hamburg - Wölbern Invest

Development 

Hamburg 

F O N D S 

01

Ein Prunkstück der Gründerzeit-Architektur 

Das prachtvolle Gebäude der ehemaligen Oberpostdirektion 

am Gorch-Fock-Wall in Hamburg hat die letzten 120 Jahre 

– trotz zweier Weltkriege – nahezu unbeschädigt überstanden. 

Ein Filetstück war das Grundstück schon, bevor 

der Bau geplant wurde. Denn ursprünglich hatte der Hamburger 

Senat beschlossen, den alten Festungswall der Stadt 

abzutragen und eine moderne Ringstraße anzulegen, die 

auf der Innenstadt-Seite mit »Neubauten im Villenstile« 

gesäumt werden sollte. 

Doch daraus wurde nichts. Denn zur gleichen Zeit – 

unmittelbar nach der Reichsgründung von 1871 – wandte 

sich die aufblühende Reichspost an den Senat mit der 

dringenden Bitte, ihr bei der Suche nach einem geeigneten 

Grundstück (zentral, groß und preiswert) für den Bau einer 

zeitgemäßen Oberpostdirektion behilflich zu sein. Man 

einigte sich schließlich, den Baugrund am Gorch-Fock-Wall 

dafür zu nutzen. In den Jahren 1883 bis 1887 entstand hier 

mit einem Bauetat von zwei Millionen Reichsmark das damals 

größte Postgebäude des neu gegründeten Deutschen 

Reiches. 

Initiator dieser »in den Formen der italienischen 

Renaissance« gehaltenen Monumentalität war Heinrich 

von Stephan, Chef der Deutschen Reichspost. Er hatte nichts 

Geringeres im Sinn, als »der Würde des geeinten Reichs 

auch äußerlich einen erhebenden Ausdruck zu geben«. 

Architekt der mächtigen Immobilie war Julius Raschdorff, 

der später u. a. als Erbauer des Berliner Doms Karriere 

machte. Er hatte das Kunststück fertig zu bringen, Monu- 

Gesprächsvermittlung durch 

die netten »Damen vom Amt« 

in den frühen 50ern. 

mentalität mit der von der Stadt geforderten Kleinteiligkeit 

der Fassade zu vereinen. Dem Baumeister ist das ausgesprochen 

gut gelungen – zur Zufriedenheit aller Beteiligten. 

Noch heute ist das Ergebnis nahezu unversehrt zu 

bestaunen. 

Um die Jahrhundertwende wurde das Gebäude auf der 

Westseite um einen ebenso soliden Erweiterungsbau 

ergänzt, in dem das Telegrafenamt untergebracht war. Das 

gesamte Ensemble aus Back- und Sandstein am Gorch- 

Fock-Wall gilt inzwischen als Preziose. Auch deshalb, weil 

es die damalige städtebauliche Entscheidung des Senats 

eindrucksvoll als richtig und zukunftsweisend bestätigt – 

bis zum heutigen Tage. 

Das Kopfgebäude am heutigen Stephansplatz ist schon 

vor einigen Jahren aufwändig renoviert und der privaten 

Nutzung übergeben worden. Jetzt wird auch der Westbau 

des über 330 Meter langen mächtigen Gründerzeit-Baus 

äußerlich aufgefrischt und innen zu einem modernen 

Bürokomplex umgebaut. Natürlich unter strenger Überwachung 

der Denkmalschützer, die sich in der Hansestadt 

intensiv um diese wertvolle alte Bausubstanz kümmern. 

In einem Jahr sollen die großzügigen Treppenhäuser 

wieder in alter Pracht erstrahlen, die neu gestalteten Büroräume 

werden den Anforderungen des 21. Jahrhunderts 

entsprechen. Der neue Mieter steht schon fest. Es ist ein 

alter Bekannter: die Deutsche Telekom AG. Reichspostmeister 

Heinrich von Stephan würde sich über diese Entwicklung 

freuen.

DEVELOPMENT 01 

Bankhaus Wölbern Development 01 

Standort Hamburg-Innenstadt 

Büroimmobilie Gebäudekomplex, 

bestehend aus zwei Gebäudeteilen 

Erweiterungsbau Baujahr 1898–1901 

Büroflächen 7.699 m 2 

Lagerflächen 886 m 2 

Westbau Baujahr 1883–1887 

Büroflächen 2.857 m 2 

Lagerflächen 1.904 m 2 

Vermietungsstand Ca. 72% (8.763 m 2 Bürofläche, 

886 m 2 Lagerfläche) 

Mieterin GMG Generalmietgesellschaft mbH 

(100%ige Tochter der Deutschen Telekom AG)

Bankhaus Wölbern Development 01 

Kaufpreis ¤ 17.000.000 

Geplante Bau- und Baunebenkosten ¤ 10.205.309 

Gesamtinvestitionsvolumen ¤ 28.800.000 

Eigenkapital ¤ 4.600.000 

Projektfinanzierung ¤ 23.200.000 

Mezzanine-Finanzierung ¤ 1.000.000 

Prognosezeitraum 12 Monate 

Geplantes Ergebnis vor Steuern (Basis-Szenario) 27,27% 

DEVELOPMENT 01

Allgemeine Hinweise 

Dieses Beteiligungsangebot richtet sich an deutsche Anleger 

im Rahmen einer Privatplatzierung. Das Beteiligungsangebot 

ist ein vertrauliches Dokument und ausschließlich zum bestimmungsgemäßen 

Gebrauch durch den namentlich bezeichneten 

Adressaten bestimmt. Alle Informationen, die in diesem Beteiligungsangebot 

zur Verfügung gestellt werden, sind streng vertraulich 

zu behandeln. Sie dürfen weder vervielfältigt noch an 

Dritte, die nicht direkt zur Entscheidungsfindung des Investors 

beitragen, weitergegeben werden. Mit der Annahme dieses 

Beteiligungsangebots verpflichtet sich der Empfänger, dieses 

Beteiligungsangebot streng vertraulich zu behandeln und 

dessen Inhalt in keiner Form an Dritte, die nicht direkt zur Entscheidungsfindung 

des Investors beitragen, weiterzugeben. 

Bei der angebotenen Beteiligung handelt es sich um eine 

Kapitalanlage mit erheblichen Chancen und Risiken. Sie sollte 

nur eingegangen werden, nachdem der Investor in eigener 

Verantwortung die Umstände und Aussagen im Zusammenhang 

mit diesem Beteiligungsangebot und dessen Gegenstand 

eingehend geprüft hat. Die rechtlichen und steuerlichen Aspekte 

sollte der Investor sorgfältig mit einem Berater prüfen. 

Beteiligungsangebots-Nr.: 

Empfänger: 

Allgemeine Hinweise 

05 

DEVELOPMENT 01

Willkommen zur Premiere: 

Bankhaus Wölbern »Development 01« 

_SEHR GEEHRTE DAMEN UND HERREN, 

nach dem langjährigen und kontinuierlichen Erfolg unserer 

geschlossenen Immobilienfonds in Holland, Österreich, Frankreich, 

Polen, den USA und Deutschland freuen wir uns, Ihnen 

als Erweiterung unseres Investmentportfolios jetzt exklusiv 

den ersten Developmentfonds zu präsentieren. 

Mit der Zielsetzung, unsere Investoren an der gesamten 

Wertschöpfungskette einer Immobilieninvestition partizipieren 

zu lassen, haben wir uns viel Zeit bei der Konzeption und Partnerauswahl 

des vorliegenden Investitionsangebotes genommen. 

Bedingt durch das veränderte Finanzierungsverhalten der 

Banken, ist der Eigenkapitalbedarf im Bereich der Projektentwicklung 

stark angestiegen. Dieser Veränderung tragen wir 

Rechnung und ermöglichen nun auch ausgewählten Privatinvestoren 

ein Engagement in diesem interessanten, bislang 

institutionellen Investoren vorbehaltenen Segment. 

Das vorliegende Investment zeichnet sich durch eine rein 

unternehmerisch geprägte Charakteristik aus. Dies bedeutet 

für den Investor: eine kurze Laufzeit und als Vergütung für 

ein erhöhtes Risikopotential die Aussicht auf einen überdurchschnittlichen 

Ertrag. 

Um dem Anforderungsprofil unserer Privatinvestoren 

Rechnung zu tragen und unseren konservativen Prognoseansätzen 

zu folgen, ist der Vorvermietungsstand bei dieser 

Projektentwicklung außergewöhnlich hoch. Dies bedeutet eine 

effektive Risikominimierung bei Wahrung der Gewinnchancen. 

Vorwort 

Entwicklungsobjekt ist eine sehr repräsentative Immobilie 

in prominenter Hamburger Innenstadtlage. Als Investition 

bietet der Fonds »Development 01« mit einem Fondsvolumen 

von € 28,8 Mio. und einer geplanten Laufzeit von nur einem 

Jahr eine hochinteressante und innovative Kapitalanlage mit 

einer ausgewogenen Chancen-Risiko-Gewichtung. 

Die nach wie vor unsicheren nationalen und internationalen 

Aktienmärkte mit zum Teil unerwartet hohen Kapitalverlusten 

rücken alternative Investments verstärkt in den Fokus der 

Anleger. Während ein Großteil der Angebote zur privaten Vermögensbildung 

langfristige, tendenziell eher statische Investments 

beinhaltet, kann dem Anleger mit vorliegender Beteiligung 

ein kurzfristiges und ausgeprägt dynamisches Investment 

angeboten werden. 

Grundsätzlich handelt es sich bei dem vorliegenden Angebot 

um eine unternehmerische Beteiligung, bei der den wirtschaftlichen 

Chancen entsprechende Risiken gegenüberstehen. 

Die diesem Emissionsprospekt zugrunde liegenden Daten 

und Fakten, Berechnungen und Annahmen wurden vor dem 

Hintergrund konservativer Bewertungen und basierend auf den 

Erfahrungswerten der sorgfältig ausgewählten Projektpartner 

zusammengestellt. 

Wir sind überzeugt, Ihnen mit diesem innovativen Produkt 

eine ideale Ergänzung zu unseren bewährten Fondsserien 

anbieten zu können und freuen uns auf die gemeinsame Realisierung 

dieses außergewöhnlichen Investments. 

Dr. Eric Hirsch 

Vorsitzender des Vorstandes 

Dr. Martin Ollendorff 

Vorstand 

07 

DEVELOPMENT 01

Inhalt Teil A 

TEIL A 

Angebot im Überblick 10 

Developmentfonds als Immobilien-Anlageprodukt 13 

Checkliste 14 

Übersicht der Chancen und Risiken 16 

Die Projektbeteiligten 19 

Die Projektentwicklung 31 

Mieter und Vermietung 38 

Ergebnis/Ziel 41 

Der Standort 42 

Immobilienmarkt Hamburg 45 

Investitions- und Finanzierungsrechnung 46 

Gesamterfolgsprognose vor Steuern 48 

Gesamterfolgsprognose nach Steuern 50 

TEIL B 

Rechtliche Grundlagen 56 

Steuerliche Grundlagen 63 

Chancen und Risiken 67 

TEIL C 

Satzung 74 

Investitions- und Finanzierungsplan 78 

Geschäftsordnung 80 

Treuhandvereinbarung (Muster) 81 

Glossar 82 

Vertragspartner 83 

Hinweise für den Beitritt 84 

Fernabsatzgesetz 86 

Impressum/Haftungsbeschränkung 91 

09 

DEVELOPMENT 01


Angebot im Überblick * 

_ZEICHNUNGSANGEBOT 

Diese Emission bietet dem Anleger die Möglichkeit zur Beteiligung 

an der GFW Grundstücks GmbH in Hamburg mit einem 

Eigenkapital von € 4.600.000. Die Mindestzeichnungssumme 

beträgt € 60.000 zzgl. 2% Agio. Höhere Beträge sollten ohne 

Rest durch 10.000 teilbar sein. 

Das vorliegende Angebot ist kein Emissionsprospekt zur 

Platzierung von öffentlich angebotenen Beteiligungen für ein 

breites Publikum. Vielmehr handelt es sich um eine Einladung 

zur Teilnahme an einer unternehmerisch geprägten Investition 

im Rahmen eines sogenannten Private Placement. 

_PROJEKT 

� Projektentwicklung in der Innenstadt Hamburgs 

� Westbau 1883 bis 1887 und Erweiterungsbau 1898 bis 1901 

erbaut 

� Nettokaufpreis € 17.000.000 

� Grundstücksgröße ca. 4.975 m 2 

� Vermietbare Nutzfläche nach Sanierung insgesamt 13.346 m 2 

(Erweiterungsbau 8.585 m 2 , Westbau 4.761 m 2 ) und 24 Park- 

plätze am Objekt sowie 120 dinglich gesicherte Parkplätze in 

einem von der Verkäuferin zu errichtenden Parkhaus 

� Das Objekt steht derzeit leer und befindet sich in unrenovier- 

tem Zustand 

� Geplanter Sanierungszeitraum des Objektes: 8 Monate, 

bis voraussichtlich 3. Quartal 2005 

10 

� Geplante Bau- und Baunebenkosten: € 10.205.309 

� Während des 8-monatigen Sanierungszeitraumes erhält 

die Fondsgesellschaft bereits Mieteinnahmen in Höhe von 

€ 1.438.744 

� Das Gebäude steht unter Denkmalschutz, die vorzunehmenden 

Umbaumaßnahmen wurden mit dem Denkmalschutzamt 

abgestimmt 

_VERMIETUNGSSITUATION 

� 72% der Gesamtmietfläche sind an die GMG Generalmietgesellschaft 

mbH (100%ige Tochter der Deutschen Telekom AG) 

vermietet 

� 28% der Gesamtmietfläche (Westbau, 1. und 2. OG sowie ca. 

1.900 m2 Lagerflächen) sollen innerhalb des 12-monatigen 

Prognosezeitraumes (voraussichtlich bis zum 4. Quartal 2005) 

einer Vermietung zugeführt werden 

� Mietvertragslaufzeit 10 Jahre für 89% der GMG-Flächen 

(Erweiterungsbau komplett) bzw. 5 Jahre für 11% der GMG- 

Flächen (Westbau, EG) 

� Mietvertragsbeginn: voraussichtlich im 3. Quartal 2005, 

spätestens 8 Monate nach Erteilung der vollzugsfähigen Baugenehmigung 

für den Ausbau und nach Fälligkeit des Kaufpreises 

� Verlängerungsoptionen von 2x5 bzw. 3x5 Jahren 

� Bei einer Indexveränderung von jeweils 10% erfolgt eine Mietzinsanpassung 

in gleicher Höhe 

* Für den Inhalt des Prospektes sind nur die zum Zeitpunkt der Herausgabe des Prospektes bekannten oder erkennbaren Sachverhalte maßgeblich.

_INVESTITIONSVOLUMEN 

� Ca. € 28.800.000 

� Ein Mezzanine-Darlehen in Höhe von € 1.000.000 wird durch 

das Bankhaus Wölbern & Co. bereitgestellt 

� Max. € 23.200.000 sind über eine Projektfinanzierung mit 

einer Gesamtlaufzeit von maximal 24 Monaten gesichert 

_EIGENKAPITAL 

� Der Zeichner beteiligt sich mit einer Stammeinlage und einer 

Kapitalrücklage im Verhältnis von 1 zu 99, dies entspricht bei 

der Mindestzeichnungssumme von € 60.000 einem Verhältnis 

von € 600 zu € 59.400 

_PROJEKTENTWICKLUNGSGEWINN 

� Geplantes Ergebnis vor Steuern am Ende des 12-monatigen 

Prognosezeitraumes im Basis-Szenario: 27,27% 

_AUSSCHÜTTUNGEN 

� Geplante Ausschüttung nach Besteuerung auf Gesellschaftsebene 

am Ende des 12-monatigen Prognosezeitraumes im 

Basis-Szenario: 12,83% zzgl. Kapitalrücklage (99% des Eigenkapitals). 

Die Stammeinlage (1% des Eigenkapitals) wird nach 

Ablauf der Frist gemäß § 73 GmbHG ausgezahlt (12 Monate nach 

öffentlicher Bekanntmachung des Liquidationsbeschlusses) 

_STICHWORT STEUERN 

� Die Fondskonzeption berücksichtigt die Steuergesetze, die 

veröffentlichte Verwaltungsauffassung und Rechtsprechung 

zum Zeitpunkt der Prospektherausgabe (vgl. »Steuerliche 

Grundlagen«, S. 63 ff.) 

_GUTACHTEN 

� Kaufpreis und Miete der Immobilie sind laut unabhängigem 

Gutachten zum Zeitpunkt der Bewertung marktgerecht 

� Die vorliegenden Bauunterlagen wurden im Rahmen einer 

gutachterlichen Kostenanalyse mit positivem Ergebnis geprüft 

� Die steuerliche Konzeption ist durch ein Gutachten bestätigt 

_IDW-STANDARD 

Das Institut der Wirtschaftsprüfer in Deutschland e.V. (IDW) hat 

im September 2000 seine Berufsauffassung in Bezug auf den 

Inhalt von Prospekten verabschiedet. Dieser IDW-Standard S4 

ist Grundlage für die Beurteilung von Beteiligungsangeboten in 

Prospektgutachten und wird, wie bei allen Bankhaus-Wölbern- 

Fonds, auch für die Prospektierung von »Development 01« 

angewendet. 

_TREUHÄNDERIN 

Als Treuhänderin ist die Hansische Treuhand AG, Hamburg, 

eingeschaltet, der die Freigabe der Zeichnungsmittel der 

Gesellschafter vom Treuhandkonto auf das Konto der Gesellschaft 

in der Investitionsphase sowie die laufende Betreuung 

der Anleger obliegt. 

_BEITRITT UND EINZAHLUNG 

Angebot im Überblick 

Die Zeichnungssumme zzgl. eines Agios in Höhe von 2% auf 

den vollen Zeichnungsbetrag wird mit Zugang der Annahmeerklärung 

der Hansischen Treuhand AG fällig. 

11

_DIE IDEE 

Bankhaus Wölbern & Co. initiiert mit diesem Beteiligungsangebot 

einen Developmentfonds für Privatinvestoren mit dem 

Ziel, dem ertrags- und risikobewussten Anleger ein innovatives, 

unternehmerisch geprägtes Immobilieninvestment anzubieten, 

das die Chance auf Erzielung einer überdurchschnittlichen 

Rendite bei einer vergleichbar kurzen Laufzeit bietet 

und bisher meist institutionellen Investoren vorbehalten war. 

Projektentwicklungen wurden bislang üblicherweise von 

Projektentwicklungsunternehmen in Zusammenarbeit mit institutionellen 

Finanzierungspartnern realisiert. Durch die Entwicklungen 

am Markt (Stichwort: Basel II) und das damit veränderte 

Finanzierungsverhalten der Banken eröffnet sich jetzt 

für Privatinvestoren die Möglichkeit, durch neue Finanzierungsmodelle 

auch in diesem Marktsegment zu investieren. 

Das Ergebnis ist ein anlegerfreundliches Finanzprodukt, 

das sich nahtlos in die vom Bankhaus Wölbern & Co. seit 1993 

initiierten geschlossenen Immobilienanlageprodukte eingliedert. 

Bislang konnten mehr als 55 In- und Auslandsimmobilienfonds 

emittiert und erfolgreich platziert werden. 

_DAS PROJEKT 

Das vorliegende Angebot bietet dem Investor die Möglichkeit, 

durch die Beteiligung an der Projektgesellschaft (GFW 

Grundstücks GmbH) an der Projektentwicklung »Gorch-Fock- 

Wall 3–7« in Hamburg zu partizipieren. 

Developmentfonds als Immobilien-Anlageprodukt 

Developmentfonds als Immobilien-Anlageprodukt 

Das Eigentum an der Immobilie wird von der GFW Grundstücks 

GmbH gehalten, deren gemeinsame Anteilseigner die 

Kapitalgeber (Investoren) und der Projektentwickler, die Quantum 

Immobilien AG, sind. Der Projektentwickler und die Kapitalgeber 

teilen sich den Gewinn nach ihren Beteiligungsverhältnissen 

und über bereits festgelegte Gewinnverteilungsmodelle. 

Entwickelt wird ein Objekt in sehr guter Lage in der Hamburger 

Innenstadt. Besonderheit des Projektes ist der relativ 

hohe Vorvermietungsstand. 72% der Gesamtmietfläche sind 

bereits an die Generalmietgesellschaft der Deutschen Telekom AG 

(GMG) vermietet. Das Vermietungsrisiko beschränkt sich 

dadurch auf eine für Projektentwicklungsvorhaben ungewöhnlich 

geringe Fläche. Hinzu kommt, dass die GMG während der 

achtmonatigen Umbauphase bereits eine Nutzungsentschädigung 

entrichtet. 

Es ist geplant, das repräsentative Gebäude möglichst umgehend 

nach Sanierung und Vermietung der Restflächen (voraussichtlich 

zum 4. Quartal 2005) zu veräußern. 

Der Anleger beteiligt sich somit an einem Investment 

mit kurzer Kapitalbindungsdauer und überdurchschnittlichen 

Renditechancen bei einem ausgewogenen Chancen-Risiko- 

Verhältnis. 

13 

DEVELOPMENT 01

Checkliste 

CHECKLISTE DES ANGEBOTES 

Immobilie 

Lage Bürogebäude in Hamburg-Innenstadt 

Baujahr Um 1900, komplette Sanierung 2004/2005 

Kaufpreis netto (für das unsanierte Gebäude) € 17.000.000 

Geplante Bau- und Baunebenkosten € 10.205.309 

Fondsbezogene Vorkosten (inkl. 2% Agio) 4,63% (bezogen auf das 

14 

Investitionsvolumen zzgl. 2% Agio) 

Geplantes Ergebnis vor Steuern (Basis-Szenario) 27,27% 

Mietvertragsinhalte 

Mieter GMG Generalmietgesellschaft mbH Leerstand 

Mietfläche Büro 8.763 m 2 1.793 m 2 

Mietfläche Lager 886 m 2 1.904 m 2 

Stellplätze 24 Stück 

Mietvertragslaufzeit 30.06.2015 (89%) 

voraussichtlich bis 30.06.2010 (11%) 

Indexierung der Miete 10%/100% 

Mietzins Büro/Monat 14,00 €/m 2 12,50 €/m 2 

(kalkulatorisch) 

Mietzins Lager/Monat 4,00 €/m 2 4,00 €/m 2 


Mietzins Stellplätze/Monat 150 €/Stück 

Miete p.a. (anfänglich) € 1.557.912 € 360.342 


Finanzierung 

Finanzierungsart Projektfinanzierung Mezzanine-Finanzierung 

Kreditbetrag Max. € 23.200.000 € 1.000.000 

Anteil am Gesamtvolumen 80,56% 3,47% 

Festzinsperiode 3 bis 12 Monate Bis 31.12.2005 

Tilgung Aus Verkaufserlös Aus Verkaufserlös 

Zinssatz Kalkuliert 4% 15% (8% fest, 

(Euribor + 140 Basispunkte) 7% erfolgsabhängig) 

Gutachten 

Steuergutachten ja 

Wertgutachten ja 

IDW-Standard S4 ja


Übersicht der Chancen und Risiken 

_VORBEMERKUNG 

Bei der Beurteilung eines Beteiligungsangebotes wie dem 

vorliegenden kommt der Analyse allgemeiner Risiken, wie Konjunkturentwicklung, 

Änderung der Steuergesetzgebung etc., 

und der speziellen Risiken, wie Vermietungs-, Vermarktungsoder 

Kostenrisiko etc., eine besondere Bedeutung zu. 

Das Chancen-Risiko-Verhältnis ist beispielsweise nicht mit 

dem niedrigeren von z.B. festverzinslichen Wertpapieren oder 

dem volatilitätsbedingt höheren einer Aktienanlage zu vergleichen. 

Es unterscheidet sich zudem von langfristig (10 Jahre) 

orientierten geschlossenen Immobilienfonds. 

Das vorliegende Beteiligungsangebot ist grundsätzlich 

eine Investition, die mit dem Risiko einer wirtschaftlichen Verschlechterung 

verbunden ist, ebenso aber auch die Chance 

einer überdurchschnittlichen Vermögensmehrung beinhaltet. 

Grundlage sämtlicher Prognosen ist ein konservativer 

Wertansatz mit dem Ziel, ein möglichst optimales und ausgewogenes 

Verhältnis der mit der Investition verbundenen 

Chancen und Risiken zu erreichen. 

16 

Die nachstehenden Ausführungen stellen lediglich eine 

verkürzte Zusammenfassung wesentlicher Chancen und Risiken 

dar. Für eine abschließende Beurteilung des Beteiligungsangebotes 

ist die Lektüre des gesamten Emissionsprospektes 

erforderlich, insbesondere das Kapitel »Chancen und Risiken« 

ab S. 67 ff. 

Verschiedene Risiken sind von der Entwicklung des Marktes 

abhängig und können insofern nur eingeschränkt in der 

Planung berücksichtigt werden. Sowohl die Realisierung einzelner 

als auch die Kumulation mehrerer Risiken können im 

ungünstigsten Fall dazu führen, dass der Anleger die eingesetzte 

Einlage nicht zurückerhält.

Bauqualität 

Finanzierung 

Investitionskosten 

Bauzeit und Fertigstellung 

Vermietung 

Verkauf 

Platzierungsdauer 

Steuerliche Aspekte 

CHANCEN 

Eine hochwertige Bauqualität kann die Vermietbarkeit 

der Restflächen sowie den Veräußerungspreis 

der Immobilie positiv beeinflussen und damit zu 

einem tendenziell besseren Ergebnis als geplant 

führen. 

Ein niedrigeres Zinsniveau als geplant für den variabel 

zu verzinsenden Darlehensanteil zur Finanzierung 

der Bau- und Baunebenkosten kann eine 

Erhöhung der Gesamtausschüttung für den Zeichner 

zur Folge haben. 

Sollte eine Veräußerung der Immobilie nicht innerhalb 

des geplanten Zeitraumes realisiert werden 

können und eine Anschlussfinanzierung sowohl der 

Projekt- als auch der Mezzanine-Finanzierung erforderlich 

sein, so kann ein niedrigeres Zinsniveau 

der Anschlussfinanzierung zur Verbesserung des 

geplanten Ergebnisses führen. 

Die tatsächlich anfallenden Kosten können geringer 

ausfallen als prospektiert. Dies kann zu einer Verbesserung 

des Ergebnisses führen. 

Eine kürzer als geplant währende Bauphase kann 

zu einer vorzeitigen Vermietung der Restflächen 

sowie durch vorzeitigen Verkauf der Immobilie zu 

einem verkürzten Prognosezeitraum führen. Dies 

würde das geplante Anlegerergebnis verbessern. 

Sollte eine Vermietung der Restflächen früher bzw. 

zu einem höheren Mietzins als geplant realisiert 

werden können, so kann dies zu einer Verbesserung 

des geplanten Ergebnisses führen. 

Sollte eine Veräußerung der Immobilie früher bzw. 

zu einem höheren Verkaufsfaktor als geplant realisiert 

werden können, so kann dies zu einer Verbesserung 


Durch Änderungen der steuerlichen Rahmenbedingungen 

kann sich das Ergebnis für den Anleger 

verbessern. 

RISIKEN 

Übersicht der Chancen und Risiken 

Baumängel während der Bauphase sowie ungenügende 

Mängelbeseitigung und Geltendmachung von 

Gewährleistungsansprüchen im Rahmen der Bauabnahme 

können die Vermietbarkeit der Restflächen 

negativ beeinflussen, da gegebenenfalls eine 

Realisierung des kalkulierten Mindestmietzinses 

nicht möglich wäre. Dies kann aufgrund eines dann 

verminderten Verkaufspreises zu einer Reduzierung 


Ein höheres Zinsniveau als geplant für den variabel 

zu verzinsenden Darlehensanteil kann eine Reduzierung 

der Gesamtausschüttung für den Zeichner 

zur Folge haben. 

Sollte eine Veräußerung der Immobilie nicht innerhalb 

des geplanten Zeitraumes realisiert werden 

können und diese eine Anschlussfinanzierung 

sowohl der Projekt- als auch der Mezzanine-Finanzierung 

erforderlich machen, so kann ein höheres 

Zinsniveau der Anschlussfinanzierung zur Verschlechterung 


Die tatsächlich anfallenden Kosten können höher 

ausfallen als prospektiert. Dies könnte zu einer 

Reduzierung des geplanten Veräußerungserlöses 

führen und sich somit negativ auf das geplante 

Ergebnis auswirken. 

Eine zeitliche Überschreitung der geplanten Bauphase 

kann zu einer verzögerten Vermietung der 

Restflächen sowie durch einen späteren Verkauf 

der Immobilie zu einem Überschreiten des Prognosezeitraumes 

führen. Dies könnte das geplante 

Anlegerergebnis verschlechtern. 

Sollte eine Vermietung der Restflächen später bzw. 

zu einem niedrigeren Mietzins als geplant realisiert 

werden können, so kann dies zu einer Reduzierung 

der geplanten Ausschüttung führen. 

Sollte eine Veräußerung der Immobilie zu einem 

geringeren Verkaufsfaktor als geplant realisiert 

werden können, so kann dies zu einer Reduzierung 

des Verkaufspreises und damit des Veräußerungsgewinnes 

führen. Eine Verschlechterung des geplanten 

Ergebnisses wäre die Folge. Ist die Veräußerung 

der Immobilie aufgrund der Marktgegebenheiten 

nicht innerhalb des geplanten Prognosezeitraumes 

realisierbar, so würde dies zu einer längeren Bindung 

und damit voraussichtlich zu einer geringeren 

Effektivverzinsung des Anlegerkapitals führen. 

Wird der Betrag der Stammkapitalerhöhung 

(€ 41.900) sowie der Betrag der Kapitalrücklagenerhöhung 

(€ 4.148.100) nicht vollständig übernommen 

und ausbezahlt, kann die Kapitalerhöhung nicht wie 

geplant durchgeführt werden. Die Treuhänderin 

wird in diesem Fall die eingezahlten Zeichnungsmittel 

sowie das 2%-ige Agio in voller Höhe an die 

Investoren zurückzahlen. 

Durch Änderungen der steuerlichen Rahmenbedingungen 

kann sich das Ergebnis für den Anleger 

verschlechtern. 

17

Die Projektbeteiligten 

19 

DEVELOPMENT 01


Bankhaus Wölbern – der Initiator 

Die ständige Weiterentwicklung des eigenen Profils mit dem 

Charakter einer hanseatischen Privatbank prägen das Bankhaus, 

das seinen Namen durch Dr. Ernst Wölbern 1956 erhielt. 

Seit rund zehn Jahren ist das Bankhaus Wölbern hundertprozentige 

Tochter der ABSA Bank Ltd., einer der größten Bankengruppen 

Afrikas mit Sitz in Johannesburg. Aus der Einbindung 

in diese angelsächsisch geprägte und international tätige 

Gruppe hat sich bei Wölbern eine bankenuntypische unternehmerische 

Struktur herausgebildet: Eingespielte Teams agieren 

schneller, flexibler und unabhängiger als die meisten Wettbewerber. 

Als Qualitätsmarktführer gilt das Bankhaus bei der Emission 

geschlossener Auslandsimmobilienfonds. Die bei Wölbern 

erstmals 1993 konzipierten »Holland Fonds« setzten Standards 

in diesem Segment. Das Leistungsspektrum der Bank umfasst 

hierbei den Ankauf von Immobilien, das Finanzierungs- und 

Fondskonzept, dessen Vermarktung und Vertrieb sowie die 

Betreuung von inzwischen mehr als 15.000 Anlegern. Daneben 

entwickelt die Bank derzeit weitere Investments für institutionelle 

und private Anleger. Mit dem vorliegenden Angebot bietet 

das Bankhaus Wölbern & Co. seinen Anlegern erstmals die 

Möglichkeit zur Beteiligung an einem Projektentwicklungs- 

20 

fonds, der sich in mehrfacher Hinsicht von den in dem nachfolgenden 

Fondsüberblick aufgeführten Produkten unterscheidet. 

Insbesondere handelt es sich hierbei um ein Produkt in einem 

höheren Risiko-Rendite-Segment. 

Kaum ein anderer Initiator verfügt über so langjährige und 

kontinuierliche Erfahrungswerte im Bereich der geschlossenen 

Immobilienfonds sowie ein entsprechendes Netzwerk und 

Management wie das Bankhaus Wölbern. Kein Wunder also, 

dass das Bankhaus Wölbern als einer der Marktführer ganz 

besonders strenge Kriterien anlegt, wenn es um den Ankauf 

neuer Objekte, die Entwicklung neuer Projekte und die Erstellung 

von Fondskonzepten geht. Nur so lässt sich langfristiger 

Erfolg aufbauen – und nur so entsteht ein dauerhaftes Vertrauensverhältnis 

zu den Anlegern. 

Die nachfolgend dargestellte Übersicht, die sämtliche 

Fonds berücksichtigt, die bis einschließlich 2003 geschlossen 

wurden und bereits mindestens eine planmäßige Ausschüttung 

geleistet haben, vermittelt einen Eindruck der positiven 

Investitionsverläufe. Alle durchschnittlichen Ausschüttungswerte 

entsprechen den Prognosewerten – oder liegen darüber. 

Gern wird die ausführliche Leistungsbilanz zur Verfügung 

gestellt, die detailliert die Daten jedes einzelnen Fonds belegt.

Deutschland 01 Frankreich 02 Österreich 03 Polen 01 

Holland 51 Holland 53 Holland 54 Holland 55 


21

FONDSÜBERBLICK 

Fonds Zeitraum Soll Ist Abweichung Eigenkapital 

(Kumulierte Ausschüttungen) in % in € 

HOLLAND 1 * 1993–2000 60,26% 72,66% 20,58% 5.215.177 

HOLLAND 2 * 1993–1998 52,45% 77,30% 47,38 % 5.215.177 

HOLLAND 4 1994–2003 65,60% 65,59% –0,02% 4.729.450 

HOLLAND 5 1995–2003 59,29% 59,29% 0,00% 5.547.517 

HOLLAND 6 ** 1995–2003 67,49% 78,99% 17,04% 6.263.326 

HOLLAND 7 1996–2003 49,60% 49,60% 0,00% 7.260.345 

HOLLAND 8 *** 1996–2003 57,43% 52,51% –8,57% 1.431.617 

HOLLAND 9 1996–2003 57,69% 58,69% 1,73% 9.407.771 

HOLLAND 10 1996–2003 73,99% 81,01% 9,49% 1.533.876 

HOLLAND 11 1996–2003 57,25% 58,25% 1,75% 869.196 

HOLLAND 12 1996–2003 59,51% 62,51% 5,04% 3.580.326 

HOLLAND 13 1996–2003 53,90% 53,90% 0,00% 1.968.474 

HOLLAND 14 1997–2003 52,33% 52,56% 0,44% 6.825.747 

HOLLAND 15 1997–2003 51,32% 53,32% 3,90% 13.293.589 

HOLLAND 16 1997–2003 51,94% 57,94% 11,55% 18.201.991 

HOLLAND 17 1997–2003 52,70% 53,70% 1,90% 9.203.254 

HOLLAND 18 1998–2003 44,12% 46,12% 4,53% 20.196.029 

HOLLAND 19 1999–2003 33,90% 33,90% 0,00% 3.067.751 

HOLLAND 20 1998–2003 44,52% 44,52% 0,00% 12.782.297 

HOLLAND 21 1999–2003 37,11% 38,61% 4,04% 9.203.254 

HOLLAND 22 1998–2003 42,89% 42,89% 0,00% 23.468.297 

HOLLAND 23 1999–2003 37,98% 38,98% 2,63% 16.361.340 

HOLLAND 24 1999–2003 37,09% 37,59% 1,35% 14.316.173 

HOLLAND 25 1999–2003 37,50% 38,50% 2,67% 11.708.584 

HOLLAND 26 1999–2003 35,17% 36,17% 2,84% 4.627.192 

HOLLAND 27 1999–2003 39,04% 39,10% 0,15% 26.459.355 

HOLLAND 28 1999–2003 38,43% 38,43% 0,00% 15.645.532 

22

FONDSÜBERBLICK 


Fonds Zeitraum Soll Ist Abweichung Eigenkapital 

(Kumulierte Ausschüttungen) in % in € 

HOLLAND 29 2000–2003 28,60% 28,60% 0,00% 1.763.957 

HOLLAND 30 1999–2003 39,78% 39,78% 0,00% 5.982.115 

HOLLAND 31 1999–2003 40,91% 40,91% 0,00% 3.297.833 

HOLLAND 32 1999–2003 37,03% 37,03% 0,00% 28.785.733 

HOLLAND 33 1999–2003 38,43% 38,43% 0,00% 1.559.440 

HOLLAND 34 2000–2003 27,17% 27,17% 0,00% 18.815.541 

HOLLAND 35 2000–2003 26,06% 28,56% 9,59% 28.248.876 

HOLLAND 36 2000–2003 26,57% 29,07% 9,41% 3.502.349 

HOLLAND 37 2001–2003 21,75% 22,25% 2,30% 46.885.466 

HOLLAND 39 2002–2003 15,00% 16,00% 6,67% 40.500.000 

HOLLAND 40 2002–2003 14,00% 15,00% 7,14% 9.250.000 

HOLLAND 41 2003 7,50% 7,50% 0,00% 13.840.000 

HOLLAND 42 2003 8,00% 8,00 % 0,00% 5.100.000 

HOLLAND 43 2003 7,00% 7,00% 0,00% 12.020.000 

HOLLAND 44 2003 7,50% 7,50% 0,00% 13.780.000 

HOLLAND 45 2003 8,50% 8,50% 0,00% 9.000.000 

HOLLAND 46 2003 7,00% 7,00% 0,00% 12.500.000 

HOLLAND 47 2003 7,00% 7,00% 0,00% 23.000.000 

HOLLAND 48 2003 7,00% 7,00% 0,00% 12.518.000 

HOLLAND 49 2003 7,25% 7,25% 0,00% 9.500.000 

HOLLAND 50 2003 7,50% 7,50% 0,00% 21.000.000 

HOLLAND 51 2003 7,50% 7,50% 0,00% 8.700.000 

HOLLAND 53 2003 7,50% 7,50% 0,00% 10.900.000 

ÖSTERREICH 01 2002–2003 12,00% 13,00% 8,33% 29.655.000 

ÖSTERREICH 02 2003 6,00% 6,00% 0,00% 6.200.000 

FRANKREICH 01 2003 6,75% 7,75% 14,81% 29.000.000 

Total 663.686.947 

USA I 2000–2003 28,00% 28,00% 0,00% $ 14.500.000 

*** Fonds wurden bereits liquidiert. Der Liquidationserlös ist in der dargestellten Ausschüttung enthalten. 

*** Es wurde eine von zwei Fondsimmobilien verkauft. Der anteilige Liquidationserlös ist in der dargestellten Ausschüttung enthalten. 

*** Eine Ausschüttung für 2003 ist aufgrund des Verkaufs des Objektes nicht erfolgt. Die Endabrechnung folgt im Rahmen 

der Verkaufsabwicklung im Jahr 2004 (vorab gezahlter Verkaufserlös 115%, bezogen auf das gezeichnete Kapital). 

23


Quantum Immobilien AG – 

der Projektentwicklungspartner 

Die Quantum Immobilien AG ist ein innovatives und professionelles 

Projektentwicklungsunternehmen mit Sitz in Hamburg. 

Ein interdisziplinär besetztes Team sorgt für die professionelle 

Abwicklung der Projekte. 

Neben den beiden Gründern und Vorständen, Frank Schmidt 

und Philipp Schmitz-Morkramer, die 80% der Aktien halten, sind 

24 

das Bankhaus M.M. Warburg & CO und die Versicherungsgruppe 

Hannover mit jeweils 10% an der Quantum Immobilien AG 

beteiligt. 

Kerngeschäftsfeld der Quantum Immobilien AG ist die Entwicklung 

von modernen Stadt- und Arbeitsräumen, mit einem 

besonderen Fokus auf die Qualität der Standorte, die Konzep-

Abbildungen rechts: Alsterfleet, 

Speicher X, Grimm 6 

Abbildung links: KPMG 

tion und die Architektur. Von der Standortauswahl über die 

Grundstücksbeschaffung, die Plan- und Baurechtschaffung, 

die Konzeption bis hin zur schlüsselfertigen Erstellung und 

Vermarktung wird das gesamte Leistungsspektrum durch die 

Quantum Immobilien AG sichergestellt. 

Die Quantum Immobilien AG ist Vertragspartner von institutionellen 

Anlegern, privaten Investoren, Banken, Industrie 

und städtischen Trägern. Darüber hinaus berät die Quantum 

Immobilien AG institutionelle Investoren und Banken bei 

Investmententscheidungen. Die Projekte werden mit jeweils 

festen Partnern realisiert, so dass die Quantum Immobilien AG 

mit einem kleinen flexiblen Team und diesen Partnern das 

gesamte Leistungsspektrum anbieten kann, um eine Lösung 

aus einer Hand zu realisieren. 

_LEISTUNGSSPEKTRUM DER QUANTUM IMMOBILIEN AG 

Die Quantum Immobilien AG konnte sich seit ihrer Gründung 

1999 als einer der Marktführer in der Hamburger Innenstadt 

etablieren. Insgesamt wurden bisher Projekte mit einem Volumen 

von ca. € 248,5 Mio. realisiert. Darunter so markante Beispiele 

wie das Michaelis Quartier, das von der KPMG komplett 

gemietet wurde und an die Bayerische Ärzteversorgung veräußert 

wurde. Hier sind insgesamt ca. 20.000 m2 Bürofläche sowie 

ca. 270 TG-Stellplätze entstanden. Die Architektur stammt von 

Prof. Steidl & Partner aus München, die den Architektenwettbewerb 

gewonnen haben. 

Das Haus am Alsterfleet mit ca. 4.270 m2 Büroflächen und 

32 TG-Stellplätzen wurde 2002 an die Mieterin Mönning & Partner 

übergeben. Auch hier wurde ein Architektenwettbewerb 

ausgeschrieben, den Massimiliano Fuksas, Rom, für sich entscheiden 

konnte. 

Quantum Immobilien AG – der Projektentwicklungspartner 

Ein weiteres prominentes Beispiel stellt der Speicher X dar. 

Hier hat Quantum mit den Architekten von Gerkan, Marg & 

Partner das letzte unbebaute Stück der historischen Speicherstadt 

bebaut. Das Objekt stellt den Anschluss an die Speicherstadt 

sowie das neue Tor zur HafenCity dar. 

Eine städtebauliche und architektonische »Perle« stellt das 

Bürogebäude Grimm 6 von Bothe Richter Teherani dar. Hier 

wurde eine Bombenlücke mit einem neungeschossigen transparenten 

und innovativen Gebäude geschlossen. Hier ist auch 

der Sitz der Quantum Immobilien AG. 

In der Realisierung bzw. Projektvorbereitung befinden sich 

Projekte mit einem Volumen von ca. € 300 Mio. Hierzu zählen 

z.B. das Oval Office, ein attraktiver Solitär in der Hamburger 

City Nord mit ca. 26.000 m2 und 300 TG-Stellplätzen. Nutzer 

und Investor ist die Aspecta Global Group bzw. HDI-Gruppe. In 

Hamburgs markantestem Entwicklungsgebiet – der HafenCity – 

entwickelt die Quantum Immobilien AG gleich zwei Gebäude. 

Zum einen das Projekt Sandtorkai, Haus 8 mit ca. 4.500 m2 und 

zum anderen das Pantaenius-Haus mit ca. 5.500 m2 . Architekten 

sind hier Jan Störmer, Hamburg, und David Chipperfield, 

London. Fertigstellung beider Gebäude wird Anfang 2005 sein. 

Ein weiteres Highlight wird auf dem Gelände der ehemaligen 

Bavaria-St.Pauli-Brauerei entstehen: Das Atlantic Haus ist 

das mit 34.000 m2 größte Einzelprojekt. Insgesamt zeigte sich 

Quantum für die Projektentwicklung des Gesamtareals mit 

ca. 110.000 m2 , bestehend aus den Bereichen Hotel, Wohnen, 

Einzelhandel und Büro, verantwortlich. 

25


NPS Tchoban Voss – der Architekt 

NPS ist ein renommiertes Architekturbüro, das seit über 

30 Jahren mit mehr als 90 Mitarbeitern kreative Lösungen bei 

nutzer- und standortgerechten Neu- und Altbauten entwickelt. 

Hierbei legt das Büro einen besonderen Schwerpunkt auf Kostenbewusstsein 

und Gestaltungsqualität. 

Von der Entwurfs- und Ausführungsplanung über Ausschreibungen 

bis zur Bauüberwachung arbeitet NPS Tchoban 

Voss unterstützt durch interne 3-D-Visualisierung, Graphikdesign 

und Modellbau an Wettbewerben und Gutachten. Hierbei 

steht die interdisziplinäre Zusammenarbeit mit qualifizierten 

Ingenieuren im Vordergrund. 

26 

Abbildungen rechts: 

Postplatz, Görlitz, 

Mälzerei Friedrichshain, Berlin 

Abbildung rechte Seite: 

Straßburg Passage, Görlitz 

Bei der Bautypologie setzt NPS Tchoban Voss Schwerpunkte 

auf Büro- und Geschäftsbauten, Wohnungen, Hotels, Kulturund 

Industriebauten sowie auf denkmalgeschützte Bauten. 

Oben und nachfolgend werden einige Beispiele für die 

erfolgreiche Umsetzung der Planung von NPS Tchoban Voss 

gezeigt.

NPS Tchoban Voss – der Architekt 

27


Witte Projektmanagement – der Projektsteuerer 

Witte Projektmanagement – der Projektsteuerer 

Die Witte Projektmanagement GmbH ist ein führendes Unternehmen 

für Projektsteuerung und Projektcontrolling mit Büros 

in Berlin und Hamburg. Bei der Witte Projektmanagement 

GmbH arbeitet ein Team aus erfahrenen Architekten und Bauingenieuren, 

jeder leitende Mitarbeiter ist einzelverantwortlich 

28 

in seinem Projekt tätig, so dass der Auftraggeber jederzeit 

einen zuverlässigen Ansprechpartner hat, der über alle aktuellen 

Planungs-, Bau- und Kostenentwicklungen des Projektes 

auf dem neuesten Stand ist und in allen Fragen beraten und 

bei Entscheidungen unterstützen kann.

Heitkamp/Wallbrecht – die Generalunternehmer 

Die Bauunternehmung Heitkamp wurde 1892 als »Tiefbaufirma 

E. Heitkamp« in Herne gegründet. Über mehrere Generationen 

hinweg hat Heitkamp sich einen Namen gemacht und 

ist heute an großen Schlüsselfertigbau-, Ingenieurbau- und 

Infrastrukturbau-Projekten beteiligt – wie zurzeit am Bau des 

Bahnhofs Dresden. 

Modernste technische Hilfsmittel, hocheffizientes Projektcontrolling 

und Heitkamps integriertes Qualitätsmanagement 

garantieren eine optimale Koordinierung aller Gewerke im 

Rahmen des Bauablaufs. Ergebnis ist ein perfekt funktionsfähiges 

Gebäude, eine pünktliche Übergabe und Kostensicherheit. 

Die Bauunternehmung Wilhelm Wallbrecht GmbH & Co. KG 

ist ein leistungsstarkes und zukunftsorientiertes Unternehmen 

der Bauindustrie in Hannover und Magdeburg. Das Engagement 

umfasst alle wichtigen Bereiche des Bauhauptgewerbes 

sowie Generalunter- und Generalübernehmertätigkeit. Die 

Wilhelm Wallbrecht GmbH & Co. KG ist in den Geschäftsfeldern 

Gewerbebau, Industriebau, öffentlicher Bau, Sanierung, 

Verkehrsbau und Wohnungsbau aktiv. 

Die Kernkompetenzen liegen im Bereich des schlüsselfertigen 

Wohnungs- und Gewerbebaues, der Erstellung von 

Rohbauten sowie der Sanierung von Bauwerken. 

Heitkamp/Wallbrecht – die Generalunternehmer 

Die beiden Firmen haben sich zu einer Arbeitsgemeinschaft 

zusammengeschlossen, die Firma E. Heitkamp GmbH 

übernimmt die technische Geschäftsführung und ist gleichzeitig 

Sprecher der Arbeitsgemeinschaft. 

Beide Firmen der Arbeitsgemeinschaft haften gegenüber 

der GFW Grundstücks GmbH als Gesamtschuldner. 

29 

DEVELOPMENT 01

Die Projektentwicklung 

31 

DEVELOPMENT 01


Status quo 

Status quo 

Die zur Jahrhundertwende um 1900 entstandenen Gebäude 

Westbau (1883–1887) und Erweiterungsbau (1898–1901), 

Gorch-Fock-Wall 3–7, 20354 Hamburg, befinden sich direkt in 

Hamburgs Innenstadt unweit des Dammtorbahnhofs, des 

Botanischen Gartens, des Gänsemarktes und Stephansplatzes 

sowie der Hamburgischen Staatsoper. 

Sie sind gemeinsam mit dem gesamten Gebäudeensemble 

zwischen Gorch-Fock-Wall und Dammtorwall sowie zwischen 

Jungiusstraße und Stephansplatz in die Denkmalliste eingetragen. 

Das Gutachten zum Denkmalwert des ehemaligen Oberpostdirektionsgebäudes 

beschreibt den Gebäudekomplex als 

»von herausragender Bedeutung sowohl als Dokument für 

die Geschichte der Reichspost und ihrer Bauten als auch für 

32 

die Stadtentwicklungsgeschichte Hamburgs. Zudem kommt 

ihm Bedeutung für die Erhaltung der charakteristischen Eigenheiten 

des Stadtbildes am Wallring zu.« 

Bei dem Gebäudeensemble handelt es sich um ein markantes 

und repräsentatives Objekt der Hamburger Innenstadt. 

Große Lichthöfe, stuckverzierte Decken im Treppenhausbereich, 

attraktive Säulen, diverse Statuen und repräsentative 

Eingangsbereiche prägen das Gebäude.


Planung 

Planung 

_BAUVORHABEN UND BAUBESCHREIBUNG 

Fassaden 

Die äußere Erscheinung der in Anlehnung an die »Formen der 

italienischen Renaissance« errichteten Gebäude bleibt unverändert 

erhalten. Die Sandstein- und Klinkerfassaden werden 

in Abstimmung mit dem Denkmalschutz gereinigt und ausgebessert. 

Außenanlagen 

Die befahrbaren Innenhöfe werden neu gestaltet und erhalten 

neue Oberflächenbeläge. Im Rahmen dieser gestalterischen 

Neuordnung der Innenhofbereiche können 24 Stellplätze 

für PKW ausgewiesen werden. Nicht mehr benötigte Rampen, 

Zugänge, Vordächer und Anbauten werden demontiert. 

34 

Aufstockung des 3. Obergeschosses zur Nutzung der Bürofläche 

Nutzungskonzept 

Die Gebäude werden im Rahmen einer wiederaufgenommenen 

Büronutzung modernisiert, umgebaut und erweitert. Dadurch 

erfüllen sie die heutigen Anforderungen an moderne Büroflächen. 

Das 3. Obergeschoss des Erweiterungsbaus wird umgebaut 

und in Teilflächen als Bürofläche neu genutzt. Dazu 

werden große Bereiche des vorhandenen Daches der Hauptriegel 

abgebrochen und auf Höhe der heute schon vorhandenen 

erhöhten Eckbereiche neu errichtet. Die Dachkonstruktion 

wird als Stahlkonstruktion mit einer Trapezblechdeckung 

errichtet und unterhalb der heute vorhandenen Attika bleiben. 

Zu den Innenhöfen werden hier neue Einzelfenster und Fensterbänder 

ergänzt.

Erschließungsstruktur 

Der Westbau wird über ein Haupttreppenhaus am Gorch-Fock- 

Wall 3, der Erweiterungsbau über zwei Hauptzugänge vom 

Gorch-Fock-Wall 7 und von der Jungiusstraße 2 erschlossen. 

Ein weiteres Treppenhaus am Dammtorwall dient zusätzlich 

als interne Erschließung des Erweiterungsbaus. Die Eingangsbereiche 

und Treppenhäuser werden zum Teil unter denkmalpflegerischen 

Gesichtspunkten repräsentativ restauriert bzw. 

neu gestaltet. Die Haupteingänge werden mit neuen Ganzglastüranlagen 

versehen. 

Umbaumaßnahmen in den Geschossen 

Die vorhandenen WC-Anlagen und Teeküchenzeilen werden 

ausgebaut und durch neue, zeitgemäße WC-Bereiche und Teeküchen 

ersetzt. 

Sanitärräume erhalten Boden- und Wandfliesen. Teeküchen 

werden mit modernen Einbauküchen und Fliesenschild über 

den Arbeitsplatten ausgestattet. 

Die nichttragenden Bürowände werden als beidseitig 

2-lagig beplankte Gipskarton-Metallständerwände mit Dispersionsfarbe 

angestrichen. 

36 

Erweiterungsbau 

Westbau 

Büro- und Flurbereiche erhalten abgehängte Decken und 

einen hochwertigen, strapazierfähigen Teppichbodenbelag. 

Die Büroraumtüren werden in Holz, die lackierten Zargen 

in Stahl, Türdrücker in Edelstahl ausgeführt. 

Erweiterungsbau 

Mit der Reaktivierung des alten Hauptzugangs vom Gorch- 

Fock-Wall aus wird ein neues Treppenhaus als Stahlbetonkonstruktion 

mit behindertengerechter Aufzugsanlage im Mittelbau 

erstellt, das zur Erschließung der Mietbereiche dient. 

Grundsätzlich wird die heute vorhandene Aufteilungsstruktur 

der Büroräume, soweit es sich um nichttragende Innenwände 

handelt, entfernt, um eine flexible Nutzung zu ermöglichen. 

Die heute vorhandenen Fußbodenhöhen/Geschossniveaus 

werden teilweise durch eine in den Geschossen variierende 

Aufständerung der neuen Fußbodenkonstruktion verändert. 

Durch neue Hohlraumböden werden eine stufenlose Anbindung 

an das Straßenniveau, auf Normalmaß reduzierte Brüs-

tungshöhen und eine moderne Medienversorgung der Büros 

(Elektroinstallation, Datenleitungen, Telefonanschluss) gewährleistet. 

Die Technikräume werden mit aufnehmbaren Doppelböden 

versehen. 

Die vorhandenen Treppenhäuser werden über Rampenoder 

Differenzstufenanlagen an die neue Höhensituation der 

Geschosse angepasst. Dadurch werden alle Geschosse des 

Erweiterungsbaus, bis auf wenige Teilbereiche, behindertengerecht 

erschlossen. 

Darüber hinaus ist in jedem Geschoss ein Behinderten-WC 

vorgesehen. 

Westbau 

Grundsätzlich bleibt im Westbau die heute vorhandene Aufteilungsstruktur 

der Büroräume am Gorch-Fock-Wall weitgehend 

erhalten, die die ursprüngliche Aufteilung der tragenden 

Wandbereiche widerspiegelt. Nichttragende Innenwände im 

Bereich Dammtorwall werden größtenteils abgebrochen, so 

dass wahlweise eine flexible Gestaltung von Einzelbüroaufteilungen 

oder Gruppenbüros verwirklicht werden kann. 

Planung 

Hinter dem historischen Treppenhaus wird eine neue, 

behindertengerechte Aufzugsanlage eingebaut. Im Mittelbau 

des 2. Obergeschosses wird zur Erschließung des 3. Obergeschosses 

ein eigenständiges Treppenhaus eingebaut, das 

direkt an das Haupttreppenhaus anschließt. Das im Zuge von 

früheren Umbaumaßnahmen im Übergangsbereich zum 

Erweiterungsbau ergänzte und heute noch vorhandene Treppenhaus 

wird geschlossen. 

Haustechnik 

Das Gebäudeensemble wird mit allen Medien der öffentlichen 

Erschließung separat für jedes Gebäude erschlossen und wird 

aus zwei Fernwärmeübergaben und dem Niederspannungsnetz 

der HEW versorgt. Die Verteilungseinrichtungen werden 

von den Kellerzentralen aus aufgebaut. Die haustechnischen 

Installationen werden im Zuge des Abbruchs komplett demontiert 

und wieder neu aufgebaut. Dies umfasst eine neue Heizungsanlage, 

eine Lüftungsanlage, neue Sanitär- und Elektroinstallationen 

sowie die Gebäudeautomation. Die Bürobereiche 

an der Süd- und Westfassade erhalten einen manuell bedienbaren 

innen liegenden Blendschutz. 

37


Mieter und Vermietung 

_DEUTSCHE TELEKOM AG: FÜHRENDER DIENSTLEISTER DER 

TELEKOMMUNIKATIONSBRANCHE, BONITÄTSSTARK UND 

ZUKUNFTSORIENTIERT 

Die zu entwickelnde Immobilie ist zu 72% an die GMG Generalmietgesellschaft 

mbH, eine 100%ige Tochtergesellschaft der 

Deutschen Telekom AG, vermietet. Genutzt werden sämtliche 

Flächen von Unternehmen des Telekom-Konzerns. Die GMG 

entwickelt für den Konzern Deutsche Telekom AG strategische 

Vorgaben für den Abschluss interner und externer Mietverhältnisse. 

Über die GMG Generalmietgesellschaft mbH wickelt die 

Deutsche Telekom AG nahezu sämtliche Immobilienanmietungen 

ab. 

Die Deutsche Telekom AG hat in dem Mietvertrag mit der 

GMG die gesamtschuldnerische Mithaft für die Erfüllung der 

Zahlungsverpflichtungen der GMG gegenüber der Vermieterin 

übernommen. Hierdurch wird das Risiko eines Mietausfalls 

reduziert. Die Deutsche Telekom AG ist mit BAA2 (Moody’s) 

bzw. BBB+ (Standard & Poor’s) geratet. 

Die Deutsche Telekom AG zählt in dem globalen Markt der 

Kommunikation zu den führenden Anbietern. Vertreten in 

65 Ländern auf fünf Kontinenten verbindet der Konzern die Kommunikationslösungen, 

die zum Wachstum der Zukunft gehören: 

Telekommunikation, Informationstechnologie und Internet, 

Multimedia und Mobile Commerce, Entertainment und E-Commerce, 

Systemlösungen und Security Services. Das durch den 

Konzern aufgebaute Netzwerk mit vier flexiblen Divisionen, 

T-Com, T-Mobile, T-Online und T-Systems, deckt die wichtigsten 

Zukunftsbereiche der Informationsgesellschaft ab. 

38 

Mit diesen vier Konzernsäulen steht der Konzern an der 

Spitze der technologischen Entwicklung und fungiert als Innovationsmotor 

der Branche. 

Die Geschäftspolitik der Deutschen Telekom AG wurde 

schon im Jahr 2003 auf ertragsorientiertes Wachstum und 

Entschuldung ausgerichtet. Der Konzernumsatz stieg im ersten 

Halbjahr 2004 im Vergleich zum Vorjahr – trotz weiterhin 

schwachen konjunkturellen Umfelds und verstärkten Drucks 

seitens der Wettbewerber – um 4,4% auf ca. € 28,4 Mrd. Der 

Konzernüberschuss erhöhte sich im Vergleichszeitraum um 

64,5% auf ca. € 1,8 Mrd. 

Vor dem Hintergrund der zufrieden stellenden wirtschaftlichen 

und finanziellen Verhältnisse, der geplanten und schon 

durchgeführten strategischen Maßnahmen sowie der großen 

Bedeutung des Telekom-Konzerns sollte das Risiko der Zahlungsunfähigkeit 

kaum gegeben sein. 

GENERALMIETVERTRAG ERWEITERUNGSBAU 

_MIETBEGINN UND -DAUER 

Das Mietverhältnis mit der GMG Generalmietgesellschaft mbH 

über den Erweiterungsbau beginnt mit der Übergabe der 

Immobilie, spätestens 8 Monate nach Erteilung der vollzugsfähigen 

Baugenehmigung für den Ausbau und nach Fälligkeit 

des Kaufpreises, voraussichtlich im 3. Quartal 2005. Für den 

Erweiterungsbau zahlt die Generalmieterin im Zeitraum zwischen 

Beginn des Monats nach Kaufpreiszahlung und Beginn 

des Monats der Übergabe des Mietgegenstandes, längstens 

aber für 8 Monate an die Käuferin/Vermieterin eine Nutzungsentschädigung 

in Höhe der Miete.

Die Mietfläche, die etwa 89% der Gesamtmietfläche der 

GMG ausmacht, teilt sich auf in 7.699 m 2 Bürofläche, 886 m 2 

Lagerfläche und 24 Stellplätze. Die Vertragslaufzeit ist auf 

10 Jahre fest vereinbart. 

_OPTIONSRECHT DER MIETERIN 

Nach Ablauf der vereinbarten Mietlaufzeit wurden mit der GMG 

Verlängerungsoptionen von 2x5 Jahren vereinbart. 

_INDEXIERUNG 

Die von der Deutschen Telekom AG genutzten Flächen werden 

mit 100% in Höhe der Veränderung des Lebenshaltungskostenindexes 

indexiert, sobald sich der Index um mehr als 10% 

nach oben oder unten verändert. 

_UMSATZSTEUER 

Die Mieterin verzichtet auf die Umsatzsteuerbefreiung, so dass 

die Umsatzsteuer in der jeweils gesetzlichen Höhe zusätzlich 

zur monatlichen Miete zu zahlen ist. 

GENERALMIETVERTRAG WESTBAU 

_MIETBEGINN UND -DAUER 

Das Mietverhältnis mit der GMG beginnt mit der Übergabe der 

Immobilie, spätestens 8 Monate nach Erteilung der vollzugsfähigen 

Baugenehmigung für den Ausbau und nach Fälligkeit 

des Kaufpreises, voraussichtlich im 3. Quartal 2005. Die sich 

über das gesamte Erdgeschoss des Westbaus erstreckende 

Büromietfläche beträgt 1.064 m2 bzw. rund 11% der von der 

GMG insgesamt in dem Gebäude angemieteten Flächen. 

Die Vertragslaufzeit ist auf 5 Jahre fest vereinbart. Sollte 

die Mieterin von ihrer 1. Verlängerungsoption (5 Jahre) keinen 

Gebrauch machen, ist sie verpflichtet, an die Vermieterin eine 

Mietausfallentschädigung in Höhe von 12 Nettomonatsmieten 

zu zahlen. 

_OPTIONSRECHT DER MIETERIN 

Nach Ablauf der vereinbarten Mietlaufzeit wurden mit der GMG 

Verlängerungsoptionen von 3x5 Jahren vereinbart. 

_INDEXIERUNG 

Die von der Deutschen Telekom AG genutzten Flächen werden 

mit 100% in Höhe der Veränderung des Lebenshaltungskostenindexes 

indexiert, sobald sich der Index um mehr als 10% 

nach oben oder unten verändert. 

_UMSATZSTEUER 

Mieter und Vermietung 

Die Mieterin verzichtet auf die Umsatzsteuerbefreiung, so dass 

die Umsatzsteuer in der jeweils gesetzlichen Höhe zusätzlich 

zur monatlichen Miete zu zahlen ist. 

39

Ergebnis/Ziel 

Die GFW Grundstücks GmbH hat das unrenovierte, derzeit 

leerstehende Gebäude Gorch-Fock-Wall 3–7, 20354 Hamburg 

mit dem Ziel angekauft, es nach Sanierung und Vollvermietung 

an einen Investor zu verkaufen und darüber eine Wertschöpfung 

zu generieren. Bei der Projektierung dieses Vorhabens 

wurden alle wertbildenden Faktoren berücksichtigt, um so ein 

passendes Entwicklungskonzept zu erarbeiten. 

Es handelt sich bei dem am Gorch-Fock-Wall 3–7, Dammtorwall 

12–14, Jungiusstraße 2 belegenen Objekt um ein sehr 

repräsentatives Gebäude in hervorragender Hamburger Innenstadtlage. 

Die markante Ecklage des ca. 4.975 m2 großen 

Grundstückes in Kombination mit dem historischen Erscheinungsbild 

der Immobilie wird den hohen Ansprüchen heutiger 

Nutzer gerecht. Auch die historischen Elemente innerhalb des 

Gebäudes, wie das repräsentative Treppenhaus und die großzügigen 

Deckenhöhen, bieten den Nutzern einen besonderen 

Charme, der bei wenigen Objekten in der Hamburger Innenstadt 

zu finden ist. 

Als potenzielle Nutzer für die noch zu vermietenden Büroflächen 

von ca. 1.800 m2 werden Unternehmen und Freiberufler 

gesehen, die einen besonderen Wert auf zentrale Lage und 

einen repräsentativen Standort legen. Hier sind insbesondere 

Anwälte, Notare, Steuerberater, Unternehmensberatungen 

sowie andere unternehmensbezogene Dienstleister zu nennen. 

Auch die fußläufige Nähe des Objektes zum Hamburger Oberlandesgericht, 

dem Strafgerichtsgebäude und dem Landgericht 

ist ein besonderer Vorteil. 

In zwei unabhängigen Vermietungs- und Vermarktungsgutachten 

wurden für die noch zu vermietende Bürofläche Marktmietpreise 

von 10,00–12,00 bzw. 14,00 €/m2 geschätzt. Aufgrund 

dieser Ergebnisse und der bereits erfolgten Vermietung 

Ergebnis/Ziel 

an eine 100%-Tochter der Deutschen Telekom AG zu einem 

Mietzins von € 14,00/m2 für die Bürofläche ist eine Mietpreis- 

spanne zwischen € 11,50/m 2 und € 13,50/m 2 für die Bürofläche 

realistisch. Auf dieser Annahme basiert die Kalkulation des 

Projektes. 

Das sanierte und vermietete Objekt soll zeitnah an einen 

Endinvestor veräußert werden. Als potenzielle Käufertypen 

werden offene Immobilienfonds, Spezialfonds, Versicherungen, 

Pensionskassen und private Vermögensverwaltungsgesellschaften 

gesehen. 

In einem unabhängigen Gutachten wurden die jüngsten 

Verkäufe im westlichen Innenstadtbereich analysiert. Da zum 

Verkauf stehende Investment-Objekte in dieser Gegend kaum 

vorhanden sind, ist zur Beurteilung der Verkaufsmöglichkeiten 

eine Analyse der Daten der vergangenen drei Jahre vorgenommen 

worden. Auf dieser Basis wurde, bezogen auf die derzeit 

vorzufindende Situation, der zu erzielende Kaufpreisfaktor 

(Multiplikator der ersten kalkulatorischen Jahresnettomiete) 

geschätzt. Es wurden zwei Gutachten erstellt. Das eine Gutachten 

bestätigt einen Verkaufsfaktor zwischen dem 15,5fachen 

und dem 16,0fachen der Jahresmiete, das zweite Gutachten 

ermittelt einen zu erzielenden Kaufpreisfaktor zwischen dem 

16,0fachen und dem 17,0fachen der Jahresmiete. 

Bei der Planung des Gesamtprojektes wurde in der Kalkulation 

daher von einem zu erzielenden Verkaufsfaktor zwischen 

dem 15,5fachen und dem 16,5fachen der Jahresmiete ausgegangen. 

Sowohl bei den Ansätzen für die Vermietung als auch für 

den Verkauf wurde darauf geachtet, einen möglichst konservativen 

und somit marktgerechten Ansatz zugrunde zu legen. 

41 

DEVELOPMENT 01


Der Standort 

Der Standort 

_HAMBURG 

Die Freie und Hansestadt Hamburg ist mit rd. 1,7 Mio. Einwohnern 

die zweitgrößte Stadt Deutschlands und eines der 16 Bundesländer 

der Bundesrepublik Deutschland. In der gesamten 

Metropolregion einschließlich der angrenzenden Landkreise 

in Schleswig-Holstein und Niedersachsen leben ca. 4 Mio. 

Menschen. Hamburg ist ein auf den Dienstleistungssektor 

ausgerichteter Standort mit Schwerpunkt auf Medien, Banken, 

Finanzdienstleistungen und Versicherungen. 

Verkehrsgünstig zwischen Nord- und Ostsee gelegen verfügt 

die Stadt mit dem Hamburger Hafen über den zweitgrößten 

Containerhafen Europas. Dieser blickt nicht nur auf eine 

jahrhundertelange hanseatische Tradition im Überseehandel 

zurück, sondern hat sich auch durch ein System von Binnenund 

Seehäfen zur zentralen Warendrehscheibe für Nordeuropa 

entwickelt. Schon immer war Hamburg das »Tor zur Welt«. 

Die Metropolregion Hamburg gilt deshalb zu Recht als das 

deutsche Zentrum für Außenwirtschaft. Zudem entwickeln sich 

intensivere Beziehungen zu deutschen Nachbarregionen. Dies 

42 

gilt auch für die Verbindung zu Berlin; die Hauptstadtfunktion 

Berlins verleiht dem norddeutschen Raum ein zunehmendes 

politisches und wirtschaftliches Gewicht und eröffnet somit 

neue Chancen für die Metropolregion Hamburg. Zahlreiche 

internationale Unternehmen sind im Großraum Hamburg vertreten 

und mit fast 100 Konsulaten ist die Hansestadt mit New 

York weltweit Konsularplatz Nr. 1. Darüber hinaus ist die Freie 

und Hansestadt Hamburg Sitz des Internationalen Seegerichtshofs 

der Vereinten Nationen. 

Am Tourismusstandort Hamburg zählten die Hotels und 

Pensionen 2003 mehr als 5,5 Mio. Gäste. Mit ihren Sehenswürdigkeiten, 

den elf lichtdurchfluteten Einkaufspassagen in der 

City, etwa 10.000 Geschäften – darunter viele internationale 

Luxusanbieter – 300 Restaurants und 1.500 Bars, drei Staatstheatern 

und über 40 Privatbühnen sowie 25 Kinos ist die Stadt 

Hamburg für ihre Einwohner sowie die täglich 150.000 Besucher 

gleichermaßen anziehend. Der durch Tourismus erzielte 

Umsatz beträgt jährlich ca. € 2,7 Mrd.

A7 

VO LKSPARKSTRASSE 

A7 

QUICKBORN/BRAMSTEDT/NORDERSTEDT/NEUMÜNSTER NORDERSTEDT/KALTENKIRCHEN 

Eidelstedt 

HOLSTENKAMP 

LEUNASTRASSE 

BARENF ELDER STEINDAM M 

KIELER STRASSEKIELER STRASSE 

STRESEMANN- 

B4 

B5 

STRASSE 

Altona 

N O R D E R E L B E 

ELBTUNNEL 

NIENDORFER 

GEHEGE 

Stellingen 

ELBCHAUSSEE 

HAGEN- 

BECKS 

TIERPARK 

KOPPELSTRASSE 

SEEVETAL/HANNOVER 

Altona- 

Nord 

FRIEDRICH-EBERT-STRASSE 

B5 

MAX-BRAUER-ALLEE 

FRUCHTALLEE 

STRESEMANNSTRASSE 

HOLSTENSTRASSE 

KÖNIGSTRASSE 

Lokstedt 

VOSSELER STRASSE 

2R 

Flughafen 

Hamburg- 

Fuhlsbüttel 

HAMBURG 

0 

500 1000 

DÖRMANNSWEG SCHULWEG 

KOLLAUSTRASSE 

Gorch-Fock-Wall 3–7 

20354 Hamburg 

ALSENSTRASSE 

ALTONER STRASSE 

B4 

St. 

Pauli 

REEPERBAHN 

Steinwerder 

1500 2000 m 

LOKSTEDTER STEIN 

BUDABESTER STRASSE 

NEDDERFELD 

LUFTCHAUSSEE 

Hoheluft 

FELDSTRASSE 

LOKSTEDTER WEG 

Eppendorf 

BEIM SCHLUMP 

HOLSTENWALL 

BREITENFELDER STRASSE 

GRINDELALLEE 

SCHRÖDER- STIFTSTRASSE 

GLACISCHAUSSEE 

GR. WALL- 

ANLAGEN 

MESSE- 

GELÄNDE 

N O R D E R E L B E 

Groß 

Borstel 

TARPENBEKSTRASSE 

Harvestehude 

HALLER- STR 

LUDWIG-ERHARD-STRASSE 

ALSTERKRUGCHAUSSEE 

DEELBÖGE BRAAMKAMP 

SCHOTTMÜLLERST RASSE 

SCHLÜTERSTRAS SE 

ROTHENBAUM-CHAUSSEE 

GORCH-FOCK-WALL 

B4 

BEBELALLEE 

KENNEDYBRÜCKE 

LOMBARDSBRÜCKE 

1R 

OST-WEST-STRASSE 

ALSTERKRUGCHAUSSEE 

ST.-BENEDICT-STRASSE MARIA-LOUISEN-ST RASSE 

MITTELWEG 

HEIMHUDER- STRASSE 

BINDERSTRASSE 

Bf. Dammtor 

PLANTEN 

UND 

BLOMEN 

ALSTER 

Rotherbaum 

MITTELWEG 

BINNEN- 

ALSTER 

ALSTERVORLAND 

Hbf. Nord 

STEIN- TORWALL 

HINDENBURGSTRASSE 

Alsterdorf 

Winterhude 

JAHNRING 

STADTPARK 

BARMBEKER STRASSE 

SIERICHSTRASSE HERBERT-WEICHMANN-STRASSE 

AUSSENALSTER 

AN DER ALSTER 

St. Georg 

Hbf. Süd 

SENGELMANNSTRASSE 

HINDE N B UR GSTRASSE 

Barmbek- 

Süd 

STEINDAMM 

AMSINCKSTRASSE 

DORNSTRASSE STEINSTRASSE K.-SCHUMACHER-ALLEE 

Klostertor 

B5 

2R 

HERDERSTRASSE WINTERHUDER WEG 

Uhlenhorst 

MUNDSBURGER DAMM 

Hohenfelde 

SPALDING- STRASSE 

NORDKANAL- STRASSE 

B4 

HH-BILLBROOK/A25 BILLBROOK/BOIZENBURG/A1/A25 

KREUZ HH-SÜD

Immobilienmarkt Hamburg 

Die Metropole Hamburg ist nicht nur die zweitgrößte Stadt 

Deutschlands, sondern zählt mit einem Flächenbestand von 

rund 12,7 Mio. m2 auch zu den größten deutschen Büroimmobilienmärkten. 

Mit einer Vermietungsleistung von insgesamt 

rund 300.000 m2 zum Jahresende 2003 setzte sich in der Hansestadt 

der bundesweite Trend der relativ geringen Nachfrage 

durch. Der Flächenumsatz ist im Vergleich zum Vorjahr (2002: 

320.000 m2 ) um ca. 7% gesunken. Ebenso wie im Jahr 2002 

verbuchten auch 2003 die zentralen Lagen wie City (Altstadt/ 

Neustadt), City Süd und erweiterte Innenstadt die höchste 

Nachfrage. 

Charakteristisch für den Hamburger Gewerbeimmobilienmarkt 

ist das moderate und verhältnismäßig stabile Mietpreisniveau. 

Neben anderen Faktoren ist insbesondere diese 

Stabilität der Grund dafür, dass der Standort Hamburg in den 

letzten Jahren für Investoren an Bedeutung gewonnen hat. 

Die Spitzenmieten sanken 2003 im Vergleich zum Vorjahr um 

ca. 4% auf € 20 pro m 2 (2002: € 21 pro m 2 ), für das Jahr 2004 

und 2005 ist mit einen weiterem Rückgang des Mietpreisniveaus 

unter die 20-€-Grenze zu rechnen. 

Im Zuge einer Konjunkturerholung erwartet jedoch die 

Deutsche Gesellschaft für Immobilienfonds (DEGI) schon im 

Jahr 2006 eine einsetzende Trendwende. Die Hansestadt profitiert 

bei dem Erhalt des Mietpreisniveaus im Vergleich zu anderen 

deutschen Bürostandorten von ihrer relativ breit aufgestellten 

Branchenstruktur. Zu den umsatzstarken Branchen 

zählten die Beratungsunternehmen, Versicherungen, Banken 

und Finanzdienstleister sowie sonstigen Dienstleister. Im Vergleich 

zum Vorjahr zeigte sich 2003 eine leicht gestiegene 

Nachfrage aus den Bereichen Informations- und Kommunikationstechnologien 

sowie Medien und Werbung. 

Die höchsten Mieten werden in der Hamburger City (bis 

€ 20 pro m 2 ), im Hafen (bis € 19,5 pro m 2 ) und in der HafenCity 

(bis € 18 pro m2 ) erzielt. Die Mietspanne liegt in Hamburg in 

besten Lagen zwischen € 14 und 20 pro m2 , in guten Lagen 

zwischen € 8 und 13 pro m2 sowie in mittleren Lagen zwischen 

€ 5 und 9 pro m2 . Die Lage des diesem Beteiligungsangebot 

zugrunde liegenden Objektes am Gorch-Fock-Wall 3–7 ist als 

gut bis sehr gut einzustufen. 

_GORCH-FOCK-WALL 

Immobilienmarkt Hamburg 

Das Büroprojekt Gorch-Fock-Wall 3–7 befindet sich im westlichen 

Bereich des Teilmarktes City. Das attraktive Umfeld 

bietet vielfältige Einkaufsmöglichkeiten und ein gutes gastronomisches 

Angebot. Insgesamt zeichnet sich das direkte Umfeld 

des Projektes durch die fußläufige Erreichbarkeit der 

Einkaufsbereiche in der Innenstadt aus. Die auf der gegenüberliegenden 

Seite des Gorch-Fock-Walls befindlichen Wallanlagen 

bieten darüber hinaus eine ausgedehnte Grünzone mitten 

in der Innenstadt. Das Congress Centrum Hamburg, die Messe 

sowie das Hotel Radisson SAS befinden sich in fußläufiger Entfernung. 

Aufgrund der zentralen Lage ist die Anbindung an den 

öffentlichen Personennahverkehr sehr gut. Die Anbindung des 

Projektstandortes erfolgt direkt über mehrere Buslinien (u.a. 

Metrobuslinie 3). Die U-Bahn-Stationen »Gänsemarkt« und 

»Stephansplatz« sind in kurzer Zeit fußläufig zu erreichen. Der 

Verkehrsknotenpunkt und Fernbahnhof »Dammtor« liegt ca. 

500 m entfernt. Der internationale Flughafen Fuhlsbüttel sowie 

die Autobahnanschlüsse der »A1« (Lübeck–Bremen) und der 

»A7« (Kiel –Hannover) sind ca. 15 bis 20 Autominuten von dem 

Büroprojekt entfernt. 

45 

DEVELOPMENT 01


Erläuterungen zur Investitionsund 

Finanzierungsrechnung * 

_1. KAUFPREIS DER IMMOBILIE 

Die GFW Grundstücks GmbH erwirbt eine Büroimmobilie 

in Hamburg, Gorch-Fock-Wall 3–7, zum Kaufpreis von 

€ 17.000.000. 

_2. GRUNDERWERBSTEUER 

Im Zuge der Akquisition der Immobilie fällt Grunderwerbsteuer 

in Höhe von € 595.000 an. 

_3. SONSTIGE ERWERBSNEBENKOSTEN 

Die sonstigen Erwerbsnebenkosten betragen insgesamt 

€ 126.500 und teilen sich auf in Notar- und Gerichtskosten 

(€ 76.500), Versicherungskosten (€ 30.000) sowie weitere 

Positionen, wie z.B. Handelsregistergebühren, in Höhe von insgesamt 

€ 20.000. 

_4. BAU- UND BAUNEBENKOSTEN 

Diese Position in Höhe von insgesamt € 10.205.309 beinhaltet 

die reinen Baukosten (ca. € 6.730.000), die Baunebenkosten 

(ca. € 2.605.000), die Kosten für Herrichtung und Erschließung 

(€ 175.000) sowie ein Sicherheitspotenzial für unvorhergesehene 

Kosten (€ 695.309). 

_5. FONDSKOSTEN 

Unter dieser Position sind sämtliche im Zusammenhang mit 

der Gründung und Kapitalausstattung der Fondsgesellschaft 

stehenden Kosten sowie die laufenden Vergütungen zusammengefasst. 

Für die Objektauswahl, -akquisition, -prüfung und 

46 

-aufbereitung erhält das Bankhaus Wölbern eine Vergütung in 

Höhe von € 110.997. Die gesamte Konzeption hat die Wölbern 

Konzept GmbH gegen eine Gebühr in Höhe von € 317.298 

übernommen. Für die Vermittlung des Eigenkapitals bzw. des 

Hypothekendarlehens erhält der Generalemittent eine Gebühr 

in Höhe von € 230.000 bzw. € 464.000. Die Anlegerbetreuung 

durch die Hansische Treuhand AG in der Investitionsphase wird 

mit einer Gebühr von € 90.000 abgegolten. Für die laufende 

Anlegerbetreuung erhält die Hansische Treuhand AG eine Gebühr 

in Höhe von 0,10% der Zeichnungssumme, die jährliche 

Vergütung für den Beirat beträgt € 30.000. Die gesamten 

Fondskosten innerhalb des Prognosezeitraumes belaufen sich 

somit auf € 1.246.895 

_6. FINANZIERUNGSKOSTEN/MIETERLÖSE 

Diese Position umfasst sowohl die im Zusammenhang mit dem 

Projekt anfallenden Finanzierungskosten als auch die von 

der Mieterin bereits während der Umbauphase zu entrichtende 

Nutzungsentschädigung. 

Für die Zwischenfinanzierung der auf den Kaufpreis zu entrichtenden, 

erstattungsfähigen Umsatzsteuer und des einzuwerbenden 

Eigenkapitals wurden Zinsen in Höhe von € 24.679 

und € 25.000 kalkuliert. Die kalkulierten Zinsaufwendungen 

für die Kaufpreiszahlung inkl. Erwerbsnebenkosten belaufen 

sich auf € 707.660, für das verbleibende Fremdkapital wurden 

Zinszahlungen in Höhe von € 111.700 berücksichtigt. Ferner 

sind Bearbeitungsgebühren in Höhe von € 116.000 für die finanzierende 

Bank sowie die feste 8%ige Verzinsung p.a. des Mez- 

* Sämtliche Positionen des Investitionsplanes werden als Nettobeträge ausgewiesen, da die hierauf gegebenenfalls entfallende Umsatzsteuer mit 

der Vorsteuer auf die Sanierungskosten des Objektes verrechnet werden kann.

INVESTITIONSPLAN 

zanine-Darlehens in Höhe von € 80.000 für den 12-monatigen 

Prognosezeitraum zu berücksichtigen. Die von der Mieterin während 

der 8-monatigen Umbauphase zu zahlende Nutzungsentschädigung 

beträgt voraussichtlich € 1.438.744, so dass daraus 

ein Gesamtsaldo für diese Position in Höhe von € –373.705 

(Ertrag) resultiert. 

_7. INVESTITIONSVOLUMEN 

Das gesamte Investitionsvolumen beträgt ca. € 28.800.000. 

_8. EIGENKAPITAL (= ZEICHNUNGSSUMME) 

Das Eigenkapital beträgt nach Beitritt aller Anleger € 4.600.000 

und teilt sich auf in € 66.900 Stammkapital und € 4.533.100 

Kapitalrücklage. Zudem wird ein Agio in Höhe von 2% auf das 

gesamte Eigenkapital erhoben. In der Prognoserechnung wird 

davon ausgegangen, dass das Eigenkapital des Fonds innerhalb 

von zwei Monaten vollständig platziert wird. In diesem Zusammenhang 

wird auf das Kapitel »Rechtliche Grundlagen« (S. 56 ff.) 

und auf das Kapitel »Chancen und Risiken« (S. 67 ff.) verwiesen. 

_9. MEZZANINE-DARLEHEN 

Ein Teil der erforderlichen Finanzierungsmittel wird durch ein 

Mezzanine-Darlehen des Bankhauses Wölbern & Co. in Höhe 

von € 1.000.000 auf Basis folgender Eckdaten zur Verfügung 

gestellt: 

Erläuterungen zur Investitions- und Finanzierungsrechnung 

Investition In € In % 

11. Kaufpreis 17.000.000 59,03 

12. Grunderwerbsteuer 595.000 2,07 

13. Erwerbsnebenkosten 126.500 0,44 

14. Bau- und Baunebenkosten 10.205.309 35,44 

15. Fondskosten 1.246.895 4,33 

16. Finanzierungskosten/Mieterlöse –373.705 –1,30 

17. Gesamtinvestition 28.800.000 100,00 

Finanzierung 

18. Eigenkapital 4.600.000 15,97 

19. Mezzanine-Darlehen 1.000.000 3,47 

10. Projektfinanzierung 23.200.000 80,56 

Gesamtfinanzierung 28.800.000 100,00 

Höhe € 1.000.000 

Zinsen 15% (8% fest, 

7% erfolgsabhängig) 

Tilgung Nach Verkauf der Immobilie 

Laufzeit Bis 31.12.2005 

_10. PROJEKTFINANZIERUNG 

Die Projektfinanzierung erfolgt durch die ABSA Bank Ltd. 

(London) auf Basis folgender Eckdaten: 

Höhe Max. € 23.200.000 

Zinsen Kalkuliert 4% (Euribor + 

140 Basispunkte) 

Tilgung Nach Verkauf der Immobilie 

Laufzeit Max. 24 Monate 

Festzinsperiode 3–12 Monate 

_GESAMTVERGÜTUNG 

Die Vergütung für den Initiator sowie die mit ihm verbundenen 

Unternehmen für die Gründung und die Kapitalausstattung der 

Gesellschaft beträgt insgesamt € 1.212.295 zzgl. des 2%igen 

Agios auf die Zeichnungssumme. 

47


Erläuterungen zur Gesamterfolgsprognose 

vor Steuern 

Die nachfolgend dargestellten Tabellen zeigen Gesamterfolgsbetrachtungen 

des Beteiligungsangebotes vor Steuern und 

ohne Berücksichtigung des 2%igen Agios unter Variation der 

beiden wesentlichen Parameter, zum einen des Mietzinses für 

die noch nicht vermieteten Büroflächen und zum anderen des 

Verkaufsfaktors auf Basis der kalkulatorischen Jahresmiete 

bei Vollvermietung. Der Mietzins für die 1.904 m2 noch nicht 

vermieteten Lagerflächen wird dabei nicht variiert. Hier wird 

durchgängig eine Vermietung auf Basis der an die GMG vermieteten 

Lagerflächen (4 €/m2 ) unterstellt. 

In den einzelnen Tabellen wird dabei der Büromietzins für 

die vakanten Flächen in einer marktadäquaten Bandbreite von 

11,50 €/m 2 bis 13,50 €/m 2 jeweils konstant gehalten, der Ver- 

kaufsfaktor variiert innerhalb der einzelnen Tabellen zwischen 

der 15,50fachen und der 16,50fachen kalkulatorischen Jahresmiete. 

Das konservative Basis-Szenario ist optisch hervorgehoben. 

_GESAMTINVESTITIONSVOLUMEN 

Diese Position umfasst sämtliche mit dem Objektankauf, den 

Umbaumaßnahmen und der Gesellschaftsgründung in Zusammenhang 

stehenden Kosten und entspricht somit in allen Szenarien 

dem geplanten Gesamtinvestitionsvolumen in Höhe von 

€ 28.800.000. 

_EIGENKAPITAL 

Das auf S. 47 dargestellte, von den Gesellschaftern einzuzahlende 

Eigenkapital stellt die Bemessungsgrundlage für die zu 

ermittelnde Eigenkapitalrendite dar. Auch diese Position ist in 

sämtlichen Szenarien konstant. 

_VERKAUFSPREIS 

Der Verkaufspreis berechnet sich auf Basis der Jahresmiete der 

bereits vermieteten Flächen zzgl. der kalkulatorischen Jahresmiete 

für die vakanten Flächen. Die resultierende Gesamtjahresmiete 

wird mit dem angegebenen Verkaufsfaktor multipliziert. 

Die dargestellten Verkaufspreise ergeben sich danach 

in Abhängigkeit von den jeweils ausgewiesenen Büromietzinsen 

und Verkaufsfaktoren. Ein geringerer bzw. höherer Büromietzins 

führt zu einem geringeren bzw. höheren Verkaufspreis. 

Gleiches gilt für den Verkaufsfaktor. 

48 

_VERÄUSSERUNGSGEWINN 

Der Veräußerungsgewinn stellt die Differenz zwischen dem 

Verkaufspreis und dem Gesamtinvestitionsvolumen dar. 

_ERFOLGSABHÄNGIGE MEZZANINE-VERZINSUNG 

Das vom Bankhaus Wölbern & Co. bereitgestellte Mezzanine- 

Darlehen wird mit den in der Investitionsrechnung berücksichtigten 

8% p.a. laufend verzinst. Die in dieser Position ausgewiesene 

weitere, erfolgsabhängige Verzinsung in Höhe von 

7% p.a. wird in voller Höhe nur dann fällig, wenn die Eigenkapitalrendite 

der Anleger vor Steuern auch nach Abzug der 

erfolgsabhängigen Verzinsung mindestens 15% beträgt. Sollte 

der Anlegererfolg, wie in Szenario 1, vor Abzug der Verzinsung 

weniger als 15% betragen, so entfällt die erfolgsabhängige Verzinsung 

für das Mezzanine-Darlehen vollständig. 

_VARIABLE VERGÜTUNG ENTWICKLER/INITIATOR 

Die erfolgsabhängige Vergütung für den Projektentwickler und 

den Initiator beträgt insgesamt 30% der Differenz aus dem Veräußerungserlös 

und der erfolgsabhängigen Mezzanine-Verzinsung. 

Diese wird jedoch nur dann in voller Höhe fällig, wenn für 

den Anleger nach Abzug dieser Vergütung mindestens eine 

Rendite vor Steuern in Höhe von 15% verbleibt. Sollte der Anlegererfolg, 

wie in Szenario 1, auch vor Abzug der Vergütung 

weniger als 15% vor Steuern betragen, so entfällt die erfolgsabhängige 

Vergütung vollständig. Die erfolgsabhängige Vergütung 

wird im Verhältnis 40%/60% an den Projektentwickler 

Quantum Immobilien AG und den Initiator Bankhaus Wölbern 

& Co. gezahlt. 

_GESAMTERLÖS 

Der Gesamterlös weist den Veräußerungsgewinn abzüglich der 

erfolgsabhängigen Mezzanine-Verzinsung sowie der variablen 

Entwickler- und Initiatorvergütung aus. 

_EIGENKAPITALRENDITE VOR STEUERN 

Diese Position stellt den Gesamterlös vor Steuern prozentual 

im Verhältnis zu dem von den Anlegern eingezahlten Eigenkapital 

dar. Hierbei bleibt das 2%ige Agio unberücksichtigt.

Erläuterungen zur Gesamterfolgsprognose vor Steuern 

VORSTEUERERGEBNIS 1 MIETZINS BÜRO € 11,50/m 2 VERKAUFSFAKTOR 15,50–16,50 In € 

Szenario 1 Szenario 2 Szenario 3 

(15,50fach) (16,00fach) (16,50fach) 

Gesamtinvestitionsvolumen 28.800.000 28.800.000 28.800.000 

Eigenkapital 4.600.000 4.600.000 4.600.000 

Verkaufspreis 29.399.439 30.347.808 31.296.177 

Veräußerungsgewinn 599.439 1.547.808 2.496.177 

Erfolgsabhängige Mezzanine-Verzinsung (7%) 0 –70.000 –70.000 

Variable Vergütung Entwickler/Initiator (30%) 0 –464.342 –748.853 

Gesamterlös 599.439 1.013.466 1.677.324 

Eigenkapitalrendite vor Steuern 13,03% 22,03% 36,46% 


Szenario 4 Basis-Szenario Szenario 6 

(15,50fach) (16,00fach) (16,50fach) 


Eigenkapital 4.600.000 4.600.000 4.600.000 


Veräußerungsgewinn 932.937 1.892.064 2.851.191 

Erfolgsabhängige Mezzanine-Verzinsung (7%) –70.000 –70.000 –70.000 

Variable Vergütung Entwickler/Initiator (30%) –172.937 –567.619 –855.357 

Gesamterlös 690.000 1.254.445 1.925.834 




(15,50fach) (16,00fach) (16,50fach) 


Eigenkapital 4.600.000 4.600.000 4.600.000 


Veräußerungsgewinn 1.266.435 2.236.320 3.206.205 

Erfolgsabhängige Mezzanine-Verzinsung (7%) –70.000 –70.000 –70.000 

Variable Vergütung Entwickler/Initiator (30%) –379.931 –670.896 –961.862 

Gesamterlös 816.505 1.495.424 2.174.344 


49


Erläuterungen zur Gesamterfolgsprognose 

nach Steuern 

Die nachfolgenden Tabellen weisen das Gesamtergebnis der 

Beteiligung nach Steuern aus. Dabei wird sowohl die Besteuerung 

auf Gesellschafts- als auch die Besteuerung auf Gesellschafterebene 

berücksichtigt. Es werden neun verschiedene 

Szenarien dargestellt, denen jeweils die identischen Verkaufsannahmen 

zugrunde liegen wie den entsprechenden, vorstehend 

abgebildeten Vorsteuerszenarien. Das 2%ige Agio bleibt 

bei dieser Betrachtung unberücksichtigt. 

_STEUERLICHES ERGEBNIS 

Zur Ermittlung des steuerlichen Ergebnisses werden von der 

Summe aus Verkaufspreis und Mieterlösen während der Entwicklungsphase 

die erfolgsabhängige Mezzanine-Verzinsung, 

die variable Vergütung für den Projektentwickler/Initiator sowie 

der Buchwert der Anschaffungs- und Anschaffungsnebenkosten 

in Abzug gebracht. 

_BESTEUERUNG AUF GESELLSCHAFTSEBENE 

Der auf diese Weise ermittelte steuerpflichtige Gewinn unterliegt 

zunächst auf Gesellschaftsebene der Gewerbesteuer, die 

in Hamburg derzeit effektiv 19,03% beträgt. Der verbleibende 

Gewinn wird mit der 25%igen Körperschaftsteuer zzgl. Solidaritätszuschlag 

besteuert. Auf die um diesen Gesamtsteuerbetrag 

geminderte Ausschüttung (ausschüttungsfähige Divi- 

50 

dende) wird Kapitalertragsteuer in Höhe von 20% zzgl. Solidaritätszuschlag 

fällig. Der nach Abzug dieser Steuerlasten auf 

Gesellschaftsebene verbleibende Gewinn wird sowohl absolut 

als auch in Prozent des Eigenkapitals der Gesellschaft ausgewiesen. 

_BESTEUERUNG AUF GESELLSCHAFTEREBENE 

Die wie oben beschrieben ermittelte ausschüttungsfähige Dividende 

wird auf Anlegerebene im Rahmen des Halbeinkünfteverfahrens 

zur Hälfte der Einkommensteuer zzgl. Solidaritätszuschlag 

mit dem persönlichen Steuersatz unterworfen. Dabei 

werden die von der Gesellschaft einbehaltene Kapitalertragsteuer 

und der Solidaritätszuschlag vollständig mit der Einkommensteuerschuld 

des Anlegers verrechnet, so dass sich als 

tatsächlich zu entrichtende Steuer auf Anlegerebene der in den 

Tabellen als »zu zahlende Einkommensteuer inkl. Solidaritätszuschlag« 

ausgewiesene Betrag ergibt. Dabei wird in der Kalkulation 

als persönlicher Einkommensteuersatz der für 2005 

gültige Spitzensteuersatz von 42% unterstellt. 

_EIGENKAPITALRENDITE NACH STEUERN 

Dargestellt wird die an die Anleger zu leistende Ausschüttung 

nach Abzug sämtlicher Steuern sowohl betragsmäßig als auch 

im Verhältnis zum eingezahlten Eigenkapital.

Erläuterungen zur Gesamterfolgsprognose nach Steuern 

NACHSTEUERERGEBNIS 1 MIETZINS BÜRO € 11,50/m 2 VERKAUFSFAKTOR 15,50–16,50 In € 


(15,50fach) (16,00fach) (16,50fach) 


Steuerpflichtiger Veräußerungsgewinn 599.439 1.013.466 1.677.324 

Besteuerung auf Gesellschaftsebene 

Gesamtsteuerbelastung auf Gesellschaftsebene –317.490 –536.776 –888.385 

Gewinn nach Steuern auf Gesellschaftsebene 281.950 476.689 788.939 

in % des Eigenkapitals der Gesellschaft 6,13% 10,36% 17,15% 

Besteuerung auf Gesellschafterebene 

Zu zahlende Einkommensteuer inkl. Solidaritätszuschlag –3.770 –6.374 –10.549 

Gesamterlös nach Steuern 278.180 470.315 778.390 

Eigenkapitalrendite nach Steuern 6,05% 10,22% 16,92% 


Szenario 4 Basis-Szenario Szenario 6 

(15,50fach) (16,00fach) (16,50fach) 




Gesamtsteuerbelastung auf Gesellschaftsebene –365.455 –664.410 –1.020.007 

Gewinn nach Steuern auf Gesellschaftsebene 324.545 590.035 905.827 




Gesamterlös nach Steuern 320.206 582.146 893.715 




(15,50fach) (16,00fach) (16,50fach) 




Gesamtsteuerbelastung auf Gesellschaftsebene –432.457 –792.043 –1.151.629 

Gewinn nach Steuern auf Gesellschaftsebene 384.048 703.381 1.022.715 




Gesamterlös nach Steuern 378.912 693.976 1.009.040 


51

Inhalt Teil B 

TEIL A 



Checkliste 14 











TEIL B 




TEIL C 

Satzung 74 




Glossar 82 





55 

DEVELOPMENT 01


Rechtliche Grundlagen 

_VORBEMERKUNG 

Die nachfolgenden Ausführungen sollen es dem Zeichner ermöglichen, 

einen Überblick über die wesentlichen rechtlichen 

Fragen zu erhalten, die sich im Zusammenhang mit dem Beteiligungsangebot 

stellen. Die »Rechtlichen Grundlagen« sind 

jedoch eine Zusammenfassung der rechtlichen Grundlagen der 

GFW Grundstücks GmbH (»Gesellschaft«) und ersetzen daher 

nicht das gründliche Studium des gesamten Beteiligungsangebotes, 

insbesondere der Satzung und der Ihnen gesondert 

zugesandten Treuhandvereinbarung. Die Gesellschaft ist ein 

geschlossener Developmentfonds in der Rechtsform der 

Gesellschaft mit beschränkter Haftung. Zur Sanierung und 

anschließenden Veräußerung hat die Gesellschaft das Alleineigentum 

an der Immobilie Gorch-Fock-Wall 3–7 erworben. 

I. ART DER FONDSGESELLSCHAFT, HAFTUNG 

Die Zeichner beteiligen sich unmittelbar als Gesellschafter an 

der GFW Grundstücks GmbH. Die Gesellschaft ist im Handelsregister 

des Amtsgerichts Hamburg unter HRB 89626 eingetragen. 

Das aktuelle Stammkapital der Gesellschaft beträgt 

€ 25.000 und soll im Laufe der Platzierungsphase auf € 66.900 

erhöht werden. Derzeit ist die Quantum Immobilien AG an der 

Gesellschaft mit € 23.700 und die Hansische Treuhand AG mit 

€ 1.300 beteiligt. Die Quantum Immobilien AG hat in die Kapitalrücklage 

der Gesellschaft einen Betrag von € 256.300 geleistet 

und die Hansische Treuhand AG einen Betrag von € 128.700. 

Die Hansische Treuhand AG wird nach Veräußerung ihres 

Eigenkapitalanteils von € 130.000 (Stammeinlage von € 1.300 

und Kapitalrücklage von € 128.700) nicht mehr an der Gesellschaft 

beteiligt sein. Mit Leistung seiner Einlage aus der Übernahmeerklärung 

(Zeichnungsschein) und Eintragung der Kapitalerhöhung 

ist der Beitritt des Zeichners vollzogen. Für Verbindlichkeiten 

der Gesellschaft haften nicht die Gesellschafter, 

sondern nur das Gesellschaftsvermögen. 

II. GESELLSCHAFTSVERTRAG DER FONDSGESELLSCHAFT 

Die Rechte und Pflichten zwischen Zeichner und der Gesellschaft 

sowie der Gesellschafter untereinander sind im Einzelnen 

in der Satzung geregelt, die auf S.74 ff. abgedruckt ist. 

56 

Ergänzend gelten die gesetzlichen Bestimmungen. Wegen der 

geplanten kurzfristigen Beteiligungsdauer ist eine Kündigung 

der Beteiligung durch den Zeichner nicht vorgesehen. Jeder 

Zeichner kann aber ohne besonderes Zustimmungserfordernis 

seine Beteiligung veräußern (§ 11 der Satzung). 

_GESELLSCHAFTSZWECK 

Gesellschaftszweck sind insbesondere der Erwerb, die Entwicklung, 

Sanierung und die anschließende Veräußerung der 

Immobilie Gorch-Fock-Wall 3–7. 

_ZEICHNUNGSSUMME 

Die Mindestzeichnungssumme beträgt € 60.000 (€ 600 Stammeinlage 

und € 59.400 Kapitalrücklage) zzgl. 2% Agio. Höhere 

Beträge sollen ohne Rest durch 10.000 teilbar sein. Die Zahlungsverpflichtung 

des Zeichners bezieht sich auf die Zeichnungssumme 

und das Agio. Wird die Zeichnungssumme zuzüglich 

Agio nicht vollständig und fristgerecht eingezahlt, verfallen 

die Möglichkeit der Beteiligung und die Verpflichtung zur 

Zahlung. 

_BEITRITT DER GESELLSCHAFTER, GEWINNVERTEILUNG UND 

LIQUIDATION 

Die Gründungsgesellschafterin Hansische Treuhand AG veräußert 

ihren Eigenkapitalanteil von € 130.000 (Stammeinlage von 

€ 1.300 und Kapitalrücklage von € 128.700) an den ersten beitretenden 

Anleger. Die Hansische Treuhand AG wird nach Veräußerung 

nicht mehr an der GFW Grundstücks GmbH beteiligt 

sein. 

Die nachfolgenden Anleger übernehmen das um € 41.900 

erhöhte Stammkapital und die um € 4.148.100 erhöhte Kapitalrücklage 

im Verhältnis 1:99. Die Mindestbeteiligung beträgt 

€ 60.000 (€ 600 Stammkapital zzgl. € 59.400 Kapitalrücklage). 

Höhere Beträge müssen durch 10.000 teilbar sein. 

Nach Veräußerung der Immobilie beschließen die Gesellschafter 

die Ausschüttung des Projektentwicklungsgewinns, 

die Rückführung der von den Gesellschaftern eingezahlten 

Kapitalrücklage sowie die Liquidation der Gesellschaft. Der

auf Ebene der Gesellschaft versteuerte Projektentwicklungsgewinn 

(im Basis-Szenario 12,83%) und die Kapitalrücklage 

(99% der Zeichnungssumme) werden sofort an die Gesellschafter 

verteilt. Das Stammkapital (1% der Zeichnungssumme) 

wird ein Jahr nach Veröffentlichung des Liquidationsbeschlusses 

(Wartefrist gemäß § 73 GmbHG) zurückgezahlt. 

_KONTROLLE DER MITTELFREIGABE 

In einem besonderen Auftrag an die Hansische Treuhand AG 

sind die Voraussetzungen festgelegt, zu denen der Zeichner 

wirksam an der Kapitalerhöhung teilnehmen kann. Dies sind: 

a) Eintragung einer Auflassungsvormerkung, die in Bezug auf 

das Grundstück Gorch-Fock-Wall 3–7, 20354 Hamburg 

zugunsten der GFW Grundstücks GmbH im Rang unmittelbar 

nach dem in Abt. II zugunsten des Nachbargrundstückes 

eingetragenen Geh- und Fahrtrecht (Zufahrt über eine 

Rampe zum benachbarten Gebäude), ansonsten vor allen 

Belastungen in Abt. II und III eingetragen ist. 

b) Finanzierungszusagen zur Durchführung des Developments 

zu den prospektierten Bedingungen. 

c) Abschluss von Mietverträgen über mindestens 70% der 

vermietbaren Fläche des Objektes Gorch-Fock-Wall 3–7. 

_GESCHÄFTSFÜHRUNG, VERTRETUNG 

Die Geschäfte der Gesellschaft werden von Geschäftsführern 

oder Prokuristen getätigt, wobei in der Satzung (§ 6) und der 

Geschäftsordnung der Geschäftsführung das Vieraugenprinzip 

mit Gesamtvertretung verankert ist. 

Geschäftsführer der Gesellschaft sind Herr Johann Schad 

und Herr Philipp Schmitz-Morkramer. 

Geschäftsführer Johann Schad 

� Studium der Rechtswissenschaft 

� Certified Commercial Investment Member (CCIM) 

� Immobilienökonom (ebs) 

Herr Schad war nach Abschluss des Studiums der Rechtswissenschaft 

in der Projektkonzeption für einen renommierten 

deutschen Projektentwickler tätig. Im Anschluss hat er für ein 

internationales Immobilienunternehmen in Atlanta, USA, unter 

anderem im Bereich Ankauf von Büroimmobilien und Eigenkapital-Joint-Ventures, 

gearbeitet. Seit 2002 ist Herr Johann Schad 

im Bankhaus Wölbern & Co. für den Ankauf von Fondsimmobilien 

und den Bereich Projektentwicklungsfonds zuständig. 

Geschäftsführer Philipp Schmitz-Morkramer 

� Studium der Betriebswirtschaftslehre 

� Bankkaufmann 

Herr Schmitz-Morkramer verfügt über mehrjährige Erfahrung 

als Mitglied der Geschäftsführung für ein auf Konzeption, 

Vermietung und Management von Handelsimmobilien spezialisiertes 

Beratungsunternehmen. 1999 hat er die Quantum Immobilien 

AG mitbegründet und ist dort seitdem als Vorstand tätig. 

Die Geschäftsführung wird beraten durch einen Beirat 

(§ 7 der Satzung), der zunächst von den Initiatoren bestimmt wird 

und dessen Mitglieder in der ordentlichen Gesellschafterversammlung, 

die über das Jahresergebnis 2004 befindet, gewählt 

werden. Mitglieder des Gründungsbeirats sind der Dipl.-Kfm. 

Michael Hultgren, der Dipl.-Kfm. Jan Petersen sowie der Dipl.- 

Ing. Axel Wittenberg. Der Beirat befindet über Rechtsgeschäfte 

und Rechtshandlungen in Fällen von Planabweichungen (§ 6 Absatz 

3 a der Satzung). In besonderen Fällen kann er diese der 

Gesellschafterversammlung zur Beschlussfassung vorlegen. 

Der Beirat erhält insgesamt eine Vergütung von € 30.000 p.a. 

(zzgl. Umsatzsteuer). 

_GESELLSCHAFTERVERSAMMLUNGEN 


Gesellschafterversammlungen finden grundsätzlich am Sitz 

der Gesellschaft statt. Die Gesellschaft hat ihren Sitz in Hamburg. 

Die Einberufung der Gesellschafterversammlung erfolgt 

durch die Geschäftsführung. Gesellschafter, die mindestens 

10% des Gesellschaftskapitals vertreten, sind berechtigt, die 

Einberufung von außerordentlichen Gesellschafterversammlungen 

zu verlangen. 

57

TERMINE UND FRISTEN 

Zur Verdeutlichung sind hier die wesentlichen Termine und Fristen zusammengefasst: 

Gegenstand 

Geschäftsjahr 

Dauer der Gesellschaft 

Zahlungsfälligkeit 

Nachfrist bei Verzug mit Leistung der Einlage 

Einberufung neuer Gesellschafterversammlungen, wenn eine Gesellschafterversammlung 

nicht beschlussfähig ist 

Übersendung einer Protokollabschrift über die Gesellschafterversammlung 

Geltendmachung der Nichtigkeit oder Anfechtbarkeit von Gesellschafterbeschlüssen 

durch Klage 

Ergebnisbeteiligung des Gesellschafters 

Kündigung der Treuhandvereinbarung 

_GESELLSCHAFTERBESCHLÜSSE 

Die Gesellschafter beschließen in Gesellschafterversammlungen. 

Das Stimmrecht richtet sich nach § 8 Absatz 4 der Satzung. 

Mehr- oder Vorzugsstimmrechte gibt es nicht. 

Die Gesellschafterversammlung befindet u.a. über das 

Jahresergebnis und die Ergebnisverwendung (§ 8 Absatz 3 der 

Satzung) sowie über die Liquidation und/oder Veräußerung der 

Immobilie (§ 8 Absatz 3 der Satzung). 

III. TREUHANDVEREINBARUNG 

Den Gesellschafterbeitritt, die Prüfung des Eintritts der Beitrittsbedingungen 

sowie die Kommunikation zwischen Gesellschaft 

und Gesellschafter besorgt die Hansische Treuhand AG 

im Rahmen eines Geschäftsbesorgungsvertrages (als Muster 

abgedruckt im Prospekt auf S. 81). Nach Durchführung der 

Kapitalerhöhung wird die Hansische Treuhand AG an der Gesellschaft 

nicht mehr beteiligt sein. 

Für die Überwachung der Bedingungen der Kapitaleinwerbungsphase 

erhält die Hansische Treuhand AG eine Vergütung 

von € 90.000. Für die laufende Kommunikation zwischen Gesellschaft 

und Gesellschaftern des Stammkapitals erhält die Hansische 

Treuhand AG eine Vergütung von 0,10% p.a. der Zeichnungssumme 

(jeweils zzgl. Umsatzsteuer). 

58 

Termin, Frist 

Kalenderjahr 

Unbestimmte Zeit 

100% der Zeichnungssumme zzgl. 2% Agio sind mit Zugang der 

Annahmeerklärung fällig. 

Die Übernahmeerklärung wird gegenstandslos, wenn der Zeichner 

seine Zeichnungssumme nebst Agio nicht spätestens 4 Wochen nach 

Annahmeerklärung durch die Hansische Treuhand AG zahlt. 

Mindestens 14 Tage 

Unverzüglich 

Innerhalb von 6 Wochen, nachdem der Gesellschafter das Protokoll 

über die Beschlussfassung erhalten hat 

Planmäßig im Jahr 2005 

3 Monate zum Jahresende, frühestens zum 31.12.2006 

IV. GRUNDSTÜCKSKAUFVERTRAG 

Am 19.04.2004 hat die Gesellschaft das Objekt von der Deutschen 

Telekom AG erworben. Im Grundbuch wird das Objekt 

wie folgt definiert: 

Grundbuch des Amtsgerichts Hamburg, Grundbuch von 

Neustadt-Nord, Band 88, Blatt 3208, Gemarkung Neustadt- 

Nord, Flurstück 2181 mit einer Größe von 4.975 m2 , belegen 

Gorch-Fock-Wall 3–7, Dammtorwall 12, 14, Jungiusstraße 2 

in 20354 Hamburg. 

In Abt. II des Grundbuches ist eine Grunddienstbarkeit 

zugunsten des Nachbargrundstücks 2197 eingetragen. Die 

Grunddienstbarkeit sichert die Zufahrt über eine Rampe zum 

benachbarten Gebäude der ehemaligen Oberpostdirektion. 

In Abt. III befanden sich zum Zeitpunkt des Erwerbs keine Belastungen. 

Der Kaufpreis für den Kaufgegenstand beträgt insgesamt 

€ 17 Mio. (netto). Der Gesamtkaufpreis teilt sich in einen 

umsatzsteuerpflichtigen und einen umsatzsteuerfreien Teil auf 

wie folgt: 

� Kaufpreis auf Gebäudeteil umsatzsteuerpflichtig vermietet: 

€ 11.549.859 

� Kaufpreis auf Gebäudeteil unvermietet: € 5.450.141 

Die Umsatzsteuer auf den umsatzsteuerpflichtigen Kaufpreisanteil 

in Höhe von € 1.847.977 zuzüglich Umsatzsteuer 

auf 50% Grunderwerbsteuer (€ 32.340), und somit insgesamt

€ 1.880.317, ist im Verhältnis der Kaufvertragsparteien von der 

Käuferin nicht geschuldet, sondern von der Käuferin direkt an 

das Finanzamt abzuführen. Zwischen den Parteien wurde ein 

vollständiger Gewährleistungsausschluss vereinbart. Das Objekt 

wurde veräußert, wie es bei Besitzübergang stand und lag. 

Die im Kaufvertrag enthaltenen aufschiebenden Bedingungen 

für die Verkäuferin (Bauvorbescheid für das Parkhaus 

sowie zufriedenstellender Untervermietungsstand) sowie 

zugunsten der Käuferin (Baugenehmigung für Dachanhebung) 

wurden mittlerweile erfüllt, so dass der Kaufvertrag wirksam 

wurde. Der Kaufpreis wird fällig mit der Notarmitteilung, dass 

alle vertragsgemäßen Voraussetzungen für die Eigentumsumschreibung 

vorliegen. 

Das auf dem Kaufgrundstück aufstehende Gebäude steht 

unter Denkmalschutz. Der Denkmalschutz umfasst insbesondere 

Fassade, äußere Eingangstüren, Fenster, Innentüren, Handläufe, 

gusseiserne Stützen und deren Kapitäle, Stuckdecken 

bzw. profilierte Deckenverkleidungen, Naturstein- und Wandbekleidungen, 

Wandmalereien, Statuen und Büsten. Die im 

Zuge der Sanierungsarbeiten unter Wahrnehmung der denkmalgeschützten 

Elemente vorzunehmenden Umbauarbeiten 

wurden bereits grundsätzlich mit dem Denkmalschutzamt abgestimmt. 

Die Verkäuferin wird auf dem in ihrem Eigentum stehenden 

Nachbargrundstück ein Parkhaus errichten. Die Fertigstellung 

des Parkhauses ist für Anfang 2006 vorgesehen. 20 Stell- 

plätze sind ab Datum der Fertigstellung des Parkhauses fest 

angemietet. Bis zur Fertigstellung des Parkhauses werden die 

20 Stellplätze von der Verkäuferin in einem benachbarten Parkhaus 

zur Verfügung gestellt. Für weitere bis zu 100 Stellplätze 

hat die Käuferin ein Anmietrecht. Die Laufzeit des Stellplatzmietvertrages 

entspricht der Laufzeit des Mietvertrages der 

Käuferin mit ihrer Generalmieterin. 

V. GENERALMIETVERTRÄGE 

_GENERALMIETVERTRAG ERWEITERUNGSBAU 

� Vermieterin: GFW Grundstücks GmbH (Käuferin). 


� Mieterin: GMG Generalmietgesellschaft mbH, eine 100%ige 

Tochtergesellschaft der Deutschen Telekom AG (Verkäuferin). 


GMG die gesamtschuldnerische Mithaftung für die Erfüllung 

der Zahlungsverpflichtungen der GMG übernommen. 

� Mietgegenstand ist der gesamte Erweiterungsbau zum Zwecke 

der Nutzung als Büro-, Technik-, Lager- und Nebenflächen. 

� Mietfläche: 7.699 m 2 Hauptnutzfläche sowie 886 m 2 Lager- 

fläche. Die Mietflächen sind fest vereinbart. Die Vertragslaufzeit 

ist fest vereinbart auf 10 Jahre zuzüglich einer zweimaligen 

Verlängerungsoption für jeweils 5 Jahre. 

� Miete: € 114.930 pro Monat zzgl. Umsatzsteuer 

59

� Mietzahlungsbeginn: Mit Übergabe; im Zeitraum zwischen 

Beginn des Monats nach Kaufpreiszahlung und Beginn des 

Monats der Übergabe des Mietgegenstandes, längstens aber 

für 8 Monate, zahlt die Generalmieterin an die Käuferin/Vermieterin 

eine Nutzungsentschädigung in Höhe der Miete. 

� Nebenkosten: Die Mieterin trägt die Kosten gemäß Betriebskostenverordnung, 

die Kosten der Gebäude-All-Risk-Versicherung 

inkl. Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung 

sowie die Kosten für Schönheitsreparaturen, Instandhaltung 

und Instandsetzung der ausschließlich selbst genutzten Gebäudeteile, 

Einrichtungen und Anlagen. 

� Die Käuferin ist verpflichtet, den Mietgegenstand zu sanieren 

und nach der Baubeschreibung der Mieterin für diese auszubauen. 

� Die Übergabe (Mietbeginn) erfolgt voraussichtlich im 3. Quartal 

2005, spätestens 8 Monate nach der Erteilung der vollzugsfähigen 

Baugenehmigung und Fälligkeit des Kaufpreises. 

Verspätet sich die Übergabe des Mietgegenstandes über den 

spätesten Übergabezeitpunkt hinaus aus nicht von der Mieterin 

zu vertretenden Gründen, so kann die Mieterin die Zahlung 

einer Vertragsstrafe in Höhe des 1,50fachen einer Tagesnettomiete 

für jeden Tag der Verspätung verlangen. Die Vertragsstrafe 

ist der Höhe nach auf 6 Monatsnettomieten begrenzt. 

Eine Anrechnung der Vertragsstrafe auf weiter gehende Ansprüche 

der Mieterin findet nicht statt. 

_GENERALMIETVERTRAG WESTBAU 

� Vermieterin: GFW Grundstücks GmbH (Käuferin) 

� Mieterin: GMG Generalmietgesellschaft mbH, eine 100%ige 

Tochtergesellschaft der Deutschen Telekom AG (Verkäuferin). 


GMG die gesamtschuldnerische Mithaftung für die Erfüllung 

der Zahlungsverpflichtungen der GMG übernommen. 

� Mietgegenstand ist eine Teilfläche der 2.857 m 2 großen 

Gesamtmietfläche des Westbaus. 

� Mietfläche: 1.064 m 2 Hauptnutzfläche. Die Mietfläche ist fest 

vereinbart. Die Vertragslaufzeit ist fest vereinbart auf 5 Jahre 

zuzüglich eines dreimaligen Optionsrechtes auf Verlängerung 

des Mietvertrages von jeweils 5 Jahren. Für den Fall, dass 

das Mietverhältnis wegen Nichtausübung der ersten Verlängerungsoption 

nach Ablauf der anfänglichen 5-jährigen Fest- 

60 

laufzeit endet, ist die Mieterin verpflichtet, der Vermieterin 

eine Mietausfallentschädigung in Höhe einer Jahresnettomiete 

zu zahlen. 

� Miete: € 14.896 pro Monat zzgl. Umsatzsteuer. 

� Mietzahlungsbeginn: mit Übergabe. 

� Nebenkosten: Die Mieterin trägt die Kosten gemäß Betriebskostenverordnung, 

die Kosten der All-Risk-Versicherung 

inkl. Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung sowie 

die Kosten für Schönheitsreparaturen, Instandhaltung und 

Instandsetzung der ausschließlich selbst genutzten Gebäudeteile, 

Einrichtungen und Anlagen. 

� Die Käuferin ist verpflichtet, den Mietgegenstand zu sanieren 

und nach der Baubeschreibung der Mieterin für diese auszubauen. 

� Die Übergabe (Mietbeginn) erfolgt voraussichtlich im 3. Quartal 

2005, spätestens 8 Monate nach der Erteilung der vollzugsfähigen 

Baugenehmigung und Fälligkeit des Kaufpreises. 

Verspätet sich die Übergabe des Mietgegenstandes über den 

spätesten Übergabezeitpunkt hinaus aus nicht von der Mieterin 

zu vertretenden Gründen, so kann die Mieterin die Zahlung 

einer Vertragsstrafe in Höhe des 1,50fachen einer Tagesnettomiete 

für jeden Tag der Verspätung verlangen. Die 

Vertragsstrafe ist der Höhe nach auf 6 Monatsnettomieten 

begrenzt. Eine Anrechnung der Vertragsstrafe auf weiter 

gehende Ansprüche der Mieterin findet nicht statt. 

VI. DIENSTLEISTUNGSVERTRÄGE 

_OBJEKTAUFBEREITUNGSVERTRAG 

Für die Vorplanung, Baurechtschaffung und die Anbindung des 

Projektes wurde mit der Grimm 6 Consult GmbH ein Pauschalhonorar 

von € 275.000 (zzgl. Umsatzsteuer) vereinbart. 

_DIENSTVERTRAG FÜR DIE PROJEKTENTWICKLUNG 

Für die Vorbereitung der Projektentwicklung, die Koordination 

aller an der Sanierung und Revitalisierung des Objektes beteiligten 

Fachplaner, Ingenieure und sonstigen Fachleute erhält 

die Quantum Immobilien AG € 250.000 und für die Projektentwicklung 

€ 600.000. Für die Vermietung, die Vermarktung 

sowie für die Koordinierung der Öffentlichkeitsarbeit wurde mit

der Quantum Immobilien AG ein Honorar von € 150.000 (jeweils 

zzgl. Umsatzsteuer) vereinbart. 50% der jeweiligen Honorare 

sind in monatlichen Raten im Zuge des Baufortschrittes und 

50% bei Übergabe der Mietflächen an die GMG zahlbar. 

Darüber hinaus erhält die Quantum Immobilien AG eine 

erfolgsabhängige Vergütung wie folgt: Unter der Voraussetzung, 

dass die Anleger aus dem Veräußerungserlös der Immobilie – 

unter Berücksichtigung dieser Erfolgsvergütung – eine Eigenkapitalrendite 

vor Steuern von mindestens 15% erzielen, erhält 

die Quantum Immobilien AG eine Erfolgsvergütung von insgesamt 

30% auf den aus der Veräußerung erzielten Gewinn. 

_PROJEKTSTEUERUNGSVERTRAG 

Für die Überwachung und Koordination der vertragsgerechten, 

mangelfreien, termin- und budgetgerechten Ausführung 

der Sanierung und Revitalisierung des Objektes wurde mit der 

Witte Projektmanagement GmbH ein Pauschalhonorar von 

€ 170.000 (zzgl. Umsatzsteuer) vereinbart, das in monatlichen 

Raten im Zuge des Baufortschrittes zahlbar ist. 

_ARCHITEKTENVERTRAG – GENEHMIGUNGSPLANUNG 

BAUGENEHMIGUNG 

Für die Grundlagenermittlung sowie die Planungsleistungen 

der für die Sanierungsarbeiten erforderlichen Baugenehmigung 

wurde mit den Architekten nps Tchoban Voss ein Pauschalhonorar 


_ARCHITEKTENVERTRAG – VORBEREITUNG AUSFÜHRUNG/ 

VERGABE 

Mit den Architekten nps Tchoban Voss, Hamburg, wurde bereits 

für die noch gesondert zu beauftragende Ausführungsplanung 

ein Pauschalhonorar von € 240.000, für die noch gesondert 

zu beauftragende Vorbereitung der Vergabe ein Pauschalhonorar 

von € 40.000 sowie für die ebenfalls noch gesondert zu 

beauftragende künstlerische Oberleitung und Dokumentation 

ein Pauschalhonorar von € 76.500 (jeweils zzgl. Umsatzsteuer) 

vereinbart, welche jeweils in monatlichen Raten im Zuge des 

Baufortschrittes zahlbar sind. 

_INGENIEURVERTRAG – TRAGWERKSPLANUNG 

Für die Entwurfsplanung wurde mit der Frenzel&Frenzel GmbH, 

Buxtehude, ein Pauschalhonorar von € 43.000 (zzgl. Umsatzsteuer), 

das in monatlichen Abschlagszahlungen im Zuge des 

Baufortschrittes zahlbar ist, vereinbart. 

_INGENIEURVERTRAG – TECHNISCHE GEBÄUDEAUSRÜSTUNG 

Für die Planung der technischen Gebäudeausrüstung wurde 

mit der IG Tech GmbH, Hamburg, ein Pauschalhonorar von 

€ 78.730 für die Entwurfsplanung, ein Pauschalhonorar von 

€ 30.476 für die noch gesondert zu beauftragende Ausführungsplanung 

sowie ein Pauschalhonorar von € 50.794 für die ebenfalls 

noch gesondert zu beauftragende Objektüberwachung 

(jeweils zzgl. Umsatzsteuer) vereinbart, welche jeweils in 

monatlichen Raten im Zuge des Baufortschrittes zahlbar sind. 

_ABBRUCHVERTRAG 

Für die Durchführung sämtlicher Abbrucharbeiten, Demontagen 

und Ausbauten nicht mehr benötigter Gebäudeteile und 

Anlagen wurde mit der A & S GmbH, Lehrte, ein Pauschalhonorar 

von € 430.000 (zzgl. Umsatzsteuer) vereinbart, das in 

monatlichen Raten im Zuge des Baufortschrittes zahlbar ist. 

_GU-VERTRAG 


Für die Durchführung sämtlicher Sanierungs- und Revitalisierungsarbeiten 

sowie Um- und Ausbauten wurde mit der 

ARGE Gorch-Fock-Wall, Hamburg, ein Pauschalhonorar von 

€ 6.300.000 (zzgl. Umsatzsteuer) vereinbart, das in monatlichen 

Raten im Zuge des Baufortschrittes zahlbar ist. 

Die Gesellschafter der ARGE, die Heitkamp Deilmann Haniel 

GmbH und die Wilhelm Wallbrecht GmbH & Co. KG, haften für 

alle vertraglichen Erfüllungs- und Gewährleistungsverpflichtungen 

gesamtschuldnerisch. 

Die Vertragserfüllung ist gesichert durch eine Vertragserfüllungsbürgschaft 

in Höhe von 5% der Bruttoauftragssumme, 

eine kombinierte Vertragserfüllungs- und Mängelgewährleistungsbürgschaft 

in Höhe von weiteren 5% der Bruttoauftragssumme, 

die von europäischen Großbanken zu stellen sind, 

sowie eine Konzern-Vertragserfüllungsbürgschaft der Muttergesellschaft 

der Heitkamp Deilmann Haniel GmbH, der Bauunternehmung 

E. Heitkamp GmbH, in Höhe von 10% der Bruttoauftragssumme. 

61

_BAUÜBERWACHUNGSVERTRAG 

Für die übergeordnete technische Überwachung der Leistung 

aller Projektbeteiligten, insbesondere im Hinblick auf die Einhaltung 

von Terminen und Qualitäten, wurde mit der Bautime 

GmbH, Hamburg, ein Pauschalhonorar von € 110.000 (zzgl. 

Umsatzsteuer) vereinbart, das in monatlichen Raten im Zuge 

des Baufortschrittes zahlbar ist. 

_OBJEKTAUFBEREITUNGSVERTRAG BANKHAUS WÖLBERN & CO. 

Für die Auswahl, Akquisition, Prüfung und Aufbereitung des 

Investments wurde mit dem Bankhaus Wölbern & Co. ein Pauschalhonorar 


_KONZEPTIONSVERTRAG 

Die gesamte Konzeption hat die Wölbern Konzept GmbH gegen 

eine Vergütung in Höhe von € 317.298 (zzgl. Umsatzsteuer) 

übernommen. 

_PLATZIERUNGSVERTRAG 

Das Bankhaus Wölbern & Co. wurde von der Fondsgesellschaft 

exklusiv mit der Platzierung des Fondskapitals beauftragt. Das 

Honorar hierfür beträgt € 230.000. Diese Position unterliegt nicht 

der Umsatzsteuer. Der Betrag ist bei Vollplatzierung, spätestens 

am 30.06.2005, fällig. Das Agio in Höhe von 2% auf die Zeichnungssumme 

wird ebenfalls zur Abdeckung der Platzierungskosten 

verwendet. Für die Beschaffung einer (prospektgerechten) 

Darlehenszusage einer Hypothekenbank wurde mit dem 

Bankhaus Wölbern & Co. ein Pauschalhonorar von € 464.000 

vereinbart. Diese Position unterliegt nicht der Umsatzsteuer. 

VII. WEITERE VERTRÄGE 

_PROJEKTFINANZIERUNG 

Für die Mitfinanzierung der Baumaßnahme wurde mit der ABSA 

Bank Ltd., London, ein Finanzierungsvertrag über das benötigte 

Fremdkapital in Höhe von € 23.200.000 abgeschlossen. 

62 

Die Eckdaten der Finanzierung werden im Kapitel »Erläuterungen 

zur Investitions- und Finanzierungsrechnung« erläutert. 

Neben der grundbuchlichen Absicherung des Vertrages wurden 

der Bank wie bei solchen Transaktionen üblich z.B. Mietforderungen 

sowie Versicherungsansprüche abgetreten. 

_MEZZANINE-DARLEHEN 

Ein Teil der erforderlichen Finanzierung in Höhe von € 1.000.000 

erfolgt durch ein Mezzanine-Darlehen des Bankhauses Wölbern 

& Co. Das Darlehen wird mit 8% p.a. laufend verzinst. Die weitere 

erfolgsabhängige Verzinsung in Höhe von 7% p.a. wird in 

voller Höhe nur dann fällig, wenn die Eigenkapitalrendite der 

Anleger vor Steuern auch nach Abzug der erfolgsabhängigen 

Verzinsung mindestens 15% beträgt. Sollte der Anlegererfolg 

vor Abzug der Verzinsung weniger als 15% betragen, entfällt 

die erfolgsabhängige Verzinsung für das Bankhaus Wölbern & 

Co. vollständig. 

VIII. GESAMTVERGÜTUNG 

Das Gesamtgebührenaufkommen des Initiators und seiner verbundenen 

Unternehmen in der Investitionsphase setzt sich wie 

folgt zusammen: 

Treuhand (Hansische Treuhand AG) € 90.000 

Fondskonzeption (Wölbern Konzept GmbH) € 317.298 

Objektaufbereitung (Bankhaus Wölbern & Co.) € 110.997 

Eigenkapitalvermittlung (Bankhaus Wölbern & Co.) € 230.000 

Fremdkapitalvermittlung (Bankhaus Wölbern & Co.) € 464.000 

Gesamtgebührenaufkommen € 1.212.295 

Hinzu kommt das Agio in Höhe von 2% auf die Zeichnungssumme.

Steuerliche Grundlagen 

_VORBEMERKUNG 

Die nachfolgende Darstellung ist eine Zusammenfassung der 

wesentlichen steuerlichen Aspekte der Beteiligung an der GFW 

Grundstücks GmbH. Dabei wird davon ausgegangen, dass die 

Anleger in Deutschland ansässige natürliche Personen sind, 

die ihre Beteiligung im Privatvermögen halten. Diese Zusammenfassung 

kann naturgemäß nicht alle steuerlichen Wirkungen 

der Beteiligung beschreiben, insbesondere nicht solche, 

die sich aus den persönlichen Umständen des Anlegers ergeben. 

Den Anlegern wird daher grundsätzlich empfohlen, die 

persönlichen steuerlichen Konsequenzen aus diesem Beteiligungsangebot 

mit einem Steuerberater zu erörtern. 

Die nachfolgenden Ausführungen beruhen auf der Rechtslage 

am 1.11.2004, die sich aus Steuergesetzen, der veröffentlichten 

Rechtsprechung sowie der veröffentlichten Auffassung 

der Finanzverwaltung ergibt. Es kann nicht ausgeschlossen 

werden, dass die tatsächliche steuerliche Behandlung der 

Beteiligung durch Gesetzesänderungen oder erstmalige oder 

geänderte Verwaltungsauffassungen oder Rechtsprechung von 

der vorliegenden Darstellung abweicht. 

BESTEUERUNG DER GFW GRUNDSTÜCKS GMBH 

_PROJEKTENTWICKLUNGSPHASE 

Die GFW Grundstücks GmbH ist handelsrechtlich und steuerlich 

zur Buchführung und Aufstellung einer Bilanz verpflichtet. 

Die GmbH wird voraussichtlich in der Projektentwicklungsphase 

Einnahmen erzielen, z.B. aus Mieterträgen und Zinsen 

aus der Anlage von liquiden Mitteln. Laufende Ausgaben, die 

nicht mit der Errichtung der Immobilie in Zusammenhang 

stehen (z.B. für die eigene Verwaltung), sind steuerlich grundsätzlich 

als Betriebsausgaben abzugsfähig und mindern diese 

Einnahmen. Es ist davon auszugehen, dass die überwiegenden 

Ausgaben in der Projektentwicklungsphase in der Handelsbilanz 

und in der Steuerbilanz als Herstellungskosten bzw. als 

Anschaffungsnebenkosten der Immobilie aktiviert werden 

Rechtliche Grundlagen | Steuerliche Grundlagen 

müssen. Nach der im sog. 5. Bauherrenerlass des Bundesfinanzministeriums 

dargelegten Auffassung der Finanzverwaltung 

sollen auch wesentliche Teile der Nebenkosten des Fonds 

z.B. für Marketing, Konzeption, Eigenkapitalvermittlung als 

Anschaffungs- bzw. Herstellungsnebenkosten der Immobilie zu 

aktivieren sein. Daneben werden im zulässigen Rahmen auch 

die während der Bauzeit anfallenden Fremdkapitalzinsen als 

Bestandteil der Herstellungskosten aktiviert. Die aktivierten 

Kosten wirken sich nicht direkt auf das zu versteuernde Ergebnis 

der GFW Grundstücks GmbH aus, sondern mindern erst 

den steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn. 

Seit dem 1.1.2004 hat der Gesetzgeber die Einschränkung 

der steuerlichen Abzugsfähigkeit von Vergütungen für Fremdkapital 

an verbundene Unternehmen auch auf inländische Kapitalgesellschaften 

ausgeweitet. Nach der neuen Regelung des 

§ 8 a KStG werden an wesentlich beteiligte Gesellschafter oder 

denen nahe stehende Personen gezahlte Vergütungen für 

Fremdkapital unter bestimmten Umständen in Gewinnausschüttungen 

umqualifiziert, wenn die Vergütungen für das Gesellschafterfremdkapital 

insgesamt € 250.000 im Wirtschaftsjahr 

übersteigen. Die Hansische Treuhand AG ist als Tochtergesellschaft 

des Bankhauses Wölbern & Co. (AG & Co. KG) Gründungsgesellschafter 

der GFW Grundstücks GmbH. Die Darlehensfinanzierung 

der ABSA Bank Ltd., London, und des Bankhauses 

Wölbern für die Projektentwicklung wird damit als 

Gesellschafterfremdkapital den Beschränkungen des § 8 a 

KStG unterworfen. Die Initiatoren gehen davon aus, dass die 

während der Beteiligung der Hansischen Treuhand AG entstehenden 

Vergütungen für das Fremdkapital insgesamt den 

Betrag von € 250.000 nicht übersteigen werden und daher auch 

keine Umqualifizierung von Zinsaufwendungen in Gewinnausschüttungen 

erfolgen wird. Es kann jedoch nicht ausgeschlossen 

werden, dass die Finanzverwaltung in einer abschließenden 

Prüfung nicht nur die Vergütungen im Zeitraum der Gesellschafterstellung 

in diese Freigrenze mit einbeziehen wird, sondern 

auch die Zahlungen nach Ausscheiden der Hansischen Treu- 

63 

DEVELOPMENT 01

hand AG. Sollte die Finanzverwaltung abschließend die Vergütungen 

als verdeckte Gewinnausschüttungen qualifizieren, 

würden die Vergütungen bei der Ermittlung des von der GFW 

Grundstücks GmbH zu versteuernden Einkommens hinzugerechnet 

und der Körperschaftsteuer und dem Solidaritätszuschlag 

sowie der Gewerbesteuer unterworfen. 

Soweit 2004 ein geringfügiger Gewinn entsteht, unterliegt 

dieser bei der GFW Grundstücks GmbH der Gewerbesteuer 

und der Körperschaftsteuer sowie dem Solidaritätszuschlag. 

Ein eventuell entstehender Verlust des Jahres 2004 kann für 

Zwecke der Körperschaftsteuer und Gewerbesteuer bis zu 

einer Höhe von € 1 Mio. zuzüglich 60% des darüber hinausgehenden 

Gewinns 2005 verrechnet werden. 

_VERÄUSSERUNG 

Planmäßig soll die Immobilie im Jahr 2005 veräußert werden. 

Der daraus resultierende Gewinn errechnet sich als Differenz 

aus dem Veräußerungserlös abzüglich der Veräußerungskosten 

und den Anschaffungs- und Herstellungskosten für 

die Immobilie einschließlich der Nebenkosten. Der ermittelte 

Gewinn unterliegt nach Abzug eines eventuell vorhandenen 

verrechenbaren Verlustvortrages und sonstiger laufender 

Aufwendungen des Jahres 2005, der Gewerbesteuer und der 

Körperschaftsteuer sowie dem Solidaritätszuschlag. 

Die Gewerbesteuer wird am Ort der Geschäftsleitung der 

GFW Grundstücks GmbH in Hamburg erhoben. Der Gewerbesteuerhebesatz 

der Stadt Hamburg beträgt derzeit 470%, 

woraus sich nach Abzug der Gewerbesteuer von ihrer eigenen 

Bemessungsgrundlage eine effektive Gewerbesteuerlast von 

19,03% errechnet. Bei der Ermittlung der Bemessungsgrundlage 

sind Zinsen für Fremdkapital der Gesellschaft nur zur 

Hälfte abzugsfähig, soweit die Zinsen nicht mit der Immobilie 

aktiviert wurden. 

Der nach Abzug der Gewerbesteuer verbleibende Gewinn 

unterliegt der Körperschaftsteuer in Höhe von 25% zzgl. 5,5% 

Solidaritätszuschlag. 

64 

Der nach Abzug der Steuerbelastung verbliebene Bilanzgewinn 

wird als Dividende an die Anleger als Anteilseigner 

ausgeschüttet. Dabei hat die GFW Grundstücks GmbH Kapitalertragsteuer 

in Höhe von 20% zuzüglich Solidaritätszuschlag 

in Höhe von 5,5% von der Dividende einzubehalten und an das 

Finanzamt abzuführen. 

_ERTRAGSBESTEUERUNG DER ANLEGER 

Die Dividende führt bei in Deutschland ansässigen natürlichen 

Personen als Gesellschaftern zu Einkünften aus Kapitalvermögen 

und wird im Rahmen des Halbeinkünfteverfahrens zur 

Hälfte der Einkommensteuer zzgl. Solidaritätszuschlag mit 

dem persönlichen Steuersatz des Anlegers unterworfen. Der 

Spitzensteuersatz im Jahr der Dividende 2005 beträgt 42% 

zzgl. 5,5% Solidaritätszuschlag. Aufgrund der Halbierung des 

steuerpflichtigen Gewinnanteils können im Gegenzug Aufwendungen 

des Gesellschafters, die im Zusammenhang mit den 

Fondsanteilen stehen, wie beispielsweise Steuerberatungskosten 

und Zinsaufwendungen zur Finanzierung des Anteils, 

lediglich zur Hälfte abgezogen werden. 

Die anteilig auf den einzelnen Investor entfallende von der 

GmbH einbehaltene Kapitalertragsteuer und der Solidaritätszuschlag 

können vollständig mit der Einkommensteuerschuld 

des Anlegers verrechnet werden. Übersteigende Beträge werden 

vom Finanzamt an den Anleger erstattet. 

Nach Veräußerung der Immobilie ist die GFW Grundstücks 

GmbH gegenstandslos geworden und soll planmäßig liquidiert 

werden. Es wird davon ausgegangen, dass die GFW Grundstücks 

GmbH nach der Immobilienveräußerung über keine 

weiteren Vermögensgegenstände oder Schulden verfügt und 

daher im Rahmen der Liquidation lediglich das Kapital der 

Anleger zurückgezahlt wird. Aus dieser Kapitalrückzahlung

esultiert daher planmäßig kein steuerpflichtiger Gewinn für 

die Anleger. Soweit die Kapitalrückzahlung die Anschaffungskosten 

des Anlegers für den Anteil nicht deckt und seine Beteiligung 

mehr als 1% beträgt, kann der Anleger diesen Verlust 

aus der Liquidation im Rahmen des Halbeinkünfteverfahrens 

zur Hälfte mit anderen positiven Einkünften verrechnen. 

Veräußert der private Anleger die Beteiligung an der GFW 

Grundstücks GmbH, erfolgt eine Besteuerung seines Gewinns 

aus der Veräußerung immer dann, wenn die Beteiligung an der 

Fondsgesellschaft mindestens 1% beträgt oder der Anteil nicht 

mehr als ein Jahr gehalten wurde. Der Veräußerungsgewinn 

wird in diesen Fällen im Rahmen des Halbeinkünfteverfahrens 

zur Hälfte der Einkommensteuer und dem Solidaritätszuschlag 

mit dem persönlichen Steuersatz des Anlegers unterworfen. 

_GEWERBLICHER GRUNDSTÜCKSHANDEL 

Die GFW Grundstücks GmbH wird innerhalb kurzer Zeit ein 

Grundstück erwerben, erweitern und wieder veräußern und ist 

damit gewerblich tätig. Die Rechtsprechung hat in zahlreichen 

Urteilen zur Abgrenzung eines gewerblichen Grundstückshandels 

von einer vermögensverwaltenden Vermietung und Verpachtung 

u.a. die sog. »Drei-Objekt-Grenze« entwickelt, wonach 

die Veräußerung von mehr als drei Immobilien innerhalb eines 

kurzen Zeitraumes einen gewerblichen Grundstückshandel 

begründen kann. Nach Auffassung der Finanzverwaltung wird 

die Veräußerung von Anteilen an Personengesellschaften oder 

die Veräußerung von Immobilien durch Personengesellschaften 

der Veräußerung von Objekten durch den Anleger gleichgestellt, 

wenn der Investor mehr als 10% der Anteile hält oder 

der Wert der Anteile mehr als € 250.000 beträgt. Grundsätzlich 

ist die Veräußerung von Objekten durch Kapitalgesellschaften 

oder die Veräußerung solcher Kapitalgesellschaften nicht von 

diesem Erlass betroffen. In Ausnahmefällen kann ein unmittelbarer 

Durchgriff durch die Kapitalgesellschaft auf die Gesellschafter 

in Betracht kommen, wenn die Rechtsform missbräuchlich 

verwendet wird. 

_ERBSCHAFT- UND SCHENKUNGSTEUER 

Die Übertragung von Anteilen an der GFW Grundstücks GmbH 

im Wege der Erbschaft oder Schenkung ist steuerpflichtig. Der 

Wert der Anteile an der GFW Grundstücks GmbH wird nach 

dem sog. »Stuttgarter Verfahren« ermittelt, wenn er nicht aus 

Verkäufen abgeleitet werden kann. Bei diesem Verfahren wird 

grundsätzlich sowohl der Vermögens- als auch der Ertragswert 

der GFW Grundstücks GmbH berücksichtigt. In den ersten 

drei Jahren nach Gründung der GFW Grundstücks GmbH 

wird der erbschaftsteuerliche Wert regelmäßig mit 100% des 

eingezahlten Kapitals angenommen, wenn nicht besondere 

Gründe dafür sprechen, dass die Aufbauphase des Unternehmens 

früher beendet ist. Die ermäßigten Wertansätze für 

Grundvermögen haben daher in den ersten drei Jahren regelmäßig 

keinen Einfluss auf den Wert der Anteile an der Gesellschaft. 

Eine erbschaftsteuerliche Begünstigung für Betriebsvermögen 

wird ebenfalls nicht gewährt. Es ist somit davon 

auszugehen, dass der Wert des Anteils des Anlegers bei der 

Bewertung für Zwecke der Erbschaft- oder Schenkungsteuer 

dem eingezahlten Kapital des Anlegers gleichgesetzt wird. 

Die Höhe der Erbschaftsteuer ist in Deutschland doppelt 

progressiv ausgestaltet und richtet sich nach dem Verwandtschaftsgrad 

zwischen Erblasser/Schenker und Erben/Beschenktem 

sowie dem Wert des gesamten übertragenen Vermögens. 

Die Steuersätze liegen zwischen 7% (bei Übertragungen zwischen 

nahen Verwandten bis zu € 52.000) und 50% (bei Übertragungen 

in der Steuerklasse III ab einem Wert von € 25,6 Mio.). 

Vor einer Schenkung des Anteils an der GFW Grundstücks 

GmbH sollte der persönliche Steuerberater kontaktiert werden. 

_VERMÖGENSTEUER 

Steuerliche Grundlagen 

Vermögensteuer wird in Deutschland seit 1997 nicht mehr 

erhoben. 

65

_UMSATZSTEUER 

Die GFW Grundstücks GmbH wird unternehmerisch tätig. 

Der Umsatz aus der Veräußerung der Immobilie ist nach dem 

Umsatzsteuergesetz grundsätzlich steuerbefreit. Die der GFW 

Grundstücks GmbH in Rechnung gestellte Umsatzsteuer ist 

somit grundsätzlich nicht als Vorsteuer abzugsfähig. Soweit 

sich die ab dem Zeitpunkt der erstmaligen Verwendung die für 

den ursprünglichen Vorsteuerabzug maßgebenden Verhältnisse 

ändern, ist der bereits erfolgte Vorsteuerabzug insoweit 

anteilig zu berichtigen. Sofern die Veräußerung jedoch an einen 

umsatzsteuerpflichtigen Unternehmer für sein Unternehmen 

erfolgt, kann bei der Veräußerung auf die Umsatzsteuerbefreiung 

verzichtet werden, so dass die Veräußerung umsatzsteuerpflichtig 

würde. In diesem Fall wäre die GFW Grundstücks 

GmbH zum Abzug von der in Rechnung gestellten Vorsteuer 

berechtigt, die auf die Veräußerung des Grundstücks entfällt. 

_GRUNDERWERBSTEUER 

Der Erwerb des Grundstücks durch die Fondsgesellschaft 

unterliegt der Grunderwerbsteuer in Höhe von 3,5% des Kaufpreises. 

Die gezahlte Grunderwerbsteuer zählt zu den Anschaffungsnebenkosten 

und wird mit dem Grundstück und dem 

Gebäude aktiviert. Die Quantum Immobilien AG wird planmäßig 

über die gesamte Laufzeit des Fonds mit mehr als 5% an der 

GFW Grundstücks GmbH beteiligt bleiben. Es ist daher davon 

auszugehen, dass der Beitritt der weiteren Gesellschafter 

keinen weiteren grunderwerbsteuerpflichtigen Tatbestand 

auslöst. 

_GRUNDSTEUER 

Der Grundsteuer unterliegen grundsätzlich alle in Deutschland 

belegenen Grundstücke. Sie bemisst sich nach dem Einheitswert 

des Grundstückes und im vorliegenden Fall nach dem 

Grundsteuerhebesatz der Stadt Hamburg. Die Grundsteuer ist 

von der GFW Grundstücks GmbH zu entrichten und kann teilweise 

auf die Mieterin umgelegt werden. 

66 

_STEUERERKLÄRUNGEN 

Die GFW Grundstücks GmbH reicht jährlich eine Körperschaftsteuer- 

und Gewerbesteuererklärung für die Gesellschaft ein. 

Über die von der GFW Grundstücks GmbH gezahlte Dividende 

wird den Gesellschaftern eine Steuerbescheinigung erteilt. Auf 

Grundlage dieser Steuerbescheinigung muss der Anleger die 

Dividende in seiner persönlichen Einkommensteuererklärung 

erfassen und kann die einbehaltene Kapitalertragsteuer auf 

seine Steuerschuld anrechnen.

Chancen und Risiken 

_VORBEMERKUNG 

Das vorliegende Angebot ist kein Emissionsprospekt zur Platzierung 

von öffentlich angebotenen Beteiligungen für ein 

breites Publikum. Vielmehr handelt es sich um eine Einladung 

zur Teilnahme an einer unternehmerisch geprägten Investition 

im Rahmen eines sog. Private Placement mit dem Zweck, in 

Verbindung mit einer Immobilien-/Projektentwicklung, in möglichst 

kurzer Zeit hohe Renditen zu erwirtschaften. Es liegt in 

der Natur solcher Investitionen, dass weder die Höhe der letztlich 

zu erzielenden Rendite noch die Laufzeit des Investments 

von vornherein genau festgelegt werden kann. Deshalb wendet 

sich diese Offerte exklusiv an einen aufgeklärten, risikobewussten 

und vermögenden Investorenkreis. 

Mit der Beteiligung an der GFW Grundstücks GmbH geht 

der Investor ein unternehmerisch angelegtes wirtschaftliches 

Engagement ein, mit dem neben Chancen auch Risiken verbunden 

sind. 

Der wirtschaftliche Erfolg einer Gewerbeimmobilie hängt 

wesentlich von wirtschaftlichen Rahmenbedingungen sowie 

örtlichen Marktverhältnissen ab. Die Prognoserechnung berücksichtigt 

diese Rahmenbedingungen und die derzeitigen 

Gegebenheiten. In Abhängigkeit von der Entwicklung der Rahmenbedingungen 

kann eine erhebliche Verschlechterung der 

erwarteten Ergebnisse eintreten. Insbesondere die Kumulation 

einzelner Risiken kann dazu führen, dass der Anleger die eingesetzte 

Einlage nicht oder nicht vollständig zurückerhält. Auf 

der anderen Seite können sich Entwicklungen ergeben, die 

positiven Einfluss auf die Wertentwicklungen haben. 

Eine Gewähr für den Eintritt der vom Investor mit der Beteiligung 

verfolgten wirtschaftlichen Ziele kann daher weder 

von der Prospektherausgeberin noch von den übrigen Gesellschaftern 

und der Geschäftsführung der GFW Grundstücks 

GmbH übernommen werden. 

Die nachstehenden Ausführungen über die mit einer Beteiligung 

verbundenen Risiken erheben im Hinblick auf die komplexen 

und im Detail komplizierten wirtschaftlichen, steuerlichen 

und rechtlichen Zusammenhänge keinen Anspruch auf 

Vollständigkeit. Dies entbindet den Investor auch nicht davon, 

sich ein eigenständiges Urteil zu bilden und zur Grundlage seiner 

Investitionsentscheidung zu machen. 

REALISIERUNGSRISIKEN 

_GRUNDSTÜCK 

Grundsätzlich birgt ein Grundstückserwerb Risiken hinsichtlich 

Qualität, Nutzbarkeit und Bodenverunreinigungen. 

Die Verkäuferin hat vertraglich keine Gewähr für eine bestimmte 

Eigenschaft oder Nutzungsmöglichkeit sowie Beschaffenheit 

des Grundstücks übernommen. Die Immobilie wurde 

erworben, wie sie steht und liegt. 

Der Käuferin ist bekannt, dass auf den Kaufgrundstücken 

schädliche Bodenveränderungen i.S.d. § 2 Abs. 3 Bundesbodenschutzgesetz 

und/oder Altlasten i.S.d. § 2 Abs. 5 Bundesbodenschutzgesetz 

vorhanden sein können. Die C.A.U. GmbH 

hat den Kaufgegenstand auf schadstoffhaltige Materialien 

untersucht und der Verkäuferin die Ergebnisse der Untersuchung 

am 23.07.2001 mitgeteilt. Am 23.01.2004 hat die HPC 

Harres Pickel Consult AG eine Plausibilitätsprüfung durchgeführt. 

Untersuchung und Plausibilitätsprüfung wurden Anlage 

des Kaufvertrages und sind somit der Käuferin bekannt. Im 

Rahmen der Abbrucharbeiten werden, auf Grundlage der Gutachten, 

die betroffenen Bereiche entsprechend behandelt und, 

wenn notwendig, fachgerecht entsorgt. 

Da die Immobilie unter Denkmalschutz steht, ist die Käuferin 

verpflichtet, die vorhandene Bausubstanz nur nach 

Abstimmung mit den Denkmalschutzbehörden zu verändern. 

_BAUQUALITÄT 

Steuerliche Grundlagen | Chancen und Risiken 

Die Bauqualität hat große Bedeutung für die langfristige Vermietbarkeit 

und Veräußerbarkeit des Objektes. Baumängel 

während der Bauphase, ungenügende Mängelbeseitigung und 

67 

DEVELOPMENT 01

Geltendmachung von Gewährleistungsansprüchen im Rahmen 

der Bauabnahme etc. können die Ertragsfähigkeit der Immobilie 

erheblich einschränken. 

Die Projektentwicklung und die Projektleitung liegen in der 

Hand der Quantum Immobilien AG, Hamburg. 

Das Bauvorhaben wird auf der Grundlage eines Generalunternehmervertrages 

und von Werkverträgen mit verschiedenen 

Bauunternehmen durchgeführt werden. 

_FINANZIERUNG 

Für die Mitfinanzierung der Baumaßnahme wurde mit der ABSA 

Bank Ltd., London, ein Finanzierungsvertrag über das benötigte 

Fremdkapital in Höhe von € 23.200.000 abgeschlossen. Die 

Zinsen für die Zahlung des Grundstückskaufpreises inkl. Erwerbsnebenkosten 

werden voraussichtlich für einen Zeitraum 

von zwölf Monaten festgeschrieben. Sollte es zu einer Inanspruchnahme 

des Fremdkapitals über den Zeitraum von zwölf 

Monaten kommen, so werden nach Ablauf der ersten zwölf 

Monate die Zinsen neu verhandelt, hierbei kann es zu einer 

negativen, aber auch positiven Abweichung kommen, was sich 

entsprechend auf das geplante Ergebnis auswirken würde. 

Das über den Grundstückskaufpreis hinaus aufzunehmende 

Fremdkapital von ca. € 5.500.000 wird je nach Baufortschritt 

in Anspruch genommen. Die Verzinsung erfolgt variabel zu den 

dann jeweils geltenden Marktzinsen. Sollten die Marktzinsen 

über bzw. unter dem prognostizierten Zinssatz liegen, könnte 

dies zu einer negativen bzw. positiven Abweichung vom geplanten 

Ergebnis führen. 

Ein Teil der erforderlichen Finanzierungsmittel wird durch 

ein Mezzanine-Darlehen des Bankhauses Wölbern & Co. in 

Höhe von € 1.000.000 zur Verfügung gestellt (vgl. S. 47). 

Sollte eine Veräußerung der Immobilie nicht innerhalb des 

geplanten Zeitraumes realisiert werden und eine Anschlussfinanzierung 

erforderlich machen, kann ein höheres bzw. niedrigeres 

Zinsniveau der Anschlussfinanzierung zu einer Verschlechterung 

bzw. Verbesserung des geplanten Ergebnisses 

führen. 

68 

Das einzuwerbende Eigenkapital in Höhe von € 4.600.000 

wird bis zur Vollplatzierung bei dem Bankhaus Wölbern & Co. 

zwischenfinanziert. In der Wirtschaftlichkeitsberechnung wird 

von einer Platzierungsdauer von zwei Monaten ausgegangen. 

Eine kürzere bzw. längere Platzierungsdauer als in der 

Wirtschaftlichkeitsberechnung geplant, hätte niedrigere bzw. 

höhere Zinsaufwendungen für die Zwischenfinanzierung zur 

Folge. 

_INVESTITIONSKOSTEN 

Die im Investitionsplan ausgewiesenen Grundstücks- und Grundstücksvermittlungskosten 

sowie die Vergütungen für Dienstleistungen 

beruhen auf bereits abgeschlossenen Verträgen bzw. 

Vereinbarungen. Für diese Positionen besteht demnach weitestgehend 

Kostensicherheit. 

Die Grunderwerbsteuer und die Kosten für Notar und 

Grundbuch ergeben sich aus den gesetzlichen Vorschriften. 

_BAUZEIT UND FERTIGSTELLUNG 

Die mit der Baudurchführung verbundenen Risiken werden 

großteils durch die mit der Baudurchführung beauftragten 

Unternehmen getragen und entsprechend vertraglich abgesichert. 

Dennoch kann es bei der Durchführung des Bauvorhabens 

aus den verschiedensten Gründen Verzögerungen 

geben, z.B. durch unvorhergesehene technische Schwierigkeiten, 

ungewöhnliche Witterungsverhältnisse, Leistungsverzug 

der mit der Baudurchführung beauftragten Unternehmen. 

Würden die mit der Baudurchführung beauftragten Unternehmen 

mit ihren Bauleistungen nicht nur in Verzug geraten, 

sondern würde es ihnen – z.B. wegen einer Insolvenz – unmöglich, 

ihre Bauverpflichtung und ihre sonstigen vertraglichen 

Verpflichtungen zu erfüllen, so müsste das Vorhaben durch 

andere Auftragnehmer fortgesetzt werden. Hierdurch können 

unter Umständen die geplante Bauzeit und die geplanten Baukosten 

nicht eingehalten werden. Außerdem kann das Objekt 

dann nicht fristgerecht an Mieterin und Käuferin übergeben 

werden, was zu Mietausfällen und Entschädigungszahlungen 

führen kann.

_VERMIETUNG 

Das zu sanierende Objekt ist, bezogen auf die Gesamtmietfläche, 

zu 72% langfristig vermietet. Bei den noch zu vermietenden 

Flächen besteht das Risiko, dass die Mietpreise nicht wie 

erwartet erreicht werden können und/oder erhöhter Vermietungsaufwand 

durch Zugeständnisse, wie z.B. Sonderausstattungen 

oder mietzinsfreie Zeiten, entsteht. 

Um dem entgegenzuwirken, wird – sofern erforderlich – 

ein renommiertes Maklerunternehmen mit der Vermietung 

des Bauvorhabens beauftragt. 

Generell bestehen die üblichen Vermietungsrisiken, die 

stark abhängig von den aktuellen Marktgegebenheiten sind 

und keine sichere Prognose über den zu erreichenden Auslastungsgrad 

des Gebäudes, die Mietvertragskonditionen und 

die Bonität der Mieter zulassen. 

Um diese Risiken genauer einschätzen zu können, wurden 

zwei Gutachten in Auftrag gegeben, die die zu erwartende 

Miete in den zu vermietenden Flächen untersuchen. Die Ergebnisse 

wurden entsprechend in der Prognoserechnung berücksichtigt. 

Abweichungen hiervon wirken sich entsprechend 

positiv oder negativ auf den Investitionsplan aus (vgl. S. 47). 

_VERKAUF 

Die zu erzielenden Mietvertragskonditionen und -laufzeiten 

haben wesentlichen Einfluss auf den zu realisierenden Verkaufspreis 

des Objektes. Da das Objekt, bezogen auf die Gesamtmietfläche, 

schon zu etwa 72% langfristig an die Deutsche 

Telekom AG vermietet ist, beschränken sich die Risiken auf die 

noch zu vermietenden Flächen. 

Der in der Prognoserechnung (S. 48 ff.) zugrunde gelegte 

Verkaufsfaktor entspricht den derzeitigen Marktverhältnissen 

und den Ergebnissen der Vermarktungsgutachten. Der erzielte 

Verkaufsfaktor hängt jedoch letztendlich von den tatsächlichen 

Verhandlungsergebnissen ab. 

Es ist vorgesehen, das Objekt spätestens bei Fertigstellung 

an einen bonitätsstarken Investor zu verkaufen. Eine Garantie 

über den rechtzeitigen Verkauf und die Erfüllung der vertraglichen 

Verpflichtungen durch die Käuferin kann nicht übernommen 

werden. Sollte eine Veräußerung der Immobilie nur zu 

einem niedrigeren Verkaufsfaktor als geplant realisiert werden 

können, ergibt sich daraus ein geringerer Verkaufspreis, der 

wiederum einen geringeren Veräußerungsgewinn und damit 

eine Reduzierung des geplanten Ergebnisses zur Folge hätte. 

Die während der Fondslaufzeit erstattete Vorsteuer ist gegenüber 

dem Finanzamt entsprechend zu korrigieren, soweit 

die Vermietung oder die Veräußerung des Objekts ganz oder 

teilweise nicht umsatzsteuerpflichtig erfolgt. 

Eine spätere Veräußerung der Immobilie als nach den prognostizierten 

zwölf Monaten hätte eine längere Anlegerkapitalbindung 

zur Folge und könnte zu einem geringeren Ergebnis 

vor Steuern führen. Ausgehend von dem in dem Abschnitt 

»Gesamterfolgsprognose vor Steuern« (S. 48 ff.) dargestellten 

Basis-Szenario (Veräußerung nach zwölf Monaten, Ergebnis 

vor Steuern 27,27% p.a.) würde eine Veräußerung nach beispielsweise 

18 bzw. 24 Monaten ein geringeres Ergebnis vor 

Steuern von etwa 21% p.a. bzw. 18% p.a. zur Folge haben. In 

diesem Zusammenhang ist darauf hinzuweisen, dass die für 

diesen Fall ebenfalls länger als geplant anfallenden Fremdkapitalzinsen 

durch die vertraglich fixierten Mieteinnahmen 

gedeckt bzw. überkompensiert werden können. 

_PLATZIERUNGSRISIKO 

Für den Fall, dass die vollständige Platzierung des Fonds bis 

zum 30.06.2005 nicht erreicht wird, besteht für die Anleger das 

Risiko der Rückabwicklung. Die Treuhänderin wird in diesem 

Fall die eingezahlte Zeichnungssumme sowie das Agio in Höhe 

von 2% zurückzahlen. 

_STEUERLICHE RISIKEN 

Chancen und Risiken 

Die steuerliche Konzeption wurde vor dem Hintergrund der 

zum Zeitpunkt der Prospekterstellung aktuellen Steuergesetzgebung 

sowie der zu diesem Zeitpunkt geltenden Verwaltungspraxis 

erstellt. Diese wurde durch ein Gutachten bestätigt. 

Es ist jedoch nicht auszuschließen, dass Gesetzesänderungen 

oder Veränderungen in Rechtsprechung oder Verwaltungspraxis 

negative Auswirkungen auf den wirtschaftlichen Erfolg 

dieses Beteiligungsangebotes haben. 

69

Inhalt Teil C 

TEIL A 



Checkliste 14 











TEIL B 




TEIL C 

Satzung 74 




Glossar 82 





73 

DEVELOPMENT 01


Satzung 

_§ 1 · Firma, Sitz 

1) Die Firma der Gesellschaft lautet: GFW Grundstücks GmbH. 

2) Sitz der Gesellschaft ist Hamburg. 

_§ 2 · Gegenstand des Unternehmens 

1) Der Gegenstand des Unternehmens ist der An- und Verkauf von 

bebauten und unbebauten Grundstücken sowie grundstücksgleichen 

Rechten, deren Bebauung mit Wohn- und Geschäftsbauten 

oder deren Sanierung sowie die Nutzung von Grundstücken und 

Gebäuden der Gesellschaft durch Vermietung und Verpachtung, 

insbesondere des Objektes Gorch-Fock-Wall/Jungiusstraße in 

Hamburg. 

2) Die Gesellschaft ist zu allen Geschäften und Maßnahmen berechtigt, 

die dem Gegenstand des Unternehmens dienen. 

_§ 3 · Stammkapital, Stammeinlagen 

1) Das Stammkapital beträgt € 25.000 (in Worten: fünfundzwanzigtausend). 

2) Das Stammkapital ist zu 100% eingezahlt. 

3) Auf die Stammeinlage von € 25.000 ist eine Kapitalrücklage von 

€ 385.000 eingezahlt. 

4) Durch Beschluss der Gesellschafterversammlung wird das Kapital 

von € 25.000 um € 41.900 auf € 66.900 erhöht werden unter 

ganzem oder teilweisem Ausschluss des Bezugsrechtes der bisherigen 

Gesellschafter. 

5) Auf das gemäß § 3 Ziff. 4 um € 41.900 erhöhte Kapital sind 

€ 4.148.100 in die Kapitalrücklage der Gesellschaft zu leisten. 

6) Mehrere Geschäftsanteile eines Gesellschafters können, sobald 

sie voll geleistet sind und eine Nachschusspflicht nicht besteht, mit 

Zustimmung des betroffenen Gesellschafters durch Gesellschafterbeschluss 

zu einem Geschäftsanteil zusammengelegt werden. 

_§ 4 · Geschäftsjahr 

1) Das Geschäftsjahr ist das Kalenderjahr. 

2) Das erste Geschäftsjahr ist ein Rumpfgeschäftsjahr. Es beginnt mit 

der Eintragung der Gesellschaft in das Handelsregister und endet 

mit dem darauf folgenden 31.12. 

_§ 5 · Dauer der Gesellschaft 

Die Gesellschaft ist auf unbestimmte Zeit errichtet. 

_§ 6 · Geschäftsführung, Vertretung 

1) Die Gesellschaft hat mindestens zwei Geschäftsführer. 

2) Die Gesellschaft wird gemeinsam durch zwei Geschäftsführer oder 

durch einen Geschäftsführer gemeinsam mit einem Prokuristen 

vertreten. Generelle Vollmachten zur rechtsgeschäftlichen Vertretung 

der Gesellschaft (Generalhandlungsvollmachten, Prokuren 

74 

und Handlungsvollmachten) dürfen vorbehaltlich eines abweichenden 

Beschlusses nur in der Weise erteilt werden, dass die Gesellschaft 

durch zwei Personen vertreten wird. 

3)a) Folgende Geschäftsführungsmaßnahmen (Rechtshandlungen und 

Rechtsgeschäfte) bedürfen der vorherigen Zustimmung des Beirates: 

(1) Kreditaufnahmen, die im Investitionsplan, der dieser Satzung 

als Anlage 1 beigefügt ist, nicht vorgesehen sind 

(2) Vertragsabschlüsse, die im Investitionsplan oder in der Satzung 

der Gesellschaft nicht vorgesehen sind 

(3) Durchführung weiterer, im Investitionsplan nicht vorgesehener 

Grundbesitzinvestitionen unter Aufnahme von Fremdkapital 

und Verwendung der Gesellschaftseinlagen 

3)b) Der Abschluss folgender Verträge, die Gegenstand der Grundkonzeption 

der Gesellschaft sind, bedarf nicht der Zustimmung des 

Beirates: 

(1) Rahmenvereinbarung über den Ankauf nebst Anlagen 

(2) Generalmietvertrag Erweiterungsbau 

(3) Generalmietvertrag Westbau 

(4) Dienstleistungsvertrag Quantum sowie Abschluss der Vereinbarung 

über eine Finders Fee 

(5) Projektsteuerungsvertrag 

(6) Projektüberwachungsvertrag 

(7) Architektenvertrag Genehmigungsplanung/Baugenehmigung 

(8) Architektenvertrag Vorbereitung Ausführung/Vergabe 

(9) Ingenieurvertrag Tragwerksplanung 

(10) Ingenieurvertrag technische Gebäudeausrüstung 

(11) GU-Vertrag 

(12) Werkvertrag über Abbrucharbeiten 

(13) Objektaufbereitungsvertrag 

(14) Konzeptionsvertrag 

(15) FK-/EK-Vermittlungsvertrag 

Die Geschäftsführung ist berechtigt, die vorgenannten Verträge im 

Unterauftrag als Geschäftsbesorgungsverträge vergeben zu 

lassen. 

3)c) Wesentliche Änderungen des Vertragswerkes gemäß b bedürfen 

jedoch der Zustimmung des Beirates, es sei denn, die Änderung 

käme einer Satzungsänderung gleich. 

4) Die Geschäftsführer werden durch Gesellschafterbeschluss oder, 

soweit ein Beirat bestellt ist, durch den Beirat bestellt und abberufen. 

5) Bei Abschluss, Änderung oder Beendigung von Dienstverträgen 

mit Geschäftsführern wird die Gesellschaft durch die Gesellschafterversammlung 

oder, soweit ein Beirat bestellt ist, durch den 

Beirat vertreten.

6) Die Geschäftsführer sind verpflichtet, die Geschäfte der Gesellschaft 

in Übereinstimmung mit dem Gesetz, diesem Gesellschaftsvertrag 

sowie den Beschlüssen der Gesellschafter oder des Beirates 

zu führen. Die Zusammenarbeit der Geschäftsführer regelt 

eine Geschäftsordnung. Die Geschäftsordnung ist dieser Satzung 

als Anlage 2 beigefügt. 

_§ 7 · Beirat 

1) Bei der Gesellschaft wird ein Beirat gebildet, der mindestens aus 

drei Mitgliedern besteht. 

Bis zur Abhaltung der ordentlichen Gesellschafterversammlung, 

die über das Geschäftsergebnis des Geschäftsjahres 2004 im 

Jahr 2005 befindet, wird ein Gründungsbeirat gebildet, der aus 

folgenden Personen besteht: 

� Dipl.–Kfm. Michael Hultgren 

� Dipl.-Kfm. Jan Petersen 

� Dipl.–Ing. Axel Wittenberg 

2) Der Beirat ist kein Organ im Sinne des § 52 GmbH-Gesetz und/oder 

des Aktiengesetzes. 

3) Der Beirat berät die Geschäftsführung. Die Gesellschafter können 

dem Beirat durch Beschluss mit einfacher Mehrheit der abgegebenen 

Stimmen weitere Aufgaben und Befugnisse zuweisen, insbesondere 

haben sie bereits dem Beirat das Recht gewährt, Geschäftsführer 

zu bestellen und abzuberufen, Anstellungsverträge 

mit ihnen abzuschließen, diese zu ändern und zu beendigen, eine 

Geschäftsordnung für die Geschäftsführer festzulegen und diesen 

Weisungen zu erteilen. 

Der Beirat gibt sich selbst eine Geschäftsordnung. Der Beirat 

erhält insgesamt eine Vergütung von € 30.000 p.a. zzgl. Umsatzsteuer. 

4) Die Gesellschafter können jederzeit mit Mehrheit von drei Vierteln 

der abgegebenen Stimmen beschließen, dass dem Beirat Aufgaben 

und Befugnisse, welche ihm gemäß Absatz 3 durch Gesellschafterbeschluss 

zugewiesen wurden, nicht weiter zustehen. 

5) Die Hansische Treuhand AG ist berechtigt – ohne Sitz und Stimme –, 

an den Sitzungen des Beirates teilzunehmen. 

_§ 8 · Gesellschafterversammlungen, Gesellschafterbeschlüsse 

1) Gesellschafterversammlungen werden durch die Geschäftsführer 

einberufen. Für die Einberufung und Abhaltung von Gesellschafterversammlungen 

sowie die Gesellschafterbeschlüsse gelten die 

gesetzlichen Regelungen, jedoch mit der Maßgabe, dass die Einladung 

zur Gesellschafterversammlung durch einfachen Brief erfolgt. 

Gesellschafterversammlungen können auch von Gesellschaftern, 

die mindestens 10% des gesamten Stammkapitals repräsentieren, 

einberufen werden. 

2) Eine Gesellschafterversammlung ist, wenn mindestens 50% des 

Stammkapitals vertreten sind, beschlussfähig. Kommt eine beschlussfähige 

Gesellschafterversammlung nicht zustande, ist auf 

Verlangen eines Gesellschafters oder der Geschäftsführung binnen 

Satzung 

14 Tagen eine neue Gesellschafterversammlung mit derselben 

Tagesordnung einzuberufen, die ohne Rücksicht auf die Höhe des 

vertretenen Stammkapitals beschlussfähig ist, wenn in der Einladung 

hierauf ausdrücklich hingewiesen wurde und die neue Gesellschafterversammlung 

nicht später als sechs Wochen nach der 

nichtbeschlussfähigen Versammlung stattfindet. Gegenüber den 

Gesellschaftern abzugebende Erklärungen, wie z.B. Einladungen, 

werden mit einfacher Zustellung an deren zuletzt benannte 

Anschrift wirksam. 

3) Die Gesellschafterversammlung beschließt insbesondere über 

3)a) Änderung der Satzung; 

3)b) Feststellung und Verwendung des Jahresergebnisses; 

3)c) Wahl der ordentlichen Mitglieder des Beirates; 

3)d) mögliche Wahl des Abschlussprüfers; 

3)e) Veräußerung der Immobilien der Gesellschaft ganz oder in Teilen; 

3)f) Auflösung der Kapitalrücklage 

3)g) Liquidation 

3)h) die sonst in der Satzung und dem GmbH-Gesetz geregelten Fälle. 

Solange das Kapital € 25.000 beträgt, bedürfen Beschlüsse der 

Gesellschafterversammlung der Einstimmigkeit. 

4) Die Beschlüsse kommen mit einfacher Mehrheit der abgegebenen 

Stimmen zustande, soweit nicht die Satzung oder das Gesetz zwingend 

eine andere Mehrheit vorschreibt. Je € 100 (einhundert) 

Stammeinlage gewährt eine Stimme. Der Gesellschafter Quantum 

Immobilien AG hat hiervon abweichend 28 Stimmen. Stimmenthaltungen 

und ungültige Stimmen gelten als nicht abgegebene 

Stimmen, zählen jedoch bei der Frage der Beschlussfähigkeit mit. 

5) Gesellschafterversammlungen finden am Sitz der Gesellschaft 

statt. Die Gesellschafterversammlung wird vom Vorsitzenden des 

Beirates geleitet. 

6) Über jede Gesellschafterversammlung ist von der Geschäftsführung 

unverzüglich ein Protokoll anzufertigen und zu unterzeichnen, welches 

mindestens die Feststellung der Wahrung der Formen und Fristen 

der Einberufung oder den Verzicht aller Gesellschafter darauf 

sowie die gestellten Anträge und die gefassten Beschlüsse unter 

Angabe des Abstimmungsergebnisses enthalten muss. Jedem Gesellschafter 

ist unverzüglich eine Protokollabschrift zu übersenden. 

7) Die Nichtigkeit oder Anfechtbarkeit von Gesellschafterbeschlüssen 

kann nur durch Klage innerhalb von sechs Wochen geltend 

gemacht werden, nachdem der Gesellschafter das Protokoll über 

die Beschlussfassung erhalten hat. 

_§ 9 · Jahresabschluss, Lagebericht, Ergebnisverwendung 

1) Die Geschäftsführer haben den Jahresabschluss (Bilanz nebst 

Gewinn-und-Verlust-Rechnung samt Anhang) und den Lagebericht 

innerhalb der ersten drei Monate aufzustellen und, falls Gesetz 

oder Gesellschafter eine Prüfung vorsehen, dem Abschlussprüfer 

zur Prüfung vorzulegen. 

75

2) Die Geschäftsführer haben den Gesellschaftern den Jahresabschluss 

und den Lagebericht – soweit eine Prüfung zu erfolgen hat, 

gemeinsam mit dem schriftlichen Prüfungsergebnis des Abschlussprüfers 

– unverzüglich nach Fertigstellung mit ihren Vorschlägen 

zur Gewinnverwendung zur Beschlussfassung vorzulegen. 

3) Im Beschluss über die Verwendung des Ergebnisses können die 

Gesellschafter nur mit einer Mehrheit von drei Vierteln der abgegebenen 

Stimmen Beträge in die Gewinnrücklagen einstellen oder 

als Gewinn vortragen. 

4) Die Gesellschafter sind im Verhältnis ihrer Stimmberechtigung 

gemäß § 8 Ziff. 4, S. 2 und 3 am Gewinn und Verlust beteiligt. 

_§ 10 · Leistungsverkehr mit Gesellschaftern 

1) Abgesehen von Leistungen, die aufgrund eines ordnungsmäßigen 

Gewinnverteilungsbeschlusses erfolgen, ist es der Gesellschaft 

untersagt, einem Gesellschafter oder einer einem Gesellschafter 

nahestehenden natürlichen oder juristischen Person durch Rechtsgeschäft 

oder in sonstiger Weise Vorteile irgendwelcher Art zu 

gewähren, die unabhängigen Dritten unter gleichen oder ähnlichen 

Umständen von einem pflichtgemäß handelnden ordentlichen 

Geschäftsführer nicht gewährt würden oder die steuerlich als verdeckte 

Gewinnausschüttung anzusehen wären oder gegen § 30 

GmbHG verstoßen. 

2) Im Falle der Zuwiderhandlung entsteht für die Gesellschaft bereits 

zum Zeitpunkt der Vorteilsgewährung gegenüber dem Begünstigten 

ein Anspruch auf Erstattung des Vorteils oder, nach Wahl der 

Gesellschaft, Ersatz seines Wertes in Geld sowie auf Zahlung angemessener 

Zinsen für die Zeit zwischen der Gewährung des Vorteils 

und der Erstattung oder Ersatzleistung. 

3) Als Begünstigter im Sinne von Absatz 2 gilt derjenige, dem der Vorteil 

steuerlich zuzurechnen ist, und zwar ohne Rücksicht darauf, ob 

dieser letztlich einem Dritten zugute gekommen ist und wie sich 

der Begünstigte mit diesem auseinander setzt. Falls und soweit 

aus rechtlichen Gründen gegen den Begünstigten kein Anspruch 

gegeben ist, richtet sich der Anspruch gegen den Gesellschafter, 

dem der Begünstigte nahe steht. Einem Gesellschafter gegenüber 

kann der Anspruch auch durch Aufrechnung mit dessen Gewinnansprüchen 

geltend gemacht werden. 

4) Die Gesellschaft hat den ihr entstehenden Erstattungs- oder Ersatzanspruch 

in der Handelsbilanz für den Zeitraum, in dem der 

Anspruch entstanden ist, – gegebenenfalls durch nachträgliche 

Bilanzberichtigung – zu aktivieren und einen so entstehenden Handelsbilanzgewinn 

aufgrund eines Gesetzes und dem Gesellschaftsvertrag 

entsprechenden, gegebenenfalls neu zu fassenden Gewinnverteilungsbeschlusses 

an die Gesellschafter auszuschütten. 

76 

5) Zwischen den Gesellschaftern besteht Einvernehmen darüber, 

dass die Vergütungen an die Quantum Immobilien AG aus den Verträgen 

vom 21./23.06.2004 (Dienstleistungsvertrag – Projektentwicklung, 

Akquisitionsvereinbarung) nicht als verdeckte Gewinnausschüttung 

im Sinne der Absätze 1 bis 4 anzusehen sind. Dies 

bedeutet, dass ein Rückgewähranspruch der Gesellschaft wegen 

dieser Vergütungen als Rechtsfolge einer etwaigen verdeckten 

Gewinnausschüttung nicht besteht. 

_§ 11 · Verfügungen über Geschäftsanteile 

1) Die Verfügung über Geschäftsanteile bedarf nicht der Zustimmung 

der Mitgesellschafter. Sie ist auch nicht erforderlich für Abtretungen, 

Verpfändungen, Nießbrauchsbestellungen und sonstige Belastungen, 

Unterbeteiligungen, Treuhandverhältnisse oder sonstige 

Vereinbarungen, die Dritten Rechte einräumen. 

Verfügungen über Geschäftsanteile dürfen jedoch nur einheitlich 

mit der Kapitalrücklage im Verhältnis 1 zu 99 erfolgen. 

2) Verfügungen bedürfen jedoch zur Wirksamkeit gegenüber der 

Gesellschaft der Anzeige an die Gesellschaft gemäß § 16 GmbHG. 

3) Zur Übertragung von Teilen von Geschäftsanteilen ist die Zustimmung 

der Gesellschaft gemäß § 17 GmbHG erforderlich. 

_§ 12 · Erbfolge 

1) Zur Teilung eines Geschäftsanteiles unter den Erben eines Gesellschafters 

ist eine Zustimmung der Gesellschaft nicht erforderlich. 

Sie wird gegenüber der Gesellschaft jedoch erst wirksam, wenn sie 

der Gesellschaft gemäß § 16 GmbHG angezeigt worden ist. 

2) Mehrere Erben oder Vermächtnisnehmer, denen ein Geschäftsanteil 

gemeinsam zusteht, können auf Verlangen der Geschäftsführung 

ihre Rechte und Pflichten gegenüber der Gesellschaft – 

soweit gesetzlich zulässig – nur einheitlich durch einen gemeinsamen 

Vertreter ausüben. Sämtliche Gesellschafterrechte können 

durch einen Testamentsvollstrecker ausgeübt werden. 

_§ 13 · Ausscheiden von Gesellschaftern 

1) Ein Gesellschafter scheidet aus der Gesellschaft am Tag der Wirksamkeit 

eines Gesellschafterbeschlusses, durch den er aus der 

Gesellschaft ausgeschlossen wird, aus. 

2) Ein Gesellschafter kann durch Gesellschafterbeschluss aus der 

Gesellschaft ausgeschlossen werden, wenn 

� er dem Ausschluss zustimmt oder 

� über sein Vermögen das Insolvenzverfahren eröffnet ist, unabhängig 

von der Rechtskraft des Eröffnungsbeschlusses, oder die 

Eröffnung mangels hinreichender Masse abgelehnt wird oder 

� sein Geschäftsanteil oder sein Anspruch auf sein Auseinandersetzungsguthaben 

oder ein ihm sonst aus seiner Beteiligung zustehender 

Anspruch gepfändet ist und die Pfändung nicht innerhalb 

von zwei Monaten nach Zugang des Pfändungsbeschlusses wieder 

aufgehoben wird oder 

� er die eidesstattliche Versicherung über seine Vermögenslosigkeit 

abgegeben hat oder er für die Geschäftsführung länger als ein 

Jahr unauffindbar ist oder

� in seiner Person ein sonstiger wichtiger Grund vorliegt (ein wichtiger 

Grund in diesem Sinne liegt insbesondere dann vor, wenn 

ein Gesellschafter grob gegen wesentliche Gesellschafterpflichten 

verstößt) oder 

� mehrere Gesamtrechtsnachfolger eines verstorbenen Gesellschafters 

sich nicht gemäß § 12 Abs. 2 auf einen gemeinsamen 

Bevollmächtigten verständigen oder 

� einer der übrigen in dem Gesellschaftsvertrag geregelten Fälle 

vorliegt. 

Steht ein Geschäftsanteil mehreren Gesellschaftern gemeinschaftlich 

zu, so genügt es, wenn ein Ausschließungsgrund in der Person 

eines der Mitgesellschafter vorliegt. 

3) Die Gesellschaft oder die Gesellschafter können bei der Einzelzwangsvollstreckung 

den vollstreckenden Gläubiger befriedigen. 

Durch die Ablösung wird die Ausschließung nicht berührt. Der ausgeschlossene 

Gesellschafter hat bei einer Ablösung nur Anspruch 

auf eine etwaige Differenz zwischen dem Ablösungsbetrag und dem 

nach dem Gesellschaftsvertrag zu zahlenden Entgelt. 

4) Bei der Beschlussfassung über den Ausschluss eines Gesellschafters 

ist der betroffene Gesellschafter nicht stimmberechtigt. Die 

Gesellschafterversammlung ist insoweit auch beschlussfähig, wenn 

der betroffene Gesellschafter nicht vertreten ist. 

5) Bei der Ausschließung der Erben oder Vermächtnisnehmer oder 

eines für die Geschäftsführung länger als ein Jahr unauffindbaren 

Gesellschafters wird der Ausschließungsbeschluss auch ohne formelle 

Mitteilung wirksam. Ein Streit über die Höhe der Abfindung 

berührt die Wirksamkeit des Ausschließungsbeschlusses nicht. 

Die Befugnis zur Ausübung der Gesellschafterrechte, insbesondere 

der Stimmrechte, endet mit der Beschlussfassung über die 

Ausschließung. 

6) Der Anteil des ausscheidenden Gesellschafters wird nach Wahl 

der Gesellschafterversammlung entweder eingezogen oder auf die 

Gesellschaft oder einen oder mehrere Gesellschafter oder Dritte 

übertragen. Dieses ist im Ausschließungsbeschluss festzuhalten. 

Die Gesellschaft ist – unter Befreiung von den Beschränkungen 

des § 181 BGB – sodann ermächtigt, die entsprechende notarielle 

Übertragung des Anteils vorzunehmen. 

_§ 14 · Ansprüche von ausscheidenden Gesellschaftern 

1) In allen Fällen des Ausscheidens erhält der ausscheidende Gesellschafter 

von der Gesellschaft bzw. dem Erwerber des Geschäftsanteil 

solange die Eigenkapitalerhaltungsvorschriften eingehalten 

werden (§ 30 ff. GmbHG), eine Abfindung, die vom Beirat nach billigem 

Ermessen festzusetzen ist. 

2) Bei Ausscheiden im Laufe eines Geschäftsjahres findet eine anteilige 

Ergebniszurechnung statt. Nachträgliche Änderungen der 

zugrunde gelegten Bilanzen, insbesondere aufgrund steuerlicher 

Betriebsprüfung, bleiben unberücksichtigt. 

Beschließt die Gesellschafterversammlung innerhalb eines 

Jahres nach dem Ausscheiden des Gesellschafters, die Gesellschaft 

zu liquidieren, so steht dem ausgeschiedenen Gesellschafter höchstens 

das zu, was er aufgrund der Liquidation zu erhalten hätte, 

wenn er noch Gesellschafter gewesen wäre. 

_§ 15 · Liquidation 

1) Im Falle der Liquidation der Gesellschaft erfolgt diese – sofern nichts 

anderes durch Gesellschafterbeschluss bestimmt wird – durch die 

Geschäftsführer im Rahmen ihrer bestehenden Vertretungsbefugnis. 

2) Für die Vertretungsbefugnisse der Liquidatoren gelten die Regelungen 

über die Geschäftsführer entsprechend. 

_§ 16 · Wettbewerbsverbot 

1) Die Gesellschafter unterliegen keinem Wettbewerbsverbot gegenüber 

der Gesellschaft. Ein Entgelt ist hierfür nicht zu zahlen. 

2) Entsprechendes gilt für Geschäftsführer vorbehaltlich einer abweichenden 

Regelung im Geschäftsführervertrag. 

_§ 17 · Schlussbestimmungen 

1) Soweit in diesem Vertrag keine abweichenden Bestimmungen enthalten 

sind, sollen die Vorschriften des GmbH-Gesetzes in seiner 

jeweiligen Fassung gelten. 

2) Sollten einzelne Bestimmungen dieses Vertrages unwirksam sein 

oder werden, so bleibt der Vertrag im Übrigen gültig. Die unwirksame 

Bestimmung ist dann so zu ersetzen bzw. zu ergänzen, dass 

der mit ihr verfolgte wirtschaftliche Zweck weitestgehend erreicht 

wird. 

3) Gerichtsstand ist Hamburg, soweit gesetzlich zulässig. 

Fassung vom November 2004 

Satzung 

77


Investitions- und Finanzierungsplan 

Investitions- und Finanzierungsplan 

INVESTITIONSPLAN 

78 

Investition In € In % 

11. Kaufpreis 17.000.000 59,03 

12. Grunderwerbsteuer 595.000 2,07 

13. Erwerbsnebenkosten 126.500 0,44 

14. Bau- und Baunebenkosten 10.205.309 35,44 

15. Fondskosten 1.246.895 4,33 

16. Finanzierungskosten/Mieterlöse –373.705 –1,30 

17. Gesamtinvestition 28.800.000 100,00 

Finanzierung 

18. Eigenkapital 4.600.000 15,97 

19. Mezzanine-Darlehen 1.000.000 3,47 

10. Projektfinanzierung 23.200.000 80,56 

Gesamtfinanzierung 28.800.000 100,00


Geschäftsordnung für die Geschäftsführer 

der GFW Grundstücks GmbH 

80 

Die GFW Grundstücks GmbH (Gesellschaft) hat das Objekt Gorch- 

Fock-Wall 3–7 in Hamburg von der Deutschen Telekom AG erworben. 

Sie plant, das Objekt zu sanieren und teilweise aufzustocken. Eine 

Tochtergesellschaft der Deutschen Telekom AG wird insgesamt ca. 

8.760 m 2 zurückmieten. Die restliche Bürofläche von ca. 1.800 m 2 + 

Lagerflächen sollen an Dritte vermietet werden. Der Planungsbeginn 

für die Aufstockung und Sanierung durch den AN ist bereits 

im Dezember 2003 erfolgt. Der Bauantrag ist Ende März 2004 eingereicht 

worden. Die Planungs-/Sanierungsarbeiten haben Anfang 

Mai 2004 begonnen und werden voraussichtlich im 2. Quartal 2005 

enden. 

Die Gesellschafter der GFW Grundstücks GmbH haben den 

Geschäftsführern der GFW Grundstücks GmbH olgende Geschäftsordnung 

gegeben, der der Beirat der Gesellschaft zugestimmt hat. 

_§ 1 · Allgemeines 

Die Geschäftsführer in ihrer Gesamtheit und jeder einzelne Geschäftsführer 

werden im Rahmen der Geschäftsführung die Bestimmungen 

des GmbH-Gesetzes, der Satzung und dieser Geschäftsordnung 

gewissenhaft beachten. 

Die Geschäftsführer führen die Geschäfte der Gesellschaft 

gesamtverantwortlich nach einheitlichen Zielsetzungen der Gesellschaft, 

insbesondere nach dem als Anlage beigefügten Investitionsplan. 

Die Gründungsgesellschafterin Quantum Immobilien AG und 

die Gründungsgesellschafterin Hansische Treuhand AG stellen je 

einen Geschäftsführer und Prokuristen. Die Gesellschaft wird durch 

zwei Geschäftsführer oder durch einen von der einen Gründungsgesellschafterin 

gestellten Geschäftsführer gemeinschaftlich mit 

einem von der anderen Gründungsgesellschafterin gestellten Prokuristen 

vertreten. 

Unbeschadet der Gesamtverantwortung der Geschäftsführer 

ist jeder Geschäftsführer für das ihm zugewiesene Ressort verantwortlich, 

ist aber gehalten, die ressortbezogenen Interessen stets 

dem Gesamtwohl des Unternehmens unterzuordnen sowie den 

anderen Geschäftsführer über alle für den Geschäftsverlauf der 

Gesellschaft entscheidenden Daten laufend informiert zu halten, um 

insbesondere jederzeit auf die Abwendung drohender Nachteile 

hinwirken zu können. 

_§ 2 · Ressortverteilung 

1) Die Aufgabenverteilung innerhalb der Geschäftsführung regelt der 

nachfolgende Geschäftsverteilungsplan: 

1)a) Geschäftsführer Philipp Schmitz-Morkramer: 

)� Projektentwicklung 

)� Koordination aller Projektbeteiligten 

)� Koordination der Öffentlichkeitsarbeit 

)� Vermietung 

)� Vermarktung 

)� Projektkostenüberwachung und -kontrolle 

)� Finanz- und Rechnungswesen 

1)b) Geschäftsführer Johann Schad 

)� Eigenkapitalbeschaffung 

)� Fremdkapitalbeschaffung 

)� Einrichtung, Eröffnung und Führung von Bankkonten, Abwicklung 

des Zahlungsverkehrs 

)� Prospektgestaltung 

)� Fondsmanagement 

)� Information der Gesellschafter (Nachbearbeitung von Gesellschafterversammlungen, 

Erstellung und Versand der Gesellschafterprotokolle) 

)� Erfüllung der Berichtspflichten der Gesellschaft gegenüber 

Behörden, Banken und sonstigen Beteiligten 

)� Recht 

)� Steuern 

1)c) gemeinsame Aufgaben 

)� Angelegenheiten, in denen das Gesetz, die Satzung oder diese 

Geschäftsordnung eine Entscheidung durch die Gesamtgeschäftsführung 

vorsehen 

)� Jahresabschluss der Gesellschaft 

)� Angelegenheiten, die dem Beirat der Gesellschaft vorzulegen 

sind 

)� Angelegenheiten, die der Gesellschafterversammlung vorzulegen 

sind 

)� Einberufung der Gesellschafterversammlung und Anträge sowie 

Vorschläge der Geschäftsführer zur Beschlussfassung durch die 

Gesellschafterversammlung 

2) Bestehen zwischen den Geschäftsführern Meinungsverschiedenheiten, 

so entscheidet der Beiratsvorsitzende. 

_§ 3 · Informations- und Offenlegungspflichten 

1) Die Geschäftsführung informiert den Beirat der Gesellschaft regelmäßig, 

zeitnah und umfassend über alle relevanten Fragen der 

Geschäftsentwicklung, der Risikolage und des Risikomanagements 

in der Gesellschaft. 

2) Wenn sich die Geschäftsentwicklung oder die Risikolage des Unternehmens 

gegenüber dem dieser Geschäftsordnung als Anlage 

beigefügten Investitionsplan wesentlich negativ verändern, hat die 

Geschäftsführung unverzüglich den Beirat zu informieren. 

3) Der Beirat ist insbesondere unverzüglich zu informieren, wenn nach 

Verrechnung der Kostenüberschreitungen und Kostenunterschreitungen 

der einzelnen für Baukosten (Budget-Ziffern 3000–6000) 

und Baunebenkosten (Budget-Ziffer 7000) vorgesehenen Kostenpositionen 

des dieser Geschäftsordnung als Anlage beigefügten 

Investitionsplans bei weiterem budgetmäßigem Verlauf wegen Überschreitung 

des Gesamtkostenrahmens des Investitionsplans die 

dort als »Worst-Case«-Variante dargestellte Rendite der Gesellschafter 

nicht mehr erreicht werden kann. 

4) Die Einberufung einer außerordentlichen Gesellschafterversammlung 

im Falle einer wesentlichen negativen Abweichung vom Investitionsplan 

obliegt dem Beirat. 

_§ 4 · Zustimmungserfordernisse 

1) Die Geschäftsführer sind zur Durchführung des Investitionsplanes 

der Gesellschaft sowie zum Abschluss der hierfür erforderlichen, 

in der Satzung der Gesellschaft aufgeführten Verträge ermächtigt. 

2) Folgende Geschäfte dürfen die Geschäftsführer nur mit Zustimmung 

des Beirates vornehmen: 

a) Kreditaufnahmen, die im Investitionsplan nicht vorgesehen sind, 

b) Vertragsabschlüsse, die im Investitionsplan oder in der Satzung 

der Gesellschaft nicht vorgesehen sind, 

c) Durchführung weiterer, im Investitionsplan nicht vorgesehener 

Grundbesitzinvestitionen unter Aufnahme von Fremdkapital und 

Verwendung der Gesellschaftseinlagen.

Treuhandvereinbarung (Muster) * 

zwischen 

dem Übernehmer aus der Kapitalerhöhung entsprechend dem 

Kapitalerhöhungsbeschluss vom , 

Urkundenrolle Nr. des Notars Dr. Vogel, 

– im nachfolgenden »Zeichner« genannt – 

und 

Hansischer Treuhand AG 

Brandstwiete 4, 20457 Hamburg 

andererseits 

unter Beitritt der GFW Grundstücks GmbH, 

Grimm 6, 20457 Hamburg 

Der Zeichner wird in notariell beglaubigter Form eine Übernahmeerklärung 

abgeben, womit er sich aufgrund des Kapitalerhöhungsbeschlusses 

vom des hamburgischen Notars 

Dr. Vogel, Urkundenrolle Nr. vom zu 

beteiligen beabsichtigt mit einem Betrag gemäß Zeichnungsschein 

zzgl. 2% Agio. Sowohl im Interesse und zur Absicherung des Zeichners 

als auch im Interesse und zur Absicherung der Gesellschaft 

wird unter Beitritt der GFW Grundstücks GmbH folgende Vereinbarung 

geschlossen: 

1) Die Übernahmeerklärung steht unter der aufschiebenden Bedingung, 

dass die Hansische Treuhand AG eine Erklärung abgibt, 

wonach die Voraussetzungen für die wirksame Übernahme eines 

Anteils vorliegen. Solche Voraussetzungen sind, 

1)a) dass in Bezug auf das Grundstück Gorch-Fock-Wall 3–7, 20354 

Hamburg zugunsten der GFW Grundstücks GmbH eine Auflassungsvormerkung 

im Rang unmittelbar nach dem in Abt. II zugunsten 

des Nachbargrundstückes eingetragenen Geh- und Fahrtrecht 

(Zufahrt über eine Rampe zum benachbarten Gebäude), ansonsten 

vor allen Belastungen in Abt. II und III eingetragen ist; 

1)b) Finanzierungszusagen zur Durchführung des Developments zu 

den prospektierten Bedingungen; 

1)c) Abschluss von Mietverträgen über mindestens 70% der vermietbaren 

Fläche des Objektes Gorch-Fock-Wall 3–7. 

2) Die Übernahmeerklärung ist auflösend bedingt und wird somit 

dann gegenstandslos, wenn der Zeichner seine Zeichnungssumme 

nebst Agio spätestens binnen vier Wochen nach Annahmeerklärung 

durch die Hansische Treuhand AG (maßgeblich ist das 

Datum der Annahmeerklärung) auf das Konto der Hansischen 

Treuhand AG nicht zahlt. Die Zeichnungssumme und das Agio 

werden fällig mit Zugang der Annahmeerklärung durch die Hansische 

Treuhand AG. 

3) Der Zeichner beauftragt die Hansische Treuhand AG Bedingungseintritt 

und Bedingungswegfall zu überwachen. 

1)a) Danach ist die Hansische Treuhand AG beauftragt, die Beträge aus 

der Kapitalerhöhung auf das von ihr geführte Treuhandkonto 

16 60195, Bankhaus Wölbern & Co., BLZ 200 30900, einzuvernehmen 

und erst dann an die Gesellschaft freizugeben, wenn die oben 

genannten Beitrittsvoraussetzungen erfüllt sind, kein Widerruf 

erfolgte und somit diese Vereinbarung unbedingt in Kraft tritt. 

Die Hansische Treuhand AG kann sich bei der Prüfung der 

Frage, ob die Beitrittsvoraussetzungen vorliegen, auf eigene Kosten 

sachverständigen Rat Dritter einholen. 

1)b) Die Hansische Treuhand AG wird die Erfüllung der Einzahlungsverpflichtung 

des Zeichners überwachen und ist beauftragt, sofern 

der Zeichner zwei Wochen nach Annahmeerklärung noch nicht 

gezahlt hat, diesen zur Zahlung aufzufordern mit dem Hinweis, 

Geschäftsordnung | Treuhandvereinbarung (Muster) 

dass nach Ablauf von vier Wochen nach dem Datum der Annahmeerklärung 

durch die Hansische Treuhand AG bei Nichtzahlung 

die Vereinbarung außer Kraft tritt und damit auch die Verpflichtung 

aus der Übernahmeerklärung gegenstandslos wird. 

Die Hansische Treuhand AG darf die auf ihr Treuhandkonto 

gezahlten Mittel für die Kapitalerhöhung und das Agio erst auf ein 

Konto der Gesellschaft überstellen, wenn sämtliche Stammanteile 

der Kapitalerhöhung gezeichnet und nebst Agio einbezahlt sind. 

4) Außer mit der Überwachung der aufschiebenden und auflösenden 

Bedingungen ist die Hansische Treuhand AG beauftragt, während 

der Laufzeit der Beteiligung auftrags der Gesellschaft und der 

Zeichner die Kommunikation zwischen Gesellschaft und Gesellschafter 

durchzuführen. 

Sie wird insbesondere die von der Geschäftsführung erhaltenen 

Gesellschafterinformationen sowie die Jahresabschlüsse an 

die Gesellschafter an deren zuletzt bekannte Adresse übermitteln, zu 

Gesellschafterversammlungen einladen und, sofern ihr Vollmacht 

erteilt wird, die Weisungen der Gesellschafter bei der Stimmabgabe 

beachten. 

5) Für ihre Tätigkeit erhält die Hansische Treuhand AG von der 

Gesellschaft ein Honorar, das sich wie folgt ermittelt: 

1)a) Für die Überwachung der Bedingungen der Kapitaleinwerbungsphase 

erhält die Hansische Treuhand AG eine Vergütung von 

€ 90.000 (zzgl. Umsatzsteuer), die mit Eintragung der Kapitalerhöhung 

im Handelsregister fällig wird. 

1)b) Für die laufende Kommunikation zwischen Gesellschaft und Gesellschaftern 

des Stammkapitals erhält die Hansische Treuhand AG 

eine Vergütung von 0,1% der Zeichnungssumme zzgl. Umsatzsteuer 

p.a., erstmals fällig anteilig für das Geschäftsjahr 2004, 

fällig per 31.12.2004, und für die folgenden Geschäftsjahre, fällig 

zum 30.03. und 30.09. je zur Hälfte. 

6) Mit der Speicherung der persönlichen Daten über eine EDV-Anlage 

zum Zwecke der Verwaltung der Beteiligung bei der GFW Grundstücks 

GmbH und bei der Hansischen Treuhand AG ist der Zeichner 

einverstanden. 

7) Die Hansische Treuhand AG haftet gegenüber dem Zeichner für 

schuldhafte Pflichtverletzung, im Einzelfall jedoch begrenzt auf die 

Zeichnungssumme des jeweiligen Anspruchstellers. 

Ansprüche gegen die Hansische Treuhand AG verjähren ein Jahr 

nach Kenntnis von dem haftungsbegründenden Umstand, spätestens 

jedoch drei Jahre nach Beglaubigung der Übernahmeerklärung. 

8) Die Treuhandvereinbarung, die gesondert zugesandt wird, kann 

mit einer Frist von drei Monaten zum Jahresende, frühestens 

jedoch zum 31.12.2006, gekündigt werden. 

9)a) Änderungen dieser Vereinbarung bedürfen der Schriftform. 

9)b) Sollten einzelne Bestimmungen dieses Vertrages unwirksam sein 

oder werden, so bleibt der Vertrag im Übrigen gültig. Die unwirksame 

Bestimmung ist dann so zu ersetzen bzw. zu ergänzen, dass 

der mit ihr verfolgte wirtschaftliche Zweck weitestgehend erreicht 

wird. 

Fassung vom November 2004 

* Die Treuhandvereinbarung erhalten Sie in zweifacher Ausfertigung zusammen mit den 

Beitrittsunterlagen von der Hansischen Treuhand AG zugesendet. 

81 

DEVELOPMENT 01


Glossar 

In der nachfolgenden Übersicht werden einige wichtige im 

Emissionsprospekt verwendete Begriffe in Kurzform erläutert. 

Die Darstellung erhebt keinen Anspruch auf Vollständigkeit 

und ersetzt nicht die Lektüre des gesamten Emissionsprospektes. 

A 

_AGIO 

Hier: Aufgeld, das beim Erwerb einer Beteiligung an der GFW 

Grundstücks GmbH erhoben wird. Beim Erwerb einer Beteiligung 

an der GFW Grundstücks GmbH ist ein Agio in Höhe von 

2% auf die jeweilige Zeichnungssumme zu zahlen. 

F 

_FUNGIBILITÄT 

Hier: Möglichkeit der Veräußerung oder Übertragung von 

GmbH-Anteilen. Aufgrund der geplanten kurzfristigen Beteiligungsdauer 

ist eine Kündigung der Beteiligung an der GFW 

Grundstücks GmbH nicht vorgesehen. Jeder Zeichner kann 

aber ohne besonderes Zustimmungserfordernis seine Beteiligung 

veräußern. 

I 

_INDEX 

Statistisches Mittel zur Darstellung von Preisänderungen 

(Lebenshaltungskostenindex, DAX etc.). 

_INDEXIERUNG 

Hier: Koppelung der Entwicklung eines Entgelts an eine Vergleichsgröße, 

z.B. Koppelung des Mietzinses an den Lebenshaltungskostenindex. 

_INFLATION 

Gesamtwirtschaftliche Nachfrage nach Gütern und Dienstleistungen 

deutlich höher als das zur gleichen Zeit vorhandene 

Angebot. Üblicherweise wird die Inflation anhand eines Preisindexes 

ausgedrückt (z.B. Lebenshaltungskostenindex). 

Sofern eine Inflation vorliegt, führt dies zu einem Anstieg des 

entsprechenden Indexes. 

82 

L 

_LEISTUNGSBILANZ 

Hier: nach den Grundsätzen ordnungsgemäßer Beurteilung 

von Prospekten über öffentlich angebotene Kapitalanlagen 

(IDW S4) verlangte Übersicht über Beteiligungsangebote eines 

Fondsinitiators. 

M 

_MEZZANINE 

»Eigen-Fremd-Kapital«. Im Zusammenhang mit der Finanzierung 

bezeichnet der Begriff eine hybride Finanzierungsform, 

die sowohl Elemente der Fremd- als auch der Eigenkapitalfinanzierung 

enthält. 

O 

_OPTION 

Vertraglich geregelte Befugnis einer Partei, durch einseitige 

Erklärung/Rechtshandlung ein bestimmtes Recht auszuüben; 

z.B. das Recht, einen Mietvertrag zu verlängern. 

R 

_RENDITE 

Der Gesamterfolg eines angelegten Kapitals, meist als Teil 

(z.B. in Prozent) des angelegten Kapitals ausgedrückt. 

T 

_TILGUNG 

Ab- oder Rückzahlung einer langfristigen Schuld. 

Z 

_ZEICHNUNGSSUMME 

Hier: Betrag des vom Anleger übernommenen Eigenkapitals. 

Die Mindestzeichnungssumme einer Beteiligung an der GFW 

Grundstücks GmbH beträgt € 60.000 (€ 600 Stammeinlage 

und € 59.400 Kapitalrücklage) zzgl. 2% Agio. 

_ZWISCHENFINANZIERUNG 

Hier: kurzfristiger Kredit, der von der Fondsgesellschaft zur 

Finanzierung des Eigenkapitals und der Umsatzsteuer aufgenommen 

wurde. Die Rückführung dieses Zwischenfinanzierungskredits 

erfolgt durch das von den beitretenden Anlegern 

eingezahlte Eigenkapital oder durch langfristige Kreditmittel.

Vertragspartner 

Zwischen den Vertragspartnern bestehen teilweise personelle 

und/oder kapitalmäßige Verflechtungen, die der nachfolgenden 

Übersicht zu entnehmen sind. 

_FONDSGESELLSCHAFT 

GFW Grundstücks GmbH 

Grimm 6, 20457 Hamburg 

Tag der Eintragung: 02.02.2004 

Amtsgericht Hamburg, Nr. B 89626 

Geschäftsführer 

Johann Schad, Bankhaus Wölbern & Co. 

Philipp Schmitz-Morkramer, Quantum Immobilien AG 

Gesellschafter 

Hansische Treuhand AG (€ 1.300) 

Quantum Immobilien AG (€ 23.700) 

_GENERAL-EMITTENT 

Bankhaus Wölbern & Co. (AG & Co. KG) 

Herrengraben 74, 20459 Hamburg 

Amtsgericht Hamburg, Nr. A 51805 

Höhe des haftenden Kapitals: € 35.624.000 

Komplementärin 

HFI Hansische Vermögensverwaltung AG 



Vorstand 

Dr. Eric Hirsch 

Dr. Martin Ollendorff 

Kommanditist 

ABSA Bank Ltd., Johannesburg, Südafrika 

_GUTACHTER 

Wertgutachten 

Hans-Peter Westermann 

Technisches Gutachten 

Witte Projektmanagement GmbH 

_TREUHÄNDERIN 

Hansische Treuhand AG 

Brandstwiete 4, 20457 Hamburg 


Grundkapital: € 300.000 

Vorstand 

Carsten Diettrich 

Larissa Dan 






_KONZEPTIONÄRIN 

Wölbern Konzept GmbH 



Höhe des haftenden Kapitals: € 600.000 

Geschäftsführung 

Ulrich Wieczorek 

Peter Müffelmann 






Informationen über wesentliche Projektpartner 

enthalten zudem die »Rechtlichen Grundlagen« 

ab S. 56 des Prospektes. 

Glossar | Vertragspartner 

83 

DEVELOPMENT 01


Hinweise für den Beitritt 

Hinweise für den Beitritt 

� Tragen Sie bitte zunächst auf dem beigefügten Zeichnungswunsch 

Ihre persönlichen Angaben vollständig ein (Name, 

Vorname etc.). 

� Fügen Sie anschließend bitte auf dem Zeichnungswunsch 

die von Ihnen gewünschte Zeichnungssumme an der mit 

»€ _____« markierten Stelle ein. Bitte beachten Sie, dass 

die Zeichnungssumme mindestens € 60.000 betragen muss. 

Darüber hinausgehende Beträge sollten ohne Rest durch 

10.000 teilbar sein. Auf die gesamte Zeichnungssumme ist 

von Ihnen ein Agio von 2% zu zahlen. 

� Unterschreiben Sie anschließend bitte den Zeichnungswunsch 

zweimal an den mit »x« markierten Stellen. Mit Ihren 

zwei Unterschriften erklären Sie Ihren Wunsch, der GFW 

Grundstücks GmbH beizutreten, und bestätigen den Erhalt 

des Prospekts. 

� Senden Sie den ausgefüllten und unterschriebenen Zeichnungswunsch 

anschließend an: 

Bankhaus Wölbern & Co. 

Private Banking 

Herrengraben 74 

20459 Hamburg 

Nach Eingang des Zeichnungswunsches bei dem Bankhaus 

Wölbern & Co. wird dieser an die Hansische Treuhand AG 

weitergeleitet. Anschließend erhalten Sie die Beitrittsunterlagen 

mit Ihren persönlichen Daten und der von Ihnen gewünschten 

Zeichnungssumme sowie die Treuhandvereinbarung (in 

zweifacher Ausfertigung). 

_HANDELSREGISTERVOLLMACHT UND EINZAHLUNG DER 

ZEICHNUNGSSUMME ZZGL. AGIO 

Sobald Sie die Beitrittsunterlagen und die Treuhandvereinbarung 

von der Hansischen Treuhand AG erhalten haben, gehen 

Sie bitte wie folgt weiter vor: 

84 

� Unterschreiben Sie bitte zunächst die Ihnen von der Hansischen 

Treuhand AG übersandten Treuhandvereinbarungen 

privatschriftlich. 

� Anschließend unterschreiben Sie bitte die Ihnen von der Hansischen 

Treuhand AG übersandten Zeichnungsscheine und 

lassen Sie Ihre Unterschrift bei einem Notar Ihrer Wahl notariell 

beglaubigen. Den Zeichnungsschein mit der notariell 

beglaubigten Unterschrift und die privatschriftlich unterzeichnete 

Treuhandvereinbarung übersenden Sie bitte im Original 

dem Bankhaus Wölbern & Co. an folgende Anschrift: 

Bankhaus Wölbern & Co. 

Private Banking 


20459 Hamburg 

� Nach Eingang des Zeichnungsscheins und der Treuhandvereinbarung 

bei dem Bankhaus Wölbern & Co. werden diese an 

die Hansische Treuhand AG weitergeleitet. Sie erhalten eine 

Annahmebestätigung und eine Zahlungsaufforderung über 

den von Ihnen gezeichneten Betrag. 

� Zahlen Sie bitte die von Ihnen gewählte Zeichnungssumme 

zuzüglich 2 % Agio auf das Treuhandkonto der Hansischen 

Treuhand AG, Konto-Nr. 16 60 195 beim Bankhaus Wölbern & 

Co., Hamburg, BLZ 200 309 00, ein. 

� Beachten Sie bitte, dass Ihre Zeichnung und die Treuhandvereinbarung 

gegenstandslos werden, wenn die Zeichnungssumme 

und das Agio nicht binnen vier Wochen ab Annahmeerklärung 

durch die Hansische Treuhand AG (maßgeblich 

ist das Datum der Annahmeerklärung) auf das Treuhandkonto 

der Hansischen Treuhand AG eingezahlt wurden. 

_BEITRITT ZUR GFW GRUNDSTÜCKS GMBH 

Die für Ihren Beitritt zur GFW Grundstücks GmbH erforderlichen 

Maßnahmen werden veranlasst, sobald die Mittelfreigabevoraussetzungen 

vorliegen.


Fernabsatzgesetz 

Ergänzende Informationen für den Fondsbeitritt bei Vorliegen 

eines Fernabsatzvertrages 

In Umsetzung einer EU-Richtlinie werden die Vorschriften des 

BGB über Fernabsatzgeschäfte in absehbarer Zeit auch auf 

Finanzdienstleistungen Anwendung finden. Als besonders 

kundenorientierte Bank möchten wir Sie schon jetzt so umfassend 

informieren und aufklären, wie es die künftigen gesetzlichen 

Regelungen voraussichtlich verlangen. Insbesondere 

die hieraus folgenden Widerrufsrechte erkennen wir schon 

jetzt als für uns verbindlich an. Die nachfolgenden Informationen 

und Belehrungen basieren auf aktuellen Gesetzesentwürfen 

zur Änderung der Fernabsatzvorschriften des BGB. 

Die in diesem Abschnitt enthaltenen Informationen über die 

Dienstleistungen unseres Hauses begründen ohne gesonderte 

vertragliche Vereinbarung keinen Rechtsanspruch auf die Ausführung 

einer oder mehrerer dieser Dienstleistungen. 

Erfolgt der Beitritt eines Verbrauchers zur GFW Grundstücks 

GmbH unter ausschließlicher Verwendung von Fernkommunikationsmitteln, 

sind folgende ergänzende Informationen zu 

beachten: 

A. INFORMATIONEN ÜBER DIE WESENTLICHEN 

VERTRAGSPARTNER 


Name und Anschrift 



20459 Hamburg 

Gesetzlich Vertretungsberechtigte 

Dr. Eric Hirsch (Vorstandsvorsitzender) 

Dr. Martin Ollendorff (Vorstand) 

Angabe über Vertreter 

Entfällt. 

86 

Hauptgeschäftstätigkeit 

Gegenstand des Unternehmens ist der Betrieb von Bankgeschäften 

aller Art und damit zusammenhängender Geschäfte. 

Zuständige Aufsichtsbehörde 

Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht, Graurheindorfer 

Straße 108, 53117 Bonn, und Lurgiallee 12, 60439 

Frankfurt am Main (Internet: www.bafin.de). 

Eintragung der Hauptniederlassung im Handelsregister 

Amtsgericht Hamburg, HRA 51805 

Umsatzsteueridentifikationsnummer 

DE118930409 

_FONDSGESELLSCHAFT 

Name und Anschrift der Fondsgesellschaft 

GFW Grundstücks GmbH 

Grimm 6 

20457 Hamburg 

Gesetzlich Vertretungsberechtigte der Fondsgesellschaft 

Johann Schad, Bankhaus Wölbern & Co. 

Philipp Schmitz-Morkramer, Quantum Immobilien AG 


Entfällt. 

Gesellschaftszweck der Fondsgesellschaft 

Gesellschaftszweck der Fondsgesellschaft sind insbesondere 

der Erwerb, die Entwicklung, Sanierung und die anschließende 

Veräußerung der Immobilie Gorch-Fock-Wall 3–7 in Hamburg. 


Entfällt. 


Amtsgericht Hamburg, Nr. B 89626, eingetragen am 

02.02.2004

_TREUHANDGESELLSCHAFT 

Name und Anschrift der Treuhandgesellschaft 

Hansische Treuhand AG 

Brandstwiete 4 

20457 Hamburg 

Gesetzlich Vertretungsberechtigte der Treuhandgesellschaft 

Carsten Diettrich (Vorstand) 

Larissa Dan (Vorstand) 


Entfällt. 

Hauptgeschäftstätigkeit der Treuhandgesellschaft 

Erbringung von Dienstleistungen aller Art, insbesondere 

jedoch die Durchführung von Treuhandgeschäften, soweit dies 

ohne behördliche und bankaufsichtsrechtliche Genehmigung 

erlaubt ist. Tätigkeiten gem. § 1 Absatz 1 sowie Absatz 3 KWG 

werden nicht ausgeführt. 


Entfällt. 


Amtsgericht Hamburg, HRB 20343 

Umsatzsteueridentifikationsnummer 

DE 118513146 

Angaben über sonstige Beteiligte sind dem Prospekt ab S. 83 

zu entnehmen. 

B. ALLGEMEINE INFORMATIONEN 

Vertrags- und Informationssprache 

Die Kommunikation zwischen Ihnen und der Hansischen Treuhand 

AG sowie der GFW Grundstücks GmbH wird in deutscher 

Sprache geführt. 


Rechtsordnung/Gerichtsstand 

Die Vertragsbeziehungen zwischen Ihnen und der Hansischen 

Treuhand AG sowie der GFW Grundstücks GmbH unterliegen 

ausschließlich dem Recht der Bundesrepublik Deutschland. 

Außergerichtliche Streitschlichtung 

Entfällt. 

Hinweis zum Bestehen einer freiwilligen Einlagensicherung 

Entfällt. 

C. INFORMATIONEN ÜBER DIE ANGEBOTENEN 

DIENSTLEISTUNGEN 

Wesentliche Leistungsmerkmale 

Diese Emission bietet dem Anleger die Möglichkeit zur Beteiligung 

an der GFW Grundstücks GmbH in Hamburg mit einem 

Eigenkapital von € 4.600.000 (nach Vollplatzierung). 

Grundlage der Beteiligung an der Fondsgesellschaft sind die 

Satzung, die in vollem Wortlaut ab S. 74 des Beteiligungsprospektes 

abgedruckt ist sowie die Treuhandvereinbarung, die 

Ihnen gesondert zugeleitet wird. 

Hinweis auf Chancen und Risiken 

Bei der Beteiligung an der GFW Grundstücks GmbH geht der 

Investor ein unternehmerisch angelegtes wirtschaftliches 

Engagement ein, bei denen der Chance auf eine überdurchschnittliche 

Vermögensmehrung im günstigsten Fall auch das 

Risiko eines Verlustes der eingesetzten Einlage im ungünstigsten 

Fall gegenübersteht. Risiken können sich insbesondere 

ergeben aus: 

� Bauqualität 

� Finanzierung 

� Investitionskosten 

� Bauzeit und Fertigstellung 

� Vermietung 

� Verkauf 

� Platzierungsdauer 

� Steuerlichen Aspekten 

87


Eine ausführliche Darstellung der Chancen und Risiken befindet 

sich im Kapitel »Chancen und Risiken« ab S. 67 des Beteiligungsprospektes. 

Angabe des Gesamtpreises 

Die Mindestzeichnungssumme beträgt € 60.000. Darüber hinausgehende 

Beträge sollen ohne Rest durch 10.000 teilbar 

sein. Auf die gesamte Zeichnungssumme ist ein Agio von 2% 

zu zahlen. 

Hinweis auf vom Anleger zu zahlende Steuern und Kosten 

Die Fondskonzeption berücksichtigt die Steuergesetze, die 

veröffentlichte Verwaltungsauffassung und Rechtsprechung 

zum Zeitpunkt der Prospektherausgabe. Weitere Informationen 

entnehmen Sie bitte dem Kapitel »Steuerliche Grundlagen« 

ab S. 63 des Beteiligungsprospektes. 

Zusätzliche Telekommunikationskosten 

Zusätzliche Telekommunikationskosten fallen nicht an. 

Gültigkeitszeitraum der Information 

Die Gültigkeit ist nicht begrenzt. 

Leistungsvorbehalt 

Es gibt grundsätzlich keinen Leistungsvorbehalt, es sei denn, 

dieser wurde ausdrücklich vereinbart. 

Zahlung und Erfüllung des Vertrages 

Sobald Sie die Annahmebestätigung der Hansischen Treuhand 

AG erhalten haben, zahlen Sie bitte die von Ihnen gewählte 

Zeichnungssumme zzgl. 2% Agio auf das Treuhandkonto der 

Hansische Treuhand AG, Konto-Nr.: 16 60 195 beim Bankhaus 

Wölbern & Co., Hamburg, BLZ: 200 309 00, ein. 

Beachten Sie bitte, dass die Möglichkeit zur Beteiligung und 

die Verpflichtung zur Zahlung der Zeichnungssumme entfällt, 

wenn Sie die Zeichnungssumme nebst Agio nicht spätestens 

binnen vier Wochen nach Annahmeerklärung durch die Hansische 

Treuhand AG, (maßgeblich ist das Datum der Annahmeerklärung) 

auf das Konto der Hansischen Treuhand AG einzahlen. 

88 

Vertragliche Kündigungsregeln 

Die Treuhandvereinbarung, die Ihnen gesondert zugesandt 

wird, kann mit einer Frist von drei Monaten zum Jahresende, 

frühestens jedoch zum 31.12.2006, gekündigt werden. 

Die Kündigung ist zu richten an die Hansische Treuhand AG, 

Brandstwiete 4, 20457 Hamburg. 

Mindestlaufzeit des Vertrages 

Keine. 

Sonstige Rechte und Pflichten von der Fondsgesellschaft, der 

Treuhänderin und dem Anleger 

Die Vertragsbeziehungen zwischen Ihnen und der Hansischen 

Treuhand AG sowie der GFW Grundstücks GmbH sind in der 

Satzung, die in vollem Wortlaut ab S. 74 des Beteiligungsprospektes 

abgedruckt ist und in der Treuhandvereinbarung, die 

Ihnen gesondert zugeleitet wird, geregelt. 

D. INFORMATIONEN ÜBER DIE BESONDERHEITEN DES 

FERNABSATZVERTRAGES 

Information zum Zustandekommen des Vertrages 

Informationen zum Zustandekommen des Vertrages entnehmen 

Sie bitte den Hinweisen für den Beitritt auf S.84 des 

Emissionsprospektes. 

Widerrufsbelehrung für den Anleger 

Die Widerrufsbelehrung entnehmen Sie bitte dem Zeichnungsschein.

Impressum 

ZEICHNUNGSWUNSCH 

Vom Prospekt abweichende Angaben bedürfen zu ihrer Gültigkeit der schriftlichen 

Bestätigung des Prospektherausgebers. 

_HERAUSGEBER 


_KONZEPTION 


Alle Hamburg 

Herausgabedatum: November 2004 

_HAFTUNGSBESCHRÄNKUNG 

Die Haftung für etwaige unrichtige oder unvollständige Prospektangaben und 

Pflichtverletzungen gegenüber dem Zeichner ist beschränkt auf Vorsatz 

und grobe Fahrlässigkeit in Bezug auf Vermögensschäden. Für Pflichtverletzungen 

mit Schadensfolgen für Leben, Körper und Gesundheit wird uneingeschränkt 

gehaftet. Etwaige Schadensersatzansprüche verjähren ein Jahr 

nach Kenntnis, spätestens innerhalb von drei Jahren nach Beitritt zu der 

Gesellschaft (vorbehaltlich kürzerer gesetzlicher oder vertraglicher Fristen). 

_GESTALTUNG + REALISIERUNG 

in(corporate, communication + design GmbH 



Investment Products 


20459 Hamburg 

Telefon: +49.(0)40.3 76 08-301 

Telefax: +49.(0)40.3 76 08-313 

E-Mail: info@woelbern.de 

www.woelbern.de 


01 

Impressum / Haftungsbeschränkung 

DEVELOPMENT 01

Bankhaus Wölbern & Co. (AG & Co. KG) | Investment Products | Herrengraben 74 | 20459 Hamburg 

Telefon: 040. 3 76 08-301 | Telefax: 040. 3 76 08-313 | info@woelbern.de | www.woelbern.de

hamburg - Wölbern Invest

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