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IMMOBILIENWIRTSCHAFT<br />
SPEZIALIMMOBILIEN<br />
PFLEGEIMMOBILIEN<br />
– NISCHENMARKT<br />
MIT PERSPEKTIVE?<br />
Insbesondere Pflegeeinrichtungen<br />
sind durch den Staat in vielerlei<br />
Hinsicht reguliert. Dies lässt Leistungserbringer<br />
zum Spielball der Politik<br />
werden. Lohnt sich unter diesen Vorzeichen<br />
ein Investment in Pflegeimmobilien?<br />
TEXT — JULIAN SLICKERS & SÖNKE THIEDEMANN*<br />
ABBILDUNG 1: PFLEGETARIFE ZÜRICH, BERN, AARGAU<br />
2022–<strong>2024</strong><br />
Quelle: Kantonale Daten<br />
ABBILDUNG 2: TARIFVERÄNDERUNG ZÜRICH, BERN,<br />
AARGAU 2022–<strong>2024</strong><br />
Quelle: Kantonale Daten<br />
PFLEGENORMKOSTEN<br />
TARIFVERÄNDERUNGEN STATIONÄRE PFLEGE<br />
250<br />
6,0%<br />
Durchschnitt Pflegetarife 1–12<br />
200<br />
150<br />
100<br />
50<br />
Veränderung p. a.<br />
5,0%<br />
4,0%<br />
3,0%<br />
2,0%<br />
1,0%<br />
0,0%<br />
–1,0%<br />
–2,0%<br />
–3,0%<br />
0<br />
–4,0%<br />
Zürich Bern Aargau<br />
Zürich Bern Aargau<br />
2022 2023 <strong>2024</strong><br />
2022–2023 2023–<strong>2024</strong><br />
AUSGANGSLAGE<br />
Der Markt für Pflegeimmobilien erlebt durch eine<br />
erhöhte Nachfrage von institutionellen Investoren<br />
einen Aufschwung. Die «Baby-Boomer-Generation»<br />
steuert auf das Rentenalter zu und entsprechend ist<br />
der Bedarf angesichts der statistischen Lebenserwartung<br />
im engeren Sinne keine Prognose, sondern vielmehr<br />
Gewissheit. Vorrangig sind die Gemeinden für<br />
die Bedarfsplanung verantwortlich. Dies führt teilweise<br />
zu Fehlanreizen, da kleine überregionale Zentren<br />
unter gemeinsamer Planung und Kostenbeteiligung<br />
effizienter wären. Für Investoren stellt dies jedoch<br />
eine Chance dar. Häufig fehlt Gemeinden das Kapital,<br />
Alters immobilien selbst bereitzustellen.<br />
Am Ende ist die Gemeinde an der «erbrachten<br />
Leistung» und am Betrieb, weniger jedoch am Immobilienmanagement<br />
interessiert. Hier zeigen sich<br />
Gelegenheiten für Investoren. Dies resultiert im Verhandlungsspielraum<br />
bei Bauprojekten im Zuge von<br />
Landabtretungen oder bei relativ günstiger Landmiete<br />
auf Zeit (Baurechtslösung). Das Investment ist durch<br />
die langen Vertragslaufzeiten (15 bis 25 Jahre) mit den<br />
Betreibern als risikoarm zu klassifizieren. Essenziell<br />
ist dabei die ehrliche und detaillierte Analyse der Betreiberstruktur.<br />
Falls der Betrieb nicht klar ersichtlich<br />
nachhaltig funktioniert, wird aus dem risikoarmen<br />
Investment schnell ein risikobehaftetes Investment.<br />
Dies erfordert ein spezifisches Know-how bei der Ankaufsprüfung<br />
und Immobilienbewertung.<br />
BEI EINER GE<br />
WISSENHAFTEN<br />
DUE-DILIGENCE<br />
KANN EIN IN<br />
VESTMENT IN<br />
GESUNDHEITS<br />
IMMOBILIEN ZU<br />
RISIKOARMEN<br />
UND SICHEREN<br />
CASHFLOWS<br />
FÜHREN.<br />
JULIAN SLICKERS<br />
PFLEGEFINANZIERUNG<br />
Die Kostenstruktur in der Langzeitpflege ist dreigeteilt.<br />
Seit 2<strong>01</strong>1 gilt die folgende Regel: Die OKP (obligatorische<br />
Krankenpflegeversicherung) leistet einen<br />
festen Beitrag an die Pflegeleistungen. Dabei beteiligen<br />
sich die Versicherten bis max. 20 % des höchsten<br />
Beitrags der OKP an den Pflegeleistungen. Das Delta<br />
wird durch die Kantone und/oder die Gemeinden<br />
ausgeglichen. Die Pflegeleistung wird nach einem<br />
Abrechnungssystem berechnet, welches die Pflegebedürftigkeit<br />
in ein Pflegeminutenmodell überführt<br />
(zumeist BESA).<br />
Für andere Leistungen müssen die Versicherten<br />
grundsätzlich selber aufkommen (Betreuungspauschalen,<br />
Hotellerietaxen, Services etc.) Diese Tarife<br />
sind nicht normiert und Sache der Pflegeeinrichtung<br />
bzw. des Leistungserbringers. Hier gilt analog zum<br />
Hotel: Höherer Standard und besserer Service führen<br />
im Markt zu höheren Pensionstaxen und Betreuungspauschalen.<br />
Die Betreuungspauschalen bewegen sich<br />
meist im Bereich von 30 bis 70 CHF pro Tag. Dabei haben<br />
Versicherte unter Umständen Anrecht auf Ergänzungsleistungen<br />
und/oder Hilflosenentschädigung,<br />
welche kantonal fixiert sind.<br />
Massgeblich sind für den Leistungserbringer folglich<br />
die jährlich festgelegten Tarife oder Normkosten<br />
bzw. -defizite der Kantone. Die Pflegefinanzierung ist<br />
dabei ein politischer Prozess. Darüber muss man sich<br />
auch als Investor und zukünftiger Vermieter im Klaren<br />
16<br />
IMMOBILIA / Januar <strong>2024</strong>
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