ImmoFokus Special Zinshaus (5,4 MB)

Special 

Wiener 

Zinshaus 

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Zinshaus Special 2021 03

ImmoFokus.Rubrik 

14 Grüner 

geht‘s nicht 

IMPRESSUM 

40 Herausforderung 

Dachbodenausbau 

Medieneigentümer 

Real Estate Media Group GmbH 

Handelskai 94-96 

1200 Wien 

Tel. +43 1 890 18 26-100 

office@media-group.immo 

www.media-group.immo 

Herausgeber 

Mag. Michael Neubauer 

Chefredaktion 

Mag. Lisa Grüner 

Grafik & Layout 

Eva Stern 

Lektorat 

Dr. Melanie Knünz 

Michaela Hocek 

Ingeborg Morawetz, BA 

Auf Vorkrisenniveau 

8 

Zinshausmarkt wieder stark unterwegs 

ZINSHAUS 

SPECIAL 

6 EDITORIAL 

8 AUF VORKRISENNIVEAU 

Zinshausmarkt wieder stark unterwegs 

12 DER MARKT HAT IMMER RECHT 

Kolumne von Wolfgang M. Fessl 

14 GRÜNER GEHT‘S NICHT 

Interview mit Michael Schmidt 

20 ZINSHAUSMARKT WÄCHST WEITER 

Interview mit Eugen Otto 

24 GEPLANTE REISE NACH EUROPA 

Interview mit Markus Arnold 

28 WIENER ZINSHAUS UND EU-TAXONOMIE 

Interview mit Peter Engert 

30 GENTRIFIZIERUNG ÜBERSCHÄTZT 

Studie über Wandel im Zinshaussegment 

34 GESCHICHTE WEITERSCHREIBEN 

Interview mit Christian Winkler 

38 HAUSVERSTAND IM GANZEN LAND 

Hudej-Gruppe vermarktet österreichweit 

40 NICHTS FÜR ANFÄNGER 

Herausforderung Dachbodenausbau 

Autoren dieser Ausgabe 

Mag. Patrick Baldia, 

Mag. Lisa Grüner, Amelie Miller, BA, 

Mag. Michael Neubauer, 

sowie die Kommentatoren 

Head of Sales & Relations 

Rudolf E. Oezelt 

Relations Management 

Tanja Klingseis 

Fotos 

Wenn nicht anders angegeben: 

Real Estate Media Group/Gabriel Alarcon, 

Michael Hetzmannseder, Katharina Schiffl, 

Richard Tanzer 

Druck 

Ferdinand Berger & Söhne Ges.m.b.H 

Der IMMOFOKUS wendet sich im Sinne der 

Gleichstellung gleichermaßen an Frauen 

und Männer. Aus Gründen der Übersichtlichkeit 

und Verständlichkeit kann es bei den 

Beiträgen vorkommen, dass nur die maskuline 

Ansprechform verwendet wird. 

ImmoFokus ist Mitglied bei: 

Fotos: Adobe Stock, Rustler 

04 ImmoFokus

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Oldie but 

Goldie 

„Dass die Preis- und 

Wertanstiege am Wiener 

Zinshausmarkt ein 

baldiges Ende finden 

werden, glaubt kaum ein 

Marktteilnehmer.“ 

H 

and aufs Herz: Welcher Zinshausbesitzer 

hat in den vergangenen 

eineinhalb Jahren nicht 

zumindest in Erwägung gezogen, 

sein Objekt zu verkaufen? Zwar haben sich 

die Preise auch davor stetig Richtung Norden 

bewegt. Die Dynamik, die diese Entwicklung 

seit dem Ausbruch der leidigen Corona-Pandemie 

genommen hat, sucht aber ihresgleichen. 

Selbst erfahrene Marktplayer berichten, dass 

sie derzeit nicht abschätzen können, wohin die 

Reise bei den Preisen geht. 

Grundsätzlich ist es nichts Neues, dass das 

Zinshaus gerade in Krisenzeiten ein gefragtes 

Gut ist, siehe 2008. Diesmal ist die Situation 

jedoch etwas anders. Vor allem der Liquiditätsdruck 

ist – getrieben von Inflations-Ängsten, 

Zinsen, die seit einer gefühlten Ewigkeit im 

Keller verharren, dem Mangel an sicheren 

Anlagealternativen, oder Negativzinsen 

auf Bankeinlagen 

– zurzeit ungleich größer. 

Langlebigkeit, und stellt in Sachen ESG-Fitness 

nicht selten auch den Nachkriegsbau in den 

Schatten. So etwas besitzt man gerne. Aller 

damit verbundenen Scherereien zum Trotz – 

Stichwort: MRG-Vollanwendungsbereich . 

Dass sich an der umstrittenen rechtlichen 

Ausgangslage in absehbarer Zeit etwas ändern 

wird, glaubt im Übrigen niemand so wirklich. 

Und auch nicht, dass die Preis- und Wertanstiege 

ein baldiges Ende finden werden – 

wenngleich die Dynamik doch etwas abflauen 

sollte, so der Grundtenor unter Marktbeobachtern. 

Der Markt wird sich also vermutlich weiterdrehen, 

Häuser und einzelne Wohnungen 

die Besitzer wechseln. Viele werden wiederum 

im „Tresor“ bleiben, zu äußerst mageren Renditen. 

Oder sollte man angesichts des Preisniveaus 

nicht doch lieber…? Hand aufs Herz: 

Wer hätte nicht gerne diese Sorgen? 

Die jüngsten Preisanstiege 

unterstreichen einmal mehr 

den besonderen Status des 

Wiener Zinshauses. Zweifellos: 

Es ist zeitlos schön, 

einzigartig – kaum ein Haus 

gleicht dem anderen –, steht 

oft in einer guten Lage, punktet 

mit Top-Bausubstanz und 

Patrick Baldia 

Chefredakteur 

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Zinshaus Special 

Auf 

Vorkrisenniveau 

Gründerzeit-Zinshäuser. Die für das Wiener Stadtbild typischen 

Altbauten aus der Gründerzeit sind bei Anlegern wieder sehr gefragt. 

Und der Blick über den Wiener Tellerrand wird zunehmend zum Trend. 

D 

er Markt hat sich heuer – nach 

einem schwierigen Coronajahr 

2020 – kräftig erholt. „Im ersten 

Halbjahr 2021 wurde nach unseren 

Erhebungen ein Transaktionsvolumen von 

677 Millionen Euro verzeichnet – dies entspricht 

einem Anstieg von 83 Prozent gegenüber dem 

Vorjahr“, so Christoph Lukaschek, Leiter Investment 

bei Otto Immobilien. Es sei somit klar, dass 

sich der Markt wieder von den Einschränkungen 

aufgrund der Coronakrise erhole und annähernd 

auf Vorkrisenniveau befinde. 

Auch die Zahl der Verkäufe legte um rund 

62 Prozent deutlich zu. Die deutliche Belebung 

zog sich quer durch alle Wiener Gemeindebezirke 

– mit Ausnahme von Wieden (4. Bezirk), 

Josefstadt (8. Bezirk) und Simmering (11. Bezirk). 

Die meisten Häuser wurden mit Stichtag 

14. August 2021 in 1060 (Mariahilf) und 1020 

Wien (Brigittenau) verkauft. Doch generell 

haben sich vor allem die Deals in den Bezirken 

außerhalb des Gürtels deutlich belebt – in 

Summe spielten sich dort heuer 68 Prozent der 

Verkäufe ab, die etwa die Hälfte (51 Prozent) 

des gesamten Transaktionsvolumens in Wien 

ausmachten. Die Bezirke innerhalb des Gürtels 

hätten sich mit knapp 49 Prozent des Transaktionsvolumens 

so schwach wie schon lange 

nicht mehr präsentiert, in der Vorjahresperiode 

habe dieser Wert noch 55 Prozent betragen. 

Die Preise für Gründerzeit-Häuser seien 

heuer vor allem in den Regionen innerhalb 

des Gürtels zwischen 2 Prozent und 9 Prozent 

weiter gestiegen. In einzelnen Bezirken hätten 

die Mindestpreise spürbar angezogen, blieben 

jedoch – nach den starken Preissprüngen der 

vergangenen Jahre – vor allem außerhalb des 

Gürtels „eher auf einem stabilen Niveau“. 

Besonders massiv erhöht hat sich der Mindestpreis 

mit einem Plus von 20 Prozent gegenüber 

dem Vorjahr in 1210 Wien (Floridsdorf), 

aber auch in 1100 Wien (Favoriten) mit einem 

Anstieg von 16 Prozent. In den – bereits recht 

hochpreisigen – Bezirken 1010 Wien (Innere 

Stadt), 1020 Wien (Leopoldstadt) und 1030 

Wien (Landstraße) gab es bei den Mindestpreisen 

dem Marktbericht zufolge noch einmal 

eine Verteuerung zwischen 10 und 15 Prozent. 

Die Maximalpreise wiederum blieben „auf 

hohem Niveau stabil“ beziehungsweise „nur 

leicht steigend“. Es gab aber auch Ausreißer 

nach oben – „auffallend“ sei die Steigerung mit 

einem Plus von 14 Prozent in den Bezirken 1120 

(Meidling) und 1210 (Floridsdorf) gewesen. „Die 

niedrigsten Einstiegspreise sind zwar weiterhin 

„Für jedes auf den Markt 

kommende Objekt gibt es 

eine Vielzahl an Interessenten, 

es gibt weitaus mehr anlagesuchendes 

Kapital als Veranlagungsprodukte. 

Die Angebotslücke 

hat sich dabei 2020/21 

tendenziell noch verschärft.“ 

Franz Pöltl, 

EHL Investment Consulting 

Fotos: EHL, Chris Steinbrenner, Otto Immobilien, Arnold Immobilien, Adobe Stock 


in den Bezirken außerhalb des Gürtels zu finden, 

aber mittlerweile wird kein Wiener Gründerzeit-Zinshaus 

in einem durchschnittlichen 

Zustand unter 1.800 Euro pro Quadratmeter 

verkauft“, erklärte der Leiter des Bereichs Otto 

Wohnimmobilien Richard Buxbaum. 

Zinshäuser bis 5 Millionen Euro stellten heuer 

75 Prozent der Transaktionen, im Vorjahr 

waren es noch 86 Prozent gewesen. Um 14 

Prozent deutlich zugenommen hat dafür der 

Anteil der Verkäufe mit höheren Volumina – 

über 7,5 Millionen Euro. Transaktionen über 

10 Millionen Euro machten einen Anteil von 

29 Prozent des Gesamtverkaufsvolumens aus. 

Die Maximalrenditen seien zuletzt „in fast allen 

Bezirken stabil geblieben“. 

„Bei den Käufern dominieren klar die Unternehmen, 

aber auch auf der Verkäuferseite 

werden sie immer stärker“, teilte Buxbaum mit. 

Demnach gingen sowohl knapp 64 Prozent aller 

Käufe und 52 Prozent aller Verkäufe von Unternehmen 

aus. Bei den Verkäufen wurden rund 

56 Prozent des Transaktionsvolumens von Firmen 

erzielt, 43 Prozent waren Privatpersonen 

zuzuschreiben. Die Gruppe der Sonstigen, etwa 

Privatstiftungen, setzte bei den Verkäufen nur 1 

Prozent des Transaktionsvolumens um. 

„Wenn man sich die Zinshaustransaktionen 

des letzten Jahres ansieht, sticht ein Sachverhalt 

ins Auge: Ein hoher Anteil der verkauften 

Häuser weist ein Ausbaupotenzial im Dachgeschoß 

auf“, betonte Lukaschek. Hierbei falle 

zuerst der relativ hohe Quadratmeterpreis, also 

der Preis im Verhältnis zur aktuellen Größe 

des Hauses auf. „Das ist dadurch gerechtfertigt, 

dass zusätzlich zum Bestand das Potenzial zur 

Schaffung weiteren Wohnraums erworben 

wird, was prinzipiell dem Grundstückspreis 

beziehungsweise dem Grundkostenanteil bei 

Neubauwohnungen entspricht“, erklärte der 

Marktexperte. „Wir gehen davon aus, dass in 

den nächsten Jahren aufgrund des Mangels an 

Grundstücken das Interesse an Zinshäusern 

mit Ausbaupotenzial weiterhin sehr hoch sein 

wird.“ 

Nachfrageüberschuss führt 

zu soliden Wertzuwächsen 

Allerdings haben sich, laut Arnold Immobilien, 

die Preise in den sehr guten und guten Lagen 

aktuell auf hohem Niveau stabilisiert. Die Einstiegspreise 

für ortsübliche Objekte innerhalb 

des Gürtels liegen derzeit schon bei 4.000 bis 

5.000 Euro pro Quadratmeter. „Private Investoren 

und Stiftungen wagen immer häufiger 

auch den Blick über den Wiener Tellerrand hin- 

„In den nächsten Jahren 

wird aufgrund des 

Mangels an Grund stücken 

das Interesse an Zinshäusern 

mit Ausbaupotenzial 

weiterhin sehr 

hoch sein.“ 

Christoph Lukaschek, 

Otto Immobilien 

Zinshaus Special 2021 

09


„Kein Wiener Gründerzeit- 

Zinshaus in einem durchschnittlichen 

Zustand 

wird unter 1.800 Euro pro 

Quadratmeter verkauft.“ 

Richard Buxbaum, 


aus“, berichtet Markus Arnold, CEO bei Arnold 

Immobilien. Im besonderen Fokus stehen Graz 

und Linz, wo vielfach die Zinshauspreise in 

mittleren Lagen ab 3.000 Euro pro Quadratmeter 

beginnen. Aber auch dynamische Wachstumsstädte 

mit guter Verkehrsanbindung an 

Wien, wie zum Beispiel St. Pölten oder Wiener 

Neustadt, sind aufgrund der günstigeren Einstiegspreise 

ab rund 2.500 Euro pro Quadratmeter 

zunehmend ein Thema. 

Sanierungsbedürftige Randlagen 

Ertragsorientierte Investoren suchen derzeit 

eher in weniger zentralen Lagen nach Objekten 

mit Optimierungspotenzial. Die Einstiegspreise 

für Zinshäuser in Randlagen liegen 

derzeit bei rund 3.000 Euro pro Quadratmeter 

aufwärts. „Trotz der guten Nachfrage sollte es 

hier in naher Zukunft zu keinen Preiskorrekturen 

kommen“, erwartet Arnold. 

Obwohl der Markt weiterhin von österreichischen 

Investoren und hier wiederum vor 

allem von privaten Käufern (bei größeren Objekten 

primär Stiftungen und Family Offices) 

dominiert wird, gab es im zweiten Halbjahr 

2020 doch eine bemerkenswerte Transaktion, 

die die nicht diesem Grundmuster entsprach 

und dem Markt langfristig weitere Perspektiven 

eröffnen kann: Ein großes Portfolio der 

CPI mit zehn Objekten in den Wiener Bezirken 

1100 (Favoriten), 1150 (Rudolfsheim-Fünfhaus), 

1160 (Ottakring), 1170 (Hernals) und 

1180 (Währing) wurde von der aik Immobilien-Investmentgesellschaft 

aus Düsseldorf erworben. 

Erstmals seit Jahrzehnten stieg damit 

ein internationaler institutioneller Investor 

in nennenswertem Maß ein und verschärfte 

damit die Konkurrenz um die wenigen auf den 

Markt kommenden Häuser. 

Neue Zinshäuser punkten 

Zunehmender Beliebtheit erfreuen sich auch 

reine Mehrfamilienhäuser im Neubau mit 

einem Objektwert zwischen 2 und 5 Millionen 

Euro. Diese „neuen“ Zinshäuser erwirtschaften 

unter Umständen weit höhere Renditen 

als ihre vor 1945 erbauten Pendants, da sie 

dem Mietrechtsgesetz (MRG) beziehungsweise 

etwaigen anderen Einschränkungen 

nicht unterliegen. Diese Mietshäuser können 

sich durchaus auch in den umliegenden Nachbarländern 

befinden. „Alles, was innerhalb 

von wenigen Autostunden erreichbar ist, wird 

nachgefragt“, meint der Experte, der neben 

Wien auch Niederlassungen in weiteren sieben 

europäischen Städten – von Berlin bis Lissabon 

– betreibt. „Ob eine Liegenschaft zum 

Beispiel in Innsbruck oder Prag liegt, macht 

für Investoren manchmal wenig Unterschied“, 

so Arnold. Übrigens, die Einstiegspreise in 

Prag gestalten sich zunehmend in mittleren 


„Private Investoren und 

Stiftungen wagen immer 

häufiger auch den 

Blick über den Wiener 

Tellerrand hinaus.“ 

Markus Arnold, 

Arnold Immobilien 

Lagen ähnlich wie hierzulande. Anlageimmobilien 

mit reiner Wohnnutzung werden 

zudem von Banken mit niedrigeren Risikoprämien 

bewertet, „das ist auf allen unseren 

Märkten ähnlich“. 

Das Thema Nachhaltigkeit beziehungsweise 

ESG wird laut Arnold Immobilien auch immer 

stärker Wohnimmobilien betreffen, da die Klimaziele 

der österreichischen Bundesregierung 

eine Anhebung der Sanierungsrate von derzeit 

Das spricht für Zinshäuser 

einem auf drei Prozent vorsehen. Speziell Gründerzeithäuser 

könnten aufgrund der guten 

Bausubstanz maßgeblich zur Erreichung dieser 

Ziele beitragen, da sie meist gut sanierbar und 

daher zu einer nachhaltigen Gebäudeklasse 

entwickelbar sind. „Die geringen Einnahmen 

aus Altmieten beziehungsweise gedeckelten 

MRG-Mieten könnten nachhaltige Sanierungen 

eher verhindern als fördern“, was für Markus 

Arnold ein weiteres starkes Argument für 

den dringenden Reformbedarf darstellt. 

Für Zinshäuser sind wegen der ganz am Substanzwert orientierten Preisbildung 

und der ohnehin nicht durch den Markt, sondern per Gesetz limitierten laufenden 

Mieteinnahmen, typische Konjunkturrisiken wie Leerstände, Zahlungsausfälle 

oder rückläufige Mietenniveaus nur von untergeordneter Bedeutung. Wenn 

die laufenden Erträge ohnehin nicht preisbestimmend sind, kann auch eine 

Stagnation oder sogar ein Rückgang der Mieteinnahmen den Marktwert des 

Objekts nicht fundamental beeinträchtigen. 

Die Niedrigstzinspolitik der EZB, die sich wohl noch jahrelang kaum ändern wird, 

macht Finanzanlagen wie insbesondere festverzinsliche Wertpapiere wenig 

attraktiv. Für hohe Cashbestände sind mittlerweile Strafzinsen nicht mehr ungewöhnlich, 

und die Finanzierung des im Allgemeinen recht niedrigen Fremdkapitalanteils 

ist insbesondere für Käufer mit hoher persönlicher Bonität (diese ist 

in der Regel wichtiger als die Projektkennzahlen selbst) äußerst kostengünstig 

möglich. Für eigenkapitalstarke Investoren sind Zinshäuer daher ein geradezu 

idealer „Kapitalparkplatz“. 


11

ImmoFokus.Rubrik 

Bewertung 

ImFokus 

Der Markt hat 

immer recht 

Bewertung von Zinshäusern. Letztlich gelten die einfachsten Marktgesetze auch für den Markt mit 

Zinshäusern: Hohe Nachfrage erzeugt auch einen höheren Preis. 

Kolumne: Wolfgang M. Fessl 

D 

er Markt für klassische Zinshäuser, 

also jene Mehrparteienhäuser 

in den Ballungszentren, die um 

die Jahrhundertwende erbaut 

wurden, stellt sich in den letzten Jahren sehr 

dynamisch dar. 

In einigen Bereichen (Wiener Innenbezirke) 

konnten diese Häuser in nur etwa fünf Jahren 

Wertsteigerungen von etwa 100 Prozent erzielen. 

Wie sieht die Bewertung für derartige 

Häuser aus, wie können solche Wertsteigerungen 

erfasst werden? 

Letztlich gelten die einfachsten Marktgesetze 

auch für den Markt mit Zinshäusern: Hohe 

Nachfrage erzeugt auch einen höheren Preis. 

professionellen Zinshaus-Investoren sagen 

„Brutto-Rendite“ dazu und klassifizieren die 

Häuser damit als einen „Zweiprozenter“ oder 

einen „Dreiprozenter“. 

Doch auch wenn die Zinshäuser zunehmend 

nur als „Geldparkplatz“ erworben werden und 

die Renditen deutlich gesunken sind, greift die 

Bewertung auf die Eigenschaft als Ertragsobjekt 

zurück. 

„Term and Reversion“-Verfahren 

Da bei einem Zinshaus die unterschiedlichsten 

Mietobjekte in Bezug auf die Nutzungsarten, 

Mietniveaus und Vertragslaufzeiten umfasst 

sind, kommt hier das „Term and Reversion“- 

Verfahren zum Einsatz. 

Falle von leerstehenden Wohnungen wird jeweils 

die Marktmiete herangezogen. 

Speziell im Altbaubereich gibt es immer noch 

viele Mietverhältnisse, die zu einem Bruchteil 

der Marktmiete vermietet sind, teilweise sogar 

sehr deutlich unter dem jeweiligen Richtwert. 

Die Investoren werten dieses „Mietsteigerungspotenzial“ 

jedoch bereits beim Kauf ein, 

und die „Term and Reversion“-Berechnung tut 

dies ebenfalls. 

Es wird also davon ausgegangen, dass der aktuelle 

Mietertrag nach einer bestimmten Zeit 

auf das Marktmietniveau angehoben werden 

kann. 

Da es sich bei diesen Häusern um grundsolide 

Veranlagungen handelt (der Großteil davon 

besteht aus kleinteiligen Wohnungen), werden 

diese intensiv als risikoarme Anlageform 

gesucht. 

Grundsätzlich stellen diese Häuser Ertragsobjekte 

dar. Sie erwirtschaften aufgrund der 

Mieteinnahmen einen jährlichen Ertrag. 

Dieser Ertrag stellt jeweils einen Bruchteil des 

Kaufpreises dar und wird als Prozentsatz des 

Kaufpreises (oder Wertes) ausgewiesen. Die 

Im ersten Schritt werden die Erträge des Hauses 

erfasst. Dies geschieht auf Top-Ebene, es 

werden also für jede Mieteinheit separat deren 

Eigenschaften erfasst (Größe, Stockwerkslage, 

Ausstattungskategorie, Miete, Laufzeit des 

Vertrages etc.) 

Die Mieten werden mit den zum Bewertungsstichtag 

vorliegenden Marktmieten 

abgeglichen. Hierbei stellt sich heraus, ob die 

jeweilige Wohnung genau zum Marktniveau 

vermietet ist oder darüber bzw. darunter. Im 

Bei befristeten Verträgen werden hierfür die 

Restlaufzeiten der Verträge zugrunde gelegt. 

Bei unbefristeten Verträgen werden jene Laufzeiten 

angesetzt, welche von den Marktteilnehmern 

üblicherweise als Bestandsvertragsdauer 

angesehen werden, diese orientieren 

sich auch an der Differenz zwischen der aktuellen 

Vertragsmiete und der Marktmiete. Also 

je geringer der aktuelle Mietertrag ist, umso 

länger ist damit zu rechnen, dass der Mieter 

von diesem Umstand auch Gebrauch macht. 


Wolfgang M. Fessl 

Wolfgang M. Fessl ist Spezialist für Einzelhandels- 

und Sonderimmobilien und 

verfügt über langjährige Erfahrung in der 

Immobilienbranche. Vor seiner Tätigkeit 

bei der Reinberg-Gruppe war er als Head 

of Asset-Management bei der conwert und 

der Immofinanz. Sein Fokus lag auf großvolumigen 

Bestandsportfolien und Retailimmobilien. 

Insgesamt verfügt Wolfgang 

Fessl über mehr als 20 Jahre Erfahrung im 

nationalen und internationalen Immobiliengeschäft. 

Fessl ist allgemein beeideter und 

gerichtlich zertifizierter Sachverständiger, 

Immobilientreuhänder (Makler), Member 

der Royal Institution of Chartered Surveyors 

(RICS), zertifiziert nach CIS Immozert 

und Recognised European Valuer (REV). 

Es wird also die Vertragsmiete bis zum Ablaufen 

des Vertrages berechnet, dies ist der 

„Term“. 

Der verbleibende Zeitraum nach Ablauf des 

bestehenden Mietvertrages bis zum Ende der 

Lebensdauer des Objektes (Reversion) wird 

dann bereits mit der Marktmiete angesetzt. 

Der Jahresrohertrag wird um die Bewirtschaftungskosten 

(interne Verwaltungskosten, Instandhaltungen 

und Leerstehungskosten im 

Zuge von Neuvermietungen) vermindert und 

ergibt so den Jahresreinertrag. 

Der Jahresreinertrag wird noch um die Bodenwertverzinsung 

gekürzt, da man davon 

ausgeht, dass der Boden „unendlich“ zur 

Verfügung steht, das Gebäude jedoch nur im 

Zeitraum der Restnutzungsdauer. 

Der um die Bodenwertverzinsung gekürzte 

Jahresreinertrag wird dann bis zum Ende der 

Restnutzungsdauer aufsummiert und mit 

dem Liegenschaftszinssatz abgezinst. 

Die Restnutzungsdauer wird vom Gutachter 

im Zuge der Befundaufnahme im Objekt aufgrund 

des vorgefundenen Zustandes festgesetzt. 

Der Ertragswert errechnet sich somit aus der 

Summe vom Ertragswert des Gebäudes und 

dem Bodenwert. Anschließend werden noch 

sogenannte „wertbeeinflussende Umstände“ 

addiert. Darunter fallen zum Beispiel noch 

nicht ausgebaute Rohdachböden. 

Und eines ist ganz wichtig: 

Bewerten heißt nicht berechnen! 

Es ist gänzlich unerheblich, welchen Wert der 

Gutachter berechnet, entscheidend ist letztlich, 

wie die Marktteilnehmer die Situation 

einschätzen und welche Werte aktuell am 

Markt erzielt werden. 

Das bedeutet, ein Gutachter wird nur dann einen 

akkuraten Wert des Zinshauses ermitteln 

können, wenn er ausreichend aktuelle (!) Erfahrungswerte 

direkt aus dem Marktgeschehen 

miteinzieht und diese in seine Wertermittlung 

einfließen lässt. 

Dies betrifft auch die Einflusskriterien der 

EU-Taxonomie (ESG). Es wird abzuwarten 

sein, wie sich diese auf den Markt auswirken, 

welchen Stellenwert die präsumptiven Käufer 

diesen Kriterien beimessen. Bis dato ist der 

Zinshausmarkt noch relativ unbeeindruckt 

davon. 

Dreimal so lange Lebensdauer 

Hierbei darf auch nicht vergessen werden, dass 

diese Häuser bereits seit 100 Jahren bestehen 

und bei entsprechender Instandhaltung noch 

weitere 100 Jahre weiterbestehen können. Damit 

ist die Lebensdauer etwa dreimal so lange 

wie bei einem Neubau-Bürohaus. 

Dementsprechend ist auch die Umweltbilanz 

der Zinshäuser eine sehr positive, da die Errichtung 

eines Gebäudes einen wesentlich 

größeren klimatischen Fußabdruck hat als die 

jährlichen Heizkosten. 


13


Grüner geht’s nicht 

Nachhaltige Investments. „Wir müssen Wertsteigerung nicht innerhalb von einem, zwei oder drei Jahren 

realisieren. Daher können wir auch höhere Preise bezahlen. Wir kaufen, um den Bestand an Immobilien auf- und 

auszubauen“, umreißt 3SI-Chef Michael Schmidt die Strategie des Familienunternehmens. 

Das Gespräch führte: Michael Neubauer 


Häufig wird kritisiert, dass so viele Zinshäuser 

verschwinden. Nicht durch Abriss, 

sondern durch Sanierung, Parifizierung 

und Abverkauf ? 

Michael Schmidt: Das muss nicht sein. Wir 

halten aktuell rund 120 Zinshäuser in Bestand. 

In Summe haben wir seit 2001 über 300 

Objekte realisiert. Allein in diesem Jahr haben 

wir über 40 Zinshäuser angekauft. Vor allem 

in Wien, aber auch in Graz und Salzburg. 

40 Zinshäuser – man hat sich also ordentlich 

Arbeit eingekauft? Zinshaus Banking. 

Pipeline gefüllt, um in den nächsten 

Jahren ausreichend Projekte realisieren zu 

können? 

Das würde ich nicht so sagen. Nicht jedes 

angekaufte Zinshaus ist ein Bauträgerobjekt. 

Wir haben vor kurzem ein kleineres Haus in 

der Lindengasse 5, direkt beim KDW der Signa 

Gruppe, erworben. Der Dachboden war bereits 

ausgebaut. Wir haben saniert, neu vermietet 

und halten es im Bestand, der an die nächste 

Generation weitergegeben werden soll. Aber 

natürlich ist es schön, eine gefüllte Pipeline 

für Bauträger-Projekte zu haben. 

Ich würde sagen, wir haben pro Jahr zehn bis 

15 Zinshäuser , die beziehungsweise deren 

Wohnungen nach einer umfassenden Sanierung 

auch abverkauft werden. Das sind unsere 

klassischen hochwertig-stilvollen Projekte, für 

die man auch die 3SI Immogroup kennt. 

Steigende Ankaufkosten, steigende 

Bau- bzw. Sanierungskosten. Rechnet sich 

das noch? Wie bewertet man aktuell ein 

Zinshaus? 

Ein aktuell sehr schwieriges Thema, ehrlich 

gesagt. Bei einem vollvermieteten, sanierten 

Zinshaus, in dem alles in Ordnung ist, kommt 

bei einer Renditeberechnung nicht mehr viel 

raus. Ein Zinshaus ist auch immer ein wenig 

immer ein Liebhaberprojekt, überhaupt im 

innerstädtischen Bereich. 

„Bei einem vollvermieteten, 

sanierten Zinshaus, in dem 

alles in Ordnung ist, kommt 

bei einer Renditeberechnung 

nicht mehr viel raus.“ 

Ein Liebhaberobjekt, das man sich auch 

leisten können muss. 

Das man sich leisten können muss, genauso ist 

es. Wir können uns diese Projekte leisten, da 

wir bei den Bauträgerobjekten – also Ankauf, 

Sanierung, Verkauf – Gewinn erwirtschaften, 

mit dem wir unsere Bestandsobjekte querfinanzieren. 

Zur Bewertung: Diese folgt einem klaren 

Schema. Gibt es einen verwertbaren Rohdachboden? 

Wieviel Quadratmeter Wohnfläche 

können zu welchem Preis realisiert werden? 

Bei den Wohnungen unterscheiden wir 

zwischen leer, befristet und unbefristet. Bei 

den unbefristet vermieteten kommt es drauf 

an, ob die Wohnung zum alten Mietrechtszins 

oder zu einem normalen Mietzins vermietet 

ist. In Wirklichkeit zerlegen wir das Zinshaus 

in seine Einzelteile. Diese werden Einheit für 

Einheit bewertet, mit einem Quadratmeterpreis 

bepreist. Am Ende des Prozesses steht 

dann ein Preis; der Preis, den die Immobilie 

unserer Einschätzung nach wirklich wert ist. 

Und dann rechnen wir noch unsere Liebe und 

Michael Schmidt, 

3SI Immogroup 

Leidenschaft für Altbauten und Zinshäuser 

hinzu – am Ende steht dann ein für den 

Verkäufer oft mehr als attraktiver Kaufpreis. 

Wird intern oder extern bewertet? 

Die Bewertungen machen wir immer im Haus. 

Da geht es um Erfahrung. Ich allein darf auf 

20 Jahre Erfahrung zurückblicken. In diesen 

zwei Jahrzehnten habe ich mir sicher ein paar 

tausend Häuser selbst angeschaut. Dann gibt 

es unseren Prokuristen Christian Ziegler, der 

seit 2003 bei uns im Unternehmen ist, Markus 

Steinböck und viele andere im Team, die 

schon lange dabei sind. 

Wenn man so lange im Geschäft ist – gibt 

es da schon ein Bauchgefühl, wenn man 

ein Haus betritt? 

Auf jeden Fall. Ich selbst mache ja nicht diese 

Einwertung, die ich gerade beschrieben habe. 

Ich mache eine Milchmädchenrechnung. So 

rasch einmal Daumen mal Pi – und liege damit 

nicht viel daneben. Also es ist viel Bauchgefühl, 

natürlich. Ich glaube, dass ich jedes Haus 

innerhalb von ein paar Minuten grundsätzlich 


15


„Das Zinshaus, ist ja das 

Grünste, was es gibt. “ 

Michael Schmidt, 

3SI Immogroup 

bewerten kann. Bewerten ist die eine, der Preis 

die andere Seite der Medaille. Viele Objekte 

sind halt schon sehr, sehr teuer geworden. Des 

Öfteren zu teuer. 

Ist die Erwartungshaltung der Verkäufer 

angesichts der Medienberichte über stetig 

steigende Immobilienpreise zu hoch? 

Natürlich. Wir sind keine Privatstiftung, aber 

auch wir zahlen absolute Liebhaberpreise. 

Aber wir zahlen sie im einen oder andern Fall 

trotzdem – da sind wir ein wenig hybrid. Wir 

sind der Bauträger. Wir sind der Einkäufer. 

Wir sind der Händler. Auf der anderen Seite 

sind wir einer der wenigen, die sukzessive 

einen eigenen Bestand aufbauen. Das unterscheidet 

uns von andern Marktteilnehmern. 

Darum können wir bei dem einen oder anderen 

Projekt vielleicht doch mehr zahlen. Weil wir 

die Wertsteigerung nicht innerhalb von einem, 

zwei oder drei Jahren realisieren müssen – wie 

es bei anderen Unternehmen der Fall ist. 

Wir freuen uns natürlich auch über eine Wertsteigerung 

in zehn Jahren, wenn wir sagen 

können „es war eine sehr gute Idee, dieses 

Haus zu erwerben und eine hervorragende, es 

noch lange in Bestand zu halten und halten zu 

können.“ 

So können nur Familienunternehmen 

denken, denen keine Shareholder im 

Nacken sitzen. 

Genau. Wir sind ein reiner Familienbetrieb. 

Wir haben und hatten keine Investoren – und 

werden in Zukunft auch keine haben. Ich 

kenne fast niemanden mehr, der nicht mit 

Crowdfunding, Investment-Clubs zusammenarbeitet. 

Wir haben das Unternehmen – abseits 

von Bankfinanzierungen – ohne Fremdkapital 

aufgebaut. Die Eigenmittel kommen aus der 

Familie und von unseren Firmen. Das wird 

auch so bleiben. 

Bereiten Ihnen die Themen ESG und 

EU-Taxonomie Kopfzerbrechen? Speziell 

in Richtung Kreditfinanzierung? 

Das Zinshaus ist ja das grünste, was es gibt. 

Wir haben einen Bestand und mit diesem 

arbeiten wir. Wir reißen das Zinshaus 

nicht weg, sondern wir sanieren es, wenn 

es wirtschaftlich sinnvoll ist. Unsere 

Dachbodenausbauten werden in Leichtbauweise 

– also mit einem hohen Holzanteil 

– ausgeführt. Es gibt sogar, wie mir ÖGNI- 

Geschäftsführer Peter Engert erst kürzlich 

in einem Gespräch bestätigt hat, ein eigenes 

ÖGNI-Zertifikat für Gebäude im Bestand. 

Also ich mache mir keine Sorgen. Wir sind 

ÖGNI-Mitglied und werden uns nächstes 

Jahr sicher stärker engagieren und Projekte 

zertifizieren lassen. 

Was halten Sie von Bieterverfahren oder 

Versteigerungen? 

Wir haben hier keine Berührungsängste. 

Wir machen mit. Bieterverfahren sind 

eine neue Art Immobilien zu verkaufen. 

Dieser Modus existiert aber nicht nur beim 

Zinshaus, sondern auch teilweise schon bei 

Wohnungen. Ich glaube aber, dass es nicht 

zu jeder Immobilie passt. Die meisten Deals 

gehen ohne Bieterverfahren über die Bühne. 

Bieterverfahren sind in den Medien sehr 

präsent. Sie werden groß angekündigt – das 

Ergebnis wird ebenso groß verkündet. Wenn 

man sich aber die bei Bieterverfahren erzielten 

Preise ansieht, erkenne ich keinen Mehrwert. 

Es gibt auch Marktteilnehmer, zum Beispiel 

große Stiftungen, die machen aus Prinzip bei 

Bieterverfahren nicht mit. Ein Vorteil ist sicher 

die Transparenz. Ich glaube aber, dass nicht 

immer der beste Preis erzielt wird. 

Warum? 

Weil nur ein kleiner Kreis mitmacht. Es 

macht doch mehr Sinn, möglichst viele 

Interessenten anzusprechen. Zudem sind 

im Bieterverfahren die Bedingungen des 

Kaufvertrages nicht verhandelbar. Da gibt es 


dann sogar Kaufverträge, wo vom Verkäufer 

keine Haftungen übernommen werden und 

so weiter. Dass in derartig gelagerten Fällen 

potenzielle Käufer sagen „Da kann ich nicht 

mitmachen“, das muss dem Verkäufer auch 

klar sein. Sicher ein Manko. Wir kaufen 

– sowohl bei Bieterverfahren, als auch im 

klassischen Ankaufsprozess – auch Minderheitsanteile, 

wir kaufen Mehrheitsanteile, 

wir kaufen parifizierte Wohnungsanteile. 

Wir kaufen sogar noch einzelne Wohnungen, 

wenn es passt. Wir sind uns für nichts zu 

schade. Am liebsten kaufen wir das ganze 

Zinshaus. Der Kauf von Zinshausanteilen ist 

aber sicher die Zukunft. 

Michael Schmidt 

Michael Schmidt, geboren 1980 in Wien, gründete nach der Matura 

in der HTL Mödling 2001 mit seinem Vater Harald und seinem Bruder 

Claus das Familienunternehmen 3SI Immogroup. Der inhabergeführte 

Immobilienentwickler hat sich neben dem Ankauf und der umfassenden 

Revitalisierung von Zinshäusern in den letzten Jahren auch auf die 

Errichtung von modernen, nachhaltig errichteten Neubauobjekten 

spezialisiert. Michael Schmidt, der vergangenes Jahr mit dem CÄSAR 

als „Immobilienmanager des Jahres“ ausgezeichnet wurde, ist verheiratet 

und Vater eines Sohnes. 

Versteigerungen – freiwillige Versteigerungen 

– sind vom Markt verschwunden? 

Ja, das sind sie wirklich.Ich muss sagen, ich 

habe die Versteigerungen nie verstanden. Für 


17


3SI Immogroup 

Die 3SI Immogroup ist ein seit drei Generationen bestehendes 

Wiener Familienunternehmen, das sich auf die Revitalisierung 

und Entwicklung von Zinshäusern sowie den hochwertigen 

Ausbau von Dachböden spezialisiert hat. Neben der Sanierung 

historischer Bausubstanz trägt die 3SI Immogroup als Bauträger 

seit Jahren auch aktiv zu nachhaltiger Wohnraumschaffung 

im Neubausegment bei. 

Das Familienunternehmen mit Sitz im ersten Wiener Gemeindebezirk 

hält aktuell rund 120 Zinshäuser mit einer Gesamtfläche 

von mehr als 120.000 Quadratmetern in seinem Bestand. 

Mit vierzig Mitarbeitern und jährlichen Investitionen im dreistelligen 

Millionenbereich zählt die 3SI Immogroup zu den führenden 

Projektentwicklern in Wien und Graz. 

mich haben Versteigerungen einen negativen 

Beigeschmack. Für mich ist eine Versteigerung 

eine Zwangsversteigerung. 

Wie beurteilen Sie die WEG-Novelle? 

Positiv. Minderheitseigentümer hatten viele, 

wenn nicht sogar zu viele Rechte. Diese 

werden jetzt ein wenig beschnitten. Das ist 

gut so. Wir werden lernen, mit der Novelle 

umzugehen. 

Die meisten Differenzen poppen auf, wenn 

saniert werden muss. Wer eine parifizierte 

Wohnung kauft, ist in der Regel vor diesen 

Auseinandersetzungen für zumindest 20, 

wenn nicht gar 30 Jahre sicher. Die Häuser 

werden vor dem Abverkauf totalsaniert. Neue 

Steigleitungen, neue Fassade, neues Dach – 


inklusive Lifteinbau. Da hat man dann fürs 

erste Ruhe. Sanierung und Parifizierung hat 

viele Zinshäuser vor dem Abriss bewahrt. 

Die Preise kennen – auch bei den Zinshäusern 

nur einen Weg – den nach oben. 

Können Sie sich an eine Delle im Zinshausmarkt 

erinnern? 

Zwischen 2001 und 2008 haben wir viele 

Zinshäuser saniert und parifiziert. Dachböden 

ausgebaut, Lifte eingebaut – das ganze 

bekannte Programm. 2001 bis 2008 war ein 

Käufermarkt. Man hat den Käufer suchen 

müssen. Die Preise sind moderat gestiegen. 

Es war auch nicht so viel Geld am Markt wie 

heute. Die Zinsen waren höher, die Banken bei 

der Kreditvergabe durchaus restriktiver. Dann 

kam mit der Lehman Pleite im Jahr 2008 die 

Wirtschaftskrise mit zwei Jahren Unsicherheit 

im Markt. Nach sechs Monaten mit einem 

Tief ist es rapide nach oben gegangen. Wer 

2010, 2011 eingestiegen ist, kennt nur einen 

Verkäufermarkt. 2010 hat der Zinshaus-Boom 

begonnen, der Mitte 2020 noch einmal befeuert 

wurde. Haben wir früher bei Zinshäusern 

von Liebhaberobjekten gesprochen, sind es 

heute die sichersten Anlageobjekte, die es gibt. 

Natürlich spielen Renditen noch eine Rolle, 

allerdings sind sie geringer, als sie noch vor 

zehn oder 15 Jahren waren. Dahingehend 

würde mich natürlich freuen, wenn mit einer 

umfassenden Mietrechtsreform der freie 

Mietzins auch bei sanierten Altbauwohnungen 

Einzug halten würde. Dass derzeit für eine 

topsanierte Altbauwohnung, etwa im achten 

Bezirk, wo gerade auch der Lagezuschlag 

gefallen ist, aufgrund der Mietzinsobergrenze 

nur 5,80 Euro am Quadratmeter verlangt 

werden kann, versteht niemand. In krassem 

Gegensatz steht da für mich die Neubauwohnung 

aus den 1960er- und 1970er-Jahren ein 

Haus weiter; Wohnungen, die nicht in einem 

so schönen, hochwertigen Zustand sind, 

wie die sanierte Altbauwohnung. Und hier 

existiert keine Mietzinsobergrenze. Das passt 

nicht zusammen…und führt auch dazu, dass 

viele Zinshauseigentümer verkaufen müssen, 

weil sich das Vermieten unter den gegebenen 

Rahmenbedingungen nicht rechnet. 

Visualisierungen: 3SI Immogroup | JamJam 


19



„Der Zinshausmarkt ist 

stets weitergewachsen“ 

Mr. Zinshaus. Eugen Otto, Eigentümer und Geschäftsführer von Otto Immobilien, gehört seit vielen Jahren 

zu den Top-Playern am Wiener Zinshausmarkt. Im Interview spricht er über neue Investoren, den besten 

Verkaufsmodus sowie die seltsamen Auswüchse des aktuellen Booms. 

Das Gespräch führte: Patrick Baldia 

Fotos: Alexander Chitsazan 

Bei unserem letzten Real Circle meinten 

Sie, dass Sie kein Ende der Nachfrage- und 

Preisanstiege am Wiener Zinshausmarkt 

sehen und es praktisch unmöglich ist, 

Preisvorhersagen zu treffen. Ist das die 

neue Normalität oder nur eine Momenterscheinung? 

Eugen Otto: Man sollte zwar niemals nie 

sagen, aber ich kann mir eine annähernd 

ähnliche Entwicklung in den nächsten Jahren 

nicht vorstellen. Für mich ist jetzt – vielleicht 

mit einem kleinen Spielraum der nächsten 

sechs bis zwölf Monate – der Zenit erreicht. 

Meines Erachtens wird sich die Lage wieder 

stabilisieren. Was sich jedoch viele wünschen, 

nämlich dass die Preise wieder erschwinglicher 

werden, wird voraussichtlich nicht eintreten. 

Dafür gibt es für uns – auch in unseren 

Analysen – keinerlei Anhaltspunkte. 

Können Sie sich an eine vergleichbare Periode 

am Wiener Zinshausmarkt erinnern? 

Den ersten Boom hatten wir vor der Weltausstellung, 

die für 1995 geplant war. Nachdem 

die Wiener 1991 in einer Volksbefragung 

mehrheitlich gegen die Austragung der Weltausstellung 

stimmten, änderte sich praktisch 

nichts, die Preise gingen weiter schnurstracks 

in die Höhe. Wie die Treppen der Pyramiden. 

Zwar gab es danach, etwa ausgelöst durch 

gesetzliche Änderungen wie Wohn- und 

Mietrechtsnovellen (Stichwort Leerstandabgabe), 

immer wieder vorübergehende Verschnaufpausen. 

Im Grunde hat das aber den 

Aufwärtstrend nicht aufhalten können. Auch 

während der Finanzkrise 2008/2009 hat der 

Zinshausmarkt einen Boom erlebt. Während 

bekanntlich indirekte Immobilienveranlagungen 

wie Aktien und Fonds – entgegen der 

substanziellen Werte der realen Assets, die 

dahinterstanden – abstürzten. 

Andererseits, wann gab es zuletzt eine 

extrem negative Phase? 

An eine lange negative Periode kann ich mich 

nicht erinnern. Auch wenn sich – wie gesagt 

– rechtliche oder steuerliche Änderungen 

immer wieder vorübergehend auf die Transak- 

tionstätigkeit ausgewirkt haben. Der Zinshausmarkt 

ist stets weitergewachsen. Damit 

gehen allerdings auch nicht nur erfreuliche 

Begleiterscheinungen einher. 

Wie meinen Sie das? 

Wir verwalten mehr als 160 Zinshäuser. Und 

nahezu jeder unserer Eigentümer berichtet 

von ganz seltsamen Auswüchsen. Wie etwa 

einer Flut an Schreiben, in denen erklärt wird, 

wieso sie gerade jetzt ihr Zinshaus verkaufen 

sollten. Gleichzeitig werden Anzeigen 

geschalten, in denen für den neuen Lebensgenuss 

geworben wird, der erst durch einen 

Verkauf möglich werden würde . Davon ist 

jeder Eigentümer unglaublich genervt. Es ist 

ja so, dass Makler oder Käufer auch nicht vor 

Telefonanrufen Halt machen. In einigen Fällen 

kann man durchaus von einer Art Telefon- 

Stalking sprechen. Es gibt sogar im Ausland 

lebende Eigentümer, die mir erzählt haben, 

dass plötzlich Leute vor ihrer Tür standen und 

meinten, es wäre ein wunderbarer Moment, 

ihr schönes Wiener Zinshaus zu verkaufen. 


21


Und es gebe keine seriöseren Abnehmer als 

sie. Da kommt es schon zu unfassbaren Blüten. 

Eigentlich sollte man solche Geschichten 

sammeln und veröffentlichen. Da hätten viele 

Menschen etwas zum Schmunzeln. 

Hat der Corona-bedingte Boom auch neue 

Investoren angelockt, die vielleicht davor 

nicht so präsent waren? Oder sind die 

üblichen Verdächtigen am Zinshausmarkt 

unterwegs? 

Generell sind Zinshausinvestoren eine „Growing 

Community“. Auch die Vergesellschaftung 

der Investoren nimmt weiter zu. Sicher 

gibt es auch viele Player, die immer schon 

eine gewisse Affinität bzw. Interesse für das 

Zinshaus hatten und den Markt schon lange 

beobachteten, aber angesichts der hohen Preise 

zugewartet haben. Und die in den letzten ein, 

zwei Jahren gekauft haben. Zähneknirschend. 

Auch darüber kann man schmunzeln, denn 

hätten sie vor zehn Jahren ein Haus gekauft, 

wäre es heute das Doppelte wert – egal wo in 

Wien. Aber nicht nur die Zahl der privaten 

Anleger ist gestiegen. Bekanntlich hat heuer 

erstmals ein deutscher Vorsorgefonds ein Portfolio 

von Jahrhundertwendehäusern, die dem 

Vollanwendungsbereich des MRG zur Gänze 

unterliegen, gekauft. Das gab es davor nicht. 

Macht das überhaupt Sinn für einen 

Institutionellen? 

Das ist durchaus vernünftig. Einerseits wächst 

der Altbestand nicht. Andererseits habe 

ich bei Althäusern in den meisten Fällen 

Steigerungspotenzial bei den Mieten, was 

beim Neubau eher nicht der Fall ist. Kauft man 

Eugen Otto 

heute etwa ein neu errichtetes Apartmenthaus 

in guter Lage, so hat man bei einer Erstvermietung 

eine Rendite um die drei Prozent. 

In der Nachvermietung, in zwei, drei Jahren, 

kann man damit sehr wahrscheinlich nicht 

rechnen – auch, weil davor am Höhepunkt 

der Mietpreise vermietet werden konnte. Zum 

Mietsteigerungspotenzial kommt beim Altbau 

auch noch das Weiterentwicklungspotenzial 

der Substanz dazu. 

Werden sich deutsche Institutionelle nach 

dem „normalen“ Wohnmarkt nun auch 

verstärkt dem Zinshausmarkt zuwenden ? 

Das kann ich mir durchaus vorstellen. Aber 

nicht, weil Gründerzeithäuser so attraktive 

Renditen bieten. Eher zur Beimischung und 

Streuung eines Portfolios. Das ist immer 

ein wichtiges Argument für eine Zinshausinvestition. 

Natürlich befinden sich die 

Häuser in tollen Wiener Lagen. Sind schön 

anzuschauen, klassisch, großzügig. Ganz zu 

schweigen von der phantastischen Lebensqualität, 

die Wien bietet. 

Auf der anderen Seite erleben wir derzeit 

ausländische Eigentümer, die sagen: Also bei 

diesem Preisniveau sollte ich wirklich verkaufen. 

In den letzten eineinhalb Jahren haben 

wir einige Familien aus dem Ausland begleitet, 

die uns gefragt haben, ob sie bei einem Verkauf 

wirklich so hohe Preise erzielen könnten. 

Wir haben gesagt: Ja, das ist möglich. Und mit 

einer gewissen Competition, die wir in den 

Verkaufsprozess einbringen – und Investoren 

und Käufer ansprechen, um auszuloten, wer 

gerade bereit ist, den besten Preis zu zahlen – 

Eugen Otto ist Eigentümer und Geschäftsführer von Otto Immobilien. Das 1956 als kleine 

Hausverwaltung gegründete Familienunternehmen, hatte er 1990 übernommen und es 

sukzessive zu einem der größten privaten Immobilienberater des Landes entwickelt. 

Heute bietet Otto Immobilien das gesamte Spektrum der Immobiliendienstleistung an 

und deckt dabei alle Assetklassen ab – von Wohnen über Gewerbe und Investment bis 

hin zum Zinshaus. Eugen Otto ist Träger des Goldenen Verdienstzeichens der Republik 

Österreich sowie des Silbernen Ehrenzeichens der Stadt Wien und war 20 Jahre lang 

Präsident des Internationalen Verbandes für Immobilienberufe (FIABCI). 

kann man anspruchsvolle Erwartungen noch 

einmal in die Höhe schrauben. 

Sind die von Ihnen angesprochenen Bieterverfahren 

wirklich der beste Weg, um 

ein Zinshaus zu verkaufen, oder bietet sich 

das eher an, wenn man den tatsächlichen 

Marktwert nicht genau kennt? 

Bieterverfahren bieten sich grundsätzlich 

fast immer an. Denn, dass es zu Situationen 

kommt, wo Eigentümer zu uns kommen und 

sagen, sie möchten das Haus verkaufen – „Das 

ist drei Millionen Euro wert. Bitte finden Sie 

einen Käufer.“ – diese Zeiten sind vorbei. Wir 

werden zur Beratung beigezogen: Für die Entwicklung 

der Strategie, wie man einen Verkauf 

am besten angeht – auch in steuerlicher und 

rechtlicher Hinsicht – und wann der richtige 

Zeitpunkt dafür ist. Dann empfehlen wir, entweder 

einen eingeschränkteren oder größeren 

Kreis einzuladen, an einer Ausschreibung 

teilzunehmen und im Rahmen eines ein- oder 

zweistufigen Verfahrens Angebote für das 

Haus abzugeben. Wobei wir zum Teil schon 

gutachterliche Befunde vorbereiten, damit es 

die Käufer – wenn sie schon in einem Bieterverfahren 

einen hohen Preis zahlen müssen 

– zumindest bei der Prüfung einfacher haben. 

Wir raten Verkäufern auch, dass es, wenn ein 

Verfahren ausgeschrieben wird, schon einen 

Kaufvertragsentwurf gibt, der die Besonderheiten 

der betreffenden Liegenschaft darlegt, 

gleichzeitig aber auch marktgängig ist. Damit 

verkürzt man die Frist, in der der Kaufvertrag 

verhandelt wird. 

Wie lange dauert es in der Regel, bis bei 

einem Bieterverfahren der Verkaufsvertrag 

unterschrieben wird? 

Das hängt natürlich vom Grad der Vorbereitungen 

ab. Das schnellste, was wir erlebt 

haben, waren sechs bis sieben Wochen. 

Natürlich spielt hier auch die Jahreszeit eine 

Rolle. Wir raten etwa immer dringendst davon 

ab, ab Mitte November mit dem Verfahren zu 

beginnen, weil man dann in die Weihnachtszeit 

kommt. Auch im Sommer, im Juli oder 

August, geht alles ein bisschen langsamer 

vonstatten. Bei größeren Portfolios haben wir 

auch schon sechs bis acht Monate gebraucht. 

Aber auch ganz große Transaktionen, mit 

Volumina von mehr als hundert Millionen 


„An eine lange 

negative Periode 

am Wiener 

Zinshausmarkt 

kann ich mich 

nicht erinnern.“ 

Eugen Otto, 


Euro, können, wenn das Bieterverfahren 

erstklassig vorbereitet wurde, innerhalb von 

sechs Monaten über die Bühne gehen. Unsere 

bis dato größte Transaktion hatte ein Volumen 

von 400 Millionen Euro. Sie ist auch innerhalb 

eines halben Jahres abgewickelt worden. 

Ist das größte Risiko, das mit Bieterverfahren 

verbunden ist, dass damit in der Regel 

nicht der Höchstpreis erzielt wird? 

Solche „dramatischen Situationen“ passieren 

bei Bieterverfahren ganz selten. Und möglicherweise 

geht man als Verkäufer auch 

Haftungen ein, die man nicht eingehen würde, 

wenn man mit den Verträgen verkauft, die wir 

durch unsere Anwälte in diese Verfahren einbringen. 

Wird jedenfalls ein Bieterverfahren 

von jemandem begleitet, der sein Handwerk 

versteht, und das Ganze ordentlich und seriös 

macht, dann ist das meiner Meinung nach 

sicher die beste, transparenteste und fairste 

Möglichkeit, um ein Zinshaus zu verkaufen. 

Manche Eigentümer wollen etwa das Ganze 

ausschließlich über einen Notar oder Anwalt 

abwickeln, um das sicherzustellen. Ansonsten 

können Bieterverfahren auch ins Unseriöse 

abgleiten. Wir haben auch schon erlebt, dass 

mit dem Angebot des Interessenten A zum 

Interessenten B gegangen wird, mit dem Hinweis: 

Wenn Du da jetzt noch was drauflegst, 

dann kriegst Du das Haus. 

Schaut man sich die Renditen an, zu denen 

derzeit Zinshäuser gekauft werden, so 

stellt sich die Frage, ob diese überhaupt 

noch eine Rolle spielen, oder ob ausschließlich 

der „Wertspeicher-Gedanke“ 

im Vordergrund steht? 

Renditen spielen natürlich eine Rolle. Selbst, 

wenn mitunter zu Renditen unter einem 

Prozent gekauft wird. Das ist natürlich kein 

Vergleich zu früheren Zeiten, als die Häuser 

zwischen fünf und acht Prozent brachten. Aber 

immerhin ist das noch immer ein positiver 

Ertrag, den ein Haus erwirtschaftet. Trotzdem 

sind das Sonderfälle. Kommt man nicht einmal 

auf ein Prozent Rendite, so hat das häufig 

damit zu tun, dass in dem betreffenden Haus 

noch nicht alle Wohnungen vermietet wurden, 

also noch Entwicklungspotenzial gegeben ist. 

Aber sicher ist das, was man heute oft einnimmt, 

eher ein „Renditchen“ als eine Rendite. 

Schaut man aber auf die Gesamtrendite, also 

die Entwicklung des Kapitalwerts und der 

Erträge der Immobilie, kommt man schon auf 

ein paar Prozent. Und in den letzten Jahren – 

wenn man die Wertsteigerung und den Ertrag 

berücksichtigt – ist man sicherlich jährlich 

knapp im zweistelligen Bereich gewesen. 

Wie schätzen Sie die Zahl der Investoren 

ein, die ihre Zinshäuser wirklich langfristig 

im Bestand halten möchten und nicht 

der Versuchung nachgeben, die Wohnungen 

einzeln abzuverkaufen? 

In Wahrheit gibt es ja zwei Versuchungen: 

Nicht nur den Abverkauf der Wohnungen, 

was ja durchaus mit nicht unerheblichem 

Aufwand verbunden ist, sondern auch die, das 

ganze Haus weiter zu drehen. Dieser Versuchung 

sind in den letzten Jahren sehr viele 

Profis erlegen. Zuvor hatten sie noch geplant, 

ihre Häuser zu entwickeln, dann ist jedoch ein 

so gutes Angebot gekommen, dass sie sich zu 

einem Verkauf entschlossen. 

Wie wird das Gesamtjahr am Wiener Zinshausmarkt 

ausfallen? Man hat ja in den 

letzten Wochen gehört, dass viele Deals vor 

dem Abschluss stehen, wird der neuerliche 

Lockdown da etwas ändern? 

Ich glaube nicht, dass der Lockdown einen 

Einfluss auf die Transaktionstätigkeit haben 

wird. Schließlich sind wir mittlerweile alle 

darin geübt. Und auch diesmal werden notarielle 

Beurkundungen und Finanzierungen 

möglich bleiben – und daher auch Verkäufe. 

Ich glaube, dass wir zum Jahresende ein sehr 

üppiges Transaktionsvolumen für 2021 sehen 

werden. Über das kommende Jahr traue ich 

mich aber nicht, eine Prognose abzugeben. Es 

ist derzeit ein bisschen so, wie wenn man auf 

einer Landstraße im Nebel fährt und nur 50 

Meter Sicht hat. 


23


„Reise nach Europa war 

immer schon geplant“ 

Auslandsmärkte. Markus Arnold, CEO und Gründer Arnold Immobilien, spricht im Interview 

unter anderem über seine weiteren Expansionspläne, den Trend zu Cross-Border-Deals und 

die Renditeaussichten in Südeuropa. 


Sie haben ja im Bereich klassisches 

Zins- beziehungsweise Gründerzeithaus 

begonnen. Wie steht es um solche Objekte 

in Ihren Auslandsmärkten? Gibt es dort 

einen Markt für historische Zinshäuser 

beziehungsweise genießen diese dort 

einen ähnlich hohen Stellenwert wie 

hierzulande? 

Markus Arnold: Wo es solche Häuser gibt, 

und das ist nicht überall der Fall, werden sie 

von Investoren gesucht. In Bratislava ist etwa 

der Markt mit rund 2.000 Objekten sehr 

überschaubar. Diese Häuser stehen großteils 

im Stadtzentrum und werden zu Büro- und 

Retailzwecken genutzt, und weniger fürs 

Wohnen. In Budapest gibt es wiederum einen 

Markt für historische Zinshäuser. Dort ist man 

allerdings mit der Besonderheit konfrontiert, 

dass die darin befindlichen Wohnungen 

zu Zeiten des Kommunismus an die Mieter 

verschenkt wurden. Man hat also fast überall 

Wohnungseigentum, was das Investoreninteresse 

natürlich etwas schmälert. Eine ungebrochen 

hohe Nachfrage genießen Gründerzeithäuser 

in den deutschen Städten – egal ob das 

jetzt Leipzig, Dresden, Berlin, Hamburg oder 

München ist. 

Hat die Krise – ähnlich wie bei uns – die 

Nachfrage nach Zinshäusern im Ausland 

weiter befeuert und die Preise auf zuvor 

unvorstellbare Niveaus getrieben? 

Überall, wo schöne alte Gebäude stehen, sind 

sie mit viel Emotion versehen, eine begehrte 

Anlageform und werden auch um sehr gutes 

Geld verkauft. Natürlich hat das Corona weiter 


„Überall, wo schöne alte 

Gebäude stehen, sind sie mit viel 

Emotion versehen, eine begehrte 

Anlageform und werden um sehr 

gutes Geld verkauft.“ 



befeuert. Schließlich ist das Erste, was man 

in einer Krise macht, Geld in Steine umzutauschen. 

Vor allem, wenn von den Notenbanken 

so viel Geld in den Markt gepumpt wird, und 

jeder Angst vor Inflation beziehungsweise 

einer Geldwertentwertung hat. Grundsätzlich 

gilt: Je dichter die Märkte, desto höher und 

schneller steigen auch die Preise. Und gerade 

dort, wo viel Geld ist, wird auch nicht unbedingt 

ökonomisch entschieden. Daher sehen 

wir aktuell auch in unseren Auslandsmärkten, 

dass Höchstpreise getoppt werden. 

Wie ticken Ihre Auslandsmärkte in rechtlicher 

Hinsicht? 

Grundsätzlich hat jedes Land seine eigene 

Rechtslage und sein eigenes Mietrecht. Der 

Vorteil für österreichische Investoren ist, dass 

es – egal wo man hingeht – nur besser werden 

kann. Dasselbe gilt im Übrigen auch, was 

die steuerrechtliche Ausgangslage betrifft. 

Das Wichtigste ist für uns jedenfalls, dass in 

allen unseren Auslandsmärkten eine Grundbuchsicherheit 

besteht. Man muss sich also 

nirgendwo Sorgen machen, dass man um sein 

Eigentum gebracht wird. Auch auf die Mietrechtssituation 

in anderen Ländern kann man 

sich guten Gewissens einlassen. Grundsätzlich 

war es noch nie so einfach, im Ausland zu investieren, 

wie heute. Die Dienstleistung rund 

herum ist so gut organisiert, dass Investoren 

alle Themen abgenommen werden. 

Sie haben mittlerweile Büros in Berlin, 

Mailand, Madrid, Lissabon, Prag, Bratislava 

und Budapest. In Kürze folgen zwei 

weitere in Amsterdam und Stockholm. 

Haben Sie weitere Expansionspläne in 

Europa beziehungsweise sind Niederlassungen 

in London oder Paris geplant – oder 

gar in Übersee? 

Wir haben für alles einen Plan, die Frage ist 

nur, ob er in die Tat umgesetzt wird. Unser 

Ziel ist jedenfalls, der europäische Makler für 

Immobilien-Investments zu sein. Und wenn 

man diesen Anspruch hat, muss man sich 

natürlich mit diesen Märkten beschäftigen. 

Daher sind natürlich auch Frankreich und 

Großbritannien ein Thema für uns. 

Steht hinter Ihren Expansionsplänen vielleicht 

die Idee, Ihren inländischen Kunden 

die Möglichkeit zu geben, im Ausland zu 

investieren? 

Wie gesagt, die Reise nach Europa war immer 

schon geplant. Die Frage war nur, in welcher 

Reihenfolge die Expansion erfolgen soll. 

Wir haben uns dazu entschieden, die ersten 

Schritte in ehemaligen K&K-Ländern zu setzen. 

Nachdem wir in der Slowakei und Ungarn 

genügend Erfahrungen gesammelt haben, 

sahen wir uns bereit für den großen deutschen 

Markt, der für mich immer schon die größte 

Respektgeschichte war. Ein jährliches Transaktionsvolumen 

von 70 Milliarden Euro ist auch 

nicht irgendetwas. Danach war klar, dass wir 

in die südeuropäischen Märkte müssen, da 

diese seitens der Investoren großes Interesse 

genießen. Und jetzt sind eben Skandinavien 

und die Benelux-Länder beziehungsweise 

Büros in Stockholm und Amsterdam an der 

Reihe. 

Aber der Trend zu Cross-Border-Deals ist 

nicht von der Hand zu weisen? 

Ich komme tatsächlich gerade von einem 

Closing-Lunch, wo wir über unsere Büros in 

Prag, Wien und Berlin eine deutsche und eine 

österreichische Immobilie an einen tschechischen 

Investor vermittelt haben. Solche 

Deals sind mittlerweile unser Tagesgeschäft. 

Und da wollten wir ja auch hin. Realität ist, 

dass der Tscheche heute nicht mehr nur in 

seinem Heimatmarkt oder im angrenzenden 

Österreich zuschlägt, sondern beispielsweise 

auch in Spanien. Deutsche Investoren kaufen 

mittlerweile auch in Portugal. Wir sind 

jedenfalls so aufgestellt, dass wir genau solche 

Deals begleiten können. 

Wenn man jetzt beispielsweise in Italien, 

Spanien oder Portugal investiert, geht es 

darum, sich einen Performance-Kick ins 

Portfolio zu holen? 

Ja, wenn Sie heute etwa in Italien eine Gewerbeimmobilie 

kaufen, geht es in erster Linie um 

die Rendite. 


25


Mit was für Renditen kann man konkret in 

Italien rechnen? 

Bei Gewerbeimmobilien im Fachmarktbereich 

liegen die Renditen bei sieben bis acht 

Prozent. Im Bürobereich kann man – je nach 

Lage in den Ballungszentren – sechs bis 

sieben Prozent Rendite erwarten. Deutlich 

weniger ist mit 4,5 Prozent bei Wohnimmobilien 

drinnen, was dennoch um einiges über 

dem Niveau in Österreich oder Deutschland 

liegt. Fairerweise muss man sagen, dass dem 

österreichischen und deutschen Markt eine 

andere Stabilität zugesprochen wird, was sich 

klarerweise auch in den Renditen spiegelt. 

Wie schaut die Situation in Spanien und 

Portugal aus? 

Wenn Sie heute auf der Iberischen Halbinsel 

in einer Millionenstadt wie Madrid, Barcelona 

oder Lissabon ein neues fertiges Bürohaus 

kaufen, können Sie mit sechs bis 6,5 Prozent 

rechnen. Im Wohnbereich sind Renditen um 

die drei Prozent üblich. Und bei Fachmarktzentren 

ab 7 Prozent. 

Sie haben jedenfalls in rasantem Tempo 

Knowhow aufgebaut. Können Sie heute 

alle Assetklassen abdecken? Beispielsweise 

auch Pflegeimmobilien? 

Ja. Tatsächlich haben wir gerade ein Pflegeportfolio 

im Programm, das wir in der 

Slowakei vermitteln. Zweifellos sind Pflegebeziehungsweise 

Seniorenimmobilien ein 

großes Thema – nicht zuletzt mit Hinblick 

auf die demographische Entwicklung. Fakt 

ist, dass die Menschen heute eine längere 

Lebenserwartung haben, weshalb auch der 

Pflegebedarf gestiegen ist. Dieser wird, wie 

Prognosen aufzeigen, in den kommenden 

Jahren weiter steigen. 

„Grundsätzlich 

war es noch nie so 

einfach, im Ausland 

zu investieren, wie 

heute.“ 



Was ist Ihrer Meinung nach der beste Weg, 

um ein Zinshaus zu verkaufen? 

Wir sind der Meinung, dass der Investor, der 

den richtigen Preis zahlt, ein Objekt auch 

bekommen sollte. Den Bestpreis für den Verkäufer 

zu erzielen, ist auch die Dienstleistung, 

die wir unseren Kunden anbieten. Das kann 

man bei einer Versteigerung beziehungsweise 

einem Bieterverfahren nicht liefern. Dort 

treten überwiegend professionelle Händler in 

Erscheinung. Welcher Private kann auch in 

kürzester Zeit eine umfassende Due Diligence 

durchführen? Das ist genau das, was Privatanleger 

nicht möchten. Diese möchten das 

betreffende Haus in Ruhe beziehungsweise 

ohne Druck prüfen und dann eine Entscheidung 

treffen. 

Überwiegt bei den Käufern derzeit der 

Sicherheits- oder der Renditegedanke? 

Der Renditegedanke ist es nicht, tatsächlich 

steht als Kaufmotiv die Sicherheit im Vordergrund. 

Dabei wird an die nächsten Generationen 

gedacht. Und da ist es nicht wichtig, ob 

man drei, zwei oder ein Prozent Rendite lukrieren 

kann. Man darf nicht vergessen, dass die 

Käufer bereits Geld haben und eine Immobilie 

nicht erwerben, um davon zu leben. 

Wird derzeit eher bar bezahlt (beziehungsweise 

mit Eigenkapital gearbeitet) oder mit 

Fremdkapital? 

Vor fünf Jahren war die Zahl der Investoren, 

die cash bezahlt haben, wesentlich größer 

als heute. Nachdem Finanzierungen seitdem 

viel billiger geworden sind, kaufen natürlich 

verhältnismäßig mehr mit Fremdkapital. 

Eines Ihrer „Lieblingsthemen“ ist das 

Mietrechtsgesetz (MRG) . Wie zuversichtlich 

sind Sie, dass sich hier in absehbarer 

Zeit etwas ändert? 

Ich glaube, dass es über kurz oder lang nicht 

mehr argumentierbar sein wird, wieso man 

in der einen Wohnung zehn und in der anderen 

zwei Euro Miete pro Quadratmeter zahlt 

– und das selbst in Top-Lagen wie der Wiener 

Innenstadt. Aus einem sozialen Grundgedanken 

heraus ist das nicht nachvollziehbar. 

Man soll zwar nicht in bestehende Rechte 

eingreifen, muss das aber irgendwann 

auslaufen lassen. 


Macht es angesichts der hiesigen Rechtslage 

Sinn, gemeinsam Anteile an einem 

Zinshaus zu kaufen? 

Das kommt immer öfter vor. Und kann auch 

Sinn machen – vorausgesetzt, die Anleger 

haben vorab einen genauen Plan definiert, 

was man mit dem Haus vorhat, und welche 

künftigen Schritte gesetzt werden sollen, um 

diesen in weiterer Folge ohne Diskussion umsetzen 

zu können. In solchen Fällen kann der 

gemeinsame Kauf helfen, das Risiko für alle 

Beteiligten zu reduzieren. Kauft man jedoch 

zuerst das Objekt und überlegt sich dann erst, 

was man damit tut, so rate ich davon ab. Da 

gibt es zu viele Entscheidungen, die getroffen 

werden müssen, und dementsprechend 

reichlich Konfliktpotenzial. 

Kürzlich hat ein deutscher Institutioneller 

erstmals ein größeres Wiener Zinshaus- 

Portfolio erworben, was viele überrascht 

hat. Kann man in Zukunft mit dem 

verstärkten Auftreten internationaler 

Investoren am Zinshausmarkt rechnen? 

Das würden wir natürlich sehr begrüßen. 

Fraglich ist aber, ob die Renditeanforderungen 

solcher Anleger mit den Gegebenheiten 

am Wiener Markt in Einklang zu bringen 

sind. 

Wie schaut es grundsätzlich mit den 

Aktivitäten internationaler Anleger am 

Wiener Zinshausmarkt aus? 

Für Chinesen, die vor einigen Jahren 

begonnen haben, sich auch für das Wiener 

Zinshaus zu interessieren, ist es schwieriger 

geworden, Geld aus dem Land zu bringen. 

Daher treten sie auch deutlich seltener in 

Erscheinung. Stattdessen haben die 

Aktivitäten von Investoren aus Russland 

beziehungsweise dem GUS-Raum, die in 

einem sicheren Umfeld ihr Geld parken 

wollen, zugenommen. Und ich denke, dass 

gerade Österreich – sowie Mitteleuropa 

generell – ein sicherer Hafen ist. Was soll 

denn schon passieren? Die Chance, dass 

wir eine kriegerische Auseinandersetzung 

erleben werden, ist wohl sehr gering. Und an 

eine Währungsentwertung glaubt ohnehin 

fast niemand. Und sollte diese dennoch 

kommen, ist man mit einer Immobilie ja 

ohnehin abgesichert. 

Markus Arnold 

Markus Arnold ist CEO und Gründer von 

Arnold Immobilien . Seit der Gründung 

2009 hat sich das Unternehmen vom 

spezialisierten Wiener Zinshausmakler zu 

einem europaweit tätigen Investmentmakler, 

der in allen Assetklassen aktiv 

ist, entwickelt. Die Gewerbeabteilung 

wurde 2017 gegründet. Nachdem man 

bereits über Büros in Wien, Berlin, Madrid, 

Mailand, Lissabon, Prag, Bratislava und 

Budapest verfügt, werden in Kürze zwei 

weitere in Amsterdam und Stockholm 

folgen. 


27


„Unsere Auditoren 

prüfen mit hohem Druck 

gemäß EU-Taxonomie“ 

Zinshaus und ESG. Peter Engert, Geschäftsführer Österreichische Gesellschaft für Nachhaltige 

Immobilienwirtschaft (ÖGNI), erklärt im Interview, wieso sich Zinshauseigentümer, die beispielsweise ein 

Sanierungsprojekt fremdfinanzieren, mit der EU-Taxonomie auseinandersetzen müssen. 


Muss man sich als Eigentümer eines 

klassischen Wiener Zinshauses Gedanken 

über die EU-Taxonomie machen? 

Peter Engert: Definitiv muss man sich damit 

beschäftigen. Schließlich muss jede Immobilie 

beziehungsweise jede Sanierung, die fremdfinanziert 

wird, Taxonomie-konform sein. Das 

setzen die Banken voraus, da sie das betreffende 

Gebäude beziehungsweise Sanierungsprojekt 

ansonsten mit einem höheren Risiko 

bewerten müssen. Und wie stellt man am 

besten sicher, ob etwas Taxonomie-konform 

ist? Mit einem Gutachten. Und jedes unserer 

Zertifikate ist letztlich ein zivilrechtliches 

Gutachten. Wichtig ist allerdings, dass das 

Zertifikat die neueste Taxonomie enthält. 

Beispielsweise ist ein ÖGNI Gold-Zertifikat von 

2019 nicht automatisch Taxonomie-fähig. 

Gibt es dafür genügend Prüfer? 

Wir haben rund 50 Auditoren ausgebildet, die 

den Titel „EU Taxonomy Advisor approved by 

ÖGNI“ tragen. Sie prüfen bereits mit hohem 

Druck einzelne Immobilien und Portfolios 

gemäß der EU-Taxonomie. Und zwar als erste 

in Österreich. 

Was genau wird geprüft? 

Bis zum Jahresende wird ein Fokus auf zwei 

Kriterien beziehungsweise Umweltziele 

gesetzt: Klimaschutz und Anpassung an den 

Klimawandel. Ab dem ersten Jänner 2022 

kommen vier weitere dazu: nachhaltige 

Nutzung und Schutz der Wasser- und Meeresressourcen, 

Übergang zu einer Kreislaufwirtschaft, 

Vermeidung und Verminderung 

der Umweltverschmutzung sowie Schutz 

und Wiederherstellung der biologischen 

Vielfalt und der Ökosysteme. Dabei handelt 

es sich streng genommen um eine technische 

Beurteilung. 

Wie schaut das konkret bei Zinshäusern 

aus? 

Das ÖGNI „Gebäude in Betrieb“-Zertifikat 

(für einen nachhaltigen Gebäudebetrieb) soll 

Bestandshalter bei Sanierungen unterstützen 

– etwa indem aufgezeigt wird, wie Investitionen 

aufeinander aufbauen sollten, welche 

konkreten Kosten anfallen und welche Belastungen 

für die Mieter zu erwarten sind. Für die 

Bank ist das eine Grundlage für eine Finanzierung. 

Für die Bestandshalter ist es letztlich 

auch eine Entscheidungsgrundlage, ob nicht 

ein Verkauf (mit hohem Discount) oder ein 

Abriss, was ja nicht gerade klimafreundlich ist, 

sinnvoller wäre. 

Aber ein System, das explizit das klassische 

Gründerzeithaus adressiert, gibt es 

nicht? 

Wir sind gerade dabei, mit PwC ein Modell 

zu entwickeln, wie Zinshäuser in der Praxis 

Taxonomie-konform werden könnten. Es ist 

aber noch zu früh, um Details zu verraten. 

Wir sind gerade dabei, das Modell zu skizzieren, 

und suchen auch geeignete Objekte, um 

das beispielhaft aufzuzeigen. Dabei soll es 

sich jedoch nicht um Zinshäuser in Wiener 

Toplagen handeln, die bereits revitalisiert 

wurden, sondern um solche in anderen 

Bezirken, und vor allem ohne Dachbodenausbau. 

Wie ESG-fit beziehungsweise Taxonomiekonform 

sind Gründerzeithäuser grundsätzlich? 

Sie stehen vor allem im Vergleich zu 

Nachkriegsbauten gar nicht so schlecht da. 

Foto: ÖGNI 


Peter Engert 

Peter Engert ist seit 2016 Geschäftsführer der Österreichischen 

Gesellschaft für Nachhaltige Immobilienwirtschaft (ÖGNI). Die 

NGO vergibt Zertifikate beziehungsweise Vor-Zertifikate nach 

dem System des Kooperationspartners, der Deutschen Gesellschaft 

für Nachhaltiges Bauen (DGNB), und stellt Bewertungssysteme 

für verschiedene Gebäudetypen zur Verfügung. 

Einerseits weisen sie eine höhere Effizienz 

und bessere Bausubstanz auf. Viele Sanierungsmaßnahmen, 

wie etwa die Dämmung 

der Mauern, sind daher nicht notwendig. 

Andererseits ist bei Gründerzeithäusern 

auch das Thema Flexibilität – im Sinne einer 

Drittverwertung – besser verankert. Meist 

besteht allerdings beim Thema Energieversorgung 

beziehungsweise -verbrauch 

Handlungsbedarf. Auf fossile Energieträger 

muss verzichtet werden. Dem Umweltziel 

Anpassung an den Klimawandel kann 

wiederum mit Begrünungsmaßnahmen, 

um für Kühle bei sommerlicher Hitze zu 

sorgen, entsprochen werden. Grundsätzlich 

muss man sich aber jedes Gebäude einzeln 

anschauen. 

Ist zu befürchten, dass der Zinshausbestand 

aufgrund des Themas Taxonomie 

zurückgehen beziehungsweise die Zahl der 

Abrisse zunehmen könnte? 

Das hoffe ich nicht, auch wenn man davon 

ausgehen muss, dass viele Gebäude die Taxonomie 

nicht erreichen werden. Grundsätzlich 

darf jeder Zinshausbesitzer selbst entscheiden, 

was mit seinem Eigentum passiert. Und jeder 

Eigentümer, der zu hundert Prozent mit Eigenkapital 

finanziert, muss sich über die Taxonomie 

keine Sorgen machen. Wer hingegen 

fremdfinanziert, muss bei nicht gegebener 

Konformität höhere Finanzierungskosten 

zahlen. Ich persönlich sehe das Zinshaus als 

Möglichkeit, der Bodenversiegelung entgegenzutreten. 

Dass ein Gebäude sehr lange 

genutzt wird, ist zu begrüßen. Dagegen stehen 

Objekte mit kurzer Lebensdauer, die nicht 

mehr genutzt und abgerissen werden. Ein 

prominentes Beispiel ist hier die ehemalige 

WU Wien im neunten Bezirk. 


29


Gentrifizierung 

wird überschätzt 

Auswirkungen sind überschaubar. Der private Wohnungsmarkt in Wien 

erlebte in den vergangenen 15 Jahren einen tiefen Wandel. Die vielzitierte 

Gentrifizierung kann diesen allerdings zumindest bei den weit verbreiteten 

Zinshäusern kaum erklären. Das fanden Forscher vom Institut für Stadt- und 

Regionalforschung der Österreichischen Akademie der Wissenschaften 

(ÖAW) in einer neuen Studie heraus, die in Zusammenarbeit mit Praktikern 

des Architekturbüros HuB Architekten entstand. 

Z 

inshäuser aus der Gründerzeit, die 

zwischen 1848 und 1918 gebaut 

wurden, spielen auf dem Wohnungsmarkt 

in Wien eine wichtige Rolle. 

Nicht nur in quantitativer Hinsicht, sondern 

auch wegen ihrer Zugänglichkeit: „Die Mieten 

sind hier gesetzlich gedeckelt, weshalb die 

meisten Neuankömmlinge in Wien, Zuwanderer 

aus dem In- und Ausland, erstmal dort Wohnungen 

mieten. Sie sind billig und im Gegensatz 

zu Genossenschafts- oder Gemeindewohnungen 

für jeden gleich zugänglich“, erklärt Robert 

Musil vom Institut für Stadt und Regionalforschung 

der Österreichischen Akademie der Wissenschaften. 

Gemeinsam mit einem Team aus 

Forschern und Architekten nahm er die Entwicklung 

dieser Gründerzeithäuser in Wien 

genauer unter die Lupe. Die Ergebnisse der 

Studie wurden nun im Verlag der ÖAW unter 

dem Namen „Wiener Zinshausmarkt: Die Transformation 

des Gründerzeitlichen Baubestandes“ 

veröffentlicht. 

„Wir haben erstmals für die ganze Stadt adressgenau 

erhoben, wie sich dieser Teil des 

privaten Mietwohnungsmarktes entwickelt 

hat“, erläutert Musil. Bemerkenswert war für 

die Forscher zunächst, dass zwischen 2007 

und 2019 der Zinshaus-Bestand in Wien um 

2.117 Zinshäuser abgenommen hat, was einem 

Rückgang von etwa zwölf Prozent entspricht. 

80 Prozent davon wurden in Eigentumswohnungen 

überführt, der Rest wurde abgerissen, 

um Platz für Neubauten zu schaffen. „Treiber 

dieser Entwicklung sind die stark gestiegenen 

Preise für Eigentumswohnungen, die Abrisse 

und Parifizierungen sehr lukrativ gemacht 

haben. Zinshäuser sind unter diesen Voraussetzungen 

regelrechte Gelddruckmaschinen“, 

so der ÖAW-Forscher. 

Quantifizierung des 

Phänomens Gentrifizierung 

In einem zweiten Schritt ihrer Untersuchung 

analysierten die Wissenschaftler die Biografien 

der Zinshäuser in ausgewählten Quartieren, 

um Aussagen über die Art und Dynamik 

der Transformation treffen zu können. Dabei 

gingen sie auch der Frage nach, welche Rolle 

die Gentrifizierung, also vereinfacht gesagt die 

Verdrängung einkommensschwächerer durch 

wohlhabendere Haushalte, gespielt hat. 

„Die Transformation der Zinshäuser spiegelt 

sich auch in einer Veränderung der Sozialstruktur 

im jeweiligen Grätzel wider: Der Anteil 

der Akademiker ist zum Beispiel deutlich 

Foto: stadtwien 


angestiegen“, erklärt Musil. „Unsere Daten zeigen 

aber auch, dass das Haushaltseinkommen 

kein entscheidender Faktor beim Wandel der 

Bewohnerstruktur von Zinshäusern ist”, so der 

Stadt- und Regionalforscher weiter. Stattdessen 

zeige sich, dass bestimmte Zuwanderungsgruppen 

– insbesondere jene mit türkischem 

oder ex-jugoslawischem Migrationshintergrund 

– inzwischen in andere Segmente des 

Wohnungsmarktes, wie in Eigentums- oder 

Gemeindewohnungen, abgewandert sind. 

Wien war nie Chicago 

Während bisherige Untersuchungen zum 

Thema Gentrifizierung hauptsächlich auf qualitativen 

Befragungen in einzelnen Grätzeln 

Wiens beruht haben, erlaubt die neue Arbeit eine 

quantitative Beurteilung der Gesamtsituation. 

„Es zeigt sich, dass wir oft über falsche Themen 

und Begriffe reden. Gentrifizierung funktioniert 

als Erklärungsmodell in Chicago oder London 

gut. In Wien mit seinem sozialen Wohnbau 

müssen wir aber vielleicht andere Erklärungsansätze 

finden”, sagt Musil. Unterschiedliche Regulierungen, 

politische Machtverhältnisse und 

historisch gewachsene Strukturen im Wohnbau 

machen es allerdings schwierig, städtische Wohnungsmärkte 

direkt zu vergleichen. 

„Auch wenn aufgrund der starken räumlichen 

Konzentration der Verdrängungsdruck in bestimmten 

Quartieren der Gründerzeit in Wien 

beträchtlich ist, ist das Ausmaß der Gentrifizierung 

in der Gesamtstadt durch den hohen Anteil 

an kommunalem und gefördertem Wohnbau 

doch überschaubar“, fasst Florian Brand, 

Co-Autor der aktuellen Studie, zusammen. „Es 

scheint hierzulande eine gewisse Diskrepanz 

zwischen der Debatte über Gentrifizierung und 

dem tatsächlichen Phänomen zu existieren.“ 

Heterogene Akteure, kleine 

regionale Kapitalgeber 

Getrieben wird der Wandel im Zinshaussegment 

übrigens von sehr unterschiedlichen 

Akteuren, wie die Forscher herausfanden: 

Von kleinen Handwerks-Unternehmen bis zu 

großen Aktiengesellschaften ist alles dabei. 

Überraschend war für das Forscherteam die 

Finanzierungsseite der Transformation am 

Wiener Zinshausmarkt. „Es zeigt sich, dass 

hier häufig nicht internationale Banken die 

Geldgeber sind, sondern kleine, regionale 

Kreditinstitute, von Gmünd bis Bludenz, die 

bei der Kreditvergabe flexibler sind. Das werden 

wir uns in einer weiteren Studie genauer 

ansehen“, so Robert Musil. 


31


Akteure und Strategien der Transformation 

A 

uf Grundlage der Recherche 

im Grundbuch, im Firmenbuch 

sowie anhand von Experteninterviews 

wurde eine Typologie 

entwickelt, um der Heterogenität der Akteure 

der Zinshaustransformation gerecht zu werden. 

Neben der Unternehmensgröße und der Rechtsform 

wurde vor allem die Position in der Wertschöpfungskette 

(WSK: Projektentwicklung- 

Finanzierung-Bau-Vermarktung-Verwaltung) 

berücksichtigt. Folgende fünf Akteurstypen 

konnten dabei identifiziert werden: 

• Typ 1: Mikro-Akteur: Es handelt sich um 

Ein-Personen-Unternehmen, oft Handwerker, 

sowie um Personen, die durch den familiären 

oder beruflichen Kontext Wissen über den 

Zinshausmarkt erworben haben und auch 

Wiener Zinshäuser 

Abrisse und Parifizierungen 2007–2019 

2007 

2008 

2009 

2010 

2011 

2012 

2013 

2014 

2015 

2016 

2017 

2018 

2019 

Abrisse 

17 

20 

27 

29 

Parifizierungen 

40 

37 

41 

48 

52 

58 

83 

110 

109 

116 

84 

128 

125 

selbst nutzen. Die Firmen bestehen oft nur wenige 

Jahre, häufig existiert keine Webseite. Der 

Fokus bei der Zinshaus-Transformation liegt 

in der Projektentwicklung und im Bau, andere 

Stufen der WSK werden über persönliche Netzwerke 

abgedeckt. 

• Typ 2: Verwalter: Bei diesem Akteur steht 

die langfristige Verwaltung des eigenen Vermögens 

im Mittelpunkt; der Fokus liegt auf der 

Verwaltung und der bautechnischen Entwicklung, 

die meisten Bereiche der WSK werden 

extern abgedeckt. Verkäufe finden kaum statt. 

• Typ 3: Trader: Dieser sehr aktive Akteurstyp 

konzentriert sich vor allem auf den Handel 

von Zinshäusern; die Haltedauer ist entsprechend 

kurz. Die Unternehmensgröße variiert 

141 

0 100 200 300 

134 

136 

164 

167 

228 

Quelle: ÖAW 

beträchtlich. Das Wissen über die gesamte 

Wertschöpfungskette ist eher oberflächlich, 

der Fokus liegt im Bereich Projektentwicklung 

und Vermarktung. 

• Typ 4: Builder: Diese Gruppe setzt sich 

aus Planungs- und Architekturbüros zusammen, 

die auf die bauliche Transformation des 

gründerzeitlichen Baubestandes, oft auf den 

Ausbau von Dachgeschossen, spezialisiert 

sind. Diese Unternehmen entwickeln entweder 

als Bauträger selbst Zinshausprojekte oder 

arbeiten als Generalplaner für andere Projektentwickler. 

• Typ 5: Big Player: Diese zahlenmäßig kleine, 

aber sehr bedeutende Gruppe unterscheidet 

sich vor allem durch ihre Größe von anderen 

Akteuren am Zinshausmarkt. Es handelt sich 

häufig um Aktiengesellschaften, die nur in einem 

geringen Ausmaß auf den Zinshausmarkt 

spezialisiert sind. Ein großer Teil der Wertschöpfungskette 

wird unternehmensintern 

oder über Tochterfirmen abgedeckt. 

Strategie 

Bei den Akteuren konnten vier unterschiedliche 

Verwertungsstrategien beobachtet 

werden: Erstens der reine Handel, bei dem 

das Zinshaus mit Gewinn möglichst rasch 

weiterverkauft wird. Eine Strategie der Wertsteigerung 

ist die „Entmietung“, die eine 

Verdrängung der Altmieter impliziert. Diese 

Strategie wird von vielen Akteuren besonders 

kritisch gesehen, weil dadurch die Preise in 

die Höhe getrieben werden, und in der Folge 

eine umfassende Sanierung nicht mehr finanzierbar 

ist. Zweitens die „Parifizierung“, bei 

der es nur zu oberflächlichen Sanierungen 

kommt (vor allem der Fassade) und die Eigentumswohnungen 

abverkauft werden. Die 

„Transformation“ ist die dritte, umfassendste 

Verwertungsstrategie, bei der es im Zuge der 

Sanierung auch zu einem Lifteinbau und 

Dachgeschossausbau kommt. Vierte Strategie 

ist die „Verwaltung“, bei der vorab bauliche 

Erhaltungsmaßnahmen gesetzt werden. 

Zinshäuser werden gelegentlich parifiziert, 

aber nicht abverkauft. Die langfristige Sicherung 

und Werterhaltung steht hier im 

Mittelpunkt. 


Zum Autor 

Herwig M. Peham MRICS ist Bereichsleiter bei EHL 

Investment Consulting und in dieser Funktion für Investment-Transaktionen 

mit nationalen und internationalen 

Investoren verantwortlich. 

Zinshäuser – wo liegen die zukünftigen Potenziale? 

Kommentar: Herwig M. Peham 

Das Zinshaus erlebt gerade in turbulenten und unsicheren Zeiten, 

wie wir sie in den letzten zwei Jahren erleben mussten, eine besondere 

Renaissance. Es zeigt sich, dass diese historischen Gebäude in meist 

sehr attraktiven innerstädtischen Lagen ihre Wertbeständigkeit eindrucksvoll 

unter Beweis stellen. Die Kunst, Werte durch die Hebung 

von Potenzialen zu steigern, liegt sicher auch vor allem darin, diese 

historisch wertvollen Häuser zukunftsfit zu machen. Dies gelingt 

unter dem langfristigen Anlagegedanken vor allem durch die Herstellung 

von Barrierefreiheit, Einbau von Liftanlagen sowie – noch 

wichtiger – ergänzend zu Dachausbauten die Schaffung zusätzlicher 

Freiflächen wie Balkonen, Terrassen und sogar Gartenrefugien in den 

Hofbereichen. 

Die Realisierung des nach wie vor in vielen Zinshäusern schlummernden 

Potenzials ergibt sich aus einer Kombination von baulicher „Modernisierung“ 

mit der wirtschaftlichen Optimierung zukünftiger Mietverträge. 

Wichtig ist dabei das Gelingen, dass die oft hohen Investitionen auch im 

Mietertrag Niederschlag finden. Das Richtwertsystem verhindert leider, 

dass die Mieten an die faktischen Marktmieten herangeführt werden 

können. Deshalb ist es umso wichtiger, bei der Auswahl interessanter 

Zinshausinvestments alle relevanten Parameter mit professioneller 

Beratung, wie sie EHL seit mehr als 30 Jahren bietet, bestmöglich herauszufiltern. 

Stadtteilen berücksichtigt werden, welche noch keine so rasanten Preiserhöhungen 

mitgemacht haben, oder aber auch derzeit exponiertere 

Verkehrslagen vorweisen. 

Attraktive Microlagen 

Attraktiv sind in Wien neben den bereits sehr gut etablierten Standorten 

innerhalb des Gürtels (hier kann der fünfte Bezirk Margarethen unter 

anderem durch den Bau der neuen U2-Strecke als Paradebeispiel einer 

Aufholjagd herausgehoben werden) auch aufstrebende Mikrolagen in 

Randbezirken (zum Beispiel rund um den Meiselmarkt im 15. oder im direkten 

und indirekten Einflussbereich des neuen Hauptbahnhofs Wien 

im 10. Bezirk). 

Generell dürfte das wohl auf längere Sicht noch geringe Zinsniveau 

bei Krediten beziehungsweise Negativzinsen auf Bankguthaben den 

Veranlagungsdruck im Immobilienbereich weiter beflügeln und somit 

steigende Preise im Zinshaussegment verursachen. 

Fotos: Adobe Stock, EHL 

Profite beim Einzelverkauf 

Als Alternative bieten mehr denn je Parifizierung und Einzelabverkauf 

bestandsfreier Wohneinheiten die Möglichkeit für Projektentwickler, 

die kontinuierlich steigenden Immobilienpreise am Zinshausmarkt 

nach relativ hohen Investitionskosten viel rascher realisieren zu können 

als in einer langfristig orientierten Mietvariante. 

Der Slogan „Lage, Lage, Lage“ hat selbstverständlich nach wie vor 

seine Gültigkeit. Doch dabei sollte auch die mögliche Entwicklung von 


33

Advertorial 

Mit Lebensräumen 

Geschichte 

weiterschreiben 

Zinshausexperte. Seit über 20 Jahren gestaltet Christian Winkler, Geschäftsführer und Gründer der WINEGG 

Realitäten GmbH, den Wiener Zinshausmarkt. In diesem Interview spricht er über die Zukunft des Zinshauses, 

über Wertwachstum und darüber, wie man in einer dynamischen Branche besteht. 

Das Wiener Zinshaus gilt seit Jahren als 

„Dauerbrenner“ unter Investoren. Wird 

es diese Ausnahmestellung auch noch in 

50 Jahren (oder mehr) genießen? Wenn ja, 

was spricht dafür? 

Christian Winkler: Auf jeden Fall wird das 

Zinshaus auch in 50 Jahren noch begehrt 

sein. Und das aus verschiedenen Gründen: Es 

hat eine individuelle Geschichte, überzeugt 

naturgemäß mit einer guten Lage und weist 

eine beeindruckende Großzügigkeit auf. Wie 

sich auch seit dem Ausbruch der Pandemie 

bestätigt hat, ist das Zinshaus ein besonders 

krisensicheres und nachhaltiges Investment 

und nicht zuletzt ein limitiertes, und daher sehr 

nachgefragtes, Gut. Diese einzigartigen Qualitäten 

haben ein enormes Potenzial. Aus alldem 

kann man den Schluss ziehen, dass Zinshäuser 

auch in Zukunft diese Kriterien erfüllen 

werden, die in einer Stadt eine Rolle spielen. 

Zinshäuser werden immer das Stadtbild prägen 

und hochwertige Lebensräume bieten. 

Muss man sich Sorgen um den Bestand an 

Wiener Zinshäusern machen? Schließlich 

wird die Zahl der Objekte – etwa aus „Altersgründen“ 

oder wegen der Parifizierung 

– immer geringer? 

Wir setzen uns seit jeher dafür ein, Bestand 

um jeden Preis zu erhalten, die Geschichte 

zu beleben und Altbauten auf den neuesten 

Stand der Technik zu bringen. Dafür analysieren 

wir Bestandsobjekte ganz genau und 

wägen alle Aspekte ab, um schlussendlich 

gesamtheitlich zu sanieren – damit Lebensräume 

für die nächsten Generationen entstehen 

können. Ist das Objekt nicht geeignet, weil 

es die nötigen Grundvoraussetzungen nicht 

mitbringt, kann es sein, dass es wirtschaftlich 

nicht umsetzbar ist. 

Zum Stichwort Parifizierung: Durch eine sich 

wandelnde Eigentümerstruktur ist der Begriff 

Zinshaus natürlich nicht mehr wortwörtlich 

zu nehmen. Der Lebensraum ist so begehrt, 

dass es ein Wunsch vieler Menschen ist, einen 

Teil eines Zinshauses zu besitzen – einzelne 

Wohnungen werden abverkauft. Das Zinshaus 

an sich bleibt aber bestehen, und das zählt. 

Wie man hört, stellen immer mehr 

Investoren, vor allem Family-Offices, 

ihre Portfolios auf ESG um. Kann da das 

Wiener Zinshaus – abgesehen von der 

Tatsache, dass es, was die Weiterverwertungsmöglichkeit 

betrifft, an Nachhaltigkeit 

kaum zu übertreffen ist – „mithalten“? 

Oder stehen wir in diesem Zusammenhang 

vor gewaltigem Investitionsbedarf ? 

ESG-Kriterien zu erfüllen ist nicht nur für die 

Investoren, sondern auch für die Projektentwickler 

wichtig. Wir nehmen unsere sozial- 

ökonomische Verantwortung ernst und achten 

neben einer ressourcenschonenden Bauweise 

auf sämtliche umwelt- und klimaspezifische 

Aspekte. Mit geeigneten Zertifizierungen 

machen wir dies auch transparent belegbar. 

In einem aktuellen Projekt in der Kettenbrückengasse 

22 etwa ist Nachhaltigkeit von der 

Projektentwicklung bis zur Bauphase fest 

verankert. Das Projekt wurde kürzlich von der 

DGNB in Gold vorzertifiziert und erreichte in 

den Kriterien ökologische und ökonomische 

Qualität sowie Prozessqualität einen besonders 

hohen Erfüllungsgrad. Der Trend hin 

zu Investments nach ESG-Kriterien bestätigt 

unsere Vorgehensweise als zukunftsbewusster 

Bauträger. Damit setzen wir wichtige Impulse. 

Wie haben Sie den Wiener Zinshausmarkt 

seit dem Ausbruch der Corona-Pandemie 

erlebt? 

Die Pandemie hat erneut gezeigt, dass Immobilien 

äußerst krisenresistent sind. Daher 

wurde auch vermehrt investiert und die Preise 

sind angestiegen. Mittlerweile hat sich der 

Markt wieder entsprechend entwickelt. 

Was die Bedürfnisse an Wohnimmobilien 

angeht, hat Corona einiges in Bewegung 

gesetzt: Lebensräume müssen flexibler 

sein, Freiflächen und zusätzlicher Platz für 

Home Office etc. sind gefragter. Auf diese 

Fotos: Stefan Gergely, JamJam 


Christian Winkler 

Qualitäten gehen wir jedoch nicht erst seit der 

Pandemie ein – zumal es ohnehin unsere Aufgabe 

ist, frühzeitig Trends zu erkennen und sie 

zeitgerecht umzusetzen. Grundsätzlich sind 

die Kundinnen und Kunden anspruchsvoller 

geworden, und das ist auch gut so. 

Christian Winkler, Gründer und Geschäftsführer der WINEGG Realitäten 

GmbH, ist seit über 20 Jahren am Wiener Zinshausmarkt aktiv. Neben 

dem Ankauf und der Revitalisierung von Zinshäusern bzw. Altbauten 

sowie der Immobilienvermittlung und -vermarktung engagiert sich sein 

Unternehmen seit 2005 auch im Segment Neubauten. 

Würden Sie das Wiener Zinshaus – neben 

Logistik und „klassischem“ Wohnen – 

auch als Krisengewinner bezeichnen? 

Definitiv. Die Nachfrage stieg, es hat sich weiterhin 

als sicheres Investment etabliert. Und, 

wie gesagt, die Ansprüche sind gewachsen, 

sowohl was die Ausstattung als auch was den 

nachhaltigen Zugang betrifft. Qualitätsvoller 

Wohnraum war immer gefragt, nun wird eben 

vermehrt investiert. Das ist positiv für das 

Wiener Zinshaus und den Wiener Immobilienmarkt 

im Ganzen. 

Welche Player sind aktuell am Markt aktiv? 

Verstärken institutionelle Anleger ihr 

Engagement? Landet das Wiener Zinshaus 

auch verstärkt am „Speisezettel“ deutscher 

Investoren (wie es seit einigen Jahren auch 

im Wohnbereich der Fall ist)? 

Die Projektentwickler und das Immobilienangebot 

am Markt sind so vielfältig wie noch 

nie. Dadurch drängen natürlich ausländische 

Investoren in den Markt, die vor allem in die 

Vermietung gehen. Auf der anderen Seite 

sind es auch private Anleger, die vom Wertwachstum 

der Zinshäuser profitieren wollen. 

Die Tendenz, dass durch institutionelle oder 

private Anleger vermehrt Mietwohnungen auf 

den Markt gelangen, beobachten wir genau. 

Von Zinshausexperten ist aktuell zu hören, 

dass für sie ein Ende der starken Nachfrage 

und Preisentwicklung auszumachen ist, und 

sie für ihre Kunden kaum mehr Vorhersagen 

über die weitere Entwicklung der Rallye 

treffen. Auch sagen sie, dass sie Zinshäuser 

praktisch kaum mehr richtig „einwerten“ 

können. Geht es Ihnen ähnlich? 

Wir gestalten den Immobilienmarkt aktiv und 

sind mitten im Geschehen, daher kann ich den 

Trend nur bestätigen. Die sogenannte Rallye 

um Immobilienpreise muss jedoch nachhaltig 

sein, denn steigende Kaufpreise müssen 

auch wirtschaftlich darstellbar sein. Werden 

Zinshäuser nachhaltig mit einem schlüssigen 

Gesamtkonzept saniert, dann ist auch das 

Wertwachstum möglich. 

Wir schaffen es, die Häuser entsprechend 

einzuwerten, weil wir wissen, welche Kosten 

anfallen, um Lebensräume mit Qualität zu 

schaffen. Wir setzen uns auch regelmäßig 

in Bieterverfahren durch – man kann sich 

jedenfalls auf Bestpreise verlassen. 

Spricht man bei Zinshäusern überhaupt 

noch von Renditen oder geht es praktisch 


35

Advertorial 

nur noch um das Thema Wertspeicherung 

(und -steigerung)? 

Es ist wahr, dass die Anfangsrenditen sehr gering 

sind und aktuell bei rund einem Prozent 

liegen. Der vorrangige Investitionszweck ist 

jedoch nicht die durch die Vermietung erzielte 

Rendite, vielmehr steht hier die Wertsteigerung 

im Vordergrund. 

Bei einem erfahrenen Projektentwickler, 

welcher die Immobilien nachhaltig betrachtet, 

kann man von einem langfristigen Wertgewinn 

ausgehen. 

Andererseits: Wo sehen Sie die Renditen 

mittel- und langfristig? 

Mittelfristig sind keine großen Veränderungen 

zu erwarten, die Renditen werden bei 

etwa ein bis zwei Prozent verbleiben – eine 

Höhe, die für private Anleger attraktiver ist 

als für institutionelle Investoren. 

Die langfristige Entwicklung hängt 

natürlich von der Veränderung der Leitzinsen 

ab. Tendenziell sollte dadurch die 

Rendite auch in den nächsten drei bis fünf 

Jahren etwas ansteigen – dann müsste man 

wieder mit über zwei Prozent rechnen. 

Investitionen werden sich jeden Falls nach 

den zukünftigen Rahmenbedingungen 

richten. 

Es gibt Marktteilnehmer, die angesichts 

der „Wahnsinnspreise“, die Zinshäuser 

derzeit erzielen, nur mehr auf Bieterverfahren 

setzen – alles andere sei unseriös, 

meinen sie. Sehen Sie das ähnlich? 

Es gibt mehrere Verfahren, deren Ziel es ist, 

eine Immobilie erfolgreich zu veräußern. 

Dabei ist es natürlich die Sache des Verkäufers, 

zu entscheiden, wie er sein Haus auf 

den Markt bringt: ob er sich vertraulich an 

ausgewählte Partner wendet oder in ein 

großes Bestbieterverfahren geht. Natürlich 

stehen hierbei auch Makler mit entsprechender 

Erfahrung zur Seite, die bei der Auswahl 

der richtigen Unternehmen unterstützen. 

Wir sind jedoch davon überzeugt, dass auch 

ein Erstangebot das beste Angebot sein kann, 

das zum Abschluss führt. Das Bieterverfahren 

stellt daher also nicht die einzig seriöse 

Methode dar. 

Der Markt zahlt aktuell Bestpreise, wovon 

Zinshausbesitzer profitieren. Für jene, die 

verkaufen wollen, ist momentan ein guter 

Zeitpunkt. 

Wie kann man angesichts des hohen Investitionsdrucks 

und den damit einhergehenden 

Folgen für Preise und Angebote am 

Zinshausmarkt überhaupt noch Mehrwert 

generieren – auch mit Hinblick auf die 

hohen Bau- und Materialkosten? 

„Das Zinshaus 

ist ein besonders 

krisensicheres 

und nachhaltiges 

Investment 

und daher sehr 

nachgefragtes Gut.“ 

Christian Winkler, 

WINEGG Realitäten GmbH 


Mehrwert ist ausschließlich zu generieren, 

wenn man die richtigen gesamtheitlichen 

Konzepte anbietet. Unser Anspruch dabei ist 

es, nicht nur ausschließlich Oberflächen zu 

sanieren, sondern umfangreich und nachhaltig 

zu entwickeln und die Zinshäuser mit 

zeitgemäßen Technologien zu versehen. So 

kombinieren wir den Charme von Gründerzeit-Architektur 

mit den Annehmlichkeiten 

des modernen Lebens. 

Auch wenn die Bau- und Materialkosten 

ansteigen und ein hoher Investitionsdruck 

besteht, müssen wir als Projektentwickler 

darauf reagieren und den Markt ständig im 

Blick haben. Denn es bleibt auch weiterhin 

in unserer Verantwortung, Immobilien zu 

entwickeln, in denen Menschen ihren Lebensraum 

finden. Nachhaltig, anspruchsvoll und 

weitsichtig: Nur so entsteht ein Mehrwert für 

zukünftige Generationen. 

Liegenschaftsankauf zu Bestpreisen 

WINEGG steht für eine jahrzehntelange Erfahrung in der Entwicklung 

von hochwertigen Lebensräumen und ist laufend auf 

der Suche nach neuen Bauträgerliegenschaften, Zinshäusern und 

Wohnungspaketen mit Potenzial. 

Selbst wenn bereits ein Angebot vorliegt, kontaktieren Sie uns für 

ein verbindliches Gegenangebot. 

WINEGG.AT/ANKAUF 


37

Advertorial 

Hausverstand im 

ganzen Land 

Zinshaus. Die Hudej-Zinshäuser-Gruppe hat sich mit mehreren Standorten auf 

die Vermarktung von Zinshäusern in ganz Österreich spezialisiert. Damit nimmt 

das Unternehmen Alleinstellung in einer heiß umkämpften Branche ein. 

G 

egründet im Jahr 2012 in Wien 

ist die Gruppe heute mit weiteren 

Standorten in Graz, Salzburg, 

Linz, St. Pölten, Innsbruck und 

Klagenfurt in ganz Österreich präsent. Darüber 

hinaus hat das Unternehmen ein Büro in Zürich, 

um zahlungskräftige internationale und Schweizer 

Investoren mit dem österreichischen Zinshaus 

als Vermögensanlage vertraut zu machen. 

Der gebürtige Klagenfurter Gerhard Hudej hat 

als Erster erkannt, dass sich der österreichische 

Zinshausmarkt nicht auf Wien beschränkt. In 

der Bundeshauptstadt finden zwar mit Abstand 

die meisten Transaktionen statt. Doch die 

Aufmerksamkeit der Investoren für die Landeshauptstädte 

hat in den letzten Jahren zugenommen. 

Dieser Trend wird sich auch in Zukunft 

fortsetzen. 

Gut aufgestellt 

Dem Gründer und Geschäftsführer der 

Gruppe, Gerhard Hudej, ist es gelungen, sie 

zu einem der führenden Unternehmen am 

österreichischen Zinshausmarkt aufzubauen 

– einem Markt, der im vergangenen Jahr ein 

Gesamtvolumen von rund drei Milliarden 

„Unsere Kunden sind 

Privatpersonen aus allen 

Vermögensklassen, Family 

Offices, Stiftungen, 

Immobilienentwickler und 

institutionelle Investoren.“ 

Gerhard Hudej, 

Geschäftsführung Hudej-Zinshäuser-Gruppe 

Euro erreicht hat. Einige der größten und prominentesten 

Zinshaus-Deals der letzten Jahre 

konnte Hudej Zinshäuser ebenso begleiten 

wie zahlreiche Transaktionen kleiner und 

mittelgroßer Liegenschaften. Dementsprechend 

breit gefächert ist der Kundenkreis: 

Privatpersonen aus allen Vermögensklassen 

zählen ebenso dazu wie Family Offices und 

Stiftungen, Immobilienentwickler sowie institutionelle 

Investoren. Neben langjähriger 

Erfahrung und fundiertem Fachwissen sind 

klassische kaufmännische Qualitäten für den 

Erfolg der Gruppe verantwortlich: akribische 

Marktanalyse, Vertrauensaufbau, das Bilden 

tragfähiger Netzwerke sowie die Fähigkeit, 

den Kunden zuzuhören und ihre Bedürfnisse 

zu verstehen. Sowohl jene, die ein Haus verkaufen 

wollen als auch jene, die eines suchen, 

stehen vor der entscheidenden Frage: Wie 

finde ich den idealen Käufer bzw. das richtige 

Objekt? Denn der beste Käufer ist jener, dessen 

Suchkriterien genau zu einem bestimmten 

Haus passen – er ist in der Regel bereit, einen 

höheren Preis zu zahlen als der Durchschnitt. 

Konzentration auf das Wesentliche 

„Den richtigen Käufer zu kennen bzw. genau 

das passende Haus zu finden, ist Voraussetzung, 

um am Zinshausmarkt erfolgreich zu 

sein. Darin sehen wir unsere wichtigste Auf- 

Fotos: Gernot Gleiss 


gabe“, erklärt Reinhard Manzl, der gemeinsam 

mit Mathias Miller-Aichholz den Wiener 

Standort der Hudej-Zinshäuser-Gruppe leitet. 

Über den Zinshausmarkt in seinem Bundesland 

sagt Manzl: „Der Zinshausmarkt in Wien 

ist besonders heiß umkämpft. Das Angebot an 

klassischen Stilzinshäusern geht tendenziell 

zurück, während die Nachfrage weiterhin sehr 

stark ist.“ Mathias Miller-Aichholz ergänzt: 

„Allerdings wirken sich die hohen Preise schon 

auf den Markt aus. Laut unserer Marktanalyse 

für das Jahr 2020 ist die Transaktionsanzahl in 

Wien um rund 10 Prozent und das Volumen 

um rund 25 Prozent gesunken, jeweils im Vergleich 

zum Vorjahr.“ Die Hauptgründe dafür 

seien, dass erstens sehr wenige Premiumhäuser 

im 1. Bezirk auf den Markt gekommen 

sind – sie beeinflussen aufgrund des hohen 

Volumens die Statistik am stärksten – und dass 

zweitens die Share-Deals zugenommen haben. 

Die Covid-19-Pandemie hat einmal mehr die 

Qualität des Zinshauses als Wertanlage bewiesen. 

Während die meisten Aktienkurse herbe 

Rückschläge erlitten und es auf den Börsen 

immer wieder turbulent zugeht, erweist sich 

der Zinshausmarkt als felsenfest. 

Gute Zeit für Verkäufer 

Auch die niedrigen bzw. teilweise negativen 

Zinsen tragen ihren Teil zu den steigenden 

„Die Covid-19-Pandemie 

hat einmal mehr die 

Qualität des Zinshauses 

als Wertanlage bewiesen, 

der Markt blieb 

felsenfest.“ 

Mathias Miller-Aichholz, 

Standortleitung Wien 

Preisen bei Zinshäusern bei. Wer Geld hat, 

möchte es sicher anlegen, ohne Strafzinsen 

zu zahlen – im günstigsten Fall soll es sich 

sogar vermehren. Die betreffenden Möglichkeiten 

sind rar, und das Zinshaus ist eine 

davon. Denn es bietet eine Kombination aus 

Sicherheit und Ertrag, die man sonst kaum 

mehr findet. Es sind daher gute Zeiten für 

„Den richtigen Käufer zu 

erkennen und genau das 

passende Haus zu finden, 

ist Voraussetzung, um am 

Zinshausmarkt erfolgreich 

zu sein.“ 

Reinhard Manzl, 

Standortleitung Wien 

alle, die ein Haus besitzen und sich davon 

trennen wollen. Wer jetzt verkauft, kann aufgrund 

des hohen Preisniveaus jedenfalls mit 

einem sehr erfreulichen Ergebnis rechnen. 

Wichtig ist dabei allerdings, dass man den 

richtigen Partner an der Hand hat, der den 

Markt kennt, den idealen Käufer findet und 

den höchstmöglichen Preis erzielt. 


39


Nichts für 

Anfänger 

Dachbodenausbau. Architekturstudenten wird 

kurz vor der Diplomprüfung ein guter Rat mit auf 

den Weg gegeben: Das erste Haus baue deinem 

Feind, das zweite deinem Freund und erst das 

dritte dir selbst. Man könnte diese Weisheit 

erweitern: Für deinen ersten Dachgeschoßausbau 

lasse dir noch zehn weitere Jahre Zeit. 

Autor: Gerhard Fritz 

V 

or hundert Jahren waren die 

teuersten Wohnungen im ersten 

Stock mit Blick zur Straße, man 

wollte schließlich repräsentieren 

und nicht viele Stufen überwinden. Je höher man 

hinaufsteigen musste, desto unattraktiver waren 

die Wohnungen. Unter dem Dach wohnten nur 

mehr die Dienstboten und die armen Leute, es 

war ja entsprechend beschwerlich, im Winter 

das Heizmaterial hinaufzutragen, und im Sommer 

war es mangels Wärmedämmung schrecklich 

heiß. Die Dachböden waren früher als 

Kaltdach ausgeführt, hatten mit dem feuerfesten 

Boden eine wichtige Brandschutzfunktion für 

das Haus darunter und wurden, wenn überhaupt, 

nur zum Kehren der Kamine, zum Wäscheaufhängen 

und als Stauraum verwendet. 

Heute werden die Dachböden so nicht mehr 

gebraucht – immer mehr Kamine werden aufgelassen, 

in fast jeder Wohnung gibt es einen 

Wäschetrockner, und für den Stauraum gibt es 

das Selfstorage oder das Wochenendhaus. Und 

jedes Stockwerk zählt. Eine Wohnung im Dachgeschoß 

(am besten mit großer und in einen 

begrünten Innengarten orientierter Terrasse 

mit Rundumblick über die gesamte Stadt) zählt 

zu den begehrtesten Immobilien am Markt, 

mit den Wohnungen im ersten Stock tun sich 

Investoren heute zunehmend schwer. 

In den vielen hochglänzenden Bilder in den 

Verkaufsprospekten und elektronischen Annoncen 

wird oft der beschwerliche Weg bis zur 

fertigen, immer hochpreisigen Dachgeschoßwohnung 

ausgeblendet. 

Es beginnt schon bei dem Blick auf das Haus. 

Der Rohdachboden eines Hauses ist ja nichts 

anderes als ein schwierig zu bebauendes, weil 

höher liegendes Grundstück. Hier entscheiden 

Lage, Flächenwidmung und Bauordnung, aber 

auch Zustand und Besitzverhältnisse des ins 

Auge gefassten Objekts über die Verwertbarkeit 

und die Werthaltigkeit der beabsichtigten 

Investition. 

Auch die Baukosten werden oft unterschätzt, 

sie können leicht beim Doppelten dessen 

liegen, was für normale Geschoßwohnungen 

kalkuliert wird – man baut ja schließlich ein 

Haus auf einem Haus. Wichtig ist, nicht auf die 

schnelle Rendite, sondern auf Nachhaltigkeit 

zu schauen. So sollte man bereits unmittelbar 

nach Fertigstellung Mittel für kommende Sanierungen 

zur Seite zu legen (oder wenigstens 

einplanen), sonst kommt in zehn Jahren die 

böse Überraschung. 

Die Vorschriften sind mannigfaltig, die Flächenwidmung 

und die Bebauungsbestimmungen 

entscheiden, ob überhaupt und wie hoch 

und in welchen Umrissen ausgebaut werden 

Fotos: Rustler, Clemens Schwarz 


Gerhard Fritz, 

Allgemein beeideter und 

gerichtlich zertifizierter 

Sachverständiger für Hochbau & 

Architektur 

oft schwerer zu realisieren als gedacht, nicht 

selten sind es die zwei oder drei Stufen vom 

Eingang ins Stiegenhaus, die die größten Probleme 

machen. 

darf. Und falls das Haus in einer Schutzzone 

liegt oder gar unter Denkmalschutz steht, sind 

weitere Abklärungen zu treffen. An dieser 

Stelle muss ein Versuch der Ehrenrettung für 

die verschiedenen Gestaltungsbeiräte und 

das Denkmalamt unternommen werden. Die 

dortigen Beamten suchen in der Regel bei allen 

vorgelegten Projekten viel lieber Lösungen 

und den Ausgleich zwischen dem historischen 

Bild und den modernen Anforderungen und 

sind nicht von Vornherein bestrebt, den Bauherren 

Schwierigkeiten in den Weg zu legen. 

Die jeweiligen Bauordnungen und die entsprechenden 

bautechnischen Vorschriften, hier 

vor allem die in ganz Österreich geltenden 

OIB-Richtlinen, legen dann die weiteren Rahmenbedingungen 

wie Erdbebensicherheit, 

Wärmedämmung und Barrierefreiheit fest. Es 

ist halt ein Problem, wenn man in einem Haus 

ein Dachgeschoß mehr als 20 Meter über dem 

Gehsteig ausbauen will, dessen Erdgeschoß in 

den 1960er Jahren großzügig zu einer stützlosen 

Geschäftsfläche umgestaltet worden ist. 

Hier ist der Statiker in hohem Maße gefordert, 

die notwendigen Verstärkungen durch das 

ganze Haus zu planen. Oder das heute so aktuelle 

Thema Klimawandel mit der Forderung 

nach dem Ausstieg aus den fossilen Brennstoffen. 

Früher war es selbstverständlich, dass 

Gasthermen eingebaut wurden, nur was macht 

man heute? Wärmepumpen aufstellen, die 

die ganze Nacht brummen, oder Dachflächen 

mit unzähligen PV-Elementen vollpflastern, 

die mit einer automatischen Schneeräumung 

ausgestattet sein müssen, um auch im Winter 

den notwendigen Strom für die Elektroheizung 

zu erzeugen? Auch die Barrierefreiheit ist 

Neben den Widmungsthemen und bautechnischen 

Themen dürfen auch die rechtlichen 

Herausforderungen nicht aus den Augen verloren 

werden. Gehört das Haus einem Alleineigentümer 

oder einigen Familienmitgliedern, 

sollte es relativ schnell mit den notwendigen 

Zustimmungen gehen. Schwierig wird es 

meist, wenn in dem Haus bereits Wohnungseigentum 

begründet wurde und jeder einzelne 

Miteigentümer der Bauführung zustimmen 

muss. Hier kann die Aussicht auf den Einbau 

eines Liftes und die Attraktivierung des Eingangsbereiches 

und des Stiegenhauses verbunden 

mit der Erneuerung der Steigleitungen 

vielleicht ein wenig helfen, Vorbehalte gegen 

die befürchtete massive Lärm- und Schmutzbelastung 

während der Bauzeit auszugleichen. 

Die gröbsten Fehler können aber im Zuge der 

Bauführung passieren. Das fängt mit einer fehlenden 

sicheren Wasserabdichtung der obersten 

Geschoßdecke nach Entfernen der Dachdeckung 

an (da soll es schon öfter zu echten 

Dramen gekommen sein). Es geht weiter mit 

der falschen Ausführung der einzelnen Dachschichten 

(denn ohne wirksame Dampfsperre 

schimmelt die Dachkonstruktion in weniger 


41


als zehn Jahren – und ohne entsprechende 

Wärmedämmung ist es im Winter entsetzlich 

kalt und im Sommer trotz Klimaanlage unerträglich 

heiß). Auch die Abdichtung der Terrassen 

ist ein heikles Thema. Es genügt nicht, 

dass sie später ohnehin unter einem hübschen 

Holzbelag verschwindet. 

beträchtlich aufwerten. Es gibt unzählige Beispiele, 

bei denen das Stiegenhaus nachher in 

nie gewohnter Pracht strahlt, alle Stockwerke 

über einen barrierefreien Zugang verfügen, 

endlich Parkplätze auf Eigengrund geschaffen 

wurden, die Mistkübel endlich in einem 

Mistraum verschwunden sind und ein eigener 

Kinderwagenabstellraum geschaffen wurde. 

Dazu kommt, dass das Haus durch die meist 

architektonisch hervorstechende Gestaltung 

des Dachraums schon von Weitem als ein besonderes 

erkannt wird. Das entschädigt dann 

für die unzähligen Mühen und Stolpersteine 

auf viele Jahre. 

Schließlich will die Bauführung gut geplant 

sein. Man kann für die Baustelleneinrichtung 

meist nur einige wenige Autostellplätze beanspruchen 

– ohne Kran ist es mühsam, jeden 

Ziegel und jedes Stück Holz in luftige Höhen 

zu befördern. Die Bauführung selbst sollte unbedingt 

in den Händen von erfahrenen Profis 

liegen, Fehler können in den meisten Fällen 

später nicht mehr ausgebessert werden – und 

es kann jeden Tag unendlich viel passieren. 

Trotz gewissenhafter Vorbereitung ist man 

aber auch vor unangenehmen Überraschungen 

nicht gefeit, Fundamente können doch 

nicht so tief wie angenommen und Dippelbäume 

großflächig abgemorscht sein (man hat 

ja früher das Regenwasser in offenen Rinnen 

durch den ganzen Dachboden zu den WC- 

Abfallsträngen geleitet). 

Eine besondere Herausforderung ist der 

Ausbau des Daches eines Hauses, das weiter 

bewohnt wird. Denn neben der eigentlichen 

„Baustelle“ am Dach muss im ganzen Haus 

gebaut werden. Das fängt bei der oft erforderlichen 

statischen Verstärkung der Fundamente 

und der aufgehenden Mauern an, geht über 

den Einbau eines barrierefreien und auch für 

die Feuerwehr nutzbaren Liftes, geht weiter 

über die Erneuerung der Strom- und Wassersteigleitungen 

bis hin zum Einbau einer Brandmeldeanlage 

und einer Druckbelüftung zur 

Entrauchung des Stiegenhauses im Brandfall. 

Gänzlich problematisch wird es, wenn die Baubehörde 

den Austausch aller Wohnungstüren 

gegen brandsichere Exemplare vorschreibt 

(diese müssen schon seit vielen Jahren auch im 

normalen Geschoßbau brandsicher sein). 

Trotz der vielen möglichen Probleme kann 

der Ausbau des Dachgeschoßes aber ein Haus 

UNGESCHLIFFENER DIAMANT 

BAUBEWILLIGUNG. Die Rechtssicherheit einer Baubewilligung ist für den 

Preis von entscheidender Bedeutung und kann sich mit einem Plus von bis 

zu 30 Prozent niederschlagen. 

Rustler hat mehrere hundert Rohdachbodentransaktionen 

der letzten zehn Jahre 

erhoben und die Werte entsprechend indexiert. 

Die Auswertung zeigt deutlich, dass 

die durchschnittlichen Verkaufspreise bei 

Rohdachböden mit rechtskräftiger Baubewilligung 

weit über jenen Verkaufspreisen 

liegen, wo keine Bewilligung existierte. 

„Der Durchschnittswert für Rohdachböden 

mit Baubewilligung ist in den letzten zehn 

Jahren um rund 30 Prozent höher ausgefallen 

als für jene ohne Bewilligung“, fasst Maximilian 

Kainz, der bei Rustler für den Research- 

Bereich verantwortlich ist, zusammen. Für 

einen Rohdachboden mit rechtskräftiger 

Baubewilligung wurden beispielsweise im 

Jahr 2020 im Durchschnitt rund 2.200 Euro 

pro Quadratmeter erzielbarer Nutzfläche 

erreicht. 

„Je mehr Wohnnutzfläche in einem Dachboden 

erzielbar ist, umso höher ist dessen 

Wert je Quadratmeter erzielbarer Nutzfläche, 

da sich bei geringerer Nutzfläche 

höhere anteilige Baukosten sowie Aufzugserrichtungskosten 

ergeben“, so Kainz weiter. 

„In Einzelfällen können auch Rohdachböden 

ohne Baubewilligung einen hohen Verkaufspreis 

erzielen, wenn ein Ausbau sehr wahrscheinlich 

ist oder bereits eine Einreichung 

bei der Baubehörde vorliegt. Grundsätzlich 

gilt jedoch, dass neben der Lage und der erzielbaren 

Wohnnutzfläche die Rechtssicherheit 

einer Baubewilligung für den Preis von 

entscheidender Bedeutung ist“, resümiert 

der Geschäftsführer von Rustler Immobilien 

Alexander Scheuch. 

Maximilian Kainz, 

Rustler 

Alexander Scheuch, 

Rustler 

Fotos: Julia Wegerer 


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