Ausgabe 05/2009 - Wagner-Joos Rechtsanwälte

Dr. Max P. Oesch Grundstückgewinnsteuer im Kanton Zürich / Steueraufschub bei Ersatzbeschaffung
Besteuerung wird aufgeschoben bei der Veräusserung einer
dauernd und ausschließlich selbstgenutzten Wohnliegenschaft
(Einfamilienhaus oder Eigentumswohnung), soweit
der dabei erzielte Erlös innert angemessener Frist zum Erwerb
oder zum Bau einer gleichgenutzten Ersatzliegenschaft
in der Schweiz verwendet wird“.
5. Der Kanton Zürich überführte diese Bestimmung per
01.01.1999 ins neue kantonale Steuergesetz, vorerst beschränkt
auf Ersatzbeschaffungen im Kanton. § 216 Abs.
3 lit. i. StG-ZH lautet – mit dieser Ausnahme – gleich wie
Art. 12 Abs. 3 lit. e des Steuerharmonisierungsgesetzes.
6. Am 01.01.2001 trat sodann § 226a StG-ZH in Kraft. Er
lautet: „Bei Ersatzbeschaffung im Sinne von § 216 Abs. 3
lit. g – i StG in einem andern Kanton wird die Grundstückgewinnsteuer
in gleicher Weise aufgeschoben, wie wenn das
Grundstück im Kanton liegen würde“.
7. Der Ersatz muß in der Regel innerhalb von 2 Jahren nach
Veräusserung der ursprünglichen Liegenschaft erfolgen.
Längere Fristen werden im Einzelfall auf begründetes
Gesuch des Steuerpflichtigen hin gewährt. Der Steueraufschub
ist auch möglich, wenn der Ersatz zeitlich vor
der Veräusserung des ursprünglichen Objektes erfolgt.
Den adäquaten Kausalzusammenhang zwischen dem
ursprünglichen und dem Ersatzobjekt muß der Steuerpflichtige
nachweisen.
8. Wird das Ersatzgrundstück innert fünf Jahren seit der
Handänderung am ursprünglichen Grundstück definitiv
zweckentfremdet (z.B. durch Vermietung des bisher vom
Käufer selbstgenutzten Einfamilienhauses) oder veräussert,
ohne daß erneut eine Ersatzbeschaffung stattfindet,
kommt die zuständige Gemeinde auf ihren Entscheid
über den Steueraufschub zurück und verlangt die aufgeschobene
Grundstückgewinnsteuer im Nachsteuerverfahren
samt Zins ab dem 91. Tag nach der Handänderung
am ursprünglichen Grundstück.
B. Problem der Solidarhaftung des Käufers
Zufolge des gesetzlichen Grundpfandrechtes ist der Käufer
eines Grundstückes gut beraten, wenn er sich vom zuständigen
Gemeindesteueramt vor der notariellen Beurkundung
des Kaufvertrages den ungefähren Betrag der fällig
steueranwaltsmagazin 5 /2009
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werdenden Grundstückgewinnsteuer bestätigen läßt. Zur
Absicherung der Solidarhaftung des Käufers zufolge des
gesetzlichen Grundpfandrechtes gibt es verschiedene Lösungsmöglichkeiten:
1. Der Käufer überweist den ungefähren Steuerbetrag –
unter Abzug am Kaufpreis – auf ein Bankkonto mit Kollektivunterschrift
des Verkäufers und Käufers. Nach Vorliegen
der rechtskräftigen Steuerverfügung wird er im
Einverständnis mit dem Verkäufer an das Steueramt bezahlt.
Der Nettozins dieses Bankkontos steht dem Verkäufer
zu. Bewilligt das Gemeindesteueramt den Steueraufschub
zufolge Ersatzbeschaffung wird das Bankkonto
aufgelöst und der Saldo dem Verkäufer zur Verfügung gestellt.
2. Der Käufer überweist den ungefähren Steuerbetrag –
unter Abzug am Kaufpreis – an das zuständige Steueramt,
welches ihn mit der später fällig werdenden Steuerforderung
verrechnet. Eine allfällige positive Differenz
überweist das Steueramt samt Zins an den Verkäufer. Bewilligt
das Gemeindesteueramt den Steueraufschub zufolge
Ersatzbeschaffung, wird dem Verkäufer der gesamte
Betrag samt Zins vergütet.
3. Der Verkäufer leistet eine sonstige Garantie für die ungefähre
Grundstückgewinnsteuer (z.B. eine Bank- oder Versicherungsgarantie).
Bei diesen Lösungsvarianten bestehen weiterhin folgende
Risiken des Käufers:
Die definitive Grundstückgewinnsteuer fällt höher aus, als
der vom Gemeindesteueramt vor der notariellen Beurkundung
des Kaufvertrages errechnete ungefähre Steuerbetrag.
Nach meiner Erfahrung ist dieses Risiko eher gering, weil
der ungefähre Steuerbetrag in der Regel höher angesetzt
wird als die letztlich verfügte Steuer.
Die Ersatzbeschaffung wird bewilligt und der Steuerbetrag
dem Verkäufer ausbezahlt; später wird aber die Ersatzbeschaffung
(z.B. wegen Veräußerung innert 5 Jahren) widerrufen.
Erfolgt dieser Widerruf vor Ablauf von 3 Jahren
riskiert der Käufer – falls der Verkäufer die Steuer nicht bezahlen
kann – vom Steueramt entsprechend belastet zu werden.
Ich rate deshalb zur Variante 1 mit dem Zusatz, daß die
Bezahlung an den Verkäufer erst nach Ablauf von 3 Jahren
erfolgen darf.
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