Frankreich - Wölbern Invest

FRANKREICH 02
Frankreich
PARIS
F O N D S
02

Inhalt Teil A
TEIL A
Angebot im Überblick 06
Checkliste 08
Übersicht der Chancen und Risiken 10
Die Fondsimmobilie 13
Mieter und Mietvertrag 14
Standort Rueil Malmaison 16
Immobilienmarkt Île-de-France 18
Frankreich 20
Herausforderung 24
Überblick über alle Fonds 26
Beispielrechnungen 28
Investitions- und Finanzierungsrechnung 29
Liquiditäts- und Ergebnisrechnung 32
Liquidation 36
Beispielrechnungen für den Gesamterfolg 38
Sensitivitätsanalyse 39
TEIL B
Rechtliche Grundlagen 44
Steuerliche Grundlagen 50
Hinweise für gemeinnützige Stiftungen 58
Chancen und Risiken 62
TEIL C
Gesellschaftsvertrag 70
Gesellschafterdarlehen 76
Dienstleistungsvertrag 77
Vertragspartner 80
Impressum/Haftungsbeschränkung 82
03
FRANKREICH 02

Des Kaisers neue Straßen
Baron Haussmann Im Jahr 1853 beordert Napoléon III. den
Stadtplaner Baron Haussmann nach Paris und beauftragt
ihn mit der durchgreifenden Modernisierung der Stadt.
Nach den Plänen des Kaisers sollen so die breiten Boulevards,
strahlenförmigen Plätze und weitläufigen Parkanlagen
entstehen, die bis heute das Stadtbild der Seine-Metropole
prägen.
Als Haussmann sich an die Arbeit macht, besteht der
Pariser Stadtkern in erster Linie aus einem Wirrwarr verwinkelter
und enger Gassen, viele der Häuser sind baufällig.
Zunächst werden von Haussmann zwei Straßenachsen geschaffen,
die den Norden mit dem Süden und den Osten mit
dem Westen verbinden. Es folgt der Durchbruch der großen
Avenuen und Boulevards. Schließlich wird auch das Gebiet
zwischen der alten Zollmauer und dem 1841 erbauten
Wehrgürtel eingemeindet.
Fast 17 Jahre dauert es, bis breite, lang gestreckte Boulevards
und großzügig angelegte Plätze gänzlich neue Perspektiven
eröffnen und den freien, unverstellten Blick auf
geschichtsträchtige Bauten wie Notre-Dame oder das Panthéon
erlauben. 3.200 Gaslaternen stehen an den neuen
Verkehrsadern, 800 km Wasserleitung und 500 km Kanalisation
werden nach einem ausgeklügelten System verlegt.
Haussmann wird später auch mit der Modernisierung Konstantinopels
und Kairos beauftragt.
Napoléon III. präsentiert
Baron Haussmann ein Dekret zur
Annexion angrenzender
Gemeinden. Gemälde von
Adolphe Yvon aus dem Jahr 1859.

FRANKREICH 02
Angebot im Überblick *
_ZEICHNUNGSANGEBOT
Diese Emission bietet dem Anleger die Möglichkeit zur Beteiligung
an der SCI Zweite IFF geschlossener Immobilienfonds für
Frankreich mit einem Gesellschaftskapital von € 36.500.000
Bei der SCI handelt es sich um eine französische Personengesellschaft.
Diese Gesellschaftsform ist die in Frankreich
übliche Investitionsform für Immobilientransaktionen. Die
Mindestzeichnungssumme beträgt € 15.000 zzgl. 5% Agio.
_FONDSIMMOBILIE
Büroimmobilie im Großraum Paris, Rueil Malmaison
·Baujahr 1970, Totalrenovierung Ende 2001
·Nettokaufpreis € 63.500.000 (entspricht 14,28facher Jahresmiete
von € 4.445.952 zum Zeitpunkt der Übernahme, am
16.10.2003).
·Vermietbare Nutzfläche insgesamt ca. 16.163 m2 ·559 Stellplätze
_MIETER
·100%ige Vermietung des Gebäudes an LeasePlan France S.A.
(100%ige Tochter ABN AMRO)
·Mietvertragslaufzeit bis 2010
·Mietvertrag ist vollständig indexiert.
06
_INVESTITIONSVOLUMEN
·€ 72.500.000
·Davon € 36.000.000 über ein Hypothekendarlehen mit einer
10-jährigen Laufzeit (bis 31.10.2013) fest finanziert
_AUSSCHÜTTUNGEN
·Geplante Ausschüttung ab dem Geschäftsjahr 2004: 7,50% p.a.,
ansteigend auf8% p.a. ab 2012
·Durchschnittlicher Überschuss nach Steuern inkl. Liquidation:
7,56%
_STICHWORT STEUERN
·Die Fondskonzeption berücksichtigt das deutsch-französische
Doppelbesteuerungsabkommen in der derzeit gültigen Fassung
(vgl. »Steuerliche Grundlagen«).
·Im Rahmen bestimmter Investitionsgrenzen unterliegen
die Erträge in Frankreich lediglich der Mindestbesteuerung
von 25% (vgl. S. 50, »Steuerliche Grundlagen«).
·In Deutschland unterliegen die Mieterträge lediglich dem
Progressionsvorbehalt.
* Für den Inhalt des Prospektes sind nur die zum Zeitpunkt der Herausgabe des Prospektes bekannten oder erkennbaren Sachverhalte maßgeblich.

_GUTACHTEN
·Kaufpreis und Miete der Immobilie sind laut unabhängigem
Gutachter marktgerecht.
·Die technischen Einrichtungen und die vorliegenden Bauunterlagen
wurden ebenfalls gutachterlich mit positivem
Ergebnis geprüft.
·Das rechtliche und steuerliche Konzept ist jeweils durch ein
Gutachten bestätigt.
_IDW-STANDARD
Das Institut der Wirtschaftsprüfer in Deutschland e.V. (IDW)
hat im September 2000 seine Berufsauffassung in bezug auf
den Inhalt von Prospekten verabschiedet. Dieser IDW-Standard
S4 ist Grundlage für die Beurteilung von Beteiligungsangeboten
in Prospektgutachten und wird auch für die Prospektierung
von Frankreich 02 angewendet.
_BETREUUNG DER ANLEGER
Um die ordnungsgemäße Einhaltung der Pflichten der Gesellschafter
insbesondere auch gegenüber den Steuerbehörden
sicherzustellen, wird die Hansische Treuhand AG als Dienstleisterin
beauftragt. Die Mittelfreigabe erfolgt durch die Hansische
Angebot im Überblick
Treuhand AG. Es fallen keine separaten Kosten für die Betreuung
für den Anleger an. Die einkommensteuerliche Betreuung
der Anleger erfolgt jeweils durch eine deutsche und eine französische
Steuerberatungsgesellschaft.
_BEITRITT UND EINZAHLUNG
Der Beitritt zur Fondsgesellschaft erfolgt über die Hansische
Treuhand AG. Die Zeichnungssumme zzgl. eines Agios in Höhe
von 5% auf den vollen Zeichnungsbetrag ist spätestens
zehn Tage nach Annahme des Zeichnungsauftrags durch die
Dienstleisterin von dem Anleger einzuzahlen.
07

Checkliste
CHECKLISTE DER IMMOBILIE
Immobilie Bürogebäude in Rueil Malmaison, Baujahr 1970
08
Totalrenovierung Ende 2001
Barausschüttung (p.a.) 7,50% ab 2004, ansteigend auf 8% ab 2012,
Nettokaufpreis
durchschnittlich 7,68% p.a.
In € € 63.500.000
Ankaufsrendite (brutto) 7,00%
Mietvervielfältiger 14,28
Fondsbezogene Vorkosten in % des Investitionsvolumens (inkl. 5% Agio) 8,25%
Mietvertragsinhalte
Mieter LeasePlan France S.A. (100%ige Tochter ABN AMRO)
Mietfläche 16.163 m 2
Mietvertragsdauer bis 2010
Indexierung der Miete Vollständig
Miete p.a. (2004) € 4.538.016
Preissteigerung
Unterstellte Inflationsrate p.a. 2,00%
Unterstellte Kostenzuwächse 2,50%
Fremdfinanzierung
Hypothekendarlehen € 36.000.000
Anteil am Gesamtvolumen 49,66%
Zinssatz vom 16.10.2003 bis 31.01.2004 5,19%
Zinssatz ab 01.02.2004 bis 31.10.2013 4,70%
Tilgung ab 01.10.2008 bis 31.10.2013 0,75%
Festzinsperiode 10 Jahre (bis 31.10.2013)
Fungibilität/Beleihbarkeit
Grundsätzliche Beleihungszusage einer Bank Liegt vor
Erfolgreiche Vermittlung von Anteilen in der Vergangenheit ja
Gutachten
Steuergutachten Liegt vor
Wertgutachten Liegt vor
Prospektierung nach IDW Standard-S4 ja

FRANKREICH 02
Übersicht der Chancen und Risiken
_VORBEMERKUNG
Beteiligungen an geschlossenen Immobilienfonds sind Investitionen,
die mit Chancen und auch Risiken verbunden sind. Bei
der Beurteilung eines Beteiligungsangebotes kommt der Analyse
der allgemeinen Risiken (Konjunkturentwicklung, Änderung
der Steuergesetzgebung etc.) und der speziellen Risiken (Vermietungs-
und Kostenrisiko, Bauerrichtungsrisiko etc.) eine
besondere Bedeutung zu.
Die Risikostruktur derartiger Investments ist beispielsweise
nicht zu vergleichen mit der Risikostruktur festverzinslicher
Wertpapiere (niedriges Risiko) einerseits oder Aktienanlagen
mit einer hohen Volatilität (höheres Risiko) andererseits.
Neben der Chance auf eine überdurchschnittliche Vermögensmehrung
besteht auch das Risiko, dass der Anleger seine
Einlage nicht oder nicht vollständig zurückerhält.
_FERTIGSTELLUNGSRISIKO
Es besteht kein Fertigstellungsrisiko.
_INVESTITIONSVOLUMEN
Sämtliche Ansätze des Investitionsvolumens wurden konservativ
kalkuliert. Sofern die Sollpositionen des Investitionsplans
nicht vollständig in Anspruch genommen werden, werden die
entstandenen Einsparungen in die Liquiditätsreserve gestellt.
Als Folge daraus entstehen höhere Zinserträge für die Fondsgesellschaft.
Überschreitungen des Investitionsplans führen zu
einer geringeren Liquiditätsreserve und damit zu geringeren
Zinserträgen.
10
_VERMIETUNG/MIETENTWICKLUNG
Das Objekt ist vollständig bis 2010 an LeasePlan France S.A.
(100%ige Tochter ABN AMRO) vermietet. Nach Ablauf der Mindestlaufzeit
erneuert sich der Mietvertrag jeweils für drei
Jahre, wobei jede Partei stets zum Ablauf jeder 3-Jahres-
Periode den Vertrag kündigen kann.
Grundsätzlich besteht das Risiko, dass nach Ablauf der
Festmietzeit (31.12.2010) die Immobilie neu vermietet werden
muss. Die damit verbundenen Kosten bzw. ein geringerer Mietzins
bei der Anschlussvermietung sind in der Prognoserechnung
nicht enthalten und würden zu einer entsprechenden Reduzierung
des Bewirtschaftungsergebnisses der Fondsgesellschaft
führen.
Die Entwicklung der Mieteinnahmen orientiert sich an der
Entwicklung des Baukostenindex (I.N.S.E.E.) in Frankreich.
Die durchgängige Inflationsrate des Prognosezeitraums wird
mit 2% unterstellt und entspricht damit dem statistischen Durchschnittswert
der vergangenen zehn Jahre.
Bei einer höheren Inflationsrate wachsen die Mieteinnahmen
schneller als prognostiziert. In der Folge könnten höhere
Ausschüttungen erfolgen und der Veräußerungserlös wäre
ebenfalls höher. Eine niedrigere Inflationsrate hätte niedrigere
Mieteinnahmen und damit auch niedrigere Ausschüttungen
sowie einen niedrigeren Veräußerungserlös als prognostiziert
zur Folge.
_MIETAUSFALLWAGNIS
Grundsätzlich besteht das Risiko, dass ein Mieter aufgrund wirtschaftlicher
Schwierigkeiten nicht in der Lage ist, seinen Mietverpflichtungen
nachzukommen. Durch die sorgfältige Prüfung
des Mieters wurde versucht, dieses Risiko zu minimieren.

_KOSTENENTWICKLUNG
Die der Kalkulation zugrunde gelegten Kostensätze für die Bewirtschaftung
der Immobilie basieren auf langfristigen Erfahrungswerten
des Initiators bei anderen Auslandsimmobilien
sowie intensivem Marktresearch in Frankreich. Um hier eine
größtmögliche Sicherheit zu erhalten, werden zudem Kostensteigerungen
unterstellt, die um 25% über denen der Einnahmen
liegen.
Es besteht jedoch trotzdem die Möglichkeit, dass die in der
Prognoserechnung berücksichtigten Ansätze für Instandhaltung
und Betriebskosten nicht ausreichen. Höhere Kosten würden
zu einem reduzierten Liquiditätsüberschuss und damit zu
geringeren Ausschüttungen führen. Niedrigere Kosten würden
zu einem höheren Liquiditätsüberschuss und damit auch zu
höheren Ausschüttungen führen.
_ZINSÄNDERUNGSRISIKO
Die Darlehenszinsen sind bis zum 31.10.2013 festgeschrieben.
Für den Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung wird mit einem
Zinssatz kalkuliert, der sich am historischen Durchschnittszins
für 10-jährige Finanzierungen orientiert. Trotzdem besteht die
Möglichkeit, dass sich die Anschlussfinanzierung nicht zu den
unterstellten Zinssätzen darstellen lässt. Bei einem höheren
Zinssatz würde sich der Liquiditätsüberschuss entsprechend
verringern. Bei einem niedrigeren Zinssatz würde dies zu einem
höheren Liquiditätsüberschuss und damit zu höheren Ausschüttungen
führen.
Ferner wird in der Wirtschaftlichkeitsberechnung von einer
Platzierungsdauer von sechs Monaten ausgegangen. Eine längere
Platzierungsdauer hätte für den Zeitraum bis zur Vollplatzierung
einen höheren Zinsaufwand aus der Zwischenfinanzie-
rung zur Folge. Sofern das Zinsniveau unter dem der prognostizierten
Ausschüttung liegt, steigt das ausschüttungsfähige
Ergebnis (positiver Laverage-Effekt). Ein Ansteigen des Zinsniveaus
darüber würde jedoch zu einer Reduzierung des Liquiditätsüberschusses
und damit der Ausschüttung in der Platzierungsphase
führen. Bei Prospekterstellung im April 2004
liegen die Zwischenfinanzierungszinsen deutlich unter der
angenommenen Ausschüttung.
Zudem kann aufgrund eines niedrigeren Platzierungsstandes
das Verhältnis von Fremdkapital zu Eigenkapital
ansteigen (vgl. auch S. 62).
_WERTENTWICKLUNG
Übersicht der Chancen und Risiken
Der Verkauf des Objektes kann von einer Vielzahl von Faktoren
sowohl positiv als auch negativ beeinflusst werden. Aus diesem
Grunde werden im Rahmen des Abschnitts der Liquidation auf
den Seiten 36 ff. entsprechende Bandbreiten bei der Betrachtung
möglicher Verkaufsszenarien dargestellt.
Es besteht die Chance, dass der Verkaufspreis aufgrund
der allgemeinen Marktentwicklung höher ist als prognostiziert,
es besteht aber auch das Risiko, dass der Verkaufspreis des
Objektes nicht ausreicht, um das valutierende Fremdkapital
der Gesellschaft vollständig zurückzuführen. Dieser aus Sicht
des Initiators unwahrscheinliche Fall hätte zur Folge, dass der
Anleger seine Einlage nicht vollständig zurückerhält.
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FLÄCHENÜBERSICHT FRANKREICH 02 – FONDSIMMOBILIE
Erdgeschoss Eingangsbereich, Büroräume 1.842 m 2
1. Stock Büroräume 1.924 m 2
2. Stock Büroräume 1.924 m 2
3. Stock Büroräume 1.924 m 2
4. Stock Büroräume 1.764 m 2
5. Stock Büroräume 1.764 m 2
6. Stock Restaurant, Büroräume 1.746 m 2
1. Untergeschoss mit Restaurant für Mitarbeiter 2.098 m 2
2. Untergeschoss Restaurant, Büroräume 1.177 m 2
Gesamtfläche 16.163 m 2
Grundstücksgröße 9.807 m 2
Das Grundstück ist im Kataster unter der Referenz »BP n° 83, Gemarkung 278
bis 280 Avenue Napoléon Bonaparte und 5 bis Boulevard Marcel Pourtout« eingetragen.
Die Fondsimmobilie
Die Immobilie befindet sich im Zentrum von Rueil Malmaison,
direkt an der Avenue Napoléon Bonaparte, einer der wichtigsten
Verkehrs- und Verbindungsstraßen der Stadt. Die Avenue
Napoléon Bonaparte ist eine der zwei Achsen, die Rueil
Malmaison mit dem erstklassigen Wohngebiet Paris West
verbinden.
Das Bürogebäude ist ca. 10 km vom Pariser Zentrum entfernt.
Durch die ausgezeichnete Infrastruktur der Millionenmetropole
ist der direkte Anschluss sowohl nach Paris als auch an
andere Regionen Frankreichs gewährleistet. Im Gebäude
selbst befindet sich eine großzügige Tiefgarage mit 438 Parkplätzen,
darüber hinaus gibt es auf dem eigenen Gelände eine
Parkanlage mit ca. 121 Parkplätzen. Eine Bushaltestelle liegt
in unmittelbarer Nähe des Bürogebäudes.
Die Büroimmobilie (Baujahr 1970) wurde 2001 grundlegend
renoviert. Die Renovierungsarbeiten umfassten die vollständige
Entkernung des Gebäudes. Die umfassenden Arbeiten
wurden in den Büroräumen (Decken und Wandbelege wurden
erneuert) und Sanitärbereichen (umfangreiche Fliesenarbeiten)
ausgeführt. Darüber hinaus wurde die Außenfassade vollständig
abmontiert und durch neue Fassaden ersetzt. Die neue
Außenfassade wurde vornehmlich mit Naturstein, Putzfassade
mit Wärmedämmung und Glaselementen ausgeführt. Die
Fensterrahmen sind aus Holz, Aluminium und Stahl gefertigt.
Die Fondsimmobilie
Die doppelverglasten Fenster bieten zusätzlichen Sonnenschutz.
Die großzügig verglaste Fassade nimmt dem Gebäude
die Schwere, die horizontale Gliederung der Grundrisse lässt
es ruhig und flächig erscheinen, ohne jegliche modische Aufgeregtheit.
Dadurch passt es sich ideal dem gewachsenen
Baumbestand rund um die Immobilie an und nimmt trotz der
imposanten Größe harmonisch die architektonischen Proportionen
der Umgebung auf.
In dem Fondsobjekt wurden im Rahmen der Sanierungsarbeiten
die Einrichtungen der Energieversorgung mit den zentralen
elektrotechnischen Anlagen wie Hauptkabelkanälen,
mehrkanaligen Säulen, Notstromanlage und der Wärmeversorgung
wie Heizungs-, Klima- und Lüftungsanlage eingebaut.
Diese Anlagen entsprechen den aktuellsten Baustandards. Die
Wärmeversorgung der Büroräume erfolgt durch die elektrische
Heizung und wird durch die Kraft-Wärme-Kopplungs-
Technologie unterstützt.
Für das angenehme Raumklima sorgt sowohl die zentrale
Raumklimatisierung als auch die zentrale mechanische Lüftung.
Die Sonderflächen der Sanitärbereiche verfügen zusätzlich
über eine zentrale mechanische Absaugung. Darüber hinaus
ist das Gebäude mit einem Brand- und Rauchmelder ausgestattet.
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FRANKREICH 02

Die architektonisch und grafisch klar strukturierte Immobilie
verfügt über einen repräsentativen Eingangsbereich mit
Rezeption, Haupttreppengang und zwei Aufzügen in der zentralen
Halle des Gebäudes, der direkt von der Hauptstraße
Avenue Napoléon Bonaparte aus erreichbar ist. Die Böden der
zentralen Eingangs- und Empfangshalle sind mit Marmor ausgelegt.
Neben diesem Haupteingang, in dem zentralen Teil des
Objektes, verfügt die Immobilie über drei weitere Eingangsbereiche
in den anderen drei Gebäudeteilen, die jeweils auch mit
zwei Aufzügen ausgestattet sind. Zwei Treppenschächte wurden
im Rahmen der Umbaumaßnahmen neu erstellt.
Der Gebäudekubus besteht aus zwei Untergeschossen,
einem Erdgeschoss, sechs Obergeschossen und der Dachterrasse.
Darüber hinaus befindet sich im ersten Untergeschoss
ein modernes und geräumiges Restaurant mit eigener Betriebsküche
für die Mitarbeiter. Alle Geschosse haben einen
zentralen Kernbereich mit Treppenhaus, Aufzug und Sanitärgruppen.
14
Die klare Gliederung der Grundrisse ermöglicht ein
Höchstmaß an räumlicher Flexibilität in Bezug auf die Bedürfnisse
des Mieters. Die Büroräume sind durch die mobilen
Trennwände unterteilbar und sind mit Teppichböden ausgestattet.
Die solide Grundkonstruktion besteht vornehmlich aus
Beton und Stahl und wurde mittels Fundament, Fassadenelementen,
Böden und Dach (überwiegend Flachdach) hergestellt.
Die multifunktionale Immobilie zeichnet sich durch hohe
Qualität und Funktionalität aus.

MIETER UND MIETVERTRAG
Mietdauer Das Mietverhältnis wurde für die Dauer von 9 Jahren abgeschlossen. Der Mietvertrag läuft bis zum
31.12.2010.
Optionsrecht des Mieters Nach Ablauf der Mindestlaufzeit erneuert sich der Mietvertrag jeweils für drei Jahre, wobei jede
_LEASEPLAN: GLOBAL PLAYER IN SACHEN MOBILITÄT
Die in 26 Ländern vertretene LeasePlan Corporation gehört im
herstellerunabhängigen betrieblichen Flottenmanagement zu
den Weltmarktführern. Mit 1,25 Mio. Fahrzeugen und 7.000
Angestellten ist das Unternehmen der weltweit führende Anbieter
professioneller Fuhrpark-Managementlösungen. Das Unternehmen
nutzt die Immobilie seit Anfang 2002 als Zentrale für
seine Aktivitäten in Frankreich.
LeasePlan France S.A. ist eine 100%ige Tochter des
niederländischen ABN AMRO Konzerns.
Der Bankkonzern, dessen Kerngeschäft in Europa, Nordamerika
und Brasilien liegt, ist mit rund 3.400 Zweigstellen und
Niederlassungen in 60 Ländern vertreten. Dank dieses weltweiten
Netzwerkes ist die ABN AMRO Bank in allen wichtigen
Märkten präsent und zählt zu den Global Playern im internationalen
Bankgeschäft. Sie ist eine der größten Banken Europas
und verwaltet ein Vermögen von über € 600 Mrd.
Die LeasePlan Corporation ist eine international operierende
Firmengruppe, zu der die Marken LeasePlan, QEK Global
Solutions sowie die Versicherungsgesellschaft Euro Insurances
gehören. Die Aktivitäten der LeasePlan Corporation konzentrieren
sich auf Fahrzeugleasing und Fuhrparkmanagement,
der Schwerpunkt liegt dabei auf Unternehmensflotten. Durch
die Akquisition der französischen Firma Carvantis in 2002 wurde
der Bereich Fahrzeugleasing weiter ausgebaut.
Partei stets zum Ablauf jeder 3-Jahres-Periode den Vertrag kündigen kann.
Indexierung Voll indexiert, in Höhe der Veränderung des Baukostenindexes (I.N.S.E.E.), nächste Anpassung zum
01.01.2005
Nettomieteinnahme 2004 € 4.538.016
Untervermietung Der Mieter ist zur Untervermietung von maximal 40% der Fläche berechtigt. Für die Einhaltung
der Verpflichtungen der Untermieter haftet der Mieter direkt.
Umsatzsteuer Der Mieter hat für Umsatzsteuer optiert. Damit kann die Möglichkeit einer Vermietung mit Umsatz-
steuer in Anspruch genommen werden. Der Mietvertrag unterliegt damit nicht der jährlichen
Mietsteuer und eventuell anfallenden Nebensteuern.
Mietereinbauten Die Ausstattung der Räume mit Mobiliar und Materialien sowie deren Erhaltung erfolgt durch den
Mieter.
Mieter und Mietvertrag
Mieter und Mietvertrag
Die weltweit konjunkturbedingt zurückhaltende Investitionstätigkeit
hatte im Geschäftsverlauf des Unternehmens zweierlei
Auswirkungen. Einerseits haben einige Bestandskunden
ihre Flotten abgebaut oder haben davon abgesehen, sie zu
vergrößern, andererseits erkannten viele neue Unternehmen
im Outsourcing ihres Fuhrparks die Möglichkeit der Kostenoptimierung.
Insgesamt konnte auch LeasePlan France S.A. von dieser
Entwicklung profitieren. Im Jahr 2002 wurde mit 585 Mitarbeitern
ein Umsatz von € 473 Mio. erzielt. Der Nettogewinn stieg
von € 11,6 Mio. in 2001 auf € 17,5 Mio. in 2002. Mit rund 7.000
Kunden und 110.000 Fahrzeugen ist das Unternehmen Marktführer
in Frankreich. Diese führende Position wird mit Unterstützung
der Muttergesellschaft ABN AMRO Lease Holding
gefestigt und weiter ausgebaut. Durch kundenorientierte Strategien
und innovative Entwicklungen im Servicebereich sollen
auch in den kommenden Jahren ein positives Wachstum und
eine weitere Stabilisierung der Marktführerposition erreicht
werden.
Als sozial engagiertes Unternehmen unterstützt LeasePlan
außerdem aktiv die Integration von Menschen, deren Mobilität
eingeschränkt ist – etwa als Sponsor von Einrichtungen, die
blinde und sehbehinderte Kinder betreuen.
15
FRANKREICH 02

FRANKREICH 02
Der Standort Rueil Malmaison: wirtschaftliche
Dynamik bei hoher Lebensqualität
Der Standort Rueil Malmaison hat rund 74.000 Einwohner und
ist 20 Autominuten von der Pariser Innenstadt entfernt. Er liegt
im Département Hauts-de-Seine, einer wirtschaftlich hoch entwickelten
Region. Insgesamt befinden sich in Hauts-de-Seine
mehr als 45.000 private Unternehmen mit ca. 640.000 Beschäftigten.
Immerhin 22 der 50 führenden französischen Konzerne
haben hier ihren Firmensitz. Außerdem befinden sich hier 280
private und öffentliche Forschungszentren.
Das Département Hauts-de-Seine liegt unmittelbar an den
Pforten von Paris, einer der führenden Wirtschaftsmetropolen
Europas. Mit einer Fläche von 176 km2 zählt es zu den wirtschaftlich
dynamischsten Gebieten Frankreichs. Hier vereint
sich starke wirtschaftliche Entwicklung mit hoher Lebensqualität.
Die im Zentrum der Region liegende Stadt Rueil Malmaison
breitet sich über 1.472 Hektar in sanfter Neigung von der Höhe
des Mont Valérien und über die Hügel von Buzenval bis zu den
Ufern der Seine im Norden aus. Früher eine Landgemeinde mit
Gemüsegärten und berühmt für die Reinheit des Wassers, ist
16
Rueil Malmaison heute ein durch und durch moderner Standort,
der zunehmend von der Expansion der Metropole profitiert.
Mit seinen ausgedehnten Waldgebieten und den großzügig
angelegten Grünanlagen ist Rueil Malmaison eine attraktive
Alternative zum innerstädtischen Bereich.
Zu den bekanntesten Sehenswürdigkeiten gehört das im
17. Jahrhundert erbaute Château Malmaison, das 1799 von
Joséphine Tascher de la Pagerie, der Ehefrau des Generals
Bonaparte, erworben wurde. Rueil Malmaison bietet außerdem
ein breites kulturelles und gesellschaftliches Angebot. Ein
Theater und eine Musikhochschule gibt es hier ebenso wie
internationale Festspiele und Musiknächte. Für die aktive Entspannung
und Erholung findet man u.a. ein Schwimmbad,
zahlreiche Tennisplätze, einen Golfplatz sowie ein Reitzentrum.
Die beiden internationalen Flughäfen Charles-de-Gaulle
und Orly, ein weit verzweigtes Métro-, Eisenbahn- und Bus-
System sowie ein Autobahnring bilden die perfekt ausgebaute
Infrastruktur und verstärken die Attraktivität dieses Départements
als Niederlassungsstandort für französische wie für
internationale Unternehmen.

FORÊT DE
ST GERMAIN
N13
D182
D186
Seine
A15
AV NAPOLÉON BONAPARTE
FORÊT
DE LA
MALMAISON
AV V. H UGO
Saint-Cloud
D907
A13
FORÊT
DE FAUSSES-
REPOSES
D308
D392
A86
N190
A14
AV V. I. LÉNINE
AV PAUL DOUMER
Rueil-
Malmaison
AMIENS BEAUVAIS AÉROPORT DE PARIS – CHARLES DE GAULLE
N 184
PARIS
0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 m
A115
Rueil Malmaison
N170
278–280 Avenue Napoléon Bonaparte
D985
A86
D7
N118
N13
N192
A14
Boulogne
D910
Meudon
D908
D7 N13
D1
BOIS DE BOULOGNE
Seine
AV DES CHAMPS-ELYSÉES
AVNEW YORK
QUAI BRANLY
D104
FORÊT DE
MONTMORENCY
D909
A15
D17
BD MALESERBES
QUAI D`ORSEY
Montparnasse
D906
St. Lazare
R. D´ AMSTERDAM
QUAI ANATOLE FR ANCE
N20
BD RASPAIL
Seine
MOISSELLES
BD SAINT MICHEL
BD BARBÈS
N1
Nord
BD DE SÉBASTOPOL
R. DE FAUBOURG SAINT JACQUES
N1
R. MARX DORMOY
Austerlitz
Est
AV DE LA RÉPUBLIQUE
VOIE MAZAS
QUAI D´AUSTERITZ
Saint-
Denis
AV DE FLANDRE
N16
AV JEAN JAURÉS
VERSAILLES RAMBOUILLET RAMBOUILLET ÉTAMPES MARNE/VALLÉE
✈
Lyon
D125
N301
A86
N2

FRANKREICH 02
Yvelines
Val-d’Oise
PARIS ET PETITE COURONNE
VERSAILLES
Die Region Île de France ist mit insgesamt 45 Mio. m2 der größte
Büroimmobilien-Markt Europas. Mit 11 Mio. Einwohnern –
knapp ein Fünftel der französischen Bevölkerung – ist sie mit
Abstand der wichtigste Wirtschaftsraum Frankreichs. Aufgrund
der zentralistischen Struktur konzentriert sich hier nicht
nur das wirtschaftliche, sondern auch das wissenschaftliche
und kulturelle Leben Frankreichs. Die Infrastruktur der Region
wird einer Millionen-Metropole gerecht: Mit drei Flughäfen,
einem weit verzweigten Métro-, Eisenbahn- und Bus-System
sowie einem Autobahnring, der den direkten Anschluss zu
allen Regionen Frankreichs ermöglicht.
35 % des gesamten französischen Büroflächenbestandes
konzentrieren sich auf Paris und die anderen sieben zu der
Region zählenden Regierungsbezirke. Wie in den meisten Märkten
Europas war auch hier die konjunkturelle Abkühlung zu
spüren.
Die Gründe dafür waren die schwierige weltwirtschaftliche
Situation, verminderte Nachfrage nach Büroarbeitsplätzen
sowie ein relativ hoher Anteil an Umzügen in bereits vorvermietete
Objekte oder Standortwechsel in günstigere Peri-
CERGY-PONTOISE
Essonne
ÉVRY
PARIS
Île de France: die Nummer 1 in Europa
18
MELUN
Seine et Marne
pherie-Lagen. Die Leerstandsrate in der Île de France lag zum
Jahresanfang 2004 im Vergleich zu anderen europäischen
Metropolen bei moderaten 6,50% und dürfte sich 2004 auf
diesem Niveau halten, da bei Neubauten aus der vergangenen
Boomphase kein Überangebot wie in anderen europäischen
Metropolen besteht.
Das so genannte »Agrément Constructeur« beschränkt die
Anzahl der Neubauten, wodurch die Gefahr eines Überangebotes
eingedämmt wird. Diese Limitierung des Angebotes und
die Erwartung geringerer Neubautätigkeit in den kommenden
vier Jahren werden sich positiv auf den Büromarkt auswirken.
Durch die rückläufige Nachfrage und die aktuelle Leerstandsquote
ist für 2004 mit zunächst sinkenden Spitzen-Mieten zu
rechnen. Der anhaltende Trend zur Anmietung von Immobilien
in den Randbezirken hat zu einem Sinken der Büromieten in
den innerstädtischen Toplagen und einem Anstieg der Mietpreise
in der bevorzugten Peripherie geführt.

FRANKREICH 02
Frankreich: erste positive Wachstumssignale
für die nächsten Jahre
Frankreich ist die viertgrößte Wirtschaftsmacht der Welt – nach
den USA, Japan und Deutschland. Innerhalb der EU gehört
Frankreich zu den widerstandsfähigsten Volkswirtschaften.
Privater und öffentlicher Konsum tragen die Entwicklung der
Bruttoinlandsproduktion.
Derzeit durchläuft die französische Wirtschaft vor dem
Hintergrund der insgesamt verhaltenen Weltkonjunktur eine
eher schwächere Phase. Nach dem Rückgang der Zuwachsraten
beim Bruttoinlandsprodukt (BIP) in 2002 lieferte das
dritte und vierte Quartal 2003 jedoch schon wieder erste
positive Signale.
Eine weitere konjunkturelle Erholung der zweitgrößten
Volkswirtschaft der Euro-Zone wird im Jahr 2004 erwartet.
20
Die französische Regierung prognostiziert ein Wachstum
von 1,70%, das vor allem durch die öffentlichen und privatwirtschaftlichen
Investitionen (Steigerung im 4. Quartal 2003
um 0,70%) und die konsumfördernden Effekte der erhofften
Stellenzuwächse angetrieben wird.
Für die französische Wirtschaft spielen Landwirtschaft,
Leicht- und Schwerindustrie, Spitzentechnologie und besonders
der stetig wachsende Dienstleistungssektor eine wichtige
Rolle. Frankreich bleibt die bedeutendste Agrarnation Westeuropas
und produziert vornehmlich Weizen, aber auch Mais,
Zuckerrüben und Gerste. Mit den reichen Erträgen wird nicht
nur der Inlandsbedarf gedeckt, sie ermöglichen auch den steigenden
Export landwirtschaftlicher Produkte. Zudem ist Frankreich
nach Italien der zweitgrößte Weinproduzent der Welt.

Die französischen Konzerne der Stahl- und Automobilindustrie,
des Flugzeugbaus, der Elektro- und Maschinenbauindustrie,
der Textil- und Nahrungsmittelindustrie sowie der chemischen
Industrie und der Produktion von Luxusgütern haben
internationale Geltung. Die Tourismusindustrie ist eine der
wichtigsten Branchen. In 2002 behauptete sich Frankreich mit
76,7 Mio. ausländischen Touristen als das wichtigste Reiseland
der Welt – vor Spanien, den USA, Italien und China.
Haupthandelspartner innerhalb der EU sind Deutschland,
Belgien, Italien, Spanien und Großbritannien. Außerhalb der EU
sind dies vor allem die USA und Japan. Die französische Wirtschaft
verzeichnete über Jahre hinweg eine kräftige – vor
allem von der starken Inlandsnachfrage getragene – Konjunkturentwicklung
und damit ein im EU-Vergleich hohes Wirtschaftswachstum.
Frankreich: Erste positive Wachstumssignale für die nächsten Jahre
Das französische BIP beträgt ca. zwei Drittel des deutschen,
das Durchschnittseinkommen ist jedoch nahezu identisch.
Frankreich zählt nach Deutschland, den USA, Japan und etwa
gleichauf mit Großbritannien zu den fünf weltweit größten
Exportnationen.
Diese gute Exportposition ist das Ergebnis einer in den vergangenen
Jahrzehnten konsequent entwickelten, vielfältigen
und zukunftsorientierten Wirtschaftsstruktur. Die Infrastruktur
ist allgemein gut, in Ballungsgebieten und industriellen Zentren
sehr gut ausgebaut. Als Standort ausländischer Direktinvestitionen
nimmt Frankreich die Spitzenposition in der Eurozone
ein.
21

Willkommen in der Unterwelt
Die Pariser Métro 19.07.1900: In Paris ist es tropisch heiß.
Doch das hält die Pariser nicht davon ab, sich zu drängeln.
Man will dabei sein, wenn der erste Zug des neuen »Chemin
de fer métropolitain« von der Porte Maillot im Westen zur
Porte de Vincennes im Osten fährt. 25 Centimes kostet das
Erlebnis in der ersten Klasse, 15 in der zweiten.
In einer Rekordzeit von 18 Monaten war die erste Untergrundlinie
erbaut worden. Doch sie kam zu spät, die Weltausstellung
war bereits ohne sie eröffnet worden. Und in anderen
großen Städten wie London, Chicago oder Budapest
war man Paris schon lange voraus.
Es war aber auch sonst höchste Zeit gewesen, dem drohenden
Verkehrskollaps entgegenzuwirken. Nicht nur hatte
sich die Pariser Einwohnerzahl in den letzten 100 Jahren auf
ca. 2 Mio. vervierfacht, zusätzlich bevölkerten 98.000 Pferde
die Stadt. Um 13 Uhr war es dann so weit: Die erste »Métro«
mit Wagen aus Holz legte trotz der Überfüllung mühelos die
10,32 km lange Strecke mit 18 Stationen in knapp 30 Minuten
zurück. Die Bewohner von Paris und Besucher der Weltausstellung
1900 bestaunten und bewunderten das technische
Wunderwerk begeistert – mit der ganzen Lebenslust
und dem typischen Fortschrittsglauben der Belle Époque.
Im Zuge des schnellen Wachstums der Stadt erfolgte
1934 der Anschluss der damaligen Vororte, Anfang der 60er
Jahre wurde das Netz um die RER-Express-Verbindungen
(Réseau Express Régional) ergänzt und erweitert. Gute
100 Jahre nach der Eröffnung nutzen heute jährlich über
1,9 Mrd. Fahrgäste die Métro und mehr als 300 Mio. Fahrgäste
die schnellen RER-Züge. Das Schienennetz ist inzwischen
auf 211 km mit 294 Stationen angewachsen – und
expandiert weiter.
Die Pariser Métro-Station Bastille
kurz nach ihrer Einweihung.
Sie ist eine der 18 Stationen der
damaligen Linie 1.

FRANKREICH 02
Diese Herausforderung gilt
es zu meistern
Die Auswahl einer Kapitalanlage unter der Prämisse eines ausgewogenen
Chancen-Risiko-Verhältnisses stellt für den Anleger
zunehmend eine Herausforderung dar. Komplizierte, sich
immer schneller verändernde Steuervorschriften sowie die
Komplexität der verschiedenen Märkte erschweren die Auswahl
zusätzlich. Ein diversifiziertes und ausgewogenes Anlageportfolio
ist hier der Schlüssel zum Erfolg, wobei der Bereich der
Immobilieninvestition sowohl für den professionell agierenden
institutionellen Investor wie auch für den Privatanleger eine ideale
Basis der Vermögenssicherung und -mehrung bietet.
Die Sicherheit eines Sachwertes wie der Immobilie,
kombiniert mit dem Engagement in lukrativen internationalen
Märkten, macht die Immobilieninvestition so interessant. Durch
das Modell des geschlossenen Fonds können die Chancen, die
derartige Investments beinhalten, dem Privatanleger zugänglich
gemacht und gleichzeitig die Risiken minimiert werden.
24
Hohe Renditen, langfristige Vermietung, bonitätsstarke
Mieter, wirtschaftsstarker Standort, Inflationsschutz, Wertsteigerungschancen
und positive Steuereffekte: Diese Qualitätsanforderungen
bilden seit 1993 das Fundament des Erfolges.
Mit den Auslandsimmobilienfonds des Bankhauses
Wölbern steht eine zuverlässige Anlage zur Verfügung, die
alle genannten Qualitätsanforderungen erfüllt. Das Rezept
ist erstaunlich einfach:
· Das deutsch-französische Doppelbesteuerungsabkommen ist
für deutsche Anleger vorteilhaft
· Französische Immobilien erzielen vergleichsweise hohe
Erträge
· In Frankreich ist eine Indexierung der Miete mit jährlicher
Anpassung absolut marktüblich
· Die hohe Markttransparenz erleichtert ein professionelles
Management

_WIE FUNKTIONIERT ALSO EIN FRANKREICH-FONDS?
Der Anleger beteiligt sich an der Fondsgesellschaft, die eine
langfristig vermietete Immobilie in Frankreich erwirbt und nach
einer Laufzeit von ca. zehn Jahren wieder veräußert. Bei dem
Objekt handelt es sich um eine Büroimmobilie an einem ausgesuchten
Standort. Aus den Mieteinnahmen werden laufende
Kosten für Instandhaltung, Versicherungen, Zinsen und ggf.
Tilgung der aufgenommenen Fremdmittel bedient. Die erzielten
Einnahmeüberschüsse dienen der Bildung von Reserven und
der jährlichen Ausschüttung an die Anleger. Die Rendite eines
Anlegers ergibt sich bei einem Immobilienfonds aus den Ausschüttungen,
die jährlich erfolgen, sowie dem Anteil am späteren
Veräußerungserlös, abzüglich der jeweiligen Steuerlast in
Frankreich. Da sich die Immobilie in Frankreich befindet, wird
der Anleger mit den auf ihn entfallenden Vermietungseinkünften
aufgrund des Doppelbesteuerungsabkommens ausschließlich
in Frankreich besteuert, in Deutschland gilt lediglich der Progressionsvorbehalt
(vgl. »Steuerliche Grundlagen«, Seite 50 ff.).
Auf den konzeptionellen und immobilienwirtschaftlichen
Erfahrungen der Holland-Fonds aufbauend, wurde eine im
deutschen Kapitalmarkt neue Möglichkeit der Kapitalanlage
geschaffen. Die langjährige Expertise des Bankhauses
Wölbern in den internationalen Immobilienmärkten sowie
auf dem deutschen Kapitalmarkt erhöht die Produktqualität
für den Anleger. Bislang konnten 56 Auslandsimmobilienfonds
emittiert und erfolgreich platziert werden. Zum Zeitpunkt der
Prospekterstellung liegt der wirtschaftliche Vermietungsstand
bei einem Gesamtportfolio von ca. 577.000 m2 Bürofläche bei
Diese Herausforderung gilt es zu meistern
über 95%. Im Zuge des aktiven Portfolio-Managements werden
gezielt Anschlussvermietungen realisiert. Mehr als 12.000
Anleger haben gemeinsam mit dem Bankhaus Wölbern Erfolgsgeschichte
geschrieben und erzielen mit ihren Fondsbeteiligungen
ein langfristig planbares und sachwertgesichertes
Zusatzeinkommen.
Und dieser Erfolg hat einen Grund: Das Bankhaus Wölbern
ist ein Pionier in dieser Anlageform – kaum ein anderer Anbieter
verfügt über so langjährige und kontinuierliche Erfahrungswerte
im Bereich der Auslandsimmobilienfonds sowie
ein entsprechendes Netzwerk und Management. Kein Wunder
also, dass das Bankhaus Wölbern als einer der Marktführer
ganz besonders strenge Kriterien anlegt, wenn es um den
Ankauf neuer Objekte und die Erstellung von Fondskonzepten
geht. Nur so lässt sich langfristiger Erfolg aufbauen – und
nur so entsteht ein dauerhaftes Vertrauensverhältnis zu den
Anlegern.
Die nachfolgend dargestellte Leistungsbilanz-Übersicht
vermittelt einen Eindruck der positiven Investitionsverläufe.
Alle durchschnittlichen Ausschüttungswerte entsprechen den
Prognosewerten – oder liegen darüber. Sofern auch in Zukunft
anstehende Anschlussvermietungen durchgeführt werden
können, lässt sich diese positive Entwicklung weiter fortsetzen.
Der erste Holland-Fonds wurde bereits 1999 erfolgreich
liquidiert.
Gern wird die ausführliche Leistungsbilanz zur Verfügung
gestellt, die detailliert die Daten jedes einzelnen Fonds belegt.
25

FRANKREICH 02
Überblick über alle Fonds
KUMULIERTE AUSSCHÜTTUNGEN DER HOLLAND-FONDS (inkl. Abweichung in %)
Fonds Zeitraum Soll Ist in % Eigenkapital Kumulierte
(Ausschüttungen) in € Ausschüttung
bis 2002 in €
HOLLAND 1* 1993–2000 60,26% 73,30% 21,64 %
HOLLAND 2* 1993–1998 52,45% 77,30% 47,38 %
HOLLAND 4 1994–2002 58,36% 59,35% 1,70 % 4.729.450 2.543.869
HOLLAND 5 1995–2002 52,44% 52,94% 0,95 % 5.547.517 2.817.378
HOLLAND 6 ** 1995–2002 59,41% 69,91% 17,67 % 6.263.326 6.067.398
HOLLAND 7 1996–2002 42,68% 46,68% 9,37 % 7.260.345 3.076.511
HOLLAND 8 1996–2002 49,01% 52,51% 7,14 % 1.431.617 775.722
HOLLAND 9 1996–2002 50,42% 51,42% 1,98 % 9.407.771 4.587.555
HOLLAND 10 1996–2002 67,19% 74,21% 10,45 % 1.533.876 1.018.379
HOLLAND 11 1996–2002 50,92% 51,92% 1,96 % 869.196 402.032
HOLLAND 12 1996–2002 52,12% 58,12% 11,51 % 3.630.172 1.897.799
HOLLAND 13 1996–2002 46,39% 46,39% 0,00 % 1.968.474 715.064
HOLLAND 14 1997–2002 44,99% 45,22% 0,51 % 6.825.747 3.105.577
HOLLAND 15 1997–2002 44,26% 44,76% 1,13 % 13.293.589 5.335.221
HOLLAND 16 1997–2002 44,91% 47,91% 6,68 % 18.201.991 7.725.291
HOLLAND 17 1997–2002 45,08% 46,08% 2,22 % 9.203.254 3.847.067
HOLLAND 18 1998–2002 37,04% 38,04% 2,70 % 20.196.029 7.274.249
HOLLAND 19 1999–2002 26,80% 26,80% 0,00 % 3.067.751 822.158
HOLLAND 20 1998–2002 36,67% 36,67% 0,00 % 12.782.297 4.350.391
HOLLAND 21 1999–2002 29,11% 29,11% 0,00 % 9.203.254 2.021.700
26

KUMULIERTE AUSSCHÜTTUNGEN DER HOLLAND-FONDS (inkl. Abweichung in %)
Überblick über alle Fonds
Fonds Zeitraum Soll Ist in % Eigenkapital Kumulierte
(Ausschüttungen) in € Ausschüttung
bis 2002 in €
HOLLAND 22 1998–2002 35,32% 35,32% 0,00 % 23.468.297 7.424.026
HOLLAND 23 1999–2002 30,33% 31,33% 3,30 % 16.361.340 4.688.738
HOLLAND 24 1999–2002 29,55% 29,55% 0,00 % 14.316.173 4.084.849
HOLLAND 25 1999–2002 29,42% 29,42% 0,00 % 11.708.584 2.904.368
HOLLAND 26 1999–2002 28,00% 28,00% 0,00 % 4.627.192 1.214.439
HOLLAND 27 1999–2002 30,72% 30,78% 0,20 % 26.459.355 7.047.790
HOLLAND 28 1999–2002 30,21% 30,21% 0,00 % 15.645.532 3.978.994
HOLLAND 29 2000–2002 21,25% 21,25% 0,00 % 1.763.957 364.551
HOLLAND 30 1999–2002 31,25% 31,25% 0,00 % 5.982.115 1.530.367
HOLLAND 31 1999–2002 32,30% 32,30% 0,00 % 3.297.833 887.780
HOLLAND 32 1999–2002 29,23% 29,23% 0,00 % 28.785.733 5.537.895
HOLLAND 33 1999–2002 30,31% 30,31% 0,00 % 1.559.440 365.455
HOLLAND 34 2000–2002 20,25% 20,25% 0,00 % 18.815.541 3.228.297
HOLLAND 35 2000–2002 19,51% 20,01% 2,56 % 28.248.876 4.899.960
HOLLAND 36 2000–2002 19,70% 20,70% 5,08 % 3.502.349 533.707
HOLLAND 37 2001–2002 14,50% 14,50% 0,00 % 46.885.466 6.214.768
HOLLAND 39 2002 7,50% 7,50% 0,00 % 40.500.000 3.017.931
HOLLAND 40 2002 7,00% 7,00% 0,00 % 9.250.000 323.750
ÖSTERREICH 1 2001–2002 12,00% 12,00% 0,00 % 29.655.000 2.186.705
Total 463.429.942 116.631.023
USA 1 2001–2002 21,00% 21,00% 0,00 % $14.500.000 $ 1.767.096
*Fonds wurden bereits liquidiert. Der Liquidationserlös ist in der dargestellten Ausschüttung enthalten.
**Es wurde eine von zwei Fondsimmobilien verkauft. Der anteilige Liquidationserlös ist in der dargestellten Ausschüttung enthalten.
27

FRANKREICH 02
Beispielrechnungen *
Die nachfolgende Tabelle zeigt Beispielrechnungen für
Beteiligungen eines Einzelzeichners an Frankreich 02. Dargestellt
werden Zeichnungssummen von € 15.000, € 50.000,
€ 100.000. Neben den prognostizierten Ausschüttungen für
den Zeitraum 2004 bis 2013 werden die in Frankreich tatsächlich
zu entrichtenden Steuerbeträge unter Berücksichtigung
der derzeit geltenden steuerlichen Vorschriften (vgl. »Steuerliche
Grundlagen«, S. 50 ff.) dargestellt. Die Ausschüttungsbeträge
sind prozentual wie betragsmäßig nach Abzug der
französischen Steuern zu verstehen. Das Agio in Höhe von
5% auf die Zeichnungssumme, ein möglicher Verkauf nach
zehn Jahren, sowie der Progressionsvorbehalt in Deutschland
bleiben hierbei unberücksichtigt.
BEISPIELRECHNUNG FÜR EINE BETEILIGUNG FÜR 2004–2013 (Einzelzeichner)
28
Erläuterung: Es ergeben sich die prozentual wie betragsmäßig
ausgewiesenen Nettoausschüttungen unter Berücksichtigung
der französischen Steuerbeträge. Bei der Berechnung
des in Frankreich steuerpflichtigen Überschusses werden
die prognostizierten Miet- und Zinserträge um die in
Frankreich steuerlich zu berücksichtigenden Aufwendungen
(pauschale Werbungskosten in Höhe von 14% auf die Mietund
Zinserträge und bestimmte sonstige Werbungskosten wie
Zinsaufwand, Instandhaltungskosten, anfängliche Verlustvorträge)
reduziert.
Zeichnungssumme in € 15.000 50.000 100.000
Durchschnittliche prognostizierte Barausschüttung p.a. in € 1.153 3.842 7.684
Abzüglich durchschnittlicher Steuerlast p.a. in € –234 –781 –1.562
Durchschnittliche Nettoausschüttung p.a. in € 918 3.061 6.122
Durchschnittliche Nettoausschüttung in % des EK 6,12% 6,12% 6,12%
* Basis: 9,5 Jahre Gesamtlaufzeit.

Erläuterungen zur Investitions- und
Finanzierungsrechnung
_1. KAUFPREIS DER IMMOBILIE
Die SCI Zweite IFF geschlossener Immobilienfonds für Frankreich
erwirbt vom Verkäufer die in Rueil Malmaison belegene
Immobilie zum Kaufpreis von ca. € 63.500.000 zzgl. Umsatzsteuer.
_2. ANKAUFNEBENKOSTEN
Im Zusammenhang mit der Akquisition der Immobilie fällt in
Frankreich Grunderwerbsteuer in Höhe von ca. € 395.000 an.
_3. FINANZIERUNGSKOSTEN
Im Zusammenhang mit der langfristigen Finanzierung ist eine
Zinsvorauszahlung in Höhe von € 1.389.600 und eine Bearbeitungs-
gebühr in Höhe von € 180.000 an den langfristigen Darlehensgeber
zu zahlen. Darüber hinaus sind Zwischenfinanzierungskosten
von ca. € 350.000 sowie Bearbeitungskosten im Rahmen
der Sicherheitenbestellung von ca. € 173.600 zu berücksichtigen.
_4. SONSTIGE ERWERBSNEBENKOSTEN IN FRANKREICH
Die sonstigen Erwerbsnebenkosten, die die Fondsgesellschaft
den Vertragspartnern in Frankreich schuldet, betragen
€ 1.686.000. und teilen sich auf in die Courtage für den vermittelnden
Makler (€ 710.000), Notarkosten (ca. € 340.000) sowie
eine Eintragungsgebühr für den Eigentumsübergang (ca.
€ 76.000) und Aufwendungen für die gesamte Due Diligence
(ca. € 560.000).
Beispielrechnungen | Investitions- und Finanzierungsrechnung
_5. OBJEKTAUFBEREITUNG
Für die Objektauswahl, -akquisition, -prüfung und -aufbereitung
in Frankreich erhält das Bankhaus Wölbern & Co. eine pauschale
Vergütung in Höhe von € 825.500.
_6. INVESTITIONSSUMME IN FRANKREICH
Es ergibt sich insgesamt eine Investitionssumme in Frankreich
von ca. € 68.499.700.
_7. FONDSKONZEPTION
Die Wölbern Konzept GmbH erhält für die Konzeption, Projektprüfung
und -entwicklung, die Einholung der rechtlichen und
steuerlichen Beratung eine Gebühr von € 825.500.
_8. PLATZIERUNGSKOSTEN
Für die Vermittlung des Eigenkapitals erhält der General-Emittent
eine Gebühr in Höhe von € 1.825.000 sowie das von den
Anlegern zu zahlende Agio (5% der Zeichnungssumme).
_9. HYPOTHEKENVERMITTLUNG
Der General-Emittent hat für die Fondsgesellschaft die Eindeckung
der Hypothekendarlehen sichergestellt und erhält
dafür eine Gebühr von € 720.000. Diese Gebühr beinhaltet
auch die Erstellung von insoweit erforderlichen Wertgutachten.
29
FRANKREICH 02

_10. ANLEGERBETREUUNG IN DER EMISSIONSPHASE UND
VERGÜTUNG FÜR GESCHÄFTSFÜHRUNG
Für die Geschäftsführung in der Investitionsphase erhält die Geschäftsführerin
eine einmalige Vergütung in Höhe von € 29.500.
Die Anlegerbetreuung durch die Hansische Treuhand AG in der
Investitionsphase wird mit einer Gebühr von pauschal € 80.000
abgegolten.
_11. LIQUIDITÄTSRESERVE
Die Liquiditätsreserve in Höhe von anfänglich € 520.300 dient
der Absicherung kurzfristiger und unvorhergesehener Ergebnisschwankungen.
Die bereits in 2003 aufgebaute Liquidität
in Höhe von € 136.644 wird dieser Position zusätzlich zugeführt.
_12. INVESTITIONSVOLUMEN
Das gesamte Investitionsvolumen beträgt € 72.500.000.
_13. EIGENKAPITAL
Das Eigenkapital (= Zeichnungssumme) der Fondsgesellschaft
beträgt € 36.500.000 und teilt sich auf in € 7.300.000 Haftkapital
und € 29.200.000 Gesellschafterdarlehen (vgl. S. 76).
Zudem wird ein Agio in Höhe von 5% auf das gesamte Eigenkapital
erhoben. In der Prognoserechnung wird davon ausgegangen,
dass das Eigenkapital des Fonds innerhalb von sechs
30
Monaten vollständig platziert wird. In diesem Zusammenhang
wird auf das Kapitel »Rechtliche Grundlagen« (S. 44) sowie auf
das Kapitel »Chancen und Risiken« (S. 62) verwiesen.
_14. FREMDFINANZIERUNG
Im Zusammenhang mit der Fremdfinanzierung der Gesellschaft
wird auf Artikel 15 des Gesellschaftsvertrags verwiesen.
Die Finanzierung erfolgt durch die Hypothekenbank in Essen
AG auf Basis folgender Eckdaten:
Höhe € 36.000.000
Auszahlungstermin 16.10.2003
Zinssatz (16.10.2003 bis 31.01.2004) 5,19%
Zinssatz (01.02.2004 bis 31.10.2013) 4,70%
Zinsvorauszahlung per 01.02.2004 3,86%
Tilgung 0,75% ab 01.10.2008
Zur Reduktion des Zinssatzes ab 01.02.2004 wurde von der Fondsgesellschaft
eine Zinsvorauszahlung in Höhe von € 1.389.600 an
die finanzierende Bank gezahlt.
_GESAMTVERGÜTUNG
Die Gesamtvergütung für den Initiator sowie die mit ihm verbundenen
Unternehmen beträgt € 4.305.500 zzgl. 5% Agio.

INVESTITIONSPLAN
Investitions- und Finanzierungsrechnung
Investition in € in %
11. Kaufpreis der Immobilie 63.500.000 87,59
12. Ankaufnebenkosten 395.000 0,54
13. Finanzierungskosten 2.093.200 2,89
14. Sonstige Erwerbskosten in Frankreich (Maklercourtage, Notarkosten und Gutachten) 1.686.000 2,33
15. Objektauswahl, -akquisition, -prüfung und -aufbereitung in Frankreich 825.500 1,14
16. Investitionssumme in Frankreich 68.499.700 94,48
17. Konzeption, Projektprüfung und -entwicklung sowie rechtliche und steuerliche Beratung 825.500 1,14
18. Platzierungskosten * 1.825.000 2,52
19. Hypothekenvermittlung inkl. Wertgutachten 720.000 0,99
10. Anlegerbetreuung in der Emissionsphase, Vergütung für Geschäftsführung 109.500 0,15
11. Liquiditätsreserve 520.300 0,72
12. Gesamtinvestition 72.500.000 100
Finanzierung
13. Eigenkapital * (= Zeichnungssumme) 36.500.000 50,34
13. Haftkapital (20%) 7.300.000
13. Gesellschafterdarlehen (80%) 29.200.000
14. Fremdfinanzierung 36.000.000 49,66
Gesamtfinanzierung 72.500.000 100 ,
* Auf die gesamte Zeichnungssumme wird zusätzlich ein Agio von 5% erhoben, das ebenfalls zur Abdeckung der Platzierungskosten verwendet wird.
31

FRANKREICH 02
32
Voraussichtliche Liquiditäts- und Ergebnisrechnung
für den Zeitraum 2004 bis 2013
Ertragsvorschau 2004 2005 2006 2007
Einnahmen € € € €
Mieterträge (1) 4.538.016 4.628.776 4.721.352 4.815.779
Zinserträge (2) 46.411 70.364 70.370 72.212
Gesamteinnahmen 4.584.427 4.699.141 4.791.722 4.887.991
Ausgaben
Objektverwaltung (3) 23.257 23.839 24.435 25.046
Instandhaltung (4) 46.515 47.678 97.739 100.182
Bewirtschaftung (5) 23.257 23.839 24.435 25.046
Kapitaldienst (6) 2.664.825 1.692.000 1.692.000 1.692.000
Geschäftsführung (7) 22.922 23.495 24.083 24.685
Anlegerbetreuung (8) 167.075 171.252 175.533 179.922
Gesamtausgaben 2.947.851 1.982.102 2.038.224 2.046.880
Zuführung/Entnahme Liquiditätsreserve (9) 267.825 –20.461 15.998 103.611
Ausschüttung (10) 1.368.750 2.737.500 2.737.500 2.737.500
Ergebnis vor Steuern 7,50% 7,50% 7,50% 7,50%
Liquiditätsreserve (11) 924.769 904.308 920.306 1.023.917
Steuerliche Rechnung
Gesamteinnahmen 4.584.427 4.699.141 4.791.722 4.887.991
Pauschale Werbungskosten (12) –641.820 –657.880 –670.841 –684.319
Sonstige Werbungskosten (13) –5.205.106 –3.002.177 –1.789.739 –1.792.182
Steuerpflichtiges Ergebnis –1.262.499 1.039.084 2.331.142 2.411.490

2008 2009 2010 2011 2012 2013
€ € € € € €
4.912.094 5.010.336 5.110.543 5.212.754 5.317.009 5.423.349
75.696 77.885 77.068 77.323 78.694 77.628
4.987.790 5.088.222 5.187.611 5.290.077 5.395.703 5.500.977
25.672 26.314 26.971 27.646 28.337 29.045
102.687 105.254 107.885 221.165 226.694 232.362
25.672 26.314 26.971 27.646 28.337 29.045
1.759.500 1.962.000 1.962.000 1.962.000 1.962.000 2.130.000
25.302 25.934 26.583 27.247 27.928 28.627
184.420 189.030 193.756 198.600 203.565 208.654
2.123.252 2.334.846 2.344.167 2.464.303 2.476.861 2.657.733
127.039 –75.374 14.695 –2.977 –1.158 –76.756
2.737.500 2.828.750 2.828.750 2.828.750 2.920.000 2.920.000
7,50% 7,75% 7,75% 7,75% 8,00% 8,00%
1.150.956 1.075.582 1.090.277 1.087.300 1.086.141 1.009.386
4.987.790 5.088.222 5.187.611 5.290.077 5.395.703 5.500.977
–698.291 –712.351 -726.266 –740.611 –755.398 –770.137
–1.794.687 –1.794.082 -1.783.874 –1.883.711 –1.875.166 –2.028.312
2.494.813 2.581.789 2.677.472 2.665.755 2.765.138 2.702.528
Voraussichtliche Liquiditäts- und Ergebnisrechnung
33

FRANKREICH 02
Erläuterungen zur Liquiditätsund
Ergebnisrechnung
_1. MIETERTRÄGE
Grundlage für die in der Prognoserechnung in Ansatz gebrachten
Mieteinnahmen ist der mit dem Mieter abgeschlossene
Mietvertrag. Die Mietsteigerungen basieren auf der vereinbarten
Indexklausel, wobei eine durchgängige Inflationsrate
(Basis: Baukostenindex I.N.S.E.E) von 2% unterstellt wird.
_2. ZINSERTRÄGE
Diese Position ergibt sich aus der unterjährigen Anlage der
Mieteinnahmen, die quartalsweise im Voraus bezahlt werden
sowie aus der Anlage der Liquiditätsreserve. Für die Anlage
dieser unterjährigen Liquidität und der Liquiditätsreserve wird
ein Zinssatz von 3% p.a. kalkuliert.
_3. OBJEKTVERWALTUNG
Für die Objektverwaltung wurde ein Vertrag mit einer Verwaltungsgesellschaft
abgeschlossen, der eine Vergütung in Höhe
von 0,50% p.a. der Mieterträge vorsieht. Es wird ein Anstieg
der Kosten um 2,50% p.a. ab dem Jahr 2004 unterstellt.
34
_4. INSTANDHALTUNG
Die Kosten der Instandhaltung an Dach und Fach obliegen lt.
Mietvertrag dem Vermieter. Instandhaltungsaufwendungen
für diese Maßnahmen sind durch eine in Frankreich für neu errichtete
Immobilien üblicherweise abzuschließende Versicherung
komplett zu übernehmen. Diese Versicherung wurde von
dem Verkäufer zum Zeitpunkt des Baubeginns im Jahre 2001
über eine Laufzeit von zehn Jahren abgeschlossen, so dass diesbezügliche
Kosten bis zum Jahr 2011 von dieser Versicherung
zu übernehmen sind. Trotzdem wurden in der Wirtschaftlichkeitsberechnung
Aufwendungen in den Jahren 2004 bis 2005 in
Höhe von 1% der Jahresnettomiete kalkuliert. Für die Jahre
2006 bis 2010 werden 2%, ab 2011 werden 4% kalkuliert. Darüber
hinaus wird ein Anstieg der Kosten von 2,50% p.a. ab
dem Jahr 2004 unterstellt.
_5. BEWIRTSCHAFTUNG
Die vom Vermieter zu tragenden allgemeinen Bewirtschaftungskosten
werden mit 0,50% der Mieterträge angesetzt. Die
Steigerung dieser Kosten wurde konservativ mit 2,50% p.a.
kalkuliert.

_6. KAPITALDIENST
Diese Position umfasst die Zinszahlung für das aufgenommene
Hypothekendarlehen auf Basis der vereinbarten Finanzierungsdaten
(S. 32) sowie die Zinsen für die Zwischenfinanzierung des
Eigenkapitals für die Jahre 2003 (rd. € 400.000) und 2004 (rd.
€ 960.000), bis zur geplanten Vollplatzierung. Die Anschlussfinanzierung
ist mit einem Zinsatz von 7,50% p.a. und einer Tilgungsquote
von 0,75% p.a. ab dem 01.11.2013 berücksichtigt.
_7. GESCHÄFTSFÜHRUNG
Für die laufende Geschäftsführung erhält die Geschäftsführerin
der SCI eine jährliche Vergütung in Höhe von € 20.000. Diese
Vergütung wird ab dem 01.01.2005 um jährlich 2% erhöht.
_8. ANLEGERBETREUUNG
Für die Betreuung der Anleger in Frankreich sowie die Erstellung
und Abwicklung der französischen Steuererklärung ist ein
Pauschalbetrag von € 90.000 p.a. vorgesehen. In Deutschland
werden die Anleger durch die Hansische Treuhand AG betreut,
die hierfür eine Vergütung von 0,20% p.a. des Eigenkapitals erhält.
Diese Vergütung ist ab dem 01.01.2005 um 2% p.a. anzupassen.
_9. ZUFÜHRUNG/ENTNAHME LIQUIDITÄTSRESERVE
Diese Position enthält Ergebnisanteile, die der Liquiditätsreserve
zugeführt bzw. entnommen werden.
Erläuterungen zur Liquiditäts- und Ergebnisrechnung
10. AUSSCHÜTTUNG
Die Bezugsbasis für diese Berechnung ist das einzuwerbende
Eigenkapital in Höhe von € 36.500.000. Für das Jahr 2004 erfolgt
die Ausschüttung zeitanteilig. Dargestellt wird die Differenz der
Gesamteinnahmen und der Gesamtausgaben eines Geschäftsjahres
zuzüglich bzw. abzüglich Zuführung bzw. Entnahme aus
der Liquiditätsreserve.
_11. LIQUIDITÄTSRESERVE
Dargestellt wird der Stand der Liquiditätsreserve unter Berücksichtigung
der Zuführungen und Entnahmen. Der für 2003 anfallende
Liquiditätsanteil in Höhe von € 136.644 wird vollständig
in die Liquiditätsreserve eingestellt.
_12. PAUSCHALE WERBUNGSKOSTEN
Nach französischem Steuerrecht sind 14% der Gesamteinnahmen
als pauschale Werbungskosten abzugsfähig.
_13. SONSTIGE WERBUNGSKOSTEN
Diese Position enthält u.a. Aufwendungen für Fremdkapitalzinsen
und Instandhaltung. Zudem ist in dieser Position der in
2004 entstehende und somit in 2005 nutzbare Verlustvortrag
enthalten.
35

FRANKREICH 02
Liquidation
Unter Berücksichtigung der prognostizierten Barausschüttungen
wird der Gesamterfolg inklusive des Liquidationsergebnisses
nach zehn Jahren dargestellt.
Verkaufspreise von Immobilien werden üblicherweise als
Vielfaches der Nettojahresmiete dargestellt. Beim Ankauf
dieses Objektes wurde ein Mietvervielfältiger von 14,28 realisiert.
Abhängig von konjunkturellen, regionalen und lokalen
Entwicklungen und anderen nicht vorhersehbaren wertbildenden
Faktoren ist es bei der Veräußerung möglich, dass auch
ein anderer Mietvervielfältiger realisiert wird. Aus diesem
Grund wird eine Liquidationsrechnung mit verschiedenen Verkaufsfaktoren
dargestellt.
_VERKAUFSPREIS
Die nebenstehende Liquidationsprognose zeigt mögliche Verkaufspreise
bei Mietverfältigern zwischen 13,28 und 15,28.
Basis ist die für Anfang 2014 angenommene Jahresmiete.
36
_KOSTEN DER REVITALISIERUNG
Bei einer zukünftigen Liquidation ist es möglich, dass Revitalisierungsaufwendungen
im Hinblick auf eine Nachvermietung
oder auf die Veräußerbarkeit anfallen. Dies wurde in der Kalkulation
entsprechend berücksichtigt. In dieser Rechnung
wurde ein Betrag in Höhe von rund € 3.200.000 für Revitalisierungsaufwendungen
unterstellt. Dieser Betrag wurde im Rahmen
der technischen Due Diligence verifiziert. Soweit diese
Kosten nicht anfallen, werden sie zu Ausschüttungszwecken
verwendet. Höhere Aufwendungen führen zu einer Reduzierung
des Liquidationsergebnisses.
_FREMDKAPITAL
Bei unterstelltem Verkauf nach zehn Jahren muss der noch
nicht getilgte Teil des Fremdkapitals in Höhe von ca. € 34.400.000
zurückgeführt werden.

_VERGÜTUNG FÜR DIE ANLEGERBETREUUNG
Die Hansische Treuhand AG erhält für ihre Leistungen eine
einmalige Vergütung in Höhe von 0,25% des Verkaufspreises.
Das Bankhaus Wölbern & Co. erhält ausschließlich dann eine
Vergütung für die erfolgreiche Auflösung, wenn die Gesellschafter
im Zuge der Liquidation 110% nebst 5% Agio (unbeschadet
früherer Ausschüttungen) ihrer ursprünglichen Zeichnungssumme
zurückerhalten. Die Vergütung beträgt dann 30% des
den genannten Liquidationsüberschuss von 110% übersteigenden
Teils.
_MAKLERAUFWAND/KOSTEN DER LIQUIDATION
Für die Einschaltung eines Maklers vor Ort wurden 0,50% des
Verkaufspreises als Aufwand eingeplant. Für Notar-, Gerichts-,
Gutachter- und sonstige Kosten, die im Zusammenhang mit
einer etwaigen Liquidation auftreten können, wurden 0,25%
des Verkaufspreises in Ansatz gebracht. Werden diese Positionen
nicht in Anspruch genommen, werden sie das Liquidations-
ergebnis verbessern. Sollten diese Positionen nicht ausreichend
sein, führt dies zu einer Reduzierung des Liquidationsergebnisses.
_LIQUIDITÄT
Nach der vorliegenden Prospektrechnung wird die Liquiditätsreserve
am Ende des Jahres 2013 € 1.009.386 betragen.
Im Rahmen der Liquidation wird die Reserve an die Anleger
ausgeschüttet.
_GESAMTERFOLG
Liquidation
LIQUIDATIONSPROGNOSE IN T €
Verkaufsfaktor 13,28 13,78 14,28 14,78 15,28
Verkaufspreis 73.477 76.243 79.009 81.775 84.541
Revitalisierungsaufwand –3.233 –3.233 –3.233 –3.233 –3.233
Verbindlichkeiten –34.426 –34.426 –34.426 –34.426 –34.426
Treuhand –184 –191 –198 –204 –211
Bankhaus Wölbern & Co. 0 0 0 –959 –1.591
Makleraufwand –367 –381 –395 –409 –423
Kosten der Liquidation –184 –191 –198 –204 –211
Liquidität 1.009 1.009 1.009 1.009 1.009
Liquidationsergebnis 36.093 38.831 41.569 43.348 45.455
Eigenkapitalrückzahlung –36.500 –36.500 –36.500 –36.500 –36.500
Nettoliquidationserlös –407 2.331 5.069 6.848 8.955
in % des EK –1,12% 6,39% 13,89% 18,76% 24,53%
GESAMTERFOLGSPROGNOSE IN T €
Verkaufsfaktor 13,28 13,78 14,28 14,78 15,28
Liquidationsergebnis 36.092.937 38.831.186 41.569.436 43.348.219 45.454.564
Prognostizierte Barausschüttungen 2004–2013 26.645.000 26.645.000 26.645.000 26.645.000 26.645.000
Eigenkapital –36.500.000 –36.500.000 –36.500.000 –36.500.000 –36.500.000
Gesamterfolg 26.237.937 28.976.186 31.714.436 33.493.219 35.599.564
in % des EK p.a. 7,57% 8,36% 9,15% 9,66% 10,27%
Ausgewiesen wird der Gesamterfolg des Investments vor Steuern
unter Berücksichtigung der geplanten Ausschüttungen
und des Liquidationsergebnisses.
37

FRANKREICH 02
Beispielrechnung für den Gesamterfolg
In der unten stehenden Darstellung werden die Auswirkungen
der Liquidation bei prospektgemäßem Verlauf unter Berücksichtigung
der steuerlichen Ergebnisse für verschiedene Beteiligungssummen
verdeutlicht.
Im Januar 2004 ist ein neues Jahressteuergesetz in Frankreich
in Kraft getreten. Die Besteuerung des Veräußerungsgewinns
einer Immobilie wurde neu geregelt. Basis zur Ermittlung
der Steuerlast ist der Verkaufspreis der Immobilie.
Hiervon werden der ursprüngliche Kaufpreis, die anfallenden
Verkaufskosten, eine 15%ige Reparaturkostenpauschale und
eine 7,50%ige Anschaffungsnebenkostenpauschale in Abzug
gebracht. Auf den daraus resultierenden steuerpflichtigen
Bruttogewinn wird bei einer Haltedauer ab fünf Jahren ein
DARSTELLUNG MÖGLICHER GESAMTERGEBNISSE FÜR EINEN BETRACHTUNGSZEITRAUM BIS ZUM JAHR 2013 (Verkaufsfaktor 14,28) *
Zeichnungssumme für einen Einzelzeichner 15.000 50.000 100.000
Kumulierte Barausschüttungen 2004–2013 10.950 36.500 73.000
Kumulierte Steuerlast 2004–2013 –2.253 –7.512 –15.023
Liquidationserlös 2.083 6.944 13.889
Gesamtüberschuss im Prognosezeitraum 10.780 35.933 71.866
Durchschnittlicher Überschuss p.a. nach Steuern F in %, bezogen auf die Zeichnungssumme 7,56% 7,56% 7,56%
* Ohne Berücksichtigung des 5%-Agios und des Progressionsvorbehaltes.
38
Abschlag in Höhe von 10% p.a. für jedes weitere Jahr vorgenommen,
um den zu versteuernden Gewinn zu ermitteln.
In der unten stehenden Rechnung werden nach einer Haltedauer
von zehn Jahren entsprechend 50% in Ansatz gebracht.
Das so ermittelte steuerpflichtige Ergebnis ist mit einem pauschalen
Steuersatz von 16% zu versteuern. Bei der Veräußerung
der Immobilie zu einem geplanten Faktor von 14,28 der
anfänglichen Jahresmiete 2014 ergibt sich eine Steuerlast in
Höhe von € 66.118. Diese Position ist in der dargestellten
kumulierten Steuerlast 2004–2013 enthalten. Die unten
stehende Tabelle enthält insofern eine Gesamtbetrachtung
aller in Frankreich entstehenden Steuerlasten.

SENSITIVITÄTSANALYSE
Veränderung um +50% Geplantes Ergebnis –50%
Inflation 11,34% EW 2 9,15% 6,44% EW 2
Instandhaltung 8,95% EW 1 9,15% 9,17% EW 2
Bewirtschaftungskosten 8,90% EW 2 9,15% 9,20% EW 2
+10% Geplantes Ergebnis –10%
Anschlussvermietung 2011 11,16% EW 1 9,15% 6,41% EW 1
+5% Geplantes Ergebnis –5%
Anschlussvermietung 2011 10,10% EW 1 9,15% 7,78% EW 1
Sensitivitätsanalyse
Wesentliche Komponenten des Gesamterfolgs dieser Kapitalanlage
sind die Entwicklung der Inflation (Baukostenindex
I.N.S.E.E.), die Aufwendungen für laufende Instandhaltungsmaßnahmen
und die Aufwendungen für sonstige Bewirtschaftungskosten
wie z.B. Grundsteuern.
In der Tabelle ist dargestellt, wie sich der Gesamterfolg
p.a. vor Steuern entwickelt, wenn sich die einzelnen Komponenten
dauerhaft um jeweils +50% bzw. –50% im Vergleich zur
Prognoserechnung verändern bzw. sich der Mietzins im Rahmen
einer möglichen Anschlussvermietung im Jahre 2011 nach
Ausüben der Break-Option (Kündigungsrecht) durch LeasePlan
France S.A. nach sieben Jahren um jeweils 10% bzw. 5%
positiv bzw. negativ verändert. In einzelnen Szenarien kann
dies zu einer Reduzierung der jährlichen Ausschüttung führen.
Die Eintrittswahrscheinlichkeit (EW) wird zur transparenteren
Darstellung in fünf Klassen von 1 (sehr niedrig) bis 5
(hoch) angegeben.
Sollten die Instandhaltungsaufwendungen höher ausfallen
als prognostiziert, würde dies zu der geringeren Rendite von
8,95% p.a. führen. Ein Anstieg der Bewirtschaftungskosten um
Beispielrechnung für den Gesamterfolg | Sensitivitätsanalyse
50% führt zu einer Reduzierung der Rendite auf 8,90% p.a.
Eine höhere Inflation führt durch die jährliche Anpassung des
Mietvertrages zu einer höheren Rendite von 11,34% p.a. Eine
geringere Inflation hat eine niedrigere Gesamtrendite zur Folge
(von 6,44%). Bei geringeren Instandhaltungs- und Bewirtschaftungsaufwendungen
steigen die Renditen auf 9,17% p.a. bzw.
9,20 % p. a.
Sollte bei der Anschlussvermietung im Jahre 2011 ein veränderter
Mietzins von +5% bzw. –5% erzielt werden, würde
dies zu einer Rendite von 10,10% bzw. 7,78% führen.
Bei einer Anschlussvermietung zu einem um 10% höheren
bzw. geringeren Mietzins würde dies zu einer Rendite von
11,16% bzw. 6,41% führen.
39
FRANKREICH 02

Manhattan an der Seine
La Défense Um mit dem rasanten Bevölkerungs- und Wirtschaftswachstum
der Stadt Schritt zu halten, entsteht Ende
der 50er Jahre des letzten Jahrhunderts im Westen ein neuer
Stadtteil quasi aus dem Nichts: La Défense. Mit seiner
Wolkenkratzer-Skyline im New Yorker Stil symbolisiert er
das moderne Paris.
1959 wird als erstes Bauwerk die CNIT-Messehalle mit
ihrem ausladenden, nur an drei Punkten in der Erde verankerten
Dach errichtet. Dieses Betonzelt ist mit seiner
Spannweite von 230 Metern bis heute eines der größten Gewölbe
der Welt.
Innerhalb weniger Jahrzehnte entwickelt sich La Défense
zu einer futuristischen Satellitenstadt mit modernen
Bürogebäuden und Wohnanlagen. Architektonisch gekrönt
wird das neue Stadtviertel im Jahr 1989: Anlässlich der 200-
Jahr-Feier der Französischen Revolution wird die 110 Meter
hohe Grande Arche eingeweiht, ein gigantischer, marmorverkleideter
Würfel. Das große Tor verlängert die Ost-West-
Achse vom Louvre über den Arc de Triomphe bis nach La
Défense.
Die Grand Arche nimmt die Form des Triumphbogens
wieder auf, ist aber mehr als doppelt so hoch; Notre-Dame
würde mühelos in die Öffnung hineinpassen. La Défense gibt
auch heute noch die westorientierte Wachstumsrichtung
des »Central Business Districts« von Paris vor – und wächst
sowohl horizontal als auch vertikal weiter: Der französische
Stararchitekt Jean Nouvel plant den Bau eines »endlosen«
Turms (La Tour sans fin), eines schmalen Zylinders mit gläsernem
Abschluss.
Die Grande Arche wurde beim
Bau um 6,5 Grad gegen die
historische Ansicht gedreht –
sonst hätte das Fundament
zwischen Schienen und Straße
keinen Platz gefunden.

Inhalt Teil B
TEIL A
Angebot im Überblick 06
Checkliste 08
Übersicht der Chancen und Risiken 10
Die Fondsimmobilie 13
Mieter und Mietvertrag 14
Standort Rueil Malmaison 16
Immobilienmarkt Île-de-France 18
Frankreich 20
Herausforderung 24
Überblick über alle Fonds 26
Beispielrechnungen 28
Investitions- und Finanzierungsrechnung 29
Liquiditäts- und Ergebnisrechnung 32
Liquidation 36
Beispielrechnungen für den Gesamterfolg 38
Sensitivitätsanalyse 39
TEIL B
Rechtliche Grundlagen 44
Steuerliche Grundlagen 50
Hinweise für gemeinnützige Stiftungen 58
Chancen und Risiken 62
TEIL C
Gesellschaftsvertrag 70
Gesellschafterdarlehen 76
Dienstleistungsvertrag 77
Vertragspartner 80
Impressum/Haftungsbeschränkung 82
43
FRANKREICH 02

FRANKREICH 02
Rechtliche Grundlagen
_VORBEMERKUNG
Die nachfolgenden Ausführungen sollen es dem Anleger ermöglichen,
einen Überblick über wesentliche rechtliche Fragen
zu erhalten, die sich im Zusammenhang mit der angebotenen
Beteiligung stellen. Die rechtlichen Grundlagen sind eine Zusammenfassung
und ersetzen nicht das gründliche Studium
des gesamten Beteiligungsangebotes, insbesondere der dazu
gehörigen Verträge.
I. ART DER GESELLSCHAFT
Die Anleger beteiligen sich unmittelbar an einer französischen
»Société Civile Immobilière« (kurz »SCI« genannt). Die SCI ist
ein gebräuchliches Investitionsvehikel für Immobilieninvestitionen
in Frankreich. Bei der SCI handelt es sich nach dem französischen
Zivilgesetzbuch (Code Civil) um eine nicht gewerblich
geprägte Personengesellschaft bürgerlichen Rechts (Société
Civile), die als Inhaberin von Eigentumsrechten an Grundstücken
allgemein als Société Civile Immobilière bezeichnet wird.
Die Firma lautet »SCI Zweite IFF geschlossener Immobilienfonds
für Frankreich« (kurz »SCI Zweite IFF«).
II. GESELLSCHAFTSVERTRAG
Die Rechte und Pflichten zwischen den Anlegern und der
Gesellschaft sowie den Gesellschaftern untereinander sind im
Gesellschaftsvertrag im Einzelnen geregelt, der auf S. 70 ff.
abgedruckt ist. Ergänzend gelten die gesetzlichen Bestimmungen.
Unabhängig von der Möglichkeit, seinen Anteil zu beleihen
oder zu verkaufen, hat der Anleger das Recht, seine Gesellschaftsbeteiligung
zu kündigen (erstmals per 31.12.2013). Bei
einer etwaigen Kündigung hat der Anleger das Recht auf ein
Auseinandersetzungsguthaben, das sich durch ein auf Rechnung
des Fonds zu erstellendes Gutachten ergibt.
_ZEICHNUNGSBEFUGTE
Die Investitionsstruktur wurde gezielt für nicht in Frankreich
ansässige natürliche und juristische Personen konzipiert.
44
Die Zeichnung von Anteilen wird Anlegern nicht gestattet, die
zum Zeitpunkt der Zeichnung in Frankreich ansässig sind.
(Artikel 3 Gesellschaftsvertrag).
_GESELLSCHAFTSZWECK
Der Gesellschaftszweck besteht in dem Erwerb des Eigentums,
der Verwaltung und der Vermietung des in 278–280 Avenue
Napoléon Bonaparte, 92500 Rueil Malmaison (Hauts-de-Seine)
gelegenen Gebäudes (Artikel 2 Gesellschaftsvertrag).
_GESELLSCHAFTSKAPITAL
Die SCI Zweite IFF ist eine Gesellschaftsform mit variablem
Kapital. Ihr Anfangs- und Mindestkapital beträgt derzeit
€ 15.000. Das genehmigte Gesellschaftskapital beträgt derzeit
€ 150.000 und soll durch Beschluss einer außerordentlichen
Gesellschafterversammlung auf € 7.300.000 heraufgesetzt
werden (ebenso das Mindestkapital auf € 730.000).
_GESELLSCHAFTERDARLEHEN/ZEICHNUNGSSUMME
Die Zahlungsverpflichtung des Anlegers bezieht sich auf die
Zeichnungssumme (Eigenkapitaleinlage und Gesellschafterdarlehen)
plus 5% Agio. Neben der Eigenkapitaleinlage gewährt
der Anleger der SCI Zweite IFF ferner ein unverzinstes
Gesellschafterdarlehen (abgedruckt auf Seite 76) in Höhe des
vierfachen des Eigenkapitals. Das Darlehen hat eine feste Mindestlaufzeit
bis zum 31.12.2013 und kann vom Anleger mit
einer Frist von zwölf Monaten zum Ende des Geschäftsjahres
gekündigt werden, erstmals zum 31.12.2013. Die Zeichnungssumme
(Eigenkapital und Gesellschafterdarlehen) zzgl. 5%
Agio stellt die Einlage dar. Hinsichtlich der Ansprüche nicht fristgerechter
Zahlung der Einlage sind Verzugszinsen in Höhe von
5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz vereinbart.
Die IFF Geschäftsführung für Frankreich GmbH in ihrer
Eigenschaft als Geschäftsführerin ist ermächtigt, die Ansprüche
geltend zu machen und einzuziehen.

_EINTRITT IN DIE GESELLSCHAFT
Der Eintritt des Gesellschafters in die Gesellschaft wird
durch die Dienstleisterin herbeigeführt. Nach Vorliegen von
Zeichnungsaufträgen in Höhe von 10% des vorgesehenen
Gesellschaftskapitals (genehmigtes Kapital) und Erhalt der
entsprechenden Zeichnungsbeiträge erfolgt eine Kapitalerhöhung,
um das Mindestkapital auf € 730.000 und das genehmigte
Kapital auf € 7.300.000 zu erhöhen. Durch diese Kapitalerhöhung
wird der Gesellschafterbeitritt der ersten Anleger
herbeigeführt.
Anschließende Zeichnungen im Rahmen des genehmigten
Kapitals werden von der Hansische Treuhand AG frei angenommen,
ohne dass eine formelle Kapitalerhöhung erfolgen
muss. In diesem Fall werden die Anleger Gesellschafter ab
dem spätesten der folgenden Ereignisse, die kumulativ vorliegen
müssen:
a) Vorliegen der Freigabebedingungen
b) Annahme des Zeichnungsauftrages durch die Hansische
Treuhand AG
c) Fälligkeit des Zeichnungsbetrages
d) Erhalt des Zeichnungsbetrages zzgl. Agio durch die
Hansische Treuhand AG.
Das Datum des Gesellschafterbeitritts wird in dem Gesellschafterregister
vermerkt.
_KONTROLLE DER MITTELFREIGABE
Der Gesellschaftsvertrag hat die Voraussetzungen zur Freigabe
der von den Anlegern eingezahlten Mittel festgelegt, nämlich:
a) notarielle Bestätigung über die ordnungsgemäße Grundstücksübertragung
der Immobilie,
b) Zusage einer Hypothekenbank über die langfristige Fremdfinanzierung
zu den vereinbarten Bedingungen,
c) Abschluss des Mietvertrages mit LeasePlan France S.A.
Nur bei Vorlage dieser Voraussetzungen werden die Mittel
freigegeben und der Beitritt gemäß den oben genannten Bedingungen
vollzogen. Die Mittelfreigabe obliegt der Hansischen
Treuhand AG, die diese Funktion im Rahmen des Dienstleistungsvertrages
ausübt (vgl. S. 77 ff.).
_HAFTUNG
Die Haftung des Gesellschafters über die geleistete Einlage
hinaus erfolgt quotal und subsidiär. Die Geschäftsführung der
Gesellschaft hat die bestehenden vertraglichen Beziehungen
der SCI zu Dritten mit einer sog. »Non Recourse«-Klausel
versehen, mit der ein Rückgriff auf den Anleger über die geleistete
Einlage hinaus ausgeschlossen wird. Auch für zukünftig
abzuschließende Verträge ist die Geschäftsführung gehalten,
eine solche Klausel durchzusetzen. Die grundsätzlich bestehende
persönliche und unbeschränkte Haftung wird so faktisch
ausgeschlossen.
Eine Nachschusspflicht besteht nicht.
_GESCHÄFTSFÜHRUNG, VERTRETUNG
Rechtliche Grundlagen
Zur Geschäftsführung ist die IFF Geschäftsführung für Frankreich
GmbH berechtigt und verpflichtet. Die Geschäftsführungsbefugnis
erstreckt sich auf die Vornahme aller Geschäfte,
die zum üblichen Betrieb der Gesellschaft gehören, insbesondere
auf den Abschluss und die Abwicklung bzw. die Vornahme
der dem Investitionsplan zugrunde liegenden Rechtsgeschäfte
und Rechtshandlungen. Die Übertragung von Geschäftsführungsaufgaben
auf andere dritte Personen durch die Geschäftsführung
kann nach französischem Recht nur in begrenztem
Maße erfolgen. Artikel 17 des Gesellschaftsvertrages sieht vor,
dass bestimmte Handlungen der Geschäftsführung von der
Gesellschafterversammlung genehmigt werden müssen.
_GESELLSCHAFTERVERSAMMLUNGEN, SCHRIFTLICHE
BESCHLUSSFASSUNGEN
Die Gesellschafterbeschlüsse erfolgen grundsätzlich im schriftlichen
Beschlussverfahren. Eine ordentliche Gesellschafterversammlung
wird jährlich jeweils mit einer Frist von sechs
Monaten nach Ablauf des Geschäftsjahres zur Feststellung des
Jahresabschlusses abgehalten (Artikel 19, Ziffer 1, Artikel 23,
Ziffer 2 Gesellschaftsvertrag). Im Übrigen finden die Gesellschafterversammlungen
am von der Geschäftsführung gewählten
Ort statt. Die Einberufung der Gesellschafterversammlung
erfolgt durch die Geschäftsführung. Gesellschafter, die allein
45

oder zusammen mindestens 25% der Gesellschafteranteile
halten, sind berechtigt, die Einberufung von Gesellschafterversammlungen
zu verlangen.
Auf Wunsch der Gesellschafterversammlung wird ein dreiköpfiger
Beirat eingerichtet, von dem zwei Mitglieder von der
Versammlung gewählt und einer von der Geschäftsführung
bestellt wird. Der Gesellschafterversammlung ist ein Katalog
von Zustimmungskompetenzen zugeordnet (Artikel 20 Gesellschaftsvertrag).
_GESELLSCHAFTERBESCHLÜSSE
Die Gesellschafter beschließen in Gesellschafterversammlungen
oder im Wege des schriftlichen Umlaufverfahrens. Das
Stimmrecht der Gesellschafter richtet sich nach den Gesellschaftsanteilen.
Auf einen Anteil entfällt eine Stimme. Die Gesellschafterversammlung
ist beschlussfähig, wenn sämtliche Gesellschafter
ordnungsgemäß geladen und wenigstens 25% aller
Stimmen anwesend oder vertreten sind oder an der schriftlichen
Abstimmung im Umlaufverfahren teilgenommen haben.
Stimmenthaltungen zählen bei der Bestimmung der Beschlussfähigkeit
mit, gelten aber nicht als abgegebene Stimmen für
die Ermittlung der Mehrheit. Für Beschlussfassungen gelten
folgende Mehrheiten:
§Grundsätzlich erfordern Gesellschafterbeschlüsse die Mehrheit
der anwesenden und vertretenen Stimmen.
§Insbesondere folgende Beschlüsse erfordern die Mehrheit
von 75% der abgegebenen Stimmen (vgl. Artikel 21 des
Gesellschaftsvertrages):
a) Änderung des Gesellschaftsvertrages;
b) Umwandlung der Gesellschaft;
c) Veräußerung der von der Gesellschaft gehaltenen Immobilien;
d) Auflösung und Liquidation der Gesellschaft;
e) Abberufung und Ernennung der Geschäftsführung.
Die Gesellschafterversammlung hat darüberhinaus ein Einwilligungsrecht
für eine Reihe von zustimmungspflichtigen
Geschäften (vgl. Artikel 17 Gesellschaftsvertrag).
46
_ÜBERTRAGUNG VON ANTEILEN
Die Übertragung von Anteilen bedarf der Zustimmung der
Geschäftsführung (Artikel 13 Gesellschaftsvertrag). Hierbei gilt
das Verbot, Anteile an in Frankreich ansässige Anleger zu veräußern.
_BETEILIGUNG AM ERGEBNIS UND VERMÖGEN,
AUSSCHÜTTUNGEN
Die Gesellschafter sind im Verhältnis ihrer Gesellschaftsanteile
am Ergebnis und Vermögen der Gesellschaft beteiligt. Die Aufteilung
von Ergebnis und Liquiditätsausschüttung erfolgt im
Verhältnis auf die Beteiligung des einbezahlten Kapitals zueinander
(pro rata temporis).
Es ist geplant, den sich per 31.12. jedes Jahres ergebenden
steuerfreien Gewinnanteil der Ausschüttung, gemindert
um die geschätzte Einkommensteuer, schon im Januar des
Folgejahres vorab auszuzahlen. Die Gesellschafter haben
Anspruch darauf, dass innerhalb der ersten sechs Monate
eines jeden Jahres eine Abrechnung für das Vorjahr vorgelegt
wird (Artikel 23 Abs. 2, 3 Gesellschaftsvertrag).
Der ausschüttbare Gewinn wird von einer nach den Vorschriften
des Handelsgesetzbuches ermittelten Gewinn-und-
Verlust-Rechnung und Bilanz abgeleitet.
Die Geschäftsführung ist berechtigt, Ausschüttungen in
Höhe der vorhandenen Liquidität vorzunehmen, wenn diese
den ausschüttbaren Gewinn überschreitet (z. B. aufgrund der
Abschreibung der Immobilie). Die Ausschüttung erfolgt im
Wege der teilweisen Tilgung der Gesellschafterdarlehen. Die
Tilgung erfolgt anteilig der Beteiligung am Gewinn.
_ABSCHLUSSPRÜFER
Der Jahresabschluss der Gesellschaft wird von einem Wirtschaftsprüfer
geprüft, der für eine Dauer von sechs Jahren
bestellt wird. Als Abschlussprüfer wurde die Gesellschaft
Salustro Reydel für die kommenden sechs Geschäftsjahre
bestellt.

_DAUER DER GESELLSCHAFT
Die Gesellschaft ist auf eine Dauer von 99 Jahren errichtet worden.
Das Gesellschaftsverhältnis kann eine von jedem Gesellschafter
durch eingeschriebenen Brief mit einer Frist von zwölf
Monaten bis zum Ende des Geschäftsjahres, erstmals zum
31.12.2013, gekündigt werden (Artikel 9.3 Ziffer 1 Abs. 3 Gesellschaftsvertrag).
III. KAUFVERTRAG
_EIGENTUMSERWERB
Die Fondsgesellschaft hat die Immobilie vom Verkäufer, der
SCI Girosole (französische Société Civile Immobilière), erworben.
Das Objekt wurde vereinbarungsgemäß am 16.10.2003
übernommen.
Bei der Immobilie handelt es sich um ein Bürogebäude,
gelegen 278–280 Avenue Napoléon Bonaparte, 92500 Rueil
Malmaison (Hauts-de-Seine). Das erworbene Gebäude umfasst
ca. 16.163 m2 Bürofläche und Konferenzräume, eine Kantine
sowie 438 Parkplätze im 1. und 2. Untergeschoss und 121
Parkplätze im Freien. Das Bürogebäude (Baujahr 1970) wurde
im Jahre 2001 vollständig entkernt und umfassend saniert,
so dass man von einem Neubau sprechen kann.
_KAUFPREIS
Der Kaufpreis (€ 63.500.000) für das Objekt beträgt ohne Berücksichtigung
der Erwerbsnebenkosten und der fälligen und erstattungsfähigen
Umsatzsteuer das 14,28fache (Kaufpreisfaktor)
der Jahresmiete zum Zeitpunkt der Übernahme am 16.10.2003
(€ 4.445.952 ohne Umsatzsteuer und Nebenkosten). Ein unabhängiger
Sachverständiger hat den Kaufpreis für das Objekt in
einem Gutachten bewertet und den Kaufpreis als marktgerecht
bestätigt.
IV. MIETER
Mieter des Objekts ist die Gesellschaft LeasePlan France S. A.
(französische Aktiengesellschaft). LeasePlan France S.A. ist
Teil des ABN-AMRO-Konzerns. Zu den Hauptgeschäftsfeldern
gehört das professionelle Management großer Fuhrparks.
V. DARLEHENSVERTRAG
Mit dem Darlehensgeber, der Hypothekenbank in Essen AG,
wurde am 16.10.2003 ein Darlehensvertrag mit folgenden
Rahmenbedingungen geschlossen:
1. Darlehenshöhe: € 36.000.000
2. Laufzeit: 16.10.2003 bis 31.10.2013
3. Zinsen: 5,19% p.a. (16.10.2003 bis 31.01.2004)
Zinsen: 4,70% p.a. (01.02.2004 bis 31.10.2013)
4. Tilgung: 0,75% p. a. ab 01.10.2008
5. Non-Recourse-Klausel:
Die Bank erklärt ausdrücklich, dass sie auf alle Rückgriffsansprüche,
Rechte und Klagerechte gegenüber den Gesellschaftern
der SCI Zweite IFF verzichtet und sich darauf
beschränken wird, allfällige Ansprüche nur gegenüber der
SCI Zweite IFF selbst geltend zu machen.
6. Sonstige Bedingungen:
Während der Darlehenslaufzeit darf das Verhältnis von
Nettomieterlösen zu Zinsrate einen Wert von 130% nicht
unterschreiten. Darüber hinaus ist die SCI gehalten, bei
Nichtverlängerung des Mietvertrages mit LeasePlan France
S.A. im Jahre 2010 eine Liquiditätsreserve in der prospektierten
Höhe vorzuhalten.
VI. DIENSTLEISTUNGSVERTRÄGE
Die nachfolgenden Gebührenpositionen sind nach Leistungserbringung
fällig.
_LIQUIDATION
Rechtliche Grundlagen
Sofern die Gesellschafter im Zuge der Liquidation 110% nebst
5% Agio (unbeschadet früherer Ausschüttungen) ihrer
ursprünglichen Zeichnungssumme bekommen, erhält das
Bankhaus Wölbern & Co. eine Vergütung für erfolgreiche Abwicklung
in Höhe von 30% der den genannten Liquidationsüberschuss
von 110% übersteigenden Erlöse.
47

Rechtliche Grundlagen
_OBJEKTAUFBEREITUNGSVERTRAG
Für die Auswahl, Akquisition, Prüfung und Aufbereitung der
Immobilie erhält Bankhaus Wölbern & Co. ein Pauschalhonorar
von € 825.500.
_KONZEPTIONSVERTRAG
Für die Konzeption, Projektprüfung und -entwicklung sowie die
Einholung der steuerlichen und rechtlichen Beratung erhält die
Wölbern Konzept GmbH eine Vergütung in Höhe von € 825.500.
_PLATZIERUNGSVERTRAG
Das Bankhaus Wölbern ist von der Fondsgesellschaft exklusiv
für Deutschland mit der Platzierung des Fondskapitals beauftragt
worden. Das Honorar hierfür beträgt € 1.825.000 zzgl.
5% Agio auf die Zeichnungssumme (Haftkapital und Gesellschafterdarlehen).
Für die Beschaffung einer langfristigen Darlehenszusage
einer Hypothekenbank erhält das Bankhaus Wölbern ein Pauschalhonorar
von € 720.000.
_MAKLERVERGÜTUNG
Im Rahmen des Immobilienerwerbs des Gebäudes 278–280
Avenue Napoléon Bonaparte und 5 Boulevard Marcel Pourtout,
92500 Rueil Malmaison ist seitens der Fondsgesellschaft eine
Courtage in Höhe von € 710.000 zu zahlen.
_OBJEKTVERWALTUNG
Für die Objektverwaltung wird ein Vertrag mit einer Verwaltungsgesellschaft
abgeschlossen, der eine Vergütung in Höhe
von 0,50% p.a. der Mieterträge vorsieht. Es wird ein Anstieg der
Kosten um 2,50% p.a. ab dem Jahr 2004 unterstellt.
_GESCHÄFTSFÜHRUNG
Für die laufende Geschäftsführung erhält die Geschäftsführerin
der SCI eine jährliche Vergütung in Höhe von € 20.000. Diese
Vergütung wird ab dem 01.01.2005 um 2,00% p.a. erhöht. Für
die Geschäftsführung in der Investitionsphase erhält sie eine
Vergütung in Höhe von € 29.500.
48
_VERSICHERUNGEN
Für das Gebäude besteht zum Erwerbsdatum bei einer in
Frankreich ansässigen Versicherungsgesellschaft eine All-risk-
Sachversicherung sowie eine Haus- und Grundstückshaftpflichtversicherung.
Letztere deckt ebenfalls Personen- und
Sachschäden ab.
_STEUERLICHE BETREUUNG
Mit der steuerlichen Betreuung der Fondsgesellschaft sowie
der Anleger in Bezug auf die Erträge aus der Beteiligung an der
Gesellschaft werden je eine deutsche und eine französische
Steuerberatungsgesellschaft beauftragt. Die Vergütung erfolgt
aufwandsabhängig und wird ca. € 90.000 p.a. betragen.
_ALLGEMEINE BETREUUNG DURCH DIE HANSISCHE
TREUHAND AG
Durch die Beteiligung an der Gesellschaft ergeben sich für die
Anleger Rechte und Pflichten. Um eine Koordinierung zwischen
der Gesellschaft und deren Gesellschaftern einerseits
zu ermöglichen und um die ordnungsgemäße Einhaltung der
Pflichten der Gesellschafter, insbesondere auch gegenüber
den Steuerbehörden, sicherzustellen, wird die Hansische Treuhand
AG auf Basis des auf S. 77 ff. abgedruckten Vertrages
von der Gesellschaft und von den Gesellschaftern beauftragt.
Die jährliche Vergütung der Hansischen Treuhand AG
beträgt ab 2004 anfänglich 0,20% des Eigenkapitals. Diese Vergütung
ist ab 01.01.2005 um 2% p.a. anzupassen. Für die
Anlegerbetreuung in der Investitionsphase erhält die Hansische
Treuhand AG eine einmalige Vergütung in Höhe von
€ 80.000.
_GESAMTGEBÜHRENAUFKOMMEN
Das Gesamtgebührenaufkommen des Initiators und seiner verbundenen
Unternehmen beträgt € 4.305.500 (zzgl. 5% Agio).

FRANKREICH 02
Steuerliche Grundlagen
_EINLEITUNG
In der nachfolgenden Erläuterung der steuerlichen Grundlagen
wird unterstellt, dass die Anleger in der Bundesrepublik Deutschland
unbeschränkt steuerpflichtige und natürliche Personen
sind, die ihre Beteiligung im Privatvermögen halten.
Soweit die Beteiligung an »Frankreich 02« im steuerlichen
Betriebsvermögen von natürlichen bzw. juristischen Personen
gehalten wird, kommt es zu einer von den folgenden Grundsätzen
abweichenden Besteuerung, die eine gesonderte Beratung
erfordert.
_VERLAGERUNG DES BESTEUERUNGSRECHTES IN
AUSLÄNDISCHE STAATEN
Auf der Grundlage der zwischen den verschiedenen Staaten
geschlossenen Abkommen zur Vermeidung der Doppelbesteuerung
(DBA) ist es möglich, durch Investitionen im Ausland eine
steuerliche Entlastung zu erreichen. Dies geschieht durch
Anwendung des DBA mit westlichen Industriestaaten, die für
bestimmte Einkünfte dem ausländischen Staat das Besteuerungsrecht
einräumen.
Für Einkünfte aus in Frankreich belegenen Immobilien und
für die Substanzbesteuerung von dort belegenem Vermögen
steht Frankreich das Besteuerungsrecht zu. Dies gilt für die
laufenden Einkünfte und für den Gewinn aus der Veräußerung
von Grundstücken. In der Bundesrepublik erfolgt eine Freistellung
von der unmittelbaren Besteuerung. Da in Frankreich bis
zu den umseitig aufgeführten Einkunftsgrenzen der effektive
Steuersatz 25% nicht überschreitet, führt dies für Anleger, die
in Deutschland einem deutlich höheren Steuersatz unterliegen,
zu einer deutlich niedrigeren Gesamtbelastung.
BESTEUERUNG IN FRANKREICH
_EINKOMMENSTEUER
Das französische Besteuerungsrecht erstreckt sich für nichtansässige
Gesellschafter auf deren inländische Einkünfte in
Frankreich (Territorialitätsprinzip). Hierzu zählen Einkünfte aus
dem in Frankreich belegenen Grundvermögen. »Frankreich 02«
wird in der Rechtsform der SCI geführt. Die »Société Civile
Immobilière – SCI« wird in Frankreich für einkommensteuerliche
Zwecke als transparente Gesellschaft behandelt. Die steu-
50
erpflichtigen Einkünfte werden nicht auf Ebene der Gesellschaft
versteuert, sondern den an dem Fonds beteiligten Anlegern
anteilig zugerechnet. Die Anleger sind verpflichtet, jährlich
Steuererklärungen in Frankreich abzugeben, in denen die auf
sie entfallenden Gewinn- bzw. Verlustanteile zusammen mit
etwaigen weiteren in Frankreich steuerpflichtigen Einkünften
erklärt werden. Diese Leistungen werden im Auftrag der Hansischen
Treuhand AG durch ein französisches Steuerberatungsbüro
ausgeführt.
_GEWINNERMITTLUNG
Die über die SCI erzielten Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung
werden jährlich in der entsprechenden Kategorie als
sog. »Revenus Fonciers« ermittelt. Der Gewinn ergibt sich aus
der Differenz zwischen vereinnahmten Mieten und Mietnebenkosten
(d.h. Kosten, die zwar beim Vermieter anfallen, die jedoch
lt. Mietvertrag bzw. per Gesetz an den Mieter weiterbelastet
werden können) abzgl. der mit der Erzielung und Erhaltung
der Mieteinnahmen verbundenen Ausgaben.
Die abzugsfähigen Kosten sind teilweise in tatsächlicher
Höhe, teils durch einen pauschalen Abzug steuerlich zu berücksichtigen.
In tatsächlicher Höhe sind die Aufwendungen für die verauslagten
Mietnebenkosten, Hausmeister- und Fremdverwaltungskosten
sowie Zinsen und Kreditsicherungskosten für
Darlehen, die unmittelbar mit dem Erwerb der Immobilie im
Zusammenhang stehen (einschließlich etwaiger Eigenkapital-
Refinanzierungskosten), sowie Instandhaltungs- und Reparaturkosten
zur Erhaltung des bestehenden Gebäudezustandes
zu erfassen. Ausgaben für Modernisierungen von Bürogebäuden
sind steuerlich nicht berücksichtigungsfähig.
_PAUSCHALIERUNG
Einige Kostenarten werden durch einen pauschalen Abzug in
Höhe von 14% der Mieteinnahmen abgegolten, ohne dass die
Möglichkeit besteht, etwa tatsächlich höhere Kosten geltend
zu machen. Mit der Pauschale werden die eigenen Verwaltungskosten,
Kosten der Versicherung (ohne Mietausfallversicherung)
sowie die Abschreibung auf Gebäude, Einbauten und Anschaffungsnebenkosten
abgegolten. Mangels gesonderter Vorschriften
wird davon ausgegangen, dass die Kosten in Verbin-

dung mit der Verwaltung der SCI und des Fonds (insbesondere
die einmaligen Ausgaben für Konzeption, Kapitalbeschaffung
sowie die Treuhandvergütung) mit der Pauschale abgegolten
werden.
_VERLUSTE
Verluste aus Vermietung und Verpachtung sind mit anderen
positiven Vermietungseinkünften aus Frankreich verrechenbar.
Ein verbleibender Nettoverlust kann unter bestimmten Bedingungen
bis zu € 10.700 p.a. mit anderen in Frankreich steuerpflichtigen
Einkünften verrechnet oder mit positiven Gesamteinkünften
der folgenden sechs Jahre verrechnet werden.
_STEUERBERECHNUNG
Die Besteuerung eines Nichtansässigen in Frankreich folgt
grundsätzlich denselben Vorschriften, die auch für Ansässige
anzuwenden sind, jedoch nur bezogen auf die Einkünfte aus
französischen Quellen, für welche Frankreich das Besteuerungsrecht
gewährt wird. Nichtansässige unterliegen daher grundsätzlich
der normalen Steuertabelle, die jeweils zum Jahresende
aktualisiert wird. In Bezug auf Einkünfte aus dem Jahr
2003 stellt sich diese wie folgt dar:
Einkommen in € Steuersatz
bis 4.262 0,00%
von 4.262 bis 8.382 6,83%
von 8.382 bis 14.753 19,14%
von 14.753 bis 23.888 28,26%
von 23.888 bis 38.868 37,37%
von 38.868 bis 47.932 42,62%
ab 47.932 48,09%
In Frankreich Nichtansässige kommen auch in den Genuss des
Systems der Familienquotienten, die, abhängig von der Anzahl
der Familienmitglieder, in einem Splittingverfahren die Steuerprogression
mindern.
Zur Ermittlung der Steuer wird das jährliche steuerpflichtige
Einkommen durch die Zahl der zum Haushalt gehörenden
Familienmitglieder (»Parts«) dividiert. Die sich aus der Anwendung
der Steuertabelle auf diesen Betrag ergebende Steuer
wird mit der Anzahl der »Parts« multipliziert. Der Familien-
Steuerliche Grundlagen
quotient beträgt für jeden Erwachsenen 1,0 »Part«, für die
ersten beiden Kinder je 0,5 »Parts« und für jedes weitere Kind
1,0 »Part«. Der Effekt dieses Familiensplittings ist jedoch
betragsmäßig nach oben begrenzt.
_MINDESTBESTEUERUNG
Für nichtansässige Steuerpflichtige in Frankreich gilt die
Besonderheit, dass der durchschnittliche Steuersatz, bezogen
auf die in Frankreich steuerpflichtigen Einkünfte, eine Belastung
von 25% nicht unterschreiten darf. Auf Basis der Steuertabelle
für 2003 bleibt es bei dem o.g. Mindeststeuersatz
von 25% bis zu einem steuerpflichtigen Einkommen von ca.
·€ 39.000 für eine ledige Person (1 »Part«),
·€ 78.000 für ein Ehepaar ohne Kinder (2 »Parts«),
·€ 100.000 für ein Ehepaar mit zwei Kindern (3 »Parts«).
_STEUERERKLÄRUNG UND -ZAHLUNG
Nichtansässige Steuerpflichtige sind zur Abgabe einer Steuererklärung
bis zum 30.04. des Folgejahres verpflichtet. Die
Steuer wird in zwei Vorauszahlungen und mit einer Abschlagszahlung
nach Erhalt des Steuerbescheides bezahlt.
Mit der steuerlichen Abwicklung in Frankreich hat die Gesellschaft
über die Hansische Treuhand AG auf eigene Rechnung
einen französischen Steuerberater beauftragt, welcher
auch für die Begleichung der Steuer Sorge tragen wird, so dass
der einzelne Zeichner, sofern er ausschließlich steuerpflichtige
Einkünfte aus Frankreich-Immobilienfonds des Bankhauses
Wölbern & Co. bezieht, frei von zusätzlichen Erklärungspflichten
und -kosten ist.
Anlegern, die weitere in Frankreich steuerpflichtige Einkünfte
erzielen, wird das ihnen aus ihrer Beteiligung an der SCI
zuzurechnende steuerpflichtige Ergebnis jährlich mitgeteilt.
_STEUERLICHE BEHANDLUNG DER AUSSCHÜTTUNG
Der nach den oben erläuterten Vorschriften ermittelte Gewinn
wird pro Kalenderjahr für steuerliche Zwecke anteilig jedem
Anleger zugeordnet, unabhängig davon, ob und in welcher
Höhe eine Ausschüttung erfolgt. Daraus folgt, dass die tatsächliche
Auszahlung in Form einer Darlehenstilgung keiner
weiteren Steuerbelastung in Frankreich unterliegt. Auf die
Ausschüttung wird auch keine Kapitalertragsteuer erhoben.
51

Sofern Liquiditätsausschüttungen, die die ausschüttbaren
Gewinne überschreiten, durch Rückzahlung der ursprünglichen
Einlagen (Stammkapital, 5% Agio, Gesellschafterdarlehen)
erfolgen, bleibt diese Auszahlung bei der Ermittlung des
steuerpflichtigen Gewinns neutral. Im Falle einer Rückzahlung
des Eigenkapitals wird jedoch grundsätzlich eine Registersteuer
i.H.v. 1% des ausgezahlten Betrags in Frankreich
erhoben.
_BESTEUERUNG VON VERÄUSSERUNGSGEWINNEN
Ein Veräußerungsgewinn kann auf zwei Ebenen realisiert
werden; zum einen bei Veräußerung der Immobilie durch die
SCI, zum anderen bei Veräußerung der Beteiligung an der
SCI durch einen Anleger.
Durch das Jahressteuergesetz 2004 wurde eine Reform bei
der Besteuerung von Veräußerungsgewinnen vorgenommen.
_VERÄUSSERUNG DER IMMOBILIE DURCH DIE SCI
Der Gewinn ermittelt sich als Differenz zwischen dem Veräuße-
rungserlös der Immobilie (abzüglich der angefallenen Verkaufs-
kosten) und den Anschaffungskosten. Anschaffungsnebenkosten
sind mit dem tatsächlich nachgewiesenen Betrag anzusetzen
oder werden wahlweise durch eine Pauschale in Höhe von 7,50%
des Kaufpreises abgegolten. Sofern die Immobilie mindestens
fünf Jahre gehalten wurde, können wahlweise die nachgewiesenen
Renovierungskosten oder eine Pauschale in Höhe von
15% des Anschaffungspreises in Abzug gebracht werden. Der
so ermittelte Veräußerungsgewinn wird je nach Haltedauer der
Immobilie reduziert. Für jedes Jahr, in dem die Immobilie
gehalten wurde, jedoch erst ab dem sechsten Jahr, wird ein
Abschlag in Höhe von 10% vorgenommen. Demnach bleibt der
Veräußerungsgewinn nach einer 15-jährigen Haltefrist vollständig
steuerfrei. Der Nettoveräußerungsgewinn unterliegt einer
pauschalen Besteuerung in Höhe von 16%. Die zusätzlichen
Sozialabgaben greifen nicht gegenüber Nichtansässigen. Die
anfallende Steuer wird direkt durch den Notar bei Verkauf der
Immobilie einbehalten und an das Finanzamt abgeführt.
_VERÄUSSERUNG VON ANTEILEN AN DER SCI
Das Besteuerungsrecht für Gewinne aus der Veräußerung von
Anteilen an einer Personengesellschaft, z.B. der SCI, ist nach
52
den Regelungen des DBA ebenso Frankreich zuzuordnen.
Nach französischem Recht unterliegt der Gewinn einer Quellensteuer
von 16% des Veräußerungsgewinns, wobei wiederum
eine Reduzierung erfolgt, die von der Haltedauer der Beteiligung
abhängt. Ab dem sechsten Haltejahr wird vom steuerpflichtigen
Gewinn ein Abschlag in Höhe von 10% für jedes
weitere Jahr gewährt. Ein Veräußerungsgewinn ist von Nichtansässigen
binnen eines Monats nach Veräußerung zu erklären.
Die Steuer ist zum gleichen Zeitpunkt zu entrichten.
Bei entgeltlicher Veräußerung fällt eine Registersteuer
von 4,80% des Veräußerungspreises an, jedoch nur bezogen
aufden Wert der Beteiligung, nicht also auf das übertragene
Gesellschafterdarlehen.
_ERBSCHAFT- UND SCHENKUNGSTEUER
Zwischen Frankreich und der Bundesrepublik Deutschland
besteht zurzeit kein Abkommen zur Vermeidung der Doppelbesteuerung
auf dem Gebiet der Schenkung- und Erbschaftsteuer.
Daher sind beide Staaten zur Erhebung der entsprechenden
Steuern berechtigt.
Nach französischen nationalen Vorschriften wird in dem
Fall, dass weder der Verstorbene bzw. der Schenkende noch
der Erbe bzw. der Begünstigte in Frankreich ansässig ist bzw.
war, nur das französische Vermögen besteuert. Hierzu zählen
neben in Frankreich belegenen Immobilien auch Beteiligungen
an französischen Gesellschaften, so z.B. an der SCI, sowie
Forderungen gegenüber französischen Schuldnern und damit
auch das an die SCI gewährte Gesellschafterdarlehen. Der
anzusetzende Wert der SCI-Anteile wird um die durch die SCI
aufgenommenen Verbindlichkeiten (Bankdarlehen und Gesellschafterdarlehen)
gemindert. Persönliche Kredite zur Refinanzierung
des Eigenkapitals können nur im Erbfall, d.h. nicht für
die Schenkungsteuer, berücksichtigt werden. Im Erbfall wird
zu diesem Wert der Wert der vor weniger als zehn Jahren
durchgeführten Schenkungen hinzugerechnet.
_STEUERTABELLEN ZUR ERBSCHAFT- UND SCHENKUNGSTEUER
Der Steuertarif ist progressiv und richtet sich nach dem Wert
des Erwerbs sowie dem Verwandtschaftsverhältnis. Für die
Ermittlung des Steuersatzes werden die Erben in drei Gruppen
eingeteilt.

Gruppe 1: Familienangehörige in gerader Linie
(Kinder, Enkelkinder, Eltern, Großeltern)
Wert des erworbenen Eigentums (€) Steuersatz (%)
Unter 7.600 5
7.600–11.400 10
11.400–15.000 15
15.000–520.000 20
520.000–850.000 30
850.000–1.700.000 35
Mehr als 1.700.000 40
Gruppe 2: Ehegatten
Wert des erworbenen Eigentums (€) Steuersatz (%)
Unter 7.600 5
7.600–15.000 10
15.000–30.000 15
30.000–520.000 20
520.000–850.000 30
850.000–1.700.000 35
Mehr als 1.700.000 40
Gruppe 3: übrige Personen
Wert des erworbenen Eigentums (€) Steuersatz (%)
Zwischen Geschwistern: bis 23.000 35
Zwischen Geschwistern: über 23.000 45
Zwischen Verwandten bis 4. Grades 55
Zwischen Verwandten über den 4. Grad
hinaus und Nichtverwandten 60
_ERMITTLUNG DER ERBSCHAFT- UND SCHENKUNGSTEUER
Die Tabelle ergibt einen gestaffelten Steuersatz. Im Falle des
Überschreitens der jeweiligen Stufen wird lediglich der über
die einzelnen Grenzbeträge hinausgehende Teilbetrag der Bereicherung
mit dem höheren Steuersatz belastet.
Es werden Freibeträge gewährt, die nach dem Verwandtschaftsgrad
variieren. Für die Erbschaftsteuer gilt gegenüber
Verwandten in gerader Linie ein Freibetrag von € 46.000. Zwischen
Ehegatten beträgt der Freibetrag € 76.000. In allen Fällen,
in denen kein gesonderter Freibetrag gewährt wird, ist im
Hinblick auf die Erbschaftsteuer ein Freibetrag in Höhe von
€ 1.500 anzusetzen. Dieser wird unabhängig vom Verwandtschaftsgrad
gewährt. Im Erbfall wird der Grundfreibetrag um
Steuerliche Grundlagen
den Freibetrag, der zur Zeit einer vor weniger als 10 Jahren
durchgeführten Schenkung gewährt wurde, gemindert.
Die Territorialitätsprinzipien, die Grundsätze zur Ermittlung
der Bemessungsgrundlage und die Steuersätze der Schenkungsteuer
entsprechen grundsätzlich (bis auf die gewährten
Freibeträge) denen der Erbschaftsteuer. Bei Schenkungen können
ggf. weitere Ermäßigungen in Anspruch genommen werden,
z.B. wird bei Schenkung des Volleigentums bis zum 30.06.2005
die Schenkungsteuer um die Hälfte reduziert. Von der im Erbfall
anfallenden Steuer wird die Steuer abgezogen, die im Rahmen
von Schenkungen innerhalb der letzten zehn Jahre in Anspruch
genommen wurde, gemindert.
_STEUERERKLÄRUNG BEI ERB- UND SCHENKUNGSFÄLLEN
Die Übertragung von in Frankreich belegenem Vermögen von
Todes wegen muss gegenüber den französischen Steuerbehörden
innerhalb eines Jahres erklärt werden. Bei Schenkungen
beträgt die Erklärungsfrist einen Monat. Die Steuer ist jeweils
bei Abgabe der Erklärung zu leisten.
_GRUNDERWERBSTEUER/UMSATZSTEUER
In Frankreich unterliegt der Erwerb einer Immobilie oder Teilen
davon entweder der Grunderwerbsteuer oder der Umsatzsteuer.
Umsatzsteuer fällt jedoch nur bei der Veräußerung
eines im Bau befindlichen Grundstücks oder beim Erstverkauf
innerhalb von fünf Jahren nach Fertigstellung bzw. nach einer
dem Umfang nach einem Neubau gleichzustellenden Renovierung
an.
Sofern das erworbene Objekt vor weniger als fünf Jahren
Gegenstand einer umfangreichen Renovierung war, demnach
nach Aussage des zuständigen Finanzamtes einem Neubau
gleichzustellen ist, fällt die Umsatzsteuer i.H.v. 19,60% an. Im
Gegenzug wird die ermäßigte Grunderwerbsteuer von 0,615%
des Kaufpreises erhoben.
Die SCI ist zum Abzug bzw. zur Erstattung der Umsatzsteuer
berechtigt (vgl. unten).
53

_REGISTERSTEUER BEI VERKAUF VON GESELLSCHAFTSANTEILEN
Die Veräußerung von Anteilen an der SCI unterliegt einer französischen
Registersteuer i. H. v. 4,80% des Wertes, auch wenn
die Übertragung zwischen zwei im Ausland wohnhaften Personen
stattfindet. Eine solche Veräußerung ist deshalb binnen
eines Monats nach Anteilsübertragung dem zuständigen
Finanzamt in Frankreich (das zentrale Finanzamt für Nichtansässige)
zu erklären und die Steuer zu diesem Zeitpunkt zu
begleichen.
_VERMÖGENSBESTEUERUNG DER ANLEGER
In Frankreich wird eine Vermögensteuer, bezeichnet als
»Impôt de Solidarité sur la Fortune«, erhoben. Dieser Steuer
unterliegen auch Nichtansässige, jedoch nur bezogen auf ihr
französisches Vermögen. Zu diesem zählen neben den direkt
gehaltenen in Frankreich belegenen Immobilien auch Beteiligungen
an französischen Gesellschaften, so die Anteile an der
SCI und Forderungen gegenüber französischen Schuldnern.
Die mit dem französischen Vermögen zusammenhängenden
Schulden werden wertmindernd berücksichtigt.
Die Beteiligung an der SCI kann dazu führen, dass deutsche
Anleger der französischen Vermögensteuer unterworfen
werden, jedoch nur dann, wenn das in Frankreich zu besteuernde
Nettovermögen den Grundfreibetrag in Höhe von
€ 720.000 erreicht. Das Vermögen unterliegt einem progressiven
Satz, der sich für 2003 folgendermaßen darstellt:
Steuerpflichtiger Vermögensanteil (€) %
720.000 0
Von 720.000 bis 1.160.000 0,55
Von 1.160.000 bis 2.300.000 0,75
Von 2.300.000 bis 3.600.000 1,00
Von 3.600.000 bis 6.900.000 1,30
Von 6.900.000 bis 15.000.000 1,65
Über 15.000.000 1,80
WEITERE RELEVANTE STEUERN
_UMSATZSTEUER AUF DIE MIETE
Die Vermietung von nicht möblierten Immobilien ist grundsätzlich
von der Umsatzsteuer befreit, jedoch mit der Möglichkeit,
54
für diese Steuer zu optieren. Der abgeschlossene Mietvertrag
mit LeasePlan France S.A. sieht ausdrücklich eine solche
Option vor. Entsprechend ist die SCI zum Vorsteuerabzug hinsichtlich
der von ihr im Zusammenhang mit dem Erwerb und
der Vermietung erbrachten Lieferungen und sonstigen Leistungen
berechtigt.
_GRUNDSTEUER (»TAXE FONCIÈRE«)
Es wird eine »Taxe foncière« (Grundsteuer) erhoben. Diese bemisst
sich nach dem durch die Finanzverwaltung festgelegten
Einheitswert. Schuldner dieser Steuer ist der Eigentümer,
jedoch wird die Steuer vertraglich dem Mieter weiterbelastet.
_»TAXE SUR LES BUREAUX EN ÎLE-DE-FRANCE«
Diese Steuer wird auf alle in der Region Paris befindlichen
Büroräume sowie sonstige gewerbliche Immobilien angewendet.
Steuerschuldner ist zwar der Vermieter, auch diese Steuer
wird jedoch aufgrund des Mietvertrages dem Mieter weiterbelastet.
BESTEUERUNG IN DEUTSCHLAND
_EINKOMMENSTEUER
In der Bundesrepublik Deutschland haben unbeschränkt Steuerpflichtige
alle Einkünfte nach dem sog. Welteinkommensprinzip
(§2 EStG) der Besteuerung zu unterwerfen. Gemäß
den Art. 3 und 20 des DBA Deutschland–Frankreich wird dieser
Grundsatz dahin gehend beschränkt, dass es das Besteuerungsrecht
für Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen dem
Belegenheitsstaat (Frankreich) zuweist und bestimmt, dass
die Bundesrepublik diese Einkünfte und Vermögenswerte von
der Besteuerung freistellt.
Der Bundesrepublik Deutschland bleibt hinsichtlich der im
Zusammenhang mit der Vermietung der Immobilie erzielten
Einkünfte gemäß Art. 20 DBA und §32b EStG lediglich der
Anspruch, die nach deutschen Vorschriften ermittelten ausländischen
Überschüsse bei der Ermittlung des für die inländischen
Einkünfte geltenden Steuersatzes einzubeziehen (sog.
Progressionsvorbehalt). Dieser Progressionsvorbehalt verliert
in dem Maße seine Auswirkung, je mehr sich der individuelle
durchschnittliche Steuersatz der Höchstprogression nähert.
Sofern Investoren nicht mit einer hohen Steuerprogression

elastet sind, sollten sie die Auswirkungen des Progressionsvorbehaltes
von ihren steuerlichen Beratern prüfen lassen.
Hinsichtlich der Einkünfte aus Liquiditätsreserven kann es
aufgrund des zwischen der Bundesrepublik und Frankreich
abgeschlossenen Doppelbesteuerungsabkommens bei dem
Besteuerungsrecht des Staates, in dem der Empfänger ansässig
ist, also Deutschland, bleiben. Dann würden die seitens der
Gesellschaft erwirtschafteten Zinserträge beim Investor anteilig
der deutschen Besteuerung unterliegen.
Soweit dem Anleger aus der Beteiligung negative Einkünfte
aus französischen Quellen zuzurechnen sind, sind
diese nach geltender Rechtslage mit positiven französischen
Vermietungseinkünften zu verrechnen. Erzielt der Anleger
in demselben Jahr keine positiven Vermietungseinkünfte
aus in Frankreich belegenem Grundvermögen, ist die Verrechnung
in nachfolgenden Jahren vorzunehmen.
Allerdings hat der Bundesfinanzhof (BFH) in einem am
13.11.2002 gefassten Beschluss festgestellt, dass aus seiner
Sicht Bedenken hinsichtlich der Frage bestehen, ob die
eingeschränkte Verrechnungsmöglichkeit von Verlusten
aus europäischen Einkunftsquellen mit europarechtlichen
Vorschriften vereinbar sei. Die Frage der Vereinbarkeit der
Nichtberücksichtigung von passiven ausländischen Verlusten
mit den Bestimmungen des EG-Vertrages wurde daher dem
Europäischen Gerichtshof (EuGH) zur Entscheidung vorgelegt.
Dabei stellt der BFH dem EuGH zunächst die Frage, ob
die Nichtberücksichtigung negativer Ergebnisse aus europäischen
Einkunftsquellen gegen europäisches Recht verstößt.
Sollte diese Frage negativ zu entscheiden sein, bittet der BFH
um Beantwortung der Frage, ob die Nichtberücksichtigung
entsprechender Verluste bei der Ermittlung des Steuersatzes
(negativer Progressionsvorbehalt) gegen europäisches Recht
verstößt.
Mit einer kurzfristigen Entscheidung über die Fragen
durch den EuGH ist nicht zu rechnen. Es ist jedoch darauf
hinzuweisen, dass sich insbesondere eine positive Entscheidung
zu der ersten Frage nachteilig für Anleger auswirken
könnte, da bei einer entsprechenden Entscheidung nicht nur
Verluste, sondern vermutlich auch positive Einkünfte aus
europäischen Einkunftsquellen in der Bundesrepublik zu
berücksichtigen wären.
_GEWERBESTEUER
Steuerliche Grundlagen
In Deutschland fällt keine Gewerbesteuer an, da es sich um
keine deutsche Gesellschaft, sondern um eine französische
Gesellschaft handelt. Es wird keine Betriebsstätte in Deutschland
begründet.
_VERMÖGENSTEUER
Nachdem das Bundesverfassungsgericht im Jahr 1995 das
Vermögensteuergesetz für verfassungswidrig erklärt hat, wurde
der Gesetzgeber zu einer Neuregelung aufgefordert. Da
eine entsprechende Neuregelung nicht getroffen wurde, wird
seit dem 01.01.1997 trotz des formell weiter bestehenden
Gesetzes keine Vermögensteuer mehr erhoben. Eine Wiedereinführung
der Vermögensteuer wurde in den vergangenen
Monaten vielfach diskutiert, sie kann daher nicht vollständig
ausgeschlossen werden. Sollte es zu einer Wiedereinführung
der Vermögensteuer kommen, unterläge das in Frankreich
belegene Grundvermögen aufgrund der Bestimmungen des
DBA dem französischen Besteuerungsrecht.
_ERBSCHAFT- UND SCHENKUNGSTEUER
Da zwischen der Bundesrepublik Deutschland und der Französischen
Republik kein Abkommen zur Vermeidung der Doppelbesteuerung
auf dem Gebiet der Erbschaft- und Schenkungsteuer
abgeschlossen wurde, haben sowohl Frankreich als
Belegenheitsstaat des Grundvermögens als auch die Bundesrepublik
als Ansässigkeitsstaat der Investoren für Vermögensübergänge
im Rahmen von Erbschaften oder Schenkungen ein
Besteuerungsrecht. Das Grundvermögen ist hierbei mit dem
gemeinen Wert (Verkehrswert) zu berücksichtigen (§31 BewG).
Zur Vermeidung der Doppelbesteuerung wird die in der Französischen
Republik festgesetzte und entrichtete Steuer auf
Antrag insoweit auf die deutsche Steuer angerechnet, als auf
das französische Vermögen in der Bundesrepublik eine Steuer
festgesetzt wird (§21 ErbStG).
Eine von der Gesellschaft gebildete Liquiditätsreserve sowie
Forderungen der Gesellschaft unterliegen dem alleinigen
Besteuerungsrecht der Bundesrepublik. Sie werden bei der
deutschen Besteuerung mit Nominalwerten berücksichtigt.
Sofern auf den Erben anteilig Verbindlichkeiten der Gesellschaft
sowie Verbindlichkeiten entfallen, die der Erblasser zur
Refinanzierung des Gesellschaftsanteiles eingegangen ist, sind
55

diese in dem Verhältnis abzugsfähig, wie das übergehende
Vermögen der deutschen Besteuerung unterliegt.
Das Grundvermögen ist bei der Bemessung der Steuer
in Deutschland mit dem Verkehrswert anzusetzen. Zum Zeitpunkt
der Schenkung bzw. Erbschaft noch bestehende Verbindlichkeiten,
welche im Zusammenhang mit dem Erwerb des
Grundstücks durch die Gesellschaft bzw. mit der Finanzierung
der Beteiligung durch den Gesellschafter eingegangen wurden,
sind im Verhältnis der dem französischen Besteuerungsrecht
unterliegenden Vermögenswerte zu den dem deutschen Besteuerungsrecht
unterliegenden Vermögenswerten vom Verkehrswert
des Grundvermögens abzuziehen. Negative Vermögenswerte
können sich nach den steuerlichen Regelungen in
Erbfällen, nicht jedoch bei gemischten Schenkungen ergeben.
Grundlage für den steuerlichen Wert der Schenkung ist die
wirtschaftliche Bereicherung des Beschenkten, die sich wie
folgt errechnet:
Steuerwert der Leistung Verkehrswert der Bereicherung
des Schenkers X des Beschenkten
56
Verkehrswert der Leistung des Schenkers
Es gelten für Vermögensübergänge in Erb- und Schenkungsfällen
die gleichen Steuersätze. Sie richten sich nach dem Verwandtschaftsverhältnis
und dem steuerlichen Wert des Vermögensüberganges
und liegen (nach Abzug von Freibeträgen)
zwischen 7% (Steuerklasse I bis € 52.000) und 50% (Steuerklasse
III über € 25.565.000).
_GRUNDERWERBSTEUER
Deutsche Grunderwerbsteuer erfasst ausschließlich Erwerbsvorgänge
und erwerbsähnliche Vorgänge, die im Inland belegene
Grundstücke zum Gegenstand haben. Der Erwerb des in
Frankreich belegenen Grundvermögens fällt daher nicht unter
das deutsche Grunderwerbsteuergesetz und löst somit keine
Steuerbelastung in der Bundesrepublik aus.
_GRUNDSTEUER
Der deutschen Grundsteuer unterliegt ausschließlich der in
Deutschland belegene Grundbesitz. Da der Grundbesitz in
Frankreich belegen ist, fällt keine deutsche Grundsteuer an.
_UMSATZSTEUER
Der Leistungsort für die Vermietung der in Frankreich belegenen
Grundstücke liegt in Frankreich. Die Gesellschaft führt
daher keine in Deutschland umsatzsteuerpflichtigen Umsätze
aus und ist zum Vorsteuerabzug nicht berechtigt. Sofern an die
Gesellschaft sonstige Leistungen von in Deutschland ansässigen
Auftragnehmern, z.B. Beratungsleistungen, erbracht werden,
unterliegen diese Leistungen gem. §3a UStG nicht der
deutschen Umsatzsteuer. Im Übrigen kann das Vergütungsverfahren
gemäß der 8. EU-Umsatzsteuerrichtlinie in Anspruch
genommen werden, da die SCI in Frankreich steuerpflichtige
Umsätze bewirkt.
STEUERLICHE SONDERASPEKTE
_BESTEUERUNG VON VERÄUSSERUNGSGEWINNEN
Für Überschüsse aus Veräußerungen von Gesellschaftsanteilen,
die als anteilige Grundstücksveräußerungen anzusehen
sind, sowie für Überschüsse aus der Veräußerung von Grundvermögen
liegt das Besteuerungsrecht ausschließlich bei der
Französischen Republik.
Wird die Beteiligung an der Gesellschaft im Privatvermögen
gehalten, unterliegen die Überschüsse aus der Veräußerung
von Grundstücken durch die Fondsgesellschaft bzw. aus
der Veräußerung des Gesellschaftsanteiles in Deutschland
nicht der Besteuerung, da das Besteuerungsrecht für entsprechende
Überschüsse bei der Französischen Republik liegt.
Allerdings unterliegen entsprechende Überschüsse aus der
Veräußerung dem Progressionsvorbehalt in Deutschland. Eine
unmittelbare Besteuerung kommt aufgrund der Bestimmungen
des Doppelbesteuerungsabkommens nicht in Betracht.
Analog zu den laufenden Einkünften ist auch ein etwaiger
Veräußerungsverlust derzeit nur mit positiven französischen
Einkünften aus derselben Einkunftsquelle verrechenbar. Zu
einer möglichen Änderung dieser Rechtslage wird auf die Ausführungen
zum anhängigen Verfahren bei EuGH auf Seite 55
verwiesen.

_GEWERBLICHER GRUNDSTÜCKSHANDEL
Hinsichtlich der Frage, wann die private Vermögensverwaltung
in einen gewerblichen Grundstückshandel übergeht, haben
Rechtsprechung und Finanzverwaltung Abgrenzungskriterien
aufgestellt. Die Veräußerung einer Beteiligung an der SCI bzw.
die Veräußerung von Immobilien durch die Gesellschaft selbst
ist danach für die Beantwortung der Frage, ob ein gewerblicher
Grundstückshandel anzunehmen ist, immer dann zu
berücksichtigen, wenn die Umstände des Einzelfalles darauf
schließen lassen, dass das Eingehen der Beteiligung einen über
die bloße Vermögensverwaltung hinausgehenden Charakter hat.
Insbesondere sollten die sich hieraus ergebenden möglichen
Konsequenzen mit dem persönlichen Steuerberater erörtert
werden, wenn innerhalb eines 5-Jahres-Zeitraumes mehr
als drei Immobilien oder Anteile an Immobiliengesellschaften
veräußert werden.
_EINKÜNFTE AUS DER LIQUIDITÄTSRESERVE
Die seitens der Fondsgesellschaft realisierten Zinseinnahmen
aus der Anlage der Liquiditätsreserve können gemäß Art. 10
und 20 des DBA dem Besteuerungsrecht der Bundesrepublik
unterliegen. In diesem Falle wären sie wie inländische Zinseinkünfte
bei den Investoren zu versteuern.
_ÄNDERUNG DES DOPPELBESTEUERUNGSABKOMMENS
Änderungen normierter zwischenstaatlicher Verträge, wie
etwa von Doppelbesteuerungsabkommen, sind in der Regel
mit langfristigen Verhandlungszeiträumen verbunden und
können nur mit Zustimmung beider Vertragsstaaten erfolgen.
Das zwischen der Bundesrepublik Deutschland und der Französischen
Republik abgeschlossene Doppelbesteuerungsabkommen
vom 21.07.1959 wurde zuletzt durch das Zusatzabkommen
vom 20.12.2001 geändert. Gegenwärtig werden
zwischen den Vertragsstaaten keine Verhandlungen zur neuerlichen
Änderung des Abkommens geführt.
_MELDEPFLICHT FÜR AUSLANDSBETEILIGUNGEN
Anleger, die sich an Frankreich 02 beteiligen, sind verpflichtet,
dem für sie zuständigen Finanzamt die Beteiligung auf einem
amtlichen Vordruck mitzuteilen (§138 Abs. 2 AO). Die Mittei-
Steuerliche Grundlagen
lung ist innerhalb eines Monats nach Zugang des Annahmeschreibens
vorzunehmen. Der vorgesehene Vordruck wird
zusammen mit dem Annahmeschreiben der Hansischen Treuhand
AG übersandt.
_STEUERLICHE ABWICKLUNG
Die in diesem Prospekt gerechneten Zeichnungssummen
unterstellen, dass der Investor in Frankreich keine weiteren
steuerpflichtigen Einkünfte bezieht.
Mit der erforderlichen steuerlichen Abwicklung für Beteiligte,
die ausschließlich an vom Bankhaus Wölbern & Co. emittierten
Frankreich-Fonds beteiligt sind, hat die Gesellschaft
über die Hansische Treuhand AG auf eigene Rechnung eine
französische Steuerberatungsgesellschaft beauftragt, die in
Vollmacht die französischen Steuererklärungen erstellt, bei
dem in Frankreich zuständigen Finanzamt einreicht und den
Zahlungsverkehr betreffend der ggf. anfallenden französischen
Steuern abwickelt.
_NEGATIVER PROGRESSIONSVORBEHALT
Soweit dem Anleger aus der Beteiligung negative Einkünfte
aus französischen Quellen zuzurechnen sind, sind diese nach
geltender Rechtslage mit positiven französischen Vermietungseinkünften
zu verrechnen. Erzielt der Anleger in demselben
Jahr keine positiven Vermietungseinkünfte aus in Frankreich
belegenem Grundvermögen, ist die Verrechnung in nachfolgenden
Jahren vorzunehmen.
Analog zu den laufenden Einkünften ist auch ein etwaiger
Veräußerungsverlust derzeit nur mit positiven französischen
Einkünften aus derselben Einkunftsquelle verrechenbar.
57

FRANKREICH 02
Hinweise für gemeinnützige Stiftungen
_VORBEMERKUNG
Die folgenden Ausführungen verdeutlichen, dass sich auch
gemeinnützige Stiftungen (rechtlich selbständige oder unselbständige)
grundsätzlich an der Fondsgesellschaft beteiligen
können. Nach der Einschätzung des Initiators ist die Investition
für diese Investoren sehr gut geeignet. Dennoch ersetzt die
zusammenfassende Darstellung der Grundlagen nicht eine
rechtliche und steuerliche Prüfung für jede gemeinnützige
Stiftung anhand einschlägiger Stiftungsgesetze und der individuellen
Satzung.
I. GEEIGNETE ANLAGEFORMEN
Jede Stiftung steht in dem Zwiespalt, zur Erfüllung ihres
Zwecks optimal rentierlich zu wirtschaften und gleichzeitig der
Verpflichtung nachzukommen, ihre wirtschaftliche Leistungsfähigkeit
zu erhalten. Das bedarf einer Vermögensanlage mit
angemessenem Verhältnis zwischen Risiko und Ertrag.
Sehr häufig wählen Stiftungen die Anlageform der festverzinslichen
Wertpapiere. Bei entsprechender Qualität des
Papiers bietet es Sicherheit und kalkulierbare Zinszuflüsse.
Kurzfristige Anlageformen wie z.B. Termingelder sind zwar
für die laufende Budgetplanung innerhalb eines Wirtschaftsjahres
unverzichtbar, eignen sich aber nicht für die Anlage des
Grundstockvermögens.
Die Investition in Immobilien entspricht derzeit am besten
den Risiko- und Renditeanforderungen an Stiftungen. Neben
Direktinvestitionen, offenen Fonds und Spezialfonds bieten sich
besonders geschlossene Immobilienfonds an: Je nach Kapitalvolumen
kann die Stiftung selbst kleinere Beträge in ein konkretes
Investment ohne größeren eigenen Verwaltungsaufwand
einbringen. Die notwendige Vermögensstreuung ist
durch die Beteiligung an verschiedenen Fonds gegeben. Da die
58
voraussichtliche Ausschüttung über lange Zeiträume feststeht,
kann die Stiftung überdies langfristig planen. Die Eignung des
jeweiligen Fonds hängt von einer hervorragenden Objektqualität
an einem guten Standort, einem langfristigen, solventen
Mieter und der Rentabilitätsvorschau ab.
II. INVESTITION IN FRANKREICH 02
_1. ZULÄSSIGKEIT
Grundsätzlich darf eine gemeinnützige Stiftung der Fondsgesellschaft
beitreten. Die Beteiligung erfolgt als Gesellschafter
an einer französischen SCI (Société Civile Immobilière). In
jedem Einzelfall muss die Investition dem einschlägigen deutschen
Stiftungsrecht und der Satzung entsprechen. Sofern
diese Rechtsgrundlagen die Anlageform des geschlossenen
Immobilienfonds nicht verbieten, ist die Anlage eines Teils des
Grundstockvermögens in dieser Weise als ordnungsgemäße
Vermögensverwaltung zulässig.
_2. ERHALT DES STIFTUNGSKAPITALS
Die Landesstiftungsgesetze enthalten den Grundsatz der
Erhaltung des Stiftungsvermögens. Ihn hat der Initiator in
besonderer Weise bei der Auswahl des Mieters bedacht.
Das gesamte Objekt ist langfristig an LeasePlan France
S.A. vermietet (siehe dazu S. 14 »Mieter und Mietverträge«).
Die Bonität des Mieters sowie die Vertragsgestaltung verringern
das Risiko eines Mietausfalls.

_3. LANDESSTIFTUNGSGESETZE
Auch die Bestimmungen der Landesstiftungsgesetze ermöglichen
grundsätzlich die Investition oder Umschichtung von
Stiftungsvermögen in einen geschlossenen Immobilienfonds.
Ihnen zufolge ist der Substanzwert des Stiftungsvermögens zu
erhalten. Einige Gesetze schränken darüber hinaus das Recht
des Stiftungsvorstandes einer gemeinnützigen Stiftung ein, im
Rahmen der Vermögensbewirtschaftung Teile des Grundstockvermögens
umzuschichten, also anders als zuvor anzulegen.
In weiterem Umfang lässt sich die Vermögensverwaltung durch
die Stiftungsaufsichten der Länder nicht einschränken. Deshalb
bedarf es im Regelfall bei dieser Maßnahme der Vermögensverwaltung
keiner Genehmigung der Behörde.
Einschlägige Sondervorschriften innerhalb der Landesstiftungsgesetze
sind zum Beispiel:
·§13 Abs. 1 Nr. 1 des Stiftungsgesetzes des Landes Baden-
Württemberg, der eine Anzeigepflicht vorschreibt für die Begründung
von »Verpflichtungen, wenn die Erfüllung der Verpflichtungen
das Stiftungsvermögen besonders belasten
kann«.
·Art. 10 Abs. 2 des Bayrischen Stiftungsgesetzes, der verlangt,
»veräußerte Bestandteile des rentierenden Vermögens durch
Erwerb anderer rentierender Vermögenswerte zu ersetzen,
für veräußerte Grundstücke wieder Grundstücke zu
beschaffen«.
§Sollten also Mittel in einen geschlossenen Immobilienfonds
investiert werden, die aus einem Grundstücksverkauf resultieren,
ist zuvor sicherheitshalber die Genehmigung der Stiftungsaufsicht
einzuholen.
Hinweise für gemeinnützige Stiftungen
·§20 Nr. 1 des Stiftungsgesetzes des Landes Mecklenburg-
Vorpommern, wonach »Vermögensumschichtungen im
Voraus anzuzeigen sind, die für den Bestand oder den Zweck
der Stiftung bedeutsam sind«.
·§21 Abs. 1 Nr. 1 des Stiftungsgesetzes des Landes Nordrhein-
Westfalen, der normiert, dass Vermögensumschichtungen
der Genehmigung der Behörde bedürfen, »die die Stiftung in
ihrer Leistungsfähigkeit beeinträchtigen können«.
·§14 Abs. 3 des Stiftungsgesetzes des Landes Rheinland-
Pfalz, wonach Vermögensumschichtungen »nach den Regeln
ordentlicher Wirtschaftsführung« ausdrücklich gestattet sind,
»wenn sie der dauernden und nachhaltigen Verwirklichung
des Stiftungszwecks oder der Steigerung der Stiftungsleistung
dienlich sind«.
·§9 Abs. 1 Nr. 1 des Stiftungsgesetzes des Landes Schleswig-
Holstein, der eine Anzeigepflicht regelt für »Umschichtungen
des Stiftungsvermögens, die für den Bestand der Stiftung
bedeutsam sind«.
_4. STIFTUNGSSATZUNG
Möglicherweise enthält die Stiftungssatzung einschränkende
Vorschriften zur Anlage oder Umschichtung des Stiftungsvermögens
in geschlossene Immobilienfonds. Einschlägig ist hier
neben ausdrücklichen Verboten zur Wahl dieser Anlageform
der Grundsatz der ordnungsgemäßen Vermögensverwaltung.
Er verlangt, dass Spekulationsgeschäfte unterbleiben und dass
das Vermögen nach Erwägungen der Risikominimierung
gemischt und gestreut wird. Unter Wahrung dieser Einschränkungen
ist es zur Mischung der Anlageformen sogar empfehlenswert,
in Immobilien – somit auch in Immobilienfonds – zu
investieren. Der hier beschriebene Fonds zeichnet sich durch
ein geringes Risiko und Ertragsstärke aus.
59

_5. BETEILIGUNG AN EINER SCI UND STEUERLICHE
BETRACHTUNG
Im Einzelfall bleibt zu prüfen, ob sich der konkrete Beteiligungswunsch
negativ auf die Gemeinnützigkeit der Stiftung
auswirken könnte. Grundsätzlich ändert die Beteiligung einer
gemeinnützigen Stiftung an einer französischen SCI nichts an
der Steuerfreiheit der Stiftung nach deutschem Recht.
Die Betätigung der Stiftung ist steuerunschädlich, wenn die
Beteiligung an einem geschlossenen Immobilienfonds keinen
wirtschaftlichen Geschäftsbetrieb im Sinne des §64 AO darstellt
oder ein Zweckbetrieb im Sinne der §§65 bis 68 AO vorliegt
und die Satzung die Voraussetzungen des §5 Abs. 1 Nr. 9
KStG erfüllt.
Ein wirtschaftlicher Geschäftsbetrieb besteht gemäß §64
Abs. 1 AO in Verbindung mit §14 AO, »… wenn eine selbständige
nachhaltige Tätigkeit vorliegt, die über die Vermögensverwaltung
hinausgeht.« Ferner handelt es sich gemäß Nr. 3 des
AO-Anwendungserlasses zu § 64 AO um einen wirtschaftlichen
Geschäftsbetrieb, wenn die gemeinnützige Körperschaft einen
Mitunternehmeranteil an einer Personengesellschaft hält, die
gewerbliche Einkünfte erzielt. Dem entgegen liegt gem. §14
Satz 3 AO eine vermögensverwaltende Tätigkeit vor, »... wenn
Kapitalvermögen verzinslich angelegt oder unbewegliches Vermögen
vermietet oder verpachtet wird.«
Die Beteiligung einer Stiftung an einer SCI als Fondsgesellschaft
mit vermögensverwaltender Prägung führt weder zu
gewerblichen Einkünften noch zur Begründung von Mitunternehmeranteilen,
welche die deutsche Gemeinnützigkeit der
Stiftung gefährden könnten.
Hinweise für gemeinnützige Stiftungen
Ebenso wie in Deutschland unterliegen Stiftungen mit Sitz
im In- oder Ausland in Frankreich grundsätzlich der dortigen
Körperschaftsteuerpflicht. Wenn sie nach französischem Recht
gemeinnützigen Charakter haben, ergibt sich auch in Frankreich
ein günstiger Steuerrahmen. Die Beteiligung an der SCI
steht der französischen Gemeinnützigkeit nicht entgegen.
Dennoch ist die Gemeinnützigkeit einer deutschen Stiftung in
Frankreich in jedem Einzelfall vor der Beteiligung an der
Fondsgesellschaft zu prüfen. Dazu sind in Kopie einzureichen:
·Stiftungssatzung
·Aktueller Geschäftsbericht
·Aktueller Jahresabschluss oder Vermögensübersicht
·Nachweis über die deutsche Steuerfreistellung aufgrund der
Gemeinnützigkeit
·Erläuterungen über eventuelle Vergütungen der Organmitglieder
Das Bankhaus Wölbern ist bei der Prüfung gerne behilflich.
61

FRANKREICH 02
Chancen und Risiken
_VORBEMERKUNG
Beteiligungen an geschlossenen Immobilienfonds sind unternehmerisch
geprägte Investitionen. Bei der Beurteilung eines
Beteiligungsangebotes kommt der Analyse der allgemeinen
Risiken (Konjunkturentwicklung, Änderung der Steuergesetzgebung
etc.) und der speziellen Risiken (Vermietungs- und
Kostenrisiko, Bauerrichtungsrisiko etc.) eine besondere Bedeutung
zu. Die Risikostruktur derartiger Investments ist beispielsweise
nicht zu vergleichen mit der Risikostruktur festverzinslicher
Wertpapiere (niedrigeres Risiko) einerseits oder
Aktienanlagen mit einer hohen Volatilität andererseits. Dieses
Angebot richtet sich insbesondere an Anleger, welche bereits
in Auslands-Immobilienfonds investiert haben und die weitere
Diversifikation ihres Portfolios anstreben.
Neben der Chance auf eine überdurchschnittliche Vermögensmehrung
im günstigen Fall besteht im ungünstigen Fall
das Risiko, dass der Anleger seine Einlage nicht oder nicht
vollständig zurückerhält.
_FERTIGSTELLUNGSRISIKO
Es besteht kein Fertigstellungsrisiko.
_VERMIETUNG
Wie in dem Abschnitt »Mieter und Mietvertrag« dieses Emissionsprospektes
beschrieben, ist das Objekt zu 100% vermietet.
Grundsätzlich besteht das Risiko, dass nach Ablauf der
Festmietzeit im Jahr 2010 bzw. durch Ausübung des Kündigungsrechtes
die Option mieterseitig ausgeübt wird und die
Immobilie neu vermietet werden muss.
62
Die damit verbundenen Kosten (Umbaukosten, Makler,
Leerstand) sind in der Prognoserechnung nicht enthalten und
würden zu einer entsprechenden Reduktion des Bewirtschaftungsergebnisses
der Fondsgesellschaft führen. Darüber hinaus
besteht das Risiko, dass die Neuvermietung nur zu einem
niedrigeren Mietzins durchgeführt werden kann, als er derzeit
in der Prognoserechnung berücksichtigt wird. Auch dies würde
zu einer Reduzierung des Bewirtschaftungsergebnisses der
Fondsgesellschaft führen.
_MIETENTWICKLUNG
Die in der Prognoserechnung angenommene durchgängige
Inflationsrate von 2% p.a. entspricht dem Wert, der in Frankreich
im Zeitraum 1993 bis 2003 tatsächlich vorlag. Die tatsächliche
Preissteigerungsrate kann jedoch auch geringer ausfallen,
was sich dann voraussichtlich in entsprechend geringeren
Ausschüttungen auswirken würde. Sofern die tatsächliche
Inflationsrate über der prognostizierten liegt, würden sich ein
erhöhtes Mietaufkommen und tendenziell auch ein erhöhter
Veräußerungszuwachs einstellen.
_ZINSÄNDERUNGS-/FINANZIERUNGSRISIKEN
Die Darlehenszinsen sind bis zum 31.10.2013 festgeschrieben.
Für den Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung wird mit einem
Zinssatz kalkuliert, der sich am langjährigen statistischen Durchschnittswert
für langfristige Hypothekendarlehen in Deutschland
orientiert. Trotzdem besteht das Risiko, dass die Anschlussfinanzierung
nur zu einem höheren Zinssatz abgeschlossen
werden kann, so dass sich der Liquiditätsüberschuss entspre-

chend verringert. Ein niedrigerer Zinssatz würde zu einem
höheren Liquiditätsüberschuss und damit auch zu einer höheren
Ausschüttung führen.
Ferner wird in der Wirtschaftlichkeitsberechnung von einer
Platzierungsphase von sechs Monaten ausgegangen. Eine längere
Platzierungsdauer hätte für den Zeitraum bis zur zur Vollplatzierung
einen höheren Zinsaufwand zur Folge. Sofern das
Zinsniveau unter dem der prognostizierten Ausschüttung liegt,
sind keine negativen Liquiditätsauswirkungen zu erwarten
(Leverage-Effekt). Ein Ansteigen des Zinsniveaus über das
Ausschüttungsniveau würde jedoch zu einer Reduzierung des
Liquiditätsüberschusses und damit der Ausschüttung in der
Platzierungsphase führen. Zudem kann aufgrund eines niedrigeren
Platzierungsstands als geplant das Verhältnis von
Fremdkapital zu Eigenkapital ansteigen. Dadurch kann sich die
Höhe der prognostizierten Ausschüttungen verringern.
_WERTENTWICKLUNG
Der Verkauf des Objektes kann von einer Vielzahl von Faktoren
sowohl positiv als auch negativ beeinflusst werden. Aus diesem
Grunde wird im Rahmen des Abschnitts »Liquidationsprognose«
auf den Seiten 36 ff. des Prospektes eine entsprechende
Bandbreiten bei der Betrachtung möglicher Verkaufsszenarien
berücksichtigt. Ferner besteht das Risiko, dass der Verkaufspreis
des Objektes nicht ausreicht, um das valutierende Fremdkapital
der Gesellschaft vollständig zurückzuführen, und
somit der prognostizierte Erfolg der Beteiligung nicht eintritt,
so dass das Eigenkapital nicht zurückgeführt werden kann.
_MIETERBONITÄT
Chancen und Risiken
Es handelt sich um ein Unternehmen, dessen Bonität vor Vertragsabschluss
sorgfältig geprüft wurde. Trotzdem besteht
grundsätzlich das Risiko, dass der Mieter seinen Zahlungsverpflichtungen
nicht nachkommt. Bei dauerhaftem Ausfall des
Mieters hätte dies voraussichtlich negative Folgen für die Ausschüttung
bzw. den Liquidationserlös.
_INSTANDHALTUNGS-/BEWIRTSCHAFTUNGS-/BETRIEBSKOSTEN
Im Rahmen der Bewirtschaftung des Objektes sind laufende
Instandhaltungs-, Bewirtschaftungs- und Betriebskosten in
der Wirtschaftlichkeitsberechnung zu berücksichtigen.
Die in der Kalkulation zugrunde gelegten Kostensätze basieren
auf den langfristigen Erfahrungen des Initiators bei Auslandsimmobilien
sowie intensivem Marktresearch in Frankreich
und sind insofern angemessen berücksichtigt. Dennoch
ist nicht auszuschließen, dass höhere Aufwendungen anfallen,
die zu einer entsprechenden Reduzierung des Liquiditätsergebnisses
der Fondsgesellschaft führen würden. So besteht
beispielsweise das Risiko, dass die im Rahmen der Betriebskosten
berücksichtigte Abgabenlast für Versicherungsprämien,
Grundsteuern etc. durch nicht zu beeinflussende Entscheidungen
von Staat oder Vertragspartnern erhöht wird oder die
Kosten für Instandhaltungsmaßnahmen höher ausfallen als
geplant.
Andererseits wird in der Prognoserechnung davon ausgegangen,
dass die Aufwendungen tatsächlich jährlich verbraucht
werden. Einsparungen würden zu einer Erhöhung der
jährlichen Ausschüttung führen. Zudem ist darauf hinzuwei-
63

sen, dass die unterstellten Kostensteigerungen mit 2,50% über
den angenommenen Steigerungen der Inflationsrate (2%)
liegen, so dass hieraus ein entsprechendes Sicherheitspotenzial
abgeleitet werden kann.
_VERKÄUFLICHKEIT/FUNGIBILITÄT VON ANTEILEN
Für den Verkauf von Anteilen an geschlossenen Immobilienfonds
existiert weder ein amtlicher Markt, noch gibt es ein
Rückgaberecht an die Fondsgesellschaft selbst zu einem vorab
festgelegten Preis. Zwar ist es in der Vergangenheit gelungen,
die sich aus dem Gesellschafterkreis ergebenden Verkaufswünsche
durch die Vermittlung von Käufern zu befriedigen, eine
Gewähr für das zukünftige Gelingen kann jedoch nicht gegeben
werden.
Nach 10 Jahren (erstmals per 31.12.2013) kann lt. Gesellschaftsvertrag
jeder Gesellschafter das Gesellschaftsverhältnis
jährlich kündigen und erhält sein Auseinandersetzungsguthaben
(ermittelt auf Basis des Verkehrswertes der Immobilie)
in zwei Halbjahresraten grundsätzlich bis zum nächsten
Jahresultimo.
Unabhängig hiervon kann der Investor seinen Anteil zum
Ende eines jeden Geschäftsjahres veräußern.
_STEUERLICHE RISIKEN
Die steuerlichen Ausführungen und Berechnungen sind von
französischen und deutschen Steuerberatern aufgrund der
derzeit bekannten Rechtslage entwickelt und geprüft worden.
Chancen und Risiken
Es kann nicht ausgeschlossen werden, dass sich die steuerliche
Beurteilung durch Gesetzgebung, Rechtsprechung und
Erlasse der deutschen und/oder französischen Finanzverwaltung
künftig verändern wird.
_FONDSMANAGEMENT
Generell besteht bei Fondsgesellschaften das Risiko, dass im
Laufe der Entwicklung die Geschäftsführung Eigeninteressen
zum Nachteil der Investoren verfolgt. Dies gilt insbesondere,
wenn die Geschäftsführung kapitalmäßig und/oder organisatorisch/personell
mit den Initiatoren des Fonds verflochten ist.
_PLATZIERUNGSRISIKO
Es besteht das Risiko, dass das geplante Eigenkapital der
Fondsgesellschaft nicht vollständig eingeworben wird. Für
diesen Fall behält sich die Geschäftsführung einerseits die
Erhöhung des Fremdkapitalanteils unter Beachtung des Prinzips
der kaufmännischen Vorsicht vor. Dies würde zu einem
prozentual höheren Anteil eines jeden Gesellschafters am Vermögen
der Gesellschaft führen. Die Bedienung des zusätzlichen
Fremdkapitals kann sich jedoch nachteilig auf die Liquiditätssituation
der Fondsgesellschaft und auch auf die Ausschüttungen
an die Kommanditisten auswirken.
Die nicht vollständige Platzierung des Fonds kann darüber
hinaus zur Rückabwicklung des Fonds führen. Die Realisierung
eines wirtschaftlichen Verlustrisikos ist dabei nicht ausgeschlossen.
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Der größte Markt der Welt
Les Halles/Rungis Paris bedeckte bis ins 6. Jahrhundert
nur eine Insel in der Seine. Vor den Brücken boten fahrende
Händler ihre Waren feil. Mit dem Wachstum der Stadt wurde
1137 auf einem freien Feld vor der Stadt ein neuer Marktplatz
eingerichtet. Aus diesen Baracken und Ständen entwickelten
sich im Laufe der Zeit feste Markthallen – Les Halles.
Mitte des 19. Jahrhunderts wurde das mittlerweile mitten
im 1. Arrondissement liegende Gelände neu bebaut, es
entstand der größte und modernste Großmarkt der Welt:
Zwölf Pavillons aus Eisen und Glas mit Kühlräumen, einem
eigenen Belüftungssystem, Gaslicht und modernen Wasser-
und Abwasserleitungen.
Bis 1968 versorgten Les Halles die Bevölkerung von Paris,
dann wurde im Süden der Stadt ein neuer moderner
Großmarkt eröffnet: Rungis. Dieser erstreckt sich heute
über 600 Hektar und gilt als der größte Delikatessen-Umschlagplatz
Europas. Allein die Fischhalle hat die Ausmaße
von 3 Fußballfeldern.
Rungis hat einen eigenen Güterbahnhof, der Flughafen
Orly liegt strategisch nah. Mehr als 17.000 Menschen arbeiten
hier und schlagen jährlich 2,2 Mio. Tonnen Lebensmittel
um. Wenn die Entwicklung der Stadt und die Expansion des
Großmarktes so rasant weitergehen, wird Rungis wohl in
nicht allzu ferner Zeit wieder von Wohn- und Bürohäusern
umgeben sein.
Händler bei einer Auktion
frisch eingetroffener Waren in
Les Halles. Holzstich nach einem
Gemälde von Georges Cain
aus dem Jahr 1888.

Inhalt Teil C
TEIL A
Angebot im Überblick 06
Checkliste 08
Übersicht der Chancen und Risiken 10
Die Fondsimmobilie 13
Mieter und Mietvertrag 14
Standort Rueil Malmaison 16
Immobilienmarkt Île-de-France 18
Frankreich 20
Herausforderung 24
Überblick über alle Fonds 26
Beispielrechnungen 28
Investitions- und Finanzierungsrechnung 29
Liquiditäts- und Ergebnisrechnung 32
Liquidation 36
Beispielrechnungen für den Gesamterfolg 38
Sensitivitätsanalyse 39
TEIL B
Rechtliche Grundlagen 44
Steuerliche Grundlagen 50
Hinweise für gemeinnützige Stiftungen 58
Chancen und Risiken 62
TEIL C
Gesellschaftsvertrag 70
Gesellschafterdarlehen 76
Dienstleistungsvertrag 77
Vertragspartner 80
Impressum/Haftungsbeschränkung 82
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FRANKREICH 02

FRANKREICH 02
Gesellschaftsvertrag
70
S.C.I. Zweite IFF geschlossener Immobilienfonds für Frankreich
»SCI Zweite IFF«
Société Civile Immobilière mit variablem Kapital
Anfangskapital von € 15.000
Gesellschaftssitz:
6, place de la Madeleine, 75008 Paris
RCS PARIS D 449 936 673
_Artikel 1 · Form
Zwischen den Inhabern der nachfolgend geschaffenen Anteile sowie
zwischen zukünftigen, der Gesellschaft beitretenden Gesellschaftern
wird eine Société Civile französischen Rechts gegründet,
die den Bestimmungen des Titels IX des III. Buchs des Code civil
(französisches Bürgerliches Gesetzbuch), den Artikeln 231-1 bis
231-8 des Code de commerce (französisches Handelsgesetzbuch),
betreffend das variable Kapital, den auf diese Bestimmungen
Bezug nehmenden Texten sowie diesem Gesellschaftsvertrag
unterliegt.
_Artikel 2 · Gegenstand
Die Gesellschaft hat folgenden Gegenstand:
· Den Erwerb des Eigentums, die Verwaltung und die Vermietung
des in 278–280 Avenue Napoléon Bonaparte und 5 Boulevard
Marcel Proust, 92500 Rueil Malmaison gelegenen Gebäudes.
Eventuell und ausnahmsweise die Veräußerung der Immobilie,
für die die Gesellschaft keine Verwendung mehr hat, durch Verkauf,
Tausch oder Einlage in eine Gesellschaft.
· Jegliche Kreditaufnahme mit oder ohne Bestellung einer Hypothek
oder ähnlichen Grundpfandrechten sowie allgemein das Aufbringen
der für die Verfolgung des Gesellschaftszwecks erforderlichen
finanziellen Mittel.
· Die Gesellschaft ist berechtigt, alle mit dem genannten Gesellschaftszweck
in Zusammenhang stehenden Geschäfte und Handlungen
vorzunehmen oder durch Dritte ausführen zu lassen,
sofern dies nicht zu einer Qualifizierung der Gesellschaft als Handelsgesellschaft
führt.
_Artikel 3 · Gesellschafter
Die Gesellschaftsform und das Investitionskonzept wurden gezielt
auf nicht in Frankreich ansässige Anleger zugeschnitten.
Die Zeichnung ist jedoch auch weiteren Anlegern unter der Vorgabe
gestattet, dass sie zum Zeitpunkt der Zeichnung weder ihren
Wohnsitz noch ihren Gesellschaftssitz oder den Ort der Geschäftsleitung
in Frankreich haben.
_Artikel 4 · Firma
Die Gesellschaft wird unter folgender Firma geführt:
S.C.I. Zweite IFF geschlossener Immobilienfonds für Frankreich
kurz auch »SCI Zweite IFF« genannt.
Im Schriftverkehr mit Dritten sind auf Urkunden und Schriftstücken
jeweils unmittelbar vor oder nach der Firmenbezeichnung
die Wörter »Société Civile à capital variable« (Gesellschaft bürgerlichen
Rechts mit variablem Kapital), der Sitz der Gesellschaft und
die Nummer der Eintragung im Handelsregister aufzuführen.
_Artikel 5 · Sitz der Gesellschaft
Die Gesellschaft hat ihren Sitz in:
6, place de la Madeleine, 75008 Paris.
Dieser Sitz kann durch einfachen Beschluss der Geschäftsführung
an jeden anderen Ort innerhalb Frankreichs verlegt werden.
_Artikel 6 · Dauer
Die Gesellschaft ist ab dem Tag der Eintragung in das Handelsregister
auf eine Dauer von 99 Jahren, vorbehaltlich einer vorzeitigen
Auflösung oder Verlängerung, gegründet.
_Artikel 7 · Einlagen
Das Gesellschaftsvermögen setzt sich aus den folgenden Einlagen
zusammen:
Einlage der Gesellschaft Hansische Treuhand AG:
· € 14.900 (vierzehntausendneunhundert) und
Einlage der IFF Geschäftsführung für Frankreich GmbH:
· € 100 (einhundert),
mithin insgesamt € 15.000 (fünfzehntausend).
Diese Beträge wurden von den zur Einlage Verpflichteten auf das
Konto Nr. 300 760 205 813 725 406 300 bei der Bank Crédit du Nord,
Agence Clément Marot, Paris (8ème) am 17.07.2003 eingezahlt.
_Artikel 8 · Kapital
8.1 Anfangskapital
Das Anfangskapital beträgt € 15.000 (fünfzehntausend).
Es ist aufgeteilt in 150 voll gezeichnete und eingezahlte Anteile zu
je € 100, nummeriert von 1 bis 150, die wie folgt zugeteilt werden:
· Hansische Treuhand AG: 149 Anteile
· IFF- Geschäftsführung
für Frankreich GmbH: 1 Anteil
· Insgesamt: 150 Anteile
8.2 Genehmigtes Gesellschaftskapital
Das genehmigte Gesellschaftskapital beträgt € 150.000. Bei Erreichen
des genehmigten Gesellschaftskapitals können keine neuen
Zeichnungen von der Geschäftsführung angenommen werden. Es
ist aufgeteilt in 1.500 Anteile zu einem Nominalwert von € 100. Das
genehmigte Gesellschaftskapital kann durch einen Beschluss der
außerordentlichen Gesellschafterversammlung hinaufgesetzt
werden. Die Geschäftsführung ist jedoch berechtigt, die Durchführung
der Kapitalerhöhung zu bestätigen.
8.3 Mindestkapital
Das Mindestkapital ist auf 1/10 des genehmigten Kapitals festgesetzt.
Wird durch Austritt von Gesellschaftern das gezeichnete
Kapital auf das Mindestkapital herabgesetzt, so darf keine weitere
Herabsetzung erfolgen, ohne dass die Gesellschafterversammlung
eine Kapitalherabsetzung beschließt.
8.4 Gezeichnetes Kapital
Das tatsächliche Kapital stellt den Teil des Gesellschaftskapitals
dar, der tatsächlich von den Gesellschaftern gezeichnet wurde.
Es kann durch weitere Zeichnungen oder den Eintritt neuer Gesellschafter
erhöht oder durch den Rücktritt von Gesellschaftern
gesenkt werden.
_Artikel 9 · Modalitäten für Kapitalmaßnahmen
9.1 Grundsatz
Das Anfangskapital kann, wie nachfolgend unter 9.2 und 9.3
beschrieben, durch die Aufnahme neuer Gesellschafter oder die
Zeichnung neuer Anteile erhöht und durch die Rücknahme der
Einlagen der Gesellschafter herabgesetzt werden.
Das Gesellschaftskapital kann durch außerordentlichen Beschluss
der Gesellschafterversammlung erhöht oder gesenkt werden.
Bei Kapitalerhöhungen besteht kein vorrangiges Bezugsrecht
der Altgesellschafter.
Bei einer Kapitalherabsetzung haben die Zeichner eventuell
vorhandene Spitzen selbst zu regeln.

9.2 Erhöhung des gezeichneten Kapitals
Die Geschäftsführung ist bevollmächtigt, die Barzeichnung neuer
Anteile durch Altgesellschafter sowie neu hinzutretende Gesellschafter
anzunehmen. In beiden Fällen sind mindestens 30 Anteile
zu zeichnen. Die Anzahl der gezeichneten Anteile soll durch zehn
teilbar sein. Eine Beschränkung der Höhe nach gibt es nicht. Der
Zeichner wird mit Datum des Gesellschafterbeschlusses, der über
die Kapitalerhöhung befindet, Gesellschafter.
Die für die Aufnahme von Gesellschaftern und Zeichnung geltenden
Modalitäten werden von der Geschäftsführung festgelegt.
Die Geschäftsführung darf keine Zeichnung weiterer Anteile
zulassen, wenn sich das gezeichnete Kapital dadurch auf über
€ 150.000. erhöhen würde. Diese Höchstgrenze kann durch einen
Beschluss der außerordentlichen Hauptversammlung hinaufgesetzt
werden.
Die Gesellschafter sind verpflichtet, bei Zeichnung ein Agio in
Höhe von 5% des Betrags ihrer Einlage zu zahlen.
9.3 Herabsetzung des gezeichneten Kapitals
9.1) Das gezeichnete Kapital kann durch eine aus folgenden Gründen
erfolgende vollständige oder teilweise Rückerstattung der Einlage
der Gesellschafter herabgesetzt werden: Kündigung, Ableben, Auflösung
einer juristischen Person, Insolvenz, Geschäftsunfähigkeit,
Anordnung einer Vormundschaft oder Pflegschaft.
In diesen Fällen wird die Gesellschaft nicht aufgelöst, sondern
mit den übrigen Gesellschaftern fortgeführt.
Die Geschäftsführung ist bevollmächtigt, die so zustande
gekommene Kapitalherabsetzung festzustellen. Die Gesellschafter
können das Gesellschaftsverhältnis unter Beachtung einer Frist
von 12 Monaten bis zum Ende eines Geschäftsjahres, erstmals zum
31.12.2013, kündigen (ordentliche Kündigung). Artikel 29 ist zu
beachten.
Die Kündigung ist per Einschreiben mit Rückschein an die
Geschäftsführung zu richten. Maßgeblich für die Einhaltung der
Kündigungsfrist ist der Eingang des Kündigungsschreibens bei der
Geschäftsführung. Die Kündigungen werden in chronologischer
Reihenfolge bearbeitet.
9.2) Durch Einlagenrückgewähr darf das Mindestkapital nicht unterschritten
werden.
_Artikel 10 · Zeichnungen im Rahmen des genehmigten
Gesellschaftskapitals
Zeichnungen im Rahmen des genehmigten Gesellschaftskapitals
(siehe Artikel 8.2) ohne Kapitalerhöhung sind im vorliegenden
Artikel geregelt.
Eine Zeichnung erfolgt durch Erteilung eines Zeichnungsauftrages
an die Hansische Treuhand AG, die den Beitritt des Gesellschafters
herbeiführt, sofern die unten genannten Bedingungen
erfüllt sind.
Die gesamte Zeichnungssumme zuzüglich 5% Agio wird in
vollem Umfang fällig und zahlbar gemäß dem Fälligkeitstermin
laut Annahmeschreiben (als Antwort auf den Zeichnungsauftrag)
der Hansischen Treuhand AG an den Zeichner.
Im Falle nicht fristgerechter Zahlung der Zeichnungssumme
(zzgl. 5% Agio) ist die Gesellschaft über die Geschäftsführung
berechtigt, Verzugszinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem
geltenden Basiszinssatz (Euribor) zu erheben. Die Geschäftsführung
ist ermächtigt, die Ansprüche geltend zu machen und einzuziehen.
Der Zeichner wird Gesellschafter ab dem spätesten der folgenden
Ereignisse, die kumulativ vorliegen müssen:
9.1. Vorliegen der folgenden Freigabebedingungen:
a) Notarielle Bestätigung über die ordnungsgemäße Grundstücksübertragung
der Immobilie
b) Zusage einer Hypothekenbank über die langfristige Fremdfinanzierung
zu den vereinbarten Bedingungen
c) Abschluss des Mietvertrages mit LeasePlan France S.A.
9.2. Ausdrückliche Annahme des Zeichnungsauftrags durch die Hansische
Treuhand AG
9.3. Fälligkeit des Zeichnungsbetrags
Gesellschaftsvertrag
9.4. Erhalt durch die Hansische Treuhand AG des Zeichnungsbetrags
zzgl. 5% Agio.
Die Hansische Treuhand AG legt die Zeichnungsbeträge im
Namen und auf Rechnung der Zeichner in die Gesellschaft ein und
führt somit dem Beitritt herbei.
Die Annahme eines Auftrags/Zeichnungsscheins gilt als Genehmigung
des Eintritts des Gesellschafters in die Gesellschaft gem.
Artikel 13. Der Eintritt eines Gesellschafters kann aus triftigem
Grund und u. a. aus den unter Artikel 3 oben aufgeführten Gründen
verweigert werden. Die Verweigerung des Eintritts in die Gesellschaft
wird schriftlich mitgeteilt.
_Artikel 11 · Mit den Anteilen verbundene Rechte
und Pflichten
9.1) Die Rechte der Gesellschafter ergeben sich aus dem vorliegenden
Gesellschaftsvertrag, dessen nachfolgende Änderungen und ordnungsgemäß
erfolgten Abtretungen von Gesellschaftsanteilen.
Die Gesellschaft wird den Gesellschaftern Anteilscheine (certificats
représentatifs de parts) ausstellen. Diese lauten auf den
Namen des jeweiligen Gesellschafters.
Nach jeder Änderung der Beteiligung sind die Anteilscheine an
die Gesellschaft zurückzugeben und zu annullieren.
Die Gesellschaftsanteile können nicht durch Wertpapiere verbrieft
werden, mit denen Kapital über den Kapitalmarkt aufgenommen
werden kann.
9.2) Die Beteiligung der Gesellschafter an dem Gewinn und an dem Verlust
bestimmt sich nach Artikel 25.
_Artikel 12 · Form und Publizität der Abtretung von
Gesellschaftsanteilen
Jede Abtretung eines Anteils muss durch eine privatschriftliche
oder notarielle Urkunde festgestellt werden.
Damit sie der Gesellschaft entgegengehalten werden kann,
muss sie ihr durch Gerichtsvollzieher zugestellt oder in das Gesellschaftsbuch
eingetragen werden. Die Geschäftsführung wird hierüber
auf Anfrage des Gesellschafters eine Bestätigung erstellen.
Dritten kann die Abtretung erst nach Hinterlegung der Urkunde
beim Handelsregister entgegengehalten werden. Diese Hinterlegung
wird durch die Geschäftsführung veranlasst, insofern ihr
hierzu von den Gesellschaftern die erforderlichen Unterlagen zur
Verfügung gestellt werden.
_Artikel 13 · Abtretung von Gesellschaftsanteilen
Die Gesellschaftsanteile können nur nach Zustimmung durch die
Geschäftsführung abgetreten werden. Die Genehmigung kann nur
mit triftigem Grund verweigert werden. Als triftiger Grund gilt ein
Verstoß gegen die in Artikel 3 dieser Satzung enthaltenen Bestimmungen.
Die beabsichtigte Abtretung ist der SCI Zweite IFF, vertreten
durch die Geschäftsführung, zusammen mit dem Antrag auf
Zustimmung durch Einschreiben mit Rückschein anzuzeigen. Diese
Anzeige über das Abtretungsvorhaben muss den Namen, den Vornamen,
die Adresse, die Nationalität des vorgeschlagenen Käufers
sowie die Anzahl der zu veräußernden Anteile und den Preis
angeben.
Die Geschäftsführung wird ihre Entscheidung innerhalb von zwei
Monaten ab Zugang der Anzeige der Abtretungsabsicht mittels eingeschriebenen
Briefs mit Rückschein mitteilen. Wird keine Antwort
erteilt, so gilt die Abtretung als genehmigt. Diese Entscheidung
muss dann nicht begründet werden.
Wird die Zustimmung verweigert, so hat der abtretende Gesellschafter
ein außerordentliches Kündigungsrecht, auf das die Bestimmungen
des Artikels 9 bezüglich des ordentlichen Kündigungsrechts
keine Anwendung finden. Die außerordentliche Kündigung
ist mit Einschreiben per Rückschein an die Geschäftsführung zu
richten und tritt einen Monat nach Erhalt des Kündigungsschreibens
durch die Geschäftsführung in Kraft. Ein Anspruch auf Erwerb der
die Abtretungsabsicht betreffenden Anteile durch die verbleibenden
Gesellschafter oder die Gesellschaft besteht nicht.
71

72
Dieser Artikel über die Genehmigung des Beitritts eines Gesellschafters
ist auch auf den Eintritt in die Gesellschaft per Kapitalerhöhung
anwendbar, wobei die Entscheidungsfrist über die Genehmigung
eines Gesellschafters, die der Geschäftsführung obliegt,
auf zwei (2) Tage reduziert wird. Diese 2-tägige Entscheidungsfrist
läuft ab Erhalt durch die Geschäftsführung einer Kopie des Zeichnungsauftrags.
_Artikel 14 · Verpfändung von Gesellschaftsanteilen
Die Gesellschaftsanteile können durch privatschriftlichen oder notariellen
Vertrag verpfändet werden. Um die Zustimmung der Gesellschaft
betreffend die Verpfändung einzuholen, wird der Verpfändungsvertrag
der Gesellschaft entweder durch Gerichtsvollzieher
(huissier) zugestellt oder wird die Zustimmung der Gesellschaft im
Rahmen eines notariellen Vertrages bestätigt.
Die Genehmigung des eventuellen Eintritts des Pfandgläubigers
in die Gesellschaft durch die Gesellschaft ist bei der Durchführung
der Verpfändung gemäß Artikel 13 einzuholen. Allerdings gilt die
Zustimmung der Gesellschaft im Rahmen eines notariellen Vertrages
bereits als Zustimmung der Geschäftsführung zu dem eventuellen
Eintritt des Pfandgläubigers in die Gesellschaft.
Die Verpfändung wird gemäß den gesetzlichen Vorschriften veröffentlicht;
der Zeitpunkt der Veröffentlichung bestimmt den Rang
unter den Pfandgläubigern.
_Artikel 15 · Geschäftsführung und Vertretung
9.1) Zur Geschäftsführung und Vertretung der Gesellschaft ist die IFF
Geschäftsführung für Frankreich GmbH mit Sitz in Brandstwiete 4,
Hamburg (Deutschland, nachstehend »IFF GmbH«) bestellt.
Folgende Personen:
· Herr Joachim Schmarbeck,
· Frau Anne-Kathrin Wirth,
· Frau Tanja Einsiedler-Johannsen,
sind die gesetzlichen Vertreter der IFF GmbH.
Die IFF GmbH wird für die Dauer der Gesellschaft zum
Geschäftsführer ernannt.
Die IFF GmbH erklärt, dass der Ausübung des Amts der
Geschäftsführung kein Hindernis entgegensteht.
9.2) Ihre Geschäftsführungsbefugnis erstreckt sich auf die Vornahme
aller Geschäfte, die zum üblichen Betrieb der Gesellschaft gehören,
insbesondere und vorbehaltlich der in Artikel 17 genannten einwilligungsbedürftigen
Rechtsgeschäfte von Abschluss, Verlängerung,
Anpassung sowie der Abwicklung bzw. Vornahme der dem Investitionsplan
zugrunde liegenden Rechtsgeschäfte und Rechtshandlungen.
Sämtliche mit der Erstinvestition verbundenen Geschäftstätigkeiten,
soweit sie im Investitions- und Finanzierungsplan, im Katalog
oder in diesem Vertrag erläutert oder geregelt sind, bedürfen zu
ihrer Durchführung keiner gesonderten Genehmigung und sind
gestattet. Dies beinhaltet auch die Aufnahme von weiterem Fremdkapital
zu Lasten des Eigenkapitals im Rahmen wirtschaftlich vertretbarer
und kaufmännischer Vorsicht.
9.3) Der oder die Geschäftsführer können mit vertragsändernder Mehrheit
abberufen werden. Handelt es sich bei der Geschäftsführung
um einen Gesellschafter, so zählen dessen Stimmen bei der
Abstimmung nicht mit.
9.4) Die IFF GmbH kann ihr Amt unter Beachtung einer Kündigungsfrist
von 3 Monaten bei Vorliegen eines triftigen Grundes niederlegen.
Vorbehaltlich einer entgegenstehenden Bestimmung oder eines
entgegenstehenden Beschlusses endet das Amt einen Monat nach
letztem Zugang des Einschreibens mit Rückscheins bei der Gesellschaft
sowie der Dienstleisterin.
Die anschließende Neubestellung eines oder mehrerer
Geschäftsführer(s), wobei es sich um natürliche oder juristische Personen
handeln kann, bedarf der Zustimmung der Gesellschafterversammlung.
9.5) Es können sowohl juristische als auch natürliche Personen zum Geschäftsführer
bestellt werden, und dies unabhängig von einer Eigenschaft
als Gesellschafter. Ist eine juristische Person zum Geschäftsführer
bestellt, unterliegen die Geschäftsführer bzw. unterliegt die
Geschäftsführung dieser juristischen Person denselben Bedingun-
gen und Verpflichtungen und der gleichen zivil- und strafrechtlichen
Haftung, wie wenn sie im eigenen Namen Geschäftsführer wäre(n),
und dies unbeschadet der gesamtschuldnerischen Haftung der juristischen
Person, die zum Geschäftsführer bestellt wurde.
9.6) Die Geschäftsführung ist verpflichtet, in Verträgen mit Dritten für
die Gesellschafter einen Haftungsausschluss für Verbindlichkeiten
der Gesellschaft, deren Gegenstandswert € 50.000 überschreiten,
anzustreben. Die Geschäftsführung hat diese Verpflichtung bereits
für die im Namen der sich in Gründung befindlichen Gesellschaft
abgeschlossenen Verträge erfolgreich sichergestellt.
9.7) Die Geschäftsführung führt die Geschäfte mit der Sorgfalt eines
ordentlichen Kaufmanns.
_Artikel 16 · Kosten
Für die Zeichnungsphase erhält die Geschäftsführung eine einmalige
Vorabvergütung von € 29.500, die spätestens am 31.12.2003
fällig wird.
Ferner erhält die Geschäftsführung ab 2004 eine jährliche Vergütung
in Höhe von € 20.000. Diese Vergütung wird jeweils zum
30.06. eines jeden Jahres fällig und erhöht sich jährlich um 2%,
erstmals am 01.01.2005.
_Artikel 17 · Einwilligungsbedürftige Rechtsgeschäfte
9.1) Für die über den Rahmen der in Artikel 15 zugrunde gelegten
Geschäftsführerbefugnis hinausgehenden Geschäfte ist die Einwilligung
der Gesellschafterversammlung erforderlich.
Dies gilt insbesondere für folgende Geschäfte, wobei es sich
um eine nicht abschließende Aufzählung handelt:
a) Verlängerung, Anpassung und/oder Aufhebung der nach Maßgabe
des Investitions- und Finanzierungsplanes zu schließenden
Verträge, sofern deren Gegenstandswert mehr als € 500.000
beträgt; ausgenommen ist die Aufnahme von Krediten im Zusammenhang
mit der Erstinvestition sowie der Vermietung der
Immobilien zu folgenden Zwecken:
a I) die langfristige Finanzierung vom Mieter gewünschter
Bauten, sofern diesbezügliche Zins- und Tilgungszahlungen
über eine gesonderte erhöhte Miete erfolgen;
a II) die langfristige Finanzierung der TVA (französische Umsatzsteuer),
wenn diesbezügliche Zins- und Tilgungszahlungen
über eine gesonderte erhöhte Miete nicht umsatzsteuerpflichtiger
Mieter erfolgen;
b) Erwerb, Veräußerung oder Belastung von Grundstücken und
grundstücksgleichen Rechten;
c) Erwerb und Veräußerung von Beteiligungen an Unternehmen;
d) Abschluss von Verträgen, die eine Beteiligung am Ergebnis oder
am Vermögen der Gesellschaft zum Gegenstand haben;
e) Vornahmen von Rechtsgeschäften oder Rechtshandlungen, die
über den gewöhnlichen Geschäftsbetrieb des Unternehmens hinausgehen
oder die für die Gesellschaft von besonderer Bedeutung
sind und einen Betrag von € 500.000 im Einzelfall übersteigen.
9.2) Sofern bei der Gesellschaft ein Beirat gebildet wird, befindet er
über die Einwilligung zu zustimmungspflichtigen Rechtsgeschäften
und -handlungen.
9.3) Die in vorliegendem Artikel genannten Einschränkungen können
Dritten nicht entgegengehalten werden. Weiterhin wird wie gesetzlich
vorgeschrieben die Gesellschaft Dritten gegenüber auch durch
solche Maßnahmen verpflichtet, die über den Gesellschaftszweck
hinausgehen.
_Artikel 18 · Beirat
9.1) Zur Beratung der Geschäftsführung kann für die Gesellschaft ein
Beirat gebildet werden. Dieser besteht aus drei Mitgliedern, wovon
zwei durch die Gesellschafterversammlung gewählt werden und
ein Mitglied von der Geschäftsführung bestimmt wird.
9.2) Der Beirat wird jeweils für die Dauer von drei Jahren gewählt und
nach der dem Ablauf dieser Frist folgenden ordentlichen Gesellschafterversammlung
über den Jahresabschluss neu gewählt.
Wiederwahl ist zulässig.

9.3) Der Beirat gibt sich selbst eine Geschäftsordnung.
9.4) Der Beirat ist nicht berechtigt, der Geschäftsführung Weisungen
zu erteilen. Der Beirat ist jedoch berechtigt, von der Geschäftsführung
Berichte über die einzelnen Angelegenheiten zu verlangen.
Auf Beschluss des Beirates ist eines seiner Mitglieder oder ein beauftragter
Dritter auf Kosten der Gesellschaft berechtigt, die Geschäftsbücher
der Gesellschaft einzusehen.
9.5) Die Mitglieder des Beirates haften nur für Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit.
Schadensersatzansprüche gegen den Beirat verjähren
drei Jahre nach Kenntniserlangung über den die Ersatzpflicht begründenden
Sachverhalt, soweit sie nicht kraft Gesetzes einer kürzeren
Verjährung unterliegen.
9.6) Der Beirat erhält neben der Erstattung seiner Auslagen eine Vergütung,
die von der Gesellschafterversammlung zu beschließen ist.
9.7) Die Hansische Treuhand AG soll an den Sitzungen des Beirats teilnehmen.
_Artikel 19 · Gesellschafterversammlung
9.1) Die Gesellschafterbeschlüsse werden nach Wahl der Geschäftsführung
entweder in einer Gesellschafterversammlung oder im Wege
des schriftlichen Umlaufverfahrens getroffen. Gesellschafterversammlungen
können am Sitz der Gesellschaft oder an einem
anderen Ort, der von der Geschäftsführung bestimmt wird, abgehalten
werden. Gesellschafterversammlungen im Sinne dieses
Gesellschaftsvertrages sind auch solche, die im schriftlichen Verfahren
abgehalten werden.
Die ordentliche Gesellschafterversammlung sollte jährlich bis
spätestens zum 30.06. eines Jahres stattfinden.
9.2) Die Einberufung einer Gesellschafterversammlung erfolgt durch
Einschreiben mit Rückschein durch die Geschäftsführung unter Bekanntgabe
der Tagesordnung und Wahrung einer Frist von 4 (vier)
Wochen, beginnend mit der Absendung an die Gesellschafter.
9.3) Auf Antrag von Gesellschaftern, die zusammen zumindest 25% der
Gesellschaftsanteile halten, hat die Geschäftsführung unverzüglich
eine Gesellschafterversammlung einzuberufen. Diese kann nach
Wahl der Geschäftsführung auch im Wege des schriftlichen
Umlaufverfahrens stattfinden.
9.4) Die Gesellschafterversammlung wird von der Geschäftsführung
geleitet. Sie ist berechtigt, einen Vertreter mit der Leitung zu beauftragen.
9.5) Die Gesellschafter sind berechtigt, sich in der Gesellschafterversammlung
durch einen mit schriftlicher Vollmacht versehenen
Dritten vertreten zu lassen.
_Artikel 20 · Gegenstand der Beschlussfassung in der
Gesellschafterversammlung
Die Gesellschafterversammlung ist insbesondere zuständig für folgende
Beschlussfassungen, wobei es sich nicht um eine abschließende
Aufzählung handelt:
a) Änderung des Gesellschaftsvertrages;
b) Umwandlung der Gesellschaft;
c) Veräußerung der von der Gesellschaft gehaltenen Immobilien;
d) Auflösung und Liquidation der Gesellschaft;
e) Abberufung und Ernennung der Geschäftsführung;
f) Vereinbarungen zwischen der Gesellschaft und ihren Geschäftsführern;
g) Entlastung der Geschäftsführung und Entlastung eines etwaigen
Beirates;
h) Feststellung des Jahresabschlusses;
i ) Wahl des Abschlussprüfers;
j ) vorbehaltlich Artikel 25 dieses Vertrages: Beschlussfassung
über die Verwendung des Jahresergebnisses sowie über die Verwendung
von Liquiditätsüberschüssen, wobei der Grundsatz der
Gleichbehandlung zu wahren ist.
Gesellschaftsvertrag
_Artikel 21 · Beschlussfassung
9.1) Die Gesellschafter beschließen in Gesellschafterversammlungen
oder im Wege der schriftlichen Abstimmung in den in diesem Vertrag
und im Gesetz vorgesehenen Fällen.
9.2) Die Gesellschafterversammlung ist beschlussfähig, wenn sämtliche
Gesellschafter ordnungsgemäß geladen und mindestens 25%
aller Stimmen anwesend oder vertreten sind oder an der schriftlichen
Abstimmung im Umlaufverfahren teilgenommen haben. Ist
eine Versammlung hiernach nicht beschlussfähig, so ist eine neue
Versammlung mit gleicher Tagesordnung mit einer Frist von wenigstens
vierzehn Tagen einzuberufen, wobei die Beschlüsse entweder
in einer Gesellschafterversammlung oder schriftlich im Umlaufverfahren
gefasst werden. Diese Versammlung ist in jedem Falle
beschlussfähig, worauf in der Einladung hinzuweisen ist.
9.3) Alle Beschlussfassungen der Gesellschafterversammlung, mit Ausnahme
der in Artikel 20 a) bis e) genannten, bedürfen der Mehrheit
der anwesenden und vertretenen Stimmen (»ordentliche Hauptversammlung«).
Die Beschlussfassungen nach Artikel 20 a) bis e) bedürfen
einer Mehrheit von über 75% der Stimmen (»außerordentliche
Hauptversammlung«).
Stimmenthaltungen zählen bei der Ermittlung der Beschlussfähigkeit
mit, gelten aber nicht als abgegebene Stimmen für die
Ermittlung der Mehrheit. Bei Stimmengleichheit gilt ein Antrag als
abgelehnt.
Eine Erhöhung der Einlage eines Gesellschafters kann nur mit
dessen Zustimmung beschlossen werden.
9.4) Das Stimmrecht der Gesellschafter bestimmt sich nach der gehaltenen
Beteiligung an der Gesellschaft. Jeder Anteil vermittelt eine
Stimme.
9.5) Vor einer schriftlichen Abstimmung ist den Gesellschaftern die Aufforderung
zur Abstimmung von der Geschäftsführung durch Einschreiben
mit Rückschein zu übersenden. Dabei ist der Abstimmungsgegenstand
bekannt zu geben und mit einer Erläuterung der
Geschäftsführung und den für die Information der Gesellschafter
erforderlichen Unterlagen zu versehen. Die Stimmabgabe der
Gesellschafter muss innerhalb von vierzehn (14) Tagen nach Erhalt
der Abstimmungsaufforderung eingehen.
9.6) Über das Ergebnis einer schriftlichen Abstimmung unterrichtete
die Geschäftsführung die Gesellschafter schriftlich. Eine namentliche
Nennung erfolgt nicht.
9.7) Die Unwirksamkeit eines Gesellschafterbeschlusses kann nur binnen
einer Ausschlussfrist von sechs Monaten nach Zusendung des
in Artikel 22 geregelten Protokolls gerichtlich geltend gemacht
werden. Nach Ablauf dieser Frist, spätestens jedoch 3 Jahre nach
Beschlussfassung, gilt ein etwaiger Mangel als geheilt. Weiterhin
gelten Einberufungsmängel als geheilt, wenn alle Gesellschafter
anwesend oder vertreten sind bzw. mitgestimmt haben.
9.8) Selbst wenn die Hansische Treuhand AG nicht mehr Gesellschafterin
ist, soll sie an den Gesellschafterversammlungen teilnehmen.
_Artikel 22 · Protokollierung der Gesellschafterbeschlüsse
Über die Gesellschafterbeschlüsse ist ein Protokoll anzufertigen,
welches von dem Leiter der Gesellschafterversammlung und der
Geschäftsführung, bei Beschlussfassungen im schriftlichen Verfahren
von der Geschäftsführung zu unterzeichnen ist.
Einsprüche gegen das Protokoll bzw. gegen die schriftliche Mitteilung
nach Artikel 21 Abs. 6 sind unbeschadet der Regelung des
Artikels 21 Abs. 7 innerhalb von vier Wochen nach Absendung
schriftlich gegenüber der Geschäftsführung zu erklären.
73

_Artikel 23 · Geschäftsjahr, Jahresabschluss
9.1) Geschäftsjahr ist das Kalenderjahr. Hiervon abweichend beginnt
das erste Geschäftsjahr am Tag der Eintragung der Gesellschaft im
Handelsregister und endet am 31. Dezember 2003.
9.2) Innerhalb von sechs Monaten nach Abschluss eines jeden
Geschäftsjahres ist von der Geschäftsführung unter Beachtung der
Grundsätze ordnungsgemäßer Buchführung und Bilanzierung
sowie der gesetzlichen Vorschriften der Jahresabschluss der Gesellschaft
anzufertigen.
9.3) Der vorläufige Jahresabschluss ist den Gesellschaftern mit einer
Einladung zur Gesellschafterversammlung zuzusenden.
9.4) Im Rahmen der Gesellschafterversammlung, in der über die Feststellung
des Jahresabschlusses beschlossen wird, wird zugleich
die Höhe des zum Ende des betreffenden Geschäftsjahres gezeichneten
Kapitals festgestellt.
9.5) Der Jahresabschluss wird von einem oder mehreren Abschlussprüfern
geprüft. Die Bestellung der Prüfer erfolgt durch Gesellschafterbeschluss
für eine Dauer von sechs Jahren. Die Abschlussprüfer
können wiedergewählt werden. Die Honorare der Abschlussprüfer
sind von der Gesellschaft zu tragen. Die Abschlussprüfer werden zu
den Gesellschafterversammlungen und schriftlichen Beschlussfassungen
eingeladen.
74
_Artikel 24 · Vereinbarungen zwischen der Gesellschaft
und ihren Geschäftsführern oder ihren Gesellschaftern
Über Vereinbarungen, die direkt oder durch eine zwischengeschaltete
Person zwischen der Gesellschaft und einem Geschäftsführer
abgeschlossen werden, haben die Abschlussprüfer oder in deren
Abwesenheit der Geschäftsführer einen Sonderbericht vorzulegen,
über den die Gesellschafterversammlung befindet.
Diese Bestimmung gilt ebenfalls für Vereinbarungen, die zwischen
der Gesellschaft und einer weiteren Gesellschaft getroffen
werden, wenn diese Gesellschaft ein unbeschränkt haftender
Gesellschafter, ein Geschäftsführer, ein Verwaltungsratsmitglied,
ein Generaldirektor, ein delegierter Generaldirektor, ein Vorstandsoder
Aufsichtsratsmitglied oder ein Gesellschafter, der über mehr
als 10% der Stimmrechte verfügt, angehört, der gleichzeitig Geschäftsführer
oder Direktionsorgan der Gesellschaft ist.
Der betroffene Geschäftsführer ist als Gesellschafter nicht vom
Stimmrecht ausgeschlossen.
_Artikel 25 · Beteiligung am Ergebnis und Vermögen, Ausschüttungen
9.1) Die Gesellschafter sind im Verhältnis der von ihnen gehaltenen
Gesellschaftsanteile am Vermögen und am Ergebnis der Gesellschaft
beteiligt. Für das erste Geschäftsjahr erfolgt die Aufteilung
von Ergebnis und Liquiditätsausschüttung im Verhältnis des eingezahlten
Gesellschaftskapitals zueinander (pro rata temporis).
Betreffend die Pro-rata-temporis-Berechnung ist auf das Eintrittsdatum
in die Gesellschaft gemäß Artikel 10 abzustellen.
9.2) Allen Gesellschaftern werden Verlustanteile auch dann zugerechnet,
wenn sie die Höhe der Einlagen übersteigen.
9.3) Über die Verwendung von Gewinnen und Liquiditätsüberschüssen,
soweit sie nicht zur Erfüllung vertraglicher, gesetzlicher oder sonstiger
Verpflichtungen benötigt werden (ausschüttungsfähiges Ergebnis),
entscheidet die Gesellschafterversammlung. Die Geschäftsführung
ist berechtigt, a conto eines später zu fassenden Beschlusses
der Gesellschafterversammlung nach ihrem Ermessen frei verfügbare
Liquidität an die Gesellschafter auszuschütten.
9.4) Durch Gesellschafterbeschluss kann von dieser Art der Verteilung
des Gewinns abgewichen werden. In einem solchen Beschluss
können die Gesellschafter insbesondere bestimmen, dass ein Teil
des Gewinns oder der gesamte Gewinn ins neue Geschäftsjahr
vorgetragen oder auf alle allgemeinen oder besonderen Reserven
aufgeteilt wird.
_Artikel 26 · Gesellschafterkonten
9.1) Für jeden Gesellschafter werden ein Kapitalkonto, ein Verlustkonto
und ein Verrechnungskonto geführt.
9.2) Auf dem Kapitalkonto wird die auf seinen Gesellschaftsanteil
gezahlte Einlage des Gesellschafters gebucht. Diese ist unveränderlich
und maßgebend für das Stimmrecht, für die Ergebnisverteilung,
für die Beteiligung am Gesellschaftsvermögen sowie
den Anspruch auf das Auseinandersetzungsguthaben.
9.3) Verluste werden auf gesonderten Verlustkonten gebucht, die aus
künftigen Gewinnen aufzufüllen sind.
9.4) Für den sonstigen Verrechnungsverkehr, insbesondere Entnahmen
und Gewinngutschriften zwischen Gesellschaft und Gesellschaftern,
wird ein Verrechnungskonto geführt.
9.5) Auf allen Konten sind die Salden unverzinslich.
_Artikel 27 · Ausscheiden von Gesellschaftern
9.1) Ein Gesellschafter scheidet aus der Gesellschaft aus, wenn
a) er das Gesellschaftsverhältnis ordentlich nach Artikel 9 oder
außerordentlich nach Artikel 13 kündigt;
b) er durch außerordentlichen Gesellschafterbeschluss aus der
Gesellschaft ausgeschlossen wird;
c) über sein Vermögen das Insolvenzverfahren eröffnet wird.
9.2) Durch das Ausscheiden eines Gesellschafters wird die Gesellschaft
nicht aufgelöst, sondern von den verbleibenden Gesellschaftern
unter entsprechender teilweiser Herabsetzung des gezeichneten
Kapitals unter Vorbehalt des Artikels 9 unter der bisherigen Firma
fortgeführt.
_Artikel 28 · Tod eines Gesellschafters
9.1) Stirbt ein Gesellschafter, so gehen seine Anteile auf seine Erben
nach Maßgabe der Regelungen dieses Vertrages über und wird
mit diesen fortgesetzt. Diese müssen sich durch Vorlage eines Erbscheins
oder einer von der Geschäftsführung akzeptierten Form
legitimieren. Für den Übergang auf die Erben ist keine Zustimmung
der Geschäftsführung nach Artikel 13 erforderlich.
9.2) Mehrere Erben dürfen bis zur Auseinandersetzung ihrer Gesellschafterrechte
diese nur durch einen gemeinsamen, schriftlich
beauftragten Bevollmächtigten ausüben. Ein Bevollmächtigter ist
auch dann zu benennen, wenn Anteile unter einem Nominalwert
von € 100 entstehen. Solange ein gemeinsamer Bevollmächtigter
nicht bestellt (ist) oder die Legitimation des oder der Erben nicht
erfolgt ist, ruhen die personenbezogenen Rechte aus der Gesellschafterbeteiligung.
9.3) Bei Aufteilung einer Beteiligung infolge Erbauseinandersetzung
dürfen keine Anteile mit einem Nominalwert von unter € 100 entstehen.
_Artikel 29 · Auseinandersetzungsguthaben
9.1) Scheidet ein Gesellschafter aus der Gesellschaft durch Kündigung
aus, so hat er Anspruch auf ein Auseinandersetzungsguthaben,
welches seiner Beteiligung am Vermögen der Gesellschaft entspricht.
Maßgebend hierfür ist der Verkehrswert des Gesellschaftsvermögens
nach Abs. 3 dieser Vorschrift.
.2) Das Auseinandersetzungsguthaben berechnet sich nach dem Wert
des Gesellschaftsanteils, der auf den Tag des Ausscheidens zu
ermitteln ist. Zur Ermittlung ist auf den Tag des vollständigen oder
teilweisen Ausscheidens eine Auseinandersetzungsbilanz zu
erstellen.
9.3) Das Auseinandersetzungsguthaben ist im Regelfall im Rahmen des
Jahresabschlusses zu ermitteln. Der Grundbesitz der Gesellschaft
ist mit dem Verkehrswert zu bewerten. Die Gesellschaft wird zum
Ende eines jeweiligen Kalenderjahres, in dem ein Gesellschafter
ausgeschieden ist, den Verkehrswert des Gesellschaftsvermögens

durch einen unabhängigen vereidigten Sachverständigen auf Kosten
der Gesellschaft ermitteln lassen. Der Sachverständige hat das
Gutachten bis zum 31.03. des Folgejahres zu erstellen. Der Wert
dieses Gutachtens ist für die Gesellschaft sowie den Ausscheidenden
verbindlich.
9.4) Das Auseinandersetzungsguthaben ist fällig in zwei gleichen Halbjahresraten,
die erste Rate sechs Monate nach Ausscheiden des
betreffenden Gesellschafters, die nächste Rate zum Jahresende.
Das jeweils noch offene Abfindungsguthaben ist mit unter 6 v. H.
jährlich zu verzinsen. Die Zinsen sind mit der Hauptsumme jeweils
fällig und zahlbar.
9.5) Soweit die Liquiditätslage der Gesellschaft bei Aufrechterhaltung
eines ordnungsgemäßen Geschäftsbetriebes und Erfüllung aller
sonstigen bis zum Ausscheiden des Gesellschafters begründeten
Verpflichtungen es nicht erlaubt, die Raten zu zahlen, so kann die
Geschäftsführerin eine Stundung der Zahlungen ganz oder in Teilen
verlangen, längstens jedoch um insgesamt drei Jahre.
9.6) Die ausscheidenden Gesellschafter können keine Sicherstellung
ihres Auseinandersetzungsguthabens verlangen.
_Artikel 30 · Auflösung der Gesellschaft
9.1) Die Gesellschaft wird am Tag des Ablaufs der in dem Gesellschaftsvertrag
bestimmten Zeit oder aus jedem anderen von Artikel 1844-7
Code civil vorgesehenen Grund aufgelöst und insbesondere durch
Auflösungsbeschluss der Gesellschafter im Rahmen einer außerordentlichen
Hauptversammlung. Im Falle einer Auflösung ist die
Gesellschaft durch die Geschäftsführung zu liquidieren.
9.2) Wenn Gesellschafter, die mindestens 25% des Gesellschaftskapitals
repräsentieren, die Gesellschaft kündigen, ist von der Geschäftsführung
unverzüglich eine Gesellschafterversammlung einzuberufen,
die über eine Liquidation der Gesellschaft beschließt. Wird
die Liquidation beschlossen, so nehmen auch die kündigenden
Gesellschafter an der Liquidation teil.
9.3) Sofern die Gesellschafter im Zuge der Liquidation – unbeschadet
früherer Ausschüttungen – 110% nebst 5% Agio ihrer ursprünglichen
Zeichnungssumme erhalten, erhält das Bankhaus Wölbern
& Co. eine Vergütung für erfolgreiche Abwicklung in Höhe von 30%
der den genannten Liquidationsüberschuss von 110 % übersteigenden
Erlöse.
_Artikel 31 · Salvatorische Klausel, Erfüllungsort,
Gerichtsstand
9.1) Sollten einzelne Bestimmungen dieses Vertrages unwirksam sein
oder werden, wird dadurch die Gültigkeit dieses Vertrages im Übrigen
nicht berührt. An die Stelle der unwirksamen Bestimmung tritt
die gesetzliche zulässige Regelung, die dem Gewollten am nächsten
kommt.
9.2) Entsprechendes gilt, wenn sich bei Durchführung des Vertrages
eine ergänzungsbedürftige Lücke ergeben sollte.
9.3) Erfüllungsort und Gerichtsstand für sämtliche Streitigkeiten aus
diesem Vertrag sowie über das Zustandekommen dieses Vertrages
ist der Sitz der Gesellschaft, soweit dies gesetzlich zulässig vereinbart
werden kann.
9.4) Die Kosten der Errichtung dieses Vertrages trägt die Gesellschaft.
_Artikel 32 · Eintragung, Rechtsgeschäfte im Namen der
Gesellschaft in Gründung
Mit der Eintragung ins Handelsregister erlangt die Gesellschaft
Rechtspersönlichkeit. Bis zu dieser Eintragung werden die Rechtsverhältnisse
unter den Gesellschaftern durch den vorliegenden
Gesellschaftsvertrag, durch die allgemeinen Prinzipien, die auf Verträge
und besonders auf Gesellschaftsverträge sowie auf schuldrechtliche
Verpflichtungen Anwendung finden, geregelt.
Gesellschaftsvertrag
Den Gesellschaftern wurde vor Unterzeichnung des Gesellschaftsvertrages
eine Aufstellung der im Namen und für Rechnung
der Gesellschaft getätigten Geschäfte mit Hinweis auf die für die
Gesellschaft eingegangenen Verpflichtungen unterbreitet.
Mit der Unterzeichnung des Gesellschaftsvertrages werden die
genannten Verpflichtungen von der Gesellschaft übernommen.
_Artikel 33 · Bekanntmachung, Befugnisse
Die Geschäftsführung wird bevollmächtigt, alle gesetzlich vorgesehenen
Bekanntmachungsformalitäten durchzuführen.
75

FRANKREICH 02
Vereinbarung über ein Gesellschafterdarlehen
Hinweis:
An dieser Stelle ist der Darlehensvertrag über das Gesellschafterdarlehen
in Höhe von 80% der individuellen Zeichnungssumme abgedruckt.
Zur Vereinfachung erteilt der Anleger der Dienstleisterin mit dem
Zeichnungsauftrag eine Vollmacht zur Unterzeichnung des Darlehensvertrages.
Zwischen den Unterzeichnenden:
1. Herr/Frau
1. (nachstehend »Investor«)
und
2. die SCI Zweite IFF geschlossener Immobilienfonds für Frankreich,
eine Personengesellschaft bürgerlichen Rechts mit einem variablen
Kapital und einem Mindestkapital in Höhe von € 15.000 und dem
Gesellschaftssitz 6, place de la Madeleine in 75008 Paris, eingetragen
im Handelsregister von Paris unter der Nummer D 449 936 673,
vertreten durch Herrn/Frau , hierzu
ordnungsgemäß ermächtigt kraft einer in
am ausgestellten Vollmacht.
76
(nachstehend die »Gesellschaft«),
nachfolgend gemeinsam die »Parteien« und einzeln eine »Partei«
genannt.
Folgendes wird vorausgeschickt:
Das vorliegende Gesellschafterdarlehen wird durch den Gesellschafter
in dessen Eigenschaft gewährt. Die sich aus der vorliegenden Gewährung
des Gesellschafterdarlehens ergebende Forderung des Investors
wird in Abhängigkeit von der Liquidität der Gesellschaft beglichen. Der
Investor kann keine Tilgung des Gesellschafterdarlehens vor dem
31.12.2013 verlangen.
Es wurde Folgendes vereinbart:
_1. Gegenstand
Das vorliegende Gesellschafterdarlehen dient dazu, der Gesellschaft
einen Teil der zur Refinanzierung des Kaufpreises der von der Gesellschaft
erworbenen Immobilie, belegen 278-280 Avenue Napoléon
Bonaparte in Rueil Malmaison (Frankreich), erforderlichen Beträge zur
Verfügung zu stellen.
_2. Höhe
Der Investor gewährt der Gesellschaft ein Darlehen in Höhe von
€
_3. Auszahlung
Die Auszahlung des Darlehensbetrags hat zeitgleich mit der des
Eigenkapitals zu erfolgen.
_4. Verzinsung
Das Gesellschafterdarlehen wird nicht verzinst.
_5. Dauer, Rückzahlung
Das Gesellschafterdarlehen wird für einen festen Zeitraum bis zum
31.12.2013 gewährt. Es kann vom Investor durch eingeschriebenen
Brief mit einer Frist von zwölf Monaten zum Ende des Geschäftsjahres
gekündigt werden, erstmals zum 31.12.2013. Ab dem 01.01.2014 wird
das Gesellschafterdarlehen ein unbefristetes Darlehen, soweit nicht
eine neue Vereinbarung über die Befristung des Gesellschafterdarlehens
geschlossen wird.
Unabhängig von der Unkündbarkeit des Gesellschafterdarlehens
durch den Investor bis zum 31.12.2013 kann die Gesellschaft vor
diesem Zeitpunkt zu jedem nach freiem Ermessen gewählten Zeitpunkt
eine Tilgung eines Teils oder des Gesamtbetrages des gewährten
Darlehens vornehmen. Die Tilgung erfolgt vor allem in Abhängigkeit
von den Abschreibungen, die von der Gesellschaft während des
betroffenen Geschäftsjahres vorgenommen werden, und im Rahmen
der der Gesellschaft zur Verfügung stehenden Liquidität.
_6. Anteilsübertragung
Das vorliegende Gesellschafterdarlehen wird der Gesellschaft aufgrund
der Gesellschafterstellung des Investors gewährt. Eine Anteilsübertragung
an den Geschäftsanteilen des Investors bewirkt automatisch
den Rechtsübergang des Gesellschafterdarlehens. Vor dem in
Artikel 5 bezeichneten Zeitpunkt kann auch im Falle der Abtretung der
Geschäftsanteile keine Rückzahlung des Gesellschafterdarlehens
gefordert werden.
_7. Anwendbares Recht, Gerichtsstand
Der vorliegende Vertrag unterliegt dem französischen Recht. Jede
sich aus ihm ergebende Rechtsstreitigkeit fällt in den Zuständigkeitsbereich
der Gerichte des Gerichtsbezirks des Berufungsgerichts
von Paris.
Für den Investor
Für die Gesellschaft

Dienstleistungsvertrag
zwischen der Gesellschaft
Hansische Treuhand AG
– nachstehend »HT« genannt –,
der Société Civile Immobilière (»SCI«)
Zweite IFF geschlossener Immobilienfonds für Frankreich
– nachstehend »SCI Zweite IFF« oder »Gesellschaft« genannt –
und dem Anleger der SCI Zweite IFF
– nachstehend »Anleger« genannt –,
zusammen die »Parteien« genannt.
Unter »Anleger« sind die Gesellschafter der SCI Zweite IFF zu
verstehen.
Die HT ist von der SCI Zweite IFF beauftragt, diese bei der Wahrnehmung
von rechtlichen und steuerlichen Pflichten zu unterstützen.
Der Dienstleistungsvertrag wird des Weiteren zum Ziel der
rechtlichen und steuerlichen Betreuung der Anleger hinsichtlich
ihrer Beteiligungen an der Gesellschaft geschlossen. Die Annahme
des Dienstleistungsvertrages erfolgt durch den einzelnen Anleger
aus der Zeichnung seiner Beteiligung an der Gesellschaft bzw.
dem Erwerb einer Beteiligung an der Gesellschaft.
Soweit die HT im Auftrag der Gesellschaft sowie der Anleger
handelt, ist ihr dies allseits gestattet.
_§ 1 · Dienstleistungsverhältnis
1.1 Zweck
1.1.1 Zweck gegenüber den Anlegern
Die rechtlichen und steuerlichen Gegebenheiten fordern, dass
sich der Anleger unmittelbar, d. h. nicht über eine Treuhandvereinbarung,
an der Gesellschaft beteiligt.
Daraus ergeben sich für den Gesellschafter sowohl aus dem
Gesellschaftsvertrag als auch aus den einschlägigen Gesetzesvorschriften
Rechte und Pflichten rechtlicher wie auch steuerlicher
Natur. Damit der Gesellschafter so gering wie möglich beansprucht
wird, soll die HT als Koordinierungsstelle zwischen den Gesellschaftern
einerseits, der Gesellschaft und den französischen Behörden
und ggf. den weiteren Dienstleistern andererseits dienen.
1.1.2 Zweck gegenüber der Gesellschaft
Die HT soll die Gesellschaft bei der Wahrnehmung der gesellschaftsrechtlichen
und steuerlichen Pflichten unterstützen sowie
als Koordinationsstelle zwischen der Gesellschaft und den französischen
Behörden agieren.
1.2 Begründung des Dienstleistungsverhältnisses
1.2.1 Begründung gegenüber den Anlegern
Das Dienstleistungsverhältnis wird durch Annahme des unterzeichneten
Auftrags/Zeichnungsscheins durch die HT im Auftrag
der Gesellschaft begründet. Das Dienstleistungsverhältnis kann
ebenfalls im Rahmen der Sonderrechtsnachfolge eines austretenden
Gesellschafters erfolgen.
1.2.2 Begründung gegenüber der Gesellschaft
Das Dienstleistungsverhältnis tritt gegenüber der Gesellschaft
mit Unterzeichnung des vorliegenden Vertrages durch die Gesellschaft
und die HT in Kraft.
_§ 2 · Koordination zwischen der Gesellschaft und den Anlegern
Die HT zentralisiert jegliche Korrespondenz zwischen den Gesellschaftern
und der SCI Zweite IFF. Sie wird die Korrespondenz
der Gesellschaft an die Anleger und die Korrespondenz der Anleger
an die Gesellschaft weiterleiten. Jegliche Korrespondenz der
Vereinbarung über ein Gesellschafterdarlehen | Dienstleistungsvertrag
Anleger, die für die Gesellschaft bzw. für die Geschäftsführerin
bestimmt ist und die der HT zugestellt wird, gilt als ordnungsgemäß
zugestellt.
Die Mitteilungen an die Gesellschaft bzw. an die Geschäftsführerin
erfolgen gemäß § 6 dieses Dienstleistungsvertrages.
_§ 3 · Leistungsumfang gegenüber den Anlegern
3.1 Gesellschaftsrechtliche Betreuung
3.1.1 Eintritt in die Gesellschaft
a) Mit Unterzeichnung des Auftrags/Zeichnungsscheins beauftragt
der unmittelbar der Gesellschaft beitretende Gesellschafter
die HT nach Maßgabe dieses Dienstleistungsauftrages,
seinen Beitritt zu veranlassen, sofern die Freigabebedingungen
gemäß Artikel 10 des Gesellschaftsvertrages
erfüllt sind, und ihn betreffend der Rechte und Pflichten, die
sich aus seiner Beteiligung ergeben, zu unterstützen.
b) Der Beitritt zur Gesellschaft kann auch erfolgen im Wege der
Sonderrechtsnachfolge einer ursprünglichen Beteiligung.
3.1.2 Gesellschafterversammlungen, Weisungsrechte und Beschlussfassung
a) Über die die SCI Zweite IFF betreffenden Vorgänge wird die HT
mindestens einmal jährlich schriftlich unterrichten.
b) Die Anleger werden von der HT, die hierbei im Auftrag der
Gesellschaft handelt, zu den Gesellschafterversammlungen
eingeladen.
c) Jeder Gesellschafter ist berechtigt, sich auf der Gesellschafterversammlung
vertreten zu lassen. Eine Vollmacht kann insbesondere
an die HT ausgestellt werden.
Der Vertreter hat eine schriftliche Vollmacht vorzulegen,
die für jede Gesellschafterversammlung neu zu erteilen ist.
Die Vollmachten werden im Rahmen der Einladungen zu
den Gesellschaftversammlungen von der HT an die Gesellschafter
übermittelt. Soll die HT einen Anleger bei einer
Gesellschafterversammlung vertreten, muss die unterzeichnete
Vollmacht der HT mindestens drei Tage vor der Gesellschafterversammlung
zukommen.
d) Vor Ausübung des Stimmrechts bei Gesellschafterbeschlüssen
der SCI Zweite IFF sind von der HT die Weisungen der Gesellschafter
einzuholen, in welcher Weise die HT ihre Stimmrechte
ausüben soll, wenn die Gesellschafter nicht selbst erscheinen.
Wird die Dienstleisterin zwar bevollmächtigt, aber Weisung
nicht erteilt, wird die HT insoweit mit Enthaltung abstimmen.
Weisungen werden von den Gesellschaftern gemeinsam
mit der Vollmacht schriftlich erteilt. Die Weisungsformulare
sind von der HT schriftlich zusammen mit der Vollmacht den
Anlegern zuzustellen (siehe c). Der HT steht kein Ermessen zu.
3.1.3 Übertragung, Beendigung des Beteiligungsverhältnisses
a) Der Gesellschafter, der seine Beteiligung nach Artikel 13 des
Gesellschaftsvertrages abtreten will, zeigt der HT sein Abtretungsvorhaben
schriftlich an. Die HT informiert im Auftrag des
Gesellschafters die Gesellschaft über das Abtretungsvorhaben
gemäß 13. Abs. 2 des Gesellschaftsvertrages. Die HT holt die
Zustimmung der Geschäftsführerin hinsichtlich des Abtretungsvorhabens
ein und leitet diese an den Anleger weiter.
b) Die HT ist über jede Abtretung unverzüglich zu informieren.
c) Auf Anfrage des abtretenden Gesellschafters nimmt die HT die
Publizitätspflichten der Abtretung gegenüber der Gesellschaft
und dem Handelsregister gemäß Artikel 12 Abs. 2 + 3 des Gesellschaftsvertrages
wahr. Dies setzt voraus, dass der abtretende
Gesellschafter der HT den Abtretungsvertrag in der erforderlichen
Anzahl an Originalexemplaren übermittelt.
77
FRANKREICH 02

78
d) Der Erwerber tritt in allen sich aus dem vorliegenden Dienstleistungsvertrag
ergebenden Rechte und Pflichten an die
Stelle des bisherigen Gesellschafters.
f) Über eine Übertragung durch Erbschaft bzw. Schenkung ist
die HT unverzüglich zu informieren.
3.2 Steuerliche Betreuung
Jeder Gesellschafter ist in dieser Eigenschaft und als nicht in
Frankreich ansässige Person in Frankreich beschränkt steuerpflichtig,
sowohl im Hinblick auf die Einkommensteuer, die Erbschafts-
und Schenkungsteuer als auch ggf. die Vermögensteuer.
Ferner besteht bei Veräußerung der Beteiligung die Pflicht zur
Registrierung beim französischen Finanzamt mit gleichzeitiger
Begleichung einer Registersteuer von zurzeit 4,80% (Basis: Verkehrswert
der Beteiligung).
3.2.1 Einkommensteuer
Durch die Beteiligung an der Gesellschaft ergibt sich u. a. die
Pflicht zur Abgabe einer jährlichen Einkommensteuererklärung,
in welcher der Gewinnanteil, der dem Gesellschafter zusteht, zu
erklären ist. Daneben besteht die Pflicht zur Begleichung der sich
ergebenden Einkommensteuer sowie zweier Vorauszahlungen.
Für diejenigen Gesellschafter, die über keine weiteren in
Frankreich steuerpflichtigen Einkünfte verfügen, können die einkommensteuerbezogenen
Erklärungspflichten und Zahlungspflichten
durch einen von der Geschäftsführerin bestellten französischen
Steuerberater erfolgen, der als Fiskalvertreter des Gesellschafters
wirken wird. Die entsprechenden Kosten sind bereits
gemäß dem vorliegenden Dienstleistungsvertrag abgedeckt.
Zu diesem Zweck ist von dem Gesellschafter, der über keine
weiteren in Frankreich steuerpflichtigen Einkünfte verfügt und
von dieser Möglichkeit Gebrauch machen will, eine Vollmacht zugunsten
des Steuerberaters zu erstellen. Gleichzeitig verpflichtet
sich der Gesellschafter, die in einem Fragenkatalog zusammengeführten,
für die Erstellung der Steuererklärung erforderlichen
Daten an die HT zu liefern und unverzüglich über jegliche Änderungen
(z. B. Wohnortwechsel, Änderung des Familienstandes
usw.) zu informieren. Die Vollmacht wird von der HT zur Verfügung
gestellt.
Die HT wird diese Daten in zentralisierter Form an den Steuerberater
weiterleiten und mit diesem die Abgabe der Steuererklärungen
koordinieren.
Die zu leistende Steuer wird für solche Gesellschafter
unmittelbar von ihrem Ausschüttungsanteil einbehalten und dem
Finanzamt fristgemäß überwiesen.
Diejenigen Gesellschafter, die über weitere in Frankreich
steuerpflichtige Einkünfte verfügen, haben für ihre steuerlichen
Angelegenheiten in Frankreich selbst Sorge zu tragen. Die HT
wird ihnen jährlich fristgemäß eine Aufstellung des aus der Beteiligung
an der Gesellschaft steuerpflichtigen Gewinnanteils
übermitteln, damit dieser in der Einkommensteuererklärung mit
berücksichtigt werden kann.
3.2.2 Besteuerung eines Veräußerungsgewinns
a) Veräußerung der Immobilie durch die Gesellschaft
Im Falle der Veräußerung der Immobilie durch die Gesellschaft
wird der sich daraus ergebende Gewinn auf Ebene der Gesellschaft
ermittelt und im Namen jedes Gesellschafters der Einkommensteuer
unterworfen. Das für die Einkommensteuer
auf laufende Mieterträge unter 3.2.1 beschriebene Verfahren
ist analog anzuwenden.
b) Veräußerung von Gesellschaftsanteilen
Im Falle der Veräußerung von Gesellschaftsanteilen ist der entsprechende
Gewinn auch in Frankreich zu versteuern und muss
binnen 30 Tagen bei dem zuständigen Finanzamt erklärt werden.
Auf Antrag des austretenden Gesellschafters kann die HT
mit einem französischen Steuerberater die Erklärung und
Begleichung der Steuer veranlassen. Die dadurch entstehenden
Kosten sind durch den ausscheidenden Gesellschafter
zu tragen.
3.2.3 Vermögensteuer
Aufgrund des geltenden Freibetrages (€ 720.000) und der Zeichnungssumme
ist nicht davon auszugehen, dass ein Gesellschafter
allein aufgrund seiner Beteiligung an der Gesellschaft der französischen
Vermögensteuer unterliegen wird. Sollte dies jedoch
der Fall sein, würde die HT diese Gesellschafter fristgemäß über
deren Pflichten informieren und sie bei Bedarf mit einem franzö-
sischen Steuerberater, welcher sie bei den Erklärungspflichten
unterstützen kann, in Verbindung setzen. Die Kosten für die
Erstellung der Vermögensteuererklärung wären von dem betroffenen
Gesellschafter zu tragen.
Gesellschaftern, die aufgrund weiterer Vermögensgegenstände
in Frankreich der Vermögensteuer unterliegen bzw.
unterliegen könnten, kann, auf deren Antrag und Kosten hin,
durch die HT als Basis für die Vermögensteuererklärung eine
jährliche Bewertung der Beteiligung mitgeteilt werden.
3.2.4 Erbschaft- und Schenkungsteuer
Die Beteiligung an der Gesellschaft kann im Falle der Übertragung
im Todesfalle bzw. der Schenkung Erbschaftsteuer bzw.
Schenkungsteuer auslösen und zu entsprechenden Erklärungspflichten
in Frankreich führen.
Die HT ist von solchen Ereignissen unverzüglich in Kenntnis
zu setzen.
Die HT kann, auf Antrag des Gesellschafters, diesen mit
zuständigen Beratern (z.B. Steuerberater, Notar) in Frankreich in
Verbindung setzen. Die daraus entstehenden Beratungs- und
Notarkosten sind durch den Gesellschafter bzw. die/den Erben
bzw. die/den Beschenkten zu tragen.
3.2.5 Registersteuer bei Anteilsveräußerung
Die entgeltliche Übertragung von Anteilen an der SCI, auch zwischen
nicht in Frankreich ansässigen Anlegern, unterliegt einer
Registersteuer von 4,80% (Basis: Verkehrswert der Beteiligung)
und ist binnen eines Monats bei dem zuständigen französischen
Finanzamt zu melden.
Sofern der austretende bzw. der neue Gesellschafter es
wünscht, kann die HT für die entsprechende Anmeldung und Begleichung
der Steuer, ggf. unter Einbindung eines französischen
Steuerberaters, Sorge tragen. Die dadurch entstehenden Kosten
sowie die Registersteuer sind vorbehaltlich anderweitiger Vereinbarungen
zwischen Verkäufer und Erwerber durch Letzteren zu
tragen.
_§ 4 · Leistungsumfang gegenüber der Gesellschaft
4.1 Gesellschaftsrechtliche Aufgaben
4.1.1 Eintritt in die Gesellschaft
a) Die HT ist beauftragt, im Namen der Gesellschaft, vertreten
durch die Geschäftsführerin, die Aufträge/Zeichnungsscheine
der Anleger entgegenzunehmen.
b) Die HT ist im Auftrag der Gesellschaft, vertreten durch die Geschäftsführerin,
verpflichtet, die Beteiligung erst dann zu übernehmen,
wenn die Freigabebedingungen des Artikels 10 a)–c)
des Gesellschaftsvertrages erfüllt sind.
c) Die HT ist im Auftrag der Gesellschaft, vertreten durch die
Geschäftsführerin, berechtigt, mit Wirkung für und gegen die
Gesellschaft und die Mitgesellschafter von der Annahme des
Zeichnungsscheins zurückzutreten, wenn der Zeichner seiner
Einzahlungsverpflichtung nebst 5% Agio aus dem Zeichnungsschein
nicht fristgemäß nachkommt.
d) Die Annahme des Auftrags/Zeichnungsscheins durch die HT
gilt als Genehmigung des Eintritts in die Gesellschaft durch
die Geschäftsführerin und setzt diese voraus. Die Annahme
durch die Geschäftsführung kann aufgrund der in dem Gesellschaftsvertrag
aufgeführten Gründe verweigert werden.
4.1.2 Berichterstattung und Gesellschafterversammlungen
a) Die HT ist beauftragt, die Anleger über die die SCI Zweite IFF
betreffenden Vorgänge mindestens einmal jährlich schriftlich
gemäß Artikel 19 Ziffer 1 des Gesellschaftsvertrages zu unterrichten.
b) Die Gesellschafterversammlung ist schriftlich mit einer Frist
von 4 Wochen unter Angabe der von der Geschäftsführerin verbindlich
festgelegten Tagesordnung einzuberufen. Die HT wird
die Ladungen zu den Gesellschafterversammlungen verschicken.
Die Versammlung findet am Ort, der von der Geschäftsführerin
bestimmt wird, statt.
Gemeinsam mit der Einladung zu den Gesellschafterversammlungen
verschickt die HT Formulare zur Vollmachterteilung,
zur Weisungsangabe der Gesellschafter sowie alle weiteren
gesetzlich vorgeschriebenen Unterlagen.
c) Nach Absprache mit der Geschäftsführerin kann die HT für die
Gesellschafterversammlungen auch Beschlussfassungen
im schriftlichen Verfahren, insbesondere im Umlaufverfahren,
herbeiführen.

d) Der Vorsitz in der Versammlung wird von der Geschäftsführung
geführt. Sie kann sich hierbei insbesondere von der HT vertreten
lassen (Artikel 19 Ziffer 4 Gesellschaftsvertrag).
e) Die HT bereitet die Berichte der Geschäftsführung und die Protokolle
der Gesellschafterversammlungen oder der Beschlussfassungen
der Geschäftsführung vor. Sie holt die erforderlichen
Unterzeichnungen der gesellschaftsrechtlichen Unterlagen ein
und übermittelt die Protokolle der Beschlussfassungen an die
Gesellschafter (Artikel 21 Abs. 6 i.V.m Artikel 22 Gesellschaftsvertrag).
Die HT nimmt ebenfalls die Publizitätspflichten bezüglich
der Beschlussfassungen wahr. Sie unterrichtet die Gesellschafter
schriftlich über das Ergebnis der schriftlichen Abstimmung
(Artikel 21 Abs. 6 Gesellschaftsvertrag).
f) Bei körperlichen Gesellschafterversammlungen holt die HT die
Unterschriften der anwesenden Anleger auf einer Anwesenheitsliste
ein.
g) Die HT unterstützt die Geschäftsführung bei der Führung der
Gesellschaftsbücher und stellt die ordnungsgemäße Führung
sicher.
4.1.3 Übertragung, Beendigung des Beteiligungsverhältnisses
a) Gemäß Artikel 13 des Gesellschaftsvertrages muss jedem Abtretungsvorhaben
von der Geschäftsführerin zugestimmt werden.
Die HT übermittelt an den ausscheidenden Anleger im
Namen der Geschäftsführung die ihr zuvor von der Geschäftsführerin
übermittelte Entscheidung.
b) Die HT ist von der Gesellschaft, vertreten durch ihre Geschäftsführerin,
beauftragt, die Publizitätspflichten der Gesellschaft
betreffend die Abtretung auf Kosten des abtretenden Gesellschafters
wahrzunehmen (Artikel 12 Gesellschaftsvertrag),
insofern als die Anleger ihr hierfür die erforderlichen Unterlagen
zur Verfügung stellen.
4.2 Finanzielle Aufgaben
a) Im Anschluss an einen Beschluss der Gesellschafterversammlung
oder der Geschäftsführung, einen Gewinn/Liquiditätsüberschuss
an die Anleger auszuschütten, wird die Geschäftsführerin
der HT die Gesamtheit der auszuschüttenden Beträge
auf ein von der HT zu benennendes Konto überweisen. Die
HT wird im Namen der Geschäftsführerin an jeden einzelnen
Anleger seinen Anteil am Gewinn/Liquiditätsüberschuss
auszahlen.
b) Stirbt ein Gesellschafter, so gehen alle Rechte und Pflichten
aus diesem Vertrag auf seine Rechtsnachfolger – entsprechend
Artikel 28 des Gesellschaftsvertrages – über. Diese/r tritt/treten
an seine Stelle. Sind mehrere Rechtsnachfolger vorhanden,
so haben sie bis zur Legitimation der Erbfolge durch Erbschein
(oder notariellen Auseinandersetzungsvertrag) oder in einer
sonstigen von der HT akzeptierten Form ohne Aufforderung
einen gemeinsamen Bevollmächtigten zu bestellen, der für alle
Rechtsnachfolger einheitlich zu verhandeln hat.
Bis zur Benennung des Bevollmächtigten ruhen die Mitgliedschaftsrechte
aus der Beteiligung, insbesondere die Weisungs-
und Stimmrechte. Die Gesellschaft, vertreten durch
ihre Geschäftsführerin, ermächtigt die HT, bis zur Bestellung
des Bevollmächtigten Zustellungen und Zahlungen an jeden
Rechtsnachfolger vorzunehmen, ohne dass jedoch der einzelne
Rechtsnachfolger darauf Anspruch hätte.
4.3 Weitere Informationspflichten
Die HT wird alle Informationspflichten, die sich aus dem Darlehensvertrag
mit der Hypothekenbank in Essen AG und der SCI
Zweite IFF, vertreten durch ihre Geschäftsführerin, ergeben,
wahrnehmen.
_§ 5 · Kündigung
Dieser Dienstleistungsvertrag kann von den Parteien mit einer
Frist von 6 Monaten zum Jahresende gekündigt werden. Die Kündigung
erfolgt per Einschreiben mit Rückschein.
_§ 6 · Allgemein
a) Die HT wird ihre Rechte und Pflichten mit der Sorgfalt eines
ordentlichen Kaufmannes wahrnehmen.
b) Soweit die HT Gelder für die Anleger erhält, so wird sie diese
treuhänderisch über ein Treuhandkonto verwalten.
Dienstleistungsvertrag
c) Die HT und ihre Organe haften – auch für ein vor Vertragsschluss
liegendes Verhalten – nur, soweit ihnen Vorsatz oder
grobe Fahrlässigkeit zur Last gelegt werden kann. Bei Verletzung
wesentlicher Verpflichtungen aus diesem Vertrag haften
sie auch für Fahrlässigkeit. Der Umfang der Haftung ist auf die
jeweilige Höhe des in dem Auftrag/Zeichnungsschein angegebenen
Betrages begrenzt.
d) Es ist ausdrücklich bestimmt, dass durch diesen Dienstleistungsvertrag
die HT nur mit bestimmten Verwaltungs-, Vertretungs-
und Kontrollaufgaben, die der Geschäftsführerin obliegen,
von der Gesellschaft beauftragt wird. Es wird ausdrücklich
darauf hingewiesen, dass die Geschäftsführungsbefugnisse
der Geschäftsführerin der HT nicht übertragen werden. Der HT
steht kein Ermessen zu.
e) Die Dienstleisterin ist befugt, mit der Wahrnehmung einzelner
der sich aus diesem Vertrag für sie ergebenden Aufgaben
Dritte zu beauftragen.
_§ 7 · Dienstleistungsgebühr
Die HT erhält ab dem Jahr 2004 von der SCI Zweite IFF für ihre
Dienstleistungstätigkeit eine Gebühr in Höhe von 0,20% der gesamten
Zeichnungssumme, fällig jeweils zum 30.06. des laufenden
Jahres. Die Vergütung ist ab dem 01.01.2005 um 2,00% p.a. anzupassen.
Für die Betreuung der Anleger in der Emissionsphase erhält
die HT eine einmalige Vergütung von € 80.000. Dieser Betrag ist
bei Schließung des Fonds, spätestens bis zum 31.12.2003, fällig.
Für die Liquidation erhält die HT eine Vergütung in Höhe von
0,25% des Liquidationserlöses.
_§ 8 · Mitteilungen
Jede Mitteilung, die im Rahmen dieses Dienstleistungsvertrages
erfolgt, hat schriftlich zu erfolgen. Die Mitteilungen können u.a. per:
· Telefax;
· Post;
· Kurierdienst;
· Einschreiben mit Rückschein erfolgen.
Hiervon ausgenommen sind alle Mitteilungen, die gemäß
dieses Dienstleistungsvertrages oder des Gesellschaftsvertrages
per Einschreiben mit Rückschein zuzustellen sind, so die Einladungen
zu den Gesellschafterversammlungen.
Die Mitteilungen der Anleger an die HT sollen an folgende
Adresse gerichtet werden:
Brandstwiete 4
D-20459 Hamburg
Faxnummer: 040. 32 57 45 45
Die Mitteilungen an die Anleger erfolgen an die auf dem Auftrag/Zeichnungsschein
angegebene Adresse.
Die Parteien können die Zustellungsadresse ändern, insofern
dies acht Tage zuvor mitgeteilt wurde.
_§ 9 · Verjährung, Ansprüche
Ansprüche gegen die HT und ihre Organe verjähren ein Jahr nach
Kenntnis des schädigenden Ereignisses, spätestens drei Jahre
von dem Zeitpunkt an, an dem der Anspruch entstanden ist.
Die HT erklärt ausdrücklich, dass sie auf jegliche Rückgriffe,
Rechte und Klagen gegen die Anleger der Gesellschaft verzichtet
und sich damit zufrieden gibt, ihre eventuellen Rechte ausschließlich
gegen die Gesellschaft selbst auszuüben.
_§ 10 · Teilnichtigkeit, Erfüllungsort
a) Sollten Bestimmungen dieses Vertrages oder eine künftig aufgenommene
Bestimmung ganz oder teilweise unwirksam
oder nicht durchführbar sein oder ihre Wirksamkeit oder Durchführbarkeit
später verlieren, so wird hierdurch die Gültigkeit
des Vertrages im Übrigen nicht berührt. Das Gleiche gilt, soweit
sich herausstellen sollte, dass der Vertrag eine Regelungslücke
enthält. An Stelle der unwirksamen oder undurchführbaren
Bestimmung oder zur Ausfüllung der Lücke soll eine Regelung
gelten, mit der der beabsichtigte wirtschaftliche Zweck
am besten erreicht wird.
b) Gerichtsstand und Erfüllungsort für alle Verpflichtungen aus
diesem Vertrag ist – soweit gesetzlich zulässig – Hamburg.
c) Der Dienstleistungsvertrag unterliegt deutschem Recht.
Hamburg, den
79

FRANKREICH 02
Vertragspartner
_FONDSGESELLSCHAFT
S.C.I. Zweite IFF geschlossener Immobilienfonds für Frankreich
»SCI Zweite IFF«
6, place de la Madeleine, 75008 Paris
Handelsregister Paris,
Nr. D 449 936 673
Tag der Eintragung: 09.09.2003
Geschäftsführung
Joachim Schmarbeck, Bankhaus Wölbern & Co.
Anne-Kathrin Wirth, Bankhaus Wölbern & Co.
Tanja Einsiedler-Johannsen, Bankhaus Wölbern & Co.
Geschäftsführungsgesellschaft
IFF Geschäftsführung für Frankreich GmbH
Brandstwiete 4, 20457 Hamburg
Amtsgericht Hamburg, Nr. B 85428
Tag der ersten Eintragung: 14.11.2002
_GENERAL-EMITTENT
Bankhaus Wölbern & Co. (AG & Co. KG)
Herrengraben 74, 20459 Hamburg
Amtsgericht Hamburg, Nr. A 51805
Höhe des haftenden Kapitals: € 35.624.000
Vorstand
Dr. Eric Hirsch, Hamburg
Dr. Martin Ollendorff, Hamburg
Komplementärin
HFI Hansische Vermögensverwaltung AG
Kommanditistin
ABSA Bank Ltd., Johannesburg, Südafrika
_PROPERTY ADVISOR
L’Étoile Properties
Geschäftsführung
Didier Unglik
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_GUTACHTER
Wertgutachten von Ad Valorem
Technisches Gutachten von Albion
Steuerliches Gutachten hinsichtlich der französischen
und deutschen steuerlichen Aspekte von französischen
und deutschen Steuerberatern
_DIENSTLEISTERIN
Hansische Treuhand AG
Brandstwiete 4, 20457 Hamburg
Amtsgericht Hamburg, Nr. B 20343
Grundkapital: € 300.000
Vorstand
Carsten Diettrich, Hamburg
Larissa Dan, Hamburg
Gesellschafter
Bankhaus Wölbern & Co. (AG & Co. KG) (100%)
Herrengraben 74, 20459 Hamburg
Amtsgericht Hamburg, Nr. A 51805
Höhe des haftenden Kapitals: € 35.624.000
_KONZEPTIONÄRIN
Wölbern Konzept GmbH
Herrengraben 74, 20459 Hamburg
Amtsgericht Hamburg, Nr. B 12823
Höhe des haftenden Kapitals: € 600.000
Geschäftsführung
Ulrich Wieczorek, Hamburg
Joachim Schmarbeck, Hamburg
_GESELLSCHAFTER
Bankhaus Wölbern & Co. (AG & Co. KG)
Herrengraben 74, 20459 Hamburg
Amtsgericht Hamburg, Nr. A 51805
Höhe des haftenden Kapitals: € 35.624.000

FRANKREICH 02
Dienstleistungsvertrag
Impressum
Vom Prospekt abweichende Angaben bedürfen zu ihrer Gültigkeit
der schriftlichen Bestätigung des Prospektherausgebers.
_HERAUSGEBER
Wölbern Konzept GmbH
_KONZEPTION
Wölbern Konzept GmbH
Alle Hamburg
Herausgabedatum: April 2004
_HAFTUNGSBESCHRÄNKUNG
Die Haftung für etwa unrichtige oder unvollständige Prospektangaben
und Pflichtverletzungen gegenüber dem Zeichner
ist beschränkt auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit. Etwaige
Schadensersatzansprüche verjähren ein Jahr nach Kenntnis,
spätestens innerhalb von drei Jahren nach Beitritt zu der
Gesellschaft (vorbehaltlich kürzerer gesetzlicher oder vertraglicher
Fristen).
_GESTALTUNG + REALISIERUNG
in(corporate, communication + design GmbH
Bankhaus Wölbern & Co. (AG & Co. KG)
Investment Products
Herrengraben 74
20459 Hamburg
Telefon: +49.(0)40.37608-301/555
Telefax: +49.(0)40.37608-515
E-Mail: info@woelbern.de
www.woelbern.de
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HIER ZEICHNEN.
FRANKREICH 02
02

Bankhaus Wölbern Frankreich 02
Standort Rueil Malmaison
Büroimmobilie 6 Etagen, 16.163 m 2 , Baujahr 1970, renoviert 2001
Vollständig vermietet
Mieter LeasePlan France S.A.
(100%ige Tochter ABN AMRO)
Kaufpreis/-faktor ¤ 63.500.000 / 14,28fache Jahresmiete
Investitionsvolumen ¤ 72.500.000
Eigenkapital ¤ 36.500.000
Fremdkapital ¤ 36.000.000
Darlehenskonditionen Festlaufzeit 10 Jahre
Zinssatz ab 01.02.2004 4,70%
Tilgung ab 01.10.2008 0,75%
Ausschüttung 7,50%, ansteigend auf 8,00%
FRANKREICH 02

Bankhaus Wölbern & Co. (AG & Co. KG) | Investment Products | Herrengraben 74 | 20459 Hamburg
Telefon: 040. 3 76 08-301/555 | Telefax: 040. 3 76 08-515 | info@woelbern.de | www.woelbern.de