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Der Immobilienmarkt in Deutschland
Die Fondsgesellschaft wird Beteiligungen an
Zielfonds erwerben, die ihrerseits überwiegend
in inländische Gewerbeimmobilien an entwicklungsfähigen
Standorten mit hohem Vermietungsstand
investiert sind. Da durch die Risikostreuung
geplant ist, ein Portfolio von Beteiligungen
an mehr als 100 verschiedenen Zielfonds
und damit die indirekte Beteiligung an
voraussichtlich mehr als 200 Immobilien verschiedener
Immobiliengrößen, Immobilienstandorten,
Gebäudetypen, Nutzungsarten und zahlreicher
Mieter aufzubauen, ist die Situa tion am
deutschen gewerblichen Immobilienmarkt für
die Fondsgesellschaft von Bedeutung.
Der Investmentmarkt
Die Turbulenzen der vergangenen Monate an
den internationalen Finanz- und Kapitalmärkten
sind auch am Immobilienmarkt in Deutschland
nicht ohne Spuren vorbeigegangen. Nach einem
scharfen Einbruch des Transaktionsvolumens im
1. Quartal 2009 um fast 90 % gegenüber dem
umsatzstärksten 2. Quartal 2007 hat der Investmentmarkt
nach Angaben des internationalen
Maklerhauses Jones Lang LaSalle (Capital Markets
Newsletter – Q3 2009, Jones Lang LaSalle)
seinen Boden gefunden. So stieg das Transaktionsvolumen
im 3. Quartal 2009 gegenüber dem
2. Quartal 2009 um rd. 70 % auf 3,3 Mrd. EUR
und auch für das 4. Quartal 2009 wird mit einer
Fortsetzung der Marktbelebung gerechnet.
Als Ursache für diese verhalten positive Entwicklung
führt Jones Lang LaSalle das wieder
aufkeimende Vertrauen in das internationale Finanzsystem,
das nach wie vor niedrige Zinsniveau
und die Annäherung der Verkäufer und
Käufer hinsichtlich der Preisfi ndung an.
Transaktionsvolumen nach Nutzungsart
Basis 1. – 3. Quartal 2009: 7,0 Mrd. EUR
Logistik / Industrie Publikumsfonds der asuco-Unternehmensgruppe
6 %
Hotels, Grundstücke,
Spezialimmobilien
19 %
Gemischt
9 %
Quelle: Capital Markets Newsletter – Q3 2009, Jones Lang LaSalle
Renditeentwicklung Immobilien Deutschland
Aggregierte Netto-Anfangsrendite für Berlin, Düsseldorf, Frankfurt/Main,
Hamburg, Köln (ab 2009 ohne Lagerfl ächen), München, Stuttgart
8 %
7 %
6 %
5 %
Im Fokus der Investoren stehen als Ergebnis einer nach wie vor
hohen Risikoaversion weiterhin die Immobilienhochburgen Berlin,
Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart, die
in 2009 rd. 55 % des gesamten Transaktionsvolumens auf sich vereinigen
können. Dies schlägt sich auch darin nieder, dass der Anteil
der risikoreicheren Immobilien in der Kategorie „core + / value
add“ von 61 % im Jahr 2007 auf 27 % im ersten Quartal 2009
gesunken ist, bzw. der Anteil der risikoärmeren „core“-Immobilien
im Gegenzug von 29 % auf 61 % gestiegen ist.
Bei den Nutzungsarten dominieren die Büro- vor den Einzelhandelsimmobilien.
Die vielschichtige Gruppe der Investoren wird zu
87 % von deutschen Marktteilnehmern geprägt.
Die Netto-Anfangsrenditen sind im 3. Quartal 2009 unverändert
geblieben. Jones Lang LaSalle erwartet daher, dass die Preise zumindest
in den Top-Segmenten nicht weiter fallen und sich in den
nächsten 12 – 18 Monaten stabilisieren werden.
Der Mietmarkt
Da der Arbeitsmarkt die Krise bisher dank der staatlich geförderten
Kurzarbeit besser als befürchtet überstanden hat, gilt dies auch
für den Rückgang der Nachfrage nach Bürofl ächen. Jones Lang
La Salle erwartet, dass die Neuvermietungen in 2009 gegenüber
2008 um rd. 30 % zurückgehen werden. Der Leerstand der Städte
Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, München
und Stuttgart wird bis Ende 2009 auch aufgrund
von hohen Fertigstellungszahlen auf durchschnitt-
Büro
35 %
Einzelhandel
31 %
Publikumsfonds der asuco-Unternehmensgruppe
Lagerflächen
Fachmarktzentren
Shopping Center
Büroflächen
Geschäftshäuser
4 %
1999 2000 2001
Quelle: Capital Markets Newsletter – Q3 2009, Jones Lang LaSalle
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2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008 03/2009
�
lich etwas über 10 % ansteigen. Die Spitzenmieten
werden Ende 2009 voraussichtlich um 5 – 6 % unter
den Vorjahreszahlen liegen.
Im Einzelhandel ist die Beurteilung der aktuellen
Lage optimistischer als die Erwartungen. Mit der
Stabilisierung und Erholung der Konsum- und Wirtschaftsdaten
einher geht die weitere Expansion der
Filialisten. Die Vermietungen zeigen nach Angaben
von Jones Lang LaSalle in 2009 ein solides Ergebnis.
Dies gilt insbesondere für 1A-Lagen. Unter