Revista Derecho en Sociedad, n.° 2 - Febrero 2012 - Ulacit

DERECHO EN SOCIEDAD, N. º 2. Febrero de 2012
Revista Electrónica de la Facultad de Derecho, ULACIT – Costa Rica
Gayo, a fines del siglo II, plantea el problema de la naturaleza jurídica del ager publicus
vinculándolo con el arrendamiento. Justiniano, por su parte, hace suya una Constitución
de Zenón que dio autonomía al contrato enfitéutico. El digesto fusiona el agro vectigal y la
enfiteusis propiamente dicha.
Arangio (1973) señala que en el derecho justinianeo fue una forma de propiedad
limitada, de contenido económico y protección jurídica imitado más bien por el
dominio que de los derechos sobre cosa ajena, que representó el término de una
evolución que tuvo como punto de partida las concesiones administrativas del Estado y
de los otros entes públicos (p. 281).
Para Bonfante (1965), la verdadera institución romana anterior a la enfiteusis, es la
locatio de los agri vectigales (p. 350). Tales eran los terrenos del Estado no asignados o
vendidos ni abandonados a la ocupación, sino dados en arrendamiento por un período
de cien años o perpetuamente y los terrenos de los Municipios y de los colegios
sacerdotales, dados también en arrendamiento por un plazo largo o perpetuo. De
manera que, la enfiteusis del Derecho justinianeo se enlaza más bien al mundo helénicooriental
que al mundo romano antiguo. Se trata de instituciones que, tanto en la Edad
Antigua como en la Edad Media, se inician por la más viva y directa presión de las
condiciones económicas, enlazándose a peculiares condiciones sociales (colonato,
servidumbre de la gleba) e independientemente la una de la otra toman formas puras.
En las ciudades griegas, existen semejantes arrendamientos de tierras incultas a
perpetuidad o a plazo largo, con el fin de desmontarlas, y también de terrenos
cultivados; más tarde en la época de los Constantinos, probablemente por efecto de la
vasta, confiscación de los bienes de las ciudades, ejecutadas por los restablecedores del
cristianismo, el ager vectigalis desaparece, surgen en los terrenos imperiales y luego se
extienden a las tierras privadas dos formas que tienen entre sí mucha analogía: el ius
emphyteuticum y el ius perpeluum; donde el vectigal pasa a denominarse canon. Fue a Justiniano
a quien se le atribuye haber realizado la fusión de los textos del ager vectigalis romano y de
la enfiteusis griega, añadiendo, para acabar de una vez con las dudas o abusos que
perjudicaban a la enfiteusis, las prescripciones de la notificación al propietario en la
enajenación del fundo, del ius protimiseos y praelationis, del laudemio y la caducidad por la
falta de cumplimiento con las obligaciones como la falta de pago del canon durante tres
años.
Para Di Pietro y Lapieza (1995), aparece como antecedente para que Justiniano
conformara, de acuerdo con las necesidades y prácticas del mundo heleno-oriental, el
derecho real de enfiteusis, fue la possessio del ager vectigalis, concedida por el estado o
municipios en forma permanente siempre que se pagara el canon establecido y fue
considerada por unos juristas como resultado de una compraventa, por otros, de una
locación. Hay un antecedente de una antigua institución griega relativa a tierras públicas
e incultas, concedidas con la obligación de cultivarlas y pagar un canon. Justiniano
estructura la enfiteusis oscilando entre un concepto de propiedad y otro de derecho real
sobre cosa ajena. Para este autor, la enfiteusis confiere un derecho real de goce similar
al del usufructo, pero con las siguientes diferencias:
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