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Entsprechende Kostenerhöhungen oder Einnahmenausfälle
müssten entweder durch eine höhere
Fremdkapitalaufnahme, aus der Liquiditätsreserve
oder durch eine Reduzierung der
entnahmefähigen Ausschüttungen der von der
Fondsgesellschaft erworbenen Beteiligungen an
Zielfonds fi nanziert werden. Dies würde auch
zu einer Reduzierung der entnahmefähigen Ausschüttungen
der Fondsgesellschaft an die Anleger
führen.
Überwachung Bauqualität
Die Bauqualität hat große Bedeutung für die
langfristige Vermietbarkeit einer Immobilie. Beispielsweise
können nicht behebbare Baumängel
während der Bauphase, ungenügende Mängelbeseitigung
und Geltendmachung von Gewährleistungsansprüchen
im Rahmen der Bauabnahme,
fehlende vorausschauende Planung
der Instandsetzungsmaßnahmen die Ertragsfähigkeit
einer Immobilie erheblich einschränken
(Mietminderungen, eingeschränkter Kreis möglicher
Mietinteressenten). Außerdem können
hohe Aufwendungen für die Behebung der
Mängel notwendig werden.
Diese Kosten müssten entweder durch eine höhere
Fremdkapitalaufnahme, aus der Liquiditätsreserve
oder durch eine Reduzierung der
entnahmefähigen Ausschüttungen der von der
Fondsgesellschaft erworbenen Beteiligungen an
Zielfonds fi nanziert werden. Dies würde auch
zu einer Reduzierung der entnahmefähigen Ausschüttungen
der Fondsgesellschaft an die Anleger
führen.
Mietentwicklung
Insbesondere bei gewerblichen Immobilien
handelt es sich häufi g um Management- bzw.
SpeziaIimmobilien, bei denen ein schlechtes
Management zu einem Misserfolg der Investition
führen kann. Bei Einzelhandelsimmobilien
kann nicht ausgeschlossen werden, dass sich
das Konsumentenverhalten nachteilig ändert
und sich die Bonität der Mieter oder die Stellung
der Immobilien am Markt z.B. durch die spekulative
Errichtung von Neubauten, eine steigende
Anzahl von Wettbewerbern, Konkurrenten mit
besserem Know-how und / oder Veränderungen
durch das Internet verschlechtern kann. Bei Bürogebäuden
können sich verändernde Arbeitsplatzstrukturen
und Kommunikationstechniken
sowie die Möglichkeit der Einschränkung des
Individualverkehrs nachteilig auf die Mieter-
nachfrage und das Mietniveau auswirken. Dieselben Wirkungen
können bei Logistikimmobilien der Trend zu einem Konzentrationsprozess
unter Logistikanbietern aufgrund steigender Transportkosten
und/oder der Trend zu größeren Hallen und / oder die Auflösung
von regionalen Lagern zugunsten von kostengünstigeren
Zentrallagern haben.
Die Nachvermietung kann sich insbesondere dann als schwierig
erweisen, wenn speziell auf die heutigen Bedürfnisse des Nutzers
zugeschnittene Mietfl ächen oder Mietfl ächen mit einer eingeschränkten
Drittverwendungsfähigkeit nicht mehr den Bedürfnissen
eines Nachmieters entsprechen. In den genannten Fällen haben
die Konkurrenzsituation der Immobilien und die Anforderungen
des Marktes eine besondere Bedeutung für die Höhe der erzielbaren
Mieteinnahmen.
Die langfristige Mietentwicklung ist aufgrund zahlreicher Unsicherheitsfaktoren
nur schwer vorhersehbar. Dies gilt insbesondere
bei durch „sale-and-lease-back“ (Verkauf und Rückmietung) mit
u.U. überhöhten Mietansätzen erworbenen Immobilien, bei nur
kurzfristigen Mietverträgen, bei einer vorzeitigen Beendigung der
Mietverträge aufgrund eines vertraglich vereinbarten Sonderkündigungsrechts
oder aus wichtigem Grund. Bei den abgeschlossenen
Mietverträgen kann es bei wirtschaftlichen Schwierigkeiten der
Mieter bzw. bei der Anschlussvermietung oder der Nicht-Ausübung
von Mietverlängerungsoptionen zu Mietausfällen, Leerständen,
schlechteren Mietmodalitäten sowie zusätzlichen Aufwendungen
für den Umbau, die Modernisierung oder zur Anpassung
an die Wettbewerbssituation kommen. So stehen die von den Zielfonds
erworbenen Immobilien bei einer Nachvermietung als gebrauchte
Immobilien in Konkurrenz zu Neubauten, so dass entsprechende
Abschläge bei der Miethöhe möglich sind. Darüber
hinaus ist die Höhe der Mieteinnahmen abhängig von der Mietentwicklung
und dem Vermietungsstand.
Für den Fall, dass die Mietobjekte ganz oder teilweise untergehen,
ganz oder teilweise zerstört werden, die Nutzung langfristig ausgeschlossen
ist oder notwendige Umnutzungen nicht genehmigt
werden bzw. wirtschaftlich nicht realisierbar sind und die Mieter
diese Gründe nicht zu vertreten haben, können die Mieter die Miete
entsprechend mindern bzw. ist eine Vermietung nur noch eingeschränkt
möglich.
Die in den umlagefähigen Nebenkosten enthaltenen kommunalen
Gebühren sowie die Kosten für Heizung, Klimatisierung und Strom
hatten in den letzten Jahren einen überproportionalen Anstieg zu
verzeichnen. Sollte sich diese Entwicklung auch in Zukunft fortsetzen,
könnte das Mietsteigerungspotential begrenzt werden, wenn
die „Warmmiete” das akzeptierte Niveau überschreitet.
Für den Fall geringerer als kalkulierter Mieteinnahmen ist nicht
auszuschließen, dass die kalkulierten entnahmefähigen Ausschüttungen
der von der Fondsgesellschaft erworbenen Beteiligungen
an Zielfonds nicht erwirtschaftet werden können bzw. zusätzliche