Investitionschancen in deutschen Mittelstädten - TLG Immobilien ...

daran, dass sie in Ostdeutschland liegen, sondern
vor allem an der historisch besonderen Herausforderung
und den damals damit verbundenen besonderen
staatlichen Förderimpulsen für die Immobilienwirtschaft.
Jenseits der reinen Größeneinteilung verschleiert
die Kategorisierung in A-, B- oder C-Städte in vielen
Fällen mehr, als dass sie hilft, denn weder sind alle
mittelgroßen Städte gleich noch sind es die Immobilien
in einer mittelgroßen Stadt. Wer eine risiko arme
Immobilie in der Innenstadt sucht, findet solche
Objekte nicht nur in sechs großen westdeutschen
Städten, sondern auch in den meisten der 100
nächstkleineren Städte.
Häufig ist es sinnvoller, die Städte nach ihrer Branchenstruktur
oder ihrer Kernfunktion in der nationalen
Arbeitsteilung einzuteilen als allein nach ihrer
Größe. Universitätsstädte wie Heidelberg, Regensburg
oder Karlsruhe sowie Landeshauptstädte wie
Hannover, Mainz oder Dresden unterliegen geringen
Marktschwankungen, weil ein großer Teil der Immobiliennachfrage
aus den wenig schwankungsanfälligen
Sektoren Bildung und öffentliche Verwaltung
kommt. Bei den mittelgroßen Industriestädten lohnt
darüber hinaus die Unterscheidung in Städte, die im
Zuge des Strukturwandels verloren haben wie Gelsenkirchen,
Saarbrücken oder Rostock, und jene,
die ihre starke Industriestruktur erhalten konnten
wie Wolfsburg oder Ludwigshafen. Und dies berücksichtigt
noch nicht einmal die sehr stabilen kleinen
Märkte mit dem Firmensitz von „Hidden Champions“
im Maschinenbau oder der Elektrotechnik. Und um
es ganz klar zu sagen: Viele ostdeutsche Städte haben
ihr ökonomisches Wendemanöver erfolgreich
absolviert und können nun genauso zu den stabilen
mittelgroßen Städten Deutschlands gezählt werden
wie ähnlich große westdeutsche Städte: Dresden,
Leipzig oder Jena zählen hierzu.
Doch dies heißt im Umkehrschluss auch nicht, dass
alle mittelgroßen Städte besonders wertbeständige
Immobilien böten. Dies gilt natürlich nicht, denn
überall dort, wo die Branchenstruktur erodiert und
wo keine hochwertigen und dauerhaften Arbeitsverhältnisse
angeboten werden können, ziehen junge
Menschen fort. Das besondere Risiko von kleinen
Märkten kann daher ihre starke Abhängigkeit von
wenigen Unternehmen sein. Wenn eine mittelgroße
Stadt Opfer vom Strukturwandel wird, kann sie diese
Last nicht so leicht durch Stärken in einer anderen
Branche kompensieren, wie dies in einer Metropolregion
möglich ist. Doch diesem Risiko lässt sich
durch eine gezielte Portfoliostrategie begegnen, und
genaues Hinsehen lohnt gerade bei mittelgroßen
Städten – und folglich auch bei diesem Bericht.
Der Autor ist Wissenschaftlicher Leiter der IRE|BS Immobilienakademie
und Professor für Immobilienwirtschaft an der Universität
Regensburg
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