Revista Derecho en Sociedad, n.° 2 - Febrero 2012 - Ulacit

DERECHO EN SOCIEDAD, N. º 2. Febrero de 2012
Revista Electrónica de la Facultad de Derecho, ULACIT – Costa Rica
cosa por tiempo determinado. Una implica una obligación de dar, mientras que el
arrendamiento produce una obligación de hacer. La obligación del vendedor, además, es
instantánea y se ejecuta con la entrega de la cosa, en las obligación del arrendamiento es
de tracto sucesivo y se mantiene durante todo el tiempo del arrendamiento. La doctrina
francesa atiende, para su distinción, a la extensión de los derechos otorgados al
concesionario y a la duración o tiempo. La enfiteusis difiere del arrendamiento, a pesar
de sus grandes analogías de hecho, por la naturaleza real de esta frente a la obligacional
del arrendamiento. Actualmente, persisten las características que, según Simonecelli, en
el Derecho Romano fueron las siguientes a) goce y uso del fundo sólo limitando en el
sentido de que el enfiteuta no puede deterioro la cosa; b) el canon irreducible por daños
particulares; c) la disponibilidad de las mejoras; y e) la plena disponibilidad del fundo y
el derecho de redención concedido al enfiteuta.
Para Fiore (1889), la enfiteusis representaba en los derechos romanos y el Medioevo,
una institución jurídica que participaba del arrendamiento y de la venta. Se acercaba a
esta última porque en su origen el comprador no adquiría el dominio, sino el uso y
goce a perpetuidad, y participaba del primero en que era más amplio que la locación
presente, porque tenía plazos muchos más largos y confería la facultades más extensas
al ocupante. Era un término medio entre la venta romana, más restringida que la actual
y el arrendamiento más amplio que el admitido por nuestro Código; pero el
reconocimiento del señorío a favor de otra persona, el pago del canon y demás
caracteres que puntualizaban la dependencia del enfiteuta en relación con el señor
directo, lo tornaban más parecido a la locación, según lo reconocía la doctrina de la
época y resultaba de las leyes de Partida.
Para Laurent (1913), la enfiteusis es un contrato que no debe confundirse ni con el
de arrendamiento, ni con la venta; tiene su naturaleza y produce efectos que le son
propios. Sus efectos son dividir la propiedad del dominio dado en enfiteusis, en dos
partes: una formada por el dominio directo, cuya renta, que retiene el arrendador, es
representativa; y la otra parte, llamada ‘dominio útil’, que se compone del goce de los
frutos que produce dicha propiedad. El tomador posee el dominio útil que se le
transmite por efecto de esa división, como propietario, pudiendo mientras dura el
arrendamiento, disponer de él por venta, donación, permuta o de otra manera, con la
carga, no obstante, de los derechos del arrendador, y al mismo tiempo, ejercer la acción
in rem para hacerse mantener contra todos los que la perturben, incluso el arrendador. La
enfiteusis engendra un derecho real inmobiliario, mientras que el arrendamiento
produce un derecho de crédito, esencialmente mobiliario.
De acuerdo con Medellín (1976), el artículo 3 de la Compilación de Derecho
especial de Galicia de 2 de diciembre de 1963, señala que
el foro confiere al foratario o forero el dominio de determinados bienes
inmuebles fructíferos, con la obligación de conservarlo y mejorarlos y,
además, la de pagar al adorante o forista cierta pensión anual y otras
prestaciones, en reconocimiento del derecho real que éste se reserva en la
transmisión realizada (p. 582).
85