Abschlussarbeit Baubio - SIB

Checkliste für 

nachhaltigen und gesunden 

Gebäudeunterhalt 

Abschlussarbeit, Fachkurs Baubiologie/Bauökologie von Jürg Grob 

2008

0 Vorwort ...................................................................................................................................1 

1 Zusammenfassung.................................................................................................................3 

2 Checkliste...............................................................................................................................4 

2.1 Einleitung ...................................................................................................................................... 4 

2.2 Besteller........................................................................................................................................ 4 

2.3 Beauftragte ................................................................................................................................... 5 

2.4 Mieter............................................................................................................................................ 5 

2.5 Wasser.......................................................................................................................................... 6 

2.6 Elektroinstallationen...................................................................................................................... 6 

2.7 Heizung/Wärmeverteilung/Klima .................................................................................................. 7 

2.8 Gebäudehülle ............................................................................................................................... 8 

2.9 Malerarbeiten................................................................................................................................ 8 

2.10 Bodenbeläge................................................................................................................................. 9 

2.11 Küchen.......................................................................................................................................... 9 

2.12 Bäder/Nasszellen........................................................................................................................ 10 

2.13 Treppenhäuser/Eingangszonen ................................................................................................. 10 

2.14 Waschküchen ............................................................................................................................. 11 

2.15 Aussenräume.............................................................................................................................. 11 

2.16 Sicherheit.................................................................................................................................... 12 

2.17 Allgemein .................................................................................................................................... 12 

3 Unterhalt ...............................................................................................................................14 

4 Mietverhältnisse ...................................................................................................................15 

5 Bewirtschaftung ...................................................................................................................17 

6 Diagnosen und Expertisen ..................................................................................................18 

7 Organisation.........................................................................................................................19 

8 Beauftragte ...........................................................................................................................21 

9 Disziplinäre und interdisziplinäre Aspekte.........................................................................22 

9.1 Disziplinäre Aspekte ................................................................................................................... 23 

9.2 Interdisziplinäre Aspekte ............................................................................................................ 23 

9.3 Beispiel ....................................................................................................................................... 24 

10 Sparen von Ressourcen ......................................................................................................25 

10.1 Beispiel ....................................................................................................................................... 25 

11 Periodischer Unterhalt.........................................................................................................28 

12 Feuchtigkeit und Nässe am Bau .........................................................................................29 

12.1 Wasser von aussen .................................................................................................................... 29 

12.2 Feuchtigkeit in den Innenräumen ............................................................................................... 30 

12.3 Über Küchen- und Sanitäranlagen eindringendes Wasser ........................................................ 31 

13 Aussenräume .......................................................................................................................31 

13.1 Beispiel Dachzinne ..................................................................................................................... 32 

14 Nachdämmungen an Elementen der Gebäudehülle ..........................................................34 

14.1 Beispiel ....................................................................................................................................... 35 

15 Wahrnehmungen..................................................................................................................37 

16 Gebäude als Experimentierstelle ........................................................................................38 

17 Bezüge zur Baubiologie und Bauökologie .........................................................................40 

18 Schlusswort..........................................................................................................................42 

Anhang

Abb. 1 

Vernetzungen 

0 Vorwort 


Persönliche Motivation und berufliches Arbeitsfeld 

Seit einigen Jahren bin ich als Projektleiter Unterhalt und Erneuerung 

bei der Stiftung zur Erhaltung von preisgünstigem Wohn- und 

Gewerberaum der Stadt Zürich (PWG) tätig. In dieser Eigenschaft 

bin ich für die strategische Planung von Unterhalts- und Erneuerungsarbeiten 

zuständig und begleite diese als Bauherrenvertreter 

während des ganzen Bauprozesses. 

Dies geschieht in Zusammenarbeit mit Stiftungsgremien, Baukommissionen, 

Planern, Bewirtschaftung, Handwerkern, und 

Hausbenutzer. Meine Arbeitgeberin verpflichtet sich, nebst der 

eigentlichen Hauptaufgabe - dem Erhalten von preisgünstigem 

Wohn- und Gewerberaum - alle Bauprojekte möglichst nach ökologischen 

Grundsätzen zu realisieren. 

Der Gebrauchswert meiner beruflichen Arbeit ist die Essenz aus 

dem Zusammenspiel dieser Faktoren, die in jedem Projekt verschieden 

zum Tragen kommen. Die Hebelwirkung der eigenen 

Anliegen ist stark davon abhängig, in welcher Form sie kommuniziert 

und in standardisierte Vorgehensweisen gefasst sind. 

Die Notwendigkeit, Gebäude in diesem Sinne zu unterhalten, betrifft 

nicht nur die PWG, sondern ist Teil der Aufgabenstellung im 

Unterhalt bei allen Liegenschaftsverwaltungen, Genossenschaften 

und ähnlichen Institutionen. 

Meine Arbeitskollegen von der Bewirtschaftung tun sich mitunter 

etwas schwer damit, die Zusammenhänge zwischen ihrer Arbeit 

und Unterhaltsanliegen zu erkennen. Mit dem Einbringen von 

nachhaltigen und gesunden Aspekten wird der Überblick noch 

kleiner. Dies liegt nicht in einem Unvermögen begründet, sondern 

vielmehr in der Tatsache, dass die Wechselwirkung von Unterhalt 

und Bewirtschaftung nicht immer klar zu erkennen ist. 

Aufgabenstellung 

Mit meiner Arbeit möchte ich ein praxisbezogenes Hilfsmittel 

schaffen, das den Gebäudeunterhalt erleichtert und die Themenbereiche, 

wie sie in Liegenschaftsverwaltungen anfallen, aufnimmt. 

Mit der Checkliste soll ein Instrumentarium entstehen, das 

Bestellern von Unterhaltsleistungen ermöglicht, dies nach baubiologischen 

und ökologischen Aspekten zu tun. Die Checkliste soll 

Vorgehensweisen, Anregungen und Tipps vermitteln, aber weniger 

Materialfragen beantworten. 

Mit der Angliederung von freien Texten und Praxisbeispielen 

möchte ich einige Themen beleuchten, von denen ich glaube, 

dass sie besonders grossen Einfluss auf die Vorgehensweise 

haben, und die zudem die Inhalte von einzelnen Punkten aus der 

Checkliste exemplarisch zum Verständnis bringen. 

Gebrauchsziel 

Die Checkliste soll dazu dienen, ein Gebäude und dessen Aussenraum 

nachhaltig und weitgehend nach baubiologischen und 

ökologischen Kriterien zu unterhalten. Auch wenn nur einzelne 

oder gar keine Checkpunkte in einem Projekt zur Anwendung 

kommen, soll die Liste helfen, begleitende Themenbereiche wahrzunehmen 

und zu verstehen. Auch soll die Checkliste aufzeigen, 

dass Bewirtschafter grossen Einfluss auf nachhaltigen und gesunden 

Gebäudeunterhalt nehmen können. 

1

Abb. 2 

Vernetzungen 


Adressaten 

In erster Linie richtet sich meine Arbeit an Gebäudebewirtschafter 

und andere Personen, die sich mit der Planung und Ausführung 

von Unterhaltsmassnahmen an Gebäuden und deren Aussenräumen 

beschäftigen. Durch die praxisbezogene Themenauslegung 

ist sie aber allen interessierten Menschen zugänglich. 

Sichtweise und Nachvollziehbarkeit der Aussagen 

Einige Aussagen und die Beispiele, die ich aufführe, sind durch 

mein Arbeitsfeld und meine Arbeitgeberin geprägt. Ich bin mir 

aber sicher, dass alle Anregungen, Tipps und Vorgehensweisen 

auch unter anderen Firmenphilosophien anwendbar sind. 

Einzelne Inhalte der Checkliste sind nicht näher erklärt. Da die 

Hauptadressaten meiner Arbeit Personen sind, die sich mit Unterhalt 

beschäftigen, setzte ich ein Grundwissen voraus. 

Die prozessualen Unterschiede im Unterhalt wie Erneuerung, 

Reparaturen, Instandhaltung usw., sind für meine Anschauungen 

nicht so relevant. Vielmehr benutze ich den Begriff Unterhalt als 

Zeitspanne zwischen Neubau und Abbruch eines Gebäudes. 

Auf die explizite Schreibweise von männlicher und weiblicher 

Form habe ich dem Textfluss zuliebe verzichtet. 

2

Abb. 3 

Aspekte Unterhalt 

1 Zusammenfassung 


Eine Liegenschaft zu unterhalten ist weit mehr, als nur eine technische 

Disziplin. Neben reinen Unterhaltsanliegen wird ein Gebäude 

während seiner Nutzungsdauer von einer Vielzahl von gesellschaftlichen 

und ökonomischen Themen geprägt. Diese Themen 

haben entscheidenden Einfluss auf den Unterhalt. 

Nachhaltiger und gesunder Unterhalt entsteht dort, wo es gelingt, 

gesellschaftliche, wirtschaftliche und bauliche Themen zu vereinen. 

Diese Themen sind derart miteinander verknüpft, dass es 

zwingend ist, sie nicht als isolierte Bereiche, sondern in ihrem 

Zusammenhang zu verstehen. Die Notwendigkeit, Gebäude an 

diesen Schnittstellen zu unterhalten, ist ein Teil der Aufgabenstellung 

der Gebäudebewirtschaftung. 

Zusammenhänge zu verstehen bedingt aber auch, diese zu erkennen 

und in das eigene Handeln und Denken mit einzubeziehen. 

Der qualitative Wert des Gebäudeunterhalts ist nicht nur in 

ökologischen Einzelleistungen zu sehen, sondern viel mehr in der 

Bereitschaft, Unterhalt als kulturelles Anliegen wahrzunehmen. 

Kultur verstanden als Essenz des Zusammenwirkens aller Beteiligten. 

Die vorliegende Checkliste versucht bauliche, wirtschaftliche und 

gesellschaftliche Anliegen zu vereinen und zeigt Bewirtschaftern 

Möglichkeiten auf, ein Gebäude und dessen Aussenraum nach 

nachhaltigen und gesunden Aspekten zu unterhalten. Die Checkliste 

wiederspiegelt Themenbereiche, wie sie im Bewirtschaftungsalltag 

hauptsächlich anfallen. Der Fokus wird auf einen hohen 

Gebrauchswert gelegt, was mit der Angliederung von freien 

Texten und Praxisbeispielen (Kapitel 3-17) unterstrichen wird. 

Diese Kapitel nehmen einzelne Punkte aus der Checkliste auf und 

veranschaulichen deren Inhalte. 

Dass im Rahmen dieser Arbeit nicht oder nur wenig auf Materialfragen 

und verschiedene andere Bauteile eingegangen wird, liegt 

in der Sichtweise der Adressaten. Unterhalt ist nur ein Teilgebiet 

der Bewirtschaftung. Bewirtschafter sind in diesen Fragen in hohem 

Masse abhängig von den Empfehlungen der entsprechenden 

Beauftragten. Es ist daher entscheidender, die Vorgehensweisen 

zu betrachten. 

3

2 Checkliste für nachhaltigen und gesunden Gebäudeunterhalt 

2.1 Einleitung 

Die vorliegende Checkliste soll helfen, ein Gebäude und dessen 

Aussenraum nach nachhaltigen und gesunden Aspekten zu unterhalten. 

Sie wiederspiegelt Themenbereiche, wie sie im Bewirtschaftungsalltag 

besonders häufig auftreten. Die Checkliste kann 

nicht allen Aspekten des Unterhalts gerecht werden. Vielmehr ist 

sie als Arbeitsinstrument gedacht, das mit eigenen Beobachtungen 

und Anliegen ergänzt werden soll. 

2.2 Besteller 

• Bestehende organisatorische Strukturen sind zu überdenken 

und dahin gehend auszulegen, dass ein optimaler, 

kultureller Austausch ermöglicht wird. Kultur im Verständnis 

als Essenz des Zusammenwirkens aller Beteiligten 

• Formulieren von klaren Zielvorgaben bezüglich Nachhaltigkeit 

und Gesundheit. 

• Sicherstellen, dass sämtliche Prozesse im Verhältnis 

zum Nutzen stehen 

• Auslegen sämtlicher Prozesse dahingehend, dass die 

Empfindungsebene an erster Stelle steht 

• Massnahmen planen und fördern, die zur Verbesserung 

der Umweltleistung führen 

• Kontakt zu Behörden, Nachbarn und zu direkt vom Bauvorhaben 

betroffenen Personen pflegen 

• Sicherstellen von Unterhaltskonzepten 

• Zur Optimierung der ökologischen Qualität der Bauarbeiten 

Änderungen in den Bauabläufen initiieren 

• Aktiver Austausch mit dem Auftraggeber, damit dieser 

die einzelnen Schritte auch nachvollziehen kann 

• Regelmässige Baustellenbegehungen und Teilnahme an 

Bausitzungen 

• Einfordern der Rechenschaft gegenüber ökologischen 

Wertigkeiten 

• Dokumentation der Baustelle mit Fotos, Skizzen und 

Texten 

• Beratung der Bauherrschaft in baubiologischer und bauökologischer 

Hinsicht 

• Stetiges arbeiten an der eigenen Haltung und Bildung 

• Organisieren oder initiieren von rituellen Handlungen 

(Richtfest, Baustellenznüni usw.) 

• Sicherstellen, dass die Sicherheit eingehalten wird (Arbeitssicherheit 

und Sicherheit gegenüber Dritten) 

• Positives Erscheinen gegenüber allen am Bau Beteiligten 

und versuchen, die schönen Seiten des Bauens hervor 

zu heben. 

• Erkennen von Leistungen mit entsprechender Motivation 

oder Kritik und Lob 

• Nach Beendigung der Bauarbeiten Reflektion mit allen 

Beteiligten über das Geleistete (Nachbesprechungen) 

• Stetes bemühen, Haus und Benutzer besser kennen zu 

lernen 

• Vor Ablaufzeit der 5-Jahresgarantie für verdeckte Mängel: 

nochmalige Kontrolle aller Bauteile 

Eigene Anmerkungen: 

Abschlussarbeit Fachkurs Baubiologie/Bauökologie von Jürg Grob 4

2.3 Beauftragte 

• Allen Architekten, Spezialisten, Bauleitenden und Fachplanern 

wird das Arbeiten mit der Planungshilfe SIA D 

0137 und der SIA Norm 112/1 als integrierter Bestandteil 

zum Vertrag zur Bedingung gemacht 

• Unternehmer, deren Arbeit über Werkverträge geregelt 

ist, unterzeichnen als integrierten Bestandteil des Werkvertrages 

die Submissionsbedingungen für ökologisches 

Bauen der Stadt Zürich (Minimalforderung siehe Anhang) 

• Unternehmer, deren Leistungen nicht über Werkverträge 

geregelt werden, verpflichten sich gleichermassen zu 

den oben genannten Punkten per schriftlicher Auftragserteilung 

des Auftraggebers 

• Volldeklarationspflicht für alle verwendeten Materialien, 

Elemente und Systeme die zur Anwendung kommen. 

Dies gilt auch, oder vor allem bezüglich den Umweltdaten 

• Arbeiten aller Arbeitsgattungen werden grundsätzlich nur 

unter der Optimierung der technischen, sensorischen, 

gesundheitlichen und ökologischen Aspekte geplant und 

ausgeführt 

• Sämtliche Planer und Unternehmer verpflichten sich, 

dem Besteller nur Vorschläge zu unterbreiten, die auf 

oben genannte Anforderungen hin geprüft wurden. Abweichungen 

sind zu begründen 

• Planer und Unternehmer sind angehalten, sich laufend 

über die neusten Entwicklungen und Vorgehensweisen 

bezüglich Bauökologie in ihrem Arbeitsbereich zu informieren 

• Bei gleichwertiger Materialauswahl: Materialien von Firmen 

bevorzugen, die auch Entwicklungsarbeit hinsichtlich 

Baubiologie/Bauökologie betreiben 


2.4 Mieter 

• Bei sämtlichen Bauvorhaben wird auf bestmögliche 

Kommunikation gegenüber den Mietern geachtet. Die 

Mieter sollen das Bauvorhaben verstehen und ihre Anliegen 

und Bedürfnisse auch aktiv anbringen können 

• Bauvorhaben sollen auf die kleinstmöglichste Störung für 

die Mieterschaft hin geplant werden. Dies vor allem hinsichtlich 

Lärm, Geruch und Schmutz 

• Den Mietern wird im Vorfeld die Möglichkeit geboten, 

sich entsprechend auf das Bauvorhaben einzustellen 

(Ferienplanung, gemeinsame Hausentrümpelungsaktionen 

usw.) 


• Während des Bauprozesses werden die Mieter verstärkt 

durch die Verwalter begleitet. Befindlichkeiten können so 

aktiv ausgetauscht werden. Bauleiter und Bauherrenvertreter 

sind gleichermassen gefragt 

• Auch Nachbarn und andere vom Bauprozess Betroffene 

sind zu informieren 

• Mieter sollen ihre Wahrnehmungen bezüglich der Liegenschaft 

möglichst niederschwellig melden können 

(diagnostischer Wert) 

• Abgabe von spezifischen Merkblättern, die auf einen 

schonungsvollen Umgang mit der Mietsache und Energie 

verweisen (z.B. Merkblätter über Lüften und Energiesparen, 

Gebrauchs- und Pflegeanleitungen) 


2.5 Wasser 

• Sämtliche Liegenschaften sind – sofern es das System 

erlaubt - mit Wassersparsets aus- oder nachzurüsten 

(Reduzierdüsen, Duschbrausenkopf, Gewichte in alte 

WC-Spülkästen). Gleichzeitig werden sämtliche Armaturen 

auf Wasserverlust hin überprüft. 

• Abflussleitungen sind mit möglichst grossem Gefälle 

auszulegen 

• Bei Ersatz von WC’s sind Systeme zu verbauen, die reduzierte 

Spülmengen zulassen 

• Wasserverbrauch einer Liegenschaft laufend überprüfen. 

Mehrverbrauch abklären 

• Prüfen, ob Regenwasser in irgend einer Form genutzt 

werden kann 

• Einbau von Einrichtungen, die individuellen Wasserverbrauch 

messen 


2.6 Elektroinstallationen 

• Prüfen, ob ein Ersatz auch wirklich nötig ist. Mit dem 

Einbau einer neuen Unterverteilung mit Lastschutzschalter, 

Sidos FI- Dosen und einer 10A-Steckdose in der 

Nähe der Unterverteilung platziert, können alte Installationen 

oft noch längere Zeit sicherheitstechnisch konform 

und mit zeitgemässem Komfort weiterbetrieben werden 

• Elektroausstattung zurückhaltend auslegen. Basis pro 

Raum: 1 Schalter/Steckdose und diagonal im Raum versetzt 

eine zweite Steckdose 

• Die Benutzer darauf hinweisen, dass abgeschirmte Verlängerungskabel 

erhältlich sind 


• Bewohner nicht zu Stromverbrauch zwingen. Systeme 

so auslegen, dass energiesparendes Verhalten ermöglicht 

wird. Keine Sofitenlampen in Apparaten und Einrichtungen 

(Unterbauleuchten, Spiegelschränken usw.).Bei 

unsicheren Raumverwendungen Leerrohre einziehen 

• Auf sternförmige Auslegung der Installationen achten. 

Elektrosmog minimieren. Verwendung von abgeschirmten 

Kabeln prüfen 

• Einbau von Geräten der Energieklasse A oder bessere 

• Wenn möglich: Einbau von Netzfreischaltern 

• Erneuerungsarbeiten mit der nächsten periodischen 

Kontrolle durch das Elektrizitätswerk koordinieren (Wohnungen 

alle 20Jahre, Gewerbe 5-10 Jahre) 


2.7 Heizung/Wärmeverteilung/Klima 

• Alle Massnahmen zur Einschränkung des Energiebedarfs 

einer LS sind von grösster Wichtigkeit 

• Prüfung des Einsatzes von Sonnenkollektoren und Fotovoltaikanlagen 

• Modulierende/kondensierende Gaskessel bevorzugen 

• An sämtlichen Liegenschaften: Bestehende Radiatorenventile 

durch Thermostatenventile ersetzen 

• Bestmögliche Komposition der Wärmeverteilung bezüglich 

Bauphysik, Heizsystem, gesundheitlichen und sensorischen 

Bedürfnissen 

• Prüfen ob individuelle Wärmezählung angebracht ist 

(kann sich bei bauphysikalisch grenzwertigen Baukörpern 

kontraproduktiv auswirken) 

• Nachdämmen sämtlicher Heiz- und Warmwasserrohre in 

Nebenräumen 

• Bei Atmosphärischen und Gebläsebrennern: Frischluftzufuhr 

über Frischluftschnorchel mit adäquatem Querschnitt 

(kW Kesselleistung x 7 ergibt notwendige Grösse 

der Frischluftzufuhr in cm2) 

• Bei kondensierenden/modulierenden Brennern: Frischluftzufuhr 

über Kamin oder in Rohr gegen Aussen geführt 

• Bei Heizsystemen darauf achten dass sie rechtzeitig auf 

Sommer- oder Winterbetrieb umgeschaltet werden 

• Aktive Raumkühlungen sind grundsätzlich nicht vorgesehen 

• In Schlafräumen Möglichkeit zur Verdunklung bieten, in 

anderen Räumen Beschattungsmöglichkeiten 



2.8 Gebäudehülle 

• Genauste Prüfung von - im Grundsatz sehr willkommenen 

- Aussen-Nachdämmungen und diese nur in Absprache 

mit baubiologisch/bauökologisch orientierten 

Bauphysikern vornehmen 

• Es kommen ausschliesslich ökologisch wertvolle und 

ganzheitlich angedachte Systeme zur Anwendung (konstruktiver 

Witterungsschutz usw.) 

• Kellerdecken und Estrichböden sind – sofern verhältnismässig 

und bauphysikalisch abgeklärt – grundsätzlich zu 

dämmen 

• Langfristiges Denken bei Wirtschaftlichkeitsrechnungen 

• Durch Aussendämmungen entstehende Mindermasse 

an Balkonflächen beachten 

• Bei anstehenden Arbeiten an der Aussehülle immer prüfen, 

ob nicht gleichzeitig Massnahmen zur Steigerung 

der Energieeffizienz getätigt werden können. Wenn 

nicht, Vorsehungen treffen, damit eine spätere Nachdämmung 

möglich ist (distanzieren von Leitungen usw.) 

• Nachdämmungen der Fassade bei zusammengebauten 

Häusern immer mit dem Nachbarn absprechen (sinnvolle 

Dämmgrenze ist nicht immer die Katastergrenze) 

• Bei Fensterersatz immer prüfen, ob nicht gleichzeitig eine 

Nachdämmung der Fassade möglich ist (Einbaumasse) 

• Holzfenster werden bevorzugt 

• Auf ausgewogene Oberflächentemperaturen achten. 

Glasverbünde aus CNS 

• An stark exponierten Lagen Holz/Metallfenster 

• Kunststofffenster werden keine verbaut (ausser in ganz 

speziellen Fällen wie Spritzwasser ausgesetzten Fenstern 

in Bädern) 

• Kippfenster nur wo nötig montieren 

• Fenster periodisch auf Funktion und Zustand überprüfen 

• Akustische Verhältnisse bei Fensterersatz beachten 

• Rollladenkästen gleichsam in akustische und energetische 

Betrachtungen einbeziehen 


2.9 Malerarbeiten 

• Malerarbeiten erstrangig nur unter technischen, sensorischen, 

gesundheitlichen und ökologischen Aspekten geplant 

und ausgeführt. Preis zweitrangig beurteilen. Der 

Maler sollte über die entsprechenden Leistungen Auskunft 

geben 

• Der Farbgebung ist besondere Beachtung zu schenken. 

Bei Bedarf - betriebskulturell akzeptierte - Farbberater 

beiziehen 

• Die Art des Anstriches muss im Verhältnis mit dem zu 

streichenden Bauteil sein (verschiedene Räume haben 

verschiedene Anforderung bezüglich Anstrich) 


• In schimmelpilz-anfälligen Wohnungen ausschliesslich 

alkalische Silikatfarben verwenden (z.B. Keim Mycal- 

Top). Solche Farben sollten grundsätzlich an Stelle von 

konventionellen Dispersions- und Wohnraumfarben angewendet 

werden. 


2.10 Bodenbeläge 

• Bodenbelagsarbeiten werden grundsätzlich nur unter 

technischen, sensorischen, gesundheitlichen und ökologischen 

Aspekten geplant und ausgeführt. 

• Die Art des Bodenbelags muss im Verhältnis zur Anwendung 

des Raumes stehen (verschiedene Räume – 

verschiedene Anforderung bezüglich Bodenbelag) 

• Kein Laminat, PVC, PU oder sonstigen, ökologisch bedenklichen 

Materialien. Gleiches gilt auch für Hilfsstoffe, 

Klebmaterialien und Versiegelungen 

• Bevorzugt zu verwenden sind Parkettbeläge, die min. 4 

mm Nutzschicht aufweisen 

• Im Grundsatz gilt: Wohnräume Parkett, Neben- und 

Schlafräume Linoleum, Nassräume Keramik/Stein oder 

Naturkautschuk 

• Sockelleisten sollten immer angebracht werden. (Schutz 

vor Verschmutzung durch Staubsaugerdüse usw.) 


2.11 Küchen 

• Küchen sind so auszulegen, dass sie Treffpunkt für die 

Wohngemeinschaft ermöglichen. Geschlossene Wohnküchen 

werden bevorzugt 

• Geschirrspülautomaten werden installationsseitig vorgesehen, 

aber nicht unbedingt verbaut 

• Sämtliche Geräte müssen der Energieklasse A oder 

besser entsprechen 

• Geräte mit zeitgemässem Komfort, aber ohne jeglichen 

technischen Schnickschnack 

• Abzüge über Dach oder Fassade, keine Umluftgeräte 

(Prüfen bei Minergie-Bauten) 

• Auf adäquate Grösse der Kühlgeräte achten 

• Küchenabdeckungen ausschliesslich in CNS (Chrom- 

Nickel-Stahl) oder ökologisch vertretbarem Stein. Aufgebördelte 

Ausführungen bevorzugen 

• Keine Auszugsbrausen 

• Anzahl der Küchenelemente auf die Bewohnerzahl ausrichten 


• Das Kübelfach muss die Möglichkeit bieten, Abfälle gesondert 

zu entsorgen. Sackhalterungen müssen am 

Elementboden und nicht an der Türe montiert sein 

• Einfache, robuste, ökologisch vertretbare Systeme 

verbauen. Auf das Verhalten bei Feuchtigkeit wird besonders 

geachtet 

• Prüfen, ob der Einsatz von dauerelastischen Fugen nicht 

auch konstruktiv gelöst werden kann 

• Periodische Kontrolle auf Feuchtigkeitsschäden und 

Kontrolle der Kittfugen 


2.12 Bäder/Nasszellen 

• Einfache und robuste Armaturen verbauen, die Wassersparen 

zulassen (z.B. aktuell, KWC Wamas) 

• Dauerelastische Fugen, Klebungen und Versiegelungen 

auf das Minimum beschränken. Ökologisch wertvolle, 

unterhaltsarme Konstruktionen sind ein Muss! Die Verwendung 

von aufgebördelten Badewannen und Duschtassen 

steht im Vordergrund 

• Armaturen im direkten Spritzbereich müssen gegenüber 

dem Baukörper abgedichtet werden (Durchdringungen 

im Spritzwasserbereich) 

• Wasserresistente Schilder (im direkten Spritzbereich) mit 

keramischen Platten ausführen. Abweichende Materialien 

(wie Vollkernplatten, Glas usw.) genau prüfen und 

nur in Ausnahmefälle tolerieren 

• Nassbereiche, die nicht in massiver Bauweise gebaut 

sind (Holzkonstruktionen, Dachstöcke, Gipskonstruktionen 

usw.), sollten mit einer zweiten Dichtungsebene belegt 

werden 

• Auf genügende Lüftung achten. Schwerkraft- und aktive 

Lüftungssysteme periodisch reinigen und auf Funktion 

überprüfen 

• Periodische Kontrolle auf Feuchtigkeitsschäden und der 

Kittfugen 


2.13 Treppenhäuser/Eingangszonen 

• Treppenhäuser und Eingangszonen sind Orte der Begegnung 

und Visitenkarte einer Liegenschaft. Auf entsprechende 

Gestaltung achten 

• Lichtsteuerung über Minuterie, Bewegungsmelder und 

Stromsparleuchten. Systeme sind sorgfältig aufeinander 

abzustimmen. Funktion und Sicherheit geht vor Gestaltung 

(auf geringere Lichtausbeute bei Stromsparleuchten 

achten) 


• Bei eingabepflichtigen Bauvorhaben immer darauf bedacht 

sein, dass sie auch Auswirkungen auf das Treppenhaus 

haben können (z.B. Ersatz von Wohnungstüren 

aus brandschutztechnischen Gründen, obwohl das Bauvorhaben 

das Treppenhaus nicht direkt tangiert) 


2.14 Waschküchen 

• Robuste, langlebige Waschmaschinen mit gutem Ökoprofil 

einbauen 

• Individuelle Energiezählung für Waschautomaten einbauen 

(Bicont–Systeme) 

• Möglichst keine Tumbler. Wenn nötig, mit WRG 

• Systeme für natürliche Wäschetrocknung vorsehen. Ist 

dies nicht möglich, aktive Wäschetrockner ohne Heizung 

bevorzugen. Auf gute Raumdichtigkeit achten. Diese 

Systeme nicht individuell abrechnen, sondern dem Allgemein-Strom 

belasten 

• In Trocknungsräumen mit natürlichem Luftaustausch auf 

gute Isolation gegen beheizte Räume achten 

• Die Waschküche ist ein sozial wertvoller Raum. Kein 

Nebenraum und kein Kriegsplatz. Auf eine willkommenheissende 

Atmosphäre achten 

• Generell: Alles unternehmen, dass Mieter die Wäsche 

nicht in den Wohnungen trocknen 


2.15 Aussenräume 

• In der Empfindung werden Aussenräume optisch begrenzt 

und nicht durch Katastergrenzen. Prüfen, ob Aussenraum 

nicht synergetisch mit Nachbarn genutzt werden 

kann 

• Sämtliche Liegenschaften werden auf die Aussenraumqualität 

hin überprüft. Dies unter baubiologischen Aspekten 

• Mergel und Kiesbeläge in stark beanspruchten Verkehrszonen 

sind zu vermeiden (Verschmutzung und mechanische 

Beschädigungen an Bodenbelägen im Gebäude) 

und durch andere, ökologisch wertvolle Aussenbeläge 

zu ersetzen (z.B. versickerungsfähige Plattenbeläge) 

• Genügend Veloabstellplätze schaffen 

• Die Abgabe von eigenen Velovignetten hilft, der „Zumüllung“ 

von Veloparkplätzen entgegenzuwirken 

• Fassaden sind nur in Absprache mit Bauphysiker zu begrünen 


• Begrünungen sind unter dem Aspekt der Symbiose von 

Flora und Fauna zu planen. Örtliche Naturschutzstellen 

helfen gerne 

• Im Besonderen gilt hier die Planungshilfe SIA D 0137 für 

energiegerechtes Planen und Bauen. 

• Aussenbeleuchtungssysteme sind so zu planen, dass 

möglichst kein Streulicht entsteht (Lichtverschmutzung). 

Ebenso sind sie so auszulegen, dass Sicherheit und 

Energieeffizienz optimal komponiert sind 

• Aufhebung von Parkplätzen zugunsten von Aussenraum 

ist unter ökonomischen Aspekten zu prüfen 

• Bei sämtlichen Aussenarbeiten ist der Hauswart mit einzubeziehen 

(Mitspracherecht) 

• Aussenräume möglichst naturnah gestalten 

• Zu Bäumen ist die emotionale Bindung der Gebäudebenutzer 

besonders ausgeprägt. Allfällige Baumfäll- 

Aktionen besonders gut kommunizieren 


2.16 Sicherheit 

• Dem Sicherheitsbedürfnis der Bewohner ist Beachtung 

zu schenken 

• Einbau von Gegensprechanlagen wird begrüsst 

• Einbau von Dreipunktverschlüssen mit Türspion an neuen 

Wohnungstüren 

• Klare Regelung der Schliesssysteme 

• Keine dunklen Nischen/Verstecke 

• Keine Stolperfallen 

• Prüfen von Geländern nicht nur auf Vorschrift, sondern 

auch auf subjektives Empfinden 

• Allfällige Gerüstungen in der Nacht oder bei Nichtgebrauch 

gut sichern (Einbruchgefahr) 


2.17 Allgemein 

• Sämtliche Systeme, Oberflächen und Einrichtungen 

werden – sofern sie ihre Funktion bezüglich behördlichen 

Auflagen, Unterhaltsaufwand und Benutzerzufriedenheit 

erfüllen – über ihr technisches Alter hinaus belassen. 

Präventiver Ersatz ist grundsätzlich zu unterlassen 

oder nur in Absprache mit der Bauherrschaft vorzunehmen 


• Jeder Umbau oder Neubau darf max. 1 „bautechnisches 

Experiment aufweisen“. Das heisst, es darf ein Element 

zur Anwendung kommen, von dem man nicht genau 

weiss, wie es sich in der Praxis verhalten wird. Dies soll 

ermöglichen, auch gegenüber neuen oder neuentdeckten 

Materialien offen zu sein. Der Einsatz muss jedoch 

im Verhältnis gegenüber dem Bauvorhaben stehen 

• Sämtliche Bauvorhaben müssen im Kontext mit allfälligen 

Förderbeiträgen (Klimarappen, EWZ, Minergie, 

usw.) geplant werden 

• Ermutigung zu Interdisziplinärem Denken und Handeln 

• Sicherstellen von periodischem Unterhalt 



Abb.5 

Unterhaltsaufwand als Ergebnis der 

Häufigkeit von Bauteilerneuerungen 

3 Unterhalt 


Das Unterhalten von Gebäuden ist zu einem bedeutenden Tätigkeitsfeld 

für verschiedene Berufsgebiete geworden. Bewirtschafter, 

Planer und Unternehmer haben sich gleichsam mit diesem 

Thema auseinander zu setzten. Bauliche Erhaltungsmassnahmen 

machen einen bedeutenden Teil der schweizerischen Bautätigkeit 

aus, und so ist es nicht verwunderlich, dass auch Bundesstellen 

und Fachhochschulen dieses Thema auf die Agenda gesetzt haben. 

Unterhalt steht immer in Wechselwirkung mit bestehenden Gebäuden 

und deren ökonomischen Verhältnissen. Vereinfacht gilt: 

grosser Aufwand im Unterhalt resultiert in kleinerer Rendite oder 

höheren Mieten. Schon aus diesem Grund sollte es für Bewirtschafter 

ein Anliegen sein, sich des Themas Unterhalt besonders 

sorgfältig und umfassend anzunehmen. Unterhalt sollte kein notwendiges 

Übel sein, sondern vielmehr die Möglichkeit bieten, sich 

mit Gebäude und Benutzern mit Freude auseinander zu setzten. 

Das untenstehende Diagramm zeigt die Hauptprozesse beim Unterhalt. 

Die Formulierung und Strukturierung der Begriffe ist breit 

bekannt und akzeptiert. Die hierarchische Aufstellung der Begriffe 

sagt aus was zu tun ist, aber nicht wie es zu tun ist. 

Abb. 4 Hauptprozesse in der Bauwerkserhaltung und –erneuerung von René 

Steiger, EMPA 

Will man ein Gebäude nach ökologisch nachhaltigen Prinzipien 

unterhalten, kommt zwei Begriffen eine besondere Bedeutung zu: 

der Überwachung und Überprüfung als diagnostischen Elementen 

(siehe Kapitel Diagnosen und Expertisen) und der Zeit, die zwischen 

und in den einzelnen Prozessen liegt. 

Unterhaltsmassnahmen stellen neben ökonomischen auch immer 

ökologische Belastungen dar. Von der kleinsten Reparatur bis 

zum Umbau: je mehr Zeit zwischen einzelnen Unterhaltsmassnahmen 

verstreicht, desto besser sieht die ökologische Gesamtbilanz 

über den Lebenszyklus eines Gebäudes aus (Abb. 5 und 6). 

Grundsätzlich betrachtet, sollten Unterhaltsmassnahmen zeitlich 

möglichst lange auseinander liegen. Die Massnahmenplanung 

sollte aber zwingend in den Kontext mit dem Betriebsverhalten 

(Heizenergieverbrauch, Benutzeranliegen usw.) gestellt werden. 

So kann es durchaus sein, dass es sinnvoll ist, Bauteile vor dem 

Ende ihrer Lebensdauer zu ersetzen (z.B. Fenster). 

14

Abb. 6 

Weniger kumulierter Aufwand bei 

weniger Bauteil-Auswechslungen 

Abb. 7 

Wirkung von Baustoffen 


Wenig zu unterhalten darf aber keinesfalls heissen, den Unterhalt 

zu vernachlässigen. Vielmehr ist es wichtig, nach einer bewusst 

gewählten Strategie zu unterhalten und die einzelnen Massnahmen 

mit der Hausbiografie in Einklang zu bringen. 

Zeit spielt auch eine wichtige Rolle bei der Wahl der Materialien. 

Als Divisor für die Berechnung von Umweltwirkung und Energie- 

Inhalt von Baumaterialien stellt die Nutzungsdauer einen wichtigen 

Faktor dar. Je länger ein Baumaterial genutzt werden kann, 

desto besser sieht seine Umweltverträglichkeit aus. Neben Wirkungen 

auf die Umwelt haben Baumaterialien auch Wirkung auf 

den Mensch. Es sollte daher ein Muss sein, nur baugesunde Materialien 

zu verwenden. 

Ökologisch/baugesunde Baumaterialien sind gegenüber konventionellen 

Materialien meist mit einem etwas höheren Preis in der 

Beschaffung und Anwendung behaftet. Sollte dieser Mehrpreis für 

die Mieterschaft ein Problem darstellen, kann mit Hinweisen auf 

deren Vorteile der Mehrpreis mehr als nur wettgemacht werden. 

Viele Bewohner sind bereit, für gesunde und umweltverträgliche 

Dinge etwas mehr Geld auszugeben. 

Baumaterialien sind sozusagen die Zutaten für das Bauen. Ökologische, 

wertvolle und baugesunde Materialien zu bevorzugen ist 

mehr, als nur „andere“ Materialien auszuwählen. Die bewusste 

Auseinandersetzung mit diesen Materialien bietet Fachleuten die 

Chance, die Anwendung im Wesen zu erfassen und dadurch zu 

verbessern. Ähnlich wie beim Kochen: mit minderwertigen Zutaten 

entsteht kein gutes Essen. Die Verwendung von vollwertigen Zutaten 

und das Wissen, was sie im Essen bewirken, bieten beste 

Voraussetzungen, es auch gut werden zu lassen. Kein Spitzenkoch 

kocht mit qualitativ schlechten Zutaten. 

Zum Thema Unterhalt/Materialien wurde im Rahmen des Grundkurses 

in Baubiologie/Bauökologie eine Arbeit geschrieben (siehe 

Anhang). 

Nachhaltiger Unterhalt bedingt auch, diesbezügliche Anliegen in 

die Schnittstelle der Anliegen aller Beteiligten zu stellen. Hier sind 

es nicht immer die ökologisch wertvollsten Anwendungen, die 

auch die nachhaltigsten sind. Die nachhaltigsten Resultate entstehen 

dort, wo ökologische und gesundheitliche Aspekte klar 

formuliert und hartnäckig in den Bauprozess eingebracht werden. 

Aber niemals auf penetrante Art und Weise, weil sonst die Gefahr 

besteht, dass sich Fronten bilden, die sich wiederum kontraproduktiv 

auswirken. 

Nachhaltig und gesund zu Unterhalten heisst auch auf dem neusten 

Wissensstand zu sein. Gebäudeunterhalt setzt sich aus verschiedenen 

Fachdisziplinen zusammen, die vom Unterhaltsverantwortlichen 

organisiert und in grössere Zusammenhänge gestellt 

werden. Diese Tatsache erfordert fundiertes Wissen in allen 

zur Anwendung kommenden Fachdisziplinen. Unterhaltsverantwortliche 

sollten daher bestrebt sein, sich ein breites Wissen über 

die neusten Innovationen der Fachgebiete, aber auch über deren 

traditionellen Werte anzueignen. 

4 Mietverhältnisse 

Mieter sind die Benutzer der Gebäude und entrichten für die Aufenthaltsdauer 

in einem Gebäude eine Gebühr – den Mietzins. Der 

Mietzins, der eigentliche Ertragswert einer Liegenschaft, ermög- 

15

Abb. 8 

Mieterporträts 

Abb. 9 

Mieter als Nutzer von: 

Abb. 10 

Mieterporträts 


licht deren Fortbestand und die Existenz von Besitzern und Bewirtschaftern. 

Diese etwas einseitig und pointiert ausgedrückte 

Aussage birgt aber eine Grundwahrheit in sich, nämlich, dass 

Mieter ein Teil der Hausbiografie sind und somit als Partner angesehen 

werden sollten. Mietverhältnisse sind Kundenverhältnisse 

und sollten entsprechend behandelt werden. 

Vor allem in städtischen Gebieten – wo bezahlbarer Wohnraum 

knapp ist – steht diese Sichtweise im Hintergrund. Vermieter müssen 

sich eher sekundär mit qualitativen Werten ihrer Mietsache 

auseinandersetzen, da durch die Marktlage eine permanente 

Vermietung fast garantiert ist. So weist z.B. die Stadt Zürich laut 

Statistik seit Jahren einen marginal kleinen Leerstand bei günstigen 

Wohnungen auf. 

Mieter nehmen Ihre Wohnungen sehr unterschiedlich in Beschlag. 

Einige identifizieren sich sehr mit Wohnraum, Umgebung und 

Hausgemeinschaft – andere distanzieren sich. Ebenso unterschiedlich 

wird der Sinn von Unterhaltsmassnahmen gesehen. Es 

gibt Mieter, die anstehende Unterhaltsarbeiten in einen grösseren 

Kontext stellen können und deren Sinn erkennen, andere sehen 

darin nur eine durch den Vermieter verursachte Störung. Auch 

haben Mieter permanent Angst vor Mietzinserhöhungen, die Unterhaltsarbeiten 

oft mit sich ziehen. 

Diesem Umstand kann nur durch gute Kommunikation begegnet 

werden. Den Mietern sollte Sinn und Konsequenzen von Unterhaltsarbeiten 

besonders sorgfältig mitgeteilt werden. Mieterschreiben, 

Gespräche und Versammlungen sind geeignete Mittel. Ausserdem 

zwingt eine klare Darlegung der Motive den Vermieter, 

seine Vorgehensweise zu überdenken und allenfalls zu optimieren. 

Gewinnt man die Mieterschaft als Partner, lässt es sich einfacher 

arbeiten. 

Benutzer geben unter anderem auch die Aufgabenstellung für den 

Gebäudeunterhalt vor. Durch deren Verhalten und Bedürfnisse 

wird zum grossen Teil bestimmt, wie und wie oft ein Gebäude 

unterhalten werden muss. Durch Sorgfalt und Pflege kann die 

Lebensdauer von Materialien und Einrichtungen teils markant 

verlängert werden. So trifft man beispielsweise in Wohnungen auf 

Wandoberflächen, die nach 30 Jahren noch in einem akzeptablen 

Zustand sind, in anderen muss der Anstrich nach zwei Jahren (bei 

Mieterwechsel) erneuert werden. 

Als Nutzer von Ressourcen und Energie haben Mieter zudem 

einen entscheidenden Einfluss auf den Energieverbrauch eines 

Gebäudes. Vermieter sollten darauf bedacht sein, das Energie- 

und Ressourcensparen zu ermöglichen, sei es durch Anreize in 

der Gestaltung der Mietzinse (siehe Bewirtschaftung), oder durch 

das Bereitstellen von geeigneten Einrichtungen und Apparaten. 

Das Gesetz erlaubt es dem Vermieter, den Mietern jährlich einen 

maximalen Betrag von Fr. 150.-- für den Unterhalt an der Mietsache 

zu belasten. Die Beteiligung der Mieter am Unterhalt wirkt 

sich jedoch kontraproduktiv aus. Reparaturen und Wahrnehmungen 

werden in der Folge nicht mehr gemeldet und führen oft zu 

kostspieligen Folgeschäden oder im Falle von tropfenden Sanitär- 

Armaturen auch zur Verschwendung von Ressourcen. Vom 

Recht, Mieter am Unterhalt zu beteiligen, sollte kein Gebrauch 

gemacht werden. Vielmehr sollten Mieter dazu ermutigt werden, 

Beobachtungen und Defekte zu melden. 

Gebäudediagnostiker, Versicherer, Zählerableser, Kontrolleure, 

mit periodischen Massnahmen beauftragte Handwerker – verschiedene 

Personen benötigen hin und wieder Zutritt zu vermiete- 

16

Abb. 11 

Organisatorische Stellung der 

Bewirtschaftung am Beispiel der PWG 

Abb. 12 

Teilinhalte eines Verwaltungs-Vertrages 

(SVIT-Ausbildungsunterlagen) 


ten Wohnungen. Meist empfinden Mieter solche Besuche als Störung, 

die mit Aufwand verbunden ist (Schlüssel organisieren, zu 

Hause bleiben usw.). Auch bedeutet ein Wohnungsbesuch immer 

einen Eintritt in die Privatsphäre der Betroffenen. Häufen sich 

solche Besuche, steht man oft vor verschlossenen Türen. Wohnungsbesuche 

sollten daher koordiniert und auf das nötigste Minimum 

beschränkt werden. 

5 Bewirtschaftung 

Bewirtschafter sind das Bindeglied zwischen Hausbesitzer (falls 

nicht identisch) und Mieterschaft und haben somit die Möglichkeit, 

eine Hausbiografie in allen Belangen entscheidend zu prägen. 

Diese Möglichkeit stellt aber auch die Verantwortung dar, die Aufgabe 

nach gesunden und nachhaltigen Prinzipien zu erfüllen. 

Der Gebäudeunterhalt ist nicht Kernaufgabe von Bewirtschaftern. 

In der Ausbildung zum Immobilienbewirtschafter werden ökologische 

Anliegen eher weniger vermittelt oder beschränken sich 

hauptsächlich auf Altlastenproblematik und Abfallentsorgung. 

Trotzdem sind sie in grossem Masse Besteller von Unterhaltsleistungen. 

Die Instandstellung von Oberflächen nach Mieterwechsel, 

Apparatewechsel und das Veranlassen von Kleinreparaturen und 

von periodischen Massnahmen sind die häufigsten Bestellungen. 

Die Gleichartigkeit der Auftragserteilungen bietet die Möglichkeit, 

sich auf relativ einfachem Wege ein ökologisches Wissen über 

diese Fachgebiete anzueignen. Die Häufigkeit, in der Bestellungen 

getätigt werden, sollte es zur Pflicht werden lassen. 

In vielen Mietverhältnissen sind die Nebenkosten zum grossen 

Teil in der Nettomiete integriert und entsprechend kleiner sind die 

effektiven, beeinflussbaren Nebenkosten. Dies hat den Nachteil, 

dass die Mieter finanziell weniger von individuellen Sparleistungen 

profitieren. 

Sind die Nebenkosten dem Nettomietzins ausgelagert, ist der 

Einfluss der Mieter auf verbrauchsabhängige Kosten – wie z.B. 

den Energieverbrauch – grösser. 

Für einen Einfamilienhausbesitzer, der das Haus auch selber bewohnt, 

ist das eine relativ einfache Rechnung. Investitionskosten 

und Betriebskosten werden dem gleichen Topf entnommen, der 

auch vom Erfolg gespiesen wird. Für Eigentümer, die ihre Liegenschaft 

vermieten, ist die Sache etwas komplexer, da an der Kostenrechnung 

zwei Parteien beteiligt sind. 

Der Vermieter achtet in seinen Anliegen eher auf die Gestaltung 

des Nettomietzinses. Renditenberechnungen, Marktpositionierung, 

Hypothekarzinsanpassungen usw. basieren auf dem Nettomietzins. 

Die Nebenkosten sind im Empfinden eher „Mietersache“. 

Tiefe Nettomietzinse versprechen vordergründig eine bessere 

Vermietbarkeit. „Fr. 900.-- plus Fr. 250.-- Nebenkosten“ verkauft 

sich eben besser als „Fr. 1100.-- plus Fr. 50.-- Nebenkosten“, da 

man als Mieter das Gefühl hat, bei den variablen Nebenkosten 

sparen zu können, z.B. durch weniger heizen. 

Bewirtschaftung und Mieterschaft sollten ihre Betrachtungen 

gleichsam über den Bruttomietzins anstellen. Gerade bei Investitionen, 

deren Wirtschaftlichkeit in den Einsparungen bei den Betriebskosten 

begründet sind, ist dieses Vorgehen sinnvoll. 

Meist ist das Hauswartungswesen organisatorisch der Bewirtschaftung 

unterstellt. Ebenfalls ein Feld, in dem sich hinsichtlich 

Ökologie viel bewegen lässt. Zu diesem Thema wurde im Rahmen 

des Grundkurses in Baubiologie/Bauökologie eine Arbeit geschrieben 

(siehe Anhang). 

17

Abb. 13 

Beobachten und diagnostizieren 

Abb. 14 

Auszüge aus einer Gebäudediagnose 

mit Zeitangaben 


Bewirtschafter arbeiten vielfach mit Vertrauenshandwerkern zusammen. 

Diese Handwerker haben (hoffentlich durch gute Leistung) 

das Vertrauen gewonnen und werden immer wieder eingesetzt. 

Um die anfallende Arbeitsflut auf ordentliche Kündigungstermine 

zu bewältigen, gibt es je Fachrichtung mehrere davon. Die 

jeweilige Wahl sollte so getroffen werden, dass die Anfahrtswege 

möglichst kurz sind. 

Als „Verkuppler“ von Mietsache und Mieter haben Bewirtschafter 

ebenfalls die Möglichkeit, nachhaltig Wertvolles zu leisten. Längst 

nicht alle Bauteile, die aus der Begründung „Anpassung an zeitgemässen 

Komfort“ ersetzt werden, haben das technische Lebensende 

erreicht. Oftmals verrichten in die Tage gekommene 

Bauteile wie Steingut-Tröge in Küchen, alte Badezimmereinrichtungen 

oder sichtbare Installationen ihre Aufgabe noch bestens. 

Vielfach stammen diese Bauteile noch aus der Erstellungszeit und 

geben der Wohnung authentischen Charakter, was von vielen 

Mietern geschätzt wird. 

Praktisch jeder Raum findet seinen Nutzer. Mitunter muss nur 

etwas Phantasie an den Tag gelegt werden, um diesen zu finden. 

6 Diagnosen und Expertisen 

Wie im Kapitel Unterhalt (Abb.4) bereits erwähnt, kommen den 

Begriffen Überwachung und Überprüfung eine grosse Bedeutung 

zu. Diagnostische Mittel helfen den Unterhaltsverantwortlichen, 

eine Liegenschaft kennen zu lernen. Das Wissen um die Vorgänge, 

Eigenschaften und Zustand einer Liegenschaft erlaubt es 

auch, strukturiert und verhältnismässig zu unterhalten. Kein Gebäude 

gleicht dem anderen. Das Zusammenspiel von Nutzung, 

Materialien, Einrichtungen, äusseren Einflüssen und Bewirtschaftung 

ist jedes Mal ein anderes. Daher ist es für Verantwortliche 

zwingend, nach individuellen, systematischen Unterhaltsformeln 

zu suchen. 

Strukturierte Unterhaltsplanung beginnt mit einer Grob- 

Gebäudediagnose. Diese Diagnosen erfassen den Zustand von 

Gebäude und Einrichtungen und zeigen kurz-, mittel- und langfristige 

Vorgehensweisen auf, wie mit der Liegenschaft umgegangen 

werden kann. Meist sind die Vorgehensvorschläge mit Kostenschätzungen 

unterlegt und ermöglichen so der Bewirtschaftung 

eine langfristige Finanzplanung. Grobdiagnosen bilden das Gerüst 

für das weitere Vorgehen im Unterhalt und zeigen auch auf, welche 

Bauteile oder Vorgänge eventuell noch genauer abgeklärt 

werden sollten. 

Grob-Gebäudediagnosen sind gemessen an ihrem Gebrauchswert 

preiswert (ca. Fr. 3500.--, je nach Gebäudegrösse und Detaillierungsgrad). 

Sie sollten jedem grösseren Unterhaltsvorhaben 

vorangestellt werden und nach jedem Liegenschaftskauf in Auftrag 

gegeben werden. 

„Tools“ für Gebäudediagnostik gibt es einige. Die Wahl der geeigneten 

Mittel ist von zweitrangiger Bedeutung. Viel wichtiger ist es, 

dass der Diagnostiker in seiner Sichtweise mit der Baukultur des 

Bestellers übereinstimmt. 

Aus dem „normalen“ Bewirtschaftungsalltag heraus ergeben sich 

ebenfalls diverse Möglichkeiten, auftauchende Probleme zu erfassen 

und zu beheben. Bewirtschafter haben die Möglichkeit - auch 

ohne fundierte Fachkenntnisse -, zu wertvollen Diagnostikern zu 

werden. Als Bindeglied von Hauswartung, Eigentümer, Mieterschaft 

und Handwerkern sind Bewirtschafter die „Schaltzentrale“ 

18

Abb. 15 

Möglichkeiten für Diagnostik im Tätigkeits- 

feld der Verwaltung 

Abb. 16 

Die gleiche Kellerdecke – zwei verschiedene 

Spezialisten – zwei verschiedene Aussagen 


von gemeldeten und eigenen Beobachtungen. Solche Beobachtungen 

sollten ernst genommen werden, oftmals sind sie erste 

Indikatoren für Schadenfälle. Durch Selektion und allfällige Auftragserteilungen 

können sich anbahnende Schadenfälle oftmals 

abgewendet werden. 

Das Führen eines Verwaltungsbuches ist ebenfalls ein geeignetes 

Mittel, den Zustand einer Liegenschaft laufend zu prüfen. Vorgegebene 

Bauteile und Einrichtungen werden periodisch (im Minimum 

jährlich) kontrolliert und mit einem Zustandscode bewertet. 

Das Impulsprogramm IP-Bau bietet ein solches Hilfsmittel an, das 

einfach zu beschaffen und zu handhaben ist (siehe Anhang). 

Expertisen und Expertenmeinungen werden dort eingeholt, wo 

feindiagnostische Aussagen über Themen oder Themenkomplexe 

erforderlich sind. Experten analysieren das Problem möglichst 

objektiv und geben – das erst macht eine Expertenmeinung 

gebrauchstauglich – konkrete Vorschläge für die Problembehebung 

ab. Expertisen sind das feinste Diagnosemittel, und Vorschlägen 

von Experten ist man geneigt zu folgen, da sie letztinstanzlichen 

Charakter haben. 

Ein Problem wirft eine Vielzahl von Fragen auf. Experten decken 

in ihren Aussagen jedoch nur bestimmte, fachbezogene Segmente 

einer Fragestellung ab. Diese Segmente wieder zu einem Ganzen 

zusammenzustellen und somit die Frage beantwortet zu bekommen, 

funktioniert meist nicht. Oftmals gehen Vorgehensvorschläge, 

die aus den verschiedenen Fachgebieten hervorgehen - 

die gleiche Thematik betreffend -, diametral auseinander. Ein 

Kurzbeispiel: 

Auf die Frage ob Nachdämmungen von Kellerdecken und Estrichböden 

Sinn machen, gaben folgende Fachpersonen ihre Meinung 

ab (siehe Beispiel, Kapitel Nachdämmungen an Elementen der 

Gebäudehülle): 

• Energieberater/Bauphysiker: Eher ja, da Energie gespart 

wird 

• Bauphysiker (Zweitmeinung): Estrich ja - Keller nein, wegen 

bauphysikalischen Verschiebungen im Keller 

• Unternehmer Dämmungen: ja, da keine schlechten Erfahrungen 

gemacht wurden. 

• Unterhaltsverantwortlicher: eher nein, da in wenigen Jahren 

grösserer Umbau bevorsteht 

• Bewirtschafter: eher nein, da grosser Verwaltungsaufwand 

gemessen an Kosten und Einsparung 

Und alle haben sie – bezogen auf ihr Fachgebiet – vermutlich 

recht. Nur die eigentliche Frage ist nicht beantwortet. 

Diagnostische Mittel können helfen, eine Liegenschaft besser zu 

Unterhalten, aber keine Entscheidungen abnehmen. Ob und wie 

mit den gewonnen Erkenntnissen umgegangen wird, hängt in 

erster Linie von der Zielsetzung und dem Verantwortungsbewusstsein 

des Eigentümers ab. 

7 Organisation 

„Es ist sinnvoll für die Beteiligten, sich klar vor Augen zu führen, 

dass es mehr oder weniger immer darum geht, eine Aufgabe oder 

ein Problem mit Hilfe von Ausgangspunkten und Kriterien, Mitteln 

und Methoden einer Lösung, beziehungsweise einem Ziel entgegenzuführen, 

und dieses auch deutlich zu definieren und zu su- 

19

Abb. 17 

Schnittstelle verschiedener Aspekte 

Abb. 18 

Schnittstelle verschiedener Fragen 

Abb. 18 

Abb. 19 

Organisation als Wegweiser 

Abb. 20 

Mindestens ein Schild ist zuviel 


chen. 

Wenn es in diesem Rahmen gelingt, alle Antworten auf die Fragen 

– Was? Wo? Wann? Wie? Warum? Wer? – zu geben, wird die 

Zusammenarbeit besser gelingen.“ 

Dieses Zitat aus dem Leitfaden für Baubiologie-Bauökologie von 

Prof. Peter Schmid bildet in seiner Aussage auch die beste Formulierung 

für die Aufgabenstellung einer Organisation. 

Organisation steht an oberster Stelle jedes Bauprozesses und 

entscheidet massgeblich über dessen Qualität in allen Belangen. 

Will man eine Aufgabe oder ein Problem einer Lösung entgegenführen, 

ist es notwendig, die einzelnen Ausgangspunkte in eine 

Struktur zu setzten. Diese Struktur von Begriffen wird als Hierarchie 

bezeichnet. Unternehmen, Bedienungsanleitungen, Bauprozesse, 

Organigramme, technische Schemen, gesellschaftliche 

Anliegen – praktisch alle Dinge sind oder werden so strukturiert. 

Hat man eine Aufgabe im Unterhalt zu erfüllen, sieht man sich mit 

gleichzeitig mit verschiedenen Strukturen konfrontiert. Technische 

Faktoren, Benutzer- und Unternehmeranliegen und organisatorische 

Vorgaben sind einige davon. Diese Strukturen sind miteinander 

untrennbar verwoben und verknüpft – es bildet sich ein 

System. Dieses System ist die Essenz aus den verschiedenen 

Strukturen. Jede neue Aufgabe bildet ein neues System und somit 

eine veränderte Ausgangslage für die Lösung. 

Will man nun seine Unterhaltsaufgabe erfüllen, muss man sich 

zwingend mit dem neu entstandenen System auseinander setzten 

und versuchen, dieses zu verstehen. Versteht man die Systematik, 

ist es auch möglich, konstruktiv zu Handeln. Wird die Lösung 

in den Strukturen gesucht – das Erreichen von qualitativen Resultaten 

wird zu reiner Glückssache (an dieser Anschauung würde 

vermutlich auch der afrikanische Automechaniker aus dem Kapitel 

„Disziplinäre und interdisziplinäre Aspekte“ Gefallen finden). 

Organisatorische Prozesse werden ebenfalls in hierarchische 

Strukturen gesetzt. Handbücher, Organigramme und Checklisten 

sollen dienen, Dinge besser werden zu lassen. Oftmals werden 

diese organisatorischen Strukturen jedoch so mächtig, dass mit 

ihnen der Blick auf die eigentliche Zielsetzung nicht mehr möglich 

ist; Sie verlieren an Dynamik und werden wertstarr. Ähnlich wie 

Verkehrszeichen im Strassenverkehr: 

Grundsätzlich sollten Verkehrszeichen den Weg weisen, auf Gefahren 

aufmerksam machen und Verbote signalisieren. Geschehen 

nun an bestimmten Stellen vermehrt Unfälle oder treten sonstige 

Irritationen auf, werden zusätzliche Schilder angebracht, die 

entweder noch fehlten, oder aber auf die Wichtigkeit der schon 

angebrachten hinweisen. Da jedoch die Zahl der Verkehrsteilnehmer 

steigt und der Ausbau des Wegnetzes nicht Schritt halten 

kann, geschehen wieder Unfälle. Weitere Schilder werden angebracht 

– und so weiter. Ein Schilderwald entsteht. 

Der Verkehrsteilnehmer kann nun durch die Häufung der angebrachten 

Schilder die einzelnen Schilder nicht mehr lesen, seine 

Hauptkonzentration ist auf die Schilder gelenkt und nicht mehr auf 

den Verkehr. Noch mehr Unfälle geschehen. Eine unbefriedigende 

Situation für alle Verkehrsteilnehmer - auch für die Schilderaufsteller. 

Versuche, die in deutschen Städten durchgeführt wurden haben 

übrigens gezeigt, dass an Orten, wo alle Schilder demontiert wurden, 

weniger Unfälle geschehen. Dies vor allem weil die Konzentration 

der Verkehrsteilnehmer wieder voll auf der Strasse war und 

durch das Fehlen der Schilder die Eigenverantwortung gesteigert 

werden konnte. 

20

Abb. 21 

Kinetisch-konstruktives System 

1922 Laszlo Moholy-Nagy 

Abb. 22 

Hilfsmittel und Bestellkriterien für 

Besteller 


Die Qualität eines Prozesses entsteht in der Schnittstelle von verschiedenen 

Faktoren und Anliegen. Die Organisation soll helfen, 

diese optimal zu komponieren. Eine Organisation sollte eine klare 

Zielsetzung haben und allen Beteiligten ermöglichen, sich mit 

dieser zu identifizieren. Auch sollte sie fähig sein, Geleistetes zu 

erkennen und zu Leistungen zu ermutigen. Nachhaltig und gesund 

zu organisieren heisst nicht nur, Dinge mit diesem Inhalt zu 

organisieren, sondern auch, dass organisatorische Prozesse 

nachhaltig und gesund sein sollten. 

Organisatorische Mängel sind ein Mitgrund dafür, dass Gebäude 

viel zu wenig nachbetrachtet werden. Dies einerseits durch den 

Umstand, dass durch Nachbetrachtungen organisatorische 

Schwächen aufgezeigt werden, andererseits aber auch, dass 

Nachbetrachtungen eben organisiert werden müssen. 

8 Beauftragte 

Das durchschnittliche Niveau bezüglich nachhaltigem und gesundem 

Bauen ist – am eigenen Umfeld gemessen – eher schlecht. 

Jedenfalls schlecht gemessen am erreichbaren Niveau. 

Dass der Praxisalltag keine besseren Resultate hinsichtlich nachhaltigem 

und gesundem Bauen hervorbringt, liegt mit daran, dass 

Bauherrschaften diesbezüglich keine klaren Zielsetzungen vorgeben. 

Entweder fehlen sie ganz, oder sie kommen in Mengen und 

in derart individuell geprägter Form daher, dass sie von Planern 

und Unternehmern nicht verstanden und umgesetzt werden können. 

Ganz nach dem Motto: „Möglichst alles formulieren, wenn 

etwas schief geht, wir haben es ja gesagt“. Viele Auftraggeberorganisationen 

können es sich aus reputativen Gründen gar nicht 

mehr leisten, „unökologische“ Zielsetzungen zu formulieren. 

Beauftragte wiederum sind oft nicht in der Lage -, sei es durch 

mangelndes Wissen oder Rollenverständnis - ihren Auftrag entsprechend 

auszuführen. 

Nachhaltige und gesunde Resultate entstehen nur dort, wo sich 

Unternehmer, Planer und Besteller gleichermassen mit diesen 

Inhalten auseinander setzen können und wollen. Die edelsten 

Absichten und Zielsetzungen bringen wenig, wenn deren Inhalte 

nicht verstanden und umgesetzt werden können. Hierarchisches 

Gehabe ist weniger dienlich, vielmehr ist es wichtig, eine gemeinsame 

Sprache zu entwickeln, die verstanden und gesprochen 

werden kann. 

„Tools“, die einer besseren Verständigung und somit einem geeinten 

Vorgehen dienen könnten, gibt es einige. Facility Management 

(Bewirtschaftung und Verwaltung von Gebäuden, Anlagen 

und Einrichtungen) ist ein Thema, an dem auch Hochschulen 

zunehmend forschen und entwickeln. Diese Tools sind aber nicht 

allgemein bekannt, da sie oftmals nur gegen teure Lizenzgebühren 

zu erwerben sind oder nur strategische Aspekte berücksichtigen. 

Es ist wirkungsvoller, mit wenigen, dafür scharfen Werkzeugen zu 

arbeiten. Das zwingt alle Beteiligten, sich auf die Inhalte und nicht 

auf die Werkzeugwahl zu konzentrieren. 

Die beste Basis für ein gemeinsames Vorgehen ist die Anwendung 

von möglichst breit abgestützten Normen. Normen und Vorgehensweisen, 

die in der Unternehmerlandschaft akzeptiert und 

baukulturell verstanden werden. Regelwerke, die nicht Misstrauen, 

sondern Vertrauen erwecken. Empfehlungen von Bund und 

Kantonen, des SIA und von Fachverbänden haben die beste 

Chance breit aufgenommen zu werden. 

21

Abb. 23 

Auszug aus einem Werkvertrag (2005). 

Die Frage nach Partikelfilter hat die 

Unternehmer zum Nachfragen bewegt 

Abb. 24 

Auszug aus einem Architektenvertrag mit 

ökologischen Forderungen (Minimalforderung) 


Mit der SIA Norm 118 (allgemeine Bedingungen für Bauarbeiten, 

Werk- und Planerverträgen) sind Auftraggeber, Planer und Unternehmer 

gleichermassen vertraut. Sie bildet anerkannte und akzeptierte 

Grundlage für jede Bautätigkeit. Es macht daher nur 

Sinn, auch Zielsetzungen und Umsetzungen bezüglich Nachhaltigkeit 

und Gesundheit auf dieser Basis aufzubauen. 

Neben fachspezifischen Ausführungsnormen bieten sich mit den 

Dokumentationen D0137 (Checklisten für energiegerechtes, ökologisches 

Planen und Bauen), D0118 (Oekologie in der Haustechnik) 

und der Empfehlung SIA 112/1 (Nachhaltiges Bauen – 

Hochbau) Mittel an, die relativ kostengünstig zu beschaffen sind. 

Werden deren Inhalte von allen Beteiligten verstanden und kultiviert, 

ist die Basis geschaffen, das Bauen besser werden zu lassen. 

Dann ist auch der Nährboden geschaffen, um weitreichernde 

Schritte zu unternehmen (z.B. ECO-Bau und die damit verbundenen 

Instrumenten wie Devisierung usw.). 

Als Minimalforderung an Beauftragte sollte daher gelten, dass sie 

ihre Anwendungen auf die ökologischen Empfehlungen ihrer 

Fachverbände und des SIA ausrichten. Dies sollte vertraglich 

festgehalten werden. Übersichten über entsprechende Publikationen 

sind beim SIA wie auch bei Fachverbänden erhältlich. Sollten 

Beauftragte nicht in der Lage sein, diese Minimalforderung zu 

erfüllen, schaut man sich besser nach einem neuen Partner um. 

Die an den Beauftragten gestellte Forderung stellt für den Besteller 

auch gleichzeitig die Pflicht dar, Rahmenbedingungen zu 

schaffen, die eine ökologische Arbeitsausführung erlauben. Ökologische 

Anwendungen kosten halt manchmal etwas mehr (kurzfristig 

betrachtet) und brauchen ihre Zeit. 

Vor allem kleinere Reparatur- und Instandhaltungsaufträge - wie 

sie im Bewirtschaftungsalltag bei Wohnungswechseln anfallen - 

werden mündlich oder schriftlich direkt vergeben. Meist werden für 

solche Arbeiten Fachfirmen beigezogen, deren flexible und preisgünstige 

Arbeitsweise im Vordergrund steht. Oft sind solche Firmen 

klein, gehören keinem Fachverband an und sind auch sonst 

nicht organisiert. An und für sich ja nichts Schlechtes, nur besteht 

die Gefahr, dass sie fachlich nicht auf dem aktuellsten Stand sind. 

Solche Unternehmer sollten sich aber ebenfalls vertraglich zu 

einer ökologischen und gesunden Arbeitsausführung verpflichten. 

Alle Beauftragte sollten gleichsam dazu angehalten werden, Aussagen 

bezüglich Unterhaltsverhalten ihrer Leistung zu machen. 

Die freiwillige Abgabe von Unterhaltskonzepten ist leider immer 

noch nicht sehr verbreitet. 

9 Disziplinäre und interdisziplinäre Aspekte 

Die immer grösser werdende Vielfalt von Materialien, Techniken 

und Anwendungen lässt die Anforderungen an einzelne Berufsgruppen 

immer höher werden. Alte Berufsbilder verschwinden – 

neue entstehen. Traditionelle Berufe werden in anwendungsspezifische 

Gebiete aufgeteilt. Daraus ergibt sich eine immer grösser 

werdende Anzahl von Spezialisten und Disziplinen. 

Diese Entwicklung bringt aber auch mit sich, dass die Anwendungsgrenze 

der einzelnen Fachdisziplinen immer kleiner wird. 

Produkthaftung, Garantiepflicht, eng beschriebene Leistungsvorgaben 

und Konkurrenzkampf fördern diesen Prozess zusätzlich. 

Der Umstand, dass die disziplinären Anwendungsgrenzegrenzen 

im Berufsalltag immer kleiner werden, führt dazu, dass er sich oft 

22

Abb. 25 

Zusammenfügen einzelner Disziplinen….. 

Abb. 26 

…..in einen neuen Zusammenhang 

mit eigener Aussage 


auch im Denken der einzelnen Berufsleute festsetzt und zum 

„branchenüblichen Vorgehen“ wird. Die Zusammenhänge der 

einzelnen Prozesse werden schwieriger zu erkennen. Man will 

oder kann keine Verantwortung über Prozesse übernehmen, die 

ausserhalb dieser Grenze liegen. 

Im Praxisalltag zeigen sich solche Dinge, wenn man für die kleinste 

Arbeit wie zum Beispiel den Ersatz einer sanitären Armatur 

manchmal gleich drei Handwerker braucht (Baumeister/Plättlileger, 

Füegeler, Sanitärinstallateur). Oder wenn der 

Elektriker für das Einlegen von kleinsten Rohrstücken mehre Male 

auf der Baustelle erscheint, obwohl diese genauso gut von einem 

anderen Handwerker hätten eingelegt werden können. 

9.1 Disziplinäre Aspekte 

In der Anwendung zeigt sich der qualitative Wert einer Arbeit nicht 

nur im Fachwissen der Ausführenden, sondern auch darin, wie 

das Fachwissen angewendet wird und wie es in der Aufgabenstellung 

aufgeht. Die einzelnen Fachdisziplinen zeigen sich in ihrer 

äusseren Form sehr verschieden, sind im Wesen aber sehr eng 

verbunden, vor allem was ihren qualitativen Wert in der Anwendung 

ausmacht. Würde man zum Beispiel untersuchen, was einen 

„guten“ Serviceelektriker von einem „guten“ Kundenschreiner unterscheidet, 

würde man wahrscheinlich ein hohes Mass an nicht 

disziplinären Übereinstimmungen finden. Kundenfreundlichkeit, 

Loyalität, Verbindlichkeit gutes Fachwissen und wirtschaftliches 

Denken wären Gemeinsamkeiten, die Unterschiede würde man 

nur in der direkten disziplinären Anwendung finden. 

Bei Unterhaltsarbeiten, wie zum Beispiel dem Renovieren einer 

Wohnung, ist es vor allem das Beachten von nichtdisziplinären 

Punkten, das zu einem qualitativen Resultat führt. Die Grobreinigung 

des Treppenhauses, das Einhalten der Ruhezeiten, Kommunikation 

im Haus bei allfälligen Strom- oder Wasserunterbrüchen, 

Kommunikation mit dem Auftraggeber und gegenseitige 

Rücksichtnahme sind Themen, die über die Pflicht eines Handwerkers 

hinausgehen. 

Zieht man für Unterhaltsarbeiten Handwerker bei, die ihre Arbeit 

unter solchen nachhaltigen Aspekten ausführen, lohnt sich dies 

auf allen Ebenen. Der Aufwand für Bauleitung und Kommunikation 

reduziert sich für den Besteller, und die Solidarität unter allen Beteiligten 

steigt. Ein gutes Resultat entsteht dann, wenn alle am 

Bau Beteiligten den Wert der anderen Disziplinen erkennen und 

gemeinsam an der vorgegebenen Aufgabe arbeiten. 

9.2 Interdisziplinäre Aspekte 

Die eigentlichen Königsdisziplinen bei Unterhaltsarbeiten ist fachübergreifendes 

Können und Denken. 

Immer wieder hört man von Bekannten, die in einem exotischen 

Land weilten, die abenteuerlichsten Geschichten über die Improvisierkunst 

in Sachen Technik und Handwerk der dortigen Bewohner. 

Wie zum Beispiel in Afrika mit Holzstücken Stossdämpfer 

von Autos ersetzt, oder mit Klebband und Blech von Konservendosen 

die unmöglichsten Dinge repariert werden. Die Geschichten 

hören sich jeweils amüsant an – ein Zusammenhang mit der hiesigen 

Verhältnissen wird kaum gesehen. Dabei verkörpern sie 

eine Grundwahrheit: mit disziplinübergreifendem Handeln kann 

die Lebensdauer eines Bauteils oder einer Maschine verlängert 

werden. Voraussetzung ist allerdings, dass der Wert einer Arbeit 

nicht nur in der disziplinären Pflichterfüllung gesehen wird, sondern 

in der Erfüllung der Aufgabe. Ein afrikanischer Automechaniker 

würde seine Arbeit wahrscheinlich nicht bewusst in inter- und 

disziplinäre Aspekte unterteilen. Für ihn wäre das Funktionieren 

des Autos das oberste Ziel, da für ein neues Auto vermutlich 

schlicht kein Geld vorhanden ist. 

23

Abb. 27 

Sockelkanal mit Innen-Eckstück 

Abb. 28 

Neu gefertigte Ersatzteile 

Abb. 29 

Holzformen zur Fertigung der 

Ersatzteile 


Dass interdisziplinäres Handel und Denken auch hierzulande zu 

wertvollen Resultaten führt, zeigt folgendes Beispiel: 

9.3 Beispiel 

Die Stiftung PWG renovierte im Jahr 2003 in zwei nebeneinander 

liegenden Liegenschaften in Zürich-Altstetten die Küchen und 

Bäder (16 Wohnungen). Die übrigen Räumen wurden in ihrem 

Zustand belassen, da die Oberflächen zwar gebraucht, aber immer 

noch in einem akzeptablen Zustand erschienen. Die in Sockelkanälen 

geführten Elektroinstallationen wurden ebenfalls für 

noch gut befunden. Die Verteilung war bereits auf 10A ausgelegt 

und mit LS-Automaten/FI-Schaltern abgesichert. 

Zwei Jahre später forderte das EWZ im Rahmen der periodischen 

Kontrolle den Sicherheitsnachweis (SiNa) über die elektrischen 

Installationen. Der daraus resultierende Kontrollbericht wies keine 

gravierenden Mängel aus, beanstandete einzig mechanische Defekte 

an den Eckverbindungen der Sockelkanäle (Abb.27) und 

setzte eine Frist für die Behebung dieses Mangels. 

Darauf hin wurde ein Elektriker mit der Mangelbehebung beauftragt. 

Dieser meldete dann zurück, dass das Kanalsystem - trotz 

intensiver Suche - nicht mehr im Handel erhältlich sei und entsprechend 

keine passenden Eckstücke mehr zu beschaffen seien. 

Er schlug vor, die Elektroinstallationen in beiden Häusern ab der 

Unterverteilung komplett zu erneuern. Offertenbetrag für beide 

Häuser: Fr. 47'100.--. 

Das bestehende Sockelkanal-System aus PE hatte im Kanal integrierte 

offene, nichtisolierte Leiterbahnen – daher die Beanstandung 

durch das ERZ. Das die Tapeten- und Bodenbeläge am 

Kanal angeschnitten waren, wirkte sich ebenfalls nachteilig aus. 

Der neu vorgeschlagene Kanal hätte zwar die gleiche Breite gehabt, 

in der Höhe wäre er jedoch 10mm kürzer gewesen. Nachbesserungsarbeiten 

durch den Maler wären folglich dazu gekommen. 

Die Auswirkungen auf die Bewohner wären ebenfalls beträchtlich 

gewesen. Da das Kabelkanalsystem in allen Räumen als Sockelleiste 

ausgebildet ist, hätten sämtliche Möbel in allen Räumen von 

den Wänden weg gestellt werden müssen. 

Ein zweites Elektrounternehmen bestätigte die Erkenntnisse des 

ersten Elektrikers, schlug aber immerhin vor, die Kanäle nur in 

einem Haus zu erneuern und mit den so gewonnenen Ersatzteilen 

das zweite Haus zu reparieren. Nicht schlecht. Offertenbetrag für 

beide Häuser: Fr. 35'600.--. 

Die Tatsache, dass wegen einigen defekten Eckstücken ein ganzes 

System ausgewechselt werden muss, liess keine Ruhe. Ein 

Kunststoffwerk, Schreiner und Schlosser wurden zwecks Reproduktion 

der Teile angefragt – ohne befriedigendes Ergebnis. Auch 

die Nachfrage beim EWZ bezüglich Erlass der Auflage wegen 

Unverhältnismässigkeit brachte nichts. Da erinnerte sich jemand 

der Beteiligten an einen Handwerker, der „alles könne“ und in 

allen Disziplinen zu Hause sei. 

Dieser Handwerker schaute sich die Arbeit an und fand schnell 

eine Lösung. Aus Buchenholz fertigte er Formen (Abb.29) für Innen- 

und Aussenecken. Dann schnitt er Formstücke aus neuen, 

grösseren PE-Kanalabdeckungen, erwärmte diese mit dem Heissluftföhn 

und zog sie über die Formen. Fehlende Partien bei Innenecken 

schweisste er mit dem Lötkolben ein. Der Elektriker klebte 

die auf diese Weise reproduzierten Ecken (Abb.28) anschliessend 

an die bestehenden Kanäle und meldete dem EWZ die Sache als 

erledigt. Optisch ist die Reparatur kaum zu erkennen. Kostenpunkt: 

Fr. 6'000.--, inkl. Ersatzecken für spätere Reparaturen. 

Interdisziplinäre Anwendungen kennen keine BKP-Nummer und 

sind somit auch nicht planbar. Vielmehr sind sie das Produkt von 

24

Abb. 30 

In allen Belangen ein wertvolles Resultat. 

Wertung der Elektrokanal-Reparatur 

Abb. 31 

Werbeversprechen Aquaclic 

Abb. 32 

Aquaclic-Set 


Können, Wissen und der Fähigkeit, das eigene Fachgebiet in einen 

grösseren Zusammenhang zu stellen. 

Interdisziplinäres Denken und Handeln ist einer der Hauptvoraussetzungen 

für nachhaltigen und gesunden Unterhalt. 

10 Sparen von Ressourcen 

Die Notwendigkeit, Ressourcen zu sparen, ist allgemein bekannt. 

Im Fokus des öffentlichen Interessens stehen vor allem die Einsparung 

von Heizenergie, Wasser und Strom sowie der CO2- 

Ausstoss. Folglich gibt es unzählige Publikationen, die sich mit 

diesem Thema beschäftigen und Vorschläge aufzeigen, wie Einsparungen 

möglich sind. Selbst Grossverteiler und andere Verkaufsfirmen 

sind diesem Zug aufgesprungen und verkaufen Produkte, 

die helfen, Energie und Ressourcen zu sparen. 

Eines haben praktisch alle Publikationen und Werbeschriften gemeinsam: 

Sie weisen immer in Zahlen das Sparpotential aus, das 

mit dem Einsatz der entsprechenden Mittel erreicht werden kann. 

Ob und unter welchen Umständen diese Zahlen stimmen, zeigt 

folgendes Beispiel: 

10.1 Beispiel 

Der Wunsch, Wasser, Energie und CO2 einzusparen, hat auch 

die PWG dazu bewogen, über ihren gesamten Liegenschaftenbestand 

wassersparende Einrichtungen zu installieren. Bei Wasserkosten 

von annähernd einer Viertelmillion Franken (für 96 Liegenschaften, 

LS-Bestand 2002) eine sich zu lohnen scheinende 

Aktion (Abb.36). 

Die Firma Aqua Art in Zürich (www.aquaclic.ch) stellt solche wassersparenden 

Einrichtungen her und verkauft diese über Grossverteiler, 

Organisationen, Gemeinden, aber auch an Private. Die 

Notwendigkeit des Wassersparens ist erkannt, und die Möglichkeit, 

Wasserspardüsen mit individuellen Werbeaufschriften zu 

versehen, hat selbst diverse Politiker dazu veranlasst, ihre Wahlpropaganda 

über dieses Medium zu verbreiten. 

Ein Aquaclic-Nachrüst-Set besteht aus einem durchlaufbegrenzenden 

Brausekopf, einem kunststoffummantelten Duschschlauch 

und Wasserspardüsen. Ergänzt wird das Set durch ein Messinggewicht, 

das im Spülkasten montiert wird und so die Spülmenge 

reduziert (Abb. 32 und 33). 

Obwohl die – laut Werbung – Aquaclic-Sets einfach und selber zu 

montieren wären, hat sich die PWG dazu entschlossen, die Spar- 

Sets durch Sanitärfirmen montieren zu lassen. Dies vor allem 

auch, um den Zustand der sanitären Installationen in allen Liegenschaften 

zu kontrollieren und allfällige Kleinreparaturen gleichzeitig 

zu erledigen. Zudem bot die geplante Aktion die Möglichkeit, 

als „Türöffner“ zu dienen. Mit dem Zutritt zu allen Wohnungen in 

sämtlichen Liegenschaften war es möglich, den Zustand von 

Fenstern, Silikonfugen und anderen Bauteilen zu erfassen (siehe 

Kapitel Diagnosen/Expertisen). 

Um die Kosten zu eruieren und erste Erfahrungen zu sammeln, 

wurden im November 06 sieben Liegenschaften von zwei Sanitärfirmen 

mit Aquaclic-Sparsets ausgerüstet. Die Liegenschaften 

wurden so ausgewählt, dass Erfahrungen mit Neu- und Altbauten 

möglich wurden. Den Sanitärfirmen wurden Checklisten mitgegeben, 

auf denen anstehende Unterhaltspendenzen und der Zustand 

von sanitären Einrichtungen in den einzelnen Wohnungen 

vermerkt werden konnte. Ebenfalls wurden die allgemeinen sanitären 

Einrichtungen (Druckreduzierventile, Wasserverteilung usw.) 

25

Abb. 33 

Messinggewichte für die Spülmengen- 

reduktion 

Abb. 34 

Wertung der Aquaclik-Montage 


bewertet. Kleinreparaturen wie tropfende Spülkästen und Hahnen 

sollten durch den Installateur, soweit möglich, sofort erledigt werden. 

Gleichzeitig wurde im Rahmen einer Gebäudediagnose (Renova 

Plus) der Zustand der Liegenschaften durch eine weitere 

Person bewertet. 

Die Auswertung dieses Pilotprojekts hat ergeben, dass sich die 

Kosten auf Fr. 155.-- pro Wohnung belaufen. Diese Kosten setzen 

sich zusammen aus ca. Fr. 70.-- für die Spar-Sets (je nach Anzahl 

Spardüsen) und ca. Fr. 85.-- für Arbeitsaufwand (inkl. Sofortreparaturen 

in Wohnungen und allgemeinen Räumen). Weitere Erkenntnisse 

waren: 

• Die Messingzylinder, die als Gegengewichte zum 

Schwimmerauftrieb im Spülkasten dienen, konnten nicht 

in allen Fällen montiert werden. In Situationen mit obenliegenden 

Spülkästen wurde in der Folge auf die Montage 

dieser Gewichte verzichtet. Ebenso bei bei Spülsystemen, 

die bereits mit Wasserspareinrichtungen ausgestattet waren 

( Stoptaste, 2-Mengen-Taste). 

• Die Spardüsen konnten nicht an allen Hahnen angebracht 

werden (Armaturen ohne Gewinde). 

• An einem Neubau, der mit der Auszeichnung für gutes 

Bauen der Stadt Zürich bedacht wurde, sind die Sparsets 

aus ästhetischen Gründen nicht montiert worden. Die 

Meinungen über den gestalterischen Wert der Spareinrichtungen 

gehen weit auseinander (siehe Kapitel Gebäude 

als Experimentierstelle). 

• In ca. 10% der Wohnungen konnten die Sparsets nicht 

montiert werden, weil die Mieter den Zugang zur Wohnung 

nicht gewährten (siehe Kapitel Mietverhältnisse). 

• An gasbetriebenen Durchlauferhitzern und drucklosen 

Boilern wurden aus Sicherheitsgründen grundsätzlich keine 

Sparsets montiert. Durch die reduzierte Wasser- 

Durchlaufmenge ist die Gefahr gross, dass sich die Heizregister 

überhitzen. 

• In einer grossen Anzahl der Wohnungen wurden tropfende 

und defekte Armaturen entdeckt. Viele dieser Mängel 

konnten im Rahmen von Sofortreparaturen behoben werden. 

• Durch die Aktion wurden weitere Mängel und Schäden 

entdeckt, die nicht sofort behoben werden konnten. In der 

Hauptsache waren dies Feuchtigkeitsschäden hinter Kücheneinrichtungen, 

nichtfunktionierende Druckreduzierventile/Armaturen 

und mangelhafte Silikonfugen. 

• Diverse Mieter haben kurz nach der Montage die neuen 

Duschschläuche und Brausen wieder demontiert und ihre 

alten - die wurden auf Verlangen beim Mieter deponiert - 

wieder montiert. Der graue, plastifizierte Schlauch und der 

Duschstrahl wurden nicht durchwegs als Bereicherung 

angesehen. 

Nur den Werbeversprechen (Abb.31) Glauben zu schenken und 

eine grösser Anwendung darauf abzustützen, wäre aber doch 

etwas naiv gewesen. Daher wurde im Vorfeld bei der Firma nach 

Referenzen und Erfahrungswerten, sowie bei Wasserversorgung, 

Sanitärfirmen und Fachverband nach deren Einschätzung gefragt. 

Trotz grosser Referenzliste der Herstellerfirma, konnte keine Institutionen 

gefunden werden, die Aquaclic grossflächig angewendet 

hat und so mit ihren Erfahrungen die geplante PWG-Aktion gestützt 

hätten. Entsprechende Anfragen bei der Herstellerfirma 

blieben bis heute aus. Dieses Verhalten hat irritiert. 

26

Abb. 35 

Aus dem Merkblatt des SVGW. Vom Nach- 

rüsten mit Aquaclic wird abgeraten 

Wasserverbrauch ABRK 1 bis 96 in 

CHF nach Abrechnungsperioden 

300'000.00 

250'000.00 

200'000.00 

150'000.00 

100'000.00 

50'000.00 

0.00 

02/03 

03/04 

04/05 

05/06 

06/07 

07/08 

Abb. 36 

Wasserverbrauch pro Abrechnungsjahr 

für 96 Liegenschaften der Stiftung PWG 


Die Wasserversorgung Zürich und diverse Sanitärinstallateure 

reagierten eher skeptisch auf das geplante Anliegen der PWG. 

Dies mit der Begründung, dass das Anbringen von wassersparenden 

Vorrichtungen zu Druckreduzierungen im ganzen bestehenden 

Leitungsnetz führt, was wiederum unkontrollierbare Auswirkung 

auf das Mischverhalten von Warm- und Kaltwasser haben 

kann. Durch die geringere Menge anfallenden Abwassers sei die 

Gefahr auch grösser, dass es zu Verstopfungen in bestehenden 

Abwasserleitungen kommt. 

Der schweizerische Verein des Gas- und Wasserfaches SVGW 

bestätigte diese Bedenken und verwies auf das Merkblatt TPW 

2004/1. Dieses Merkblatt erklärt die Zusammenhänge von Druck- 

und Temperaturveränderungen und rät von der Verwendung von 

Wasserspar-Sets ab (Abb.35). Auch diese Aussage hat etwas 

irritiert. 

Das Logo des SVGW erscheint in fast allen Werbungen und Testberichten 

(z.B. Tests vom Kassensturz und Werbung Aquaclic) 

und vermittelt so den Sets einen offiziellen Anstrich. Nur bei näherem 

Hinschauen erkennt man, dass der SVGW druckreduzierende 

Vorrichtungen nicht empfiehlt, sondern nur einzelne Produkte 

zertifiziert oder Durchlaufmengen-Messungen durchführt. 

Die PWG hat sich trotzdem entschlossen, Wasserspar-Sets in 

allen Wohnungen und Gewerberäumen zu installieren. Nicht zuletzt 

darum, weil man sich eine gute PR versprach und das Vorhaben 

schon vor dem Pilotprojekt nach aussen kommuniziert hat. 

Ein Kredit von Fr. 180'000.-- für die Nachrüstung von 1138 Wohnungen 

wurde durch den Ausschuss bewilligt (verwaltungsinterner 

Aufwand nicht eingerechnet). Die Arbeiten wurden auf die beiden 

schon mit dem Pilotprojekt betrauten Sanitärfirmen übertragen 

und so aufgeteilt, dass die Anfahrtswege möglichst klein gehalten 

werden konnten. Die ganze Nachrüstaktion dauerte ein Jahr. 

Eine genaue Nachkalkulation ist äusserst schwierig. Die Abrechnungsperiode 

07/08 weist einen deutlichen Rückgang des Gesamt-Wasserverbrauchs 

auf (Abb.36). Die Betrachtung über eine 

Periode hinweg ist aber nicht repräsentativ. Jahresschwankungen 

sind normal – in einigen Liegenschaften ist der Verbrauch sogar 

gestiegen. 

Auch kann nicht genau eruiert werden, auf was der Minderverbrauch 

zurückzuführen ist. Sind es die Sanitärreparaturen, sind 

es die Sparsets, oder ist es das bewusstere Verbraucherverhalten. 

Interne Schätzungen gehen von 10% Einsparung aus, die auf 

die Verwendung der Sparsets zurückzuführen sind. Wir haben uns 

jedenfalls mehr erhofft. Nach der Aquaclic-Montage haben sich 

auch die Meldungen über Undichtigkeiten an Armaturen und Verstopfungen 

in Abflüssen gehäuft. Ob dies auf den Einbau der 

Sparsets zurückzuführen ist, sei dahingestellt. 

Die ganze Aktion hat sich jedenfalls gelohnt, vor allem hinsichtlich 

der diagnostischen Erkenntnisse aus den Begleitmassnahmen. 

Sie hat geholfen, Mieter und Haus besser zu verstehen. Die PWG 

verbaut die Aquaclic-Sets auch in neu erworbenen Liegenschaften. 

Die Tatsache, dass nicht mehr Wasser gespart wurde, liegt vermutlich 

daran, dass die Verkäufer von theoretischen Werten ausgehen: 

schlechteste technische Voraussetzungen und schlechtestes 

Verbraucherverhalten. Das wiederspiegelt aber nicht die Praxis, 

denn Technik wie Verbraucher sind durchaus lernfähig und 

machen fortwährend entsprechende Fortschritte. 

In allen Bereichen werden Sparpotentiale, die mögliche Einsparungen 

von Ressourcen aufzeigen, erfahrungsgemäss zu hoch 

27

Abb. 37 

Auf den periodischen Unterhalt bezogene 

Inhalte eines Verwaltungs-Vertrages 

(SVIT-Ausbildungsunterlagen) 

Abb. 38 

All diese Dinge sollten regelmässig 

überprüft und gewartet werden 


angegeben. Eine gesunde Portion Skepsis und genaues Prüfen 

der jeweiligen Situation ist angezeigt. 

11 Periodischer Unterhalt 

Zum Aufgabenbereich der Gebäudebewirtschaftung gehört das 

Überwachen und Überprüfen des Gebäudezustands, um so die 

Werterhaltung eines Gebäudes sicherzustellen. Der Zustand vieler 

Elemente und Einrichtungen kann durch eigene Wahrnehmungen 

und Beobachtungen beurteilt werden. Andere wiederum entziehen 

sich der Sicht oder sind technisch so komplex, dass sie - in 

grösseren oder kleineren Zeitintervallen - durch Fachleute beurteilt 

und gewartet werden müssen. Neben Elementen, die in eigener 

Regie und Verantwortung periodisch unterhalten werden müssen, 

gib es auch solche, die aufgrund behördlicher Vorschriften 

geprüft/überprüft werden müssen. 

Ob und wie oft Elemente periodisch gewartet werden müssen, 

hängt hauptsächlich von deren Funktion, Lage, Konstruktion und 

Gebrauch ab. Bei den durch den Besitzer zu beurteilenden Elementen, 

sind dies vor allem die Dachkontrolle und das Spülen der 

Grundleitungen. Diese Massnahmen sollten unbedingt regelmässig 

durchgeführt werden. 

Daneben gibt es aber auch Bauteile, wo der regelmässige Unterhaltsbedarf 

nicht so offensichtlich ist und deren periodische Kontrolle 

in der Folge oft vergessen wird. Dies sind hauptsächlich die 

Fenster und die Silikonfugen. 

• Silikonfugen in Küchen und Nasszellen sollten periodisch 

erneuert werden (ca. alle 10 Jahre). Obwohl Silikonfugen 

oftmals optisch noch in einem akzeptablen Zustand 

scheinen, fehlt die Haftung auf dem Untergrund. Durch für 

das Auge nicht immer ersichtliche Abrisse ist die Gefahr 

gross, dass Wasser in den Untergrund tritt und Schäden 

entstehen lässt. 

• Fenster sollten ebenfalls regelmässig kontrolliert werden. 

Der gute Zustand von Verkittung, Anstrich und Funktion 

hilft, die Lebensdauer wesentlich zu verlängern. Der relativ 

kleine Kostenaufwand für die Kontrollen steht in gutem 

Verhältnis zum Schadenpotential. Dichte Fenster vermindern 

zudem den Heizenergieverbrauch und fördern die 

Behaglichkeit (steigern aber auch die Gefahr von Schimmelpilzbildung). 

Mit periodischen Massnahmen beauftragte Fachunternehmungen 

neigen in der Regel dazu, den Zustand des ihnen anvertrauten 

Elements eher schlecht darzustellen. Vor allem Firmen, deren 

Unterhaltsleistungen behördlich verlangt werden und die gleichzeitig 

neue Systeme verkaufen, sind hier besonders auffällig. Liftfirmen 

legen beispielsweise manchmal eine unglaubliche Penetranz 

zu Tage, wenn es darum geht, Mängel oder Schwachstellen 

an der von ihnen zu unterhaltenden Anlage aufzuzeigen. Geschulte 

Verkäufer weisen mit vorbereiteten Präsentationen darauf hin, 

was passieren kann, wenn man die von ihnen vorgeschlagenen 

und offerierten Massnahmen nicht bestellt. Das Einholen einer 

Zweit-Offerte ist praktisch unmöglich, da es scheinbar zum Branchenusus 

gehört, nur Anlagen zu unterhalten, die im jeweiligen 

Servicevertrag eingebunden sind. Da fühlt man sich selbst als 

professioneller Besteller manchmal hilflos. Bestellt man, besteht 

die Gefahr, dies zu völlig überteuerten Konditionen getan zu ha- 

28

Abb.39 

Periodischer Unterhalt kann die Lebensdauer 

von Bauteilen verlängern und den 

kumulierten Aufwand senken 

Abb. 40 

Nach innen entwässerter Balkon 

mit aufgequollenen Sperrholzplatten 

(7 Jahre nach Bau) 

Abb. 41 

Gefahr von Wassereintritt durch 

geschlossene Brüstungen 


ben. Bestellt man nicht, wird man das Gefühl nicht los, etwas Sicherheitsrelevantes 

unterlassen zu haben. 

Bei der Vergabe von periodischen Unterhaltsleistungen sollten 

daher folgende Punkte beachtet werden: 

• Firmen bevorzugen, die ausschliesslich auf Unterhalt/Wartung 

spezialisiert sind und keine neuen Systeme 

verkaufen. Solche Firmen gibt es für fast alle Arbeitsgattungen 

(auch für Aufzüge). Vergleichsofferten einholen 

und Leistung und Preis kontrollieren 

• Der Aufwand für periodischen Unterhalt sollte im Verhältnis 

zu dem Schadenpotential stehen, das ein Bauteil birgt, 

wenn es nicht oder weniger unterhalten wird. Bei dieser 

Einschätzung sollte vorgängig die eigene Risikobereitschaft 

geklärt werden 

• Forderung an Planende, nur Elemente und Einrichtungen 

zu verbauen, die minimal und kostengünstig zu unterhalten 

sind 

• So viele Service-Abonnemente wie nötig – so wenige wie 

möglich 

12 Feuchtigkeit und Nässe am Bau 

Die Behebung von Feuchtigkeitsschäden ist meist kostenintensiv 

und mit viel Aufwand für die Bewirtschaftung und die Betroffenen 

verbunden. Das Auftreten solcher Schäden ist meist nicht vorhersehbar 

und deshalb schwer zu budgetieren. Ist ein Gebäudesystem 

auf Feuchtigkeit anfällig und treten in der Folge viele Schäden 

auf, kann dieses oftmals nicht mehr rentabel betrieben werden. 

Ursache und Wirkung sind nicht immer klar zu erkennen. Eine 

Schuldzuweisung – bei allfälligen Garantieleistungen – ist meist 

sehr schwierig, weil Feuchtigkeitsschäden oft die Folge von mehreren 

Faktoren sind. Nicht umsonst gelten Feuchtigkeitsschäden 

als die Bauschäden, die mit dem grössten Prozessrisiko behaftet 

sind. 

Feuchtigkeits- und Nässeschäden treten an Um- und Neubauten 

gleichsam auf und werden durch energetische Forderungen und 

architektonische Entwicklungen immer häufiger. Unter Zuhilfenahme 

einiger Massnahmen, lassen sich solche Schäden minimieren: 

12.1 Wasser von aussen 

Ein häufiger Grund für eintretendes Wasser in Wohnungen sind 

mangelhafte oder nicht funktionierende Entwässerungssysteme 

von Balkonen. Durch organische Abfälle von Topfpflanzen und in 

der Umgebung wachsenden Bäumen neigen die in der Regel 

kleindimensionierten Entwässerungsleitungen und Öffnungen zu 

Verstopfung und gewähren somit die einwandfreie Entwässerung 

nicht mehr. In der Folge wird das Regenwasser aufgestaut und 

tritt über die Schwelle ins Innere. An wetterexponierten Lagen 

sollte daher an gemauerten Brüstungen von bestehenden Balkonen 

Entlastungsöffnungen gebohrt werden. Gefälle sind immer 

nach Aussen hin, vom Gebäude weg, auszubilden. Werkstoffe, 

deren Funktion auf dem Einsatz von Kittfugen beruht, sollten nicht 

verbaut werden. 

Durch die Fenster eintretendes Regenwasser ist ebenfalls ein 

Problem, mit dem Bewirtschafter oft konfrontiert sind. In den meisten 

Fällen ist die Ursache die gleiche und lässt sich relativ einfach 

29

Abb. 42 

Aufbohrung der Wassersammelrinne 

Abb. 43 

Schaden durch Kondensation - ein 

Dauerthema im Unterhalt 


Abb. 44 

Merkblatt „bedarfsgerecht lüften“ SIB. 

Leider etwas teuer (4 verschiedene 

Merkblätter für 18 CHF) 


beheben: 

Praktisch alle Fenstertypen haben am Rahmen, auf der Aussenseite 

der Dichtungsebene, eine Wassersammelrinne (Abb.42). 

Das an den Fensterflügeln herunterrinnende Regenwasser sammelt 

sich in dieser Rinne und wird durch die in der Rinne angebrachten 

Öffnungen über den Wetterschenkel des Rahmens entwässert. 

Bei starkem Schlagregen können diese Öffnungen das 

Wasser nicht mehr ableiten und es läuft durch die Dichtungsebene 

ins Innere. 

Durch das Aufbohren dieser Öffnungsschlitze oder durch zusätzliche 

Bohrungen kann dieses Problem gelöst werden. Diese Bohrungen 

oder Schlitze sollten in einer Ausdehnung das minimale 

Mass von 8mm haben (Oberflächenspannung des Wassers, Blasenbildung). 

Manchmal sind die Öffnungen auch nur verschmutzt, 

oder durch Malerarbeiten in ihrer Ausdehnung reduziert. 

12.2 Feuchtigkeit in den Innenräumen 

Stockflecken, Schimmelpilzbefall an Oberflächen und Kondenswasser 

an den Fenstern sind ein Dauerthema im Gebäudeunterhalt. 

Bestenfalls können die Dinge mit einem neuen Farbanstrich 

und verbessertem Benutzerverhalten in Ordnung gebracht werden, 

oft hat man aber ein echtes Problem. 

Vor allem an bestehenden Baukörpern, an denen Massnahmen 

getätigt wurden, die zu einer höheren Dichtigkeit geführt haben, 

treten solche Probleme auf. Oft sieht man sich mit den Folgen von 

nicht harmonisch abgestimmten Nachdämmungen an Elementen 

der Gebäudehülle konfrontiert (siehe gleichnamiges Kapitel). 

Grundsätzlich ist der Vorgang einer Kondensation einfach zu verstehen. 

Vereinfacht gesagt geht Wasser unter gegebenen Druck- 

und Temperaturverhältnissen vom gasförmigen in den flüssigen 

Zustand über. An einem Gebäude wo Materialien, Benutzer, Drücke, 

Temperaturen, technische Systeme, äussere Einflüsse usw. 

zusammentreffen, werden diese Vorgänge jedoch äusserst komplex. 

Entsprechend schwierig sind auch realisierbare Vorschläge 

zur Problemlösung zu finden. 

Mehrmaliges, kurzes Stosslüften ist eine der besten und billigsten 

Möglichkeiten, feuchte Luft gegen trockene auszutauschen und 

somit die Gefahr für Schimmelpilz- und Kondensatbildung zu reduzieren. 

Merkblätter zu diesem Thema gibt es von diversen Ämtern 

und Institutionen. Solche Merkblätter sollten den Mietern abgegeben 

werden. Die beste Chance für eine gute Annahme durch 

die Mieterschaft haben solche Unterlagen, die die bauphysikalischen 

Vorgänge gut erklären und auch auf die gesundheitlichen 

Vorteile des Lüftens hinweisen (z.B. das des SIB). Solche Informationen 

sind idealerweise in verschiedenen Sprachen abgefasst. 

Die Forderung nach täglich mehrmaligem Lüften stösst im Alltag 

jedoch an Grenzen. Viele Leute sind tagsüber nicht zu Hause und 

daher nicht in der Lage, für den nötigen Luftaustausch zu sorgen. 

Allzu penetrante Forderungen nach mehrmaligem Lüften verleitet 

Bewohner auch dazu, die Fenster dauernd in Kippstellung zu belassen, 

was sich wiederum in energetischer Hinsicht kontraproduktiv 

auswirkt. Ebenso kann beobachtet werden, dass Wohnungen, 

die mit individuellen Wärmezählsystemen ausgestattet sind, 

weniger gelüftet werden. 

Sind in einer Wohnung Feuchtigkeitsschäden ersichtlich und besteht 

der Verdacht, dass diese aufgrund mangelnden Lüftens 

entstanden sind, empfiehlt es sich, die Forderung nach mehr Lüften 

an den Mieter nicht selbst zu stellen. Als Bewirtschafter wird 

man als Partei wahrgenommen und die Aufforderung nach besse- 

30

Abb. 45 

Flankenabriss an Silikonfuge 


Abb. 46 

Zerstörte Tragkonstruktion infolge undichter 

Fugen. Folgekosten von 80’00 CHF für 

Reparatur und Neueinbau von Küche und Bad 

Abb. 47 

Badewanne mit Zarge 

Abb. 48 

Zweite Dichtungsebene 


rem Lüften wird oft als unterschwelliger Vorwurf bezüglich hygienischer 

Unterlassungen aufgefasst. Um diese potentiellen Konfliktsituationen 

zu umgehen, sollte in solchen Fällen immer ein 

externer Fachmann beigezogen werden. Dieser kann sachlich und 

neutral die physikalischen Zusammenspiele erklären und mit 

Messungen unterlegte Vorschläge für die Minderung der Luftfeuchtigkeit 

aufzeigen. 

12.3 Über Küchen- und Sanitäranlagen eindringendes 

Wasser 

Wasser, das über Küchen- und Sanitäreinrichtungen in die Bausubstanz 

fliesst, führt oft zu besonders grossen Schäden, weil die 

Wirkung des Wassers lange nicht sichtbar ist und entsprechende 

Anzeichen vielfach nicht erkannt werden. In der Hautsache führen 

undichte Silikonfugen zu diesen Schäden, in einigen Fällen auch 

Undichtigkeiten von Press- und Schraubverbindungen an Wasserleitungen 

und undichte Armaturen. Im besten Falle übernimmt die 

Versicherung den entstandenen Schaden, das stellt aber keine 

nachhaltige Lösung dar. Diverse Versicherer sind dazu übergegangen, 

Schäden, die durch nicht unterhaltene Kittfugen entstanden 

sind, nicht mehr zu vergüten. 

Dauerelastische Kittfugen sind ein Produkt der Bauchemie. Sie 

ermöglichen das Verschliessen von Fugen in allen Bereichen. 

Kittfugen haften auf fast allen öl- und fettfreien Untergründen und 

sind einfach und schnell anzubringen. Deshalb werden sie gerne 

und oft eingesetzt – ganz nach dem Motto: „ohne Kitt schaff i nit“. 

Kittfugen haben aber nur eine kurze Lebensdauer von 5-10 Jahren. 

Durch Fehler in der Anwendung und Bewegungen in den zu 

dichtenden Materialien werden Kittfugen jedoch vom ersten Moment 

an zu potentiellen Unterhaltskandidaten. 

Auf den Einsatz von Kittfugen sollte möglichst verzichtet werden. 

Fugendetails können meist konstruktiv gelöst werden. 

Eine Möglichkeit bietet die Verwendung von Badewannen, Duschtassen 

und Küchenabdeckungen (aus Chromstahl) mit Zargen. 

Diese Elemente haben wandseitig eine Materialaufkantung, die 

vom Spritzwasserschild überdeckt wird (Abb.47). Auf diese Weise 

wird das Hinterlaufen von Wasser weitgehend vermieden. Elemente 

mit Zargen werden von den meisten Herstellern angeboten. 

Der moderate Mehrpreis ist durch Einsparungen im Unterhalt 

mehr als gerechtfertigt. Zargenausführungen sollten jedoch nur 

dort verbaut werden, wo der Untergrund Mass-Stabil ist (Massivbauweise). 

Durch die Hebelwirkung, die bei grossen Bewegungen 

auf der Aufkantung lastet, ist die Gefahr gross, dass der Spritzwasserschild 

Schaden nimmt. Ebenfalls ist auf Schallschutzdetails 

zu achten. 

Wenn nicht auf den Einsatz von Kittfugen verzichtet werden kann, 

sollte der Untergrund im direkten Nassbereich mit einer zweiten 

Dichtungsebene geschützt werden (Abb.48), vor allem wenn die 

Konstruktionsmaterialien im Fall von permanenter Feuchtigkeit 

zerstört werden (z.B. Holz und Gips). Obwohl diese Dichtungsmaterialien 

meist ebenfalls Produkte der Bauchemie sind, sollten sie 

angebracht werden. Die Häufigkeit und Schwere der Schadenfälle, 

die durch undichte Kittfugen in der Praxis entstehen, gerechtfertigen 

dieses Vorgehen. 

13 Aussenräume 

Bei vielen Liegenschaften an städtischer Zentrumslage ist Aussenraum 

ein knappes Gut. Ein bewusster Umgang mit Freiflächen 

31

Abb. 49 

Einst unkrautfreier Kiesplatz, heute naturnah 

gestalteter und gern benutzter Aussenraum 

(Fabrikantenvilla Wernle in Trimbach nach 

Besitzerwechsel) 

Abb. 50 

Feste feiern! 

Postkarte zum Laternenfest des Bauhauses 

am 21. Juni 1922 von Lyonel Feininger 

Abb. 51 

Ausblick von einer Dachzinne an der 

Dolderstrasse in Zürich 


ist von grosser Wichtigkeit und stellt zudem einen wichtigen Faktor 

für die Vermietbarkeit einer Wohnung dar. Der Aussenraum ist 

das Bindeglied zwischen Mikro- und Makrolage und stellt den 

unmittelbaren Bezug zur Aussenwelt dar. Mehrheitlich lässt es die 

räumliche Situation nicht zu, dass Freiflächen - sofern überhaupt 

vorhanden - den Bewohnern als Erholungsraum zur Verfügung 

gestellt werden können. Bestenfalls reicht die Freifläche für einen 

gedeckten Velounterstand. Auch die wünschbare Umnutzung von 

allenfalls vorhandenen Parkplätzen ist durch ökonomische und 

amtliche Einschränkungen (z.B. Parkplatznachweis) eher schwierig. 

Was aber am Boden nicht möglich ist, kann vielleicht am Gebäude 

durch den Bau oder der Erweiterung von Balkonen oder Zinnen 

generiert werden? Wie mit Aussenräumen nachhaltig umgegangen 

werden kann, zeigt folgendes Beispiel: 

13.1 Beispiel Dachzinne 

Viele Liegenschaften der PWG stammen aus der eigentlichen 

Gründungszeit der Stadt Zürich (um das Jahr 1900) und haben – 

wenn überhaupt – sehr kleine Balkone. Auch Freiflächen ums 

Haus herum sind in den dicht bebauten Gründerzeitquartieren 

spärlich oder nicht vorhanden. So ist es auch nicht erstaunlich, 

dass die Mieter die – bei diesen Liegenschaften meist vorhandenen 

– Dachzinnen in Beschlag nehmen. Dies meist ungeachtet 

der Tatsachen, dass die Geländer zu niedrig und meist auch instabil 

sind und die nackten Blechdächer durch unsorgfältigen 

Gebrauch Schaden nehmen. 

In der Folge mehrten sich Meldungen über undichte Dächer. Zudem 

wiesen die Verwalter und die periodische Dachkontrolle immer 

wieder auf offensichtliche Sicherheitsmängel hin. Versuche, 

im Rahmen des Unterhaltes eine Lösung zu finden, erwiesen sich 

als zu teuer und zu unverhältnismässig, da die Investitionen im 

Kontext der Alterung der Dachhaut gesehen werden müssen. 

Darauf hin wurden die Zugänge zu den Zinnen verschlossen, was 

aber auch keine befriedigende Situation ergab, denn die Mieter 

reagierten mit - nicht immer nett formulierten – Schreiben und 

Anfragen bezüglich der Begehbarmachung „ihrer Zinne“. 

Das Dachzinnen begehbar gemacht werden ist ja kein Novum, 

und Projekte in dieser Richtungen sind schon von diversen Privaten 

und Genossenschaften realisiert worden. Die PWG hat sich 

verschiedene solche Zinnen angesehen und auf deren technischen 

Wert geprüft sowie die Kosten nachkalkuliert (verschiedene 

Bauherren und Architekten stellten Unterlagen und Zahlen zur 

Verfügung). Die Auswertungen ergaben, dass alle Zinnen entweder 

im Rahmen eines gleichzeitig stattfindenden Umbauprojektes 

realisiert wurden, Einzelprojekte waren, nicht den gängigen SIA- 

Normen entsprachen oder aber ohne Baubewilligung realisiert 

wurden. 

Im Hinblick auf die eigenen, etwa 20 zu bearbeitenden Zinnen - 

mit verschiedenen Grundrissen und ohne anstehende Gesamtsanierung 

des Daches - brachte dies aber auch keine grundlegend 

neuen Erkenntnisse. Aus diesem Grund wurde ein modulares 

Konstruktionssystem entwickelt, das auf praktisch alle Zinnentypen 

angewendet werden kann. 

Die PWG prüfte die Machbarkeit bezüglich amtlicher Auflagen und 

Kosten anhand eines Pilotprojekts, das drei Liegenschaften umfasste. 

Diese Prototypen bedurften einer amtlichen Baubewilligung, 

deren Erteilung mit Auflagen verbunden war. So mussten 

neben den baupolizeilichen Auflagen (Einhaltung der SIA-Normen 

bezüglich Geländerbelastungen, Geländerhöhen und Besteigbar- 

32

Abb. 52 

Ungenutzte Dachfläche…… 

Abb. 53 

…….Zinne bauen…… 

Abb. 54 

……und bereit für bereichernde Aktivitäten 

Abb. 55 

Benutzerreglement mit Vorschlägen zur 

Lastverteilung 


keit) auch die feuerpolizeilichen Aspekte berücksichtigt werden. 

Auch mussten bei Liegenschaften, die unter Denkmalschutz stehen, 

besondere Detaillösungen gefunden werden. 

Die relativ hohen Kosten nach Abrechnung der drei Prototypen 

führten intern zu Kontroversen. Durch die Bewilligungspflicht 

(Überschreitung der Bautoleranz von 5 cm) und die damit verbundenen 

Auflagen wurden die Zinnen teurer und technisch komplexer, 

als ursprünglich angenommen. Diese Diskussion dauerte 2 

Jahre und wurde von weiteren Abklärungen begleitet. Zentral war 

die Frage, wie man sich der Eigentümerhaftung entziehen könnte 

und ob das Risiko gewagt werden könnte, die Zinnen ohne Baubewilligung 

zu realisieren. In Anbetracht der Einbettung der PWG 

in die Stadt Zürich und der Anzahl der zu sanierenden Zinnen 

wurde ein solches Vorgehen jedoch verworfen. 

Die neue, innerhalb der bestehenden Dachzinnengeländer liegende 

Grundkonstruktion besteht aus parallel zum vorhandenen Geländer 

laufenden RHS-Rohren mit aufgeschweissten Geländerpfosten 

samt Handlauf und gegenseitig verschraubten T-Profilen. 

Die Grundkonstruktion wird auf der bestehenden Blechdachkonstruktion 

auf mit Neopren unterlegten Stellfüssen ausgerichtet. 

Der mehrteilige Holzrost aus einheimischer Douglasie wird in diesen 

Unterbau eingelegt. Dieses vom Grundriss und von der Unterkonstruktion 

unabhängige System, kann ohne Durchdringung 

der Dachhaut montiert werden. Die Kippstabilität wird durch das 

Eigengewicht und die Nutzlast sichergestellt. Je nach Situation 

können an die neuen Geländerpfosten die bestehenden, mit Diagonalgeflecht 

bespannten Geländerelemente geschraubt werden. 

Es ist aber auch möglich, neue Geländerfüllungen zu montieren. 

Dies hat den Vorteil, dass die Realisierung der Zinne nicht zwingend 

an die Erneuerung der Dachhaut gebunden ist. Da alle Verbindungen 

geschraubt sind, kann die Konstruktion bei einer allfälligen 

Erneuerung der Blecharbeiten demontiert und auf dem 

Nachbardach oder dem eigenen (hälftig) zwischengelagert werden. 

Die Kosten für eine solche Aktion betragen geschätzte Fr. 

5'000.--. 

Das Konstruktionsprinzip erwies sich als anpassbar an alle örtlichen 

Gegebenheiten: denkmalpflegerische Gesichtspunkte konnten 

ebenso berücksichtigt werden wie bestehende oder fehlende 

Geländer, die unterschiedliche Beschaffenheit der Dachhäute, die 

Lage der Dachausstiege und die Form des Daches. 

Alle Dachzinnen sind mit einer Festbankgarnitur, einem wetterfesten 

Aschenbecher und einer Feuerlöschdecke ausgestattet. Ein 

Benutzerreglement zeigt neben den üblichen Ordnungsregeln 

auch die zulässige Flächenbelastung für Topfpflanzungen anhand 

von Beispielen auf. Bis heute hat die PWG 16 Dachzinnen realisiert. 

Die Kosten für die teuerste Zinne beliefen sich auf Fr. 

125'000.--, die günstigste kam auf Fr. 27'000.--. Die Kosten pro 

begehbaren Quadratmeter liegen zwischen Fr. 1'050.-- und Fr. 

2'699.-- und werden den Mieten zu einem kleinen Teil weiterbelastet 

(Fr. 10.-- bis Fr. 20.--). 

Das Resultat erfreut Mieter, Planer, Bauherrschaft und Ämter 

gleichermassen. Das Zinnenprojekt scheint Schule zu machen 

und ist auf dem Weg, ein richtiger Hit zu werden. Diverse Private 

und Genossenschaften baten bereits um Informationen. Die Erkenntnisse 

wurden in einem Text zusammengefasst und werden 

Dritten zur Verfügung gestellt. Auch die Denkmalpflege und Baupolizei 

verweisen bei an sie gerichteten Anfragen an die PWG. 

Ebenso wurde das Projekt publiziert (Fachzeitschrift Wohnen) und 

33

Abb. 56 

Geländerdetails in Zusammenarbeit mit Bau- 

polizei, Feuerpolizei und Denkmalschutz 

Abb. 57 

Abb. 58 

Verschiedene Publikationen - verschiedene 

Angaben zum Energieeinsparpotential 


bildete Bestandteil in einer Radiosendung über Aussenräume 

(Radio Lora). 

14 Nachdämmungen an Elementen der Gebäude- 

hülle 

Die Senkung des Heizenergieverbrauchs ist auch im Gebäudeunterhalt 

ein zentrales Thema. Zur Energieeffizienzsteigerung eines 

Gebäudes drängt sich nebst der Senkung der zum Betrieb des 

Gebäudes benötigten Energie vor allem auch die Nachdämmung 

einzelner oder aller Elemente der Aussenhülle auf. Was aus dem 

Blickwinkel der Umweltaspekte gesehen nur Sinn macht, ist aus 

wirtschaftlichen und gesellschaftlichen Perspektiven betrachtet 

weit schwieriger. Es aber zwingend, alle Vorgänge in diesem 

Dreieck zu sehen und Entscheidungen innerhalb dieser Parameter 

zu treffen. Aber wie sind die einzelnen Teile zu gewichten? 

Grundsätzlich ist festzuhalten, dass sich eine reine wärmetechnische 

Sanierung betriebswirtschaftlich gesehen - trotz momentan 

hohen Energiepreisen - nicht rechnet. Eine Nachdämmung ist 

vorerst mit relativ hohen Investitionskosten verbunden, die sich 

erst über lange Zeit mit der Einsparung der Heizenergiekosten 

wieder auszahlt. 

Unter betriebswirtschaftlichen Aspekten betrachtet sollte aber 

auch bedacht werden, dass sich mit einer Nachdämmung nebst 

der Reduktion des Heizenergieverbrauches auch das Innenraumklima 

durch höhere Oberflächentemperaturen verbessert wird und 

Wärmebrücken grösstenteils entschärft werden. Nachträglich angebrachte 

Dämmungen und Elemente mit besseren Isolationswerten 

sind immer eine Adaption an ein bestehendes System und 

verändern somit dessen bauphysikalischen Eigenschaften. Auch 

die Behaglichkeit und die Lichtverhältnisse in den Innenräumen 

werden beeinflusst. 

Werden die einzelnen Massnahmen nicht harmonisch aufeinander 

abgestimmt, kann eine Nachdämmung schnell zum Albtraum werden. 

Bauschäden, die zu hohen Unterhaltskosten führen, weniger 

Energieeinsparung als erhofft und Probleme in der Bewirtschaftung 

können die Folge sein. 

Auch politisch gesehen sind Nachdämmungen ein Thema. Vor 

allem die Absicht, die CO2-Emissionen zu senken, fordert eine 

immer besser werdende Energiebilanz von Häusern. Energieknappheit, 

Umweltproblematik und aktuelle politische Tendenzen 

lassen den Schluss zu, dass Nachdämmungen bald gesetzlich 

vorgeschrieben werden oder zumindest verschärfte Normen zur 

Anwendung kommen könnten. 

In den meisten Publikationen über das Energiesparen wird an 

vorderster Stelle das Einsparpotential aufgeführt, dass man mit 

der Nachdämmung von einzelnen Elementen erreichen kann. 

Diese Prozent-Zahlen weichen in den einzelnen Schriften zum 

Teil stark voneinander ab und sind erfahrungsgemäss eher hoch 

gegriffen (siehe auch Kapitel Sparen von Ressourcen). Um das 

Einsparpotential auch wirtschaftlich in einen Kontext setzen zu 

können, ist es wichtig, dies unter Berücksichtigung des gesamten 

Heizenergie-Verbrauchs zu tun. 

Die Energiekennzahl eines Gebäudes ist einfach zu ermitteln und 

bildet die jährliche benötigte Energiemenge im Verhältnis zur 

Energiebezugsfläche ab. Unter anderen bietet das Bundesamt für 

34

Abb. 59 

Abb. 60 

Online-Energierechner vom Bundesamt 

für Energie 

Abb. 61 


Energie unter http:/www.bfe.admin.ch/bauschlau einen Online- 

Energierechner an, der aufzeigt, wie viel Energie „verheizt“ wird. 

Die Energiekennzahl kann - bei der Bewirtschaftung von mehreren 

Liegenschaften - in ein Rating gestellt werden und so aufzeigen, 

welche Liegenschaft bezüglich Energieverlusten genauer 

angeschaut werden muss. So kann es durchaus sein, dass Baukörper 

die man auf den ersten Blick als energetisch eher schlecht 

empfindet, durch ihre Ausrichtung und passiven Wärmegewinne 

eine eher gute Energiekennzahl aufweisen. Umgekehrt natürlich 

auch. Das Ermitteln und Vergleichen der Zahlen macht Spass und 

hat das Potential, Energiesparen zum sportlichen Wettbewerb 

werden zu lassen! 

Die meisten Gemeinden und Städte in der Schweiz bieten über 

ihre Energiefachstellen gratis oder teilsubventionierte individuelle 

Beratungen an. Die einzelnen Bauteile werden in ihrer Eigenschaft 

bezüglich Wärmedurchlässigkeit und Schichtung erfasst, 

und mit konkret vorgeschlagenen baulichen Massnahmen wird die 

Verringerung des U-Wertes mit dem entsprechenden Sparpotential 

aufgezeigt. Auch werden Empfehlungen zur Verringerung der 

Betriebsenergie abgegeben. Diese Möglichkeit sollte man nutzen! 

Die grösste Schwierigkeit – das ist auch der Grund, weshalb sich 

die meisten Bauherrschaften mit dem Thema eher schwer tun – 

liegt darin, die einzelnen Aspekte zu gewichten und in eine Entscheidungshierarchie 

zu stellen. Während sich einzelne Themen 

objektiv beurteilen lassen und somit leichter zu quantifizieren sind, 

lassen andere nur subjektive Anschauungen und Vermutungen 

zu, die bestenfalls mit Erfahrungswerten unterlegt werden können. 

Auch sind globale Anliegen - wie z.B. der CO2-Ausstoss – schwieriger 

mit einem geplanten Bauvorhaben in Einklang zu bringen, 

als solche von denen man direkt betroffen ist, wie z.B. einer Renditeberechnung. 

Die Aussicht mit dem Nachdämmen von Estrichböden und Kellerdecken 

16% bis 22% Energie einzusparen, hat auch den Ausschuss 

des Stiftungsrates der PWG dazu veranlasst, systematische 

Nachdämmungen an Dach und Keller über den ganzen Liegenschaftenbestand 

zu prüfen. Folgendes Beispiel zeigt die Resultate: 

14.1 Beispiel 

Um Erkenntnisse zu sammeln, wurde an einem – Portfoliotypischen 

- Gebäude Eckdaten ermittelt (Zurlindenstrasse 277 in 

Zürich): 

• Haus Baujahr 1932, zweiseitig angebaut 

• 14 Wohnungen 

• Energiekennzahl bestehend - 545 MJ/m2a 

• Gasheizungsersatz im Frühjahr 2008 (kondensierend/modulierend) 

• Strategieentscheid Liegenschaft: 2012 Küchen- und Badsanierung 

35

Abb. 62 

Erschwernisse beim Nachdämmen von 

Kellerdecken: Zivilschutzstützen und 

bestehende, nicht distanzierte Leitungen 

Abb. 63 

Verschiedene Materialien - 

verschiedene Isolationswerte 


*Baukosten: 

• Elektroarbeiten (Offerte) Fr. 1'200.-- 

• Dämmungen (Offerte) Fr. 20'388.-- 

• Baumeister (Schätzung) Fr. 1’000.-- 

• Verwaltungsaufwand, Kosten für Entrümpelung von Keller 

und Estrich sowie Kosten für bauphysikalische und planerische 

Leistungen nicht eingerechnet 

Materialien: 

• Thermoplus 10 cm an der Kellerdecke, Steinwollplatte 

14cm/16mm OSB an Estrichboden 

• Isofloc 14cm an Dachschräge 

• Der Einsatz von Materialien mit besseren ökologischen 

Daten, wie Multipor an der Kellerdecke und Tannenriemen 

auf der Estrichdämmung, ist mit ca. 30% Mehrkosten verbunden 

(Unternehmeraussage) 

• Im Bereich Dämmplatten ist mit einer kräftigen Teuerung 

per 2009 zu rechnen 

Aspekte Vermietung: 

• Wird die Investition den Mieten überwälzt (alle 3 Elemente 

isoliert), ergibt das einen möglichen monatlichen Mietzinsaufschlag 

von Fr. 6.80 pro Wohnung (Mittelwert, Planer 

und Verwaltungsaufwand nicht eingerechnet). Dem 

gegenüber steht die Einsparung von monatlich rund Fr. 

10.-- bei den Heizkosten 

Aspekte Unterhalt: 

• Diverse bestehende Installationen (Sanitär, Heizung und 

Elektro) an der Kellerdecke werden der Sicht und somit 

der Kontrolle entzogen. Nachteilig - vor allem hinsichtlich 

allfälligen Ergänzungen 

• Die Decken-Tragkonstruktion wird ebenfalls verdeckt 

(Stahlträger von Hourdisdecke) 

Aspekte Bauphysik: 

• Steigerung der Behaglichkeit in den Parterre-Wohnungen 

• Durch das Wegdämmen und von Wärme kommt es im 

Keller zu Verschiebungen im bauphysikalischen Haushalt. 

Diese Verschiebungen sind kaum quantifizierbar. Entsprechend 

gehen die Expertenmeinungen über die möglichen 

Risiken auseinander. Bestenfalls ist das Nachdämmen 

kein Problem, im schlechtesten Fall entsteht Kondenswasser 

Weitere Aspekte: 

• Relativ hoher organisatorischer Aufwand für die Verwal- 

36

Abb. 64 

Entscheidungskriterien für das Nach- 

dämmen von Estrichböden und Kellerdecken 

Abb.65 

Wahrnehmungskette als Erklärungs- 

grundlage von bewussten Vorgängen 

Abb. 66 

Wahrnehmung über die Sinne 


tung 

• Durch die Isolationsstärke von rund 15cm wird der Auftritt 

in den Estrich als zusätzliche Stufe ausgebildet. Diese 

Stufe muss aus Sicherheitsgründen mit seitlichen Geländern 

gesichert werden. Je nach Situation muss die Beleuchtung 

an dieser Stelle verbessert werden 

• Das EWZ macht Vorschriften bezüglich Zugänglichkeit zu 

den Installationen (Nachvollziehbarkeit der Leitungsführung 

usw.) 

Die Entscheidung, ob Keller und Estriche nachgedämmt werden, 

muss unter Berücksichtigung oben genannter Aspekte gefällt werden. 

Kein Aspekt ist inhaltlich so eindeutig, dass er den Ausschlag 

für das weitere Vorgehen geben könnte. Vielmehr muss die Entscheidung 

in der Zielsetzung der Organisation gesucht und gefunden 

werden (die PWG hat sich noch nicht entschieden). 

Die Abklärungen an der Zurlindenstrasse 277 und zwei weiteren 

Liegenschaften haben gezeigt, dass das Verhältnis von Energiesparpotential 

zu notwendigen Investitionen bei jedem Gebäude 

ein anderes ist. Verschieden sind auch die jeweiligen bauphysikalischen 

und baulichen Zusammenhänge. Will man Nachdämmungen 

systematisch – über den ganzen Liegenschaftenbestand - 

anbringen, ist es nötig, jedes weitere Gebäude einzeln abzuklären. 

Der Beizug von Fachspezialisten wie Bauphysiker, Bewirtschafter 

und Unternehmer ist unerlässlich. Eine breit abgestützte Diskussion 

unter Berücksichtigung aller Aspekte ist wichtig und kann für 

alle Beteiligten in fachlicher sowie persönlicher Hinsicht eine Bereicherung 

sein. 

15 Wahrnehmungen 

Zuerst denken, dann handeln. Diese alte Weisheit ist auch beim 

Unterhalt von Gebäuden von zentraler Bedeutung. Man kann aber 

nur über Dinge nachdenken, die man wahrnimmt oder von denen 

man weiss. Wissen entsteht durch Wahrnehmung. Qualitativ wertvoller 

Unterhalt entsteht nur dort, wo sich beteiligte und betroffene 

Menschen in ihren Anliegen wahrnehmen und in das eigene Denken 

einbeziehen. 

Wahrnehmungen sind mehr als nur die bewusste Aufnahme von 

Informationen über die Sinne. Die komplexe Daseinsform des 

Menschen ermöglichen es ihm, Reize aus verschiedenen Bewusstseinsebenen 

aufzunehmen und zu verarbeiten. Von der 

einfachsten Registrierung eines Sinnesreizes bis hin zum Eintauchen 

in spirituelle Welten. 

Vor-, Zwischen- und Nachbetrachtungen bieten beste Möglichkeiten, 

das eigene Wissen zu erweitern und sich in der Wahrnehmung 

zu üben. 

Gemeinsame „Wahrnehmungsübungen“ sind ein besonders wertvolles 

Mittel, ein Vorhaben umfassend zu beeinflussen. Wahrnehmungsübungen 

sollen dazu dienen, gemeinsam ein Thema 

möglichst breit, in freier Form auszuleuchten. 

Lädt man vor einem bevorstehenden Umbau Bewirtschafter, Planer, 

Hauswarte oder andere Beteiligte zu einem freien Gedankenaustausch 

ein, entstehen oft Lösungen, die in einer späteren Phase 

nicht mehr zu finden wären. Dies liegt vor allem daran, dass 

37

Abb. 67 

Mandala als Ausdruck von Wahrnehmung 

über Meditation 

Abb. 68 

Gestaltung als „offensichtlichster“ Aspekt 

der Architektur 

Abb. 69 

Je grösser die Erfahrung mit Materialien – desto 

grösser die Freiheit in der architektonischen 

Gestaltung 

Abb. 70 

Fassade aus Duripanel an der Kanzleistrasse. 

Vor 5 Jahren gefeiert, heute sanierungsfällig und 

Gegenstand von Gutachten 


die einzelnen Positionen der Teilnehmenden offen und nicht durch 

organisatorische und fachliche Hierarchien belegt sind. 

Vielfach reagieren Beteiligte anfänglich eher skeptisch, werden 

dann aber zu begeisterten Teilnehmern solcher Runden – oftmals 

in ihrer Freizeit oder unentgeltlich. 

Ist der Vorhang über ein abgeschlossenes Bauwerk gefallen und 

der Applaus verhallt, hört man meist nichts mehr davon. Ob sich 

Materialien und Systeme bewähren, wie die Wohnqualität ist, Monitoring 

der Energiewerte – solche Fragen werden im Nachhinein 

wenig gestellt. Ein Austausch findet oft nur noch statt, wenn es um 

isolierte Garantieleistungen geht. Dabei würde das Betriebsverhalten 

eines Gebäudes wertvolle Rückschlüsse auf neue Vorhaben 

zulassen. Nachbetrachtungen sollten allen Beteiligten ein Anliegen 

sein und die Erkenntnisse daraus künftigen Bauvorhaben 

vorangestellt werden. 

16 Gebäude als Experimentierstelle 

Die meisten Bauherrschaften, die in einem öffentlichen Interesse 

stehen, vergeben Planeraufgaben für Neubau- und Erneuerungsarbeiten 

in Konkurrenz. Für einige ist dies Pflicht, da sie dem öffentlich 

Beschaffungswesen unterstellt sind. Planerwahlverfahren 

sollten helfen, das beste Resultat bezüglich architektonischen und 

ökonomischen Belangen zu erhalten und die Zielsetzung der 

Bauherrschaft widerspiegeln. Die Aufgabenstellung ist meist in 

generalisierender Form gestellt, erhofft man sich doch eine möglichst 

breite Palette von Lösungsvorschlägen. Konkrete ökologische 

Forderungen sind somit nicht Teil der Aufgabenstellung, 

obwohl keine Bauherrschaft, die im öffentlichen Interesse steht, es 

sich leisten kann, diesbezügliche Forderungen nicht in ihren Zielsetzungen 

verankert zu haben. Auch das Thema des späteren 

Unterhalts ist zu diesem Zeitpunkt weit entfernt. 

Planerwahlverfahren sind für Planer, Bauherrschaft und Beurteilungsgremien 

gleichermassen prestigeträchtig, werden sie doch 

meist in irgendeiner Form publiziert. In der Folge ist man geneigt, 

Vorschläge zu bevorzugen, die sich gestalterisch, durch gute 

Raumprogramme oder andere innovativen Ideen hervorheben. 

Herausragende gestalterische Lösungen sind jedoch vielfach das 

Produkt aus unüblichem Umgang mit Konstruktionen und Materialien. 

Diese Materialien sind oft nicht über alle ökologischen Zweifeln 

erhaben und führen in ihrer neuen Kombination und konstruktiven 

Zusammenfügung zu Risikofaktoren im Unterhalt. Der Einsatz 

von neuen, praxisunerprobten Materialien und Materialkombinationen 

ist immer ein Experiment. Häufen sich solche risikobehafteten 

Anwendungen, wird das Gebäude zur Experimentierstelle. 

Die Tatsache, dass Gebäude mitunter zu regelrechten Experimentierstellen 

mutieren, liegt einerseits daran, dass es die Prozessmechanik 

eines Planerwahlverfahrens meist nicht zulässt, konkrete 

ökologische Forderungen rechtzeitig einzubringen, anderseits 

auch daran ,dass sich Planer oft damit schwer tun, gestalterische 

Anliegen funktionalen Werten anzupassen. 

In der Praxis sieht man sich vielfach mit einer Häufung von wohlgestalteten 

Details - als Produkt des Planerwahlverfahrens - konfrontiert, 

die spätestens in der Projektierungsphase bereinigt und 

in Zusammenhang mit den zu erwartenden Risiken im Unterhalt 

und ökologischen Wertigkeiten gestellt werden müssen. In dieser 

Phase kommt es häufig zu Spannungen zwischen Planern und 

38

Abb. 71 

Auszug aus der Abschlussarbeit in 

Baubiologie/Bauökologie von Maurus Jaeger. 

Argolite-Platten statt die üblichen Keramikplatten 

zu verwenden, hat sich in diesem Fall in keiner 

Weise als Bereicherung erwiesen. 

Heute - nach einem 12'000 CHF Schaden - , er- 

strahlt das Badezimmer wieder mit üblichen 

Keramikplatten 


Bauherren, da es nicht mehr möglich ist, die Bauherrenanliegen 

mit den Planervorschlägen in Einklang zu bringen. 

Die Schwierigkeit besteht darin, dass der Bauherr mit seinen Anliegen 

- decken sich die Ansichten nicht - aus der Defensive heraus 

argumentieren muss, da er mit der Planerwahl grundsätzlich 

Ja zum Vorschlag gesagt hat und die Aufgabenstellung oft zu 

grossen Interpretationsspielraum zugelassen hat. Gestalterische 

Vorschläge mit funktionalen Anliegen zu torpedieren ist schliesslich 

unbefriedigend aber erkannte Unzulänglichkeiten zu übergehen, 

ebenfalls. 

Bestenfalls sind Planer in der Lage, mit der veränderten Ausgangslage 

umzugehen und zeigen alternative Vorgehensweisen 

auf, die mit ihrer Gestaltungsphilosophie in Einklang stehen. Oftmals 

aber beharren sie auf ihren gestalterischen Vorschlägen und 

es kommt zu Kompromisslösungen oder Hierarchieentscheiden. 

Für beide Seiten eine unbefriedigende Situation. 

Gestaltung sollte immer die Reaktion auf Funktion sein. Werden 

gestalterische Anliegen vor funktionelle gesetzt, steigt das Risiko, 

ein Dauerthema im Unterhalt zu generieren. 

Ohne Risikobereitschaft entsteht auch nichts Neues und ohne 

Neues besteht nichts Bewährtes. Es sollte daher ein bewusst 

gewähltes Experiment eingegangen werden dürfen. Ein Bauteil 

oder Material, von dem man nicht weiss, wie es sich in der Praxis 

verhält und das schlimmstenfalls einen, kalkulierbaren Schaden 

anrichten könnte. 

39

Abb. 72 

„Betrachte ernstlich die Natur, und danach die 

Elementa (…) darinnen endlich wiederum dich 

selbst, von dannen du wieder aufsteigst zu Gott 

dem Allmächtigen.“ 

Diagramm zur harmonischen Verknüpfung 

von Mikro- und Makrokosmos von 

Theopilius Schweighart 1604 


17 Bezüge zur Baubiologie und Bauökologie 

Müsste ich über meine Facharbeit ein klar definiertes Raster 

bezüglich baubiologischen/bauökologischen Wertigkeiten legen, 

käme ich vermutlich in Schwierigkeiten. Zum einen, weil es in 

meinen Empfehlungen einige Punkte gibt, die nicht über alle 

ökologischen Zweifeln erhaben sind, zum anderen, weil es mir 

bis jetzt nicht gelungen ist, eine klare Definition der Begriffe zu 

erkennen. Ebenso wenig kann ich die Begriffe Nachhaltigkeit und 

Gesundheit – mein gewählter Arbeitstitel - klar abgrenzen 

Was mir bleibt, ist die Frage nach den Bezügen meiner Arbeit 

zur Baubiologie/Bauökologie gefühlsmässig und unter Reflektion 

meiner persönlichen Erfahrungen zu beantworten. 

Ich muss feststellen, dass die Begriffe Baubiologie/Bauökologie 

und Nachhaltigkeit kulturell belegt sind und mit gewissen Bildern 

assoziiert werden, wenn auch in verschiedener Weise. Bringe ich 

den Begriff Baubiologie während eines Bauprozesses gegenüber 

Unternehmern und Planern zur Sprache, tritt oftmals ein 

betretenes Schweigen ein, allenfalls noch ein „interessant“ – 

man will ja höflich bleiben. Meine Arbeitskollegen von der 

Bewirtschaftung werden hier – man kennt sich ja – etwas 

direkter. „Rucksecklifrauen, Kompostfreaks, eh zu teuer“ sind 

Worte, die ich oft höre. 

Bei den Begriffen Bauökologie und Nachhaltigkeit sieht die 

Sache etwas anders aus. Hier scheinen die Beteiligten ein 

differenzierteres Bild zu haben und sind eher bereit, 

entsprechende Inhalte aufzunehmen. Diese Begriffe sind durch 

die öffentlichen Diskussionen bezüglich Energiesparen und CO2 

zu richtigen „Lifestyle-Begriffen“ geworden. Hier sind auch die 

Publikationen zahlreicher und erlauben es der 

Gebäudebewirtschaftung, sich themenbezogene Hilfsmittel zu 

beschaffen (der Gebrauchswert sei dahingestellt). 

Will man baubiologische Inhalte vermitteln, so bedingt das zu 

erkennen wie sie am besten aufgenommen und langfristig 

umgesetzt werden können. Hier macht es keinen Sinn, mit 

festgelegten Begriffen und Definitionen den Weg vorzugeben. 

Vielmehr ist es wichtig, mit praxisnahen Empfehlungen eine 

Möglichkeit aufzuzeigen wie dies erreicht werden kann. Somit ist 

es aber auch wichtig, dass die Empfehlungen realisierbar sind 

und weitergehende Texte, Weiterbildungsmöglichkeiten Schriften 

usw. zur Verfügung stehen. An dieser Stelle wird es - legt man 

den Begriff eng aus - etwas schwierig für baubiologische 

Anliegen. 

Zeigt sich beispielsweise ein Beteiligter interessiert am Thema 

und fragt mich nach einem Verzeichnis von baubiologischen 

Materialien, bringt er mich in Verlegenheit. Ich bin gezwungen, 

meine Kursunterlagen zu kopieren. Eine diesbezügliche 

Information über das Internet (die Informationsquelle des 21. 

Jahrhunderts) zu erhalten ist niederschwellig nicht möglich. 

Google ich den Suchbegriff „Materialempfehlungen 

Baubiologische Materialien“, erscheinen an erster Stelle 

allgemeine Texte und Materialempfehlungen, die nur gegen 

Bezahlung erhältlich sind. Bei der Suche nach anderen Inhalten, 

die die Bewirtschaftung von Gebäuden nach rein 

baubiologischen Prinzipien erleichtern würde, stehe ich 

gleichermassen an. 

40


Liegenschaften nach ganzheitlichen Kriterien zu unterhalten 

bedeutet den Einbezug aller erkennbaren Faktoren und Unterhalt 

als Schnittstellenanliegen zu sehen. Für mich persönlich sind die 

Inhalte der Baubiologie/Bauökologie die bereichernste Form der 

Baukunst. 

Wie gross der Bezug meiner vorliegenden Arbeit zur 

Baubiologie/Bauökologie ist, hängt von der Bereitschaft der 

Leser ab, dem Begriff eine erweiterte Bedeutung beizumessen. 

41

Abb. 73 

„Friede und Arbeit“ 

Eingang eines denkmalgeschützten Bank- 

gebäudes an der Morgartenstrasse in Zürich 

18 Schlusswort 


Meine Abschlussarbeit über nachhaltigen und gesunden Unterhalt, 

hat mir bedeutend mehr Zeit und Engagement abgefordert, 

als ich es ursprünglich angenommen hatte. Als „Unterhalter“ mit 

über 30-jähriger Berufserfahrung habe ich mir Anfangs gedacht, 

dass mir dieses Thema leichter zu Papier geht. Dass es anders 

gekommen ist, hat damit zu tun, dass ich einerseits gezwungen 

war, meine eigenen, „gelebten“ Vorstellungen und Vorgehensweisen 

neu zu überdenken und zu Papier zu bringen, andererseits 

aber auch damit, dass ich durch den Fachkurs Baubiologie/Bauökologie 

auf Inhalte gestossen bin, von denen ich bis 

anhin nichts oder wenig wusste. 

Mit meiner Arbeit habe ich bewusst eine breite Themenauslegung 

gewählt, die den praktischen Bewirtschaftungsalltag wiederspiegelt. 

Dadurch kommen einige Themen nicht oder nur kurz 

zur Sprache, obwohl sie genauso Berechtigung hätten, gewürdigt 

zu werden. Es geht mir aber mehr darum, dass am Unterhalt 

Beteiligte ein Gefühl für die Sache entwickeln und allenfalls die 

„richtigen“ Fragen stellen können. Diese Sensibilität bietet beste 

Grundlage, neue Vorhaben nachhaltig und gesund zu verwirklichen. 

Im Rahmen des Fachkurses wurden - bis jetzt - meines Wissens 

erst zwei Arbeiten geschrieben, die sich im engeren Sinne mit 

Aspekten des Themas Facility Management (Bewirtschaftung 

und Verwaltung von Gebäuden, Anlagen und Einrichtungen) 

auseinander setzen. Beide sind im Anhang erwähnt. Die Tatsache, 

dass ein Grossteil der Liegenschaften in der Schweiz nach 

diesen Mechanismen unterhalten werden, birgt ein Riesenpotential, 

baubiologisch/bauökologisch etwas zu bewegen. So hoffe 

ich, dass sich weitere Kursteilnehmer dieses Themas annehmen 

werden. 

Herzlichen Dank an: 

Daniel Corbellini für die Korrekturarbeiten 

Maja Stein für den Einband 

Jean Stein für die Tuschzeichnungen im Kapitel 2 

42

Literatur 

Baustoff Atlas 

Hegger, Auch-Schwelk, Fuchs, Rosenkranz 

Birkhäuserverlag 

Bauschäden 

Jürgen Blaich 

EMPA 

Die Baubiologie 

Leitfaden für Baubiologie-Bauökologie SIB 

Interessengemeinschaft für Baubiologie 

Empfehlung SIA 112/1 

Nachhaltiges Bauen - Hochbau 

SIA 

Dokumentation D 0118 

Ökologie in der Haustechnik 

SIA 

Dokumentation D 0137 

Checkliste für energiegerechtes, ökologisches 

Planen und Bauen 

SIA 

KBOB 

Koordination der Bau- und Liegenschaftsorgane 

Publikationen und Hilfsmittel 

www.bbl.admin/kbob 

Impulsprogramm IP Bau 

Texte auf CD 

www.bundespublikationen.admin.ch 

Baukunst & Gesundheit 

Ein praktischer Ratgeber für gesundes Bauen, 

Umbauen und renovieren 

Hans Peter Stahel 

AT Verlag 

Wege zum gesunden Bauen 

Holger König 

Ökobuch Verlag 

SVIT 

Ausbildungsunterlagen zum Immobilien- 

Bewirtschafter 

www.svit.ch 

Öko-logische Baukompetenz 

H.R. Preisig, W. Dubach, U. Kasser und K. Viridén 

Werdverlag 

Materialempfehlungen 

Positivliste SIB 

Baubiologische/bauökologische Materialempfehlungen 

Interessengemeinschaft für Baubiologie 

Allgemeine bauökologische Submissionsbedingungen 

Baustoffe 3.11 Richtlinie 

Amt für Hochbauten der Stadt Zürich 

www.stadt-zuerich.ch/hochbau 

Eco-Bau 

BKP Merkblätter 

eco-devis 

www.eco-bau.ch

Bauteilkatalog 

www.Bauteilkatalog.ch 

Reinigen und Pflegen von Mietwohnungen, Handbuch 

Rosmarie Boschetti 

Ausleihe Bildungsstelle SIB 

Unterhaltskonzept für Liegenschaften aus 

baubiologischer/bauökologischer Sicht 

Ernst Huggler und Ernst Isler 

Ausleihe Bildungsstelle SIB oder www.archis.ch 

Abbildungsnachweis 

Abb. Titelblatt, Animation von Andreas Hofer 

Abb. 1, 2, 7, 9, 12, 14, 15, 16, 22, 23, 24, 27, 28, 29, 30, 32, 34, 36, 37, 38, 40, 41, 42, 43, 45, 46, 48, 49, 55, 

60, 61, 62, 64 65, 70 und 73, Fotos, Illustrationen, Zusammenstellungen von Jürg Grob (JG) 

Abb. 3, basierend auf Joost Schmidt, mechanische Bühne, Bauhaus von Fiedler/Feierabend Könemann- 

Verlag, Seite 495, nachbearbeitet von JG 

Abb. 4, René Steiger, EMPA/HSR-Tagung 2002, www.empa.ch, Nov. 08 

Abb. 5 und 6 Baustoffatlas, Hegger, Auch-Schwelk, Fuchs, Rosenkranz, Birkhäuser-Verlag, Seite 20 

Abb. 11, Organigramm PWG, nachbearbeitet von JG 

Abb. 13, Auge von www.augencheck.at, Nov. 08 

Abb. 8, 10, 52, 53, 54, 56, von Ralph Hut 

Abb. 51, von Ralph Hut, nachbearbeitet von JG 

Abb. 17 und 18, aus dem Leitfaden für Baubiologie-Bauökologie SIB, 1.3 ganzheitliche Betrachtungen, Seite 18 

Abb. 19, thematisches Bild, www.mediang-gameswelt.net, Nov. 08 

Abb. 20, thematisches Bild, www.oeamtc.at, Nov.08 

Abb. 21, Kinetisch-Konstruktives System 1922, Laszlo Moholy-Nagy, Postkarte bauhaus-archiv, Museum für 

Gestaltung Berlin 

Abb. 25 und 26, Kunst aufräumen, Ursus Wehrli, Kein&Aber-Verlag, Seiten 6 und 7 

Abb. 31, Werbung aus www.aquaclic.ch, Nov. 08 

Abb. 33, Werbung aus www.aquaclic.ch, Nov. 08 und Foto von JG 

Abb. 35, Merkblatt ab www.svgw.ch 

Abb. 39, Baustoffatlas, Hegger, Auch-Schwelk, Fuchs, Rosenkranz Birkhäuser-Verlag, Seite 20, nachbearbeitet 

von JG 

Abb. 44, Merkblatt ab www.baubio.ch, Nov. 08 

Abb. 47, aus www.schmidlin.ch, Nov. 08 

Abb. 50, Postkarte zum Laternenfest, Lyonel Feininger, Das Bauhaus, Hans M. Wingler, Verlag Gebr. 

Rasch&Co, Seite 70, nachbearbeitet von JG 

Abb. 57 und 59, thematische Bilder, www.paint4you.de, Nov. 08 

Abb. 58, thematische Bilder, www.paint4you.de, Nov. 08 und Coop-Zeitung, Okt. 08 

Abb. 60, Energierechner, www.bfe.admin.ch, Nov. 08 

Abb. 63, Baustoffatlas, Hegger, Auch-Schwelk, Fuchs, Rosenkranz, Birkhäuser-Verlag, Seite 133 

Abb. 67, Mandala, www.rider-artworks.de, Nov. 08 

Abb. 68, Werbeschrift, Taschenverlag, Herbst/Winter 2008/09 

Abb. 69, Baustoffatlas, Hegger, Auch-Schwelk, Fuchs, Rosenkranz, Birkhäuser-Verlag, Seite 31 

Abb. 71, aus Facharbeit von Maurus Jaeger, SIB-Ausleihe 

Abb. 72, Thepilius Schweighart, Speculum sophicum Rhodo-stauroticum, Alchemie&Mystik, Alexander Roob, 

Taschenverlag, Seite 392 

Abb. Im Kapitel 2, Tuschzeichnungen von Jean Stein 

Zitatnachweis 

Zitat Kapitel 7 Organisation, Seite 19/20: aus dem Leitfaden für Baubiologie-Bauökologie SIB, von Prof. Peter 

Schmid, 1.3 Ganzheitliche Betrachtung, Seite 18

Abschlussarbeit Baubio - SIB

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