostenersatz und auch der
Aufschub bei der Verpflichtung, Insolvenz
anzumelden, haben aber bislang eine
Insolvenzwelle verhindert. Schön langsam
kristallisieren sich jedoch die größten Problemfälle
heraus. Man darf nicht vergessen,
dass, selbst wenn die Reiseeinschränkungen
teilweise aufgehoben werden und viele Hotels
wieder geöffnet haben, schon noch einige Zeit
vergehen wird, bis die Auslastungen wieder in
die Nähe der Vorkrisenniveaus kommen. Das
war auch nach der Finanzkrise 2008 der Fall.
Wie gehen die Banken mit der neuen
Situation um?
Florian Klimscha: Die Banken beobachten
die Entwicklungen am Hospitality-Markt
sehr genau. Fest steht, dass es für sie zunehmend
schwieriger wird, das Risikoprofil von
Hotelbetrieben in Finanzierungen abzubilden.
Ungewissheit über die breite Wiederaufnahme
der internationalen Reisetätigkeit, die Zukunft
großer Veranstaltungen sowie die Dauer bis
zum Wiedererreichen des Vorkrisenniveaus
erschweren die Neustrukturierung von Finanzierungen
deutlich. Letztlich müssen mit
jedem neuerlichen Lockdown die Businesspläne
neu überarbeitet werden. Gleichzeitig
wird es immer schwieriger, tilgende Profile
mit marktgängigen Laufzeiten zu vereinbaren.
Dazu kommt, dass das Risiko für die Banken
mit gestundeten Steuer- und Sozialversicherungsbeträgen
weiter zunimmt.
Wie steht es aktuell Ihrer Erfahrung nach
um das Investoreninteresse an der Assetklasse
Hotel?
Felix Neuwirther: Investoren zeigen Interesse
am Hospitality-Bereich. Das gilt vor allem für
Private-Equity-Investoren. Sie sind auch bereit,
sich im Bereich Refinanzierung zu engagieren.
Neu ist, dass sich infolge der Krise verstärkt
Investmentplattformen gebildet haben, die
bereit sind, in der aktuell schwierigen Phase
am Hotelmarkt Möglichkeiten wahrzunehmen
– etwa um angeschlagene Hotelbetriebe
Sommer 2021
159

ImFokus
mit einem neuen Betreiber oder selbst wieder
auf Kurs zu bringen und dann einen Ausstieg
anzustreben. Das kann je nach Marktsegment
– beispielsweise abhängig von der Erholung
der Geschäftsreise- und Konferenztätigkeit –
mehr oder weniger lange dauern. Insgesamt
gibt es verschiedene Ausprägungen, was das
Engagement der Plattformen betrifft – die
Devise „one size fits all“ gilt sicherlich nicht.
Einige haben auch erkannt, dass es oft besser
ist, wenn der Betreiber das Ruder nicht aus
der Hand geben muss, da dieser über entsprechende
Managementqualität verfügt und es
lediglich einer finanziellen Überbrückungshilfe
bedarf.
Welche Möglichkeiten haben Hotels, die
aktuell beziehungsweise in den kommenden
Monaten vor der Situation stehen,
größere Kreditvolumina refinanzieren zu
müssen?
Florian Klimscha: Für Sponsoren und
Eigentümer, die nicht oder nicht mehr
ausreichend über zusätzliches Eigenkapital
„Nicht nur Investoren
und Kapitalgeber können
aktuell am Hospitality-
Markt Potenziale heben.
Einiges schlummert auch
im Inneren der Betriebe.“
für Refinanzierungen verfügen, kann es in
der aktuellen Situation interessant sein, das
Gespräch mit alternativen Kapitalgebern zu
führen. Hier sind der Strukturierung kaum
Grenzen gesetzt. Im Wesentlichen hängt das
von den Präferenzen der involvierten Parteien
ab. So können Finanzierungen dieser Art zu
bestehenden Bankfinanzierungen hinzukommen
und einen Teil des Risikos im Rang nach
Felix Neuwirther,
Freshfields Bruckhaus Deringer
der Hausbank abdecken oder auch zur Gänze
übernehmen.
Felix Neuwirther: Zuletzt haben Mezzanine-
Finanzierungen stark zugenommen. Ob diese
Entwicklung langanhaltend ist, ist schwer
zu sagen. Viel deutet allerdings auf eine
zunehmende Bedeutung von Mezzanine-
Kapital hin. Dass dieses Bankfinanzierungen
Felix Neuwirther
Felix Neuwirther ist Head of Real Estate
bei Freshfields Bruckhaus Deringer Zu
seinen Beratungsschwerpunkten zählen
Immobilientransaktionen, Hotel- und
Managementverträge, miet- und wohnrechtliche
Angelegenheiten sowie Immobilienentwicklung.
vollständig ersetzen wird, ist aber nicht zu
erwarten. Vielmehr wird ein ausgewogener
Finanzierungsmix weiterhin eine sehr gute
Lösung sein – unabhängig vom konkreten
Marktszenario.
Was macht alternative Kapitalgeber so
interessant?
Florian Klimscha: Alternative Kapitalgeber
kommen deshalb leichter als Kreditgeber
und Finanziers in Frage, weil die Parameter
ihrer Finanzierungen von jenen der institutionellen
Investoren und der Geschäftsbanken
abweichen. Diese Kapitalgeber können eher
akzeptieren, dass Kredite über eine längere
Zeit tilgungsfrei bleiben und Zinsen über
Teile der Laufzeit gestundet werden. Weiters
werden die Kosten der Finanzierung weniger
von Kennzahlen und regulatorischen Key
Performance Indicators (KPIs) getrieben und
160 ImmoFokus

mehr. Dabei dürfte es wohl nicht bleiben.
Branchenexperten befürchten, dass bis
zu einem Viertel der Wiener Hotels die
Corona-Krise nicht überleben wird. Ist das
für Sie ein realistisches Szenario?
Florian Klimscha: Man hat derzeit das Gefühl,
dass nichts passiert, was nicht passieren
darf. Ungeachtet der Tatsache, wie groß
die Probleme sind, die unter der Decke
schlummern. Eine spannende Frage in diesem
Zusammenhang ist, wie lange Hotelbetriebe
ihre Verbindlichkeiten gegenüber dem Fiskus
und den Sozialversicherern schuldig bleiben
dürfen. Vielleicht wird die große Katastrophe
letztlich nicht eintreten. Allerdings deutet
einiges darauf hin, dass in manchen Marktbereichen
eine Konsolidierung bevorsteht.
eine Anpassung der Konditionen an sich
ändernde Situationen ist auch nicht gleich mit
Änderungen interner Ratings verbunden.
Gibt es in diesem Zusammenhang dennoch
Herausforderungen?
Felix Neuwirther: Ein Thema, das diverse
Marktsegmente derzeit stark beschäftigt, ist
die Preisfindung. Mitunter sind die Vorstellungen
der beteiligten Parteien so verschieden,
dass Deals scheitern oder sich bestenfalls
verzögern. Dass die Preisfindung schwierig
ist, ist derzeit aber nicht nur im Hospitality-
Bereich der Fall, sondern auch in anderen
Assetklassen.
Was können Hotelbetriebe selbst tun, um
ein Comeback einzuleiten?
Felix Neuwirther: Nicht nur Investoren und
Kapitalgeber können aktuell am Hospitality-
Markt Potenziale heben. Einiges schlummert
auch im Inneren der Betriebe. Zu den Möglichkeiten
gehören etwa Anpassungen des
Geschäftsmodells. Mitunter gehen Änderungen
des Nutzungskonzepts mit einer Verringerung
der Bettenanzahl und gleichzeitiger
Florian Klimscha
Florian Klimscha ist Partner im Bereich
Bank- und Finanzrecht bei Freshfields
Bruckhaus Deringer und auf Bankrecht,
Finanzierungstransaktionen und Unternehmensrestrukturierungen
spezialisiert.
Schaffung von Apartment- oder Wohnfläche
einher. Gegebenenfalls müssen bestehende
Verträge adaptiert werden, falls sie dafür nicht
ausreichend flexibel ausgestaltet sind. Auch
öffentlich-rechtliche Rahmenbedingungen
müssen beachtet werden.
Laut Kreditschutzverband KSV1870 war
die Zahl der Insolvenzen in der Gastronomie-
und Hotelbranche im ersten Quartal
2021 so niedrig wie schon lange nicht
Felix Neuwirther: Für eine Vorhersage zum
Umfang einer möglichen Marktkonsolidierung
ist es aktuell noch zu früh. Aber – realistisch
betrachtet – dürfte dem Markt noch einiges bevorstehen.
Entscheidend ist, wie lange der Erholungsprozess
in den einzelnen Marktsegmenten
dauern wird, und ob es schwer getroffene
Hotels – etwa mit Fokus auf Konferenzen und
Geschäftsreisende – schaffen, das entstandene
geschäftliche Vakuum durch andere Angebote
„Für Banken wird es
zunehmend schwieriger, das
Risikoprofil von Hotelbetrieben
in Finanzierungen abzubilden.“
Florian Klimscha,
Freshfields Bruckhaus Deringer
zu füllen. Am Ende des Tages kann ein Hotel
– oder Teile davon – oftmals auch noch einer
anderen Nutzungsart zugeführt werden –
beispielsweise Longstay-Apartments. Natürlich
nur, sofern entsprechende widmungsrechtliche
Rahmenbedingungen vorliegen. Auch der
Abverkauf als Wohnimmobilie kann eine
Option sein. Die aktuelle Situation ist herausfordernd,
aber auch mit Chancen verbunden.
Allerdings unter neuen Gegebenheiten, über
die es nachzudenken gilt.
Sommer 2021
161

ImFokus
Blockchain und
Immobilien
Wunsch nach Automatisierung. Die Anwendungsmöglichkeiten der Blockchain im Immobiliensektor
stecken noch in den Kinderschuhen. Doch Kinder werden schnell groß und es lohnt sich,
ihre Entwicklung zu beobachten.
Autor: Lisa Grüner
E
ine Immobilie soll als Anlage erworben
werden, Fotos, Grundriss
und die Zahlen passen, gekauft wird
per Mausklick. Auch alles andere
wie Vertragsabschluss, Geldtransfers, Abwicklungsgeschäfte,
Finanzierung etc. bis hin zur
Eintragung ins Grundbuch werden, ohne den
Computer verlassen und teure Intermediäre
zahlen zu müssen, ebenso per Klick erledigt.
Betrugssicher und zeiteffizient. Die Blockchain-
Technologie verspricht das, aber kann sie das
auch halten? Rein technisch wäre die Abwicklung
bereits möglich, aber die geltenden rechtlichen
Rahmenbedingungen bremsen sie aus.
Hinter Blockchain steht eine Technologie, bei
der Teilnehmer Transaktionen tätigen können,
ohne dass eine zentrale Zertifizierungsstelle
benötigt wird. Wie der Name bereits verrät,
handelt es sich bei der Blockchain um eine
Vorteile der Blockchain:
Transparenz,
Änderungen sind nachverfolgbar,
Daten sind permanent abrufbar,
Manipulation der Daten wird ausgeschlossen,
Daten werden dezentral gespeichert und validiert,
Zeit- und Kostenersparnis,
Wegfall von Intermediären wie z.B. Banken oder Maklern.
„Kette“ von Blöcken, die bestimmte Informationen
bzw. Daten enthalten. Eine Manipulation
ist auszuschließen, da die einzelnen Blöcke
aneinandergereiht werden. Ein Block baut auf
dem nächsten auf, wobei die einzelnen Blöcke
durch kryptografische Schlüssel verkettet sind.
Nach einer Transaktion können die Daten, die
innerhalb einer Blockchain aufgezeichnet
wurden, nicht mehr verändert werden, da die
nachgeschaltete Kette die vorgelagerten Transaktionen
verifiziert. So weit, so sicher.
Erste Experimente
Betrachtet man die Immobilienwirtschaft, so
gibt es einige Einsatzmöglichkeiten für die
Blockchain entlang der gesamten Immobilienwertschöpfungskette.
So kann Blockchain für
die Bezahlung von Immobilientransaktionen
sowie die Finanzierung mithilfe von Initial
Coin Offerings (Tokenization) eingesetzt werden.
Erste Experimente konnten bereits am
Markt beobachtet werden. Mittelfristig ist die
Anwendung von Smart Contracts zu erwarten.
Hierbei handelt es sich um elektronische
Verträge auf Basis von Computerprotokollen,
die die hinterlegten Klauseln bzw. Regeln automatisch
überwachen können und definierte
Aktionen bei Vorliegen eines Trigger-Events
selbsttätig ausführen können. Somit wird eine
schriftliche Fixierung in Papierform überflüssig.
Langfristig wird Blockchain helfen, transparente
Bestands- und Mieterdatenbanken
dezentralisiert und sicher bereitzustellen.
Smart Contracts
Bei einem Smart Contract handelt es sich um
einen digital abgeschlossenen und durchgeführten
Vertrag, bei dem im System hinterlegte
Klauseln erfüllt werden müssen. Als Beispiel
kann ein Mietvertrag als Smart Contract
errichtet und die vollautomatisierte Entrichtung
der Miete über die Blockchain möglich
gemacht werden.
Anwendungsgebiete und Stolpersteine
In der folgenden Umfrage haben wir Blockchain-Profis,
Unternehmensberater und
Rechtsanwälte zum Thema Blockchain befragt.
In den spannenden Statements ist rund um digitale
Immobilientransaktionen, Immobilien
Tokenisierung, digitale Vermögenswerte und
die aktuelle Gesetzeslage bezüglich Crypto-
Assets jede Menge Know-how nachzulesen.
Fotos: Elke Mayr, LGP, Deloitte feelimage, Michael Sazel, Adobe Stock
162 ImmoFokus

Gabriele Etzl,
Deloitte Legal/Jank Weiler
Operenyi Rechtsanwälte
Das digitale Grundbuch und digitale Grundbuchsgesuche
sind in Österreich bereits seit
den 1990er Jahren Realität. Österreich hat hier
international eine Vorreiterrolle eingenommen.
Seit 2020 – nicht zuletzt ausgelöst durch
die Corona-Krise – ist es in Österreich auch
rechtlich möglich, mit hoher Rechtssicherheit
eine Immobilientransaktion papierlos durchzuführen.
Unterschriften auf den Transaktionsdokumenten
können nun elektronisch
vom Notar beglaubigt und beim Grundbuch
eingereicht werden.
Zukünftig mag es möglich sein, einen blockchain-basierten
Immobilienankauf – quasi
ohne Schnittstelle von Intermediären – durchzuführen.
Aufgrund der geltenden rechtlichen
Rahmenbedingungen ist ein derartiger blockchain-basierter
Immobilienkauf allerdings
noch kein gangbarer Weg. Um derartige Transaktionen
zu ermöglichen, bräuchte es umfassende
rechtliche Änderungen. Das würde zwar
eine Erleichterung in der Abwicklung bringen,
nicht jedoch mehr Rechtssicherheit.
Auch die „Tokenisierung“ von Immobilien,
also der blockchain-basierte Handel von
ideellen Anteilen an Immobilien über eine
blockchain-basierte Plattform per Mausklick,
scheitert aktuell noch an der geltenden Rechtslage:
Will man ideelle Anteile an Immobilien
erwerben, sind eine grundbuchsfähige Urkunde
sowie die Eintragung im Grundbuch
erforderlich. Eine rein blockchain-basierte
Transaktion scheint daher eher beim Erwerb
von Aktien einer Gesellschaft, in deren Eigentum
sich Immobilien befinden, möglich. Hier
sind nämlich weder Änderungen im Grundbuch
noch im Firmenbuch erforderlich. Dabei
handelt es sich jedoch gerade nicht um eine
Immobilientransaktion, sondern um einen
Aktienkauf, der schon bisher rein digital möglich
war.
Die zeitnahe Schaffung der entsprechenden
Gesetzeslage wird wohl daran scheitern, dass
sehr viele Stakeholder, beispielsweise die Justiz,
FMA, Finanz- und Grundverkehrsbehörden,
zusammenarbeiten und dies als gemeinsames
Anliegen verfolgen müssten.
Eine rein blockchain-basierte Immobilientransaktion
ohne Intermediäre ist derzeit
Zukunftsmusik. Dennoch ist es durchaus
denkbar, dass – nach entsprechenden gesetzlichen
Änderungen – Immobilientransaktionen
zukünftig ausschließlich via Blockchain
abgewickelt werden. Die Distributed-Ledger-
Technologie wäre jedenfalls prädestiniert
dafür, die bisher komplexe Umsetzung einer
Immobilientransaktion weiterhin unter Einbeziehung
von unerlässlichen Beteiligten
(Behörden, Banken und Kaufvertragsparteien),
jedoch ohne zusätzliche Intermediäre (Makler,
Treuhänder und Notare) zu gewährleisten.
Es ist jedoch zu bedenken, dass insbesondere
hochpreisige Immobilientransaktionen durchaus
komplexe Fragen aufwerfen, die von Fall
zu Fall – aufgrund faktischer und rechtlicher
Gegebenheiten – unterschiedlich sein können.
Dabei geht es oft um Themen, die ohne
fachkundige Experten weder erkannt noch
gelöst werden können. Dementsprechend
ist es schwer vorstellbar, dass in absehbarer
Zukunft sämtliche Themen, die eine Liegenschaftstransaktion
mit sich bringt, umfassend
und vollständig digital abgebildet werden.
Sommer 2021
163

ImFokus
Christoph Urbanek,
DLA Piper
Blockchain-gesteuerte Wertschöpfung in der
Immobilienwirtschaft ist in aller Munde. Eine
dezentralisierte, transparente, unverfälschbare
und vor allem kostengünstige Datenbank. Abgesehen
von Kryptowährungen gibt es für die
Blockchain-Technologie noch zahlreiche weitere
Anwendungsbereiche. Vor allem für die
Immobilienbranche und deren gesamte Wertschöpfungskette
bestehen besondere – bei weitem
noch nicht ausgeschöpfte – Möglichkeiten
und Einsatzbereiche. Durch das transparente
und beinahe manipulationssichere Peer-to-
Peer Blockchain-Netzwerk ergeben sich durch
den Ausschluss von einigen bis dato mitwirkenden
Intermediären zahlreiche Vorteile.
Blockchain-Technologie hat die Chance, den
langsamen und illiquiden Immobilienmarkt
dynamischer und liquider zu gestalten. Verschiedene
Rechte an Immobilien können in
Form von Immo-Token verbrieft werden. Diese
könnten in Zukunft ähnlich wie Aktien am
Sekundärmarkt gehandelt werden. Diese als
Security Token ausgestalteten Immobilienanteile
unterliegen denselben Regeln wie Finanzinstrumente
im Sinne der MiFID. Immobilien
können somit in sehr kleine Teile geteilt werden,
womit auch Kleinanleger in Immobilien
investieren können. Dies kann dem Immobilienmarkt
einen großen Aufschwung geben.
Der Handel von Eigentum an Grundstücken
ist nur bei gleichzeitiger Eintragung in das
Grundbuch möglich. Obwohl Österreich schon
ein Vorreiter in der Digitalisierung des Grundbuchs
ist, würde der Einsatz der Blockchain-
Technologie der Übertragung noch einmal
einen enormen Vorteil verschaffen. Möglich
wären demnach vollkommen digitalisierte
und automatisierte Eigentumsübertragungen
von Immobilien durch sogenannte „Smart
Contracts“, also auf der Blockchain gespeicherte
Verträge, welche beim Eintritt von
bestimmten Bedingungen automatisch exekutiert
werden. Beispielsweise startete Schweden
bereits 2016 ein Pilotprojekt, womit ein Blockchain-basiertes
Grundbuch geschaffen werden
soll. Die zwingenden Formvorschriften bei
der Eigentumsübertragung einer Immobilie
stehen diesem Digitalisierungsschritt in Österreich
noch entgegen.
Dennoch gibt es viele andere Möglichkeiten,
um durch Token indirekt mit Immobilien zu
handeln. Dazu gehören Genussrechte, Aktien,
Anleihen oder Fonds. Möglich ist auch
die Immobilienprojektfinanzierung mittels
eines Token Offerings. Bei diesen können
Unternehmen ein Projekt finanzieren, indem
sie Anlegern Token verkaufen, welche dann
bestimmte Rechte verleihen. Die konkrete
Ausgestaltung ist sehr variabel und kann nicht
nur klassische Auszahlungen in Form von
Genussrechten, sondern auch eine Mischform
mit einem Utility Token vorsehen. Letzterer
könnte zum Beispiel im Tourismusbereich
interessant sein, womit die Token-Inhaber
auch Übernachtungsgutscheine zu ihrem Investment
erhalten. Vergleichbar ist in einem
Neubauprojekt auch die Vergabe von Vorkaufsrechten
an bestimmten Wohnungen
denkbar. In der Ausgestaltung sind der Fantasie
im Rahmen des rechtlich Möglichen kaum
Grenzen gesetzt.
164 ImmoFokus

Andreas Böcskör,
Advoodle
Die digitale Immobilientransaktion ist Realität
geworden. Sie schafft neue Möglichkeiten
in der professionellen Arbeit mit den Kunden,
spart Kosten und Zeit und ist rechtssicher.
Die Einbindung der Blockchain als Plattform
für qualifizierte Transaktionsketten ist offensichtlich,
weil sie technisch transparent und
manipulationssicher ist. Während die Public
Blockchain Sicherheit ausschließlich durch
die Rechenkraft der Teilnehmer gewährleistet,
können in Permissioned Blockchains spezielle
Autorisierungskonzepte zusätzliche Sicherheit
vermitteln. Permissioned Blockchains liefern
somit Vorteile hinsichtlich Performance
und den datenschutzrechtlichen Anforderungen.
Unser Schwerpunkt ist die Verarbeitung
von Rechtstransaktionen unter Zuhilfenahme
von Smart Contracts. Dabei lehnen wir uns
bewusst an die juristische Praxis an und optimieren
bestehende Prozesse. Smart Contracts
werden idealtypisch in der Blockchain gespeichert
und über den Konsensmechanismus
legitimiert.
„Die digitale
Immobilientransaktion
ist
Realität geworden
und schafft neue
Möglichkeiten.“
Andreas Böcskör,
Advoodle
Paul Pöltner,
SimplyTokenized
Immobilien Tokenisierung, die Zukunft der
Vermögenswerte ist digital. In den letzten
Jahren hat Crowdinvesting einen bedeutenden
Anteil in der Finanzierung von Immobilienprojekte
eingenommen. Laut Crowdcircus
entfallen 76 Prozent der Crowdinvesting-Finanzierungen
auf Immobilienprojekte. Crowdinvesting
ist aber erst der erste Schritt auf
dem Weg der Finanzierungsdigitalisierung.
Mit der Tokenisierung von Immobilienprojekten
ergeben sich völlig neue Möglichkeiten.
Es können die Kosten für die Verwaltung und
das Setup von Finanzierungsprojekten über
Investoren gesenkt, die Transparenz gesteigert
und somit das Volumen erhöht werden. Für
Investoren eröffnen sich schrittweise neue
Möglichkeiten in der Übertragbarkeit von Anteilen.
Darüber hinaus wird an Lösungen für
die Handelbarkeit von Immobilienprojekten
gearbeitet. Dadurch kann man zukünftig auch
die Liquidität des Zweitmarktes sichern, welcher
aktuell noch im Crowdfunding fehlt.
Praktisch relevant sind vor allem die sogenannten
Automated Contracts. Diese sind
ebenfalls Smart Contracts, weil sie zumindest
teilweise self-executing sind. Ihr Vorteil besteht
in ihrer Methode, nämlich der Verarbeitung
von menschlich-lesbaren Rechtstexten.
Somit können sie für den Immobilienkauf
ebenso wie für die Immobilienfinanzierung
eingesetzt werden. Sie bilden letztendlich ein
Tool, in dem der automatisiert erstellte Vertrag
beraten, verhandelt und in den vollautomatisierten
Transaktionsprozess eingebunden
werden kann. Die sohin erstellten Dokumente
sind nicht nur der Rechtsauslegung unmittelbar
zugänglich, sondern können auch rechtskonform
qualifiziert elektronisch (mittels eID)
signiert werden, ohne die Notwendigkeit eines
technischen Kunstgriffes.
Man schafft eine Infrastruktur, in der Investoren
vertrauensvoll ihr Geld in Immobilienprojekte
veranlagen können, und bietet
Projektinitiatoren eine einfache Möglichkeit,
diese neuen Wege der Finanzierung zu nutzen.
Bevor ich als Co-Gründer die Guiding Innovators
und SimplyTokenized ins Leben gerufen
habe, war ich als Co-Gründer und Vorstand
von Conda tätig und habe an der Entwicklung
von alternativen Finanzierungsinstrumenten
europaweit mitgewirkt. Bei SimplyTokenized
bündeln wir die rechtlichen, technischen und
regulatorischen Herausforderungen in einer
einfachen Lösung. Dies ermöglicht einer Person,
schnellstmöglich Immobilienprojekte in
der Form von GmbH-Anteilen, Aktien-Anteilen
oder Genussrechten zu tokenisieren und
den neuen Zielgruppen anzubieten.
Sommer 2021
165

ImFokus
„Eine automatische
Vertragsdurchführung
mittels Smart Contracts
kann über Blockchains
optimal durchgeführt
werden.“
Sonja Dürager,
bpv Hügel Rechtsanwälte
Sonja Dürager,
bpv Hügel Rechtsanwälte
Smart Contracts – Die Revolution der Immobilienwirtschaft?
Bislang ging man in vielen
Branchen davon aus, dass das in der Finanzwirtschaft
omnipräsente technische Phänomen
der Blockchain nur ein Spezifikum für Bitcoins
oder andere Kryptowährungen wäre. Der
Gedanke, Prozesse der Immobilienwirtschaft
zu digitalisieren und über eine Blockchain abzubilden,
lag fern. Dabei kann der Blockchain
vor allem wegen der Fähigkeit, Transaktionen
ohne Intermediär, der die Richtigkeit und
Vollständigkeit des Inhalts der Transaktion
kontrolliert (z.B. Banken), abzubilden, aus
Effizienz- und Simplifizierungsgründen hohes
Potential zugeschrieben werden.
So kann beispielsweise die automatische Vertragsdurchführung
mittels Smart Contracts
über Blockchains optimal ausgeführt werden.
Wenn nämlich eine im Vertrag festgelegte
Bedingung erfüllt wird, dann führt dies automatisch
zu der vorher bestimmten Folge. Das
könnte etwa das Management von Mietobjekten
erleichtern, indem basierend auf den
Vertragsbedingungen des Smart Contracts
periodisch die Mietzahlungen vom Mieter an
den Vermieter und die sonst eingebundenen
Parteien (zum Beispiel Energieanbieter) veranlasst
werden.
Signifikant für Smart Contracts ist jedoch, dass
diese nicht der Vertrag selbst sind, sondern
diesen nur in einem Code abbilden, und so
Abschluss und/oder Durchführung erleichtern.
Maßgeblich bleibt jedoch der Wille der
Parteien off-chain. In diesem Sinn kann man
auch die Vertragsdurchführung sehr diffizil
gestalten, und muss nicht jeder Vorgang onchain
abgebildet sein. So könnten etwa nur
nicht verhandelbare Bestimmungen mit klaren
Anordnungen – und keinen unbestimmten
Rechtsbegriffen oder sonst auslegungsbedürftigen
Spielräumen – im Smart Contract
programmiert werden, und der übrige Teil des
Vertrags (etwa die Hauptleistungspflichten
und Gewährleistungsbehelfe dazu) individuell
off-chain ausgehandelt und exekutiert werden.
Industrie und Gewerbe sind nicht zuletzt ob des
noch unklaren Verhältnisses zum traditionellen
Schuldrecht und dessen Gestaltungsrechten
(zum Beispiel Vertragsrückabwicklung)
zurückhaltend beim Einsatz von Blockchains,
allerdings ist die Blockchain ein disruptiver
Technologie-Trend, der gerade auch in der Immobilienbranche
vielfältige Einsatzmöglichkeiten
vorfindet, und standardisierte Prozesse
(zum Beispiel Abwicklung von Mietverträgen
und Verträgen der Immobilienverwaltung)
durch digitale Wenn-Dann-Verknüpfungen
effizienter gestalten kann. Langfristig sollte
man sich daher der Herausforderung stellen,
rechtliche Anforderungen an Immobilienverträge
mit den technischen Möglichkeiten in
Einklang zu bringen.
166 ImmoFokus

Fast jede Diskussionsrunde zur Digitalisierung
in der Immobilienwirtschaft beginnt mit dem
Statement, dass die Branche sehr langsam
ist und auf neue Technologien nur sehr zögerlich
reagiert. Und im Gegensatz zu vielen
anderen digitalen Möglichkeiten trifft dieses
Vorurteil bei der Anwendung der Blockchain
auch ausnahmsweise voll zu. Während Cloud
Computing und Robotics Process Automation
Einzug in die IT und Geschäftsprozesse gehalten
haben, sind die Anwendungsmöglichkeiten
der Blockchain weitestgehend unbekannt.
Allein im Investment Management, also dem
An- und Verkauf von Immobilien, werden gerade
erste Projekte auf dem Markt bekannt, die
darüber abgewickelt werden.
Dabei sehe ich beispielsweise in der Umsetzung
um ESG zahlreiche Möglichkeiten für
deren Anwendung. Man stelle sich nur die
Transparenz für alle Marktteilnehmer und
über den gesamten Immobilien-Lebenszyklus
vor, die eine sichere Speicherung von Bau-,
Betriebs-, Verbrauchs- und Bewirtschaftungsdaten
in einer gegenseitig verifizierten Datenhaltung
schaffen würde. Hierfür müssen sich
jedoch alle Markteilnehmer zu einer qualitativ
hochwertigen Datenhaltung und der Transparenzschaffung
bereit erklären.
Erst dann kann die Auswahl einer geeigneten
„Public Blockchain“ für die Immobilienwirtschaft
erfolgen, denn nicht jedes DLT
(Distributed Ledger Technology)-Verfahren
ist technisch und fachlich gleichzusetzen. Es
existieren Anbieter, die dem „Proof of Work“,
vereinfacht gesagt der inhaltlich sachlichen
Verifizierung dienen, und andere Verfahren,
die eher dem „Proof of Identity“, also der Identifikation
der Prozessbeteiligten einen Beitrag
leisten. Beides ist für die Immobilienwirtschaft
relevant und muss berücksichtigt werden,
damit auf einem einheitlichen Standard aufgesetzt
wird und nicht die gleiche babylonische
Sprachverwirrung wie bei den Smart Building-
Standards entsteht.
Robert Betz,
KPMG
Erst wenn das Commitment der Immobilienbranche
für Transparenz und Datenqualität
für einen allgemein anerkannten Anwendungsfall
besteht, kann die Blockchain einen
Mehrwert für die Reduzierung von „Daten-Intermediären“
liefern. Ob dies dann noch beim
derzeit notwendigen Stromverbrauch auch im
Sinne von ESG nachhaltig ist, steht auf einem
anderen Blatt der aktuellen Diskussion.
Ronald Frankl,
Lansky, Ganzger & Partner
Rechtsanwälte
Entwicklung der Gesetzeslage rund um Crypto-
Assets. Die derzeitige Gesetzeslage hinkt der
rasanten Entwicklung der Blockchain-Technologie
weit hinterher. Einen ersten Anlauf zur
Aufholjagd hat die Europäische Kommission
im September 2020 mit der Veröffentlichung
des Verordnungsentwurf mit dem Titel „on
Markets in Crypto-Assets“ („MiCAR“) gewagt,
der eine europaweite Regulierung für Emissionen
von Stablecoins und Utility Tokens sowie
für das Anbieten von Dienstleistungen im Zusammenhang
mit Kryptowerten vorsieht. Die
MiCAR soll voraussichtlich Ende 2022 in Kraft
treten.
Die MiCAR normiert drei unterschiedliche
Token-Arten und knüpft daran für den Emittenten
– abhängig von der jeweiligen Einordnung
– teils sehr umfangreiche Rechtsfolgen.
Die vom Anwendungsbereich der MiCAR
umfassten Token-Arten sind dabei „Asset
Referenced Tokens“ („ARTs“) und E-Money
Tokens („EMTs“) – beides Stablecoins – sowie
Utility Tokens („UTs“).
Als gemeinsame Voraussetzung teilen sich
diese drei Token-Arten, dass die MiCAR Emittenten
eines öffentlichen Angebots jeweils
zur Veröffentlichung eines sogenanntes
„White-Papers“ verpflichtet. Ein White-Paper
dient dabei insbesondere dem Anleger- und
Verbraucherschutz sowie einer allfälligen Haftungsbegründung
des Emittenten gegenüber
dem jeweiligen Investor und erfüllt damit einen
ähnlichen Zweck wie ein Kapitalmarktprospekt.
Neben diesen für Emittenten vorgesehenen
Verpflichtungen normiert die MiCAR auch
ein Zulassungserfordernis sowie besondere
Anforderungen und Sorgfaltspflichten für
das berufliche und gewerbliche Anbieten von
Dienstleistungen im Zusammenhang mit Krpytowerten.
Nicht umfasst sind von der MiCAR hingegen
Security Tokens. Dies hat zur Folge, dass auf
diese wertpapierähnlichen Tokens weiterhin
das bestehende kapitalmarktrechtliche
Regime Anwendung findet, das jedoch nicht
speziell für Tokens konzipiert wurde. Es wäre
wünschenswert, dass auch für diese Token-Art
ein maßgeschneidertes Regelwerk geschaffen
wird, das deren Eigenheiten in angemessener
Weise berücksichtigt und dementsprechend
differenzierte Regelungen trifft.
Der Entwurf der MiCAR erscheint für die
umfassten Anwendungsbereiche als vereinheitlichte
rechtliche Regelung geeignet, um
den – mangels spezieller Regelungen – vorherrschenden
Missbrauchsmöglichkeiten
entgegenzuwirken und Rahmenbedingungen
für einen durch Rechtssicherheit und Verbraucherschutz
geprägten Wettbewerb zu schaffen.
Sommer 2021
167

ImFokus
Florian Petrikovics,
tpa
Die Blockchain-Technologie ermöglicht Unternehmen
eine neue Form der Finanzierung
sowohl durch Groß- als auch Kleinanleger.
Konkret kann im Wege der Tokenisierung eine
Finanzierung (zB Genussrecht oder Anleihe)
ohne aufwendiges Listing an einer Börse handelbar
gemacht werden. Somit vergrößert sich
der Kreis potenzieller Investoren signifikant.
Besonders bei tokenisierten Genussrechten
kann das Unternehmen eine für die jeweiligen
Bedürfnisse maßgeschneiderte Finanzierungslösung
schaffen. Je nach konkreter
Ausgestaltung kann unternehmensrechtlich
Eigen-, Hybrid- oder Fremdkapital und steuerlich
Eigenkapital (steuerlich gleichbehandelt
wie eine unmittelbare Beteiligung) oder
Fremdkapital (bei entsprechender Ausgestaltung
stellen die Zinsen beim Unternehmen
steuerlich Werbungskosten dar und werden
beim Empfänger mit 27,5 Prozent KESt endbesteuert)
vorliegen.
Weiters können die Zahlungen aus diesem Genussrecht
auf einzelne Projekte eingeschränkt
werden. Das bedeutet zum Beispiel, dass ein
Unternehmen spezifisch die Investition in eine
neue Immobilie oder eine neue Fabrik finanzieren
kann und die Anleger an den Gewinnen
dieses konkreten Projektes beteiligt werden.
Durch die Blockchain-Technologie kann auch
die laufende Verwaltung der Finanzierung
effizient umgesetzt werden. Einerseits kann
über die Analyse der Blockchain ausgewertet
werden, wer die Anleger sind und andererseits
kann durch sogenannte „smart contracts“ die
Abwicklung der laufenden Zahlungen aus der
Finanzierung effizient ohne Einschaltung einer
Bank als Intermediär durchgeführt werden.
Ein Praxisbeispiel: Ein Unternehmen will großflächig
Solaranlagen bauen und betreiben und
benötigt für das erste entsprechende Großprojekt
eine eigenkapitalähnliche Anlauffinanzierung
von 1,5 Millionen Euro. Das Unternehmen
begibt ein tokenisiertes Genussrecht, wobei
die Genussrechtsbedingungen derart ausgestaltet
sind, dass die Investoren zu 70 Prozent
am laufenden Ergebnis und einem allfälligen
Veräußerungserlös dieses Solarkraftwerkes
beteiligt sind. Das Unternehmen muss für die
Auszahlung der laufenden Beteiligung nicht
umständlich über eine auszahlende Stelle
unter Einschaltung der Kontrollbank als Zentralverwahrer
agieren, sondern kann durch den
entsprechenden „smart contract“ unmittelbar
an die Tokeninhaber auszahlen. Die Tokeninhaber
können die in Form von Token verbrieften
Genussrechte falls gewünscht jederzeit
unkompliziert übertragen und verkaufen.
Durch die große Flexibilität, die Vorteile bei
Begebung und der laufenden Verwaltung und
den großen Kreis an potenziellen Investoren
wird die Finanzierung über Token die Unternehmensfinanzierung
in den nächsten Jahren
stark beeinflussen.
Derzeit ist in Österreich leider gefühlt die Luft
etwas raus aus dem Thema Token-Offerings
bzw Security Tokens. Klassische Kapitalmarktinstrumente
gewinnen wieder verstärkt
an Bedeutung, auch im Bereich des Crowdfunding.
Eventuell bietet die digitale Sammelurkunde
(die freilich nichts mit Blockchain
oder klassischen Security Tokens zu tun hat)
einen Anschub, dass das Thema digitale Investments
wieder in den Fokus rückt. Einen
weiteren Anschub könnte die geplante EU-
Verordnung über eine Pilotregelung für auf
der Distributed-Ledger-Technologie (DLT)
basierende Marktinfrastrukturen leisten.
Während Regulierung auf der einen Seite bei
vielen Marktteilnehmern verpönt ist, kann
Regulierung auf der anderen Seite Vertrauen
bei potenziellen Investoren schaffen. Da in der
Vergangenheit gerade im Markt der Token-
Offerings oftmals „Wild West“ geherrscht
hat, ist nicht verwunderlich, dass vor allem
der breiten Masse an Kleinanlegern derzeit
wohl vielfach das Vertrauen in DLT fehlt. Die
geplante Verordnung wird die starre Verwahrung
von „digitalen Wertpapieren“ bei Wertpapiersammelbanken
durchbrechen oder
auch kleineren Wertpapierfirmen das Betreiben
eines DLT-basierten Handelssystems und
den Handel mit DLT-basierten Wertpapieren
ermöglichen.
Stefan Paulmayer,
CMS Reich Rohrwig
Hainz Rechtsanwälte
168 ImmoFokus

„Für Immobiliengesellschaften
und
Investoren ergeben sich
neue Möglichkeiten der
Interaktion.“
Alexander Rapatz,
Black Manta Capital Partners
Alexander Rapatz,
Black Manta Capital Partners
Security Token Offerings als alternative Finanzierungsform?
Der Security Token ist – vereinfacht
gesagt – ein Transport-Medium auf der
Blockchain, welches Rechte und Pflichten an
einem zugrundeliegenden Vermögenswert
widerspiegelt und transportiert. Security
Token Offerings (STO) sind demnach ein
alternatives Beteiligungs- und Finanzierungsinstrument
unter Verwendung der Blockchain-
Technologie.
Grundsätzlich gilt, dass Security Token im Rahmen
des rechtlich Zulässigen frei gestaltbar
sind und man jede Form einer direkten oder indirekten
Beteiligung individuell strukturieren
und abbilden kann. Die Ausgestaltung eines
STO ist jedoch stark abhängig vom jeweiligen
Vermögenswert und auch den Zielen des emittierenden
Unternehmens.
Obwohl es derzeit nur sehr eingeschränkt
möglich ist, unmittelbares Eigentum (iS einer
Handelsregister- oder Grundbuchseintragung)
durch einen Security Token darzustellen,
kann man jedoch mit Treuhandstrukturen
oder Genussrechten ein wirtschaftlich sehr
ähnliches Ergebnis erzielen. Ausnahme in Österreich
ist zum Beispiel das Aktienbuch einer
AG, welches bereits auf der Blockchain geführt
werden kann.
Zinshauses oder einer Wohnung nicht leisten
kann, kann nun über den Erwerb von zum Beispiel
einzelnen Quadratmetern einer solchen
Immobilie mittelbarer Teileigentümer und
anteilsmäßig an deren Wertsteigerung und
laufenden Erträgen beteiligt werden.
Als Beispiel kann hier das Berliner Wohnbau-
Projekt Tigris S17A genannt werden, an
welchem sich Investoren am Bauträger und
Eigentümer der Liegenschaft mittels tokenisierter
Genussscheine beteiligen konnten.
Als eigenkapitalähnliches Instrument ist der
Anleger (im Gegensatz zu Fremdkapitalinstrumenten)
am Erfolg des Immobilien-Projekts
beteiligt. Konkret wurden von rund 11 Millionen
Euro Gesamtkosten zwei Millionen über
Security Token finanziert. Nach Fertigstellung
des Objekts und dem Verkauf der einzelnen
Wohneinheiten werden die Anleger am Bilanzgewinn
der Gesellschaft zu 20 Prozent
beteiligt. Dies bedeutet, der Anleger erhält
die Möglichkeit, sich an der Wertentwicklung
eines einzelnen Immobilienobjektes zu beteiligen,
dies schon ab einem Investment von
500 Euro. Der Projekteigentümer wiederum
konnte hierdurch seinen erforderlichen Eigenkapitalanteil
refinanzieren bzw. durch die
Ausgabe von Security Token ein entsprechend
größeres Projekt realisieren.
Unser Ziel ist es, Anlegern alternative Investitionsmöglichkeiten
am Immobilienmarkt
zu eröffnen, welche bislang für diese nicht
zugänglich waren. Wer sich den Kauf eines
Es eröffnen sich somit für beide Seiten, Immobiliengesellschaften
als auch Investoren, neue
Möglichkeiten einer Interaktion im Rahmen
von Beteiligungs- oder Finanzierungsprojekten.
Sommer 2021
169

ImFokus
Welche Potenziale, welche Anwendungsfelder
eröffnet die Blockchain-Technologie der Immobilienwirtschaft?
Die Blockchain-Technologie
kann überall dort ihr Potenzial entfalten,
wo es um Vertrauen geht. Traditionell wird für
solche Konstellationen ein Intermediär, etwa
eine Bank oder ein Treuhänder, eingesetzt.
Diese Rolle kann eine Blockchain übernehmen
und ist dann effizienter, schneller und transparenter.
So lassen sich etwa kleine Transaktionen
im Facility Management einfach abwickeln:
Wenn der Facility Manager einen Auftrag
abgeschlossen hat, hinterlegt er das auf der
Blockchain und wird ausgezahlt. Eine vergleichsweise
aufwendige Rechnungsstellung
mit allem, was dazu gehört, ist nicht nötig.
Auch große Transaktionen von ganzen Gebäuden
lassen sich via Blockchain abbilden. Eine
Anteilsübertragung kommt dann ohne Fonds,
Urkunde und notarielle Beglaubigungen aus.
Generell ist das gesamte Vertragswesen ein
breites Anwendungsfeld für die Blockchain-
Technologie.
Allerdings hängt in all diesen Bereichen der
Erfolg der Blockchain von der Akzeptanz und
dem Vertrauen der Beteiligten in die Technologie
ab. Nur wenn eine kritische Masse von
Akteuren der Immobilienwirtschaft der Blockchain
mindestens genauso stark vertraut wie
den althergebrachten Intermediären, hat sie
eine Zukunft.
Alexander Hellmuth,
EY Real Estate
Peter Fischer,
PwC Österreich
Im Kontext der Immobilienwirtschaft gibt
es mehrere Einsatzmöglichkeiten für die
Blockchain entlang der gesamten Immobilienwertschöpfungskette:
Kurzfristig kann die
Blockchain zur Überweisung des Kaufpreises
bei Immobilientransaktionen mit etablierten
Kryptowährungen sowie durch Initial Coin
Offerings (Tokenisierung) eingesetzt werden.
Erste Experimente sind bereits am Markt zu
beobachten: So wird in Schweden bereits an ei-
nem auf Blockchain-Technologie basierenden
digitalen Grundbuch gearbeitet. Mittelfristig
wird der Einsatz von Smart Contracts erwartet.
Dabei handelt es sich um elektronische
Verträge auf Basis von Computerprotokollen,
welche die hinterlegten Klauseln oder Regeln
automatisch überwachen und bei einem
auslösenden Ereignis automatisch definierte
Aktionen ausführen können. Eine schriftliche
Fixierung in Papierform ist damit überflüssig.
Langfristig wird Blockchain dazu beitragen,
die Markttransparenz deutlich zu erhöhen und
„principal-agent issues“ zu lösen.
Heute ist der praktikable Einsatz von Blockchain
im Immobilienkontext erst im Entstehen
und sehr rudimentär ausgeprägt. Erste
Anwendungsmöglichkeiten sind meist theoretisch
angedacht – eine praxistaugliche und
massentaugliche Implikation bedarf jedoch
noch der weiteren Entwicklung. Mit Hilfe von
Smart Contracts wird es in Zukunft via Blockchain
möglich sein, Miet- und Kaufverträge zu
gestalten, die notwendigen Daten zur Immobilienbewertung
bereitzustellen und auszuwerten,
Dienstleister entlang der Wertschöpfungskette
zu beauftragen, Immobiliendaten
abzubilden und sensible Daten zu speichern.
Dadurch könnten alle Dienstleister, Verträge,
Behörden, Verwalter etc. verbunden und
dezentral verwaltet werden. Gerade in Verbindung
mit IoT (Internet of Things) sind vielfältige
Anwendungen denkbar. Blockchain ist
kein Allheilmittel – wenn jedoch eine gemeinsame
Datenbasis in einem Netzwerk benötigt
wird, dem es zwar an Vertrauen mangelt, das
aber einen mehrfachen und offenen Zugriff erfordert,
kann Blockchain die Technologie der
Wahl sein. Es ist eine sehr komplexe, aber vielversprechende
Technologie, die erhebliches
technisches Wissen voraussetzt und noch intensive
Forschung erfordert, um ihr enormes
Potenzial sinnvoll zu nutzen.
170 ImmoFokus

„Blockchain-Projekte sind
vielfältig und können
verlässlich rechtskonform
umgesetzt werden.“
Stefan Artner,
Dorda Rechtsanwälte
Stefan Artner,
Dorda Rechtsanwälte
Während Krypto-Kunst, Bitcoin & Co den
Sprung aus der Nische geschafft haben, revolutioniert
die Blockchain-Technologie gerade
auch die Immo- und Baubranche. Blockchain
wird in diesem Bereich bereits vielseitig eingesetzt.
Lukrative Use Cases sind zum Beispiel
die automatisierte Überwachung des Baufortschritts,
die Koordination von Bauprojekten
oder die Prüfung der Herkunft von Bauteilen
in der Vertriebskette. Aber auch die Tokenisierung
von Immobilien boomt derzeit gerade
im Crowdinvesting-Bereich und für die Immobilienfinanzierung.
Und die automatisierte
Abwicklung von standardisierten Kauf- und
Mietverträgen „klopft auch schon an die Türe“.
Diese vielfältigen Anwendungsmöglichkeiten
verdankt die Blockchain ihren Kernmerkmalen
– vor allem der Fälschungssicherheit und
der Dezentralität. Informationen können manipulationssicher
auf der Blockchain gespeichert
werden, ermöglichen jederzeit eine Rückverfolgung
der Transaktionsschritte durch alle Teilnehmer
des Blockchain-Netzes und schaffen so
eine einzigartige Vertrauensbasis.
Bei der Umsetzung von Blockchain-Projekten
stehen Unternehmen allerdings auch vor
vielen neuen Rechtsfragen. Dafür gibt es
aber bereits gangbare und wirtschaftliche
Lösungen. Bei Dorda tauschen wir uns dazu
in unserer Digital Industries Group laufend
zur praktischen Umsetzung zahlreicher
Blockchain-Projekte aus. Das österreichische
Recht ist glücklicherweise technologieneutral
ausgestaltet. Damit kann es auf jedes
noch so innovative Geschäftsmodell umgelegt
werden. Nehmen wir das Beispiel der
Tokenisierung von Rechten an Immobilien:
Zentral ist die Frage, wie ein Token wirksam
übertragen werden kann. Da Tokens keine
körperlichen Sachen sind, scheidet die Übergabe
von Hand zu Hand aus. Das altbewährte
Konstrukt der Besitzanweisung, das schon
das römische Recht kannte und auch das
200 Jahre alte ABGB kennt, funktioniert hier
bestens: Jeder Teilnehmer wird angewiesen,
die neu vermerkte Adresse in seiner Kopie
der Blockchain für den neuen Übernehmer zu
verwahren. Ein weiterer, spannender Aspekt
ist auch die Rückabwicklung von Verträgen.
Ein nachträgliches Entfernen von Informationen
widerspricht der Blockchain-Technologie.
Daher wird die Rückabwicklung in der Praxis
einfach über einen neuen Eintrag dokumentiert.
Somit bleibt die gesamte Transaktion
in der Blockchain-Historie gespeichert, die
Rückabwicklung wird durch den gegenläufigen
Eintrag im letzten Block dokumentiert
und damit das Geschäft de facto aufgehoben.
Sommer 2021
171

ImFokus
Digitale
Vermögenswerte
Immobilienfinanzierung. Die Blockchain-Technologie steuert in diesem Bereich neue Ideen bei und hat das
Potenzial, den Markt nachhaltig zu verändern.
Autor: Walter Strametz
E
s klingt zu schön, um wahr zu sein:
Unabhängig von Fremdplattformen
lassen sich digitale Vermögenswerte
auf der eigenen Website anbieten
und verkaufen. Die Digitalisierung öffnet hier
Tür und Tor, um Geld zu verdienen. Da stellt sich
doch für den einen die Frage, ob und wie er die
Blockchain-Technologie für sein Unternehmen
nutzen kann, und für den anderen, ob er einsteigen
oder noch abwarten soll. Währenddessen
liefern sich Security Token Offerings (STOs) ein
Wettrennen um die Pole-Position für die neue
Anlageklasse.
Hinter den Schlagwörtern „Digital Assets“,
„Security Token“, „NFTs“ oder „Dezentrale
Finanzierung“ steckt die Digitalisierung von
Rechten (zum Beispiel Genussrechte oder
Teilhaberschaft an einer Gesellschaft) mittels
Blockchain-Technologie. Ein Beispiel: Eine
digitale Herausgabe von Aktien beziehungsweise
deren Handel gestaltet sich mit traditionellen
Mitteln sehr schwierig. Die Gründung
einer AG ist zwar kein Problem, trotzdem ist
der öffentliche Handel an zum Beispiel der
Wiener Börse wegen des Verbraucherschutzes
mit hohen Auflagen und Kosten verbunden.
Mittels Blockchain-Technologie können „digitale
Aktien“ sehr einfach und sicher umgesetzt
und gehandelt werden. Ob das Geschäftsmodell
hinter einem Investment erfolgreich ist,
oder ob der Herausgeber von digitalen Vermögenswerten
vertrauenswürdig ist, kann natürlich
nicht vorherbestimmt werden.
Bereits bekannt: Crowdfunding
Die Möglichkeiten sind vielfältig, ein Vergleich
mit einem bekannten Modell hilft: Crowdfunding
ist für viele Kleinanleger bereits Realität.
Vor zehn Jahren war es für viele noch undenkbar,
sein Erspartes bei einer Crowdfunding-
Plattform zu investieren. Heute locken diese
Plattformen vor allem mit Renditen von sechs
bis acht Prozent, anstelle nicht vorhandener
Sparzinsen am Bankkonto. Der Markt der
Alternativen Finanzierung in Europa steckt
verglichen mit den USA und China noch in den
Kinderschuhen, doch wächst dieser mit 50–100
Prozent pro Jahr und ist bereits eine wichtige
Finanzierungsquelle für kleinere Unternehmen
(KMU). Das Niedrigzinsumfeld beziehungsweise
einfachere und einheitliche Vorschriften
werden den Markt weiter anheizen.
Die Blockchain-Technologie ermöglicht für
das Crowdfunding-Modell die einfachere Handelbarkeit
von Investments. Heutzutage investiert
man in ein ausgewähltes Immobilien-
Projekt, wartet ca. zwei Jahre und bekommt
Einzahlung plus Zinsen, wenn alles klappt. Das
Management der Investitionen aus Auszahlungen
aus der Sicht der Plattform kann man
in einem einfachen Excel-Sheet bewältigen.
172 ImmoFokus

Walter Strametz
Walter Strametz hat die blockchain-real.at ins Leben
gerufen, digitalisiert mit element36.io Vermögenswerte
und hat die Investitionsplattform für crowdlitoken.com
(ab 100 EUR in 16 Millionen CHF Immo-Anleihen investieren)
gebaut.
Durch sogenannte Blockchain-basierte „Token“
können investierte Anteile gehandelt
werden, was auch längerfristige Geschäftsmodelle
oder die Investition in mehrere Projekte
ermöglicht und vereinfacht. Dies bedeutet die
Herausgabe von Aktien (deren Einlage man
nicht zurückzahlen muss) oder von Genussrechten
– wie zum Beispiel ein Anrecht auf
den Betriebserfolg einer Immobilie (wie zum
Beispiel bei Crowdlitoken.com). Anstatt in
Form eines Excel-Sheets wird die Buchhaltung
im Hintergrund digital durch die Blockchain-
Technologie erledigt.
Wichtiger Aspekt für den Immobiliensektor ist,
dass man mit der Blockchain-Technologie nicht
mehr auf externe Plattformen angewiesen ist,
sondern über die eigene Webseite einen sicheren
Kanal für eigene digitale Vermögenswerte
anbieten kann, aber die „selbstgemachten“ digitalen
Vermögenswerte durch den Blockchain-
Standard trotzdem handelbar bleiben.
Die Digitalisierung (das heißt die technische
Umsetzung) ist heutzutage kein Problem und
in wenigen Wochen durchführbar. Das Geschäftsmodell
und dessen regulatorische Absicherung
kann wegen der vielen Stellschrauben
jedoch herausfordernd sein. Grob gesagt geht
es um folgende Fragen:
Wem beziehungsweise wo biete ich
meine Vermögenswerte an?
Die Platzierung in einer privaten Runde oder
an rein professionelle Investoren ist regulatorisch
viel einfacher zu bewältigen als ein
öffentliches Angebot und konsequenterweise
eine Prospektpflicht. Je nach Investitionsvolumen
sind neben den europarechtlichen
Vorgaben auch nationale Vorschriften, unter
anderem des Kapitalmarktgesetzes oder des
Alternativfinanzierungsgesetzes, zu beachten.
Wie hoch ist der digitalisierte
Vermögenswert?
Stark vereinfacht dargestellt gibt es folgende
Schwellenwerte:
< EUR 250,000: Kein Prospekt
> EUR 250,000 und < EUR 2,000,000:
Einfaches Informationsblatt gemäß Alternativfinanzierungsgesetz
> EUR 2,000,000 und < 5,000,000: Für Security
Token einfacher Prospekt gemäß
Kapitalmarktgesetz
> EUR 5,000,000: Prospekt nach EU-Prospektverordnungen
Wie sollen die Vermögenswerte
gehandelt werden?
Werden Vermögenswerte nur zwischen bereits
vorhandenen Anlegern direkt gehandelt
(Peer-to-Peer), stellt dies kein Problem dar. Geschieht
dies über eine Plattform, sind weitergehende
regulatorische Aspekte zu beachten, die
unter Umständen Anwendung finden.
An Bedeutung gewinnen handelbare (Security)
Token auch durch den vermehrten Einzug
von traditionellen Finanzinstituten in den
Bereich der Token. So kündigten erst kürzlich
die Commerzbank und Deutsche Börse in Zusammenarbeit
mit dem Fintech 360X einen
Marktplatz für digitale Assets (Token) an. In
der Schweiz wird der baldige Start der „Swiss
Digital Exchange“ (sdx.com)– eine Plattform
für digitale Vermögenswerte – erwartet, lanciert
von der SIX-Group, die unter anderem die
Schweizer Börse betreibt.
Wann kommt der Durchbruch?
Der Autor geht davon aus, dass die Entwicklung
im Zusammenhang mit Token vor allem durch
die europäische MiCA-Verordnung (Markets
in Crypto-Assets Verordnung), die derzeit als
Entwurf vorliegt, einen Aufschwung und Bewegung
in den Markt bringen wird. Die geplante
Verordnung soll vor allem im Bereich der Utility
Token ein harmonisierendes Regelwerk schaffen,
wobei Security Token von dem geplanten
Regelwerk explizit ausgenommen sind.
Sommer 2021
173

ImFokus
Crowdinvesting ist
Hochrisikokapital
Schwarminvestitionen. Rückzahlungsprobleme, die bei einigen Projekten aufgetreten
sind, erinnern an das hohe Risiko, das mit Crowdinvesting verbunden ist.
Autor: Patrick Baldia
D
ie Bewährungsprobe Corona-
Krise hat das Immobilien-Crowdinvesting
gut überstanden. Nach
einem kurzen Moment der
Schockstarre im März 2020 setzte sich die starke
Entwicklung der Vorjahre fort und Ende 2020
stand schließlich ein Marktvolumen von 62
Millionen Euro zu Buche (2019: 52,9 Millionen
Euro). Auch heuer hält der Run des Schwarms
auf Betongold weiter an, berichten die Plattformen.
Der Hintergrund: Die Krise, das anhaltend
niedrige Zinsniveau, die Geldflut der EZB
und der Mangel an Anlagealternativen würden
Immobilien alles andere als weniger attraktiv
machen. Aber auch die Tatsache, dass von
zuhause per Mausklick investiert werden kann,
hat Crowdinvestments befeuert.
Ein weiterer wichtiger Treiber für die anhaltend
starke Nachfrage am Crowdinvesting
ist für Tobias Leodolter, Co-Gründer und CIO
von Rendity, dass die Anleger ihr Geld bislang
verlässlich zurückerhalten beziehungsweise
laufende Zinszahlungen lukrieren konnten.
Und Letztere können sich bekanntlich sehen
lassen: Der Durchschnitt lag hierzulande
2020 bei rund sieben Prozent. Im Frühjahr ist
allerdings das passiert, womit der Schwarm in
Österreich bislang nicht konfrontiert war und
wovor Kritiker oft gewarnt hatten: Bei einigen
Projekten, die von den beiden Marktführern
Rendity und Dagobertinvest vermittelt wurden,
wurden Verzögerungen beziehungsweise
Rückzahlungsprobleme bekannt.
Corona-bedingte Bauverzögerungen
Im Falle von Rendity geht es um die Projekte
„Habichergasse 47“, ein Entwicklungsprojekt
in Wien-Ottakring (Finanzierungsvolumen:
600.000 Euro), und „MedBase19“ (700.000
Euro), ein Ordinationshaus im 19. Bezirk.
Hinter den Verzögerungen stünden Coronabedingte
Aufschübe beim Bauablauf und
Lieferengpässe. Dazu kommt, dass es länger
als sonst dauere, den Abverkauf abzuwickeln
sowie eine Grundbucheintragung oder einen
Termin beim Notar zu bekommen. „Wir arbeiten
jedenfalls mit den Emittenten daran,
dass die beiden Projekte weiterbetrieben werden
und eine Rückzahlung erfolgen kann“, so
Leodolter. Auch hinsichtlich der Option, eine
Zwischenfinanzierung aufzustellen, befinde
man sich in engen Verhandlungen.
Bei Dagobertinvest betrafen die Rückzahlungsverzögerungen
zwei Wohnprojekte der STH
Living: Eines in der Leebgasse 38 im zehnten
Bezirk mit einem Finanzierungsvolumen von
„Das Crowdinvesting ist
eine unternehmerische
Veranlagung, mit der auch
das Risiko eines Totalausfalls
verbunden ist.“
Tobias Leodolter,
Rendity
300.000 Euro und eines in Wien-Ottakring
mit knapp 350.000 Euro. Bei beiden Projekten
hat Dagobertinvest das Rückzahlungsdatum
verschoben und den Anlegern angeboten, über
eine Rechtsanwaltskanzlei die Darlehensbeträge
außergerichtlich einzufordern. „Wichtig
ist, dass über die SH Projektentwicklung ein
Sanierungsverfahren eröffnet wurde und nicht
über die Projektgesellschaften“, hält Andreas
Zederbauer, Co-Gründer und Geschäftsführer
von Dagobertinvest, fest. Nachsatz: „Es bleibt
Fotos: Nicole Viktorik, Walter Sieberer, Adobe Stock
174 ImmoFokus

abzuwarten, ob diese Firma ein Bauernopfer
oder der erste Dominostein in der Firmengruppe
des Herrn Stefan Hadrbolec ist.“
Datenherausgabe wird eingeklagt
Laut Zederbauer werde die Firmengruppe von
Hadrbolec bereits seit zwei Jahren kritisch bewertet,
weshalb die beiden Emissionen von Dagobertinvest
schon längere Zeit als „unsicher“
in den Dashboards der Anleger ausgewiesen
würden. „Unseren Informationen zufolge gab
es keine zweckwidrige Mittelverwendung, jedoch
wurden scheinbar beide Crowdfunding-
Projekte nicht ordentlich umgesetzt“, erklärt
er. Deshalb versuche man seit mehreren
Monaten auch an die Daten, die Aufschluss
darüber geben, was eigentlich passiert ist, heranzukommen.
Die Herausgabe der Daten beziehungsweise
Bucheinsichten würden derzeit
im Namen der Anleger eingeklagt werden.
„Den meisten Anlegern ist gar nicht bewusst,
dass es sich beim Crowdinvesting um Hochrisikokapital
handelt“, sagt Stefan Artner, Partner
und Leiter des Real Estate Teams bei Dorda
Rechtsanwälte. Wieso das Risiko hoch ist, völlig
durch die Finger zu schauen, erklärt seine
Kollegin im Real Estate Team der Kanzlei, Magdalena
Brandstetter: „Beim Crowdinvesting
sind die Anleger in der Regel über ungesicherte
Nachrangdarlehen in Immobilienprojekte investiert,
weshalb eigentlich ‚Crowdlending‘ die
treffendere Bezeichnung wäre.“ Das bedeute,
dass die Schwarminvestoren im Falle einer
Insolvenz des Bauträgers beziehungsweise
Developers gegenüber allen anderen Gläubigern
das Nachsehen hätten. „Ihre Ansprüche
werden erst nach jenen der anderen Geldgeber
bedient – vorausgesetzt es bleibt überhaupt
etwas Geld übrig“, so Brandstetter.
Emittent trägt Ausfallsrisiko
Beim Crowdinvesting wird das Ausfallsrisiko
jedenfalls nicht von den Plattformen, sondern
ausschließlich vom Bauträger beziehungsweise
Developer getragen. „Machen es die
Plattformen – über einen Vertrag mit den
Developern – richtig, so beschränkt sich ihre
Rolle auf die reine Vermittlungstätigkeit“,
erklärt Artner. Auch entfalle – gemäß österreichischem
Alternativfinanzierungsgesetz
– bei einem Fundingvolumen von bis zu zwei
Millionen Euro binnen zwölf Monaten die Verpflichtung,
einen Prospekt zu erstellen. „Die
Emittenten müssen den Anlegern lediglich ein
Informationsblatt mit den wesentlichen Projektdaten
zur Verfügung stellen“, so Artner.
Gemäß der Alternativfinanzierungsinformations-Verordnung
muss das besagte Informationsblatt
unter anderem über den Emittenten
und das Projekt, die Hauptmerkmale des
Angebotsverfahrens, die Kapitalbeschaffung
sowie besondere Risikofaktoren aufklären.
„Die Informationen müssen von einem Wirtschaftstreuhänder,
Rechtsanwalt, Notar oder
andernfalls vom Plattformanbieter selbst,
hinsichtlich ihrer Vollständigkeit, Verständlichkeit
und Kohärenz geprüft werden“, erklärt
Gabriele Etzl, Expertin für Immobilienrecht bei
Deloitte Legal. Wenn nicht, würden sich die
Plattformbetreiber einer potenziellen Haftung
aussetzen. Weiters wären sie auch nicht dazu
verpflichtet, von den Developern ein Reporting
– etwa bezüglich Projektfortschritt oder Wohnungsabverkauf
– einzuholen. Allerdings ist
das in der Branche durchaus üblich.
Null versus sieben Prozent Zinsen
„Für das erhöhte Risiko werden Crowdinvestoren
mit höheren Zinsen kompensiert“, bringt
es Etzl auf den Punkt. Sie hat durchaus Verständnis
dafür, dass Immobilieninvestments,
die sieben Prozent Zinsen bieten, für viele Menschen
verlockend sind. Allerdings empfiehlt sie
Personen mit durchschnittlichem Sparvermögen
ihre Immobilien-Crowdinvestments über
mehrere Projekte zu streuen. Für Brandstetter
ist es zudem sinnvoll, sich anzuschauen, wie die
Unternehmen hinter den jeweiligen Projektgesellschaften
in finanzieller Hinsicht aufgestellt
sind. „Etwa, um mit den aktuell hohen Baukosten
umgehen zu können“, meint sie.
So schmerzhaft ein etwaiger Ausfall für jeden
einzelnen Anleger auch sein mag, etwas relativiert
wird dies durch die vergleichsweise
„Im Falle einer Insolvenz des
Developers haben Schwarminvestoren
gegenüber allen
anderen Gläubigern das
Nachsehen.“
Magdalena Brandstetter,
Dorda Rechtsanwälte
geringe Höhe der investierten Beträge. Laut
Crowdcircus wurde 2020 im Durchschnitt
1.440 Euro pro Immobilienprojekt investiert.
Leodolter erinnert daran, dass sich der bisherige
Trackrecord des Crowdinvestings in Österreich
durchaus sehen lassen kann. Allein über Rendity
wurden bislang rund hundert Projekte
finanziert. Davon wurden 25 zurückbezahlt,
wobei mehr als 14 Millionen Euro an die Anleger
flossen. Ein ähnliches Bild zeigt sich bei Dagobertinvest:
Von insgesamt 180 Immobilienprojekten
erfolgte bei 54 bereits die Rückzahlung.
Dass es in Zukunft bei einzelnen vom Schwarm
finanzierten Immobilienprojekten – nicht zuletzt
aufgrund des schweren wirtschaftlichen
Umfelds – zu weiteren Rückzahlungsproblemen
oder gar Ausfällen kommt könnte, kann
nicht ausgeschlossen werden. „Wichtig ist es,
sich vor Augen zu führen, dass das Immobilienprojektgeschäft
nicht mit Sparbuch oder
Bausparvertrag verglichen werden kann“,
sagt Leodolter. Vielmehr handele es sich beim
Crowdinvesting um eine unternehmerische
Veranlagung, mit der auch das Risiko eines
Totalausfalls verbunden sei.
Marktdaten Immobilien-Crowdinvesting 2020
• Crowdinvesting-Marktvolumen 2020: 62 Millionen Euro (2019: 52,9 Millionen Euro)
• Durchschnittliche Projekt-Verzinsung: 7 Prozent
• Durchschnittliche Investmenthöhe: 1.440 Euro
Sommer 2021
175

ImFokus
Alles Bitcoin
oder was?
Über den Bitcoin scheiden sich die Geister. Während er sich für
Kritiker weder als Währung noch als Wertspeicher eignet, springen
immer mehr Anleger auf den Krypto-Zug auf – zuletzt verstärkt auch
institutionelle Investoren.
Autor: Patrick Baldia
N
achdem der Kurs des Bitcoins
einige Jahre eher dahindümpelte,
und sich die vielen Kritiker der
Cyberwährung in ihrer Ablehnung
bestätigt sahen, nahm er im Vorjahr so richtig
an Fahrt auf. Ende 2020 stand nach einem heißen
Herbst ein Plus von 300 Prozent zu Buche. Auch
heuer setzte sich der Höhenflug bislang weiter
fort – zumindest bis Mitte April, als sich der
Kursanstieg seit Jahresbeginn noch bei 70 Prozent
belief. Dann passierte das, was langjährige Bitcoin-
Anleger in der Vergangenheit nicht nur einmal
erleben mussten: Innerhalb kürzester Zeit rasselte
der Kurs so richtig in den Keller. Kurz vor Redaktionsschluss
notierte die Cyberwährung bei rund
32.000 US-Dollar und damit ungefähr auf demselben
Niveau wie Anfang 2021.
„Was die Entwicklung des Bitcoin-Kurses
betrifft, überrascht mich mittlerweile nichts
mehr“, sagt Manuel Schleifer, Finanzmarktstratege
bei Raiffeisen Research. Die jüngsten
Verluste führt er zum Teil auf Tesla-CEO Elon
Musk und dessen kryptische Aussagen beziehungsweise
Tweets über den Bitcoin sowie
Kryptowährungsverbote in China zurück. Vor
allem eines sei aber entscheidend gewesen:
Nachdem die Preis-Rallye Ende 2020 mehr
und mehr kurzfristig orientierte Marktteilnehmer
angezogen habe, sei spätestens im ersten
Quartal 2021 der Optimismus der Euphorie
gewichen und Spekulanten hätten vermehrt
das Ruder übernommen. „Nach dem Motto
,Is everybody in? Let the pain begin‘ kam es
nach den massiven Anstiegen zu einer beinahe
schon lehrbuchmäßigen Kurskorrektur“, so
Schleifer.
Rallye nach dem Lehrbuch
Wie nach dem Lehrbuch hatte vor der jüngsten
Korrektur auch der Bitcoin-Höhenflug
im Herbst eingesetzt. „Bislang ist es nach jedem
Halving mit einem Abstand von drei bis
vier Monaten zu starken Kursanstiegen des
Bitcoins gekommen“, erklärt Harald Egger,
Chief Analyst und Crypto Asset Specialist bei
der Erste Asset Management (EAM). Worauf
er anspricht, ist der festgelegte Vorgang, dass
ungefähr alle vier Jahre die Belohnung, die die
so genannten Miner für das Schürfen der Kryptowährung
erhalten, halbiert wird. Dadurch
wird es kostspieliger, neue Bitcoins zu schürfen,
was das Angebot begrenzt. Bei gleichbleibender
Nachfrage sollte das zu Kursanstiegen
führen. „Nachdem das letzte Halving im Mai
2020 stattgefunden hat, ist es nicht überraschend,
dass die Bitcoin-Hausse im vergangenen
September begonnen hat“, so Egger.
„Hohe Volatilität
bedeutet auch, dass ein
Asset mehr Potenzial
nach oben hat.“
Harald Egger,
Erste Asset Management
Die große Frage ist sicherlich, ob dem „Lehrbuch“
entsprechend beziehungsweise wie
nach früheren Halvings noch weitere Preisanstiege
folgen werden oder ein neuerlicher
„Kryptowinter“ bevorsteht? Das legen jedenfalls
die mitunter astromisch anmutenden
Kursziele der Analysten nahe. Anfang April
Fotos: Huger/Erste AM, Union Investment, 21Shares, bitpanda, RBI
176 ImmoFokus

hat beispielsweise Bloomberg in einem Ausblick
verkündet, dass der Bitcoin Ende 2021
bei 400.000 US-Dollar stehen könnte. Bei der
Citigroup hat man bereits im vergangenen
November bis zum heurigen Jahresende einen
Kurs von 318.000 US-Dollar prognostiziert. Etwas
zurückhaltender geben sich die Experten
von JP Morgan, die den Bitcoin bis dahin bei
130.000 US-Dollar sehen. Aber sind diese Prognosen,
wie Kritiker meinen, bar jeder Realität
und der Ausdruck eines maßlos überhitzten
Marktes?
Für Schleifer sind Preisziele um die 100.000
US-Dollar auf Basis gängiger Bewertungsmodelle,
wie etwa „Stock-to-Flow“, das im Rohstoffsektor
zur Anwendung kommt, jedenfalls
nicht unrealistisch. In die gleiche Kerbe schlagen
auch die Analysten des Schweizer Krypto-
Asset Managers 21Shares. Da der Bitcoin gerne
als digitales Gold bezeichnet wird, nutzen
sie die „Market-Sizing“-Methode, um dessen
Wert einzuschätzen. Lanre Ige, Research
Team Associate bei 21Shares rechnet vor: Die
gesamte verfügbare Menge Gold habe aktuell
einen Wert von rund 10 Billionen US-Dollar.
Dividiere man diese Zahl durch das Bitcoin-
Angebot (18,6 Millionen), so komme man auf
einen Preis von rund 535.000 US-Dollar. „Das
bedeutet, dass der Bitcoin enormes Wachstumspotenzial
hat“, hält Ige fest, um hinzuzufügen:
„Wie Gold ist der BTC ein Wertspeicher,
den jede Generation anders definiert.“
Institutionelle dominieren
Anders als bei früheren Haussen waren zwischen
dem vergangenen Herbst und Anfang
2021 verstärkt institutionelle Investoren wie Finanzinstitute,
Hedgefonds und Unternehmen
am Bitcoin-Markt aktiv. Auf Coinbase, einer
US-Handelsplattform für Kryptowährungen,
die für 11,3 Prozent der gesamten weltweiten
Krypto-Marktkapitalisierung von rund zwei
Billionen USD verantwortlich zeichnet und daher
ein repräsentatives Bild des Marktes abgibt,
gingen im vierten Quartal 2020 64 Prozent der
Trades beziehungsweise ein Handelsvolumen
von 57 Milliarden US-Dollar auf das Konto institutioneller
Kunden. Retailanleger handelten
über denselben Zeitraum Kryptowährungen im
Wert von 32 Milliarden Euro.
„Wir haben immer gesagt, dass eine Bitcoin-
Rallye erst dann nachhaltig sein wird, wenn
institutionelle Anleger auf den Zug aufspringen“,
sagt Schleifer. Mit ihren hohen Investitionsvolumina
hätten die Institutionellen den
Markt jedenfalls stabiler und widerstandsfähiger
gemacht. Auch größere Mengen der Kryptowährung
können offensichtlich mittlerweile
„Wie Gold ist der
BTC ein Wertspeicher,
den jede Generation
anders definiert.“
Lanre Ige,
21Shares
gehandelt werden, ohne den Markt zu bewegen.
Als etwa Tesla im ersten Quartal Bitcoins
im Wert von 272 Millionen Euro verkauft hat,
hat sich das kaum auf den Preis ausgewirkt.
„Noch 2015 hätten ähnliche Transaktionen
zu einem Preisrückgang von 30 Prozent oder
mehr geführt“, so Ige.
Für Egger ist das verstärkte Engagement der
Institutionellen seit dem vergangenen Herbst
auch darauf zurückzuführen, dass die EU im
September einen Vorschlag zur Regulierung
Volatilitäts-Vergleich: Bitcoin vs Ether
Sommer 2021
177

ImFokus
Bitcoin-Entwicklung von Anfang an
„Viele Investoren beobachten
die Entwicklung
der Geldmenge mit großer
Sorge. Davon profitieren
limitierte Assets wie
Bitcoin und Gold.“
Paul Klanschek,
Bitpanda
von Kryptowährungen vorgelegt hat. „Das hat
die Regulierungssituation für diese Anleger
klarer gemacht“, meint er. Tatsächlich ist die
Regulierung von Kryptowährungen nach wie
vor ein schwieriges Thema. Anders ausgedrückt:
Bitcoin und Konsorten sind – außer in
China – so gut wie nicht reguliert. In Europa
haben beispielsweise nur die Schweiz und
Liechtenstein bislang einschlägige Regeln definiert.
Dass das so bleiben wird, darf bezweifelt
werden. Mit der Zahl der Kryptoanleger steigt
auch die Wahrscheinlichkeit, dass sich die Behörden
mit dem Thema beschäftigen – auch in
Österreich, wo die Erträge von Kryptowährungen
ab einer Haltedauer von zwölf Monaten
derzeit noch steuerfrei sind.
Bitcoin als Inflationsschutz
Hinter den Bitcoin-Käufen zwischen Herbst
2020 und dem ersten Quartal 2021 sehen
Experten vor allem drei Motive: Das Wertsteigerungs-Potenzial,
die Nutzung als Zahlungsmittel
sowie die Absicherung gegen Inflation.
„Die Rolle als Inflationsschutz ist angesichts
der leicht negativen Korrelation zu Anleihen
und der Tatsache, dass die Bitcoin-Menge auf
21 Millionen begrenzt ist, durchaus gerechtfertigt“,
findet Egger, der daran erinnert, dass
die Geldmenge durch das Quantitative Easing
seit der Finanzkrise und der EU-Staatsschuldenkrise
massiv gestiegen ist. Wurde früher
noch ein öffentlicher Schuldenstand von 146
Prozent des BIP – wie im Falle Griechenlands
2010 – als Katastrophe gesehen, so stelle heute
ein Wert von rund 200 Prozent nicht selten die
Realität dar.
„Mit Corona hat sich die Geldpolitik komplett
gedreht“, meint auch Paul Klanschek,
Mit-Gründer und CEO der Handelsplattform
Bitpanda. Viele Investoren würden die Entwicklung
der Geldmenge mit „großer Sorge“
beobachten. Normalerweise steige diese um
zwei bis fünf Prozent im Jahr. Allein in den USA
sei heuer jedoch ein Anstieg von 30 Prozent zu
beobachten gewesen. „Das kann schlecht enden
– möglicherweise in einer Hyperinflation“,
warnt Klanschek. Von diesen Ängsten würden
letztlich limitierte Assets wie Bitcoin und Gold
profitieren.
Auch wenn noch kein breiter Konsens herrscht,
was der Bitcoin wirklich ist, so offenbart eine
Studie des Asset-Managers Fidelity aus dem
Vorjahr, für die 800 institutionelle Anleger aus
den USA und Europa befragt wurden, einen interessanten
Zugang dieser Investorengruppe.
Demnach sprachen 60 Prozent all jener, die
meinen, dass digitale Assets in ein Portfolio
gehören, dem Bitcoin eine ähnliche Rolle zu
wie Alternative Investments. Wie auch reale
Assets, Private Equity, Hedgefonds oder struk-
178 ImmoFokus

turierte Produkte werden Bitcoin & Co. von
anderen Risiko- und Ertragsfaktoren getrieben
als traditionelle Investments und helfen daher,
ein Portfolio zu diversifizieren.
Keine Korrelation
Tatsächlich lag die durchschnittliche Korrelation
zwischen Bitcoin und anderen Anlageklassen
zwischen Jänner 2015 und September
2020 bei nicht mehr als 0,11. Kurz: Zwischen
den Erträgen, die mit der Kryptowährung
generiert werden und jenen anderer Assets
besteht nahezu kein Zusammenhang. Der
Frage, wieso das der Fall ist, gingen Ökonomen
der Yale University auf den Grund. Sie fanden
heraus, dass die Erträge von Bitcoin, Ether und
Ripple weder mit den Risikofaktoren, die bei
Aktien, Währungen und Edelmetallen eine
Rolle spielen, noch mit makroökonomischen
Einflussgrößen – wie etwa dem Wachstum
von Konsum, der Industrieproduktion oder
des persönlichen Einkommens – erklärt werden
können.
Vielmehr wird die Performance der Kryptowährungen
von eigenen, ganz spezifischen
Faktoren getrieben, so die Yale-Ökonomen.
Dazu gehört etwa der Momentum-Effekt, der
besagt, dass Veranlagungen, die sich gerade
gut entwickelt haben, das wahrscheinlich auch
weiterhin tun werden. Der zweite wichtige
Faktor, der identifiziert wurde, ist – gemessen
an der Zahl der Twitter-Posts oder Google-
Suchanfragen –, wie sehr die Investoren Kryptowährungen
Beachtung schenken. Demnach
sollte beispielsweise der Wert des Bitcoins
dann steigen, wenn die Kryptowährung verhältnismäßig
oft erwähnt wird.
Ein weiterer Grund, weshalb Preisbewegungen
des Bitcoins nicht anderen Assetklassen
folgen, ist für die Fidelity-Experten, dass
keine Einigkeit in der Frage besteht, was der
Bitcoin überhaupt ist – eine Zahlungsmöglichkeit,
eine Reservewährung für digitale
Assets, ein Wertspeicher oder ein Mittel zur
Portfolio-Optimierung. So lange in dieser
Hinsicht kein Konsens herrscht, könnte der
Bitcoin zu anderen Assets weiterhin unkorreliert
bleiben. „Wir glauben, dass die globale
Akzeptanz, Markenbekanntheit, Vitalität des
Ökosystems, Netzwerkdominanz, Resilienz,
technischer Nutzen und gemeinschaftlicher
Ethos des Bitcoins ein überzeugender Beweis
für seine Überlegenheit als Assetklasse sind
für Anleger, die einen langfristigen Wertspeicher
suchen“, so eine Schlussfolgerung der
Fidelity-Studie.
US-Fed: Bitcoin spekulatives Asset
Kritiker sehen das natürlich anders. Erst im
April hat etwa Fed-Chef Jerome Powell einmal
mehr vor den Risiken des Bitcoins gewarnt.
Letzterer eigne sich aufgrund seiner hohen Volatilität
weder als Währung noch zur Wertaufbewahrung.
Vielmehr sei der Bitcoin „primär
ein spekulatives Asset und im Wesentlichen
eher ein Ersatz für Gold als den US-Dollar“, so
Powell. Andere Notenbanken haben ähnlich
reagiert. Auch die Österreichische Nationalbank
(OeNB), die Bitcoins als „Nischenphänomen“
und „Spekulationsobjekt“, das „zentrale
Geldeigenschaften nicht erfüllt“, bezeichnet
hat. Die österreichische Finanzmarktaufsicht
(FMA) warnte wiederum davor, dass Bitcoins
weder der Regulierung noch der Aufsicht der
FMA unterlägen.
Weitere Kritikpunkte, die gerne von Krypto-
Skeptikern strapaziert werden: Bitcoins hätten
unter anderem keinen intrinsischen Wert, keinen
Bezug zur Realwirtschaft, würden hauptsächlich
von Kriminellen genutzt und wären
aufgrund des hohen Energieverbrauchs beim
„Mining“ alles andere als ESG-tauglich. Und
immer wieder wird die hohe Volatilität des
Bitcoins ins Spiel gebracht. Dass die jährliche
Schwankungsbreite des Preises von 85 Prozent
abschreckend wirkt, kann nicht abgestritten
werden. Zum Vergleich: Beim DAX liegt diese
bei 20 Prozent. Und auch der S&P und Gold
stehen mit einer Volatilität von rund 15 Prozent
besser da als der Bitcoin.
„Wir haben immer gesagt,
dass eine Bitcoin-Rallye erst
dann nachhaltig sein wird,
wenn institutionelle Anleger
auf den Zug aufspringen.“
Manuel Schleifer,
Raiffeisen Research
Der Vergleich zu Rohstoffen fällt freilich differenzierter
aus. Sie sind grundsätzlich für
stärker schwankende Preise bekannt. So hat
sich beispielsweise die vierteljährliche Volatilität
des Rohölpreises seit 1983 in einer Bandbreite
zwischen 13 und 90 Prozent bewegt. Bei
Erdgas lag diese zwischen 23 und 80 Prozent.
Was vielen allerdings nicht bewusst zu sein
scheint: Hohe Volatilität muss nicht zwangsläufig
etwas Schlechtes sein. „Das bedeutet
auch, dass ein Asset mehr Potenzial nach
oben hat“, erklärt Egger. Gleichzeitig räumt
er ein, dass Anleger deshalb nicht gleich einen
Kredit aufnehmen sollten, um in Bitcoin zu
investieren.
Kritisiert wird aber auch, dass Zahlungen mit
Kryptowährungen nicht schnell genug abgewickelt
werden können – im Vergleich zu PayPal
oder Visa nur fünf bis sieben Transaktionen
pro Sekunde. Zum Vergleich: Kreditkarten-
Riese Visa schafft dagegen mehrere Tausend
pro Sekunde. Aber zumindest der Bitcoin hat
sich zuletzt ohnehin zunehmend vom Grundgedanken
eines – von den Zentralbanken –
unabhängigen Zahlungsmittels, das von Pier
zu Pier in anonymer Form transferiert werden
kann, verabschiedet und mehr zum institutionellen
Asset entwickelt.
Sommer 2021
179

ImFokus
Überholt Ether Bitcoin?
Auch wenn Experten glauben, dass der Bitcoin
aufgrund seines starken Netzwerkeffekts sowie
der Leistungsfähigkeit des Netzes bis auf
weiteres die dominante Kryptowährung bleiben
wird, so muss das nicht bis in alle Zeiten
einzementiert bleiben. „Es ist nur eine Frage
der Zeit, bis sich eine technisch ausgereiftere
Kryptowährung durchsetzen wird“, findet
Schleifer. Das Potenzial, den Bitcoin zu überholen,
wird vor allem dem Ether zugesprochen.
Bei der zugrundeliegenden Ethereum Blockchain
handelt es sich um ein System, welches
das Anlegen, Verwalten und Ausführen von
dezentralen Programmen beziehungsweise
Kontrakten, sogenannten Smart Contracts,
ermöglicht. „Dadurch ergeben sich vielversprechende
real- und finanzwirtschaftliche
Anwendungsmöglichkeiten“, so Schleifer.
Eine Ansage ist in diesem Zusammenhang
sicher, dass die Europäische Investitionsbank
kürzlich eine erste Anleihe über die Ethereum-
Blockchain platziert hat. „Die Blockchain-
Technologie und die Tokenisierung von
Anleihen sind ein Game-Changer für die Branche“,
so Christoph Hock, Head of Multi-Asset
Trading bei Union Investment. Sowohl Zahlungsausgleich
als auch Verrechnung würden
sich damit deutlich einfacher und effizienter
gestalten.
Ether ist jedenfalls auch aus ESG-Gesichtspunkten
interessant. Während laut dem Cambridge
Center for Alternative Finance (CCAF) der
jährliche beim Mining von Bitcoins anfallende
Stromverbrauch mit 120 Terrawattstunden
beispielsweise jenen der Niederlande übertrifft,
wird dem Altcoin eine „grüne“ Zukunft
beschieden. Der Hintergrund: Durch die im
vierten Quartal anstehende Umstellung auf das
sogenannte „Proof-of-Stake“-Verfahren – ein
Konsensmechanismus, der entscheidet, welcher
Netzwerk-Teilnehmer einen neuen Block
in einer Blockchain generieren darf – soll künftig
weniger Energie verbraucht werden, als das
bis dato mit dem rechenintensiven „Proof-of-
Work“-System der Fall war. Gleichzeitig wird
dadurch das sogenannte „Staking“ ermöglicht.
Darunter versteht man das Sperren bzw. die
Aufbewahrung seiner Ether-Bestände, wofür
Anleger eine Belohnung (Zinsen) erhalten.
Musk-Tweets treiben Dogecoin
Welche der mittlerweile mehr als 8.000 Altcoins
eine Zukunft haben, ist schwer zu sagen.
Bei weitem nicht alle punkten mit einer spannenden
Technologie beziehungsweise einer
sinnvollen Anwendung in der Realwirtschaft.
Das trifft sicher auf den Dogecoin, den satirischen
Gegenpart zum Bitcoin, zu. Trotzdem
hat der Altcoin allein seit Jahresbeginn um
mehr als +7.000 Prozent zugelegt. In exorbitante
Höhen wurde der Preis laut Schleifer von
Reddit-Usern und Tweets von Tesla-Boss Elon
Musk getrieben. „Es ist eine künstlich getriebene
Rallye, deren reiner Zweck die Preisspekulation
ist.“ Nachsatz: „Aufgrund solcher
Eskapaden leidet die Integrität des gesamten
Kryptomarktes, der leider bei vielen ohnehin
nicht den besten Ruf genießt.“
Ranking Top 10 Kryptowährungen
nach Marktkapitalisierung
Name
„Die Blockchain-Technologie
und die Tokenisierung
von Anleihen sind ein Game-
Changer für die Branche.“
Christoph Hock,
Union Investment
Marktkapitalisierung in Euro
Bitcoin 619.299.889.622,–
Ether 241.524.314.625,–
Tether 51.633.989.302,–
Binance Coin 45.885.144.371,–
Cardano 41.000.370.576,–
Dogecoin 34.067.999.714,–
XRP 32.946.837.668,–
USD Coin 19.652.075.924,–
Polkadot 18.895.439.088,–
Uniswap 10.878.877.760,–
CoinMarketCap Ι Stand: 16.06.2021
180 ImmoFokus

Der Bitcoin hat keinen intrinsischen – was?
Kommentar: Patrick Baldia
Der Bitcoin habe keinen intrinsischen Wert, so eines der Argumente,
das Kritiker der Kryptowährung mitunter am häufigsten auf den Tisch
knallen. Ob der alte Freund des Autors, der früh im vergangenen Jahrzehnt
seine letzten – im Übrigen äußerst überschaubaren – Ersparnisse
in Bitcoins investierte, überhaupt weiß, was ein intrinsischer Wert ist,
darf bezweifelt werden. Er war trotz aller Kritik aus dem Freundeskreis
– mit Grundtenor: „Bist Du noch zu retten?“ – relativ sicher, das Richtige
zu tun, und verwies auf den Grundgedanken des sagenumwobenen
Bitcoin-Vaters Satoshi Nakamoto: Eine Währung, mit der digital und anonym,
ohne zwischengeschalteter Bank, und dennoch sicher und transparent,
Überweisungen von einer Person zur anderen getätigt werden
können. „Das ist revolutionär, ihr müsst unbedingt auch investieren“,
meinte er damals mehr als nur einmal.
Große Preissprünge ab 2017
Der Bitcoin eigne sich nicht als Währung. Und als Wertspeicher
schon gar nicht. Für solche Kritik hatte der alte Freund schon vor
den großen Preissprüngen, die um 2017 einsetzten, kaum mehr
als ein müdes Lächeln übrig. Als der Bitcoin dann so richtig an
Fahrt aufnahm, nahm auch er im wahrsten Sinne des Wortes
„richtig an Fahrt auf“: Er legte sich einen neuen, PS-starken
Sportwagen zu. Die Tipps aus dem Freundeskreis ließen nicht
lange auf sich warten: „Glück gehabt. Jetzt solltest Du aber
Kasse machen. Plus 10.000 Prozent sind doch ein guter
Schnitt. Viel mehr geht da nicht.“ Er blieb weiter investiert.
Auch nachdem der Bitcoin-Kurs bereits 2017 zu einer
längeren Korrektur ansetzte – um dann bekanntlich 2020
endgültig durch den Plafond zu schießen.
zuletzt generationsspezifischen – Einflussgrößen getrieben wird. Und ja:
Das - wie die letzten Wochen einmal mehr gezeigt haben - hochspekulativ
ist. Aber bleiben wir bei den harten Fakten: Das Bitcoin-Netzwerk
wächst weiter – zuletzt nicht nur um Retailanleger, sondern auch um
Institutionelle. Darunter auch etliche „Big Player“ der Finanzindustrie.
Sie veröffentlichen heute einschlägigen Research, beraten Kunden bei
Kryptoinvestments oder bieten eigene Produkte an. Aber auch immer
mehr Unternehmen akzeptieren Bitcoin als Zahlungsmittel. Die der
Kryptowährung zugrundeliegende Technologie, die Blockchain, verspricht
vielfältige Einsatzmöglichkeiten in der Realwirtschaft. Entscheidend
ist aber vor allem eines: Die Nachfrage nach Bitcoin steigt trotz
wiederholter Dämpfer, das Angebot bleibt begrenzt. Was der alte Freund
wohl zu alldem zu sagen hat? Schwer zu sagen. Der Kontakt ist etwas
abgerissen. Er lebt heute in der Karibik. Kein Scherz.
Foto: Adobe Stock
Was ist der Bitcoin eigentlich?
In der Frage, was der Bitcoin eigentlich ist, herrscht nach
wie vor Uneinigkeit. Nicht falsch ist es vermutlich, von
einem „Krypto-Asset“ zu sprechen, das von eigenen – nicht
Sommer 2021
181

ImFokus
YouTube informiert
Privatpersonen und
Onlinenews Experten
Informationskluft. Eine Medientypenanalyse zum Thema Immobilienfinanzierung.
I
n turbulenten wirtschaftlichen Zeiten,
in denen sich die Wirtschaft erholen
muss und die Weltbanken Währungen
entwerten, stellt sich für viele die Frage,
ob es sinnvoll ist, momentan in eine Immobilie
zu investieren und möglicherweise einen Kredit
für eine Immobilie aufzunehmen, oder:
Schulden für eine Immobilie in Kauf zu nehmen
oder ob dies doch riskant ist.
Informationsquellen von Experten
Wer sich informieren will, findet Antworten.
5.137 Berichte, Postings und Videos wurden
innerhalb der letzten 12 Monate über das
Thema veröffentlicht. Für die Investitionsentscheidung
absolut entscheidend ist, welchem
der 2.658 Journalisten/Experten/Influencer
Glauben geschenkt wird. Dies zeigen die stark
divergenten Ergebnisse einer Medientypenanalyse
von „OBSERVER“ auf.
Besonders anschaulich wird die Informationskluft
zwischen den Informationsgruppen
durch das Net-Sentiment** verdeutlicht.
Auf der linken Seite wird aufgezeigt, wie Unternehmen
und Experten das Thema im letzten
Jahr wahrgenommen haben. Diese Grafik
inkludiert journalistische Ausarbeitungen,
Experteninterviews oder Fachforen. Die Berichterstattung
ist größtenteils neutral bis positiv,
nur vereinzelt zeigt sich ein alarmierendes,
negatives Sentiment.
Die zweite Grafik präsentiert das Net-Sentiment
der Medientypen, die eher von Privatpersonen
und privaten Immobilienbesitzern
konsumiert werden. Das Sentiment ist dabei
vielschichtiger, sowohl die Chancen als auch
die Risiken werden stärker betont.
182 ImmoFokus

Informationsquellen von Privatpersonen
So wird zum Beispiel die Zinsentwicklung in der
journalistischen Berichterstattung fast nur positiv
und neutral betrachtet, hingegen konsumieren
Privatinvestoren bis zu 24 Prozent negative
Berichterstattung über die Zinsentwicklung.
Von einer potentiellen Immobilienblase
werden beide Zielgruppen informiert, doch
wiederum mit stark disparatem Sentiment.
Nur 1,7 Prozent der Expertenberichte nehmen
einen warnenden Ton an, wohingegen 30,2
Prozent der an Privatpersonen gerichteten
Artikel und Postings die negativen Auswirkungen
einer platzenden Blase betonen.
Immobilien gelten als sichere Anlagemöglich-
keiten, wieso in den „Neuen Medien“ ein vorsichtigeres
Bild der Investitionsmöglichkeiten
vermittelt wird, hat mehrere Gründe.
Entscheidend ist jedoch, dass sich Privatpersonen
bei diesem Thema gerne an Social
Media wenden. YouTube ist bei Immobilieninvestmentfragen
eine beliebte Suchplattform:
37,9 Prozent aller Clippings wurden im
letzten Krisenjahr via YouTube veröffentlicht.
In den sozialen Medien wird Emotionalisierung
als Erfolgsfaktor angesehen. Persönlicher
Content führt zu Engagement, Clickbaits
generieren Reichweite, und das Sentiment zu
einem Thema kann sich verändern.
Es wird sich zeigen, inwieweit der aktuelle
Trend zum „Schwarzsehen“ nach der wirtschaftlichen
Erholung fortgesetzt wird.
*Der Beobachtungszeitraum der Analyse erstreckt sich von
Juni 2020 bis Juni 2021 und inkludiert Online-Nachrichtenseiten,
Foren und Blogs, sowie die Social-Media-Netzwerke
Twitter und YouTube.
** Interpretation des Grafik Net-Sentiments im Zeitverlauf
Die Linien zeigen das Net-Sentiment im Zeitverlauf zu den
Themen Immobilienfinanzierung via Kredit, via Mezzanine,
Zinsentwicklung und Themen zur Einschätzung des Risikos
(Stichwort Immobilienblase) an, dass sich zwischen +100
(überwiegend positive Berichterstattung) und -100 (überwiegend
negative Berichterstattung) bewegt. Bewegt sich die
Linie zwischen +25% und -25%, so wird die Berichterstattung
mit einem größtenteils neutralen Sentiment beurteilt.
Sommer 2021
183

ImmoFokus.Rubrik
Vorschau
IMPRESSUM
Lesen Sie im
ImmoFokus Herbst:
Das Büro ist tot - Es lebe das Büro. Moderne Bürokonzepte
– Immobilien Development - Vertiefte vertikale
Wertschöpfung - Betreiberimmobilien am Prüfstand
– SnapShot: Zinshaus & Office -- Zu Tisch mit … - Das
große Interview mit …
Medieneigentümer
Real Estate Media Group GmbH
Handelskai 94-96
1200 Wien
Tel. +43 1 890 18 26-100
office@media-group.immo
www.media-group.immo
Herausgeber
Mag. Michael Neubauer
Chefredaktion
Mag. Lisa Grüner
Grafik & Layout
Eva Stern
Lektorat
Mag. Karlheinz Hoffelner
Autoren dieser Ausgabe
Mag. Patrick Baldia,
Mag. Lisa Grüner, Amelie Miller, BA,
Mag. Michael Neubauer,
sowie die Kommentatoren
Sales & Relations
Rudolf E. Oezelt
ERSCHEINUNGSTERMIN: Herbst 2021
Aktuell informiert auf:
www.immofokus.at
Relations Management
Tanja Klingseis
Fotos
wenn nicht anders angegeben:
Real Estate Media Group/Katharina Schiffl,
Michael Hetzmannseder, Richard Tanzer
Druck
Ferdinand Berger & Söhne Ges.m.b.H
Der IMMOFOKUS wendet sich im Sinne der
Gleichstellung gleichermaßen an Frauen
und Männer. Aus Gründen der Übersichtlichkeit
und Verständlichkeit kann es bei den
Beiträgen vorkommen, dass nur die maskuline
Ansprechform verwendet wird.
ImmoFokus ist Mitglied bei:
184 ImmoFokus

Advertorial
Gastronomie und
Hotellerie sind
Vertrauenssache.
Nummer 1: Vertrauen Sie bei der Vermittlung Ihres Betriebes auf RE/MAX Commercial.
Foto: kommunikationsagentur-sengstschmid
O
b die Zeiten gerade heraus -
fordernd sind, oder es durch
„ruhigere Gewässer“ geht – es
gibt eine Vielzahl an guten Gründen,
um auf den Service von RE/MAX
Commercial für Beherbergungs- und Gastronomiebetriebe
zurückzugreifen.
Als österreichweit aufgestelltes Maklerunternehmen
kennen wir auch Ihre Region wie
unsere eigene Westentasche, nutzen aber
genauso das überregionale Know-how der bekanntesten
Immobilienmarke Österreichs.
Wir wissen: Gastronomie und Hotellerie ist
Vertrauenssache – eine Partnerschaft auf Augenhöhe
daher grundlegend für eine erfolgreiche
Zusammenarbeit.
Mag. Stefan Krejci,
Geschäftsführer von RE/MAX
Commercial Group
Sie planen, Ihren Beherbergungsbetrieb zu
veräußern, und wollen dabei mit größtmöglicher
Diskretion vorgehen? Dabei die richtigen
Aktivitäten, zur richtigen Zeit und über die
richtigen Kanäle an die richtige Zielgruppe zu
bringen: Klingt so einfach – ist es aber nicht.
RE/MAX Commercial begleitet
Sie gerne auf diesem Weg:
Von der Sichtung und Aufbereitung der Unterlagen,
Bewertung der Liegenschaft und der
Suche nach potenziellen Käufern/Investoren,
sowohl auf nationaler wie auch auf internationaler
Ebene, bis hin zum erfolgreichen Abschluss
ist Ihr RE/MAX Commercial Partner
immer an Ihrer Seite.
Doch was, wenn Sie Ihren Beherbergungsbetrieb
nicht veräußern wollen? Auch hier ist Ihr
RE/MAX Partner zur Stelle:
Wir definieren mit Ihnen gemeinsam nachhaltig
mögliche Mietzinse für einen Betreiber
und setzen konsequent unser Vermarktungs-
Know-how bei der Suche nach potenziellen
Pächtern ein. Mit Hilfe professioneller Videotechnik
erstellen wir schnell und unkompliziert
Werbevideos und steigern so nachweislich
den Verwertungserfolg. Dank innovativer
Technologien bieten wir die Vermarktung mittels
digitaler Rundgänge oder virtueller Touren
an, greifen aber natürlich auch auf bewährte
klassische Tools wie Verkaufsschilder, Banner
oder Inserate zurück.
Für uns gilt – RE/MAX lebt Netzwerk: Ausgehend
von Ihren persönlichen Bedürfnissen
und Wünschen arbeiten wir intensiv mit unseren
Partnerbüros in der Umgebung oder auch
überregional für Ihren Erfolg zusammen.
So können wir sicherstellen, dass wir die gesamte
Schlagkraft der Nummer 1 für Sie auf
den Boden bringen.
Firmensitz
RE/MAX Commercial Group
RCG Immobiliendienstleistungs GmbH
Schwarzenbergplatz 6, 1030 Wien
Kontakt
Mag. Stefan Krejci
Geschäftsführer
+43 190 890 50-0
office@remax-commercial.at
Sommer 2021
185

ImmoFokus.Rubrik
Buchtipps
EDITOR´S
CHOICE:
Lesenswert!
Thomas Haselberger
Externe
Finanzierungsmaßnahmen
Auswirkungen auf Zahlungsfähigkeit,
Überschuldungsstatus & Fortbestehensprognose
234 Seiten
ISBN: 978-3-7007-7919-3
LexisNexis ARD ORAC Verlag | 2021
€ 46,00
Dieses Buch bietet eine umfassende Betrachtung der wichtigsten externen Finanzierungsmaßnahmen für in
der Krise befindliche Unternehmen. Neben bilanziellen und steuerlichen Aspekten stehen die Auswirkungen
auf Zahlungsunfähigkeit, Überschuldungsstatus und Fortbestehensprognose im Fokus. Zudem werden praxisrelevante
zeitliche Aspekte im Zusammenhang mit externen Finanzierungsmaßnahmen im Detail beleuchtet.
Dieses Buch bietet eine interdisziplinäre Aufbereitung des Themas und berücksichtigt dementsprechend sowohl
wirtschaftliche als auch rechtliche Aspekte. Zahlreiche Beispiele machen das vorliegende Buch auch zu
einem aufschlussreichen Nachschlagewerk für Praktiker.
320 Seiten
ISBN: 9783707337358
Linde Verlag | 2020
€ 88,00
420 Seiten
ISBN: 978-3-214-02177-1
MANZ Verlag Wien | 2021
€ 79,00
Martin Hanzl
Handbuch Blockchain
und Smart Contracts
Brauchen wir ein
Zivilrecht 4.0?
Dieses Buch beantwortet insbesondere die viel diskutierte Frage, ob Smart Contracts,
die über die Blockchain-Technologie abgewickelt werden, Verträge im
zivilrechtlichen Sinn sein können. Darüber hinaus wird zu vielen bislang ungeklärten
Punkten im Zusammenhang mit der zivilrechtlichen Einordnung derselben
anhand praktischer und fiktiver Problemstellungen Stellung genommen.
Mit diesem Standardwerk, das sich an alle juristischen Praktiker richtet, haben
Sie die zivilrechtlichen Fragestellungen rund um Smart Contracts und die Blockchain-Technologie
fest im Griff.
Elias Felten, Barbara Trost
Homeoffice
Dieses Werk erklärt die arbeitsrechtliche Rechtslage zum Homeoffice und unterzieht
diese einer eingehenden Analyse.
Eingehend untersucht und auf ihre Effizienz überprüft werden vor allem die
neuen gesetzlichen Bestimmungen des Homeoffice-Maßnahmenpaketes 2021
im systematischen Kontext mit dem alten Rechtsbestand. Das Werk geht dabei
auch den Fragen nach, ob sich Homeoffice (doch nicht) von Heimarbeit unterscheidet,
welche grundrechtlich fundierten Besonderheiten das Homeoffice im
Vergleich zum Betriebsarbeitsverhältnis aufweist und was in jenen Angelegenheiten
gilt, welche vom neuen Gesetz völlig unberührt bleiben.
96 Seiten
ISBN: 9783707343489
Linde Verlag | 2021
€ 19,00
Michael Deichsel, Michael Petritz, Florian Wimmer
Kryptosteuerguide 2021
Dieses Werk ist ein Ratgeber für den steuerlichen Umgang mit digitalen Assets. Das Thema Bitcoin sorgt zurzeit für viel Aufmerksamkeit
in den Medien, nicht zuletzt aufgrund von Investitionen großer Konzerne in Kryptowährungen. War es zu Beginn noch ein
kleines Segment von technikaffinen Tradern, welche diese neue Assetklasse in ihr Portfolio aufgenommen haben, halten heute große
Institutionen bereits Bitcoin & Co im Anlagevermögen und bieten den Handel Blockchain-basierter Assets an. Auch unter österreichischen
Kleinanlegern werden Kryptoassets in unterschiedlichen Formen als Finanzinstrument zunehmend beliebter. Damit
rücken auch Fragen zur steuerlichen Behandlung von Kryptowährungen und digitalen Assets vermehrt in den Fokus. Der „Kryptosteuerguide
2021“ gibt Antwort auf alle steuerrechtlichen Fragen rund um Bitcoin & Co und erläutert die aktuelle Rechtslage. Leicht
verständlich aufbereitet und mit zahlreichen Beispielen veranschaulicht, richtet sich der Guide insbesondere an Anleger bzw. Investoren
in Digitale Assets.
186 ImmoFokus

ImmoFokus.Rubrik
... Ihre Grundbuchexperten
ALLES AUS
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IMMOstats:
Statistische
Auswertungen von
Kaufvertragsdaten
IMMOfarming:
Grundbuchdaten
zum FLAT-Tarif
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Ihr bequemer
Zugang zu den
österreichischen
Bundesdatenbanken
IMABIS:
Komplette statistische
Analyse des gesamten
Online-Immobilienangebotsmarktes
IMMOmapping:
Immobilientransaktionen
geografisch visualisiert
IMMOvaluation:
Professionelle
Immobilienbewertung
mit IMMOunited
Kaufvertragsdaten
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187 ImmoFokus
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ImmoFokus.Rubrik
Stabile Werte
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Wer beim Investment auf stabile Werte baut, hat mit Sicherheit mehr
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Diese Werte sind für uns nicht nur Immobilien in Bestlage, sondern vor allem
auch Verlässlichkeit, Ehrlichkeit und genaue Marktkenntnis. Europaweit.
Ihr ganz privater Makler wird Sie auf allen Wegen unterstützen.
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188 ImmoFokus