Frankreich - Wölbern Invest

_KOSTENENTWICKLUNG
Die der Kalkulation zugrunde gelegten Kostensätze für die Bewirtschaftung
der Immobilie basieren auf langfristigen Erfahrungswerten
des Initiators bei anderen Auslandsimmobilien
sowie intensivem Marktresearch in Frankreich. Um hier eine
größtmögliche Sicherheit zu erhalten, werden zudem Kostensteigerungen
unterstellt, die um 25% über denen der Einnahmen
liegen.
Es besteht jedoch trotzdem die Möglichkeit, dass die in der
Prognoserechnung berücksichtigten Ansätze für Instandhaltung
und Betriebskosten nicht ausreichen. Höhere Kosten würden
zu einem reduzierten Liquiditätsüberschuss und damit zu
geringeren Ausschüttungen führen. Niedrigere Kosten würden
zu einem höheren Liquiditätsüberschuss und damit auch zu
höheren Ausschüttungen führen.
_ZINSÄNDERUNGSRISIKO
Die Darlehenszinsen sind bis zum 31.10.2013 festgeschrieben.
Für den Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung wird mit einem
Zinssatz kalkuliert, der sich am historischen Durchschnittszins
für 10-jährige Finanzierungen orientiert. Trotzdem besteht die
Möglichkeit, dass sich die Anschlussfinanzierung nicht zu den
unterstellten Zinssätzen darstellen lässt. Bei einem höheren
Zinssatz würde sich der Liquiditätsüberschuss entsprechend
verringern. Bei einem niedrigeren Zinssatz würde dies zu einem
höheren Liquiditätsüberschuss und damit zu höheren Ausschüttungen
führen.
Ferner wird in der Wirtschaftlichkeitsberechnung von einer
Platzierungsdauer von sechs Monaten ausgegangen. Eine längere
Platzierungsdauer hätte für den Zeitraum bis zur Vollplatzierung
einen höheren Zinsaufwand aus der Zwischenfinanzie-
rung zur Folge. Sofern das Zinsniveau unter dem der prognostizierten
Ausschüttung liegt, steigt das ausschüttungsfähige
Ergebnis (positiver Laverage-Effekt). Ein Ansteigen des Zinsniveaus
darüber würde jedoch zu einer Reduzierung des Liquiditätsüberschusses
und damit der Ausschüttung in der Platzierungsphase
führen. Bei Prospekterstellung im April 2004
liegen die Zwischenfinanzierungszinsen deutlich unter der
angenommenen Ausschüttung.
Zudem kann aufgrund eines niedrigeren Platzierungsstandes
das Verhältnis von Fremdkapital zu Eigenkapital
ansteigen (vgl. auch S. 62).
_WERTENTWICKLUNG
Übersicht der Chancen und Risiken
Der Verkauf des Objektes kann von einer Vielzahl von Faktoren
sowohl positiv als auch negativ beeinflusst werden. Aus diesem
Grunde werden im Rahmen des Abschnitts der Liquidation auf
den Seiten 36 ff. entsprechende Bandbreiten bei der Betrachtung
möglicher Verkaufsszenarien dargestellt.
Es besteht die Chance, dass der Verkaufspreis aufgrund
der allgemeinen Marktentwicklung höher ist als prognostiziert,
es besteht aber auch das Risiko, dass der Verkaufspreis des
Objektes nicht ausreicht, um das valutierende Fremdkapital
der Gesellschaft vollständig zurückzuführen. Dieser aus Sicht
des Initiators unwahrscheinliche Fall hätte zur Folge, dass der
Anleger seine Einlage nicht vollständig zurückerhält.
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