Zukunft des Wohnungsmarktes in Aachen - Forum ...
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31<br />
33<br />
Anhang<br />
� Externe Effekte irrelevant<br />
� Mietanpassung nach unten<br />
� Abriss erst, wenn Erlöse < Betriebskosten<br />
Situation <strong>des</strong> Privatvermieters<br />
� Privatvermieter senken das Mietniveau auf dem G esamtmarkt<br />
<strong>Zukunft</strong> <strong>des</strong> Wohnens<br />
Qualität der Immobilie<br />
De<strong>in</strong>vestieren /<br />
Abriss?<br />
<strong>Zukunft</strong> <strong>des</strong> Wohnens<br />
sehr gut<br />
Qualität der Immobilie<br />
technisch<br />
de<strong>in</strong>vestieren<br />
© InWIS 2005<br />
Portfolio- Portfolio Management:<br />
Differenzierte Strategien für f r<br />
unterschiedliche Wohnungsbestä Wohnungsbest nde<br />
Marktsituation und Portfoliomanagement<br />
Standard halten, <strong>in</strong>vestieren oder<br />
abreißen?<br />
Standard halten<br />
technisch<br />
<strong>in</strong>vestieren<br />
schlecht Lage, Infrastruktur und soziale Position<br />
sehr gut<br />
preiswerten Wohnraum<br />
erhalten<br />
© InWIS 2001<br />
© InWIS 2005<br />
Problembestä Problembest nde: Komb<strong>in</strong>ierte<br />
Revitalisierung, Halten oder Abriß Abri<br />
Marktsituation und Portfoliomanagement<br />
Komb<strong>in</strong>ierte Revitalisierungsstrategie<br />
Technische<br />
Investition<br />
Quartiersmanagement<br />
Qualität der Immobilie<br />
technisch<br />
de<strong>in</strong>vestieren<br />
Standard halten<br />
© InWIS 2001<br />
technisch<br />
<strong>in</strong>vestieren<br />
schlecht Lage, Infrastruktur und soziale Position sehr gut<br />
© InWIS 2005<br />
30<br />
32<br />
34<br />
Optionen für f r<br />
leerstandsgefä leerstandsgef hrdete Bestä Best nde<br />
� Sofortiger Abriss – Probleme: GuV-Belastung, Restvaluten, öffentliche<br />
Diskussion<br />
� Aufwertungsstrategie – Probleme: Manche Standortnachteile nicht<br />
korrigierbar (Wohnungen an der Autobahn), hoher Investitionsaufwand bei<br />
O bjekt- und Lagedefiziten, Mietniveau lässt Amortisierung nicht zu,<br />
koord<strong>in</strong>iertes Handeln der Eigentümer erforderlich<br />
� Niedrigpreisverkauf an Zwischenerwerber – Probleme: Teilung der Verluste,<br />
Zwischenerwerber nicht berechenbar<br />
� Restnutzungsstrategie – Probleme: Verslummung, soziale Probleme,<br />
Auswirkungen auf Quartiere<br />
� E<strong>in</strong>zelverkauf – Probleme: Mangelnde Kaufkraft <strong>des</strong> Mieterklientels,<br />
schleppender Verlauf, Handlungsunfähigkeit <strong>in</strong> WEG-Geme<strong>in</strong>schaften<br />
� Verkauf <strong>in</strong> kle<strong>in</strong>en Tranchen – Probleme: Unzureichende Zahl von<br />
Kauf<strong>in</strong>teressenten, zufälliger Verlauf<br />
<strong>Zukunft</strong> <strong>des</strong> Wohnens<br />
sehr gut<br />
Modernisierung lohnt nur an<br />
guten Standorten<br />
Marktsituation und Portfoliomanagement<br />
Qualität der Immobilie<br />
© InWIS 2001<br />
schlecht Lage<br />
sehr gut<br />
!<br />
© InWIS 2005<br />
© InWIS 2005<br />
Auswirkungen <strong>des</strong> Abrisses auf e<strong>in</strong>en ideellen Gesamteigentümer<br />
IST<br />
ABRISS A<br />
Gesamtbestand<br />
1.000<br />
900<br />
Gesamtnachfrage<br />
850<br />
850<br />
Gesamtleerstand Prozent<br />
15,0%<br />
5,6%<br />
Wirtschaftse<strong>in</strong>heit A<br />
100<br />
0<br />
Leerstand absolut<br />
30<br />
0<br />
Leerstand Prozent<br />
30%<br />
0<br />
Sollmiete/qm<br />
3,50 €<br />
0<br />
Sollmiete p.a.<br />
315.000,00 € 315.000,00 €<br />
Leerstandsbed<strong>in</strong>gte Istmiete/qm<br />
-10% 3,15 €<br />
0<br />
Erlösschmälerungen durch Leerstand<br />
94.500,00 € 315.000,00 €<br />
Betriebskosten Leerstand<br />
0,50 € 13.500,00 €<br />
0<br />
Erlösschmälerungen durch Mietm<strong>in</strong>derung<br />
22.050,00 €<br />
0<br />
M<strong>in</strong>dere<strong>in</strong>nahmen Leerstand<br />
130.050,00 € 315.000,00 €<br />
Prozent der Sollmiete<br />
41,3%<br />
100%<br />
Restbestand<br />
900<br />
900<br />
Leerstand absolut<br />
120<br />
50<br />
Leerstand Prozent<br />
13,3%<br />
5,6%<br />
Sollmiete/qm<br />
3,50 €<br />
3,50 €<br />
Sollmiete p.a.<br />
2.835.000,00 € 2.835.000,00 €<br />
Leerstandsbed<strong>in</strong>gte Istmiete/qm<br />
-10% 3,15 € -5% 3,33 €<br />
Erlösschmälerungen durch Leerstand<br />
378.000,00 € 157.500,00 €<br />
Betriebskosten Leerstand<br />
0,50 € 54.000,00 € 22.500,00 €<br />
Erlösschmälerungen durch Mietm<strong>in</strong>derung<br />
245.700,00 € 133.875,00 €<br />
M<strong>in</strong>dere<strong>in</strong>nahmen Leerstand<br />
677.700,00 € 180.000,00 €<br />
Prozent der Sollmiete<br />
23,9%<br />
6,3%<br />
Gesamtm<strong>in</strong>dere<strong>in</strong>nahmen p.a.<br />
807.750,00 € 495.000,00 €<br />
Ersparnis<br />
E<strong>in</strong>malkosten<br />
312.750,00 €<br />
Abrisskosten<br />
50,00 €<br />
375.000,00 €<br />
Umzugskosten<br />
2.000,00 €<br />
140.000,00 €<br />
Verwertung Grundstück (GFZ=1)<br />
50,00 €<br />
375.000,00 €<br />
E<strong>in</strong>maleffekt gesamt<br />
- 140.000,00 €<br />
E<strong>in</strong>maleffekt p.a.<br />
6,50%<br />
- 9.100,00 €<br />
Gesamteffekt p.a.<br />
13,0% 303.650,00 €<br />
Ist-Miete gesamt<br />
2.342.250,00 € 2.655.000,00 €<br />
Differenz<br />
13,4% © InWIS 312.750,00 2005 €
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