Zukunft des Wohnungsmarktes in Aachen - Forum ...

sich zuerst bewegt. Die Folge ist, dass beide nicht abreißen, die Überkapazitäten sich auftürmen und
letztlich für alle die Situation äußerst ungünstig ist. Aus diesem Grund muss dieser Kapazitätsabbau
organisiert werden. Da befindet sich die Wohnungswirtschaft in keiner besseren Lage als beispielsweise
die Stahlindustrie oder die Werftenindustrie, die ihre Überkapazitäten nicht ohne Unterstützung
beseitigen konnten. Eine Lösungsmöglichkeit wäre die Quotierung der Abrisse. Das Problem bei so
einem Vorgehen ist, dass sich die großen Wohnungsbaugesellschaften in der Regel beteiligen, aber
nicht die Privatvermieter. Eine weitere Option wäre, eine öffentliche Abrissförderung wie in den neuen
Bundesländern zu gewähren. Diese würde zwar die Kosten des Abrisses decken, aber nicht die Wertverluste
ausgleichen. Ein weiteres mögliches Vorgehen wäre es, die Bestände zu fusionieren, wie
man das in Halle an der Saale an der Silberhöhe versucht hat. Aber auch da hat es nicht funktioniert,
weil die Organisationskosten extrem hoch sind. Vielleicht kann man einen Auffangfonds für problematische
Bestände gründen. Dabei tritt jedoch das Problem der Wirtschaftlichkeit dieser Fondsgesellschaften
auf. Der Vorschlag, Abrissprämien zu gewähren, wird an der allgemeinen Auffassung scheitern,
die Wohnungswirtschaft brauche keine neuen Subventionen, es passe nicht mehr in den Zeitgeist
und die politische Landschaft. Aber man kann darüber nachdenken, diese Prämien zu refinanzieren,
durch eine neue Abgabe, die dann dieses ökonomische Dilemma löst.
Strategien
Welche Strategien haben nun schrumpfende Städte? Die erste Strategie ist der Abbau von Überkapazitäten.
Jedoch ist bereits deutlich gemacht worden, dass das nicht einfach und nicht trivial ist. Die
zweite Strategie ist, die verbleibenden Bestände aufzuwerten. Dabei müssen preiswerte Wohnungen
erhalten werden, es muss eine Orientierung an Zielgruppen nach Lebensstilen, nach Altersgruppen,
nach Haushaltstypen erfolgen und insbesondere etwas an den Quartieren getan werden. Denn für die
Wohnzufriedenheit, das zeigen alle empirischen Untersuchungen, ist heute die Qualität der Quartiere
viel wichtiger, als die Qualität der Wohnungen selbst. Drittens wäre eine denkbare Strategie, Eigenheime
im innerstädtischen Bereich anzubieten, um die wenigen Familien, die wir heute noch haben,
an der Abwanderung zu hindern. Dazu muss das Angebot im Preisleistungsverhältnis aber konkurrenzfähig
sein und eine hohe städtebauliche Qualität aufweisen. Außerdem müssen zielgruppenspezifische
Produktangebote im innerstädtischen Bereich bereitgestellt werden, um das innerstädtische
Wohnen, das urbane Wohnen zu aktivieren. Diese vier Strategien sind jedoch nur sinnvoll, wenn sie
alle zusammen angewendet werden.
Und damit kommen wir zum Thema Bauland. Das Ruhrgebiet und dessen Umland zeigt in einer Gegenüberstellung
der tatsächlichen Bevölkerungsentwicklung und der Baulandpreise: Dort, wo die Bodenpreise
hoch sind, ist die Bevölkerung abgewandert. Dort, wo die Bodenpreise niedrig sind, ist die
Bevölkerung hingewandert. Die Bodenpreise sind die primäre Stellschraube, um eine Verjüngung zu
erzielen. Warum sind die Baulandpreise so hoch? Planungsbedingte Baulandverknappung in den
Kernstädten sind die häufigsten Argumente. Das wird damit begründet, dass die Kernstädte zu wenig
Fläche hätten und zu dicht bebaut sind. Bauland gibt es jedoch genügend, selbst in den Kernstädten,
aber man muss es mobilisieren. Langwierige Planungsverfahren in den Kernstädten sind die eigentlichen
Ursachen für das knappe Baulandangebot. Die Planungsprozesse in den Umlandgemeinden
sind meist sehr viel schneller. Dort gibt es viel weniger Interessengruppen, auf die Rücksicht genommen
werden muss, und das gibt ihnen einen Vorteil. In den Kernstädten sind auch starke planerische
Eingriffe in die Baugebiete und hoheitliche Planungsabläufe üblich. Nicht selten gebraucht das Lei-
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