150 aniversario de la ley hipotecaria - Foros del 150 aniversario de ...

de embargo debe practicarse sobre
toda la finca -a pesar del claro
problema de tracto sucesivo que
quedaba planteado-, por una consideración
a la que luego me referiré
muy brevemente, de modo que la
anticipación del título rezagado
ningún daño causaba. Con razón
se ha observado que tal voluntad
de impartir justicia desacredita el
valor general de la R. Los servidores
de la justicia nunca están para
repartirla, sino para cumplir la Ley
(art.3.2 C.c.)
Dos son las ideas esenciales que,
a propósito de la cuestión, la relectura
de la Exposición de motivos,
en su ciertamente emotiva “Edición
oficial”, me ha sugerido.
La primera es que “la condición
más esencial de todo sistema hipotecario,
cualesquiera que sean las base
en que descanse, es la fijeza, es la
seguridad de la propiedad” (pág. 6),
y para ello “no hay (pues) más que
un sistema aceptable: el que tiene
por base la publicidad y la especialidad
de las hipotecas” (pág. 8). La
publicidad consiste “en que quien
tenga derechos que haya descuidado
inscribir, no perjudique por una falta
que á él solo es imputable al que sin
haberla cometido, ni podido conocer,
adquiera la finca gravada o la reciba
como hipoteca en garantía de lo que
se le debe” (pág. 9).
El eje por lo tanto del sistema es
la publicidad, o si se quiere más
exactamente la inoponibilidad de
lo no publicado respecto del que sí
publica.
Las normas relativas al despacho
ordenado de los documentos, que
andando el tiempo se han sublimado
en los principios de prioridad y
tracto sucesivo, son consideradas,
sin más, reglas relativas a la Forma
de la inscripción, en puridad técnica
al servicio de la eficacia. Esto es,
no son tales reglas las que vienen
a determinar la oponibilidad de los
derechos, sino que es ésta, y ésta
se obtiene por la publicidad, la que
impone una forma de actuación
al registrador a fin de asegurar su
objetivo.
La inscripción es condición de eficacia
del título, y por eso al explicar
el que sigue siendo, con sus reformas,
el art. 17 L.h, insiste la Comisión
que “el que deja de inscribir el
contrato anterior y da lugar a que
el segundo se celebre e inscriba no
puede quejarse: la ley presume que
renuncia su derecho en concurrencia
con un tercero” (pág. 32).
En cuanto al tracto ninguna palabra
de la Comisión; luego sí, en el
texto de la Ley, encontramos que
su ausencia “será causa bastante
para suspender ó denegar la inscripción”,
pero se añade que “para
subsanar esta falta, deberá hacerse
previamente y en cualquier tiempo
la inscripción omitida” (art. 20).
Obligada cita de un precepto legal
pues parece que hoy su contenido es
reglamentario (art. 105 R.h.). ¿En
cualquier tiempo, no es acaso una
regla de despacho temporal que se
sobrepone al cronológico? Esto es,
sumisión de la forma de inscripción
a la oponibilidad ganada por
el primero que acudió al Registro;
publicidad primera a la que el tracto
sucesivo está sometido y se debe
acomodar, sin desvirtuarla en beneficio
de quien fue posterior en ella.
No se habla tampoco de fe
pública. Ya se sabe que la ley de
1861 implantó la oponibilidad en
un registro de derechos, y luego
naturalmente este se desarrolló. No
creo que importe a nuestro propósito.
No se agota el Registro en el
art. 34 L.h..
La segunda idea es la relatividad
del dominio y de los demás derechos
reales que resulta de la tan
manida frase, “para los efectos de
la seguridad de un tercero, el dominio
y los demás derechos reales en
tanto se considerarán constituidos
ó traspasados, en cuanto conste su
inscripción en el registro, quedando
entre los contrayentes, cuando no se
haga la inscripción, subsistente el
derecho antiguo. Así, una venta que
no se inscriba ni consume por la
tradición, no traspasa al comprador
el dominio en ningún caso; si se
inscribe, ya se lo traspasa respecto
a todos; si no se inscribe, aunque
obtenga la posesión, será dueño con
relación al vendedor, pero no respecto
á otros adquirentes que hayan
cumplido con el requisito de la
inscripción” (pág. 19). El dominio es
por consecuencia relativo; se puede
ser dueño respecto de alguno y no
respecto de otros; y ello simultáneamente.
(Admito que se diga que en
realidad no se está pensando en la
estática del verus dominus, sino tan
solo en la legitimación para disponer.
Aquí nos basta.)
Aplicando las ideas obtenidas
al caso planteado entiendo que la
solución de la R es, en principio, la
correcta, pero dejando bien claro
que la inscripción de la disolución
sólo se extendía a la mitad indivisa
objeto de donación, y procedía la
anotación preventiva de embargo
sobre la mitad indivisa que no había
sido objeto de ésta. No es tan solo
el problema de si “la unidad o no
unidad del negocio” permiten la ins-
enero - Febrero de 2011 • 81