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IMMOBILIENWIRTSCHAFT<br />
SPEZIALIMMOBILIEN<br />
SCHULEN AUS<br />
BEWERTERSICHT<br />
Die Bewertung von Schulimmobilien<br />
ist eine Herausforderung. Die Nutzung<br />
ist sehr spezifisch, zudem werden<br />
sie in der Regel nicht auf dem Markt<br />
gehandelt. Auf welche Vorgehensweisen<br />
kann ein Bewerter dabei<br />
zurückgreifen? TEXT — ARNO CURSCHELLAS*<br />
ANZAHL LERNENDE NACH BILDUNGSSTUFE IN DER SCHWEIZ VON<br />
2<strong>01</strong>7/18 BIS 2021/22<br />
Quelle: BFS<br />
1,2 Mio.<br />
1,0 Mio.<br />
+43 <strong>01</strong>8<br />
(+4,6%)<br />
0,8 Mio.<br />
Lernende<br />
0,6 Mio.<br />
0,4 Mio.<br />
+833<br />
(+0,2%)<br />
+32 509<br />
(+10,6%)<br />
0,2 Mio.<br />
0,0 Mio.<br />
Obligatorische Schule<br />
Sekundarstufe 2<br />
Tertiärstufe<br />
Schuljahr 2<strong>01</strong>7/18 Schuljahr 2021/22<br />
In den Schuljahren von 2<strong>01</strong>7/18 bis 2021/22 stieg die Anzahl der Lernenden in der<br />
«obligatorischen Schule» um etwa 43 000 an, in der Sekundarstufe II um 900 und<br />
in der Tertiärstufe um 32 500.<br />
BILD: 123RF.COM<br />
SCHULEN GEHÖREN ZU DEN<br />
SPEZIALIMMOBILIEN<br />
Die Bandbreite der Schulimmobilien erstreckt<br />
sich über verschiedene Bildungseinrichtungen: von<br />
Vor-, Primar- und Sekundarschulen (obligatorische<br />
Schulen) über Gewerbeschulen und Gymnasien bzw.<br />
Mittelschulen (Sekundarstufe II) bis hin zu höheren<br />
Fachschulen, Fachhochschulen beziehungsweise<br />
Hochschulen, sprich Universitäten (Tertiärstufe).<br />
Erfahrungsgemäss wurden in der Vergangenheit die<br />
meisten Bewertungsanfragen im Zusammenhang mit<br />
Bestandsimmobilien für «obligatorische Schulen» gestellt.<br />
Diese Nachfragetendenz spiegelt schweizweit<br />
die Zahl der Lernenden nach Bildungsstufe (siehe<br />
Abbildung) und die geografisch auftretende Häufigkeit<br />
der entsprechenden Bildungseinrichtungen in<br />
der Schweiz wider. Aufgrund dessen stützen sich die<br />
nachfolgenden Ausführungen primär auf die Bewertungssicht<br />
betreffend Bestandsimmobilien auf Bildungsstufe<br />
«obligatorische Schule».<br />
Schulen werden in der Regel nicht wie Rendite- oder<br />
Promotionsliegenschaften auf dem Markt gehandelt.<br />
Ebenso folgt ihre Nutzung einem sehr spezifischen<br />
Zweck, weshalb sie sich auch zu einem grossen Teil in<br />
entsprechenden baurechtlichen Zonen befinden (z. B.<br />
Zone für öffentliche Bauten). Dennoch befindet sich<br />
ein kleinerer Teil in Zonen, in welchen ein grösseres<br />
oder alternatives Nutzungspotenzial ausgeschöpft<br />
werden kann, was in einer Bewertung ebenfalls zu berücksichtigen<br />
ist. Nicht selten liegt der Spatenstich<br />
mehrere Jahrzehnte zurück, weshalb die Wirkung allfälliger<br />
Schutzauflagen historischer Art zu prüfen ist.<br />
Schulräumlichkeiten entsprechen aufgrund ihrer historischen<br />
Vergangenheit oftmals nicht mehr den heute<br />
gängigen Anforderungen an Unterrichtsräumlichkeiten<br />
und müssen nachgerüstet bzw. baulich angepasst<br />
werden.<br />
WELCHE FRAGEN MÜSSEN GEKLÄRT<br />
WERDEN?<br />
Im Grundsatz sind es die üblichen Fragen, mit welchen<br />
sich ein Immobilienbewerter, der die Liegenschaften<br />
einer Schule bzw. eines Schulareals zu bewerten<br />
hat, befassen muss. Ohne eine vollständige, aber dennoch<br />
repräsentative Auswahl an Themen aufzugreifen,<br />
ist die Beantwortung nachfolgender Fragen zentral für<br />
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IMMOBILIA / Januar <strong>2024</strong>
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