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Ratgeber •Tipps<br />
Die Sanierungspflicht beim Eigentümerwechsel<br />
Derzeit wird das sogenannte<br />
„Heizungsgesetz“ heiß diskutiert.<br />
Insbesondere die Ankündigung,<br />
ab 2024 neu eingebaute<br />
Heizungen nur dann<br />
zuzulassen, wenn diese zu mindestens<br />
65% mit erneuerbaren<br />
Energien betrieben werden,<br />
hat für Kritik gesorgt, sodass<br />
ein endgültiger Beschluss hierüber<br />
noch nicht gefällt worden<br />
ist.<br />
Eine entsprechende Pflicht<br />
würde sich nicht nur an diejenigen<br />
richten, die aus technischen<br />
Gründen die Heizung<br />
austauschen lassen müssen,<br />
sie spielt auch im Fall eines<br />
Eigentümerwechsels einer<br />
Immobilie eine Rolle. Hierbei<br />
würde es sich jedoch nicht um<br />
die einzige Sanierungspflicht<br />
handelt, die beim Eigentümerwechsel<br />
ansteht. Das Gebäudeenergiegesetz<br />
(GEG) sieht<br />
eine ganze Reihe an Pflichten<br />
vor, die beachtet werden müssen.<br />
Dr. Christian Behrendt<br />
Rechtsanwalt und Notar<br />
Fachanwalt für Steuerrecht<br />
christian.behrendt@brandi.net<br />
Dr. Jens Hoffmann<br />
Rechtsanwalt und Notar<br />
Fachanwalt für Handels- und Gesellschaftsrecht<br />
Fachanwalt für Steuerrecht<br />
jens.hoffmann@brandi.net<br />
BRANDI Rechtsanwälte Partnerschaft mbB<br />
Lindenweg 2 • 32756 <strong>Detmold</strong><br />
T +49 5231 9857 - 0 • F +49 5231 9857 - 50<br />
Sofern die oberste Geschossdecke<br />
nicht hinreichend gedämmt<br />
ist, muss der Käufer einer Immobilie diese insoweit<br />
nachrüsten. Als oberste Geschossdecke gilt dabei<br />
die Decke des obersten bewohnten Geschosses. Wird das<br />
Dachgeschoss also bewohnt, muss das Dach entsprechend<br />
gedämmt werden. Ist der Dachboden aber nicht<br />
ausgebaut und wird nicht bewohnt, kann alternativ auch<br />
die Decke des darunterliegenden Geschosses gedämmt<br />
werden. Die Dämmpflicht betrifft Geschossdecken, deren<br />
Wärmedurchgangskoeffizient mindestens 024 Watt<br />
pro m² und Kelvin beträgt.<br />
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Schließlich gibt es auch jetzt<br />
schon eine Sanierungspflicht<br />
in Bezug auf die Heizung: Diese<br />
sieht den Austausch von<br />
Heizkesseln einer Öl- oder<br />
Gasheizung nach 30 Jahren<br />
vor, ein Weiterbetrieb nach Ablauf<br />
dieser Zeit ist unzulässig.<br />
Ausgenommen hiervon sind<br />
derzeit (noch) Brennwert- und<br />
Niedrigtemperaturheizungen.<br />
Ausgenommen von diesen<br />
Pflichten sind solche Gebäude,<br />
die der Eigentümer entweder<br />
komplett selbst bewohnt oder<br />
die maximal zwei Wohnungen<br />
enthalten und zum Teil vom<br />
Eigentümer bewohnt werden.<br />
Ein Immobilieneigentümer<br />
muss also grundsätzlich nicht<br />
befürchten, plötzlich von umfassenden<br />
Sanierungspflichten<br />
überrascht zu werden.<br />
Allerdings ändert sich das, sobald<br />
die Immobilie den Eigentümer<br />
wechselt. Denn dann<br />
gilt diese Ausnahme nicht<br />
mehr – der neue Eigentümer<br />
muss prüfen, ob Sanierungsbedarf<br />
besteht und die erforderlichen<br />
Sanierungen durchführen, unabhängig davon,<br />
ob er die Immobilie selbst nutzen will oder nicht. Hierfür<br />
lässt das Gesetz ihm zwei Jahre Zeit.<br />
Diese Pflicht gilt unabhängig davon, auf welchem Weg<br />
eine Immobilie den Eigentümer wechselt. Der klassische<br />
Immobilienkauf ist ebenso umfasst wie der Fall, in dem<br />
eine Immobilie (etwa im Wege der vorweggenommenen<br />
Erbfolge) von Eltern an ihre Kinder verschenkt wird. Auch<br />
der Erbe einer Immobilie muss prüfen, ob er Sanierungen<br />
vorzunehmen hat.<br />
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Zusätzlich hat der neue Eigentümer einer Immobilie nach<br />
dem Gesetz (§ 71 GEG) dafür Sorge zu tragen, dass die<br />
Heizungsrohre hinreichend gedämmt sind. Das betrifft<br />
die Warmwasserrohre, die durch nicht beheizte Räume<br />
(also den Keller und ggf. den Dachboden) laufen.<br />
Das Gesetz sieht vor, dass der neue Käufer – und nicht<br />
der Verkäufer – die Sanierung der Immobilie vornehmen<br />
muss. Man kann sich jedoch vor dem Kauf auch darauf<br />
verständigen, dass eine entsprechend sanierte Immobilie<br />
übergeben werden soll. Dies sollte dann auch im notariellen<br />
Kaufvertrag berücksichtigt werden.<br />
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<strong>Unser</strong> <strong>Hiddesen</strong>/ August - September ‘23
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