Procès verbal du Conseil Municipal - Ville de Brignoles

MESSAOUDENEC Page 3 04/02/2013
Le travail, qui a intégré à la fois l’analyse territoriale du potentiel de clientèle en prenant en compte les cinémas multisalles
existants ou en projet, mais aussi l’analyse du potentiel économique d’un cinéma commercial, a permis d’arriver aux
conclusions suivantes :
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Brignoles rayonne sur un bassin d'environ 100 000 habitants, dont environ un quart à moins de 12 minutes de
trajet. Ce territoire présente une forte dynamique démographique (+29,2% de croissance entre 1999 et 2009, contre
+6,8% en moyenne nationale) et d'une population saisonnière de près de 380 000 personnes en séjour de plus de 5
jours ;
Au plan cinématographique, la zone est marquée par la présence d'un petit complexe traditionnel de 2 salles en
centre-ville de Brignoles, dont le bâtiment apparaît dégradé — LA BOITE À IMAGES, 25 000 à 30 000 entrées
— et de trois cinémas de proximité mono écran à Saint-Maximin, Le Luc et Barjols, auxquels s'ajoute un réseau
d'une dizaine de points de circuits itinérants dont certains enregistrent des résultats très significatifs (Cotignac, 12
000 entrées) ;
Avec un indice de fréquentation de 1,7 entrée par habitant, Brignoles présente une performance inférieure à la
moyenne des agglomérations de 10 000 à 20 000 habitants (2,4 entrées par habitant), alors que les villes qui ont vu
leur parc se moderniser ou évoluer vers un concept de "miniplexe" (Digne-les-Bains, Redon, Gaillac…)
enregistrent toutes un indice de fréquentation supérieur ou égal à 6,0 entrées par habitant ;
Il existe un marché pour un miniplexe à Brignoles estimé entre 120 000 et 140 000 entrées annuelles, évasion
vers Toulon et Draguignan déduite, et en tenant compte de l'environnement cinématographique proche, soit un
indice de fréquentation entre 6,8 et 7,9 entrées par habitant de l'unité urbaine ;
Pour réaliser ce marché avec une moyenne de 28 séances hebdomadaires par salle (une "présence" nécessaire pour
atteindre ce niveau de fréquentation) et un taux de remplissage annuel moyen de 15%, la jauge idéale est de 4
salles et environ 600 places ;
Selon les ratios de construction de 2011, le montant de l'investissement est estimé entre 3,7 et 4,4 millions
d’euros HT, assurances et honoraires compris (coût TDC), mais hors foncier et parking, soit un ratio de 6 200 à 7
300 €HT par fauteuil, toutes dépenses confondues ;
Pour sa réalisation, ce type d'opération peut revêtir différents montages possibles : maîtrise d'ouvrage publique et
DSP, maîtrise d'ouvrage privée avec soutien de la Collectivité locale (subvention Loi Sueur, coût du foncier
réduit…), ou partenariat public-privé avec partage de l'investissement coque / aménagements intérieurs ;
□ En matière de programmation, l'apport d'un miniplexe de 4 salles sera très significatif : davantage de films (8 à 10
films), mieux exposés (20 à 30 séances hebdomadaires par salle), et dans des délais de passages rapides (1 à 4 films
en sortie nationale chaque semaine). Elle s'adressera aux trois grandes catégories de clientèle: "grand public /
famille", "jeune public / ado" et "cinéphiles". La politique d'animation devra comprendre des actions
d'accompagnement des films (conférences-débats, ciné-rencontres, ciné-goûter, cycles et/ou festival…) et des
programmes audiovisuels complémentaires (opéras, ballets, concerts…) ;
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En prenant une hypothèse de montée en charge de la fréquentation de 100 000 à 140 000 entrées en 3 ans, avec un
prix moyen de 5,80 € la première année et une équipe de 5 postes ETP, les comptes de résultat prévisionnel laissent
apparaître un excédent brut d'exploitation la première année d'environ +30 000 € hors loyer ou redevance, puis,
avec l'augmentation de la fréquentation, un EBE de +94 000 € la seconde année et +150 000 € la troisième année ;
Cette exploitation permet également de générer environ 43 000 € de droits acquis au fonds de soutien du cinéma
(SFEIC) la première année, récupérables sur production de factures acquittées, dans la limite de 90% du montant
des investissements.
Cette étude confirme donc que l’exploitation commerciale d’un cinéma sur le territoire Brignolais peut être rentable et doit
donc intéresser des investisseurs privés.
La commune est aujourd’hui totalement propriétaire de plusieurs parcelles sur le périmètre du Cours Liberté, dont celle du
collège, ciblée pour accueillir les composantes d’un Espace culturel intégrant le cinéma. Pour sa réalisation, la commune est
donc en capacité de détacher pour la vente une partie de cet îlot du collège.
Les premières estimations portent entre 2000 et 2500m² la surface minimale du lot à détacher pour le cinéma, en y intégrant,
conformément aux conseils de l’INTA, la possibilité d’y développer un restaurant, voire des commerces.
Afin de répondre aux besoins d’implantation d’un équipement commercial de cette nature, tout en préservant le potentiel de
réhabilitation/construction de l’ilot pour une Ecole de musique, d’art et de danse et une salle de congrès et spectacle, il
apparait judicieux d’envisager la création du cinéma au nord de l’îlot, en face du Hall des expositions.
La visibilité, atout commercial nécessaire, mais également, la configuration du bâtiment existant et son potentiel de
réhabilitation partielle, sont autant d’éléments qui privilégient cet emplacement sur la parcelle 23AV359.
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