RA 05/2024 - Entscheidung des Monats

05/2024
ENTSCHEIDUNGDESMONATS
ZIVILRECHT
BeginnderVerjährungsfristbeisynalagmatischen
Ansprüchen

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RA 05/2024
ZIVILRECHT
Zivilrecht
225
Problem: Beginn der Verjährungsfrist bei synallagmatischen
Ansprüchen
Einordnung: BGB AT, Kaufrecht, Sachenrecht
BGH, Urteil vom 15.03.2024
V ZR 224/22
EINLEITUNG
Das Urteil des BGH vom 23.06.2023, V ZR 89/22, haben wir im Referendariatsteil
der RA 09/2023, 465 ff. besprochen. Es beantwortete Fragen zur falsa
demonstratio non nocet beim Grundstückskauf sowie zum Verjährungsbeginn
der Rückabwicklungsansprüche. Im vorliegenden Fall spielt die Verjährung
des aus dem notariell geschlossenen Grundstückskaufvertrag stammenden
Eigentumsverschaffungsanspruchs die tragende Rolle. Denn der Anspruch
auf Löschung der diesen Anspruch sichernden Auflassungsvormerkung gem.
§ 886 BGB benötigt den Ausschluss des Anspruchs aufgrund einer dauerhaften
Einrede, z.B. der Einrede der Verjährung gem. § 214 BGB.
SACHVERHALT
K verkaufte B mit notariellem Vertrag vom 20.08.2004 ein Grundstück zu einem
Kaufpreis von 216.000 €. Im Vertrag erklärten beide die Auflassung und wiesen
aber zugleich den Notar an, den Antrag auf Vollzug der Auflassung beim
Grundbuchamt erst zu stellen, nachdem entweder K dem schriftlich zugestimmt
oder B bestätigt habe, dass der geschuldete Kaufpreis bezahlt wurde
oder die Zahlung dem Notar in anderer Weise nachgewiesen wurde. B verzichtete
zugleich auf ihr Recht, selbst den Antrag auf Eigentumsumschreibung
zu stellen. Von dem Kaufpreis sollte ein Teilbetrag von 80.000 € sofort auf das
Anderkonto des Notars gezahlt werden, um die Lastenfreistellung des Grundstücks
zu erreichen. Aus den vertraglichen Regelungen ergibt sich, dass K
beabsichtigte, mit einem Teil des Kaufpreises ein etwa gleich großes Anwesen
im Umkreis von 30 km (Ersatzobjekt) zu erwerben. Für den Fall, dass bis zum
01.09.2007 kein Ersatzobjekt gefunden wurde, sollte ein Mietvertrag für das
gesamte Objekt abgeschlossen werden. Im Hinblick auf diese Regelungen
wurde für den restlichen Kaufpreis Folgendes vereinbart:
LEITSATZ
1. Die Verjährungsfrist für synallagmatisch
verbundene Ansprüche
aus einem Vertragsverhältnis
beginnt erst mit der Fälligkeit
des jeweiligen Anspruchs. Für
den Anspruch des Käufers auf
Eigentumsverschaffung an einem
Grundstück, der nach den vertraglichen
Bedingungen nicht
sofort fällig ist, beginnt die Verjährungsfrist
nicht schon mit Vertragsschluss,
sondern erst mit der
Fälligkeit. Erst dann ist der Eigentumsverschaffungsanspruch
im
Sinne von § 200 BGB entstanden
(Abgrenzung zu Senat, Urteil vom
19.05.2006, V ZR 40/05).
„Der verbleibende Kaufpreisrest ist innerhalb von 10 Tagen zu bezahlen, nachdem
der Verkäufer den Käufer zur Zahlung schriftlich aufgefordert hat. Die Aufforderung
ist erst möglich nach Vorliegen der Auszahlungsvoraussetzungen vom vorgenannten
Anderkonto. Bei Aufforderung hat der Verkäufer dem Käufer die ganze
oder teilweise Verwendung des Betrages zur Finanzierung des vom Verkäufer zu
erwerbenden Ersatzobjekts glaubhaft zu machen. [...] Der Kaufpreisrest ist jedenfalls
mit dem Ableben des Verkäufers fällig. Der Verkäufer tritt bereits heute den
Anspruch auf Zahlung des Kaufpreisrestbetrages an seine Tochter (…) ab. [...]“
B zahlte den Teilbetrag des Kaufpreises von 80.000 € auf das Anderkonto
des Notars. Zu ihren Gunsten wurde im September 2004 eine Auflassungsvormerkung
in das Grundbuch eingetragen. Der Erwerb eines Ersatzgrundstücks
war K wenige Jahre nach Abschluss des Kaufvertrags nicht möglich,
nach eigenem Vorbringen sogar von Anfang an nicht. K forderte B nicht zur
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226 Zivilrecht RA 05/2024
Zahlung des Restkaufpreises auf. Die Eigentumsumschreibung ist bis heute
nicht erfolgt. K erhebt die Einrede der Verjährung und verlangt, gestützt auf
die Verjährung des Übereignungsanspruchs der B, von dieser die Zustimmung
zur Löschung der Auflassungsvormerkung. Zu Recht, wenn B nach Zugang
dieses Begehrens den restlichen Kaufpreis in Höhe von 136.000 € zu Gunsten
der Tochter des K hinterlegt hat?
LÖSUNG
Wenn die Vormerkung nicht besteht,
weil der ihr zugrunde liegende Anspruch
erloschen ist und sie daher zu
Unrecht im Grundbuch eingetragen
ist, hat der materiell Berechtigte
gegen den Eingetragenen den Anspruch
auf Grundbuchberichtigung
gem. § 894 BGB. Hier besteht der zugrunde
liegende Anspruch unstreitig.
Aus Platzgründen prüfen wir daher
nicht § 894 BGB vorab.
Voraussetzungen des Vormerkungsbeseitigungsanspruchs
gem. § 886
BGB:
I. Materiell-rechtlich bestehende Vormerkung
des Anspruchsgegners
muss im Grundbuch zu Lasten des
Anspruchsstellers eingetragen sein
II. Der durch die Vormerkung gesicherte
Anspruch muss aufgrund
einer dauernden Einrede des
Anspruchsstellers ausgeschlossen
sein.
A. Anspruch K gegen B auf Löschung der Auflassungsvormerkung gem.
§ 886 BGB
K könnte gegen B gem. § 886 BGB einen Antrag auf Löschung der Auflassungsvormerkung
aus dem Grundbuch haben.
I. Vormerkung zugunsten der B
Dann müsste zunächst B eine Vormerkung am Grundstück des K erlangt haben.
Dies richtet sich nach den Voraussetzungen des Ersterwerbs der Vormerkung
vom Berechtigten, mithin nach den §§ 883 I, 885 I BGB.
1. Vormerkungsfähiger Anspruch gem. § 883 I BGB
Dies erfordert einen Anspruch auf Erwerb, Änderung oder Löschung eines
Rechts am Grundstück. Mit dem Anspruch auf Übereignung des Grundstücks
aus dem notariell beurkundeten Kaufvertrag gem. §§ 433 I 1, 311b I 1 BGB
lag ein Anspruch auf Erwerb des Eigentums am Grundstück, mithin ein gem.
§ 883 I 1 BGB vormerkungsfähiger Anspruch vor.
2. Eintragung der Vormerkung gem. § 885 I BGB
Die Vormerkung wurde auch in das Grundbuch eingetragen.
3. Eintragungsbewilligung des Berechtigten
Ein Ersterwerb der Vormerkung setzt voraus, dass die Eintragung in das
Grundbuch entweder aufgrund einer gegen den Rechtsinhaber erwirkten
einstweiligen Verfügung gem. § 935 I ZPO oder aufgrund einer Eintragungsbewilligung
des Berechtigten erfolgt ist. Vorliegend bewilligte der Eigentümer
K die Vormerkung.
Folglich erwarb B die Auflassungsvormerkung am Grundstück des K.
II. Ausschluss des gesicherten Anspruchs aufgrund einer dauernden
Einrede
Der Vormerkungsbeseitigungsanspruch aus § 886 BGB setzt ferner voraus,
dass K gegen B eine Einrede zusteht, welche die Geltendmachung des durch
die Vormerkung gesicherten Anspruchs dauerhaft ausschließt. In Betracht
kommt die seitens K erhobene Einrede der Verjährung gem. § 214 BGB. Diese
würde als peremptorische Einrede die Geltendmachung des Eigentumsübertragungsanspruchs
der B aus dem Kaufvertrag vom 20.08.2004 dauernd ausschließen,
falls die Verjährung bereits eingetreten wäre.
Grundsatz: Die Verjährung beginnt
gem. § 200 BGB mit der Entstehung
des Anspruchs.
Die Besonderheit dieses Falles besteht
darin, dass der BGH die Fälligkeit des
Anspruchs ausnahmsweise zur Entstehungsvoraussetzung
erhebt.
[10] Ansprüche auf Übertragung des Eigentums an einem Grundstück
verjähren gemäß § 196 BGB in zehn Jahren. Die Verjährung beginnt
nach § 200 BGB mit der Entstehung des Anspruchs.
[11] Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist ein Anspruch
sowohl im Sinne von § 200 BGB als auch im Sinne von § 199 Abs. 1 Nr. 1 BGB
entstanden, sobald er erstmals geltend gemacht und notfalls im Wege
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RA 05/2024
Zivilrecht
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der Klage durchgesetzt werden kann. Dafür genügt es nicht, dass der
Schuldner die anspruchsbegründenden Tatbestandsmerkmale verwirklicht
hat. Vielmehr ist darüber hinaus grundsätzlich die Fälligkeit des
Anspruchs erforderlich, da erst von diesem Zeitpunkt an (§ 271 Abs. 2
Halbs. 1 BGB) der Gläubiger mit Erfolg die Leistung fordern und nach
§ 204 Abs. 1 Nr. 1 BGB die Verjährung durch Klageerhebung hemmen
kann. (...).
[12] Nichts anderes gilt für die synallagmatisch verknüpften vertraglichen
Ansprüche auf Leistung und Gegenleistung bei einem
Grundstückskaufvertrag. Die von dem Berufungsgericht zitierte Entscheidung
des Senats vom 19. Mai 2006 (V ZR 40/05) ist nicht so zu
verstehen, dass für Ansprüche aus einem gegenseitigen Vertrag die
Verjährung immer bereits mit Vertragsschluss beginnt, ohne dass
es auf die Fälligkeit ankäme. Zu dem Entstehen von Ansprüchen im
Sinne von §§ 199, 200 BGB als Voraussetzung für den Beginn der
Verjährungsfrist verhält sich die Entscheidung nicht, sondern nur zu
§ 390 Satz 2 BGB aF und der Frage, wann ein Anspruch im Hinblick auf eine
Aufrechnungslage entstanden ist. Sie ist, wie der Senat bereits, allerdings
nach Erlass des Berufungsurteils, klargestellt hat, auf das Verjährungsrecht
nicht übertragbar. Die Verjährungsfrist für synallagmatisch
verbundene Ansprüche aus einem Vertragsverhältnis beginnt
erst mit der Fälligkeit des jeweiligen Anspruchs.
[13] Zwar ist auch bei einem Kaufvertrag im Grundsatz der Zeitpunkt des
Vertragsschlusses für die Entstehung des Anspruchs auf Eigentumsverschaffung
im Sinne von §§ 199, 200 BGB und damit für den Beginn der Verjährungsfrist
maßgebend. Das folgt aus der gesetzlichen Leistungszeitbestimmung
des § 271 Abs. 1 BGB. Etwas anderes gilt aber dann, wenn - sei
es auf Grund gesetzlicher Regelung oder wegen einer von vornherein
getroffenen vertraglichen Abrede - der Anspruch nicht mit Vertragsabschluss,
sondern erst zu einem späteren Zeitpunkt fällig wird. (...).
Die Vorschrift des § 271 BGB enthält subsidiäre Regelungen. Sie greift
nur ein, wenn eine Leistungszeit nicht in anderer Weise bestimmt ist.
(...).
[14] Ein auf die Übereignung eines Grundstücks gerichteter kaufvertraglicher
Anspruch wird regelmäßig nicht bereits mit Vertragsschluss
fällig. Denn üblicherweise werden in einem Grundstückskaufvertrag
abweichende Regelungen zur Fälligkeit des Anspruchs auf Eigentumsverschaffung
getroffen, um den Verkäufer davor zu schützen,
dass er das Eigentum an seinem Grundstück verliert, ohne den Kaufpreis
zu erhalten. Solche Regelungen zur Sicherung des Verkäufers
können dazu führen, dass der Anspruch auf Eigentumsverschaffung
erst mit dem Nachweis der Kaufpreiszahlung fällig wird. (...). Dann
hat der Käufer seine Leistung in Gestalt der Kaufpreiszahlung zu
erbringen, ohne sich insoweit auf § 320 BGB berufen zu können. (...).
Er kann vor Erfüllung der Vorleistungspflicht nicht erfolgversprechend auf
Übertragung des Eigentums klagen, auch nicht mit dem Ziel, eine Zugum-Zug-Verurteilung
zu erreichen. Eine derartige Klage wäre vielmehr
mangels Fälligkeit als derzeit unbegründet abzuweisen. Dagegen reicht
es, anders als das Berufungsgericht offenbar meint, für den Beginn der
Verjährungsfrist nicht aus, dass der Käufer berechtigt wäre, jederzeit
den restlichen Kaufpreis zu zahlen (§ 271 Abs. 2 BGB) und damit die
Fälligkeit des Eigentumsverschaffungsanspruchs herbeizuführen.
Andernfalls liefe die auf den Eigentumsverschaffungsanspruch
So aber Grüneberg/Ellenberger, BGB,
83. Aufl., § 199 Rn. 3
Klarstellend: BGH, Beschluss vom
29.06.2023, V ZR 137/22
Dies ist der entscheidende Aspekt
des Falles.
Die Durchsetzbarkeit ist ein Unteraspekt
der Fälligkeit. Haben die
Parteien in einem Grundstückskaufvertrag
vereinbart, dass der Kaufpreis
vorab zu leisten ist, besteht die
Einrede aus § 320 BGB eben nicht.
Dann ist der Anspruch auf Übereignung
erst fällig, wenn der Käufer
so wie vereinbart gezahlt hat. Dies
ist für den Verjährungsbeginn hier
entscheidend.
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228 Zivilrecht RA 05/2024
Klarstellung, dass es auf § 205 BGB
in diesem Zusammenhang nicht ankommt.
§ 205 BGB gilt nur vor
nachträglich vereinbarte vorübergehende
Leistungsverweigerungsrechte,
z.B. für die Stundung.
bezogene Fälligkeitsvereinbarung ins Leere; nicht fällige Ansprüche
können aber nicht verjähren. Für den Anspruch des Käufers auf Eigentumsverschaffung
an einem Grundstück, der nach den vertraglichen
Bedingungen nicht sofort fällig ist, beginnt die Verjährungsfrist nicht
schon mit Vertragsschluss, sondern erst mit der Fälligkeit. Erst dann
ist der Eigentumsverschaffungsanspruch im Sinne von § 200 BGB entstanden.
Ob der Beklagten - was nach den vertraglichen Regelungen zweifelhaft
erscheint - überhaupt ein Recht zur Vorleistung nach § 271 Abs. 2
BGB zugestanden hätte, bedarf deshalb keiner Entscheidung.
[15] Auf die von dem Berufungsgericht herangezogene Vorschrift des
§ 205 BGB kommt es in diesem Zusammenhang nicht an. § 205 BGB
betrifft nur nachträglich vereinbarte vorübergehende Leistungsverweigerungsrechte.
(...). Damit sind Vereinbarungen zwischen Gläubiger
und Schuldner gemeint, die die Fälligkeit einer Forderung
nachträglich hinausschieben, also nach dem Entstehen im Sinne der
§§ 199, 200 BGB während der laufenden Verjährungsfrist getroffen
werden (z.B. Stillhalteabkommen). Nicht erfasst werden von vornherein
getroffene Abreden des Inhalts, dass die Forderung später
fällig sein soll, denn die Verjährung beginnt ohnehin erst mit der Fälligkeit
zu laufen. (...). Ist mangels Fälligkeit ein einklagbarer Anspruch
noch nicht im Sinne der §§ 199, 200 BGB entstanden, bedarf es einer
Hemmung der Verjährung schon aus diesem Grund nicht.
[16] Nach diesen Grundsätzen ist der Anspruch der Beklagten auf
Eigentumsverschaffung im Sinne des § 200 BGB nur dann entstanden,
wenn er fällig geworden ist. Dazu hat das Berufungsgericht - aus
seiner Sicht folgerichtig - keine Feststellungen getroffen. Zugunsten der
Beklagten ist deshalb für das Revisionsverfahren zu unterstellen, dass ihr
Übereignungsanspruch nicht fällig geworden ist. Dann konnte die Verjährungsfrist
nicht zu laufen beginnen. (...)
K steht infolgedessen die Einrede der Verjährung gem. § 214 BGB nicht
zu. Folglich kann er nicht die Beseitigung der Vormerkung gem. § 886 BGB
verlangen.
B. Ergebnis
K hat gegen B keinen Anspruch auf Beseitigung der Vormerkung gem. § 886
BGB.
FAZIT
Beim Kaufvertrag ist gem. § 271 I BGB grundsätzlich der Zeitpunkt des Vertragsschlusses
für die Entstehung des Anspruchs auf Eigentumsverschaffung
im Sinne von §§ 199, 200 BGB und damit für den Beginn der Verjährungsfrist
maßgebend. Für den Anspruch des Käufers auf Eigentumsverschaffung an
einem Grundstück, der nach den vertraglichen Bedingungen oder aufgrund
gesetzlicher Regeln nicht sofort fällig ist, beginnt die Verjährungsfrist nicht
schon mit Vertragsschluss, sondern erst mit der Fälligkeit. Erst dann ist der
Eigentumsverschaffungsanspruch im Sinne von § 200 BGB entstanden.
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