150 aniversario de la ley hipotecaria - Foros del 150 aniversario de ...

Por eso, a mi entender, no puede
decirse que el artículo 105 R.h.
resuelve en beneficio del acreedor
hipotecario la doble venta habida
en el ejemplo propuesto, con preferencia
a la solución acordada por
el artículo 1473 C.c. La relatividad
defendida permite excluir por
completo que la anticipación del
título de C), a los solos efectos de la
inscripción ganada por el acreedor
hipotecario, conlleve que el dominio
de la finca quede inscrito a su nombre
y que por tanto deba denegarse
el título de B). No en absoluto; después
de la hipoteca se debe inscribir
el título anteriormente presentado
de B), quien quedará así dueño de la
finca y tercer poseedor respecto de
la hipoteca que se le anticipó en la
presentación. Lo que se deniega es
siempre el título retrasado de C).
Ahora bien, aún hay más porque,
como he dicho, la anticipación de
tracto no sirve para declarar sin
más la legitimación dispositiva del
transmitente rezagado en el título
del acreedor hipotecario. A mi juicio
la posibilidad de inscripción de la
hipoteca debe pasar por un análisis
de la legitimación dispositiva
de C) al margen de la protección
registral. Esto es, si el título de C)
fuera anterior en el tiempo al de
B), procedería lo que antes se ha
apuntado: su inscripción a los efectos
de legitimación dispositiva de
la hipoteca que deberá ser idénticamente
inscrita, pero a continuación
deberá inscribirse la venta a favor
de B), que accedió previamente al
Registro. Por el contrario, si el título
a favor de C) fuera posterior al
de B) –de modo que éste le precede
tanto en la constitución del derecho
como en su publicidad- no parece
Ahora bien, el hecho de que el primero en acceder
al Registro (asiento de presentación) merezca todo
el apoyo del sistema –hasta el extremo de anticipar
en su beneficio, y perjuicio de tercero, un tracto
rezagado–, no significa que el mismo obtenga de
momento la protección registral
oportuna siquiera la inscripción
de la hipoteca, por cuanto la anticipación
legal del tracto sucesivo
no le protege frente a la invalidez
de su propio título, ya que –en los
términos en que es analizable por el
registrador– su constituyente no era
dueño, por haber sido transmitido el
dominio con anterioridad, y sin que
tal inexistente dominio pueda ser
suplido por una inexistente legitimación
dispositiva registral.
Tal exigencia de validez intrínseca
del título primeramente
presentado que viene a ganar la
anticipación legal de rango del
posterior puede tener otros matices.
Así en el supuesto de la R. ésta
observa que en realidad el embargante
no se verá perjudicado ni
siquiera en el caso de que la disolución
de la sociedad de gananciales
se inscribiera en cuanto a ambas
mitades indivisas, puesto que, para
la práctica de la anotación preventiva
de embargo de bienes exgananciales
que aún figuren a nombre de
alguno de los cónyuges, el registrador
debe atender a si la fecha del
embargo es anterior a la constancia
en el Registro civil de las capitulaciones
matrimoniales que causan la
liquidación de tal sociedad, puesto
que sólo a partir de esa fecha las
mismas producen efectos en perjuicio
de terceros de buena fe (art. 77
2º L. Registro Civil), de modo que
aún seguía cabiendo la anotación
sobre toda la finca. Mucho más
acomodado al sistema inmobiliario
que crear esa tensión de oponibilidades
entre Registros de objetos tan
distintos, hubiera sido expresar que
en el caso no podía anticiparse el
despacho de la escritura de disolución
de la sociedad de gananciales,
puesto que, dada la falta de constancia
de las capitulaciones en el
Registro civil, la misma no producía
efectos respecto del embargante,
sin que la anticipación de tracto que
el sistema establece en beneficio
del donatario pudiera extenderse
a subsanar tal falta atinente a su
propio título, en cuanto a su tenor el
donante carecía en él de legitimación
dispositiva (oponible).
En suma, los problemas de la
prioridad, como los de la vida
misma, son intemporales. Las
enseñanzas de la sesquicentenaria
Exposición de motivos también. El
primero que accede a la publicidad
merece todo el apoyo del sistema
registral –a su servicio están la
prioridad y el tracto sucesivo–, pero
(i) su publicidad no puede servir
a otros, que no cumplieron con
ella, en daño de terceros que sí lo
hicieron, y (ii) en ningún caso podrá
reclamar del sistema el mismo
apoyo que de él hubiera obtenido
si aquél de quien adquirió hubiera
tenido inscrito su derecho.
enero - Febrero de 2011 • 83