RA 11/2023 - Entscheidung des Monats

11/2023
ENTSCHEIDUNGDESMONATS
ZIVILRECHT
BeginnderVerjährungsfristgem.§548BGB

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Stand: Oktober 2023

RA 11/2023
Zivilrecht
567
Problem: Beginn der Verjährungsfrist gem. § 548 BGB
Einordnung: Mietrecht
OLG Hamm, Urteil vom 01.09.2023
30 U 195/22 (leicht abgewandelt)
EINLEITUNG
Die Sonderverjährungsvorschrift des § 548 BGB ist zum einen sehr kurz bemessen
und hat zum anderen gravierende wirtschaftliche Konsequenzen. Deshalb
verwundert es nicht, dass unter Juristen bei der Auslegung dieser Rechtsnorm
um jede Wortbedeutung gerungen wird. Was die Worte „...Zeitpunkt, in dem
er die Mietsache zurückerhält.“ in § 548 I 2 BGB im Einzelfall bedeuten, ist
umstritten. Vorliegend geht es um die Frage, ob der gegen den Willen des
Vermieters erfolgte Einwurf des Schlüssels zum Objekt in den Briefkasten des
Vermieters durch den Mieter dieses Tatbestandsmerkmal konkludent ausfüllen
kann, wenn zu diesem Zeitpunkt das Mietverhältnis noch nicht beendet ist.
SACHVERHALT
Mit Vertrag vom 17.06.2009 vermietete K eine Halle nebst Lagerbüro sowie
außenliegende Stellplätze an die B. Beginn des Mietverhältnisses war der
15.07.2009. Der Vertrag sollte für ein Jahr gelten und sich um jeweils ein Jahr
verlängern, falls nicht drei Monate vor dem jeweiligen Jahresablauf eine Kündigung
ausgesprochen wird. Am 28.03.2012 schlossen die Parteien einen
schriftlichen Nachtrag zum Mietvertrag Darin wurden zusätzliche Gewerbeflächen
an B vermietet. Im Nachtrag hieß es:
„Das Mietverhältnis für die unter § 1.2.a. benannten Flächen beginnt am
03.04.2012 für die Dauer von zunächst einem Jahr. Das Mietverhältnis für die
bisher bereits angemieteten Flächen verlängert sich ebenfalls bis zu diesem Zeitpunkt.
(...) Das Mietverhältnis für die dann insgesamt angemieteten Flächen
verlängert sich nach Ablauf des ersten Jahres jeweils um 1 Jahr, falls nicht von
einer Partei unter Einhaltung einer Frist von drei Monaten vor Ablauf der Mietzeit
gekündigt wird.“
Im Jahr 2019 begehrte B ein Gespräch mit K um über die Abwicklung des
Mietverhältnisses nach einer seitens B im Jahr 2020 geplanten Kündigung
zu sprechen. Am 10.03.2020 erklärte B gegenüber K die Kündigung zum
nächstmöglichen Zeitpunkt. Mit Schreiben vom 18.03.2020 wies K darauf
hin, dass das Mietverhältnis aufgrund der Kündigung erst zum 30.04.2021
ende. Bis zum 31.12.2020 nutzte B das Mietobjekt weiter. An diesem Tag warf
sie die Schlüssel in den Hausbriefkasten des K ein, was dieser mit Schreiben
vom 07.01.2021 zurückwies. Mit Schreiben vom 09.06.2021 forderte K die B
unter Androhung der Selbstvornahme auf, im Einzelnen benannte Mängel
und Schäden bis spätestens zum 19.06.2021 zu beseitigen. Es steht fest,
dass diese Mängel von B verursacht wurden und sie nicht auf vertragsgemäßem
Gebrauch beruhen. Nach Fristablauf verlangte er mit Schreiben vom
25.06.2021 die Zahlung von 47.292,62 € Schadensersatz wegen nicht vorgenommener
Mängelbeseitigung. B erhebt die Einrede der Verjährung. Zu
Recht, wenn die Forderung dem Grunde nach begründet ist?
LEITSATZ
Erhält der Vermieter den Besitz an
dem Mietobjekt durch Einwurf der
Schlüssel in seinen Briefkasten zurück
und behält der Vermieter diese
Schlüssel dann, beginnt die kurze
Verjährungsfrist des § 548 Abs. 1 BGB
mit Kenntnis des Vermieters von
dem Schlüsseleinwurf auch dann
zu laufen, wenn das Mietverhältnis
noch nicht beendet und der Vermieter
nicht rücknahmebereit ist
(in Abgrenzung zum Urteil des BGH
vom 12.10.2011, VIII ZR 8/11).
Das Berufungsgericht hat sich mit
der Frage, ob die Forderungen der
Höhe nach begründet waren, nicht
so auseinandergesetzt, dass die
Feststellungen für unsere Aufbereitung
tauglich wären. Es geht im
Fall um die Frage des Beginns des
Laufs der Verjährungsfrist gem.
§ 548 I 2 BGB. Aus diesem Grunde
unterstellen wir die Begründetheit
der Posten, differenzieren nicht zwischen
der Verletzung leistungsbezogener
Pflichten oder Rücksichtspflichten
sowie etwaiger Ansprüche
wegen rückständiger Mietzahlungen,
gehen hier vielmehr von der
Richtigkeit der Berechnungen aus
und konzentrieren uns auf das für
das Thema Verjährung Wesentliche.
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568 Zivilrecht RA 11/2023
LÖSUNG
A. Anspruch des K gegen die B auf Zahlung von 47.292,62 € gem. §§ 280 I,
241 II BGB
K könnte gegen B einen Anspruch auf Zahlung von Schadensersatz in Höhe
von 47.292,62 € aus §§ 280 I, 241 II BGB haben.
Zu den unterschiedlichen Schadensersatzansprüchen
des Vermieters
gegen den Mieter nach Rückgabe
der Mietsache in mangelhaftem
Zustand:
• BGH RA 07/2023, 342 ff.
• BGH RA 10/2019, 514 ff.
• BGH RA 08/2018, 460 ff.
Dort finden Sie die Abgrenzungen
zwischen den leistungsbezogenen
Pflichten, die nach erfolglosem
Ablauf einer Nachfrist zur Leistung
zum Anspruch auf Schadensersatz
statt der Leistung aus §§ 280 I, III,
281 I 1 BGB führen können sowie
den Rücksichtspflichtverletzungen,
die bei Rückgabe einer Mietsache in
mangelhaftem Zustand ohne Fristsetzungserfordernis
zum Anspruch
des Vermieters aus §§ 280 I, 241 II
BGB führen können.
Klare Begriffsbestimmung durch
den 30. Zivilsenat des OLG Hamm:
Auf die Vertragsbeendigung kommt
es nicht an. Es geht darum, ob der
Vermieter faktisch in der Lage ist,
Verschlechterungen und Veränderungen
ungestört untersuchen zu
können.
Besitzaufgabe durch Verlassen des
Objekts und Einwurf des Schlüssels
in den Hausbriefkasten
Kenntniserlangung des K
I. Anspruch entstanden
Zwischen K und B bestand aufgrund des Mietvertrages ein Schuldverhältnis
im Sinne des § 280 I BGB. Indem B das Objekt zwar gem. § 546 BGB zurückgegeben
hat, das Objekt sich bei der Rückgabe in mangelhaftem Zustand
befand, hat B gem. § 241 II BGB ihre Pflicht verletzt, auf die Rechte und Interessen
des K Rücksicht zu nehmen. Indem die eingetretenen Schäden am
Objekt nicht auf vertragsgemäßem Gebrauch beruhten, hat B auch gem.
§ 538 BGB i.V.m. §§ 280 I 2, 276 BGB diese Pflichtverletzung zu vertreten. Die
geltend gemachten Schäden beruhen kausal auf der Pflichtverletzung und
wurden seitens K sachlich und rechnerisch richtig aufgelistet. Folglich ist ein
Anspruch auf Zahlung von 47.292,62 € entstanden.
II. Anspruch durchsetzbar
Zu prüfen ist, ob der Anspruch auch durchsetzbar ist. Der Anspruch des K
könnte gem. §§ 214, 548 BGB nämlich verjährt sein. B hat gem. § 214 BGB die
Einrede der Verjährung erhoben. Fraglich ist, ob der Lauf der Verjährungsfrist
des § 548 BGB abgelaufen ist. Dies wäre der Fall, wenn die Verjährungsfrist vorliegend
spätestens gem. § 187 I BGB am 08.01.2021 in Lauf gesetzt worden
ist. Dann endete der Lauf der Verjährungsfrist mit Ablauf des 08.06.2021. Dies
wäre der Fall, wenn K die Mietsache am 07.01.2021 i.S.d. § 548 I 2 BGB dadurch
zurückerhalten hätte, dass B nach dem Verlassen des Objekts den Schlüssel
zum Mietobjekt in den Briefkasten des K geworfen hat. Eine solche Auslegung
des § 548 I 2 BGB erscheint im vorliegenden Fall aus zwei Gründen problematisch:
Zum einen hat K gegen dieses Verhalten der B protestiert. Zum anderen
war das Mietverhältnis aufgrund der klaren vertraglichen Regelung nach der
Kündigungserklärung der B zur Zeit des Schlüsseleinwurfs noch in Kraft.
[55] Die Verjährungsfrist beginnt gemäß § 548 Abs. 1 S. 2 BGB mit dem Zeitpunkt,
in dem der Vermieter die Mietsache zurückerhält.
[56] Rückerhalt im Sinne des § 548 Abs. 1 S. 2 BGB ist nicht identisch mit
Rückgabe im Sinne von § 546 BGB. Rückerhalt setzt grundsätzlich die unmittelbare
Sachherrschaft (§ 854 BGB) des Vermieters und eine Besitzveränderung
zu seinen Gunsten voraus. Entscheidend ist, dass der Vermieter
die Mietsache auf Veränderungen und Verschlechterungen ungestört
untersuchen kann und der Mieter mit Kenntnis des Vermieters den
Besitz vollständig und unzweifelhaft aufgibt (...). Das gilt auch, wenn
das Mietverhältnis erst nach Rückerhalt endet (...); die Beendigung des
Mietverhältnisses ist nicht Voraussetzung des Verjährungsbeginns (...).
[57] Unstreitig hat die Beklagte die Schlüssel am 31.12.2020 in den Hausbriefkasten
des Klägers eingeworfen und das Mietobjekt auch verlassen.
Darin ist eine vollständige Besitzaufgabe zu sehen. Es steht nicht in
Rede, dass die Beklagte etwa noch Zugang zu den Mieträumen hatte.
[58] Der Kläger hat von der Besitzaufgabe Kenntnis erlangt, als er die
Schlüssel am 07.01.2021 in seinem Hausbriefkasten vorfand. Da die
Beklagte das Mietobjekt zu diesem Zeitpunkt bereits verlassen hatte, war
für den Kläger die vollständige Besitzaufgabe auch nicht zweifelhaft.
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RA 11/2023
Zivilrecht
569
[59] Dem Rückerhalt im Sinne des § 548 Abs. 1 S. 2 BGB steht im vorliegenden
Fall nicht entgegen, dass der Kläger zu einer Rücknahme der
Mietsache nicht bereit war.
[60] In Rechtsprechung und Literatur werden zwar unterschiedliche Auffassungen
dazu vertreten, unter welchen Voraussetzungen der Lauf der
Verjährungsfrist nach § 548 Abs. 1 BGB beginnt, wenn der Mieter dem Vermieter
anbietet, die Mietsache zurückzuerhalten, dieser sie jedoch nicht
zurücknimmt.
[61] Nach einer Auffassung sind die Bestimmungen über den Annahmeverzug
heranzuziehen mit der Folge, dass der Lauf der Verjährungsfrist des
§ 548 Abs. 1 BGB ausgelöst werde, sobald der Mieter die erfüllungstaugliche
Rückgabe der geräumten Mietsache anbiete (...).
[62] Nach anderer Auffassung bleibt der Annahmeverzug mit der Rücknahme
der Mietsache ohne Einfluss auf den Beginn der Verjährung nach
§ 548 Abs. 1 BGB; vielmehr könne nur die tatsächliche Besitzaufgabe
durch den Mieter (z.B. durch Schlüsseleinwurf bei dem Vermieter) den
Lauf der Verjährungsfrist auslösen, weil erst dadurch der Vermieter die
Möglichkeit der ungestörten Untersuchung der Mietsache erhalte, von der
der Beginn der Verjährungsfrist abhänge (...).
[63] Schließlich wird vertreten, dass es - unabhängig vom Vorliegen eines
Annahmeverzugs - der Erlangung der unmittelbaren Sachherrschaft durch
den Vermieter gleichstehe, wenn dieser sich selbst der Möglichkeit
begebe, die unmittelbare Sachherrschaft auszuüben, etwa indem er
ein Angebot des Mieters auf Übergabe der Schlüssel zurückweist (...).
[64] Der Bundesgerichtshof hat die Beantwortung dieser Frage bislang
offengelassen (...). Einer Entscheidung hierüber bedarf es auch vorliegend
nicht.
[65] Nach sämtlichen vorgenannten Ansichten beginnt die Verjährungsfrist
nämlich jedenfalls mit Rückerhalt des Mietobjektes durch den Vermieter
und Aufgabe des Besitzes an diesem durch den Mieter.
[66] Nach den letztgenannten beiden Auffassungen hat die tatsächliche
Besitzaufgabe durch die Beklagte den Lauf der Verjährungsfrist auslöst,
weil der Kläger hierdurch die Möglichkeit der ungestörten Untersuchung
der Mietsache erhalten oder er sich mit der Verweigerung der Besitzergreifung
selbst dieser Möglichkeit begeben hat.
[67] Soweit nach der erstgenannten Ansicht die Bestimmungen über
den Annahmeverzug heranzuziehen sind, ergibt sich schon deshalb kein
anderes Ergebnis, weil nach dieser Rechtsauffassung sogar ein Verjährungsbeginn
ohne Rückerhalt des Mietobjektes durch den Vermieter möglich
sein soll. Davon abgesehen lagen aber auch die Voraussetzungen eines
Annahmeverzugs vor. Die von dem Kläger angeführten Beschädigungen
und nicht durchgeführten Arbeiten und Wartungen hätten allenfalls
eine Schlechterfüllung der Rückgabeverpflichtung begründet, jedoch
nicht schon eine Erfüllungsleistung an sich entfallen lassen. Der Kläger
konnte die tatsächliche Inbesitznahme des Mietobjekts auch mit Blick
auf das (lediglich) noch bis zum 04.06.2021 fortdauernde Mietverhältnis
nicht berechtigt verweigern. Er war bereits gegenwärtig ohne
weiteres dazu in der Lage, das Mietobjekt ungestört zu untersuchen, ohne
dass eine Besitzposition der Beklagten verblieben war. Bis zum Mietende
bestand kein erheblicher Zeitraum. Entgegenstehende schutzwürdige
Belange des Klägers sind weder dargetan noch sonst ersichtlich. Da ein
Vermieter jedenfalls in einer solchen Lage nicht den Eintritt der kurzen
Verjährung zu Lasten des Mieters hinauszögern können soll, lässt sich der
Zur Relevanz des Protestes des K
Die Rechtsfrage ist umstritten!
e.A.: Bereits der Annahmeverzug des
Vermieters gem. §§ 293 ff. BGB setzt
den Lauf der Frist gem. § 548 I BGB
in Gang.
a.A.: Nur die tatsächliche Besitzaufgabe
des Mieters löst den Lauf der in
§ 548 I BGB geregelten Verjährungsfrist
aus.
Weitere Ansicht: Unabhängig vom
Annahmeverzug löst bereits die Weigerung
des Vermieters, die unmittelbare
Sachherrschaft auszuüben,
den Lauf der Frist des § 548 I BGB
aus.
Fehlen einer Entscheidung des BGH
zur umstrittenen Rechtsfrage
Weil alle Auffassungen vorliegend
zum selben Ergebnis kommen, entscheidet
der 30. Zivilsenat des OLG
Hamm den Streit nicht.
Die Schlechterfüllung der in § 546
BGB begründeten Rückgabeverpflichtung
führt bei Überschreitung
der Grenze des § 538 BGB zum Schadensersatzanspruch
des Vermieters
gegen den Mieter aus §§ 280 I, 241
II BGB. Die Schlechterfüllung lässt
weder die Rückgabeverpflichtung
entfallen, noch berechtigt sie den
Vermieter zur Nichtannahme. Lehnt
der Vermieter bei Mängeln am
Objekt die Rücknahme ab, kommt er
in Annahmeverzug.
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570 Zivilrecht RA 11/2023
Wichtige Abgrenzung zum Urteil
des BGH vom 12.10.2011, VIII ZR
8/11. In der BGH-Entscheidung hatte
der Mieter den Schlüssel zum Objekt
in den Briefkasten des zurückzugebenden
Objekts geworfen. Im
vorliegenden Fall warf B die Schlüssel
in den Geschäftsbriefkasten des K.
Ferner hat K die Schlüssel zum vollständig
geräumten Objekt behalten.
Erlangung des unmittelbaren Besitzes durch den Vermieter gleichsetzen,
wenn er - wie aus den vorgenannten Gründen hier - davon absieht, die
Mieträume in Besitz zu nehmen, obwohl er von der Besitzaufgabe durch
den Mieter weiß und die Möglichkeit der Inbesitznahme hat (...).
[68] Der Kläger vermag sich demgegenüber auch nicht mit Erfolg auf das
Urteil des Bundesgerichtshofs vom 12.10.2011 (VIII ZR 8/11) zu berufen.
Zwar hat der Bundesgerichtshof in der Entscheidung ausgeführt, dass ein
Vermieter ein Mietobjekt nicht auf Zuruf zurückzunehmen verpflichtet sei
und den Besitz an selbigem auch nicht dadurch erhalte, dass die Schlüssel
in den Briefkasten des Mietobjekts eingeworfen würden. Der maßgebliche
Unterschied des vorliegenden Falls zu dem, der vom Bundesgerichtshof
zu entscheiden war, liegt jedoch darin, dass der Kläger hier
tatsächlich den Besitz an dem Mietobjekt zurückerhalten und dann
im Übrigen auch behalten hat, da die Schlüssel in seinen Briefkasten
und nicht lediglich in den des Mietobjekts eingeworfen wurden. Ob
der Fall anders zu beurteilen wäre, wenn er umgehend die Schlüssel wieder
der Beklagten hätte zukommen lassen, bedarf hier keiner Entscheidung.
Denn dies hat der Kläger nicht getan, sondern allein der Beklagten mit
Schreiben vom 07.01.2021 (...) mitgeteilt, dass der Einwurf der Schlüssel
in seinen Briefkasten gegen seinen Willen erfolgt und er nicht empfangsbereit
sei. Dabei ist es ihm nicht etwa darum gegangen, die Beklagte
zu einer, was ihm ggf. zuzubilligen wäre, geordneten Rückgabe der Mietsache
im Rahmen eines zu vereinbarenden Übergabetermins zu bewegen.
Nach seinen Angaben in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat hat
er vielmehr für den Fall einer vorbehaltlosen Entgegennahme der Schlüssel
und Untersuchung der Mieträume einen Verlust seiner Mietansprüche für
die Zeit bis zur Beendigung des Mietverhältnisses befürchtet. Diese Sorge
war jedoch, wie nachfolgend noch auszuführen ist, nicht begründet.
[69] Die Verjährungsfrist des § 548 Abs. 1 S. 1 BGB ist aus diesen Gründen
spätestens am 08.01.2021 in Lauf gesetzt worden. Folglich endete die Verjährungsfrist
mit Ablauf des 08.06.2021.
Damit ist der Schadensersatzanspruch des K gegen B aus dem Mietverhältnis
gem. §§ 280 I, 241 II BGB verjährt. Der Anspruch auf Zahlung der 47.292,62 €
ist folglich nicht durchsetzbar.
B. Ansprüche aus §§ 823 ff. BGB
Nicht nur die vertraglichen Ansprüche wegen Veränderungen und Verschlechterungen
der zum Gebrauch überlassenen Sache unterliegen der kurzen
Verjährung, sondern sämtliche konkurrierenden Ansprüche aus unerlaubter
Handlung oder aus dem Eigentum. Folglich sind auch Ansprüche des K gegen
B aus den §§ 823 ff. BGB verjährt.
C. Ergebnis
K hat gegen B keinen Anspruch auf Zahlung der 47.292,62 €.
FAZIT
Gibt der Mieter den Besitz am Mietobjekt auf und wirft er den Schlüssel zum
Objekt in den Briefkasten des Vermieters, setzt er den Lauf der Frist des § 548 I 2
BGB in Gang, wenn der Vermieter den Schlüssel behält.
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