Wohnmarktbericht Salzburg Stadt 2023

WOHNEN I N 

SALZBURG 

STADT & UMGEBUNG 

MARKTBERICHT 

2023

2 WOHNMARKTBERICHT SALZBURG 2023

VORWORT 

Elisabeth Rauscher 

CEO Team Rauscher Immobilien GmbH 

Salzburger 

Wohnmarktbericht 

■ Der Salzburger Immobilienmarkt kannte 

in den letzten Jahren nur eine Richtung: 

Es ging mit den Preisen steil nach 

oben. Kein Wunder! Denn die Landeshauptstadt 

mit ihren Umlandgemeinden 

ist so lebenswert wie kaum ein anderer 

Ort in unserem Land. Arbeiten und Leben 

miteinander zu verbinden, gelingt hier besonders 

gut. Die Wirtschaft ist gesund, die 

Landschaft wunderschön und die Freizeitmöglichkeiten 

sind vielfältig. 

Wer vorschnell von Krise spricht, sollte 

genauer hinsehen. Es stimmt, die Zeiten 

sind vorbei, in denen Käufer Schlange 

standen, um eine Wohnung, ein Haus 

oder einen Baugrund zu ergattern. Die 

Preise steigen auch nicht mehr überall. 

Glücklicherweise! Mittlerweile bewegen 

wir uns ja auf einem hohen Niveau. Doch 

der große Ausverkauf bleibt aus. Der 

Markt wird – entgegen einigen Prognosen 

– keineswegs von Immobilien überschwemmt, 

was auf die Preise drücken 

würde. Die Stimmung hat sich seit 

Herbst letzten Jahres wieder deutlich 

aufgehellt. Was vielerorts zurückkehrt, 

ist Qualitätsbewusstsein. Mäßige Lagen 

und einfache Objekte haben preislich 

etwas nachgegeben, gute Lagen und 

hochwertige Objekte sind aber nach wie 

vor begehrt und entsprechend teuer. 

Mit großer Freude darf ich Ihnen die 

bereits 5. Auflage des Wohnmarktberichts 

vorstellen. Wir geben Ihnen damit 

einen Überblick über die Preise am freien 

Markt für alle Wohnimmobilien in und 

um die Stadt Salzburg. Gemeinnützige 

Objekte, stark renovierungsbedürftige 

Wohnungen, aber auch Luxuspenthäuser 

oder exklusive Seeliegenschaften bilden 

wir nicht ab, um die Preise nicht zu verfälschen. 

Die Daten, unabhängig erhoben 

von Immoservice Austria, werden von 

unseren Experten validiert, damit Sie für 

Ihre Immobilienentscheidung bestens gerüstet 

sind. 

Besonders spannend finde ich heuer 

wieder unsere drei Spezialthemen. Wir 

beleuchten die aktuelle Situation am 

Energiemarkt und stellen die Frage: Wie 

steht es um die grüne Energie in unserem 

schönen Land? Nachhaltige Lebensqualität 

ist auch das Motto unseres 

zweiten Beitrags, wenn es darum geht, 

die Pension durch Immobilienverrentung 

sorgenfrei in finanzieller Unabhängigkeit 

zu genießen. Im dritten Artikel heißt es: 

Die Macht der Inszenierung! Sie erhalten 

dabei wichtige Tipps vom Profi für Ihren 

Immobilienverkauf. Wer unseren Wohnmarktbericht 

auch gerne liest, um die 

Stadt noch besser kennenzulernen, dem 

sei nur so viel verraten: jedem Stadtteil 

sein Schlössl! 

Eine spannende Lektüre wünscht Ihnen 

Ihre 

WOHNMARKTBERICHT SALZBURG 2023 

3

M 

reilassing 

Bergheim 

Hallwang 

Liefering 

Langwied 

+ Kasern 

Itzling 

Koppl 

Taxham 

Lehen 

Elisabeth 

Vorstadt 

Schallmoos 

Gnigl 

Heuberg 

Mülln 

ö 

Neustadt 

n c h s b e r g 

Altstadt 

K a p u z i n e 

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Parsch 

Gaisberg 

Maxglan 

Riedenburg 

Nonntal 

Aigen 

Gneis 

Salzburg 

Süd 

Wohnungspreise 

Neu (€/m 2 ) 

Wals-Siezenheim 

Leopoldskron 

Morzg 

Elsbethen 

< 5000 

5000 – 6000 

6000 – 7000 

7000 – 7500 

> 7500 

Anif 

Grödig 

06 Wohnlagenkarte 


16 

Alle Stadtteile 

im Detail 

Inhalt 

Immobilienmarkt 


03 Vorwort 


der Stadt Salzburg 

Preisübersicht aller Stadtteile 


des Salzburger Umlands 

Preisübersicht der Gemeinden 

Tipps + 

Wissenswertes 

10 Volle Kraft voraus 

Salzburg wird energiefit 

12 deaurea Immobilienverrentung 

Goldene Zeiten in der Pension 

14 Die Macht der Inszenierung 

Der Clou beim Immobilienverkauf 

70 Entdecken Sie 

Salzburgs (verborgene) Nobelsitze 

71 Impressum 


58 

Die Gemeinden 

im Preisvergleich 

Perwang am 

Lamprechtshausen Grabensee 

Bürmoos 

Mattsee 

Seeham 

Oberndorf bei 


Obertrum 

Nußdorf am am See 

Haunsberg 

Seekirchen 

am Wallersee 

Anthering 

Elixhausen 

Lochen 

am See 

Straßwalchen 

Neumarkt 

am Wallersee 

Henndorf 

am Wallersee 

Bergheim 

Hallwang 

Eugendorf 

Plainfeld 

Thalgau 


Stadt 


Koppl 

Ebenau 

Hof bei 


Fuschl 

am See 

Großgmain 

Grödig 

Elsbethen 

Anif 

Puch bei 

Hallein 

Faistenau 

St. Gilgen 

St. Wolfgang im 

Salzkammergut 

08 

Wohnlagenkarte 

Salzburger Umland 

Hintersee 

Krispl 

Oberalm 

Adnet 

Hallein Bad Vigaun 

St. Koloman 

Kuchl 

Golling an 

der Salzach 

Abtenau 

Strobl 

14 

Besser verkaufen mit 

den „magischen Drei“ 

Salzburgs Stadtteile und Umlandgemeinden 

im Überblick 

Die wichtigsten Zahlen und 

Informationen zu jedem einzelnen 

Stadtteil und dem Umland 

18 Aigen 

20 Altstadt 

22 Elisabeth Vorstadt 

24 Gneis 

26 Gnigl 

28 Itzling 

30 Langwied + Kasern 

32 Lehen 

34 Leopoldskron 

36 Liefering 

38 Maxglan 

40 Morzg 

42 Mülln 

44 Neustadt 

46 Nonntal 

48 Parsch 

50 Riedenburg 

52 Salzburg Süd 

54 Schallmoos 

56 Taxham 

60 Salzburg Nord 

62 Salzburg West 

64 Salzburg Süd 

66 Salzburg Ost 

68 Salzburger Seenland 

Esri, HERE, Garmin, (c) OpenStreetMap contributors, and the GIS user community 


5

Freilassing 

Bergheim 

Hallwang 

Liefering 

Langwied 

+ Kasern 

Itzling 

Esri, HERE, Garmin, © OpenStreetMap contributors, and GIS user community Urheber der bepreisten Wohnlagenkarte: Team Rauscher Immobilien GmbH 

Taxham 


Maxglan 

Lehen 

Leopoldskron 

Mülln 

M ö 

Elisabeth 

Vorstadt 

n c h s b e r g 

Riedenburg 

Neustadt 

Gneis 

Altstadt 

Schallmoos 

K a pu z i n e 

Nonntal 

Morzg 

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Gnigl 

Parsch 

Heuberg 


Süd 

Aigen 

Elsbethen 

Anif 


IMMOBILIENMARKT SALZBURG 

Koppl 

Wohnlagenkarte 

der Stadt Salzburg 

Preisübersicht aller 

Stadtteile 

Gaisberg 

SALZBURG 

IM BLICK 

Entspannung in Sicht. Nach Jahren kräftiger Anstiege 

normalisiert sich der Markt. Rund 1.200 * Wohnimmobilien 

fanden 2022 den Weg ins Grundbuch. Preislich ist 

die Richtung keineswegs eindeutig, nur eines ist klar: 

Überall billiger wird’s nicht. 

Mit knapp 850 gebrauchten Wohnungen führt diese Kategorie in der Verkaufsstatistik. 

Nach kräftigen Verteuerungen in den vergangenen Jahren ging es 2022 

im Schnitt 6,2 % nach unten. 70 m² Wohnraum kosten in der Stadt durchschnittlich 

gut 360.000 Euro. Was bleibt, ist die große Preisspanne: Sie erstreckt sich 

von 3.350 Euro / m² für einfache Objekte bis über 9.000 Euro / m² für hochwertige 

Wohnungen in der Altstadt oder im Nonntal. 

Ein anderes Bild zeigt sich beim Neubau. Nur 236 Käufer erfüllten sich den 

Traum des Erstbezugs. Das Preisniveau ist nach wie vor sehr hoch, Tendenz leicht 

steigend. Grund dafür sind nicht zuletzt die gestiegenen Rohstoffpreise, die die 

Herstellung verteuerten. Im Schnitt kostet eine neue 70 m² Wohnung in der 

Stadt mittlerweile knapp 600.000 Euro. Die Preisuntergrenze hat sich speziell in 

den günstigeren Stadtteilen nach oben verschoben, während sich bei den Maximalpreisen 

eine Stabilisierung auf hohem Niveau abzeichnet. 

Interessant ist auch der Blick aufs Bauland. Der Markt ist mit nicht einmal 32 

verkauften Gründen inklusive Abbruchobjekte traditionell klein. Für Premiumlagen 

werden über 2.000 Euro / m² bezahlt. Im Schnitt ist hier eine Seitwärtsbewegung 

zu beobachten, wobei die Preise in mäßigen Lagen sogar um rund 

5 % nachgegeben haben. Bei nur 91 verkauften Einfamilienhäusern muss für gut 

erhaltene Objekte nach wie vor mit mindestens 1,5 Millionen Euro gerechnet 

werden. 

Unsere Einschätzung für heuer: Einfache Objekte oder mäßige Lagen werden 

günstiger, Toplagen tendenziell teurer. Bei stabilen geopolitischen Rahmenbedingungen 

rechnen wir insgesamt mit einer Stagnation beim Preisniveau. 

Wohnungen – neu und gebraucht 

Durchschnittlicher Kaufpreis / m² 

< 6.000 

6.000 – 7.000 

7.000 – 8.000 

8.000 – 9.000 

> 9.000 

Gewerbefläche 

Öffentliche Bauten 

Grünflächen / Wälder 

Das Preisgefüge in den Stadtteilen sehen Sie auf der Wohnlagenkarte links. 

Für die Stadtberge haben wir aufgrund der geringen Anzahl an Transaktionen 

und der Besonderheit der Objekte keine Bewertung vorgenommen, da sich 

statistisch keine verlässlichen Aussagen treffen lassen. Detailinformationen zu 

Ihrem Stadtteil finden Sie ab Seite 16. 

7000 – 7500 

* Die Anzahl der Verkäufe ergibt sich aus den Verbücherungen im Jahr 2022 (Datenstand 

01 / 2023). Verglichen wird mit den Verbücherungen von 2021. Da im Schnitt vier bis fünf 

Monate vergehen, bis ein Kaufvertrag verbüchert wird, können genaue Angaben zu den tatsächlich 

im Zeitraum 2022 verkauften Immobilien erst im Sommer 2023 gemacht werden. 


7

Lamprechtshausen 

Perwang am 

Grabensee 

Lochen 

am See 

Bürmoos 

Mattsee 

Straßwalchen 

Seeham 

Oberndorf bei 


Nußdorf am 

Haunsberg 

Anthering 

Obertrum 

am See 

Seekirchen 

am Wallersee 

Neumarkt 

am Wallersee 

Henndorf 

am Wallersee 

Elixhausen 

Bergheim 

Hallwang 

Eugendorf 

Thalgau 

Plainfeld 

Urheber der bepreisten Wohnlagenkarte: Team Rauscher Immobilien GmbH 


Großgmain 

Grödig 

Stadt 


Anif 

Koppl 

Elsbethen 

Puch bei 

Hallein 

Oberalm 

Hallein 

Adnet 

Ebenau 

Bad Vigaun 

Hof bei 


Krispl 

Faistenau 

Fuschl 

am See 

Hintersee 

St. Gilgen 

Strobl 

Esri, HERE, Garmin, © OpenStreetMap contributors, and GIS user community 

Regionen der 

Umlandgemeinden 

Salzburg Nord 

Salzburg West 

Salzburg Süd 

Salzburg Ost 

Salzburger Seenland 

Kuchl 

Golling an 

der Salzach 

St. Koloman 

Abtenau 


IMMOBILIENMARKT SALZBURG 

Wohnlagenkarte des 

Salzburger Umlands 

Preisübersicht der 

Gemeinden 

SALZBURG 

UMGEBUNG 

IM BLICK 

Der Trend der Vorjahre verfestigt sich. Der Immobilienmarkt 

im Umland ist mit gut 1.750 * verkauften Wohnimmobilien 

kräftig in Bewegung. 

Preislich ist das Bild ähnlich wie in der Stadt. Während in schönen Lagen und bei 

hochwertigen Objekten hohe Preise verlangt und auch bezahlt werden, verbilligten 

sich einfache Immobilien oder mäßige Lagen in allen Kategorien. 

Die Umgebung der Stadt Salzburg steht bei Wohnungsuchenden nach wie vor 

hoch im Kurs. In kaum einer anderen Region lassen sich Arbeit und Freizeit so 

gut auf einen Nenner bringen wie in den Gemeinden nahe der Landeshauptstadt. 

Flexiblere Arbeitsmodelle, gepaart mit einer immer besser ausgebauten Infrastruktur, 

reduzieren häufig die Abhängigkeit vom Auto und die Notwendigkeit, zu 

Stoßzeiten in und aus der Stadt zu pendeln. Das macht den Wohnungsmarkt im 

Salzburgerland attraktiv. 

St. Wolfgang 

im Salzkammergut 

Die Regionen rund um die Stadt Salzburg sind vielfältig, der Immobilienmarkt 

abwechslungsreich. Mit etwas Geduld findet jeder die passende Wohnform, ganz 

egal, ob es sich dabei um ein Einfamilienhaus, Reihenhaus oder eine Wohnung 

handelt. Selbst Grundstücke, obwohl rar, sind deutlich leichter zu bekommen als 

in der Landeshauptstadt. Trotzdem ist mittlerweile die Eigentumswohnung auch 

im Umland die mit Abstand häufigste Wohnform am Markt. Mit knapp 1.200 

Objekten wechselten erstmals mehr als doppelt so viele Eigentumswohnungen 

ihre Besitzer als Baugründe (ca. 220) und Einfamilienhäuser (ca. 270) zusammen. 

Ausblick 2023: Was erwarten wir für heuer? Aufgrund der hohen Baulandpreise 

und der gestiegenen Baukosten wird sich der Trend zur Wohnung weiter fortsetzen. 

Sie bleibt auch im Umland die günstigste Möglichkeit, Eigentum zu 

schaffen. Passen Lage und Zustand des Objekts, rechnen wir, ähnlich wie in der 

Stadt, mit einer Stabilisierung der Preise auf hohem Niveau. 

Immobilien Preisnivea – neu und gebraucht 

Durchschnittlicher Kaufpreis / m² 

Die Karte links veranschaulicht das Preisniveau in den Umlandgemeinden. 

Je dunkler die Farbe, desto mehr ist für Immobilien zu bezahlen. In den orange 

bzw. gelb hinterlegten Gemeinden ist Eigentum noch erschwinglicher. Details 

für Ihre Region finden Sie ab Seite 58. 

höheres Preisniveau 

niedrigeres Preisniveau 

* Die Anzahl der Verkäufe ergibt sich aus den Verbücherungen im Jahr 2022 (Datenstand 

01 / 2023). Verglichen wird mit den Verbücherungen von 2021. Da im Schnitt vier bis fünf 

Monate vergehen, bis ein Kaufvertrag verbüchert wird, können genaue Angaben zu den tatsächlich 

im Zeitraum 2022 verkauften Immobilien erst im Sommer 2023 gemacht werden. 


9

TIPPS & LIFESTYLE 

VOLLE KRAFT VORAUS – 

SALZBURG WIRD ENERGIEFIT 

Klimawandel und Energiekrise prägen unseren Alltag mit extremen Wetterereignissen 

und massiven Preissteigerungen. Dabei wird uns die Abhängigkeit von fossilen 

Energieträgern vor Augen geführt. Wie lässt sich Salzburgs Energiezukunft nachhaltig 

und erfolgreich für alle gestalten? 

Salzburg erneuert sich 

Martina Berthold (Grüne), zuständige Landesrätin für Energie 

und Klimaschutz, will bei alternativen Energiequellen einen 

Gang zulegen: „Wir müssen jede Ressource nützen, die wir in 

diesem Bundesland haben. Sprich, das Salzburger Wasser, den 

Salzburger Wind und die Salzburger Sonne. Auch Biomasse, Geothermie 

und Abwärme spielen in der zukünftigen Energieversorgung 

eine wichtige Rolle. In der Klima- und Energiestrategie hat 

sich das Land große Ziele gesetzt: 2050 soll unser Bundesland 

klimaneutral, energieautonom und nachhaltig sein.“ Im Bereich 

Wasserkraft werden Kleinkraftwerke erneuert, und der Bau des 

großen Salzachkraftwerks Stegenwald bei Werfen wird in Kürze 

gestartet. Das Biomassekraftwerk der Salzburg AG Siezenheim II 

soll ab Ende 2023 Strom und Wärme erzeugen und wird damit 

jährlich ca. 40.000 Tonnen CO 2 einsparen. Erste positive Zeichen 

gibt es auch im Bereich der Windkraft. Der Beschluss der Gemeinde 

Flachau gibt der Errichtung von bis zu zehn Windrädern 

am Windsfeld neuen Schwung. 

Energieaustausch mit unseren Nachbarn 

„Es braucht immer den Energiemix“, betont auch Tanja Graf, 

ÖVP-Energiesprecherin. „Und es wird einen Mix an neuen Lieferanten 

in Europa brauchen, die ökologisch produzierten Strom 

liefern“, ist Graf überzeugt. „Wir müssen uns von der Vorstellung 

verabschieden, dass Österreich in puncto Energie zu 100 % ‚autark‘ 

existieren kann. Das wäre natürlich wünschenswert, aber 

man muss auch realistisch bleiben. Nachdem eine vollständige 

Energieautonomie übers Jahr derzeit nicht möglich ist, brauchen 

wir Partner. Das hat auch Vorteile: Strom, den wir zu viel produzieren, 

können wir exportieren und, wenn wir zu wenig haben, 

können wir von unseren Nachbarn zukaufen. Auch Netzstabilität 

und Speicherstrategie sind dabei große Zukunftsthemen.“ 

Energieberatung boomt 

Jeder Neubau muss möglichst ökologisch und nachhaltig gebaut 

werden. Trotzdem sollte der Fokus weiterhin auf die Sanierung 

bestehender Gebäude gerichtet bleiben. Um Wärme und 

damit auch bares Geld einzusparen, empfehlen Energieberater 

zuerst die Fassadendämmung, den Fenstertausch und die Dämmung 

der obersten Geschoßdecke. Wie wichtig den Salzburgern 

die Themen Energiesparen, umweltfreundliches Heizen und 

nachhaltiges Sanieren wirklich sind, verdeutlicht die erhöhte 


FÖRDERUNGEN FÜR PHOTOVOLTAIK- 

ANLAGEN IN SALZBURG 

Beratungsnachfrage bei der Energieberatung Salzburg. Wurden 

im Jahr 2019 noch 2.800 Beratungen von Privatpersonen durchgeführt, 

so waren es im Vorjahr bereits über 5.600. Das bestätigt 

auch Martina Berthold: „Die effektive Energieberatung für Privatpersonen 

zeigt auch langfristig Wirkung: Seit 2003 wurde die 

Hälfte der Ölkessel in Salzburg durch nachhaltige Heizformen 

ersetzt.“ 

Innovative Doppellösung 

Auch Unternehmen denken viel nachhaltiger und zukunftsbewusster, 

wie ein Pilotprojekt des Landes Salzburg zeigt. Im 

Herbst 2022 startete die österreichweit einzigartige Förderung 

von Photovoltaikanlagen auf versiegelter Fläche im Umfang 

von sechs Millionen Euro. Durch die Photovoltaiküberdachung 

werden aus den Parkplätzen kleine Sonnenkraftwerke. „Die Ausschreibung 

hat uns gezeigt, wie hoch die Nachfrage tatsächlich 

ist. In den nächsten zwei Jahren werden alleine aufgrund dessen 

zehn bereits versiegelte Flächen mit Photovoltaikanlagen überdacht. 

2023 werden wir diesen erfolgreichen Fördercall wiederholen“, 

zeigt sich Martina Berthold begeistert. 

Solarpotenzial am eigenen Dach 

Gerade, was die Photovoltaik betrifft, nutzten auch viele Private 

die Gunst der Stunde und profitierten von den unterschiedlichen 

Förderungen. 2022 sind allein bei der ÖMAG, der Abwicklungsstelle 

des Bundes, österreichweit 118.761 Förderanträge zur Errichtung 

von privaten Photovoltaikanlagen eingelangt, erzählt 

Tanja Graf. Im Land Salzburg hat sich die Nutzung von Photovoltaikanlagen 

und Wärmepumpen in den letzten Jahren von 24.000 

auf 31.000 erhöht. Der weitere Ausbau wird forciert: „Wir wollen 

bis 2030 zusätzlich 500 GWh ausbauen“, präzisiert Martina Berthold. 

„Derzeit liegen wir bei plus 126 GWh. Die Zahlen zeigen, da 

liegt noch ein weiter Weg vor uns.“ Auf dem neu erstellten Solarkataster 

unter www.salzburg.gv.at/sagisonline_solar kann sich 

jeder das Solarpotenzial seines Daches anzeigen lassen. 

Die Kraft der Sonne 

Wie es um die Sonnenkraft in den Stadtteilen und den Umlandgemeinden 

bestellt ist, sehen Sie ab Seite 19 jeweils in einer 

Grafik visualisiert. Im Bundesland Salzburg beträgt die jährliche 

Einstrahlung der Sonne im Durchschnitt 1.100 bis 1.200 Kilowattstunden 

pro Quadratmeter (kWh / m²). Bei einer Kollektorfläche 

von 100 m² entspricht dies pro Jahr immerhin der Energie von 

etwa 11.500 Liter Heizöl extraleicht. Allerdings sind nicht alle 

Häuser gleich gut photovoltaik geeignet. Nicht alle sind voll 

besonnt und die Dächer unterschiedlich geformt. Für die Errichtung 

einer PV-Anlage gilt daher als Faustregel *: Jene Dachflächen, 

auf denen die Sonneneinstrahlung mind. 900 kWh / m² 

beträgt, sind geeignet, gut geeignet sind die Flächen bei einem 

Wert von > 900 – 1.100 kWh / m² und sehr gut geeignet ab 1.100 

kWh / m². Für eine maximale Leistung ist eine südliche Ausrichtung 

der PV-Anlage am besten. Topografisch flachere Gegenden, 

wie z. B. die Regionen West oder Nord, wo auch viele Häuser 

nach Süden in Richtung Stadt blicken, sind insgesamt im Vorteil 

gegenüber Gebirgsgegenden. Dort gibt es mehr Verschattung 

durch Berge und Wälder. 

*Quelle für die Zahlen: salzburg.gv.at 

Die Förderlandschaft ist so gut wie noch nie. Private werden bei 

der Errichtung von Photovoltaikanlagen von Bund, Land und teilweise 

auch der Gemeinde gefördert: Der EAG-Investitionszuschuss 

kann mit der Energieförderung oder der Wohnbauförderung Sanierung 

sowie einer etwaigen Gemeindeförderung kombiniert werden. 

BEISPIEL: 

Ein Einfamilienhaus wird mit einer Photovoltaikanlage bestückt, 

die 7 kWp Leistung liefert, Gesamtkosten mit Montage: € 14.000 

Bestmögliche Förderung EAG + WBF Sanierung: € 8.995 

BUNDESFÖRDERUNGEN 

EAG-Investitionszuschuss: € 1.995 

€ 285 1) x 7 kWp Leistung 

• Antragstellung nachträglich möglich, solange PV-Anlage noch 

nicht am Stromnetz angeschlossen ist 

1) 

lt. Fördersatz 2022 (2023 zum Redaktionsschluss noch nicht bekannt) 

Fördersätze 2022: € 285 (≤ 10 kWp), max. € 250 (> 10 kWp – 20 kWp) 

Termine Antragstellung 2023: jeweils ab 16. März, 14. Juni, 23. Aug., 13. Sept. und 

29. Okt. für 3 Wochen nach dem „First-come-first-served-Prinzip“ 

Infos: www.oem-ag.at/de/foerderung/ 

Einspeisevergütung für überschüssigen Strom 

Für eingespeiste kWh erhält man den Marktpreis, dieser wird von der 

E-Control für jedes Quartal neu festgelegt. 

Die Einspeisevergütung ist steuerfrei, sofern die Geringfügigkeitsgrenze nicht überschritten 

wird: d. h. PV-Anlage bis zu 25 kWp bzw. Netzeinspeisung nicht mehr als 12.500 kWh 

Infos: www.pvaustria.at/strom-verkaufen/ 

SALZBURGER LANDESFÖRDERUNGEN 

Energieförderung: € 1.050 

€ 150 x 7 kWp Leistung 

• Mindestalter EFH 1 Jahr 

• kein Nachweis Energieeffizienz / Energieausweis nötig 

• Förderung PV-Anlage maximal 10 kWp je € 150 

Infos: www.salzburg.gv.at/themen/energie/energiefoerderung 

ODER 

Wohnbauförderung Sanierung: € 7.000 

Grundbetrag 2) € 3.000 x 5 kWp + € 2.000 x 2 kWp = € 19.000 

Investitionskosten jedoch lt. Beispiel geringer als Grundbetrag, 

daher Berechnungsgrundlage € 14.000, davon 30 % 3) = € 4.200 

plus Zuschläge 4) : 40 Punkte für ökoeffizientes Gebäude = € 2.800 

• Mindestalter EFH 5 Jahre bei Neuerrichtung PV-Anlage; 

bei Nachrüstung bestehender PV-Anlage darf Haus jünger sein 

• Nachweis der Energieeffizienz: positive Prüfung von Bestandsund 

Planungsenergieausweis erforderlich 

Der Zuschuss besteht aus einem Grundbetrag und Zuschlägen: 

2) 

Grundbetrag € 3.000 je kWp (≤ 5 kWp), € 2.000 je zus. kWp (> 5 kWp) 

3) 

Förderprozentsatz je nach Voraussetzung 15 %, 20 % oder bei energieeffizientem 

Bestandsbau 30 % (LEKT-Wert ≤ 26 und Pi-Wert ≤ 68) 

4) 

Zuschläge max. 40 Punkte je 0,5 % für erhöhte Gesamtenergieeffizienz und 

ökologische Baustoffwahl lt. Energieausweis. 

Infos: www.salzburg.gv.at/bauenwohnen_/Seiten/sanierungsfoerderung.aspx oder 

Broschüre auf www.salzburg.gv.at/bauenwohnen_/Documents/wbf_sanierung.pdf 

GEMEINDEFÖRDERUNG 

Viele Salzburger Städte und Gemeinden bieten eine zusätzliche 

Förderung an. Auskunft erteilt das Magistrat bzw. Gemeindeamt. 

Photovoltaikförderung Stadt Salzburg: € 750 

Pauschale je neu errichteter und „effizienter“ Anlage, sofern 30 % 

der gesamten förderungsrelevanten Investitionskosten nicht überschritten 

werden. Erhaltene Förderungen von Bund und / oder Land 

reduzieren ggf. den Förderbetrag. 

Infos: www.bit.ly/Photovoltaik_Stadt_Salzburg 


11


DEAUREA IMMOBILIENVERRENTUNG – 

GOLDENE ZEITEN IN DER PENSION 

Seit knapp zwei Jahren gibt es die innovative Immobilienverrentung von deaurea 

Hausverkauf mit Wohnrecht in Österreich. Mit Team Rauscher als Exklusivpartner 

profitieren auch die Salzburger Best Ager vom erfolgreichen Vorsorgemodell, das jetzt 

so richtig in Schwung kommt. Ideal ist es für alle, die im eigenen Zuhause wohnen bleiben 

wollen und sich trotzdem mehr finanzielle Freiheit wünschen. 

Marianne und Peter, 72 und 75 Jahre alt, haben ihr Haus in Salzburg 

vor gut dreißig Jahren gebaut. Ihre Kinder sind längst aus 

dem Haus und stehen auf eigenen Beinen. Auf die Pension haben 

sie sich gefreut, wollten sie doch endlich die neue Freiheit 

genießen und ihre Sehnsuchtsziele bereisen. Marianne schwärmt 

für die Traumstrände in Australien, Peter wollte schon immer mal 

dem trüben Winter beim Golfen in Südafrika entfliehen. Beide hatten 

einen guten Job und konnten sich Haus und Lebensstandard 

leicht leisten. Doch dann standen Renovierungen an. Auch eine 

Photovoltaikanlage ließen sie anbringen, um die Stromkosten im 

Griff zu behalten. Das hat einen Großteil der Ersparnisse aufgebraucht. 

„Die letzten Reserven wollten wir dann nicht beim Reisen 

auf den Putz hauen, man muss schließlich etwas zurückbehalten 

für Notfälle oder, wenn wir plötzlich pflegebedürftig würden“, erklärt 

Peter. „Ich vermisse das Reisen, gerade jetzt, wo auch längere 

Urlaube möglich wären, weil wir zu Hause keine alltäglichen 

Verpflichtungen mehr haben und alles entspannter angehen 

könnten“, gesteht Marianne. Auf der anderen Seite möchte das 

Ehepaar auch noch seine Enkelkinder unterstützen, die in Graz 

studieren bzw. gerade dabei sind, im Berufsleben Fuß zu fassen, 

und sich ein Eigenheim schaffen wollen. Was also tun, wenn das 

eigene Vermögen in den vier Wänden steckt? Die Lösung haben 

Marianne und Peter über Mundpropaganda entdeckt: Sie haben 

sich für den deaurea Hausverkauf mit Wohnrecht entschieden. 

So funktioniert das deaurea-Modell 

Anders als beim herkömmlichen Immobilienverkauf, können Sie 

Ihr Zuhause, das in den letzten Jahren erheblich an Wert gewonnen 

hat, zu Geld machen UND trotzdem darin wohnen bleiben. 

Ein finanzkräftiger Käufer ohne eigenes Wohnbedürfnis kauft 

Ihre Immobilie als langfristige Anlage. Sie erhalten das Sofortkapital 

und können, je nach Wunsch, zeitlich begrenzt oder auf 

Lebenszeit in Ihrem Eigenheim bleiben. Dieses Wohnrecht ist 

grundbücherlich zu 100 % gesichert. Kein Aus- und Umzug, alles 

bleibt, wie es ist: Der Lebensmittelpunkt samt den lieb gewonnenen 

Gewohnheiten bleibt in der vertrauten Umgebung, aber 

das Geld aus dem Verkauf macht Sie unabhängig und sorgenfrei. 

Der deaurea Hausverkauf mit Wohnrecht verschafft risikolos 

den nötigen Geldpolster, damit Sie zu neuen Ufern aufbrechen 

können, ohne Ihren Heimathafen zu verlieren. Sie können noch 

viele Geburtstage und Familienweihnachten in Ihrem Zuhause 

feiern. 

ALTERSVORSORGE MIT DEAUREA – ALLE VORTEILE AUF EINEN BLICK 

► Einkommen und Lebensqualität verbessern 

Erfüllen Sie sich lang gehegte Träume oder stocken Sie 

Ihre Pension auf. 

► Rückzahlung von Verbindlichkeiten 

Schlafen Sie beruhigt ohne Schulden. 

► Geldpolster schaffen 

Bleiben Sie wirtschaftlich unabhängig mit einer 

Geldreserve für Unvorhergesehenes. 

► Unterstützung für Kinder und Enkel 

Greifen Sie Ihren Liebsten finanziell unter die Arme, jetzt, wo 

sie es brauchen, zum Beispiel beim Kauf eines Eigenheims. 

► Pflege und Gesundheitsvorsorge 

Sichern Sie sich die beste medizinische Betreuung sowie eine 

qualifizierte und liebevolle Hilfe bzw. Pflege daheim. 

► Eigenheim sanieren und / oder umbauen 

Adaptieren Sie Ihr Zuhause nach Ihren Bedürfnissen im Alter. 


deaurea Immobilienverrentung – der Schlüssel zum sorgenfreien Leben: Sie bekommen sofort Kapital und das grundbücherlich 

gesicherte Wohnrecht, ohne Miete zu zahlen. So verwandeln Sie Ihre Pension in goldene Jahre. 

Mehr Lebensqualität im Alter 

Viele Senioren stehen vor finanziellen Herausforderungen, diese 

Erfahrung macht Elisabeth Rauscher derzeit in Kundengesprächen. 

Die Kosten sind massiv gestiegen. Das Haushaltsbudget 

von Best Agern wird aktuell von der höchsten Teuerungsrate seit 

siebzig Jahren belastet. Trotzdem möchte man diesen Lebensabschnitt 

mit bestmöglicher Lebensqualität auskosten und sich 

noch ein paar Herzenswünsche erfüllen. „Manche sind kinderlos 

und brauchen nichts zu vererben“, erzählt Rauscher, „aber viele 

denken auch gerade an ihren Nachwuchs, wenn sie sich für die 

deaurea Immobilienverrentung entscheiden, weil sie die Vorteile 

erkannt haben. Oft lässt sich mit einem Startgeld für Kinder 

und Enkerl, bei dem man ihnen jetzt unter die Arme greift, mehr 

Gutes tun, als wenn man seine Immobilie hinterlässt und das 

möglicherweise eine schwierige Erbaufteilung nach sich zieht. 

Meistens gibt es mehrere Motive gleichzeitig, warum man sich 

für den Hausverkauf mit Wohnrecht entscheidet. Das Geld befreit 

von finanziellen Engpässen, gerade im Alter will man sich 

auf seine Unabhängigkeit verlassen. Mit deaurea geht man auf 

Nummer sicher, weil das Zuhause nicht verloren geht. Dieses 

Gesamtpaket führt dazu, dass man sein Leben mit einer neuen 

Leichtigkeit genießt.“ 

Es ist nie zu spät, sein Leben auszukosten, aber auch nie zu 

früh! Auch Sie als Immobilieneigentümer haben Ihre goldenen 

Jahre selbst in der Hand! Wir von Team Rauscher sind Spezialisten 

für die Immobilienverrentung: Wir nehmen uns gerne Zeit 

und beraten Sie unverbindlich, ausführlich und kostenfrei über 

den Immobilienverkauf mit Wohnrecht in Salzburg und im Salzkammergut. 

Gemeinsam finden wir das passende, genau auf Ihre Bedürfnisse 

zugeschnittene Modell. Vereinbaren Sie einfach einen Termin! 

Tel.: 0662 / 842 842, E-Mail: deaurea@team-rauscher.at 

BEISPIEL Einfamilienhaus in Salzburg 

Immobilienwert € 1.000.000 

Wohnrecht für 10 Jahre – € 300.000 

Kaufpreis (wird sofort ausbezahlt) € 700.000 

„Ich habe ein deaurea-Inserat von 

Team Rauscher gelesen und wusste, 

dass ein seriöses Immobilienbüro dahintersteckt. 

Die Idee des Immobilienverkaufs mit 

Wohnrecht fand ich gleich fantastisch. Wir haben 

keine Kinder und wollen unser ‚Erbe‘ gerne selbst ‚aufbrauchen‘. 

Mit dem Verkauf unserer Wohnung mit Wohnrecht haben 

wir erheblich mehr Geld zur Verfügung und leben jetzt einfach 

lockerer. Da wir das große Kulturangebot in Wien sehr schätzen, 

können wir uns nun den Luxus einer Zweitwohnung dort leisten.“ 

GERHARD J. 

„Meine Frau und ich haben uns fürs 

deaurea-Modell entschieden, weil wir 

so lang wie möglich daheim wohnen bleiben 

wollen. Zugleich wollten wir selbst bestimmen, 

wie wir unser Haus, sozusagen als 

vorgezogenes Vermächtnis, auf unsere drei Kinder aufteilen. 

Team Rauscher hat uns im Verrentungsprozess sehr offen und 

ehrlich betreut. Schön ist, dass unsere Kinder jetzt das Geld 

bekommen, wo sie es wirklich brauchen, und wir genau wissen, 

dass sie es sinnvoll und für etwas Bleibendes einsetzen.“ 

MARIA UND WOLFGANG B. 


13


DIE MACHT DER INSZENIERUNG – 

DER CLOU BEIM IMMOBILIENVERKAUF 

Jede Immobilie ist ein Einzelstück. Damit ihre Qualitäten und ihre Einzigartigkeit auf 

Anhieb verstanden werden, muss sie richtig präsentiert werden. Mit den „magischen Drei“ – 

Home Staging, Home Styling und Profi-Fotografie – lassen sich die Vorzüge auf der Verkaufsbühne 

ins Rampenlicht rücken. Sie beschleunigen den Verkaufsprozess und unterstützen die 

Käufer bei der Vorstellung, wie es sich im neuen Zuhause so lebt. 

Für den ersten Eindruck gibt es keine zweite Chance 

In unserer digital vernetzten Welt hat sich der Verkaufsprozess 

von Immobilien grundlegend verändert. Vielfach beginnt die Immobiliensuche 

im Internet und das Suchergebnis wirft unzählige 

Immobilien aus. Unser Bauchgefühl trifft die Entscheidung, ob 

uns etwas gefällt oder nicht, in Sekundenbruchteilen. Wie verhindere 

ich also, dass der potenzielle Käufer über die von mir 

angebotene Immobilie hinwegscrollt, weil sie im „Einheitsbrei“ 

untergeht? 

Der erste Eindruck ist der wichtigste – im Internet und vor Ort. 

Noch im Scrollen entscheidet sich, ob das Objekt interessant 

genug ist, um innezuhalten und mehr Bilder anzuschauen, nähere 

Informationen einzuholen oder gar eine Besichtigung zu 

vereinbaren. Gerade in Zeiten, in denen das Immobilienangebot 

steigt, muss die Aufmerksamkeit der Käufer zielgruppengerecht 

geweckt werden. Home Staging und Home Styling steigern die 

Wahrscheinlichkeit, dass eine Immobilie besichtigt wird, um ein 

Vielfaches, und damit natürlich die Verkaufschancen. 


Vom leeren Raum zum Wohntraum mit Home Staging 

Gerade unmöblierte Immobilien können das nötige Wohnfeeling 

oft nicht vermitteln. Viele Kaufinteressenten tun sich schwer 

damit, sich die leere Immobilie harmonisch eingerichtet vorzustellen. 

Beim professionellen Home Staging werden Räume für 

den Verkaufszeitraum in einem Stil gestaltet, der den besonderen 

Charakter der Immobilie ideal zur Geltung bringt und einen 

breiten Geschmack trifft. Das Haus oder die Wohnung sollen 

Emotionen und ein Wohlfühlklima vermitteln und die Größenverhältnisse 

der Räume besser abschätzbar machen, damit sich 

der Interessent auf Anhieb vorstellen kann, wie es ist, hier zu 

wohnen. 

Gekonnt entpersonalisieren mit Home Styling 

Auch bewohnte Immobilien können oft noch verkaufsfördernder 

präsentiert werden. Wenn in möblierten Wohnungen und 

Häusern der Stil des Vorbesitzers zu sehr dominiert, lenkt das 

von der eigentlichen Immobilie ab. Beim sogenannten „Entpersonalisieren“ 

reduzieren Profis deshalb persönliche Elemente 

wie private Fotos und Erinnerungsstücke, auch zum Schutz 

der Privatsphäre, und ersetzen diese durch stilvolle, neutrale 

Accessoires, die sich harmonisch ins Ambiente der Immobilie 

einfügen. 

setzen wir diese verkaufsfördernden Maßnahmen bewusst ein, 

um genau die richtige Zielgruppe an potenziellen Käufern anzusprechen. 

Die Interessenten können sich auf Anhieb mit der 

Immobilie identifizieren, erkennen das Potenzial und sehen gegebenenfalls 

sogar über kleine Nachteile hinweg. Dem Eigentümer 

ersparen wir unnötige Besichtigungstermine und vermitteln das 

Objekt schneller und im besten Fall im oberen Bereich der Preisspanne.“ 

Wenn auch Sie Ihre Immobilie von der Schokoladenseite präsentieren 

möchten, beraten wir Sie gerne unverbindlich. Nähere 

Informationen finden Sie auf unserer Website unter dem Menüpunkt 

Service. 

Das Leben spielt sich im Wohnzimmer ab. Es ist unser Wohnmittelpunkt, 

der sich im Alltag, wie auf dem Bild unten, 

nicht immer verkaufsfit präsentiert. Der Raum ist nicht unaufgeräumt, 

aber diverse persönliche Gegenstände der Bewohner, 

wie Familienfotos und Erinnerungsstücke, Gitarre 

und Hometrainer sowie Gartenutensilien auf der Terrasse, 

„verstellen“ den Blick für den eigentlichen Charme. 

Herausstechen mit professionellem Fotoshooting 

„Wen das Auge nicht überzeugen kann, überredet auch der 

Mund nicht.“ Dieses Zitat von Franz Grillparzer bringt es auf 

den Punkt: Damit sich die Magie der Inszenierung voll entfalten 

kann, braucht es auch erstklassige Objektfotos. Die Immobilie 

muss auf den Bildern bestmöglich 

zur Geltung kommen 

und aus der Masse 

herausstechen. Nur aussagekräftige 

Fotos wecken 

die Aufmerksamkeit potenzieller 

Käufer und lassen 

den Funken überspringen. 

Die Lichtverhältnisse, die 

Perspektive, das Raumgefühl 

– der gelernte Fotograf 

kann zum stimmigen 

Gesamteindruck auch die 

emotionale Seite der Immobilie 

aufs Bild bannen. 

Links oben dagegen die entpersonalisierte Wohnung im „Sofort-einziehen-Modus“. 

Hier wird das Potenzial der Immobilie 

greifbar. Der Profi hat die persönlichen Dinge entfernt, die 

Polster ansprechend positioniert und die Vorhänge für einen 

möglichst freien Blick in den Garten arrangiert. Bis zu den 

Lichtverhältnissen stimmt bei diesem Bild vom Fotografen 

einfach alles. Die Zukunft im neuen Zuhause kann beginnen! 

Die magischen Drei 

„Mit Home Staging, Home 

Styling und Profi-Fotografie 

haben wir hochwirksame 

Tools in der Hand, die die 

durchschnittliche Vermarktungsdauer 

der uns anvertrauten 

Objekte massiv 

senken“, erklärt Elisabeth 

Rauscher. „Je nach Bedarf 


15

SALZBURGS STADTTEILE IM ÜBERBLICK 


SALZBURGS 

STADTTEILE IM ÜBERBLICK 

Einzigartig und facettenreich sind sie, die Viertel unserer Landeshauptstadt, und jedes auf 

seine Art reizvoll und unverkennbar. In den folgenden Porträts finden Sie die Immobilienpreise 

sowie wichtige Zahlen und Fakten. Lassen Sie sich überraschen von den weniger 

bekannten oder gar versteckten Lustschlösschen, den eleganten Herrenhäusern und 

historischen Gutshöfen, denn in allen Salzburger Stadtteilen wurde prunkvoll gebaut. 


17


AIGEN 

Wie eine Infrastruktur-Lebensader zieht sich die Aigner Straße 

durch diesen Stadtteil in Salzburgs Südosten. Ruhe und viel 

Grün kennzeichnen Aigen als begehrtes Wohnviertel, das für 

seine schönen Villenlagen bekannt ist. Sportler nutzen gern die 

Uferpromenade entlang der Salzach, und der naturbelassene 

Erholungsraum des weitläufigen Aigner Parks bietet ideale 

Voraussetzungen zum Gedanken-Auslüften. Zudem liegt der 

Gaisberg als „Hausberg“ direkt vor der Tür. Die herrlichen 

Perspektiven von oben auf Stadt und Berge sind zu jeder 

Jahreszeit eine Augenweide. 

9.221 Einwohner 

Personen- 

+169 3,56 km 2 Zuzug 

Fläche 

WOHNUNGEN 

KAUFPREIS / m 2 

WOHNUNGEN 

MONATSMIETE / m 2 

inkl. Betriebskosten 

GRUNDSTÜCKE 


ohne Gewerbe 

GEBRAUCHT 

NEU 

13.000 

12.000 

11.000 

10.000 

9.000 

8.000 

7.000 

6.000 

5.000 

€ 9.040 

€ 5.510 

€ 7.510 

€ 5.200 

€ 12.210 

€ 9.870 

€ 8.100 

€ 10.840 

€ 8.550 

€ 7.620 

30 

25 

20 

15 

€ 23,4 

€ 18,5 

€ 22,0 

€ 17,5 

3.000 

2.500 

2.000 

1.500 

1.000 

€ 2.500 

€ 1.760 

€ 1.550 

€ 1.935 

€ 1.480 

€ 1.220 

4.000 

3.000 

€ 3.960 

€ 4.130 

10 

€ 14,2 

€ 13,3 

500 

2.000 

1.000 

5 

0 

■ Aigen ■ Stadt Salzburg gesamt 

Oberer Wert: Durchschnittspreis für eine Toplage mit sehr guter Ausstattung (ohne Penthäuser) 

Mittlerer Wert: Durchschnittspreis der meistverkauften bzw. der meistvermieteten Objekte 

Unterer Wert: Durchschnittspreis für eine günstige Lage mit einfacher Ausstattung 

Quelle: Immoservice Austria 


2 E-Ladestationen 

für Pkw 

13,1 km Radwege 

13 Gastronomie 

FAMILIENGRÖSSE 

1,9 % 

4 und 

mehr Kinder 

9,0 % 

3 Kinder 

37,5 % 

2 Kinder 

51,6 % 

1 Kind 

Flederbachschlösschen 

Aigner Straße 13 

Gebaut und bezahlt 

mit Golddukaten 

STAATSANGEHÖRIGKEIT 

6,2 % 

Nicht-EU-Bürger 

11,5 % 

EU-Bürger 

SOLARPOTENZIAL * 

43,5 % 

weniger geeignet 

82,3 % 

Österreichische 

Staatsbürger 

24,3 % 

sehr gut geeignet 

32,2 % 

gut geeignet 

Das spätmittelalterliche Gut Flederbach wurde bereits 1360 

erstmals urkundlich erwähnt. Der heutige Bau, gut einsehbar 

von der Aigner Straße, wurde um 1550 durch den Bergwerkseigentümer 

Martin Strasser errichtet. Strasser erwirtschaftete 

seinen Reichtum am Höhepunkt des Goldbergbaus 

in Gastein, wo jährlich Edelmetall im heutigen Wert 

von unglaublichen 150 Millionen Euro abgebaut wurde. Das 

Schlösschen blieb seither weitgehend unverändert. Mit den 

spätgotischen Ecktürmchen hat es die für Salzburger Landsitze 

typische Form einer viergeschoßigen Turmburg samt 

Walmdach. 1912 kaufte es Heinrich Ferdinand von Habsburg- 

Lothringen, Sohn des letzten Großherzogs der Toskana. Das 

Schlösschen ist immer noch Privateigentum der Familie 

Habsburg-Lothringen und nicht öffentlich zugänglich. 

* Eignung der Dachfläche für Sonnenenergie (siehe Artikel auf Seite 10) 


19


ALTSTADT 

Geschützt von Festungs- und Mönchsberg liegt die 

Salzburger City am linken Ufer der Salzach. Wer hier wohnt, 

lebt inmitten weltbekannter Sehenswürdigkeiten und schätzt 

den besonderen Charme dieses einzigartigen Ensembles aus 

historischen Gebäuden. Niemand kennt sie besser, die 

versteckten Pfade, die verborgenen Plätze, die einladenden 

Cafés und Restaurants und die reizvollen Läden mit dem 

erlesenen Sortiment. Hat man vom quirligen Stadtleben genug, 

bieten die grünen Stadtberge eine willkommene Auszeit. 


Personen- 

+ 11 2,37 km 2 Zuzug 

Fläche 

WOHNUNGEN 


WOHNUNGEN 



13.000 

12.000 

GEBRAUCHT 

NEU 

€ 12.560 

11.000 

10.000 

9.000 

8.000 

7.000 

6.000 

5.000 

4.000 

3.000 

€ 9.020 

€ 6.560 

€ 5.190 

€ 7.510 

€ 5.200 

€ 4.130 

€ 9.730 

€ 8.710 

€ 10.840 

€ 8.550 

€ 7.620 

30 

25 

20 

15 

10 

€ 21,9 

€ 16,7 

€ 12,5 

€ 22,0 

€ 17,5 

€ 13,3 

2.000 

1.000 

5 

■ Altstadt ■ Stadt Salzburg gesamt 







für Pkw 9,0 km Radwege 218 Gastronomie 


3,0 % 

4 und 

mehr Kinder 

5,6 % 

3 Kinder 

30,3 % 

2 Kinder 

61,1 % 

1 Kind 

Bürger – Bürger – 

Edelmann 

Thennschlössl 

Mönchsberg 24 


23,4 % 


22,2 % 

EU-Bürger 


54,3 % 


54,4 % 


Staatsbürger 

20,3 % 


25,4 % 

gut geeignet 

Der von einer hohen Mauer umgebene Ansitz auf dem 

Mönchsberg ist besser bekannt als Johannes-Schlössl. Die 

reiche Patrizierfamilie Thenn erbaute es. Hans Thenn war 

um 1500 erster Münzmeister von Salzburg. Sein Sohn Marx 

heiratete Barbara aus der Kaufmannsfamilie Alt, die das Amt 

der Münzmeisterin nach dessen Tod übernahm. Auch das 

Schlössl wanderte zwischen den Bürgerfamilien: Die Thenns 

verkauften das Anwesen an die Alts, und die reichten es an 

Erzbischof Wolf Dietrich von Raitenau weiter, der just in einer 

Liaison mit der schönen Tochter aus dem Hause Alt lebte. 

Ob Wolf Dietrich den Sommersitz wohl als Liebesnest für 

sich und seine Salome ausbaute? Von ihm stammt jedenfalls 

die namensgebende St. Johannes Kapelle. Seit 1926 ist das 

Schlössl Apostolats- und Gästehaus der Pallottiner. 



21


ELISABETH VORSTADT 

In diesem Stadtteil, der auch als Plainviertel bekannt ist, 

empfängt Sie charmantes Vorstadtflair, bei dem auch die 

Ceconi-Villen der Gründerzeit das Straßenbild prägen. Wer gerne 

internationale Köstlichkeiten schlemmt und einkauft, ist hier 

richtig. Zum Entspannen geht es an den Mayburger Kai, die 

Topadresse im Viertel, wo man entlang der Salzach gemächlich 

in die Altstadt schlendert und dabei die einzigartige Silhouette 

Salzburgs mit Müllner Kirche, Schloss Mönchstein, Festung und 

Bergkulisse bestaunt. 


Personen- 

+ 10 0,73 km 2 Zuzug 

Fläche 

WOHNUNGEN 


WOHNUNGEN 



13.000 

12.000 

GEBRAUCHT 

NEU 

11.000 

10.000 

9.000 

8.000 

7.000 

6.000 

5.000 

4.000 

3.000 

€ 5.760 

€ 4.120 

€ 3.660 

€ 7.510 

€ 5.200 

€ 4.130 

€ 8.780 

€ 7.600 

€ 6.800 

€ 10.840 

€ 8.550 

€ 7.620 

30 

25 

20 

15 

10 

€ 17,0 

€ 14,1 

€ 11,5 

€ 22,0 

€ 17,5 

€ 13,3 

2.000 

1.000 

5 

■ Elisabeth Vorstadt ■ Stadt Salzburg gesamt 







für Pkw 




3,7 % 

4 und 

mehr Kinder 

11,3 % 

3 Kinder 

36,1 % 

2 Kinder 

48,9 % 

1 Kind 

Caspisschlössl 

Plainstraße 39 

Adelssitz 

mit eigener Schiffsanlege 


32,5 % 


16,6 % 

EU-Bürger 


44,5 % 


50,5 % 


Staatsbürger 

23,5 % 


Von vielen unbemerkt, steht dieses zauberhafte, gut erhaltene 

Herrenhaus heute im Schatten der auffälligen Elisabethkirche. 

Giovanni Gaspare Zuccalli, jener Baumeister, der 

auch die Kajetaner- und Erhardkirche errichtete und damals 

in Salzburg unglaublich en vogue war, baute das Schlössl 

1685 für die freieigenen Herren von Caspis. Lange vor der 

Salzachregulierung lag der von Feldern und Au umgebene 

Ansitz fast unmittelbar am Salzachufer und hatte eine eigene 

Schiffsanlegestelle. Der quadratische, mit Türmchen bekrönte 

Bau mit dem gestuften Pyramidendach konnte im Parterre 

von Kutschen durchfahren werden. So gelangte man auch 

bei Regen trockenen Fußes hinein und hinaus. Heute sind 

im Schloss der Pfarrhof und der Kindergarten St. Elisabeth 

untergebracht. 

32,0 % 

gut geeignet 



23


GNEIS 

Die noch recht junge Wohngegend im Süden der Stadt ist 

gerade durch ihre lockere Bebauung sehr begehrt. Grüne Wiesen 

und weit auseinanderliegende Höfe wechseln sich mit schick 

herausgeputzten Einfamilienhäusern und kultivierten Wohnhäusern 

ab. Der Leopoldskroner Weiher ist nur einen Katzensprung 

entfernt, und die Festung erscheint gerade in Thumegg, 

wo Gneis ans Nonntal grenzt, zum Greifen nah. Entlang der Alm 

genießen Spaziergänger, Jogger und Radfahrer einen der 

schönsten Wege in die Altstadt. 


Personen- 

- 18 2,01 km 2 Zuzug 

Fläche 

WOHNUNGEN 


WOHNUNGEN 



GRUNDSTÜCKE 


ohne Gewerbe 

13.000 

GEBRAUCHT 

NEU 

€ 12.900 

3.000 

12.000 

11.000 

10.000 

9.000 

8.000 

7.000 

6.000 

5.000 

4.000 

3.000 

€ 7.880 

€ 6.020 

€ 5.250 

€ 7.510 

€ 5.200 

€ 4.130 

€ 9.920 

€ 8.950 

€ 10.840 

€ 8.550 

€ 7.620 

30 

25 

20 

15 

10 

€ 21,5 

€ 17,7 

€ 14,9 

€ 22,0 

€ 17,5 

€ 13,3 

2.500 

2.000 

1.500 

1.000 

500 

€ 2.530 

€ 1.970 

€ 1.720 

€ 1.935 

€ 1.480 

€ 1.220 

2.000 

1.000 

5 

0 

■ Gneis ■ Stadt Salzburg gesamt 







für Pkw 9,2 km Radwege 7 Gastronomie 


1,8 % 

4 und 

mehr Kinder 

8,2 % 

3 Kinder 

39,0 % 

2 Kinder 

51,0 % 

1 Kind 

Kein Schloss 

auf weiter Flur 


3,6 % 


9,5 % 

EU-Bürger 


40,7 % 


86,9 % 


Staatsbürger 

26,3 % 


Dieses Viertel Salzburgs, dessen Name sich mit großer Wahrscheinlichkeit 

vom romanischen „Canalis“ für Wasserrinne 

(Entwässerungsgraben) ableitet, hat sich erst im 20. Jahrhundert 

entwickelt. Bis 1935 gehörte Gneis zur damals eigenständigen 

Gemeinde Morzg und bestand aus wenigen Gutshöfen 

entlang der unbedeutenden Straßenverbindung nach Berchtesgaden, 

der heutigen Berchtesgadnerstraße. Genau aus 

diesem Grund verlegte Erzbischof Wolf Dietrich die mittelalterliche 

Richtstätte mit dem Galgen um 1600 von der viel befahrenen 

Linzer Gasse in diesen weitläufigen Landschaftsraum. 

Denkbar schlechte Bedingungen für willige Schlossbauer. Heute, 

wo die Richtstätte seit über 200 Jahren Geschichte ist und 

Grünflächen als Erholungsraum geschätzt werden, zählt Gneis 

zu den teuersten und beliebtesten Wohngebieten der Stadt. 

33,0 % 

gut geeignet 



25


GNIGL 

Die geschichtsträchtige Wohnlage, deren älteste Bereiche sich 

um die hübsche Rokoko-Kirche gruppieren, ist gerade durch 

die umliegenden Naherholungsgebiete Gais-, Küh- und Heuberg 

nicht nur bei Sport- und Outdoorfans begehrt. Es gibt 

noch einige Geschäfte mit langer Tradition und den charmanten 

Minnesheimpark, der einst zum gleichnamigen Schloss gehörte 

und heute ein Landschaftsgarten im englischen Stil ist. Auf dem 

Spazier- und Radweg entlang dem Alterbach ist die Salzach im 

Nu erreicht. 


Personen- 

- 19 1,50 km 2 Zuzug 

Fläche 

WOHNUNGEN 


WOHNUNGEN 



GRUNDSTÜCKE 


ohne Gewerbe 

GEBRAUCHT 

NEU 

13.000 

3.000 

12.000 

11.000 

10.000 

€ 9.980 

€ 10.840 

30 

2.500 

9.000 

8.000 

7.000 

6.000 

5.000 

4.000 

3.000 

€ 6.270 

€ 4.640 

€ 3.790 

€ 7.510 

€ 5.200 

€ 4.130 

€ 8.430 

€ 7.460 

€ 8.550 

€ 7.620 

25 

20 

15 

10 

€ 19,0 

€ 16,3 

€ 13,2 

€ 22,0 

€ 17,5 

€ 13,3 

2.000 

1.500 

1.000 

500 

€ 1.720 

€ 1.350 

€ 1.130 

€ 1.935 

€ 1.480 

€ 1.220 

2.000 

1.000 

5 

0 

■ Gnigl ■ Stadt Salzburg gesamt 







für Pkw 




1,2 % 

4 und 

mehr Kinder 

10,3 % 

3 Kinder 

37,2 % 

2 Kinder 

51,3 % 

1 Kind 

Schloss Neuhaus 

Kühbergstraße 1 

Wehrhafte Burg, 

aussichtsreiche Sommerresidenz 


13,0 % 


11,0 % 

EU-Bürger 


35,5 % 


75,9 % 


Staatsbürger 

32,0 % 


Als eine der ältesten Salzburger Adelsburgen vom Beginn 

des 13. Jahrhunderts ragt das Schloss mit seinem mächtigen 

Wehrturm weithin sichtbar aus dem Wald des Neuhauserbergs, 

einem Ausläufer des Kühbergs. Erzbischof Eberhard 

von Neuhaus erweiterte die Burg 1424 zur Sommerresidenz, 

später war das Schloss Verwaltungs- und Gerichtssitz und 

sicherte die Stadtbefestigung. Ein mächtiger Wall, die „Gnigler 

Schanze“, verband Schloss Neuhaus mit dem Schloss Fürberg 

und dem Franziskischlössl auf dem Kapuzinerberg und 

bildete eine schützende Talsperre. Trotz unzähliger Besitzerwechsel 

und vieler Um- und Ausbauten ist das Schloss auch 

heute noch als wehrhafte Burg zu erkennen. Seit 2010 hat 

der Industrielle Hubertus Benteler dort seinen Firmensitz. 

32,5 % 

gut geeignet 



27


ITZLING 

Der Stadtteil im Norden ist bekannt für seine Aus- und Weiterbildungsmöglichkeiten, 

unter anderem an der HTL, dem 

Techno-Z der Uni Salzburg und dem Berufsförderungsinstitut. 

Die Bahnhofsnähe und die gute Infrastruktur inklusive Top- 

Verkehrsanbindung sind eine Seite des ehemaligen Weilers, 

eine andere die Nähe zum Landschaftsschutzgebiet auf dem 

Plainberg mit sensationellem Blick auf Salzburg und in die 

umliegenden Berge. An der Salzach ist auch der Mayburger Kai 

eine willkommene Entspannungsoase. 


Personen- 

- 20 3,08 km 2 Zuzug 

Fläche 

WOHNUNGEN 


WOHNUNGEN 



GRUNDSTÜCKE 


ohne Gewerbe 

GEBRAUCHT 

NEU 

13.000 

3.000 

12.000 

11.000 

10.000 

€ 10.840 

30 

2.500 

9.000 

8.000 

7.000 

6.000 

5.000 

4.000 

3.000 

€ 6.850 

€ 4.530 

€ 3.520 

€ 7.510 

€ 5.200 

€ 4.130 

€ 9.000 

€ 7.780 

€ 7.000 

€ 8.550 

€ 7.620 

25 

20 

15 

10 

€ 21,8 

€ 16,9 

€ 12,9 

€ 22,0 

€ 17,5 

€ 13,3 

2.000 

1.500 

1.000 

500 

€ 1.600 

€ 1.260 

€ 1.030 

€ 1.935 

€ 1.480 

€ 1.220 

2.000 

1.000 

5 

0 

■ Itzling ■ Stadt Salzburg gesamt 







für Pkw 




3,5 % 

4 und 

mehr Kinder 

10,8 % 

3 Kinder 

35,8 % 

2 Kinder 

49,9 % 

1 Kind 

Ceconi-Villen 

Itzlinger Hauptstraße 

Die Zeit der Schlösser 

ist vorbei 


19,1 % 


9,9 % 

EU-Bürger 


33,5 % 


71,0 % 


Staatsbürger 

33,3 % 


Einst bedeckte das große Itzlinger Moor nicht nur das gleichnamige 

Viertel, sondern auch weite Teile von Schallmoos, 

Gnigl und des Andräviertels. Erzbischof Paris Graf Lodron 

ließ es ab 1625 trockenlegen. Als der Weiler Itzling, der noch 

bis 1935 zur Gemeinde Gnigl gehörte, in den 1860er-Jahren 

durch die Errichtung der Westbahn einen großen Aufschwung 

erlebte, war die Zeit der Schlösser schon einige Jahrzehnte 

vorüber. Als Nachfahren jener herrschaftlichen Bauten entstanden 

schöne Villen für das reiche Bürgertum, viele von 

der Baumeisterfamilie Ceconi errichtet. Bekannt sind die 

Kaivillen im Bereich Giselakai, Imbergstraße und Rudolfskai, 

aber auch in Itzling, vor allem in der Plain- und Itzlinger 

Hauptstraße, findet man nicht wenige Ceconi-Villen, die 

immer noch privat bewohnt werden. 

33,3 % 

gut geeignet 



29


LANGWIED + KASERN 

Das junge Viertel verbindet Gegensätze: Die geschützte Landschaft 

an den Ausläufern des Heubergs trifft auf gewerblich 

genutzte Gebiete. Erste Siedlungen, wie zum Beispiel die 

familienfreundliche Vogelsiedlung, entstanden aus Bauernund 

Handwerkshäusern auf grünen Wiesen. Heute profitieren die 

Bewohner von der verkehrsgünstigen Anbindung, aber auch vom 

hohen Erholungswert des idyllischen Samer Mösls, dem letzten 

Rest eines großen Moores. Nahebei führt die alte Ischler Bahntrasse 

ins Paradies für Naturliebhaber. 


Personen- 

- 49 2,79 km 2 Zuzug 

Fläche 

WOHNUNGEN 


WOHNUNGEN 



GRUNDSTÜCKE 


ohne Gewerbe 

GEBRAUCHT 

NEU 

13.000 

3.000 

12.000 

11.000 

10.000 

9.000 

8.000 

7.000 

6.000 

5.000 

4.000 

3.000 

€ 6.170 

€ 4.480 

€ 3.700 

€ 7.510 

€ 5.200 

€ 4.130 

€ 9.240 

€ 8.000 

€ 7.220 

€ 10.840 

€ 8.550 

€ 7.620 

30 

25 

20 

15 

10 

€ 21,4 

€ 16,8 

€ 12,6 

€ 22,0 

€ 17,5 

€ 13,3 

2.500 

2.000 

1.500 

1.000 

500 

€ 1.420 

€ 1.120 

€ 970 

€ 1.935 

€ 1.480 

€ 1.220 

2.000 

1.000 

5 

0 

■ Langwied + Kasern ■ Stadt Salzburg gesamt 







für Pkw 


5 Gastronomie 


1,3 % 

4 und 

mehr Kinder 

8,1 % 

3 Kinder 

35,4 % 

2 Kinder 

55,2 % 

1 Kind 

Ein Kirchlein 

adelt den Besitz 

Schloss Söllheim 

Söllheim 1 


8,2 % 


9,4 % 

EU-Bürger 


39,0 % 


82,4 % 


Staatsbürger 

29,9 % 


Die heutige Gestalt dieses rechteckigen Barockschlosses, 

das Teile des spätmittelalterlichen Vorgängerbaus beinhaltet, 

geht auf den wohlhabenden Salzburger Bürger Johann 

Kaufmann zurück, der das desolate Anwesen 1684 erwarb 

und neu aufbaute. Zum Ensemble gehört auch die Antoniuskapelle 

an der alten Lokalbahntrasse nach Bad Ischl. Der von 

Kaiser Leopold I. frisch nobilitierte Adelige beauftragte mit 

Giovanni Gaspare Zuccalli den damaligen Star-Baumeister, 

der auch das Caspisschlössl in der Elisabeth Vorstadt baute. 

Die Kapelle besticht mit ihrer hochqualitativen, aus der Entstehungszeit 

erhaltenen Innenausstattung. Im ehemaligen 

Mesnerhaus nebenan wird seit vielen Jahren ein Restaurant 

betrieben. Das Schloss befindet sich in Privatbesitz. 

31,1 % 

gut geeignet 



31


LEHEN 

Die Stadtbibliothek, das Literaturhaus, zahlreiche Kunstgalerien – 

der geschäftige Stadtteil an Salzach und Glan steht für zeitgenössischen 

Lifestyle, ist multikulturell geprägt und ein Magnet 

für Stadtmenschen und Kulturinteressierte. Die moderne Urbanität 

zeigt sich auch am vielseitigen gastronomischen Angebot und 

der architektonischen Vielfalt: Während im späten 19. Jahrhundert 

viele stattliche Gründerzeithäuser gebaut wurden, prägt in jüngster 

Zeit die moderne Architektur das Bild vieler Straßenzüge. 


Personen- 

+ 69 1,29 km 2 Zuzug 

Fläche 

WOHNUNGEN 


WOHNUNGEN 



GRUNDSTÜCKE 


ohne Gewerbe 

GEBRAUCHT 

NEU 

13.000 

3.000 

12.000 

11.000 

10.000 

9.000 

8.000 

7.000 

6.000 

5.000 

4.000 

3.000 

2.000 

€ 5.710 

€ 4.090 

€ 3.350 

€ 7.510 

€ 5.200 

€ 4.130 

€ 9.090 

€ 7.900 

€ 7.130 

€ 10.840 

€ 8.550 

€ 7.620 

30 

25 

20 

15 

10 

€ 20,0 

€ 16,6 

€ 13,1 

€ 22,0 

€ 17,5 

€ 13,3 

2.500 

2.000 

1.500 

1.000 

500 

€ 1.560 

€ 1.200 

€ 980 

€ 1.935 

€ 1.480 

€ 1.220 

1.000 

5 

0 

■ Lehen ■ Stadt Salzburg gesamt 







für Pkw 




4,2 % 

4 und 

mehr Kinder 

11,9 % 

3 Kinder 

34,5 % 

2 Kinder 

49,4 % 

1 Kind 

Schloss Lehen 

Gailenbachweg 1 – 3 

Das Lustschlösschen 

mit Bildungsauftrag 


29,8 % 


12,7 % 

EU-Bürger 


38,2 % 


57,5 % 


Staatsbürger 

25,7 % 


Haben Sie noch nie gehört? Das hübsche Schlösschen, bekannter 

unter dem Namen Lürzerhof, ist ein Herrensitz aus 

dem 17. Jahrhundert, der aus einem Bauerngut hervorging. 

Ab 1860 war es auch nach dem damaligen Besitzer als 

O’Donnell’sches Schloss bekannt. Moritz O’Donnell Graf 

von Tyrconnel war ein Bruder jenes O’Donnell, der Kaiser Franz 

Joseph I. beim Attentat von 1853 das Leben rettete. Er erwarb 

den Ansitz für seine Gattin Clotilde Gräfin Hardegg, die ihn als 

Sommerlandsitz nutzte. Heute ist der hübsche Bau Sitz des 

Landesinstituts für Hör- und Sehbildung sowie der Josef Rehrl 

Schule. Der schlossartige Charakter mit dem laternen-bekrönten 

Fassadenturm wurde bei der letzten Restaurierung Anfang 

der 1980er-Jahre weitgehend wiederhergestellt. 

36,1 % 

gut geeignet 



33


LEOPOLDSKRON 

Dieser weitläufige, grüne und sehr luftig bebaute Stadtteil 

besteht zum größten Teil aus Landschaftsschutzgebiet. Dementsprechend 

naturnah wohnt es sich. In Verlängerung der 

Moosstraße zieht sich die Firmianstraße als Lebensader stadteinwärts. 

Ein Spaziergang über den Rainberg oder durchs Neutor 

führt ins Herz der Altstadt. Anziehungspunkte der schönen 

Gegend sind vor allem das herrschaftliche Schloss samt Weiher 

sowie das Leopoldskroner Freibad gleich nebenan, im Sommer 

ein beliebter Treffpunkt für Jung und Alt. 


Personen- 

+ 6 7,95 km 2 Zuzug 

Fläche 

WOHNUNGEN 


WOHNUNGEN 



GRUNDSTÜCKE 


ohne Gewerbe 

GEBRAUCHT 

NEU 

13.000 

3.000 

12.000 

11.000 

10.000 

€ 10.200 

€ 10.840 

30 

2.500 

€ 2.560 

9.000 

8.000 

7.000 

6.000 

5.000 

€ 8.040 

€ 5.680 

€ 7.510 

€ 5.200 

€ 9.250 

€ 8.090 

€ 8.550 

€ 7.620 

25 

20 

15 

€ 23,6 

€ 19,0 

€ 22,0 

€ 17,5 

2.000 

1.500 

1.000 

€ 1.760 

€ 1.470 

€ 1.935 

€ 1.480 

€ 1.220 

4.000 

3.000 

€ 4.750 

€ 4.130 

10 

€ 13,6 

€ 13,3 

500 

2.000 

1.000 

5 

0 

■ Leopoldskron ■ Stadt Salzburg gesamt 







für Pkw 


5 Gastronomie 


1,9 % 

4 und 

mehr Kinder 

6,6 % 

3 Kinder 

42,8 % 

2 Kinder 

48,7 % 

1 Kind 

Schloss Leopoldskron 

Leopoldskronstraße 56 – 58 

Ansehen und Ruhm 

der Firmians 


8,1 % 


9,2 % 

EU-Bürger 


43,0 % 


82,7 % 


Staatsbürger 

29,3 % 


Unter der Schlosskapelle, an diesem Ort, den er liebte, ruht 

das Herz von Erzbischof Leopold Anton Freiherr von Firmian. 

Er ließ das Schloss, das ursprünglich von einem anmutigen 

Turm bekrönt war, 1736 als Familienstiftung errichten. Erster 

Nutznießer war sein Neffe Franz Laktanz und das Anwesen 

ein Hochzeitsgeschenk zu dessen Vermählung mit Maximiliane 

Gräfin Lodron. Nicht ganz ein Jahrhundert war Leopoldskron 

Familiensitz der Firmians, dann wurde es, seiner Kunstschätze 

beraubt, einem wechselvollen Schicksal überlassen. 

Erst Max Reinhardt gab dem Schloss zwischen 1918 bis 1938 

seinen Glanz zurück. Seit 1959 ist es Eigentum der internationalen 

Non-Profit-Organisation Salzburg Global Seminar, die 

im ehemaligen Meierhof ein Hotel betreibt. Die Besichtigung 

ist im Rahmen einer Führung möglich. 

27,6 % 

gut geeignet 



35


LIEFERING 

Der Stadtteil am Zusammenfluss von Saalach und Salzach ist 

einer der größten Salzburgs und verkehrstechnisch hervorragend 

angebunden. Der älteste Ortskern ist bei den Salzburgern als das 

„Dorf in der Stadt“ bekannt und gruppiert sich rund um die hübsche 

Pfarrkirche. Neben der malerischen Saalach-Au sind auch 

die Salzachseen, die beim Bau der Autobahn entstanden sind, 

ein vielseitiges Naherholungsgebiet. In direkter Nachbarschaft 

am Saalachspitz befindet sich die Red Bull Akademie, Europas 

modernstes Nachwuchszentrum für Fußball und Eishockey. 


Personen- 

- 60 6,98 km 2 Zuzug 

Fläche 

WOHNUNGEN 


WOHNUNGEN 



GRUNDSTÜCKE 


ohne Gewerbe 

GEBRAUCHT 

NEU 

13.000 

3.000 

12.000 

11.000 

10.000 

9.000 

8.000 

7.000 

6.000 

5.000 

4.000 

3.000 

€ 7.010 

€ 5.130 

€ 4.020 

€ 7.510 

€ 5.200 

€ 4.130 

€ 9.720 

€ 8.670 

€ 7.600 

€ 10.840 

€ 8.550 

€ 7.620 

30 

25 

20 

15 

10 

€ 23,2 

€ 18,4 

€ 13,6 

€ 22,0 

€ 17,5 

€ 13,3 

2.500 

2.000 

1.500 

1.000 

500 

€ 1.570 

€ 1.220 

€ 980 

€ 1.935 

€ 1.480 

€ 1.220 

2.000 

1.000 

5 

0 

■ Liefering ■ Stadt Salzburg gesamt 







für Pkw 




3,1 % 

4 und 

mehr Kinder 

10,1 % 

3 Kinder 

34,6 % 

2 Kinder 

52,2 % 

1 Kind 

Schlossbauerngut 

Lieferinger Hauptstraße 86 

Der Festungskommandant 

als Privatmann 


16,6 % 


9,8 % 

EU-Bürger 


32,5 % 


73,7 % 


Staatsbürger 

36,0 % 


Die Geschichte dieses historischen Anwesens geht ins 15. 

Jahrhundert zurück. Sein bekanntester Eigentümer ist Hauptmann 

Leonhard Ehrgott, der das zum Schloss gewordene Gut 

1592 kaufte und ihm weitgehend seine heutige Gestalt gab. 

1606 wurde die zuletzt gebaute St. Anna Kapelle eingeweiht 

und Ehrgott zum Kommandanten der Festung befördert. Gedankt 

hat er es seinem obersten Dienstherrn, Erzbischof Wolf 

Dietrich von Raitenau, nicht. Als dieser im „Salzkrieg“ mit 

dem Bayernherzog Maximilian I. auf der Festung inhaftiert 

wurde, erwies sich Ehrgott als unerbittlicher Kerkermeister. 

In den fünf Jahren bis zu Wolf Dietrichs Tod vereitelte er alle 

Kontaktversuche seines Gefangenen mit der Außenwelt. Das 

heute auch als Gutrathhof bekannte Gut befindet sich in 

Privatbesitz. 

31,5 % 

gut geeignet 



37


MAXGLAN 

Bereiche mit ausgezeichneter Infrastruktur und Flughafenanbindung 

wechseln im bewohnerreichsten Stadtteil mit 

weiten Grünflächen und ländlichem Flair. Auch das historische 

Ambiente der Gründerzeitvillen trägt zu seinem Reiz bei. 

Als Einkaufsmeile bildet die Maxglaner Hauptstraße ein 

quirliges, urbanes Zentrum, das zum Flanieren ebenso einlädt 

wie zur gemütlichen Einkehr in die Cafés und Restaurants, die 

den Weg in die Altstadt säumen. Stadtauswärts vermitteln die 

Spazier- und Radwege an der Glan entspannte Wohnqualität. 


Personen- 

+ 50 7,23 km 2 Zuzug 

Fläche 

WOHNUNGEN 


WOHNUNGEN 



GRUNDSTÜCKE 


ohne Gewerbe 

GEBRAUCHT 

NEU 

13.000 

3.000 

12.000 

11.000 

10.000 

9.000 

8.000 

7.000 

6.000 

5.000 

€ 6.860 

€ 5.300 

€ 7.510 

€ 5.200 

€ 10.230 

€ 8.880 

€ 8.050 

€ 10.840 

€ 8.550 

€ 7.620 

30 

25 

20 

15 

€ 21,7 

€ 17,1 

€ 22,0 

€ 17,5 

2.500 

2.000 

1.500 

1.000 

€ 2.100 

€ 1.670 

€ 1.460 

€ 1.935 

€ 1.480 

€ 1.220 

4.000 

3.000 

€ 4.140 

€ 4.130 

10 

€ 13,1 

€ 13,3 

500 

2.000 

1.000 

5 

0 

■ Maxglan ■ Stadt Salzburg gesamt 







für Pkw 




2,5 % 

4 und 

mehr Kinder 

8,4 % 

3 Kinder 

37,7 % 

2 Kinder 

51,3 % 

1 Kind 

Der Abt will 

einen Sommersitz 

Schloss Aiglhof 

Aiglhofstraße 22 


11,8 % 


10,1 % 

EU-Bürger 


32,7 % 


78,2 % 


Staatsbürger 

35,4 % 


Ein ganzer Siedlungsbereich heißt heute nach dem alten 

Adelssitz, der genau an der Grenze zu Mülln liegt. Das Gut 

gehörte einst den Herren von Kuchl, aristokratischen Beamten 

des Erzbischofs, die es 1377 veräußerten. Benannt wurde 

der Landsitz später nach Georg Aigl aus einer Salzburger 

Patrizierfamilie. Weil es auch bei den Kirchenmännern im 

Barockzeitalter schick war, einen Sommersitz nach adeligem 

Vorbild zu haben, erwarb Abt Martin Hattinger von St. Peter 

den Hof. Die Umfassungsmauer mit dem schönen Gartenportal, 

das man immer noch sehen kann, stammt aus dieser 

Zeit. Heute sind in den Gebäuden die Gärtnerei der Erzabtei 

sowie die einzige Klostermühle Österreichs untergebracht. 

Die Köstlichkeiten der Stiftsbäckerei St. Peter in der Altstadt 

entstehen noch immer mit Mehl aus der eigenen Mühle. 

31,9 % 

gut geeignet 



39


MORZG 

Die ältesten Teile der idyllischen, locker bebauten Wohngegend 

im Süden Salzburgs gruppieren sich um die charmante Barockkirche. 

Auf den großzügigen Grünflächen, die direkt an den 

herrlichen Landschaftsgarten von Hellbrunn grenzen, lässt sich 

der Zauber der Landschaft genießen. Mit über 400 Jahren ist die 

Hellbrunner Allee die älteste Mitteleuropas. Sie wird gesäumt 

von prachtvollen Schlössern und ist ein beliebter Ort der Begegnung, 

wo die lange Geschichte des Stadtteils auch heute noch 

spürbar ist. 


Personen- 

+ 35 4,61 km 2 Zuzug 

Fläche 

WOHNUNGEN 


WOHNUNGEN 



GRUNDSTÜCKE 


ohne Gewerbe 

GEBRAUCHT 

NEU 

13.000 

12.000 

€ 12.020 

3.000 

11.000 

10.000 

9.000 

8.000 

7.000 

6.000 

5.000 

4.000 

3.000 

€ 9.240 

€ 5.520 

€ 4.290 

€ 7.510 

€ 5.200 

€ 4.130 

€ 9.680 

€ 8.430 

€ 10.840 

€ 8.550 

€ 7.620 

30 

25 

20 

15 

10 

€ 22,8 

€ 19,9 

€ 15,9 

€ 22,0 

€ 17,5 

€ 13,3 

2.500 

2.000 

1.500 

1.000 

500 

€ 2.500 

€ 1.880 

€ 1.500 

€ 1.935 

€ 1.480 

€ 1.220 

2.000 

1.000 

5 

0 

■ Morzg ■ Stadt Salzburg gesamt 







für Pkw 




1,1 % 

4 und 

mehr Kinder 

8,1 % 

3 Kinder 

37,3 % 

2 Kinder 

53,5 % 

1 Kind 

Schloss Montfort 

Montforterweg 12 

Klotzen statt kleckern 

vor der Jagdgesellschaft 


12,3 % 


10,7 % 

EU-Bürger 


45,6 % 


77,0 % 


Staatsbürger 

25,8 % 


28,6 % 

gut geeignet 

Das Anwesen stammt im Kern aus dem 15. Jahrhundert. Wegen 

seiner Lage im erzbischöflichen Jagdrevier, das auch die 

beiden Morzger Hügel und den Eichetwald umfasste, erwarb 

es Fürsterzbischof Colloredo 1791 als Jagdschloss mit großem 

Barockgarten. Zum Auftrumpfen vor seinen Gästen baute er 

zudem eine Gloriette in Form eines turmähnlichen Schlösschens, 

das heute nicht mehr besteht. Mit Blickrichtung auf 

Festung, Altstadt sowie Morzg, das Schloss Glanegg und die 

Anifer Kirche konnte der leidenschaftliche Jäger Colloredo 

mit der idyllischen Landschaft protzen, die seine Residenzstadt 

umgab, und sein Hoheitsrecht darüber eindrucksvoll 

demonstrieren. Bis 2003 war das Schloss Montfort im Besitz 

der alten Adelsfamilie Moy de Sons, seither gehört es der 

Familie Flick. 



41


MÜLLN 

Herrlich altstadtnah und geschichtsträchtig wohnt es sich in 

diesem kleinen Stadtteil, dessen Kern sich schon im Mittelalter 

um die weithin sichtbare Pfarrkirche auf dem Müllner Hügel 

gebildet hat. Über das „innere Mülln“, das Teil des Weltkulturerbes 

ist, gelangt man von der Nordflanke auf den Mönchsberg, 

wo das Stadtwandern mit zauberhaften Ausblicken belohnt 

wird. Das Augustiner Bräu mit seinem schattenspendenden 

Kastaniengarten ist nach dem Familienausflug oder als Treffpunkt 

mit Freunden immer noch ein Fixpunkt der Salzburger. 


Personen- 

- 23 0,41 km 2 Zuzug 

Fläche 

WOHNUNGEN 


WOHNUNGEN 



13.000 

GEBRAUCHT 

NEU 

12.000 

€ 11.770 

11.000 

10.000 

9.000 

8.000 

7.000 

€ 7.430 

€ 7.510 

€ 9.590 

€ 8.630 

€ 10.840 

€ 8.550 

€ 7.620 

30 

25 

20 

€ 22,3 

€ 22,0 

6.000 

5.000 

4.000 

3.000 

€ 5.380 

€ 3.990 

€ 5.200 

€ 4.130 

15 

10 

€ 17,9 

€ 14,7 

€ 17,5 

€ 13,3 

2.000 

1.000 

5 

■ Mülln ■ Stadt Salzburg gesamt 







für Pkw 




5,6 % 

4 und 

mehr Kinder 

7,5 % 

3 Kinder 

21,8 % 

2 Kinder 

65,2 % 

1 Kind 

Schloss Müllegg 

Müllner Hauptstraße 50 

Spurensuche nach dem 

verschwundenen Bauwerk 


16,0 % 


21,4 % 

EU-Bürger 


49,0 % 


62,5 % 


Staatsbürger 

21,9 % 


29,0 % 

gut geeignet 

Vom gotischen Bau mit den spitzen Türmen existieren heute 

nur noch ein unterirdisches Brunnenhaus und das Müllegger 

Tor auf dem Gelände des heutigen Landeskrankenhauses 

(Apotheke). 1607 ließ Erzbischof Wolf Dietrich von Raitenau 

das mittelalterliche Stadttor der Vorstadt Mülln als prächtiges 

Renaissancetor mit seinem Wappen und zwei Türmchen 

neu erbauen. Das baufällige Schloss musste weichen, als 

Erzbischof Johann Ernst Graf Thun um 1700 das St. Johanns- 

Spital, die Keimzelle der Landeskrankenanstalten, errichten 

ließ. Weil das Spital fast 100 Jahre vor ähnlichen Bauten entstand, 

gilt es heute als Pionierleistung. Kleines Trostpflaster: 

Auch diese barocken Gebäude von Johann Bernhard Fischer 

von Erlach mit der kunsthistorisch bedeutenden mittig platzierten 

Kirche haben Schlosscharakter. 



43


NEUSTADT 

Mit seinen Gründerzeithäusern, den Boulevards im Wiener Ringstraßenstil 

und dem großen Angebot an Cafés und Restaurants 

bringt dieser Stadtteil am rechten Altstadtufer einen Hauch 

Großstadtflair nach Salzburg. Seit dem Neubau der gleichnamigen 

Kirche ist er besser bekannt als Andräviertel. Jeden 

Donnerstagvormittag gibt es auf der Schranne auf dem Kirchenvorplatz 

gegenüber vom Schloss Mirabell kulinarische Köstlichkeiten 

zu kaufen. Zum Bummeln und Shoppen verführt die Linzer 

Gasse mit zahlreichen Spezialgeschäften. 


Personen- 

- 15 0,51 km 2 Zuzug 

Fläche 

WOHNUNGEN 


WOHNUNGEN 



GRUNDSTÜCKE 


ohne Gewerbe 

GEBRAUCHT 

NEU 

13.000 

12.000 

11.000 

10.000 

9.000 

8.000 

7.000 

6.000 

5.000 

€ 8.600 

€ 5.810 

€ 7.510 

€ 5.200 

€ 12.310 

€ 9.380 

€ 8.070 

€ 10.840 

€ 8.550 

€ 7.620 

30 

25 

20 

15 

€ 21,1 

€ 16,8 

€ 22,0 

€ 17,5 

3.000 

2.500 

2.000 

1.500 

1.000 

€ 2.890 

€ 2.590 

€ 2.180 

€ 1.935 

€ 1.480 

€ 1.220 

4.000 

3.000 

€ 4.500 

€ 4.130 

10 

€ 13,0 

€ 13,3 

500 

2.000 

1.000 

5 

0 

■ Neustadt ■ Stadt Salzburg gesamt 







für Pkw 




1,9 % 

4 und 

mehr Kinder 

8,2 % 

3 Kinder 

31,2 % 

2 Kinder 

58,6 % 

1 Kind 

Hotspot 

der geistigen Elite 

Paschingerschlössl 

Kapuzinerberg 5 


19,8 % 


21,0 % 

EU-Bürger 


49,5 % 


59,2 % 


Staatsbürger 

26,6 % 


24,0 % 

gut geeignet 

Der romantisch verwachsene Ansitz war ursprünglich ein 

Garten, der dem Erzbischof im Kriegsfall als Waffenplatz 

dienen sollte. Weil dieser Ernstfall nie eintrat, entstand das 

hübsche Schlösschen. Namensgebender Besitzer war Anton 

Paschinger, prominentester der Schriftsteller Stefan Zweig, 

der hier 15 Jahre lang zu Hause war. Er sanierte das heruntergekommene 

Anwesen 1918 liebevoll und schrieb hier einige 

seiner erfolgreichsten Bücher. Zweig machte das Schlössl 

zur „Villa Europa“ – einem Ort, wo sich internationale Intellektuelle 

wie Thomas Mann und James Joyce trafen. 1934 

vertrieb ihn eine schikanöse Hausdurchsuchung der austrofaschistischen 

Polizei und er emigrierte nach London. Seit 

2020 gehört die Villa Wolfgang Porsche. 



45


NONNTAL 

Das Gebiet des hübschen alten Stadtteils am Fuß des 

Festungsberges gehörte lange Zeit dem Stift Nonnberg. 

In direkter Nachbarschaft zur Altstadt gelegen, punktet er 

mit dem Kulturangebot im Schauspielhaus, gemütlichen Cafés, 

Restaurants und reizvollen Naherholungsgebieten, wie den 

Wegen um Schloss Freisaal, dem Donnenberg Park und dem 

Krauthügel. Das „Bürgermeisterlöchl“ führt direkt in den Festspielbezirk. 

Viele Schulen und die Universität machen das 

Nonntal zum städtischen Bildungs-Hotspot. 


Personen- 

- 40 1,27 km 2 Zuzug 

Fläche 

WOHNUNGEN 


WOHNUNGEN 



13.000 

12.000 

GEBRAUCHT 

NEU 

€ 12.200 

11.000 

10.000 

9.000 

8.000 

7.000 

6.000 

5.000 

€ 9.260 

€ 6.270 

€ 7.510 

€ 5.200 

€ 9.610 

€ 8.780 

€ 10.840 

€ 8.550 

€ 7.620 

30 

25 

20 

15 

€ 23,4 

€ 19,3 

€ 22,0 

€ 17,5 

4.000 

3.000 

€ 4.680 

€ 4.130 

10 

€ 14,4 

€ 13,3 

2.000 

1.000 

5 

■ Nonntal ■ Stadt Salzburg gesamt 







für Pkw 




1,8 % 

4 und 

mehr Kinder 

5,8 % 

3 Kinder 

35,6 % 

2 Kinder 

56,9 % 

1 Kind 

Schloss Neudegg 

Nonntaler Hauptstraße 51 

Ein Faible für 

die Naturwissenschaft 


8,4 % 


16,4 % 

EU-Bürger 


41,6 % 


75,2 % 


Staatsbürger 

26,4 % 


Das kleine Schloss, im 19. Jahrhundert nach dem damaligen 

Besitzer Rudolf Freisauff von Neudegg benannt, stammt im 

Kern aus der Spätgotik. Im 16. und 17. Jahrhundert wurde 

es barock ausgebaut. Die alte Schlosskapelle ist von der 

Nonntaler Hauptstraße aus gut zu erkennen. 1799 erwarb der 

Wissenschaftler und Mitbegründer des Münchner Oktoberfestes, 

Carl Freiherr von Moll, den Landsitz und verwahrte 

dort seine weltberühmte naturhistorische Sammlung. Dieses 

Naturalienkabinett lockte u. a. Alexander von Humboldt nach 

Salzburg und regte Erzherzog Johann an, ein eigenes Naturkundemuseum, 

das Joanneum in Graz, zu errichten. Seit 1935 

gehört das Schloss der Familie Meran, einer Seitenlinie der 

Familie Habsburg-Lothringen und direkten Nachfahren Erzherzog 

Johanns. 

32,0 % 

gut geeignet 



47


PARSCH 

Umgeben von Kapuzinerberg, Kühberg, Gersberg und Gaisberg, 

schätzen die Bewohner des hübschen Stadtteils die ruhigen 

Wohnlagen mit Privatsphäre, kombiniert mit einer ausgezeichneten 

Infrastruktur inklusive S-Bahn. Kurze Wege auf die Stadtberge 

sowie Preuschenpark und Volksgarten unterstreichen den 

hohen Freizeitwert. Die Eisarena, das Freibad und der angrenzende 

Park gehen mit Angeboten von Streetball über Beachvolleyball 

bis zum Wasserspielplatz besonders auf die Bedürfnisse der 

jungen Salzburger ein. 


Personen- 

- 9 1,95 km 2 Zuzug 

Fläche 

WOHNUNGEN 


WOHNUNGEN 



GRUNDSTÜCKE 


ohne Gewerbe 

GEBRAUCHT 

NEU 

13.000 

12.000 

€ 12.120 

3.000 

11.000 

10.000 

9.000 

8.000 

7.000 

6.000 

5.000 

€ 7.700 

€ 5.310 

€ 7.510 

€ 5.200 

€ 9.300 

€ 8.100 

€ 10.840 

€ 8.550 

€ 7.620 

30 

25 

20 

15 

€ 22,9 

€ 18,4 

€ 22,0 

€ 17,5 

2.500 

2.000 

1.500 

1.000 

€ 2.140 

€ 1.680 

€ 1.440 

€ 1.935 

€ 1.480 

€ 1.220 

4.000 

3.000 

€ 4.050 

€ 4.130 

10 

€ 14,0 

€ 13,3 

500 

2.000 

1.000 

5 

0 

■ Parsch ■ Stadt Salzburg gesamt 







für Pkw 


8 Gastronomie 


2,1 % 

4 und 

mehr Kinder 

7,3 % 

3 Kinder 

32,3 % 

2 Kinder 

58,3 % 

1 Kind 

Schloss Elsenheim 

Arenbergstraße 35 

Vom Bürgermeisterzum 

Künstlerhaus 


12,2 % 


16,6 % 

EU-Bürger 


41,6 % 


71,2 % 


Staatsbürger 

25,4 % 


33,0 % 

gut geeignet 

Das Turmschlösschen aus dem Jahr 1449 an der Gabelung 

Arenberg- und Pausingerstraße trägt den Namen der Erbauerfamilie. 

Gleich mehrere Bürgermeister von Salzburg brachten 

die Elsenheimer hervor. Der Bauherr Hans Elsenheimer war 

erfolgreicher Fernhändler im Handel mit Venedig. Die heutige 

Gestalt mit der doppelläufigen barocken Freitreppe ins 

Gartenparterre erhielt das Schloss erst im 18. Jahrhundert. 

Im Gebäude befindet sich noch das ehemalige Atelier des 

Malers Franz von Pausinger, Namensgeber der Straße und 

um 1900 ein sehr angesagter Jagd- und Tiermaler, der hier 

mit seiner Familie lebte. In den 1980er-Jahren scheiterte eine 

Initiative von Oskar Kokoschka und Friedrich Welz, die im 

Schloss eine „Österreichische Akademie der Künste“ gründen 

wollten. Es befindet sich in Privatbesitz. 



49


RIEDENBURG 

Vom Festspielhaus in der Altstadt durchs „Neutor“ genannte 

Sigmundstor gelangt man im Nu in dieses schicke Viertel mit 

exklusiven Geschäften, das sich elegant in die Kerbe von 

Mönchs- und Rainberg schmiegt. Während man auf dem einen 

inmitten schönster Natur rasch Kraft tanken kann, wird der 

andere als Naturwaldreservat geschützt. Zum besonderen Flair 

tragen die vielen Jahrhundertwendevillen des Historismus und 

Jugendstils ebenso bei wie die hochwertige, moderne Architektur 

auf dem Areal der ehemaligen Sternbrauerei. 


Personen- 

+ 32 2,10 km 2 Zuzug 

Fläche 

WOHNUNGEN 


WOHNUNGEN 



13.000 

12.000 

GEBRAUCHT 

NEU 

€ 12.380 

11.000 

10.000 

9.000 

8.000 

7.000 

6.000 

5.000 

€ 7.650 

€ 5.480 

€ 7.510 

€ 5.200 

€ 9.320 

€ 8.250 

€ 10.840 

€ 8.550 

€ 7.620 

30 

25 

20 

15 

€ 21,7 

€ 18,2 

€ 22,0 

€ 17,5 

4.000 

3.000 

€ 4.360 

€ 4.130 

10 

€ 13,9 

€ 13,3 

2.000 

1.000 

5 

■ Riedenburg ■ Stadt Salzburg gesamt 







für Pkw 




2,7 % 

4 und 

mehr Kinder 

7,8 % 

3 Kinder 

40,4 % 

2 Kinder 

49,0 % 

1 Kind 

Eine List 

gegen den Kaiser 

Daun-Schlössl 

Brunnhausgasse 29 


7,3 % 


14,5 % 

EU-Bürger 


45,1 % 


78,1 % 


Staatsbürger 

26,6 % 


28,3 % 

gut geeignet 

Nur das Zufahrtstor zeigt noch den herrschaftlichen Charakter 

des einstigen Adelssitzes, der den Namen seines letzten 

Bewohners, Domherr Carl Joseph Graf von Daun, trägt. Als 

Weingartenschlössl lag es im Rebbaugebiet der Riedenburg. 

Eine Legende rankt sich um das heute schlichte Gebäude: Im 

Kampf gegen die Türken, die in den 1470er-Jahren gefährlich 

nahe an Salzburger Gebiet vordringen konnten, und gegen 

den Habsburger Kaiser Friedrich III., der mit den Salzburger 

Besitzungen den eigenen Einflussbereich vergrößern wollte, 

verbündete sich Erzbischof Bernhard von Rohr mit dem Ungarnkönig 

Matthias Corvinus. Es heißt, der Erzbischof hätte 

Corvinus die Stadt überantworten und dafür die Ungarn über 

das Schlössl in die Stadt schleusen wollen. Heute ist es ein 

privates Mehrparteienwohnhaus. 



51


SALZBURG SÜD 

Dieses Viertel kennen die Salzburger unter den Namen Herrnau 

auf der Hellbrunner Allee-Seite und Josefiau auf der Salzachseite. 

In beiden erfreut man sich bester Nachbarschaft und 

perfekter Infrastruktur entlang der Alpenstraße. Das große Angebot 

an Geschäften wird bei erstklassiger Verkehrsanbindung 

von einer lebendigen Gastronomieszene begleitet. Auch die 

Erholungsräume kommen nicht zu kurz: in der Salzach-Au, 

entlang dem Flussufer und in der nahen Hellbrunner Allee 

tummeln sich die Frischluftfans. 


Personen- 

+ 30 2,06 km 2 Zuzug 

Fläche 

WOHNUNGEN 


WOHNUNGEN 



GRUNDSTÜCKE 


ohne Gewerbe 

GEBRAUCHT 

NEU 

13.000 

3.000 

12.000 

11.000 

10.000 

€ 10.200 

€ 10.840 

30 

2.500 

€ 2.200 

9.000 

8.000 

7.000 

6.000 

5.000 

€ 6.850 

€ 5.100 

€ 7.510 

€ 5.200 

€ 9.000 

€ 8.070 

€ 8.550 

€ 7.620 

25 

20 

15 

€ 22,8 

€ 18,4 

€ 22,0 

€ 17,5 

2.000 

1.500 

1.000 

€ 1.700 

€ 1.460 

€ 1.935 

€ 1.480 

€ 1.220 

4.000 

3.000 

€ 3.920 

€ 4.130 

10 

€ 13,9 

€ 13,3 

500 

2.000 

1.000 

5 

0 

■ Salzburg Süd ■ Stadt Salzburg gesamt 







für Pkw 




2,8 % 

4 und 

mehr Kinder 

9,4 % 

3 Kinder 

35,3 % 

2 Kinder 

52,5 % 

1 Kind 

Der Staatsmann 

ohne Gnade 

Schloss Herrnau 

Frohnburgweg 10 


16,8 % 


12,8 % 

EU-Bürger 


36,8 % 


70,4 % 


Staatsbürger 

29,6 % 


Das Schloss Herrnau, 1631 als Herrenhof errichtet, liegt am 

heute ausgetrockneten Eschenbach. Der Name verweist 

auf die Lage am einst breiten Auwald zur Salzach hin. Das 

Wappen über dem Eingangsportal erinnert an den früheren 

Besitzer: Hieronymus Cristiani von Rall, Hofkanzler von Fürsterzbischof 

Leopold Anton von Firmian. Als Drahtzieher und 

Vollstrecker der Protestantenvertreibung von 1731 / 32 erlangte 

er europaweit unrühmliche Bekanntheit. 20.000 Salzburger, 

gut ein Sechstel der damaligen Bevölkerung, wurden gezwungen, 

ihre Heimat mitten im Winter zu verlassen. Kinder 

über zwölf Jahre mussten zurückgelassen werden, ebenso 

die Habe, die innerhalb der kurz gesetzten Frist meist nicht 

verkäuflich war. Heute gehört das hübsche Landschloss der 

Familie Clary-Aldringen und ist nicht zugänglich. 

33,6 % 

gut geeignet 



53


SCHALLMOOS 

Direkt angrenzend ans Zentrum finden sich in diesem Stadtteil 

viele reizvolle Wohnlagen mit optimaler Verkehrsanbindung und 

bester Versorgung mit allem, was das Herz begehrt. Neben der 

Kulinarik hat das Leben am Puls der Stadt auch Kulturliebhabern 

einiges zu bieten: In den historischen Kellergewölben von 

Urbankeller, Kleinem Theater und Rockhouse sind Gastronomie, 

Schauspiel und Musik zu Hause. Über den Doblerweg auf den 

Kapuzinerberg kann der Stadtwanderer das geschäftige Treiben 

flugs hinter sich lassen. 


Personen- 

- 195 2,00 km 2 Zuzug 

Fläche 

WOHNUNGEN 


WOHNUNGEN 



GRUNDSTÜCKE 


ohne Gewerbe 

GEBRAUCHT 

NEU 

13.000 

3.000 

12.000 

11.000 

10.000 

9.000 

8.000 

7.000 

6.000 

5.000 

4.000 

3.000 

€ 7.060 

€ 4.900 

€ 4.020 

€ 7.510 

€ 5.200 

€ 4.130 

€ 9.470 

€ 8.500 

€ 7.800 

€ 10.840 

€ 8.550 

€ 7.620 

30 

25 

20 

15 

10 

€ 22,0 

€ 21,1 

€ 13,3 

€ 12,7 

2.500 

2.000 

1.500 

1.000 

500 

€ 1.530 

€ 17,0 € 17,5 

€ 1.220 

€ 1.000 

€ 1.935 

€ 1.480 

€ 1.220 

2.000 

1.000 

5 

0 

■ Schallmoos ■ Stadt Salzburg gesamt 







für Pkw 

(Sitz der Salzburg AG) 




4,3 % 

4 und 

mehr Kinder 

7,2 % 

3 Kinder 

31,4 % 

2 Kinder 

57,1 % 

1 Kind 

Robinighof 

Robinigstraße 35 

Mozarts Flirt 

mit der Händlerstochter 


23,2 % 


17,4 % 

EU-Bürger 


34,9 % 


59,3 % 


Staatsbürger 

26,2 % 


Das ehemalige Landschlössl des Domkapitels bezaubert mit 

seiner prächtigen Rokokofassade, die um 1750 nach Plänen 

des Hofgärtners Franz Anton Danreiter entstand. Charakteristisch 

für den Robinighof ist der geschwungene Giebel mit 

den stuckumrahmten Fenstern und dem Wappen der Robinig- 

Aniser. Schon Mozart ging hier ein und aus, war doch seine 

Familie mit der erfolgreichen Eisenhändlerfamilie Robinig 

befreundet und Wolfgang und Nannerl bei den Kindern Georg 

Sigmund und Maria Aloisia Viktoria, genannt Louise, oft 

zu Besuch. Wolferl war offenbar besonders von der zarten 

Louise angetan, die bei seinem Vater Klavierunterricht nahm. 

In einem Brief des Vaters Leopold trägt sie ihm von der Ferne 

ihre Liebe an. Heute ist das Anwesen bereits in dritter Generation 

im Besitz der Familie Wiefler. 

38,9 % 

gut geeignet 



55


TAXHAM 

In diesem jungen Stadtteil zwischen Stadt und Schloss Kleßheim 

befindet sich Salzburgs Konsumtempel, der Europark. Diese 

Shopping-Institution ist das größte Einkaufszentrum Westösterreichs, 

das im Veranstaltungsraum „Oval“ zusätzlich Kunst und 

Kultur bietet. Die perfekte Verkehrsanbindung entlang der Kleßheimer 

Allee wussten schon die Römer zu schätzen, heute punktet 

sie zusätzlich mit dem günstigen S-Bahn-Anschluss, der das 

Viertel auch bei Familien zu einem beliebten Wohngebiet macht. 


Personen- 

- 20 1,12 km 2 Zuzug 

Fläche 

WOHNUNGEN 


WOHNUNGEN 



GRUNDSTÜCKE 


ohne Gewerbe 

GEBRAUCHT 

NEU 

13.000 

3.000 

12.000 

11.000 

10.000 

€ 10.840 

30 

2.500 

9.000 

8.000 

7.000 

6.000 

5.000 

4.000 

3.000 

2.000 

€ 5.860 

€ 3.920 

€ 3.510 

€ 7.510 

€ 5.200 

€ 4.130 

€ 8.900 

€ 7.650 

€ 6.830 

€ 8.550 

€ 7.620 

25 

20 

15 

10 

€ 17,3 

€ 15,8 

€ 12,9 

€ 22,0 

€ 17,5 

€ 13,3 

2.000 

1.500 

1.000 

500 

€ 1.570 

€ 1.220 

€ 990 

€ 1.935 

€ 1.480 

€ 1.220 

1.000 

5 

0 

■ Taxham ■ Stadt Salzburg gesamt 







für Pkw 




2,1 % 

4 und 

mehr Kinder 

9,5 % 

3 Kinder 

37,3 % 

2 Kinder 

51,1 % 

1 Kind 

Hoyos Schlössl 

Kleßheim 10 

Die gute Gesellschaft 

vergnügt sich im Schlosspark 


16,4 % 


9,2 % 

EU-Bürger 


35,3 % 


74,4 % 


Staatsbürger 

34,4 % 


Versteckt im Garten von Schloss Kleßheim liegt dieses 

Architekturjuwel auf dem Areal des Golf Clubs. Es wurde 

1694 von Johann Bernhard Fischer von Erlach für Erzbischof 

Johann Ernst von Thun und Hohenstein entworfen. Der originelle 

Grundriss des zweigeschoßigen Hauses besteht aus 

drei gegeneinander gestellten Ovalen mit eingesprengten 

Quadraten. Als typisches Lusthaus, wie es sie im Garten von 

Barockschlössern öfter gab, wollte sich der Hof dort außerhalb 

der offiziellen Repräsentationspflichten standesgemäß 

amüsieren. Karl Graf von Hoyos diente es als Wohnsitz. Er 

war Kämmerer von Erzherzog Ludwig Victor, dem skandalträchtigen 

Bruder Kaiser Franz Josephs I., der Schloss Kleßheim 

53 Jahre lang bewohnte. Das Schlössl wird derzeit von 

den Casinos Austria vermietet und privat bewohnt. 

30,3 % 

gut geeignet 



57

SALZBURGS UMLANDGEMEINDEN IM ÜBERBLICK 


SALZBURGS UMLANDGEMEINDEN 

IM ÜBERBLICK 

Naturnahes Wohnen und attraktive Arbeitsplätze, aktiver Freizeitspaß und harmonische 

Entspannung – so vielfältig sind Salzburgs Gemeinden. Die Lust aufs Umland wächst, wie die 

jüngsten Zahlen zur Bevölkerungsentwicklung zeigen. Die Peripherie der Landeshauptstadt 

hat sich zu einer echten Alternative als Lebensmittelpunkt entwickelt. Wissenswertes zu den 

Regionen und alle Infos zum Immobilienpreisniveau finden Sie auf den folgenden Seiten. 


59


REGION 

SALZBURG 

NORD 

Zwischen der sanft bewaldeten und 

hügeligen Landschaft mit dem 

markanten Haunsberg und der Salzach, 

welche die Grenze zu Bayern bildet, 

liegen die sechs nördlichen Gemeinden 

des Flachgaus. Viele mittelständische 

Unternehmen garantieren nachhaltigen 

Wohlstand und schaffen den besten 

Anreiz, sich hier niederzulassen. 

■ In kaum einer anderen Region ist die Preisspanne beim Wohnen 

so groß wie im Norden Salzburgs. Während begehrte Lagen 

an der Grenze zur Landeshauptstadt fast schon das dortige 

Preisniveau erreichen, sinken die Preise, je weiter es nach Norden 

Richtung Oberösterreich geht. Doch auch hier gilt: Objekte 

mit sehr guter Anbindung an die Hauptverkehrsadern und vor 

allem an die S-Bahn sind begehrt und verhältnismäßig teurer 

als Immobilien „weg vom Schuss“. Häufig spielt auch die lokale 

Infrastruktur in und um die Ortszentren und die dortigen Versorgungs- 

und Bildungseinrichtungen eine große Rolle bei der 

Wohnentscheidung. Schließlich ist diese Region bei Familien 

sehr beliebt. Da gilt es, unterschiedliche Bedürfnisse in Einklang 

zu bringen. Ein kurzer Schulweg für die Kinder, das lokal oft attraktive 

Arbeitsplatzangebot oder die rasche Erreichbarkeit der 

Stadt Salzburg sind gemeinsam mit der Nähe zur Natur wichtige 

Kriterien bei der Kaufentscheidung. 

Doch Wohnfläche kostet und belastet das Budget. Daher sehen 

wir auch im Norden den Trend zur Eigentumswohnung, 

ganz egal, ob es sich dabei um gebrauchte Wohnungen oder 

Immobilien vom Bauträger handelt. Mindestens drei Zimmer auf 

80 m² sind der Wunsch, um Platz zu haben und nicht das gesamte 

Familieneinkommen fürs Wohnen aufwenden zu müssen. 

Viele und auch verhältnismäßig günstige Wohnungen gibt es in 

Oberndorf. Bei gebrauchten 80 m² Wohnungen geht es ab rund 

SALZBURG NORD 

Wohnungen 

Kaufpreis in € / m² 

Reihen- / Doppelhäuser 

Kaufpreis in € 

Einfamilienhäuser 


Grundstücke * 


REGION NORD 2.960 – 6.030 390.000 – 610.000 550.000 – 1.040.000 390 – 700 

Anthering 3.470 – 6.400 450.000 – 680.000 650.000 – 1.160.000 490 – 800 

Bergheim 3.900 – 7.900 460.000 – 760.000 720.000 – 1.500.000 650 – 1.100 

Bürmoos 2.980 – 5.950 380.000 – 500.000 430.000 – 700.000 290 – 600 

Lamprechtshausen 2.750 – 5.190 360.000 – 490.000 515.000 – 790.000 260 – 470 

Nußdorf 2.550 – 5.030 390.000 – 550.000 490.000 – 780.000 250 – 430 

Oberndorf 2.880 – 6.320 380.000 – 630.000 590.000 – 900.000 460 – 740 

Durchschnittspreise für Neubau und gebrauchte Objekte von einfachen Lagen bis zu Toplagen. 


* ohne Gewerbe 


Einwohner 26.836 

Personen- 

Zuzug 

+ 107 

Fläche 

in km² 

119,29 

E-Ladestationen 

26 

Radwege 

95 km 

Gastronomie 

59 

Herrliches Naherholungsgebiet: In der Antheringer Au kann man sonst seltene Tiere noch in ihrem natürlichen Lebensraum sehen. 

230.000 Euro los, für hochwertigen Neubau muss mit mehr als 

doppelt so viel gerechnet werden. Nußdorf und Lamprechtshausen 

sind noch etwas günstiger. Allerdings ist der Wohnungsmarkt 

in diesen zwei Gemeinden deutlich kleiner und das Angebot damit 

weniger vielfältig. Preislich an der Spitze stehen Bergheim 

und Anthering. Unter 300.000 Euro für eine großzügige 3-Zimmer-Wohnung 

sind fast schon ein Schnäppchen, über 600.000 

Euro für exklusive Objekte in Bergheim durchaus Normalität. 

Klein, aber begehrt ist das Angebot an Reihenhäusern. Wie in allen 

Wohnkategorien verbilligten sich mäßige Lagen deutlich, mit 

mindestens 400.000 Euro im Schnitt muss aber auf alle Fälle 

gerechnet werden. Schöne Objekte sind in keiner der Gemeinden 

unter 500.000 Euro zu haben. 

Ein ähnliches Bild zeigt sich beim Bauland und bei Einfamilienhäusern. 

Während einfache Objekte bzw. mäßige Lagen preislich 

etwas nachgaben, konnten hochwertige Immobilien das 

Preisniveau halten. Für 600 m² Grund sind im Durchschnitt zwischen 

knapp 240.000 und 420.000 Euro zu bezahlen. Die Preise 

variieren aber von Gemeinde zu Gemeinde und hängen stark 

von Lage und Bebaubarkeit ab. In Stadtnähe wird es jedenfalls 

schwer, unter 500.000 Euro einen Baugrund zu bekommen. 

Ähnlich verhält es sich bei Einfamilienhäusern. Im Schnitt 

geht es bei gut 550.000 Euro los. Wer sich den Traum vom 

eigenen Haus in Anthering oder Bergheim verwirklichen und 

schön wohnen möchte, muss mit deutlich über einer Million 

Euro rechnen. 

FAMILIENANTEIL SOLARPOTENZIAL * 

48,4 % 

Familien 

13,2 % 

Alleinerziehende 

38,3 % 

Paare ohne Kinder 

im eigenen Haushalt 

33,6 % 

weniger gut geeignet 

33,0 % 


33,4 % 

gut geeignet 



61


REGION 

SALZBURG 

WEST 

In dieser fruchtbaren Ebene des 

Salzburger Beckens, die vom Unters- 

bergmassiv eindrucksvoll abgeschlossen 

wird, entfaltet sich Salzburgs Gemüse- 

Eldorado. Das bevölkerungsreiche Gebiet 

zwischen Stadt und Staatsgrenze bietet 

mehr Arbeitsplätze, als es Einwohner hat, 

und punktet zudem mit guter Verkehrs- 

anbindung und attraktivem Wohnraum. 

■ Klein, aber oho! Das charakterisiert den Westen Salzburgs 

wohl am besten. Hier treffen Bauernhöfe auf Wohnbau, Industrie 

auf Landwirtschaft und Felder auf Berge. Wals-Siezenheim 

und Großgmain untermauern diese Gegensätze. Hier gibt es ein 

vielfältiges Immobilienangebot, dort finden sich kaum Transaktionen 

im Grundbuch. Auch die Quadratmeterpreise liegen weit 

auseinander. Wals-Siezenheim ist durch seine Stadtnähe preislich 

in etwa auf dem Niveau von Bergheim. 80 m² Wohnraum 

liegen je nach Alter, Lage und Zustand zwischen 300.000 und 

620.000 Euro. Großgmain ist zwischen 20 und 25 Prozent günstiger. 

Im Schnitt kostet eine 3-Zimmer-Wohnung knapp über 

400.000 Euro. Die Spanne reicht dabei von 265.000 bis 540.000 

Euro. 

Wer eines der selten angebotenen Reihenhäuser möchte, muss 

da schon tiefer in die Tasche greifen. In Wals-Siezenheim sind 

es im Durchschnitt über 700.000 Euro, für hochwertige Immobilien 

in Toplagen deutlich mehr. Objekte in Großgmain sind beim 

Quadratmeterpreis deutlich günstiger. Allerdings fällt der Unterschied 

im Kaufpreis aufgrund der tendenziell größeren Wohnflächen 

geringer aus. 

Preislich nahe beisammen liegen Einfamilienhäuser in Wals- 

Siezenheim und in Großgmain. Das liegt vor allem an den im 

Verhältnis größeren Grundstücken im ländlichen Großgmain. 

Objekte unter 1 Million Euro sind nur dann zu finden, wenn entweder 

das Grundstück entsprechend klein oder das Haus renovierungsbedürftig 

ist. Dann wird allerdings, wie allgemein üblich, 

immer der Baulandpreis als Untergrenze herangezogen. Ein 

anderes Bild zeigt sich in Wals-Siezenheim. Der Markt ist breiter, 

die Preisspanne größer. Ältere Häuser auf kleineren Grundstücken 

sind in Einzelfällen bereits ab rund 600.000 Euro zu haben. 

Schöne Villen in guten Lagen kratzen aber bereits häufig an der 

1,5-Millionen-Euro-Grenze. 

SALZBURG WEST 

Wohnungen 








REGION WEST 3.600 – 7.000 530.000 – 800.000 660.000 – 1.350.000 600 – 1.020 

Großgmain 3.290 – 6.680 490.000 – 780.000 700.000 – 1.250.000 450 – 800 

Wals-Siezenheim 3.820 – 7.800 570.000 – 830.000 600.000 – 1.400.000 690 – 1.250 






Personen- 

Zuzug 

+ 146 

Fläche 

in km² 

49,44 


37 

Radwege 

38 km 

Gastronomie 

43 

Großgmain vor zauberhafter Bergkulisse: links der Untersberg und rechts das Lattengebirge mit der „Schlafenden Hexe“. 

Noch deutlicher werden die Unterschiede beim Bauland. Die 

Preisspannen von 450 bis 800 Euro / m² in Großgmain und 690 

bis 1.250 Euro / m² in Wals-Siezenheim sind nur bedingt aussagekräftig. 

In der Praxis sind nämlich die Bauparzellen in Großgmain 

deutlich größer, aber häufig mit einer geringeren baulichen Ausnutzbarkeit, 

wie es im Fachjargon heißt. Das bedeutet, dass 

mehr Quadratmeter Grund notwendig sind, um die gleiche Fläche 

an Wohnraum zu schaffen. Die wichtigste Kennzahl dafür ist 

die sogenannte GFZ (Geschoßflächenzahl). Eine GFZ von 0,3, wie 

häufig am Land zu finden, bedeutet z. B., dass auf einem 1.000 

Quadratmeter großen Grundstück 300 Quadratmeter brutto 

oberirdische Wohnfläche gebaut werden dürfen. Da der Flächenbedarf 

für Wärmedämmung und Wände noch abgezogen 

werden muss, bleiben rund 240 Quadratmeter Netto-Wohnfläche 

(= „echte“, nutzbare Wohnfläche) übrig. In unserem Beispiel 

entspricht das z. B. drei 80 m² Wohnungen (ohne Dachausbauten 

oder Souterrains). Bei einer GFZ von 0,5 wie in dichter besiedelten 

Gegenden sind es dann schon ca. 400 Quadratmeter 

Netto-Wohnfläche auf einem Grund mit 1.000 Quadratmetern. 

Für den privaten Häuslbauer ist diese Zahl häufig bedeutungslos. 

Bauträger hingegen bewerten Grundstücke immer vorwiegend 

basierend auf der baulichen Ausnutzbarkeit. Das erklärt 

den häufig deutlichen Preissprung bei Grundstücken in urbanen 

Zonen, wo mehr Wohnraum auf weniger Fläche entstehen kann. 

In der Praxis liegen daher Großgmain und Wals-Siezenheim bei 

den Quadratmeterpreisen weit auseinander. Doch ein großer 

„günstiger“ Grund kostet dann häufig genauso viel wie ein kleinerer 

„teurer“ Grund, der für den Wohnbau attraktiv ist. 


45,3 % 

Familien 

14,9 % 


39,8 % 



31,4 % 


35,7 % 


32,9 % 

gut geeignet 



63


REGION 

SALZBURG 

SÜD 

Im alpin geprägten Süden treffen 

Gemeinden des Flach- und Tennengaus 

mit jenen im Abtenauer Becken sowie 

im Salzach- und Lammertal zusammen. 

Die nahen Kalkalpen und die Osterhorn- 

gruppe sind ein Paradies für Sportler und 

Outdoorfans. Nicht nur als Urlaubsgebiet 

macht es Furore: Die hohe Wohnqualität 

sorgt auch für konstanten Zuzug. 

■ Im Süden Salzburgs reihen sich viele Gemeinden mit hoher 

Lebensqualität aneinander. Gäbe es keine Stadtgrenze, wäre der 

Übergang der südlichen Stadtteile wie Aigen, Morzg oder Leopoldskron 

nach Anif, Elsbethen oder Grödig beinahe unsichtbar. 

Das zieht natürlich Wohnungsuchende an und schlägt sich dementsprechend 

im Preisniveau nieder. Eine 80 m² Wohnung ist in 

SALZBURG SÜD 

Wohnungen 








REGION SÜD 3.330 – 6.680 460.000 – 670.000 600.000 – 1.230.000 500 – 950 

Abtenau 2.660 – 5.700 320.000 – 500.000 380.000 – 890.000 250 – 470 

Adnet 3.400 – 6.250 450.000 – 600.000 500.000 – 1.200.000 380 – 810 

Anif 4.200 – 9.480 620.000 – 840.000 890.000 – 1.800.000 600 – 1.400 

Bad Vigaun 3.070 – 5.840 450.000 – 590.000 450.000 – 1.050.000 360 – 730 

Elsbethen 4.100 – 8.310 520.000 – 840.000 820.000 – 1.600.000 700 – 1.360 

Golling 3.220 – 6.090 370.000 – 580.000 470.000 – 920.000 350 – 640 

Grödig 3.320 – 6.830 460.000 – 720.000 650.000 – 1.250.000 560 – 1.150 

Hallein (inkl. Rif, Rehhof, Taxach) 2.840 – 6.540 400.000 – 670.000 490.000 – 1.140.000 530 – 1.000 

Krispl-Gaißau – – – – 

Kuchl 3.550 – 6.160 470.000 – 610.000 570.000 – 1.050.000 500 – 930 

Oberalm 3.510 – 6.570 550.000 – 720.000 600.000 – 1.150.000 530 – 900 

Puch 3.610 – 6.420 560.000 – 800.000 810.000 – 1.400.000 520 – 950 

St. Koloman – – 550.000 – 1.180.000 – 



Für Krispl-Gaißau und St. Koloman gibt es für die Bewertung von Wohnungen, Reihen- und Doppelhäusern sowie Grundstücken zu wenige Transaktionsdaten. Quelle: Immoservice Austria 



Personen- 

Zuzug 

+ 165 

Fläche 

in km² 

558,34 


116 

Radwege 

161 km 

Gastronomie 

239 

Die sonnige Altstadt von Hallein ist bekannt für ihre lebendige Gastronomieszene und die gut besuchten Schanigärten. 

Anif und Elsbethen selten unter 320.000 Euro zu haben. Neuwertige 

Objekte in Toplagen kosten häufig mehr als das Doppelte. 

Die Preise sinken wie in der Region Nord mit wachsender Entfernung 

zur Landeshauptstadt. Gebrauchte 3-Zimmer-Wohnungen 

wechseln von Hallein bis Abtenau schon ab rund 240.000 Euro 

ihre Besitzer, für neuwertige Objekte muss je nach Gemeinde 

mit rund 500.000 Euro gerechnet werden. 

Um diesen Preis geht sich in manchen Gemeinden ein gebrauchtes 

Reihenhaus aus. Wer jedoch in Stadtnähe wohnen möchte, 

sollte mit mindestens 100.000 Euro mehr rechnen. Neuwertige 

Toplagen durchbrechen in Einzelfällen bereits die „Schallmauer“ 

von 800.000 Euro beim Reihenhaus. 

Einfamilienhäuser sind selten zu haben und noch immer entsprechend 

teuer. Dennoch haben gebrauchte Objekte in mäßigen 

Lagen deutlich im Preis nachgegeben. Im Schnitt erstreckt 

sich die Spanne von 600.000 bis 1.230.000 Euro, stark abhängig 

von Gemeinde, Lage, Zustand und Ausstattung. Die Bewertung 

ist dabei besonders schwer, da sowohl die Qualität des Baugrundes 

als auch die Qualität des Objektes für den Verkaufspreis 

verantwortlich zeichnen. 

Ein ähnliches Bild zeigt sich beim Bauland. Obwohl rar, lassen 

sich auch im Süden der Stadt mäßige Lagen nicht um jeden 

Preis verkaufen. Wer sich den Traum vom neuen Haus auf eigenem 

Grund verwirklichen möchte, sollte für eine stadtnahe 

600 m² Parzelle im Schnitt mit mindestens 400.000 Euro rechnen. 

Die Spanne ist dabei ähnlich groß wie bei Häusern. Während 

sich mit etwas Glück kleinere Parzellen in Abtenau zum 

Beispiel noch unter 200.000 Euro finden lassen, müssen Häuslbauer 

nahe der Stadt für exklusive Gründe ab 800 m² schon mit 

über 1 Million Euro rechnen. 


47,2 % 

Familien 

13,8 % 


39,0 % 



41,2 % 


27,0 % 


31,8 % 

gut geeignet 



65


REGION 

SALZBURG 

OST 

Türkisblaue Seen und dunkelgrüne 

Wälder: Für dieses Landschaftsbild ist 

das Gebiet, das Teile des Salzkammerguts 

umfasst, berühmt. Und wirklich 

liegen viele Gemeinden mitten im Erholungs- 

gebiet. Gerade die touristisch unbe- 

kannteren Ortschaften erfreuen sich als 

attraktiver Lebensraum und willkommener 

Ruhepol zunehmender Beliebtheit. 

■ Preislich gibt es auch in dieser Region große Unterschiede. 

Natürlich haben sich im Osten Salzburgs Immobilien in den letzten 

Jahren verteuert. Doch die unterschiedliche Struktur sowie 

Lage der Gemeinden und deren Anbindung an die Verkehrsadern 

sorgen für einen vielfältigen Markt bei Wohnungseigentum. 

Eine gebrauchte 3-Zimmer-Wohnung mit 80 m² kostet im Durchschnitt 

zwischen gut 240.000 für einfache und knapp 500.000 

Euro für hochwertige Objekte. An der Spitze liegen die Seegemeinden 

Fuschl, St. Gilgen, Strobl und St. Wolfgang, dicht 

gefolgt vom stadtnahen Koppl. Auch hier gilt als Faustregel: 

SALZBURG OST 

Wohnungen 








REGION OST 3.110 – 6.090 400.000 – 600.000 560.000 – 1.130.000 370 – 850 

Ebenau 2.600 – 4.830 360.000 – 510.000 500.000 – 860.000 250 – 470 

Faistenau 3.000 – 5.000 350.000 – 480.000 450.000 – 880.000 280 – 500 

Fuschl 4.250 – 7.120 460.000 – 700.000 700.000 – 1.420.000 500 – 1.200 

Hintersee – – 450.000 – 700.000 – 

Hof 3.000 – 5.700 350.000 – 570.000 550.000 – 900.000 350 – 720 

Koppl (inkl. Heuberg) 3.200 – 6.490 450.000 – 620.000 515.000 – 1.200.000 420 – 980 

Plainfeld 3.000 – 5.040 350.000 – 500.000 470.000 – 870.000 290 – 590 

St. Gilgen 4.000 – 7.100 450.000 – 710.000 670.000 – 1.410.000 440 – 1.200 

St. Wolfgang 3.500 – 7.250 470.000 – 690.000 650.000 – 1.350.000 450 – 1.190 

Strobl 3.300 – 6.390 450.000 – 680.000 610.000 – 1.180.000 400 – 1.030 

Thalgau 3.300 – 6.020 430.000 – 580.000 520.000 – 1.000.000 340 – 680 

Durchschnittspreise für Neubau und gebrauchte Objekte von einfachen Lagen bis zu Toplagen ohne Seegrundstücke. 


Für Hintersee gibt es für die Bewertung von Wohnungen, Reihen- und Doppelhäusern sowie Grundstücken zu wenige Transaktionsdaten. Quelle: Immoservice Austria 



Personen- 

Zuzug 

+ 258 

Fläche 

in km² 

480,41 


43 

Radwege 

113 km 

Gastronomie 

158 

Sehnsucht nach Sommerfrische: das malerische St. Gilgen am Wolfgangsee mit dem markanten Plombergstein im Hintergrund. 

Neuwertige Topobjekte kosten ungefähr doppelt so viel wie ältere 

Wohnungen in derselben Größe. Wie auch in den übrigen 

Gemeinden wurden Luxuspenthäuser oder Immobilien am See 

mit direktem Seezugang preislich nicht berücksichtigt. Für derartige 

Objekte werden häufig Liebhaberpreise bezahlt, die das 

Bild stark verfälschen würden. 

Reihenhäuser sind auch in dieser Region nur sehr schwer zu bekommen. 

Wer Glück hat und auf eines der seltenen Angebote 

stößt, sollte mit mindestens 350.000 Euro kalkulieren. Neuwertige 

Reihenhäuser kosten häufig doppelt so viel. Wer sich dafür 

interessiert, muss je nach Gemeinde und Objekt mit mindestens 

500.000 bis 700.000 Euro rechnen. 

Einfamilienhäuser sind auch im Osten Salzburgs teuer. Auch 

wenn, wie in den anderen Gemeinden, mäßige Lagen und Objekte 

deutlich nachgegeben haben, muss im Durchschnitt mit einem 

Preis von 550.000 bis deutlich über 1 Million Euro gerechnet 

werden. Mit etwas Geduld finden sich einzelne Objekte unter 

einer halben Million in Faistenau, Plainfeld oder Hintersee. Wer 

aber 200.000 bis 300.000 Euro mehr ausgeben kann, vergrößert 

seine Chancen, zum Hausbesitzer zu werden. 

Auch Grundstücke werden jedes Jahr in geringer Zahl verkauft. 

Unter 300 Euro pro Quadratmeter gibt es selbst in den preislich 

günstigeren Gemeinden kaum Angebot. Die Preise bewegen sich 

im Durchschnitt zwischen 370 und 850 Euro pro Quadratmeter 

Baugrund. Für eine 600 m² Parzelle muss daher durchschnittlich 

mit 220.000 bis gut 500.000 Euro gerechnet werden. 


49,6 % 

Familien 

13,6 % 


36,8 % 



43,1 % 


28,8 % 


28,1 % 

gut geeignet 



67


REGION 

SALZBURGER 

SEENLAND 

Charakteristisch für das Alpenvorland 

zeichnet sich die Landschaft im 

Nordosten durch sanfte Hügel aus. 

Besonders bei Auswärtigen ist dieses 

Gebiet ein Geheimtipp, in dem noch 

touristisches Potenzial schlummert. 

Hübsche Ortskerne an malerischen Seen 

locken die neuen Einwohner mit ihrem 

ländlichen Charme und der Gemütlichkeit. 

■ Es verwundert daher wohl kaum, dass die hohe Lebensqualität 

im Salzburger Seenland Immobiliensuchende anzieht, die 

hier ihren Wohntraum verwirklichen wollen. Der Markt ist auch 

im Nordosten der Stadt in reger Bewegung. Doch auch in dieser 

Region beginnen sich die Preise mittlerweile auf hohem Niveau 

zu stabilisieren. Wohnungsuchende finden um durchschnittlich 

250.000 bis 490.000 Euro eine 3-Zimmer-Wohnung mit 80 m². 

Die Preise liegen allerdings auch hier je nach Lage und Quali- 

SALZBURGER SEENLAND 

Wohnungen 








REGION SEENLAND 3.230 – 6.110 430.000 – 610.000 570.000 – 1.120.000 350 – 740 

Elixhausen 3.720 – 7.350 460.000 – 630.000 600.000 – 1.100.000 380 – 820 

Eugendorf 3.780 – 6.840 460.000 – 610.000 550.000 – 1.180.000 360 – 780 

Hallwang 4.030 – 7.020 500.000 – 680.000 650.000 – 1.500.000 500 – 980 

Henndorf 2.970 – 6.080 430.000 – 610.000 500.000 – 1.000.000 320 – 660 

Lochen 2.610 – 4.950 350.000 – 470.000 430.000 – 780.000 190 – 440 

Mattsee 3.420 – 7.000 440.000 – 630.000 640.000 – 1.300.000 400 – 870 

Neumarkt 3.060 – 6.140 430.000 – 590.000 550.000 – 1.060.000 290 – 640 

Obertrum 3.200 – 6.530 430.000 – 620.000 590.000 – 1.050.000 350 – 680 

Perwang – – – – 

Seeham 3.410 – 5.660 390.000 – 550.000 500.000 – 950.000 300 – 650 

Seekirchen 3.390 – 6.740 470.000 – 670.000 600.000 – 1.300.000 400 – 820 

Straßwalchen 3.040 – 5.550 340.000 – 530.000 520.000 – 850.000 260 – 560 

Durchschnittspreise für Neubau und gebrauchte Objekte von einfachen Lagen bis zu Toplagen ohne Seegrundstücke. 


Für Perwang gibt es für die Bewertung von Wohnungen, Reihen- und Doppelhäusern sowie Grundstücken zu wenige Transaktionsdaten. Quelle: Immoservice Austria 




Personen- 

Zuzug 

+ 629 

Fläche 

in km² 

301,55 

68 

Radwege 

164 km 

Gastronomie 

159 

Studieren in historischen Mauern: Das Schloss Seeburg in Seekirchen aus dem 15. Jh. beherbergt seit 2007 eine Privatuniversität. 

tät der Immobilie weit auseinander. Während es bei gebrauchten 

Objekten dieser Größenordnung in Lochen bereits bei gut 

200.000 Euro losgeht, kosten neuwertige Wohnungen in den 

stadtnahen Gemeinden wie Elixhausen oder Hallwang häufig 

bereits über 550.000 Euro. Generell sind neuwertige Wohnungen 

in Toplagen in kaum einer der Gemeinden rund um die Stadt für 

weniger als 6.000 Euro pro Quadratmeter zu haben. 

Für die seltenen Reihenhäuser müssen Käufer im Durchschnitt 

noch einmal deutlich mehr Budget veranschlagen als für eine 

80 m² Wohnung. 430.000 bis 610.000 Euro kostet diese Wohnform, 

wobei in zahlreichen Gemeinden für hochwertige Objekte 

auch über 600.000 Euro verlangt und auch bezahlt werden. 

Einfamilienhäuser sind im Seenland beliebt und teuer. Nach 

oben gibt es wie generell im Umland der Stadt Salzburg kaum 

Preisgrenzen. Doch selbst bei Luxusobjekten kalkulieren Interessierte 

mittlerweile genauer und überlegen intensiver als in den 

vergangenen zwei Jahren. Das verlängert die Verkaufszeiten. Ein 

Trend der auch in der Stadt und den übrigen Regionen zu beobachten 

ist. Ein Haus jenseits der Million ist im Seenland häufiger 

zu finden, Häuser um 500.000 Euro haben Seltenheitswert. 

Die gestiegenen Preise bei Einfamilienhäusern sind wie überall 

dem Umstand geschuldet, dass sich Baugrund in den letzten 

Jahren empfindlich verteuert hat. Das geringe Angebot und die 

hohe Nachfrage sowohl von privaten Interessenten als auch von 

Bauträgern sind die Hauptursachen für diese Entwicklung. In 

nur wenigen Gemeinden finden sich 600 m² Parzellen um unter 

200.000 Euro. Im Schnitt kostet ein Grund dieser Größe im Salzburger 

Seenland rund 300.000 Euro. Die Preisspanne ist riesig. 

Für Topgründe jenseits der 1.000 Quadratmeter müssen Käufer 

bereits mit 750.000 Euro bis 1 Million Euro rechnen. 


48,7 % 

Familien 

13,4 % 


37,9 % 



36,1 % 


35,2 % 


28,7 % 

gut geeignet 



69


ENTDECKEN SIE SALZBURGS 

(VERBORGENE) NOBELSITZE! 

Jagdschloss, Lustschloss, Wasserschloss – in Salzburg sind sie alle vertreten. In einigen 

Schlössern wurde Geschichte geschrieben, in anderen wurden Filme gedreht und manche 

wurden sogar weltberühmt. Auf den Stadtteil-Doppelseiten widmen wir uns auch den 

weniger bekannten herrschaftlichen Anwesen. Wer waren die Erbauer, wer die Bewohner 

dieser Prestigebauten, von denen manche kaum bekannt, versteckt oder fast nicht mehr als 

solche erkennbar sind? Und wie werden sie heute genutzt? 

Seit jeher orientierte sich die Oberschicht an den Herrschern. 

Wer in der Standesgesellschaft des Mittelalters und der frühen 

Neuzeit etwas gelten wollte, musste zumindest einen 

Landsitz haben oder einen Prachtbau in der Stadt 

besitzen. Die ältesten Schlösschen in Salzburg, 

die wir in diesem Wohnmarktbericht vorstellen, 

lassen sich bis ins 13. und 14. Jahrhundert zurückdatieren. 

Viele entstanden ursprünglich 

als Sommersitze auf dem Land und befanden 

sich damals weit außerhalb der Stadtmauern. 

Seit dem Mittelalter hat sich das 

Stadtgebiet sukzessive erweitert. So begann man Anfang des 

17. Jahrhunderts, die weitläufigen Moore im Nordosten und 

Südwesten trockenzulegen und schuf so die Voraussetzungen 

für die Besiedelung jener Stadtbereiche, die dann im 20. 

Jahrhundert als Itzling, Schallmoos, Gnigl und Leopoldskron 

eingemeindet wurden. 

Neben der bekannten „Schlösschenmeile“ an der Hellbrunner 

Allee in Morzg waren die rechte und linke Altstadt Kerngebiete 

für den Repräsentationsbau. Lustschlösschen, die vorwiegend 

im Sommer als beliebte Rückzugsorte dienten, errichtete man 

auch gern in aussichtsreichen Lagen auf den Stadtbergen. 

Vor allem der Kirchenadel prägte die Schlossgeschichte von 

Stadt und Land, weil Salzburg über 1.000 Jahre lang kirchlich 

regiert wurde. Ab dem 14. Jahrhundert waren die Erzbischöfe 

zugleich Landesherren und vereinten kirchliche und weltliche 

Macht. Ihre Hoheitsrechte über das Land demonstrierten sie 

auf prunkvollen Empfängen, wie zum Beispiel in Schloss Leopoldskron, 

oder bei üppigen Jagdgesellschaften, wie etwa im 

Schloss Montfort. Auch für Äbte und Domherren war die adelige 

Herkunft „Berufsvoraussetzung“. Die Kirchenmänner eiferten 

den Erzbischöfen nach, bewohnten Lustschlösschen wie 

den Aiglhof oder das Daun-Schlössl und entdeckten das barocke 

Lebensgefühl für sich. Wie auf Schloss Neuhaus verwirklichten 

sich auch die adeligen Beamten der Erzbischöfe baulich. 

Als Ministerialen unterstützten sie den Landesherrn bei den 

Regierungsgeschäften und stellten neben der Verwaltung und 

Gerichtsbarkeit auch die Verteidigung der ihnen zugewiesenen 

Gebiete sicher. 

Seit dem späten Mittelalter treten auch die reichen Bürger als 

Schlossbauherren auf. Beispielsweise hatten die Erbauer von 

Schloss Elsenheim, Schloss Söllheim und dem Robinighof ihr 

Vermögen als Kaufleute und Unternehmer verdient. Ihre Schlösser 

waren weithin sichtbarer Ausdruck dieses gesellschaftlichen 

Aufstiegs, der oft zusätzlich mit einem vom Kaiser verliehenen 

Adelstitel belohnt wurde. 

Sind Sie erstaunt, wie viele Schlösschen es in Salzburg gibt? 

Vielleicht inspiriert Sie die eine oder andere Schlossgeschichte 

ab Seite 19 zu Erkundungsspaziergängen vor Ort. Denn dieses 

Salzburg, das Ihnen so vertraut ist, ist immer noch für Überraschungen 

gut! 


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Finest Homes Immobilien | Residenzplatz 2 | 5020 Salzburg 

Tel.: +43 (0) 662 / 84 11 94 | www.finest-homes.com 

IMPRESSUM 

Herausgeber: Team Rauscher Immobilien GmbH, Petersbrunnstraße 15, 5020 Salzburg, Austria • E-Mail: immobilien@team-rauscher.at • Tel.: +43 (0) 662 / 88 02 04 

Geschäftsführerin: Elisabeth Rauscher • Fotos: Marc Haader, Shutterstock, Westend61 • Redaktion: Team Rauscher, Immoservice Austria 

Produktion: Media Design:Rizner.at • Auflage: 10.000 Stück 

Haftungsausschluss: Trotz sorgfältiger Recherche und Prüfung sämtlicher Auswertungen können Fehler nicht ausgeschlossen werden. Der Herausgeber sowie dessen 

Datenpartner Immoservice Austria übernehmen daher keine Gewähr für Vollständigkeit, Aktualität oder Richtigkeit des Inhalts. Jegliche Haftung ist ausgeschlossen. 

Der Herausgeber behält sich alle Rechte vor. Kein Teil des Werks darf in irgendeiner Form ohne schriftliche Genehmigung des Medieninhabers reproduziert oder unter 

Verwendung elektronischer Systeme gespeichert, verarbeitet, vervielfältigt oder verbreitet werden. Im Interesse der Lesbarkeit haben wir auf geschlechtsbezogene 

Formulierungen verzichtet. Selbstverständlich sind immer Frauen und Männer gemeint, auch wenn explizit nur eines der Geschlechter angesprochen wird. 

Hinweise zur Verwendung des Berichts und Datenstand: Die im Bericht veröffentlichten Werte geben keinen Aufschluss über erzielbare Preise bezogen auf einzelne 

Objekte, sondern zeigen Durchschnittswerte mit Bandbreiten nach oben bzw. unten. Die Grundlage für die Ermittlung der Preise bildeten die Kaufpreisdaten aus dem 

Grundbuch der Jahre 2021 und 2022 (Datenstand 01 / 2023). Die Daten wurden auf Stadtteilebene durch die Experten von Team Rauscher mit Blick auf den freien Markt 

validiert. Basis für die Mietpreise bildeten aktuelle Angebotsobjekte. Als Nahversorger gelten: Supermarkt, Bäckerei, Metzger, Drogerie und Tankstelle mit Shop. 

Zu Gastronomie zählen: Restaurant, Gasthaus, Pizzeria, Imbiss, Lokal, Bistro und Café. Datenquellen: Immoservice Austria, ZT datenforum, Statistik Austria, Urban Atlas. 


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