Revista Derecho en Sociedad, n.° 2 - Febrero 2012 - Ulacit

DERECHO EN SOCIEDAD, N. º 2. Febrero de 2012
Revista Electrónica de la Facultad de Derecho, ULACIT – Costa Rica
Tradicionalmente, la Administración Tributaria ha establecido el método de la regla
proporcional aritmética para asignar los valores al terreno y a la edificación en una eventual
ganancia de capital originada en la enajenación de un bien inmueble. En este sentido, la
Dirección General de Tributación, para calcular una eventual ganancia de capital
aplicaría los mismos porcentajes que se consignaron en el registro auxiliar de activos
fijos como valores al terreno y a la edificación.
No obstante, en la sentencia citada, el Tribunal Contencioso Administrativo,
consciente de que el mismo mercado inmobiliario sufre alteraciones que son ajenas al
simple transcurso del tiempo, y que las necesidades del mercado están en constante
cambio, admitió la utilización de mecanismos diferentes al de la proporcionalidad para
estimar la eventual ganancia de capital. Sin embargo, reconoció que si bien es cierto que
la determinación de los valores constituye un deber del contribuyente enajenante (es
una autodeterminación), tampoco significa que existe una libertad irrestricta, y “esa
laguna normativa no permite una suerte de economía de opción que permita al
contribuyente, asignar el peso relativo a cada elemento a su conveniencia” (Sentencia
número 3076-2010 de la sección IV del Tribunal Contencioso Administrativo, del 18 de
agosto de 2010).
Continúa manifestando el Tribunal que la asignación de los valores deberá “sujetarse
a la razonabilidad y proporcionalidad, ponderando, a modo de simple referencia, el
valor estimado en el mercado inmobiliario del terreno y la edificación”(Sentencia
número 3076-2010 de la sección IV del Tribunal Contencioso Administrativo, del 18 de
agosto de 2010), y que en este sentido y considerando que la asignación de los valores
responde a una autoliquidación del enajenante, este deberá estar consciente de que la
Administración Tributaria podrá posteriormente y en cualquier momento realizar una
determinación tributaria de la realidad del negocio jurídico, y si dado el caso llegara a
considerar que lo indicado por la parte no se ajusta a la realidad, podrá aplicar el
principio de la realidad económica y recalificar el impuesto.
Por tal motivo, resulta incuestionable la importancia que tiene, independientemente
del mecanismo utilizado para asignar los valores, la fijación realizada por parte del
contribuyente. Resulta fundamental que el contribuyente desglose y justifique correcta y
convincentemente los aspectos relevantes en la fijación de los precios o valores de venta
(valor de mercado del terreno y de la edificación, tanto en su individualidad como en
conjunto), las condiciones reales del terreno y de las edificaciones; estos aspectos son
determinantes para justificar el mayor o menor peso relativo que en el momento de la
venta se le debe asignar al terreno y a la construcción.
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