IMMOBILIENMARKT Magazin_März/April 2024

Advertorial
Kaufvertragsrecht
Ist Feuchtigkeit in einem älteren, unsanierten Haus
als Sachmangel anzusehen?
Bei älteren Häusern stellt nicht
jede Feuchtigkeit im Keller
einen Sachmangel dar. Maßgeblich
sind die jeweiligen
Umstände des Einzelfalls. Von
Bedeutung ist, ob das Haus in
einem sanierten Zustand verkauft
wurde, welcher Zustand
bei der Besichtigung erkennbar
ist und wie stark die Feuchtigkeitserscheinungen
sind.
Schleswig-Holsteinisches
Oberlandesgericht, Beschluss
vom 16.03.2023 – 7 U 198/22
Sachverhalt:
Die Kläger erwarben ein
Grundstück mit einem im Jahr
1951 errichteten Einfamilienhaus.
Die Kläger hatten das
Haus mehrfach besichtigt.
Nachdem es nach Übergabe
bei stärkeren Regenfällen
zum Eintritt von Wasser
durch einen Kellerschacht
kam, machten die Kläger
Schadensersatzansprüche
geltend. Sie behaupten, die
beklagte Verkäuferin habe
gewusst, dass die Kellerwände
durchfeuchtet seien, die
Lichtschächte für Starkregenereignisse
nicht ausreichend
dimensioniert und die Abwasserleitungen
durch Wurzeleinwachsungen
beschädigt
und verstopft seien. Durch
das Vorhandensein eines
Bade- und Küchenanschlusses
im Keller habe die Klägerin
den Eindruck erweckt,
es handele sich dort um zum
Wohnen geeignete Räume.
Die Kläger verlangen von der
Verkäuferin u. a. Schadensersatz
in Höhe von 40.294,00 €.
Das Landgericht weist die
Klage ab.
Entscheidung:
Das OLG Schleswig weist die
Kläger durch Beschluss darauf
hin, dass die Berufung
gegen das Urteil des Landgerichts
keine Aussicht auf Erfolgt
hat und führt Folgendes
in seinen Gründen hierzu aus:
Die Feuchtigkeit im unteren
Kellerbereich sei nach dem
Sachverständigengutachten
darauf zurückzuführen, dass
die ursprünglich 1951 aufgebrachte
Bitumenabdichtung
mit den Jahren ihre abdichtende
Eigenschaft verloren
habe. Bei alten, unsanierten
Häusern sei Feuchtigkeit im
Keller nicht als unüblich anzusehen
und stelle für sich genommen
keinen Sachmangel
zur Zeit des Kaufvertragsabschlusses
dar. Die festgestellte
Feuchtigkeit sei für Häuser
des Baujahres 1951 auch nicht
sehr ungewöhnlich.
Soweit im oberen Bereich
der Kellerräume die Abdichtung
gänzlich fehle, hätte
die Verkäuferin hiervon keine
Kenntnis gehabt. Sie durfte
die Feuchtigkeit im Keller der
alterstypischen, längst funktionslosen
Abdichtung im unteren
Bereich der Kellerwände
zuschreiben.
Die Tatsache, dass im Keller
ein Bad und eine Küche
vorhanden seien, spreche
nicht dafür, dass der Keller
als zu Wohnzwecken geeignet
verkauft worden sei. Bad
und Küche seien selbst keine
Wohnräume. Die übrigen
Kellerräume sprächen im Übrigen
auch klar gegen eine
Wohnnutzung. Auch aus dem
Exposé lasse sich nichts dafür
herleiten, dass der Keller als
zur Wohnnutzung geeignet
verkauft werden solle.
Die Lichtschächte könnten
zwar bei Starkregen volllaufen.
Es konnte vom Sachverständigen
aber nicht festgestellt
werden, dass frühere
Wassereintritte erfolgten und
die Verfärbungen an der
Wand darauf zurückzuführen
seien.
Hinsichtlich der Abwasserleitungen
hat der Sachverständige
Beschädigungen und
Wurzeleinwuchs festgestellt.
Diese führten aber nicht zum
Verschließen der Rohre und
zu einem Rückstau. Angesichts
des Baujahres 1951 ging nach
Auffassung des Sachverständigen
die Verwurzelung nicht
über das Maß hinaus, das bei
so alten Abwasserrohren zu
erwarten sei.
Rechtsanwältin
Ricarda Breiholdt
Fachanwältin für Miet-/WEG-Recht
Immobilienmediatorin (DIA)
Fazit:
Der Sachverhalt ist typisch
für die überhöhte Käufererwartung
beim Abschluss von
Grundstückskaufverträgen.
Beim Kauf eines älteren Hauses
stellt nicht jede Feuchtigkeit
im Keller einen Sachmangel
dar. Vielmehr sind die jeweiligen
Umstände des Einzelfalls
maßgeblich. Dabei wird von
Bedeutung sein, ob das Haus
in einem sanierten Zustand
verkauft wird, wie stark die
Feuchtigkeitserscheinungen
sind und welcher Zustand bei
der Besichtigung erkennbar
ist. Letztlich wird es in der Regel
auf die Einschaltung eines
Sachverständigen hinauslaufen,
was die prozessuale Unsicherheit
der Kaufvertragsparteien
erhöht.
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