Geschäftsbericht 2005 - GBW Gruppe

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Am 21.Juli 1969 betreten Neil
Armstrong und Buzz Aldrin als
erste Menschen den Mond.
Am 26. August 1972 werden im
Münchner Olympia Stadion die
XX. Olympischen Sommerspiele
eröffnet.
Um den Rückzug Israels aus den
besetzten Gebieten zu erzwingen,
verknappt die OPEC 1973
ihre Ölförderung um 25% und
löst damit die erste weltweite
Ölkrise aus.
Im Mai 1973 wird die als BMW-
Vierzylinder bekannte Hauptverwaltung
des Autoherstellers
eröffnet. Das Bürogebäude gilt
als eines der sehenswerten Beispiele
moderner Architektur in
der Stadt, Arch. Karl Schwanzer.
70 JAHRE GBWAG
1966 - 1979
Boom und Rezession
Die wirtschaftliche Entwicklung in den 70er Jahren
bringt der Wohnungswirtschaft tiefgreifende Veränderungen
und stellt auch die GBWAG vor neue Herausforderungen.
Mit einem Wohnungsbestand in Deutschland von
über 20 Mio. Einheiten sind die quantitativen Zielsetzungen
der 50er Jahre längst erreicht. Erstmals zeigen
sich Vermietungsschwierigkeiten bei den einfach ausgestatteten
Nachkriegswohnungen, die den gestiegenen
Ansprüchen der Konsumenten nicht mehr genügen.
Darüber hinaus zeichnet sich eine kaum noch zu
finanzierende Steigerung der Baukosten ab. Nach
einer kurzen Phase der Stagnation ziehen die Preise
mit wieder einsetzender Konjunktur ab 1969 erneut
und stärker als zuvor an. Wurde eine Wohneinheit
1963 noch mit 47.000 DM Erstellungskosten kalkuliert,
haben sich diese Kosten 1969 mit 80.000 DM
bereits nahezu verdoppelt. Hinzu kommt der stete
Rückgang öffentlicher Fördermittel.
Zwischen 1967 und 1974 legt die GBWAG mit einem
Zertifikatskapital von 24,6 Mio. DM insgesamt
8 geschlossene Immobilienfonds aus der Serie der
Bayernfonds auf. In München, Fürstenfeldbruck,
Rosenheim und Ottobrunn entstehen 842 Mietwohnungen,
die mit Fondskapital, Arbeitgeberdarlehen
und öffentlichen Mitteln finanziert werden. Mit 3.989
fertig gestellten Wohnungen kann die GBWAG in nur
7 Jahren ihre Produktivität nochmals steigern, wobei
der Anteil der Verkaufsbauten erstmals und deutlich
höher ist, als in den Jahren zuvor.
Dem ständig wachsenden Eigenmittelbedarf begegnet
die Gesellschaft mit einer Aufstockung ihres Aktienkapitals,
das zwischen 1967 und 1973 auf 50 Mio. DM
erhöht wird. Das Kapital wird neben dem Wohnungsbau
in den Ankauf von Vorratsgrundstücken investiert,
die bei immer knapper werdendem Bauland der
Absicherung zukünftiger Neubauaktivitäten dienen.
Größere zusammenhängende Grundstücksflächen
sollen darüber hinaus eine Kostensenkung durch
Rationalisierung ermöglichen. Unter dem Motto vom
"Wohnungsbau zum Städtebau" entstehen in Ottobrunn
zwischen 1973 und 1983 auf dem größten
zusammenhängenden Grundstückskomplex der
Gesellschaft 1003 Wohneinheiten. Insgesamt erzielt
die GBWAG mit 1.132 fertig gestellten Wohnungen
im Jahr 1973 das beste Ergebnis ihrer Geschichte.
Wegen des anhaltenden Superbooms geht die Bundesregierung
im Mai 1973 zu einer restriktiven Politik
über. Aus der Drosselung der Konjunktur wird wenige
Monate später, ausgelöst durch die erste weltweite
Ölkrise, der Abrutsch in die Rezession. Im Winter
1973/74 kommt der Verkauf von Wohneigentum fast
völlig zum Erliegen. Bis Ende 1974 bildet sich eine Halde
von 473 fertig gestellten, jedoch nicht verkauften
Wohneinheiten. Darüber hinaus gibt es Vermietungsschwierigkeiten
bei Neubauwohnungen, deren Mieten
zu hoch sind. Angesichts dieser Situation verzichtet
die GBWAG in den folgenden drei Jahren auf die
Durchführung neuer Bauvorhaben und konzentriert
sich ganz auf den Abverkauf der auf Halde liegenden
Verkaufsbauobjekte. Erstmals nach dem Krieg wird
zwischen 1973 und 1975 keine Dividende ausgeschüttet.
Die Mieteinnahmen aus dem Eigenbestand werden in
der Folgezeit zu einem immer wichtigeren Posten auf
der Ertragsseite der Gesellschaft. 1974 hat die
GBWAG insgesamt 13.400 Wohneinheiten, davon
8.269 eigene Mietwohnungen zu verwalten. Bereits
seit 1970 führt die Gesellschaft in größerem Umfang
Wohnungsmodernisierungen durch, die neben einem
Eigenkapitalanteil vor allem mit Arbeitgebermitteln
(Siemens, Oberfinanzdirektion) finanziert werden. Das
Wohnungsmodernisierungsgesetz von 1976 bringt
sodann erstmals zinsgünstige öffentliche Darlehen
und Zuschüsse für die Verbesserung des Wohnungsbestandes
der 50er Jahre. 1978 folgt durch das
Modernisierungs- und Energieeinsparungsgesetz die
Förderung von Wärmedämmungsmaßnahmen. Zwischen
1970 und 1986 werden insgesamt 3.708 Wohnungen
mit Heizungs- und Warmwasserversorgung
sowie zusätzlichen Küchen und Bädern ausgestattet.
4286 Wohnungen erhalten Vollwärmeschutz. Das
eingesetzte Kapital beläuft sich auf 160 Mio. DM.
Hiervon hat die GBWAG 55 Mio. DM aus eigenen
Mitteln zu tragen.