Investitionschancen in deutschen Mittelstädten - TLG Immobilien ...

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Prozent 10 8 6 4 2 0 Kassel Bielefeld Augsburg Braunschweig Chemnitz Zur Ermittlung des Mietanteils an der Flächenproduktivität wurden im nächsten Schritt die durchschnittlichen Büromieten 10 zur Flächenproduktivität ins Verhältnis gesetzt: Lübeck Leipzig Kiel Regensburg Halle/Saale Aachen Dresden Wuppertal Bochum Heilbronn Nürnberg Mietanteil an der Flächenproduktivität ausgewählter Standorte Quelle: eigene Darstellung Prozent 25 20 15 10 5 0 Heilbronn Aachen Lübeck Duisburg Bielefeld Rostock Dortmund Magdeburg Es überrascht nicht, dass die Mietbelastung bezogen auf die Flächenproduktivität in den Top-7- Standorten deutlich höher ist als in den untersuchten Städten. Während in den Bürohochburgen neben der Produktivität auch Aspekte wie Repräsentation, Attrahierung von Mitarbeitern und Image wichtig sind und dabei die Höhe der Miete eine untergeordnete Rolle spielt, wird in den B- und C- Städten die Miethöhe als entscheidendes Wirtschaftlichkeitskriterium wahrgenommen. Hier haben Städte wie Potsdam und Duisburg bei relativ geringer Flächenproduktivität und entsprechend hoher Mietbelastung durch die Nähe zu imageträchtigeren Standorten komparative Nachteile. Generell lässt sich jedoch feststellen, dass kostenbewusste Büronutzer tendenziell B- und C-Städte (oder die Randbereiche der Top-7-Standorte) bevorzugen müssten, da hier die Mietbelastung deutlich geringer ist. Ebenfalls entscheidend für die Einschätzung eines Büromarktes sind die Leerstände 11 . Die Situation stellt sich wie folgt dar: Kiel Potsdam Hannover Kassel Karlsruhe Wuppertal Bochum Braunschweig Dortmund Stuttgart Nürnberg Büroflächenleerstände ausgewählter Städte Quelle: eigene Darstellung Augsburg Regensburg Rostock Der Büroleerstand ist in den TOP-Standorten tendenziell höher als in den untersuchten B- und C- Städten. B- und C-Städte mit vergleichbaren oder höheren Leerständen befinden sich ausschließlich in Ostdeutschland. Hier zeigt sich offensichtlich noch das Ergebnis der Euphorie nach der Wiedervereinigung, als in den ostdeutschen Ländern ein Überangebot von Büroflächen geschaffen wurde. Lediglich Potsdam hat mit um die 5% einen deutlich geringeren Leerstand als die A-Städte. Erfurt Berlin Karlsruhe Hamburg Hannover München Duisburg Köln Jena Dresden Potsdam Magdeburg Berlin Jena Hamburg Halle/Saale Köln Düsseldorf Düsseldorf Chemnitz Stuttgart Frankfurt/Main Frankfurt/Main Erfurt München Leipzig
Auch für das Segment Büro wird als Ergänzung zur aktuellen Situation der Prognos Zukunftsatlas 2010 zur Beurteilung der Zukunftsaussichten herangezogen. Für das Segment Büro wurde der Rang aus dem Teilbereich Arbeitsmarkt herangezogen. Die jeweiligen Ränge werden in der folgenden Grafik wiedergegeben: Rang 300 250 200 150 100 50 0 Frankfurt/Main Die vorgenannten Kennzahlen wurden hier ähnlich wie im Segment Wohnen mit Noten von 1,0 bis 5,0 versehen. Für die einzelnen Städte wurde ein spezifisches Investitionsrisiko Büro ermittelt und mit den durchschnittlichen Renditen 12 ins Verhältnis gesetzt: Rendite 9,00% 8,50% 8,00% 7,50% 7,00% 6,50% 6,00% 5,50% Jena München Potsdam Stuttgart Düsseldorf Bielefeld Kassel Regensburg Kiel Karlsruhe Hamburg Kassel Köln Lübeck Dresden Braunschweig Braunschweig Aachen Augsburg Heilbronn Karlsruhe Dresden Potsdam Regensburg Dortmund Nürnberg Chemnitz 5,00% München 1,00 Risiko 2,00 3,00 4,00 5,00 10 Quelle: eigene Berechnung, IDN Immodaten, BulwienGesa 11 Quelle: Industrie- und Handelskammer der jeweiligen Städte, BulwienGesa 12 Quelle: eigene Erhebung, IDN Immodaten, RC Analytics, BulwienGesa Nürnberg Erfurt Kiel Prognos Zukunftsatlas, Teilbereich Arbeitsmarkt, ausgewählte Städte Quelle: eigene Darstellung Jena Stuttgart Halle/Saale Magdeburg Wuppertal Erfurt Bochum Rostock Leipzig Duisburg Hannover Köln Hamburg Düsseldorf Berlin Frankfurt/Main Risiko-Rendite-Profil Büro ausgewählter Städte Quelle: eigene Darstellung Augsburg Magdeburg Aachen Leipzig Rostock Hannover Berlin Bielefeld Chemnitz Lübeck Heilbronn Halle/Saale Dortmund Bochum Wuppertal 28 Duisburg 29
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Seite 10 und 11: 1 Ausgangslage und Problemstellung
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Seite 30 und 31: Legende Leerstand ++ sehr gering +
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Seite 40 und 41: 5 Fazit Im Rahmen der Studie wurden
Seite 42 und 43: 6 Quellenverzeichnis Karten: eigene
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