Property Today FR 2021 Edition 7

EDITION 7 - 2021 - OCTOBRE - NOVEMBRE
LE MAGAZINE DE LA COPROPRIÉTÉ
SALON de la
COPROPRIETE
4me Edition - 18 nov. 2021 - Brussels Expo
Perdre son temps
une frustration de plus pour le syndic !
Inventaire amiante obligatoire
une tache supplémentaire pour le syndic ?
Le privilège de l’ACP
sous la loupe
CONSEIL DE COPROPRIETE EN COMMISSAIRE AUX
COMPTES: PEUT-ON DEMISSIONER?
Il n’est pas rare qu’un membre du conseil de copropriété souhaite
démissionner dudit conseil avant l’échéance de son mandat,
laquelle correspondant normalement à la prochaine réunion de
l’assemblée générale. Les motifs de cette décision sont divers, de
nature personnelle ou autre, mais on observe qu’ils sont souvent liés
à des dissensions survenues entre les membres du conseil.
ACCESSIBILITE AUX IMMEUBLES A
APPARTEMENTS
Si votre logement fait partie d'un immeuble à appartements,
vous devez respecter certaines règles. En Belgique, il existe
différentes réglementations en matière d'accessibilité. Cellesci
stipulent que les parties communes des immeubles à
appartements (parking, accès, ascenseur, couloirs, etc.) doivent
obligatoirement être accessibles.

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de chez vous
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PROPERTYTODAY
3
SOMMAIRE
EDITION 7
OCTOBRE-NOVEMBRE
2021
PERDRE SON TEMPS ; UNE
FRUSTRATION DE PLUS POUR LE
SYNDIC !
INTRATONE EST PARÉ POUR UN
AVENIR DURABLE DANS LES
IMMEUBLES D’APPARTEMENTS
04
10
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MODERNISATION OBLIGATOIRE
DES ASCENSEURS À CARACTÈRE
HISTORIQUE
TOUJOURS INFORMÉ AVEC BTV ! 14
CONSEIL DE COPROPRIÉTÉ ET
COMMISSAIRE AUX COMPTES :
PEUT-ON DÉMISSIONNER ?
UNE ÉQUIPE FIBRE DÉDIÉE AUX
SYNDICS PROFESSIONNELS
12
16
20
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INVENTAIRE AMIANTE OBLIGATOIRE:
UN TACHE SUPPLÉMENTAIRE POUR
LE SYNDIC ?
LE PRIVILÈGE DE L'ASSOCIATION
DES COPROPRIÉTAIRES
APPLICATION DE LA LOI SUR LA
COPROPRIETE ET OPT-OUT POUR
LES PETITES ACP
ACCESSIBILITÉ AUX IMMEUBLES
À APPARTEMENTS
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Editeur
PROFIT & FUN BV
Steenwinkelstraat 425
2627 Schelle
Régie publicitaire
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Rédaction
redac@propertytoday.be
Mise en page
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T 03 877 29 20
propertytoday@dkvision.eu
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dans ce magazine sont vérifi es avec le plus grand soin. Le
lecteur est averti qu’il ne pourra invoquer une responsabilité de
la rédaction pour les cons quences d’ ventuelles omissions ou
erreurs.

4 Edition Octobre - Novembre
01
Perdre son temps ; une
frustration de plus pour le
syndic !
Le moins qu’on puisse dire est que l’agenda d’un syndic est plein à craquer ! Il déborde
de rendez-vous, de réunions, d’expertises , de contrôles divers et convocations chez le
Juge de Paix, de relevés de compteurs, de facturations, de correspondance inutile, …
Dès lors, perdre son temps devient une
calamité insupportable. il est pourtant des
tâches que l’on ne peut reporter… L’une
d’elle est la lecture des mails, l’autre est de
répondre aux plaintes déposée à l’IPI.
Une pluie de mails
Le problème est général, et dépasse
largement nos frontières. J’en veux pour
preuve l’article ci-dessous dont je vous cite
un extrait, parus dans le magazine français
"Informations rapide de la Copropriété".
IIs arrivent toutes les deux minutes trente-cinq
secondes, montre en-main. Tel un petit sablier
qui s'égrène inexorablement, une trotteuse
qui fait tic-tac-tic-tac toute la journée; sans
discontinuer.
Oui, je compte les minutes qui séparent les
mails entrants. J'ai un nouveau métier : tapeur
de mails.
Que je les tape comme un forcené ou que je les
dicte à Siri qui est devenu mon meilleur ami,
mon secrétaire particulier, me voilà chaque
matin happé dans le tourbillon infernal des
mails inoxydables, infatigables, increvables.
J’écope du matin au soir, j’ai peur que le fleuve
déborde, peur d’en perdre une goutte ; peur de
perdre le fil ; peur de fermer la petite fenêtre en
bas de l’écran, peur de partir en vacances.
Combien seront-ils à mon retour de déjeuner?
Le Lundi matin, ils sont là, ils m’attendent de
pied ferme, gonflés à bloc, remontés comme
jamais, impatients d’en découdre. Je les sens
avec leurs petites mains crochues m’attirer
dans les flammes de l’enfer. Le dimanche soir,
ce n’est plus un coup de blues, c’est carrément
l’angoisse.
Attention j’appuie sur le bouton ouvrir. Ouch, je
me prends une vague, un torrent, une tornade,
je m’accroche à la rive pour ne pas me noyer,
l’instinct de survie. Seul face à la locomotive
lancée plein gaz, je suis un guerrier. Non, vous
ne passerez pas !
Ma journée est une course folle contre la
montre, je vis dans ma bulle Outlook. Ce soir ma
boite sera vide, propre nettoyée, inbox zero, je
me le suis juré.
C’est un défi permanent, une mission, une
quête. Je suis devenu expert de la messagerie,
docteur es courriers électroniques, champion du
CCC (copie invisible).
Mes réponses sont de plus ne plus courtes, bref
pour tenir la cadence "OK c’est noté", "Bien reçu,
je m’en occupe", "parfait je vous remercie".
Moins on en dit, mieux c’est, si je renvoie la balle,
je me prends un revers du droit un uppercut.
J’esquive des piques, je zappe les polémiques.
Parfois je recadre, parfois je vois rouge ; parfois
je ne comprends rien. Souvent, je prends sur
moi. Souvent je rappelle.
J’aime les mails qui disent juste merci, même si
ça en fait un de plus dans la charrette. Quand
c’est un spam, me voilà soulagé. Je suis affable
avec les gentils, sévère avec les méchants. Je
chèque les mails vite fait toujours, tout le temps,
dans le train du matin, avant de débarquer sur
le deux roues avant de démarrer, au feu rouge
si c’est long, en rendez-vous ça traine, en AG si je
m’ennuie…
Si vous êtes syndics, vous vous reconnaitrez
facilement dans ce tableau !
Et dans cette multitude, on trouvera de
nombreux mails inutiles, mais qui nous
font perdre un temps précieux et nous
détournent parfois de l’essentiel, ... l'essentiel
sur lequel vous serez cependant jugé en tant
que syndic.
Et au final, en fin de journée, qu’avonsnous
fait de concret à part répondre à une
centaine de mails ?
Dix-sept heure arrive et il faut se dépêcher
de préparer le rendez-vous suivant ou l’AG
du soir…
Notre conseil, si tant est que l’on puisse vous
aider à naviguer dans cette mer de mails :
1/
Filtrez en amont. Par exemple : demandez
aux copropriétaires de transmettre leurs
mails et demandes a un des membres du
Conseil de Copropriété : ainsi ce dernier
pourra éventuellement regrouper plusieurs
demandes et envoyer un mail par semaine
(sauf urgence). Il est en effet inutile que
plusieurs copropriétaires envoient la même
question ou remarque au syndic avec tous
les autres copropriétaires en CC. Une seule
personne est choisie pour les contacts avec
le syndic.
2/
Créez un boite mail par immeuble ; ainsi tous
les mails arrivent dans cette boite et le syndic
consulte ces mails une fois par semaine (sauf

PROPERTYTODAY
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SYNDIC
Channel
SYNDIC Channel
NOUVEAU DANS LA COPROPRIÉTÉ EN BELGIQUE!
urgence). Rappelons que le mail est par
définition un moyen de communication non
urgent.
3/
Une option qui aura peut-être du mal à
passer est de prévoir un montant forfaitaire
de par exemple 5€ par mail au-delà du
nombre raisonnable de mails enregistrés.
4/
Exigez un sujet unique par mail.
Chacun le sait, le syndic doit travailler vite et
bien. Il ne peut se permettre aucune faute,
sans que quelque copropriétaire aux aguets
ne lui tombe dessus à bras raccourcis, et
espère qu’il se rendra intéressant aux yeux
des autres en portant plainte à l’IPI …
Plus de 1000 plaintes classées
sans suite
Autre motif de perte de temps : une plainte
à l’institut. Elle vous arrive au courrier le
matin ... et voilà la journée fichue… et
probablement votre weekend… ou encore
les jours à venir.
“ 1.505 plaintes en
2020 dont 1.157
classées sans suite
En effet, les copropriétaires peuvent sans
bonne raison apparente, sans motif, sans
condition de recevabilité et sans paiement,
introduire une plainte à l’IPI contre son
syndic. Juste pour lui nuire, souvent par
esprit de vengeance….
Bien évidemment, toutes les plaintes ne
sont pas inutiles, et il est normal de pouvoir
se plaindre à l’Institut de contrôle, pour
dénoncer certaines pratiques inacceptables.
Tout le monde sera d’accord sur ce point.
Mail selon les chiffres de l’IPI (rapport annuel
2020) : sur 1.505 dossiers (!) qui ont été
ouverts en 2020 seulement 348 ont été
renvoyés devant la chambre exécutive soit
1.157 plaintes classées sans suite. On compte
Consultez le SYNDIC Channel sur Youtube, matériel noveau en continu.
encore 10 acquittements et 36 décisions
autonomes souvent en rapport avec la
formation permanente.
Finalement 237 agents immobiliers ont fait
l’objet d’une sanction disciplinaires en 2020
(22 radiations, 116 suspensions, 63 blâmes
et 36 avertissements). Cela signifie que non
moins de 84% des plaintes ont été formulé
sans connaissance de cause ou simplement
par esprit de revanche.
Sur ce point, nous pensons qu’il serait
intéressant de scinder ces chiffres par tableau
; pour nous donner une meilleure idée de
la répartition des sanctions entre syndics et
courtiers…
Mais il est clair qu’indépendamment de
cette répartition syndics/courtiers, près de
1200 plaintes par ans sont classées sans
suite… En toute objectivité cela nous
autorise forcément de conclure à l’usage
abusif à grande échelle de la plainte par les
copropriétaires ; ce qui confirme en tout état
de cause le ressenti des syndics au quotidien.

6 Edition Octobre - Novembre
A l’origine de ces abus, le manque de
modalités contraignantes : remplir un simple
formulaire suffit, et ce sans aucun frais de
dossier, selement 0€ .
On remarque ainsi que certains
copropriétaires pensent ainsi pouvoir
économiser les frais d'avocat.
Au lieu d'une assignation coûteuse, ils
envoient gratuitement une plainte à l’IPI. La
plupart ne savent peut être pas les plaintes
ne peuvent porter que sur des violations
déontologiques. De même certains
copropriétaires qui n'ont pas obtenu gain
de cause à l'Assemblée Générale, pensent
pouvoir se plaindre d’un abus de majorité
et faire annuler à bon compte la décision de
l’AG...
Finalement ils engorgent inutilement les
instances compétentes.
I
Les 10 plaintes les plus courantes
En réponse à une question parlementaire
voici un élément de réponse intéressant
apporté qui peut nous éclairer sur l’origine
des plaintes.
Les dix plaintes et infractions les plus
fréquentes sont (sans classement par ordre
d'importance) :
1. aucun contrat écrit de syndic conclu
2. négligence dans la tenue des assemblées
générales des copropriétaires (pas de
convocation à l'assemblée générale
dans le délai prescrit - pas de rapport
d'assemblée, sujets demandés par un
copropriétaire non-inscrits à l'ordre du
jour)
3. négligence dans la coordination des
statuts
4. pas de communication avec ou
insuffisamment disponible pour les
copropriétaires ;
5. aucune comptabilité ou comptabilité
erronée
6. honoraires injustifiés ou non prévus au
contrat
7. problèmes avec les offres des fournisseurs
ou l'attribution des contrats
8. le transfert des documents au syndic
successif a lieu trop tard (ou non)
9. pas d'accès aux documents de
copropriété pour les copropriétaires qui
en font la demande
10. pas de réponse aux questions de
l'asseseur juridique de l'IPI.
Au vu de ces motifs, il semblerait que
beaucoup de problèmes pourraient être
résolus dans la transparence, et peut être
aussi la médiation... Mais c’est un autre
sujet.
Plus jamais la paix !
Enfin, l’UDS (Union des Syndics asbl) souhaite
attirer l’attention de tout syndic sur le fait
que le principe de base de la prescription ne
s’applique pas aux plaintes déontologiques.
Résultat des courses, un syndic peut subir
une plainte abusive plus de 10 ans après
les faits soi-disant reprochés... alors qu’il
n’est même plus syndic de l’immeuble
en question (!) alors qu’il a déjà transmis
les archives et peut-être même changé
d’ordinateur... ce qui rend la recherche
de documents et de preuves quasiment
impossible…
Aucune prescription, même pas
trentenaire… Aucune norme comme au
civil? Cela ne manque pas de surprendre,
quand on considère qu’en droit pénal
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PROPERTYTODAY
7
seulement les crimes contre l’humanité ne se
prescrivent pas.
Et pour le syndic, cela s’applique même s’il a
obtenu le quitus de l’AG pour sa gestion de
l’ACP à l’origine de la plainte … car il s’agit ici
de déontologie.
Finalement l’agent immobilier pourra
toujours, sans aucune limite dans le
temps raisonnable, être poursuivi au
niveau disciplinaire par un copropriétaire
rancunier… On est donc loin, pour ne pas
dire très loin d'une approche saine, équitable
et justifiée.
C’est pourquoi l’UDS demande aux
acteurs du secteur, de réfléchir à :
• l’instauration d'un délai de
prescription raisonnable
• l’application du principe "ne bis in idem",
ou "l'absorption" lors de la commission de
nouvelles infractions qui sont entièrement
causalement liées à une condamnation
disciplinaire définitive antérieure (nul
ne peut être jugé une deuxième fois
pour des infractions pour lesquelles
il a déjà été sanctionné connaître)
• de déclarer irrecevable les plaintes
à l’égard d’agents immobiliers non
actifs depuis plus de deux ans
Au moins 3 heures de travail par
plainte
Nous avons interrogé nos membres sur le
temps passé à répondre à une plainte. Selon
leur dire, cela leur prend au minimum 3
heures; entre la recherche des documents
et des preuves dans les archives, et la
formulation claire de la réponse écrite à l’IPI.
Il ne faut pas oublier que le délai imparti est
de 15 jours à partir de la date de la lettre de
l’IPI (sans compter les retards probables dans
la distribution de la poste), on ne peut donc
pas trop traîner… et certainement ne pas
être en vacances à ce moment-là!

8 Edition Octobre - Novembre
Le weekend est un moment propice au
repos et aux joies familiales ; mais pas pour
le syndic qui non seulement a prévu une
réunion le samedi matin et passe son samedi
après-midi à répondre à une plainte, qui, les
chiffres le prouvent, est souvent infondée et
mal intentionnée.
3 heures en moyenne, perdues pour
répondre à une plainte… Parfois même le
double car la plainte peut revenir avec un
autre demande de clarification.. et rebelote,
recherche des dossiers, des mails…
Mais le syndic n’a pas le choix, car l’enjeu est
d’importance : il y va de sa réputation, de sa
vie professionnelle , de la vie de son cabinet
et de l’emploi de ses collaborateurs !
Dans quel autre corps de métier est-on
soumis à un tel stress et à un tel risque
de perdre tout ce que l’on a construit ?
C’est d’ailleurs pour cette raison que l’UDS a
prévu une assurance-groupe de protection
disciplinaire pour ses membres. Ainsi, il
ne sont plus seuls pour affronter leurs
problèmes.
Droit de rôle et dissuasion
Mais le problème se situe en amont: il faut
d’abord limiter l’afflux de plaintes sans
motif valable en imposant un droit de
rôle. Si minime soit-il, ce coût servira de
dissuasion et l’on peut être sûr que seules les
plaintes réelles et basées sur des fondements
concrets seront introduites, car une personne
convaincue du bien-fondé de sa plainte
n’hésitera pas à verser une modique somme
pour obtenir satisfaction.
Cela peut également encourager plus de
dialogue par le biais de la Médiation, grâce
à l’intervention d’un médiateur; ce mode
de règlement des différends a déjà fait ses
preuves et est d'ailleurs recommandé dans
la loi sur la copropriété (NCc art 3.85-§5)
Deux tableaux mais une seule
sanction
Nombreux sont les syndics qui restent sur les
deux tableaux de l’IPI ; le tableau des agents
immobiliers/courtage et le tableau des
syndics ; et vice versa. Rien ne les empêche
en effet, d’être syndic, mais de réaliser de
temps en temps une vente ou une location.
Nombreux sont également ceux qui ont
créé deux organisation distinctes ; un
bureau de syndic et un bureau de courtage;
deux entités juridiques différentes avec du
personnel distinct dans les deux sociétés.
Lorsque que tout se passe bien, la situation
peut être une réussite. Le bât blesse
lorsque dans l’une de ces activités un
problème se pose qui donne lieu à une
plainte disciplinaire. En effet la sanction
se rapportant au numéro IPI, en cas de
radiation ou de suspension, ce sont toutes
les activités de l’agent immobilier qui sont
concernées …
Il serait donc intéressant d’envisager de
scinder les sanctions par tableau, ce qui
se situerait tout à fait dans la logique des
choses. La sanction doit se rapporter aux
tâches effectuées, et ces dernières sont
soumises à une inscription spécifique sur
un tableau donné. Il est donc logique que
la sanction s’applique aux tâches du tableau
concerné. Cela permettrait ainsi au syndic
qui a commis ou dont le personnel a commis
volontairement ou involontairement des
erreurs de gestion, de continuer à travailler
en effectuant des tâches de courtage pour
lesquelles il n’a, par exemple, jamais été
inquiété. La survie de son cabinet et le
maintien de son personnel seraient ainsi
préservés.
Organes spécifiques pour les
syndics ?
Dissocier les plaintes par tableau est une
chose, mais créer des instances spécifiques,
par tableau, signifierait à terme la
reconnaissance tant attendue du métier de
syndic. En distinguant ainsi les deux activités,
chaque plainte serait évaluée par des
collègues actifs dans le même domaine.
Solution ? Dommages et intérêts
pour le plaignant ?
Si nous partons du principe que le traitement
des plaintes déontologiques fait partie de la
gestion normale du gestionnaire immobilier
ou de sa propre entreprise, nous pensons
également que des solutions doivent être
trouvées contre les plaintes abusives.
Nous ne préconisons certainement pas
de limiter le droit de déposer une plainte.
Nous défendons plutôt la position selon
laquelle le gestionnaire immobilier ne doit

PROPERTYTODAY
9
pas être victime d'attaques arbitraires de
clients insatisfaits, entraînant des heures de
recherche et de rédaction. Tout le monde
connaît la fameuse expression : le temps,
c'est de l'argent.
Cela nous amène à deux propositions :
D'une part, pourquoi ne pas envisager
d'introduire une indemnisation
compensatoire, similaire à l'indemnisation
légale des cours et tribunaux, en cas de
plainte abusive contre un syndic ou autre
personne faisant l'objet d'un contrôle
disciplinaire par le BIV.
D'autre part, nous souhaitons proposer un
mécanisme d'indemnisation à nos membres,
dans le but de compenser leur perte de
temps en cas de plainte abusive ; ceci sous
la forme d'une clause dans leur contrat de
gestion.
« Plainte abusive à l’IPI : On entend par plainte
abusive une plainte d'un ou de plusieurs
copropriétaires contre le syndic, qui est rejetée
ou classée sans suite par l‘assesseur juridique
de l'Institut Professionnel Agents Immobiliers,
ou qui aboutit à un acquittement devant la
Chambre Exécutive de l’IPI. Le copropriétaire qui
a déposé une telle plainte sera redevable au
syndic d’une indemnité fixe et forfaitaire pour
la prestation effectuée égale à trois heures de
travail, à savoir …. EUR par heure de travail.
Si une telle plainte est formulée par plusieurs
copropriétaires, ils sont solidairement tenus de
cette indemnité ».
Il va de soi qu'une explication expressis
verbis de cette clause par le syndic est
nécessaire lors de l'AG, ceci dans le cadre
de l'explication générale du contrat entre le
syndic et l’ACP.
Conclusion
L'UDS se positionne depuis sa création,
comme la seule fédération professionnelle
des syndics souhaitant œuvrer pour un
changement profond et constructif ainsi
qu’une approche plus moderne du statut
du syndic en Belgique. Nos efforts pour un
institut des syndics n’ont à ce jour pas encore
portés leurs fruits, mais nous persistons à
croire que les approches respectives des
deux métiers, courtiers et syndics, sont très
différentes. Tout un chacun peut au moins
reconnaitre cela et, dans la mesure du
possible, agir en conséquence.
info
Mme Dominique Krickovic
Présidente & Co-founder
UDS - Union des Syndics asbl
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que syndic et devenez gratuitement membre
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et complétez vos points IPI
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copropriété gratuite pour chaque visiteur
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PROPERTYTODAY
11
Intratone est paré
pour un avenir
durable dans
les immeubles
d’appartements
02
Intratone est un fabricant de systèmes d'intercom et de gestion des accès ciblant spécifiquement les
immeubles d’appartements. L’entreprise est de ce fait active sur un marché dans lequel les copropriétés
sont très fortement représentées. « Nous pouvons aider les syndics à respecter les exigences de prestations
imposées par la commune, mais aussi en termes d’habitat durable et abordable. »
Moins de câbles
Intratone travaille avec des systèmes sans
fil, et c’est ce qui rend cette entreprise
unique, déclare Michael Kennedy, Area Sales
Manager chez Intratone. « Nos systèmes
doivent juste recevoir une alimentation
au niveau de la porte. Aucun câblage
supplémentaire n’est nécessaire dans le
bâtiment. Dans le cas d’un immeuble
d’appartements comptant 80 résidents, cela
permet d’épargner plusieurs kilomètres de
câble.
Cette belle économie va de pair avec un
autre avantage : une acquisition moins
onéreuse des systèmes pour les copropriétés.
» Intratone aide les copropriétés à respecter
les accords de prestations, reprenant des
aspects tels que la durabilité et l’habitat
durable. « Grâce à cette économie de câble
et de plastique, nos systèmes sont d’emblée
rentables pour les utilisateurs comme pour
les copropriétés. »
Les applications d’Intratone répondent
habilement à un besoin du marché. « De
très nombreuses copropriétés sont face aux
mêmes problèmes, surtout dans le cas d’une
nouvelle construction ou de la rénovation
de bâtiments vieux de trente à quarante
ans. Allez-vous investir dans des systèmes
d’accès qui ne contribuent pas à la durabilité,
ou misez-vous sur l’avenir ? De plus en plus
de copropriétés optent pour cette dernière
possibilité, notamment pour répondre aux
attentes des résidents. »
Proche et personnalisé
Intratone mise grandement sur la durabilité,
explique Michael Kennedy. « Avec nos
solutions sans fil, les copropriétés ne réalisent
pas qu’une économie de câblage. Cela va
bien plus loin. Nous sommes un fabricant
européen, qui fournit depuis la France. Il n’est
donc pas question de livraisons interminables
depuis l’Asie, ce qui permet un bénéfice
environnemental et garantit des livraisons
rapides. En outre, tous nos systèmes sont
réalisés sur mesure. Vous ne trouverez donc pas
de gros stocks chez nous, car tout ce que nous
produisons part directement chez le client. »
Il faut ajouter à cela que la gestion des accès
permet elle aussi un bénéfice en termes
de durabilité. « Les copropriétés évoluent,
l’accroissement d’échelle est un fait, et cela
entraîne le développement du domaine de
prise en charge des copropriétés."
Des solutions digitales
intelligentes
Afin de bien gérer tous ces bâtiments, il
est pratique de pouvoir le faire depuis une
localisation centrale de la corporation, via
nos solutions intelligentes. Pour la plupart
des interventions, un déplacement physique
n’est même pas nécessaire. Prenons par
exemple un déménagement. Auparavant,
il fallait réaliser une nouvelle plaquette
nominative, à visser sur la porte.
Aujourd'hui, tout cela est digital. Vous
gagnez du temps, de la main-d'œuvre
et des matériaux. Grâce à Intratone, les
copropriétés peuvent économiser des
dizaines de milliers d’euros par an. »
Sûr et paré pour l’avenir
Les systèmes d’accès d’Intratone sont durables,
mais aussi parés pour rester immuables
tout au long de la vie. « Les gens restent
plus longtemps chez eux. Nos systèmes
permettent d'ouvrir les portes à distance,
les résidents peuvent donc garder les mains
libres pour rentrer avec des sacs de courses.
Cela profite grandement aux résidents un
peu moins vaillants. Les lecteurs de proximité
permettent quant à eux de bloquer les portes,
si un résident a perdu sa clé, par exemple.
Accorder l’accès à distance peut s’avérer
très pratique, parce qu’un nombre croissant
de parties doivent pouvoir avoir accès au
bâtiment. Comme les aidants proches ou
le personnel de nettoyage, par exemple.
Grâce à une simple manipulation dans le
système, ils ont accès au bâtiment durant
certaines périodes. Et uniquement pendant
ces périodes, et pas le week-end. Nos
systèmes améliorent de la sorte la sécurité
des résidents. Nous sommes parés pour
un avenir durable, mais nous tenons aussi
compte de l’avenir des résidents. »
Vous voulez en savoir plus sur
l’approche durable d’Intratone ?
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Venez découvrir notre stand au Salon de
la Copropriété (Brussels Expo - Palais 10) le
jeudi 18 novembre 2021!

12 Edition Octobre - Novembre
03
Modernisation
obligatoire des
ascenseurs à caractère
historique
Ces derniers mois, la modernisation obligatoire et programmée a continué
de faire peser une menace sérieuse sur ces anciens ascenseurs, que l'on
trouve encore dans de nombreux immeubles bruxellois, pour la plupart. Or,
ces ensembles majestueux peuvent être considérés comme faisant partie
intégrante du patrimoine architectural.
SYNDIC
Channel
SYNDIC Channel
NOUVEAU DANS LA COPROPRIÉTÉ EN BELGIQUE!
Consultez le SYNDIC Channel sur Youtube, matériel noveau en continu.

PROPERTYTODAY
13
Selon la réglementation actuelle, ces
ascenseurs dignes d’intérêt devaient être
modernisés avant le 31/12/2022. Une
obligation qui ne laisserait que peu de temps
à des copropriétaires sous pression pour
satisfaire à cette contrainte sans dépenser
des sommes folles ou sans contrevenir à des
rénovations dans les règles de l’art.
Il a finalement été décidé que les délais
imposés pour la modernisation des
ascenseurs historiques allaient être
prolongés. Cela concerne tous les
ascenseurs entrés en service avant 1958.
Selon les Service extérieurs de contrôle
technique (SECT), 3.750 ascenseurs
d’avant 1958 peuvent, à ce stade, être
recensés partout sur le territoire. La
proportion d’ascenseurs historiques doit
encore être déterminée au niveau régional.
La Région bruxelloise, qui est globalement
concernée pour 2/3 des ascenseurs
historiques du royaume, est particulièrement
active dans ce domaine et a débloqué
des moyens pour cela sous l’impulsion de
Pascal Smet. Les deux autres régions sont
également déterminées à apporter leur
contribution.
Deux cas de figure rentrent en ligne de
compte :
1/
Ascenseurs entrés en service avant 1958
mais SANS valeur historique. La date de
modernisation de ces ascenseurs sera fixée
au 31/12/2023 soit un an plus tard que
ce que prévoit la réglementation actuelle
(AR du 9 mars 2003 relatif à la sécurité des
ascenseurs).
2/
Ascenseurs entrés en service avant 1958 AVEC
valeur historique.
Pour ces ascenseurs, des solutions
alternatives qui assurent un niveau de
sécurité suffisant doivent être développées.
Ces alternatives résultent d’un équilibre à
trouver entre le prix, la valeur historique et la
sécurité. Ces ascenseurs bénéficieront d’un
report de 5 ans par rapport à ce que prévoit
la réglementation actuelle (AR du 9/3/2003)
et devront, au plus tard, être modernisés
pour le 31/12/2027.
Par ailleurs, une série d’autres changements
seront apportés à l’Arrêté royal du 9 mars
2003, relatif à la sécurité des ascenseurs.
Voici les principaux :
• On introduit une définition d’
«ascenseur historique» (conditionnée
à une reconnaissance régionale)
• Une série d’éléments à contrôler pour
les ascenseurs (sorte de check-list)
ne s’appliqueront pas de la même
manière aux ascenseurs historiques
• Il sera mentionné que des solutions
électroniques sont admises pour remplacer
certaines fermetures physiques
• Il sera également mentionné que les
ascenseurs historiques devront pouvoir
satisfaire à un niveau de sécurité
suffisant et non plus équivalent aux
ascenseurs mis en service après 1958
comme c’est le cas actuellement
A noter qu’en plus de ces modifications,
le SPF Economie est à la recherche
de solutions pour rendre acceptables
toute une série d’éléments qui posent
problème dans les ascenseurs historiques.
Le SPF Economie s’appuiera sur les Services
extérieurs de contrôle technique.
« Ces cages d’escaliers monumentales, au
milieu desquelles surgissent des ascenseurs, sont
autant de joyaux, qui témoignent d’une richesse
patrimoniale indéniable », affirme le vice-
Premier ministre Pierre-Yves Dermagne. « Dans
le même temps, ces ascenseurs historiques sont
devenus sources de tracas pour les propriétaires
ou copropriétaires concernés. Les pressions
qu’ils ou elles subissent de la part de syndic ou
de sociétés d’ascenseurs pour moderniser en
tout hâte, à grand frais, et parfois sans aucune
promesse de respecter le patrimoine sont tout
bonnement inacceptables. Nous pouvons à
présent les rassurer ce point. »
« La protection des ascenseurs historiques
est une priorité pour la Région bruxelloise
», explique Pascal Smet, secrétaire d’Etat en
charge de l’Urbanisme et du Patrimoine en
Région de Bruxelles-capitale. « Grâce à nos
actions lancées il y a un an, à l’excellente
collaboration nouée entre le fédéral et les
régions mais aussi grâce aux adaptations de la
législation, les ascenseurs à valeur patrimoniale
sont sauvés. Ils seront donc modernisés en
conservant leurs caractéristiques patrimoniales.
Le délai supplémentaire, jusqu’en 2027,
permettra aux propriétaires de procéder aux
interventions dans les règles de l’art ».
info
Communique de presse du 08-07-
2021 de Mr Pierre-Yves Dermagne,
Vice-Premier ministre et ministre
de l’Economie et du Travail. (voir
www.dermagne.belgium.be)
PROPERTYTODAY

14 Edition Octobre - Novembre
04
Toujours
informé avec
BTV !
En tant que gestionnaire immobilier, comment auditer un
immeuble pour se conformer à la législation (technique)?
Un gestionnaire immobilier doit prouver une bonne gestion
technique en conservant de nombreux certificats, rapports
d’inspection et autres livrets d’entretien.
Qu'en est-il de l'électricité dans
les parties générales? Certains
doutent: est-ce tous les 25 ans ou
tous les 5 ans? BTV vous informe.
Installations domestiques :
contrôle tous les 25 ans
Il est précisé dans la nouvelle réglementation
sur l'électricité, le LIVRE 1, (AR 08/09/2019) :
l'installation électrique pour l'alimentation
des parties générales est par définition
assimilée à l'installation domestique. Ils
respectent donc l'obligation de contrôle tous
les de 25 ans.
Locaux techniques : contrôle tous
les 5 ans
Cependant, les parties communes des
immeubles à appartements comprennent
aussi les locaux techniques nécessaires
au fonctionnement des installations. Ces
locaux techniques, tels que le local avec
les compteurs électriques des appartements,
le local du chauffage central et/ou

PROPERTYTODAY
15
le local technique de l'ascenseur, doivent
respecter l'obligation d’un contrôle tous
les 5 ans.
Cette distinction n'est pas toujours facile à
faire techniquement. Les deux parties de
l'installation sont généralement alimentées
par la même installation électrique, souvent
de taille limitée, via le compteur des parties
communes. Il n'y a donc aucun élément
permettant d'établir une distinction technique
entre les deux composants de l'installation.
Quels sont les locaux techniques? Par
exemple, le circuit d'éclairage fournira à la fois
l'éclairage de la cage d'escalier et l'éclairage de
la salle des compteurs.
Néanmoins, selon la législation, ils doivent
être contrôlés avec une fréquence
d'inspection distincte (tous les 25 ans/
tous les 5 ans).
Présence de personnel : contrôle
tous les 5 ans
Et s'il y a du personnel dans le bâtiment? Les
espaces généraux deviennent ainsi le lieu
de travail du personnel, en l'occurrence par
exemple du concierge. En conséquence,
le cadre juridique principal, prévu dans le
Codex sur le bien-être au travail doit être
respecté. Il prévoit également une contrôle
tous les 5 ans.
CONSEILS IMPORTANTS
Analyse de risque pour les immeubles
datant d'avant 1981
Si il y a un concierge dans l’immeuble, et que
le bâtiment date également d'avant 1981, il
faut obligatoirement faire établir une analyse
de risque afin de se mettre en conformité
avec les normes de sécurité en vigueur.
Dans tous les cas, un
"dossier électrique" doit
être tenu par le syndic
qui doit rassembler de
nombreux documents
relatifs à l'installation
électrique ( rapports
d'inspection valables,
analyse de risques, schéma
unifilaire, plan de situation
SYNDIC
Channel
avec indication des voies d'évacuation, … )
Plus d'infos sur le site de
www.btvcontrol.be
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NOUVEAU DANS LA COPROPRIÉTÉ EN BELGIQUE!
Consultez le SYNDIC Channel sur Youtube, matériel noveau en continu.
Indispensable pour tous
les copropriétaires et
les syndics d’immeubles
LA COPROPRIÉTÉ
Les droits et devoirs du copropriétaire, du syndic et de la copropriété
Eric Riquier
Avocat au Barreau de Bruxelles et professeur de droit civil à la Solvay Brussels School
of Economics & Management (Université libre de Bruxelles)
Il y a, en Belgique, près d’un million et demi d’appartements. La majorité d’entre eux sont situés dans
des immeubles en copropriété. Or, la plupart des gens qui y vivent ignorent les règles qui gouvernent ce
type d’habitat groupé : quels sont les obligations du syndic, comment fonctionne l’assemblée générale,
comment est-elle convoquée et comment délibère-t-elle, quels sont les recours contre ses décisions, etc ?
Et on constate que si les procès en matière de copropriété sont nombreux, beaucoup auraient été évités
si, simplement, les règles avaient été suivies.
L’auteur passe en revue l’ensemble des règles légales en les expliquant dans un langage clair en manière
telle que chacun puisse trouver rapidement réponse à ses questions. Si la copropriété par appartements
constitue la plus grosse partie de cet ouvrage, les règles relatives à la copropriété ordinaire sont
également passées en revue : quels sont les droits et obligations des indivisaires, quels sont leurs pouvoirs
respectifs sur la chose commune, comment sort-on d’indivision, etc ?
L’ouvrage est principalement destiné à des non-juristes – copropriétaires d’immeubles, copropriétaires
d’appartements, syndics – qui souhaitent une information simple et précise mais il peut également servir
d’ouvrage de base au juriste qui n’est pas spécialisé dans le droit de la copropriété. Cette deuxième
édition intègre les changements apportés par les nouvelles dispositions du livre 3 du Code civil,
relatif aux Biens, entré en vigueur le 1 er septembre 2021.
> Collection Droit au but
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L’ensemble des règles légales en matière de copropriété
Intègre les changements apportés par la réforme du droit des biens
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16 Edition Octobre - Novembre
05
Conseil de copropriété et commissaire
aux comptes : peut-on démissionner ?
Il n’est pas rare qu’un membre du
conseil de copropriété souhaite
démissionner dudit conseil avant
l’échéance de son mandat, laquelle
correspondant normalement à la
prochaine réunion de l’assemblée
générale. Les motifs de cette décision
sont divers, de nature personnelle
ou autre, mais on observe qu’ils
sont souvent liés à des dissensions
survenues entre les membres du
conseil.
Probablement parce que l’accomplissement
de sa mission exige une mobilisation plus
ponctuelle, ou parce que son mandat est
le plus souvent solitaire, les velléités de
démission sont plus rares dans le chef du
commissaire aux comptes. Elles n’en sont
cependant pas si exceptionnelles qu’il ne
serait pas utile de les évoquer aussi.
Une telle démission est-elle
autorisée ?
On aurait vite fait de répondre par
l’affirmative, sur le constat de ce que la loi
sur la copropriété ne comporte aucune
stipulation qui l’interdit.
Il est vrai qu’elle est avare de dispositions,
cette loi, lorsqu’il est question du conseil de
copropriété. On sait que la mission de celui-ci
consiste à contrôler la gestion du syndic, qu’il
peut cependant recevoir des délégations
spéciales de l’assemblée, qu’il doit faire
annuellement rapport aux copropriétaires,
que ses membres doivent être propriétaires
et doivent être élus individuellement,
qu’enfin il est constitué pour une durée
qui se termine avec la prochaine réunion
ordinaire de l’assemblée (article 3.90 NCc).
Quant au commissaire aux comptes, tout au
plus sait-on qu’il est désigné annuellement
(article 3.91 NCc) et que son mandat ne
peut se cumuler avec celui du conseil de
copropriété (article 3.89-§9 NCc).
Contrat et mandat
Cette réponse serait cependant hâtive et,
sinon inexacte, à tout le moins dénuée de la
nuance nécessaire.
Il faut en effet considérer que le mandat
qui unit les membres du conseil ou le

PROPERTYTODAY
17
commissaire aux comptes à la copropriété
est un contrat et que ce contrat est régi par
le Code civil, tant par les dispositions qui
lui sont consacrées (articles 1984 à 2010
du Code) que par les principes généraux
applicables à tout contrat.
Passons rapidement sur le rappel – qui ne
me semble pas superflu – de l’article 1991
du Code qui énonce que « le mandataire
est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en
demeure chargé, et répond des dommagesintérêts
qui pourraient résulter de son
inexécution » pour retenir les dispositions
relatives à la fin du mandat, desquelles se
dégagent les règles qui mettent en évidence
la nécessité des préserver les intérêts des
deux parties en présence, c’est-à-dire, pour
ce qui nous occupe, le membre du conseil
d’un côté, la copropriété de l’autre. Ces
règles sont contenues dans l’article 2007 du
Code qui est ainsi libellé :
« Le mandataire peut renoncer au mandat, en
notifiant au mandant sa renonciation.
Néanmoins, si cette renonciation préjudicie
au mandant, il devra en être indemnisé par le
mandataire, à moins que celui-ci ne se trouve
dans l'impossibilité de continuer le mandat sans
en éprouver lui-même un préjudice considérable ».
Par ailleurs, en vertu de l’article 1134, al. 2 du
code civil, les conventions doivent s’exécuter
de bonne foi.
4 principes
Se dessinent ainsi les principes qui
gouvernent la possibilité de démissionner du
conseil de copropriété :
1. Un membre du conseil de copropriété ou
le commissaire aux comptes peuvent a
priori démissionner. Le terme adéquat est
« renoncer » à leur mandat.
2. Toutefois, à moins qu’elle soit motivée par
la circonstance que poursuivre sa mission
lui causerait un préjudice personnel
considérable, la démission du mandataire
doit être sérieusement motivée…
3. …et le membre du conseil ou le
commissaire démissionnaires doivent
veiller à ce qu’elle ne cause pas de
dommage à la copropriété, sous peine de
devoir indemniser celle-ci.
4. Enfin, la démission devra être notifiée au
syndic en sa qualité de représentant de la
copropriété.
“ Le membre du
conseil doit
veiller à ce que
sa démission
ne cause pas
de dommage à
l’ACP
Le conseil de copropriété étant avant tout un
organe de contrôle, on peut ainsi observer
qu’une défaillance du syndic qui n’aurait pas
été aperçue en temps utile par le conseil
pourrait engager la coresponsabilité du
membre démissionnaire s’il apparaît que sa
démission n’était pas légitimement justifiée
et a sensiblement amenuisé les facultés de
contrôle dudit conseil.
Quant au commissaire aux comptes, Il n’est
pas difficile d’imaginer les conséquences
dommageables qui peuvent résulter du fait
que sa mission ne serait pas exécutée. Sa
responsabilité pourrait ainsi notamment être
engagée si, à cause de cette inexécution,
l’assemblée estime qu’elle n’est pas en
mesure d’approuver les comptes.
On constate donc que la faculté de
démissionner du conseil de copropriété ou
du mandat de commissaires aux comptes,

18 Edition Octobre - Novembre
loin d’aller de soi, exige la plus grande
prudence de la part de celui qui souhaite
renoncer à la mission qu’il avait acceptée.
Ce n’est d’ailleurs que normal puisque, d’une
part, aucun copropriétaire n’est obligé de se
porter candidat au conseil ou à la fonction
de commissaire et, d’autre part, lorsqu’il le
fait, c’est avec la conscience de s’engager
pour une durée et une mission censées ne
prendre fin qu’avec la prochaine réunion
ordinaire de l’assemblée.
Le mandataire désireux de démissionner sera
donc attentif aux conséquences possibles de
sa démission, particulièrement, s’agissant du
conseil de copropriété, lorsque celui-ci a reçu
de l’assemblée une délégation spéciale dont
la démission en question pourrait mettre la
parfaite exécution en péril. Si cette démission
s’avère inopportune, elle sera fautive et,
donc, susceptible d’engager la responsabilité
du démissionnaire.
Quid lors d'une vente ?
On évoquera encore le cas particulier
du copropriétaire qui vend son lot, cette
circonstance lui interdisant a priori de
poursuivre l’exécution de son mandat.
Si l’on devait appliquer ici les principes de
droit dans toute leur rigueur, il faudrait
considérer qu’il n’y a généralement pas
là matière à exonérer le mandataire de sa
responsabilité. Une cause exonératoire de
responsabilité doit en effet être étrangère à la
volonté de celui qui s’en prévaut et le fait est
que, dans la plupart des cas, la vente résulte
d’une décision du propriétaire.
La souplesse s’impose cependant, la
responsabilité du mandataire à titre gratuit
devant s’apprécier moins sévèrement que
celle du mandataire rémunéré (article 1992,
al. 2 du Code civil).
Aussi ne pourra-t-on, à mon sens, reprocher
au mandataire de ne pas pouvoir mener sa
mission bien en cas de vente de son lot que
dans l’hypothèse où il avait déjà décidé de
vendre au moment où il s’est porté candidat.
Dans ce cas, ce n’est plus sa démission –
inévitable – qui s’avérera fautive, mais bien
celle d’avoir sollicité et/ou accepté une
mission dont il savait ou devait savoir qu’il ne
pourrait la mener à bien.
Loi Covid et prolongation légale
des mandats
Enfin, envisageons rapidement le cas
tout à fait particulier des mandats qui
ont été prolongés ou prorogés par l’effet
des mesures prises dans le cadre de la
pandémie. Sur le plan des principes, les
mandataires – qu’ils soient membres du
conseil de copropriété ou commissaires aux
comptes – sont tenus de poursuivre leurs
missions au-delà du terme qu’ils avaient
peut-être initialement prévu. Cependant,
une fois encore, le principe déjà rappelé
de la responsabilité allégée du mandataire
à titre gratuit conduira à apprécier moins
sévèrement la décision de celui qui aurait
décidé de démissionner après la date
à laquelle l’assemblée générale aurait
normalement dû se réunir.
Reste que ce candidat à la démission devra
rester attentif à la situation concrète dans

PROPERTYTODAY 19
laquelle se trouve sa copropriété et aux
conséquences possibles de sa démission.
D’une manière générale, on pourrait très
succinctement résumer les choses ainsi : la
décision de renoncer au mandat avant le
terme de celui-ci sera appréciée au regard
de l’ensemble des circonstances et de
l’obligation de diligence qui s’impose au
mandataire.
En tout état de cause, peut-être est-ce
alors l’occasion de rappeler, en guise de
conclusion, que, contrairement à l’idée
communément répandue, le conseil de
copropriété ne dispose d’aucun pouvoir
mais seulement de devoirs, et d’inviter alors
les candidats potentiels à s’abstenir s’ils
n’ont pas la certitude de pouvoir mener leur
mission à bien.
1 À la seule exception de ceux qu’impliqueraient
les délégations ponctuelles de l’assemblée.
Même conseil pour les candidats à la
fonction de commissaire aux comptes
puisque l’on sait l’importance de leur
vérification dans le processus conduisant à
leur approbation.
info
Mr Eric Riquier
Avocat (IURIS AVOCATS)
Professeur à la Solvay Brussels
School of Economics &
Management
PROPERTYTODAY
Conseil de l'UDS
Introduisez les clauses suivantes dans votre
ROI :
• MANDAT DES MEMBRES DU
CONSEIL DE COPROPRIETE
• Le mandat des membres du Conseil
de Copropriété sera soumis aux
dispositions légales relatives au mandat.
Les membres du Conseil de Copropriété
peuvent démissionner à tout moment
pour des motifs importants qu'ils
notifient à l'Assemblée Générale.
Le mandat des membres du Conseil
sera exercé sans rémunération.
• RESPONSABILITÉ DES MEMBRES DU
CONSEIL DE COPROPRIETE
Les membres du Conseil de Copropriété
ne peuvent être tenus responsables de
leur mission de contrôle, sauf en cas de
négligence, de faute lourde, de dol ou
d'abus de pouvoir dommageables.

PROPERTYTODAY
21
06
Une équipe fibre
dédiée aux syndics
professionnels
La fibre optique arrive dans vos
immeubles et c’est une bonne
nouvelle. En effet, beaucoup plus
stable et rapide, la fibre offre un
réel confort pour les résidents. Mais
pas uniquement, car les syndics
professionnels pourront aussi
compter sur le support d’une toute
nouvelle équipe fibre qui leur sera
complètement dédiée.
Les avantages de la fibre
L’enjeu du passage à la fibre est de taille, car
le monde évolue très vite. La digitalisation
s’accélère, le télétravail devient une pratique
courante qui s’est installée de force, mais
restera après le déconfinement : nous ne
travaillerons plus 5 jours sur 5 sur notre lieu
de travail.
La domotique s’invite aussi dans les
immeubles : gestion des caméras de
surveillance, des ascenseurs, des portes
d’entrée, du chauffage, etc.
La Belgique rattrape son retard !
Si la Belgique a accusé un certain retard
par rapport à d’autres pays européens,
aujourd’hui, elle affiche le taux de croissance
le plus élevé en termes de couverture dans
le classement européen et cela grâce à des
investissements énormes et des partenariats
d’investissement.
L’objectif est de taille : atteindre les zones
plus rurales et couvrir 70% du territoire, soit
pratiquement 100% des appartements d’ici
2028. Pour y parvenir, Proximus s’est associée
à d’autres constructeurs expérimentés du
réseau fibre. On peut notamment citer
Unifiber en Wallonie qui va fournir, d’ici 2028,
une connexion à 500.000 foyers et Fiberklaar
en Flandre (un million et demi de foyers
seront connectés d’ici 2028).
Plus de 28 villes sont déjà fibrées
Aujourd’hui, la fibre de Proximus est déjà
installée dans plus de 28 villes et communes
belges dont Charleroi, Liège, Namur, Mons et
couvre environ 10% du territoire.
Comment la fibre arrive-t-elle dans
les immeubles ?
Via la façade ou via une tranchée en
passant par le local technique à l’intérieur
de l’immeuble. Un câble discret et très fin
est alors tiré à chaque étage à partir de
la gaine verticale ou de la cage d’escalier;
lors de sa visite préparatoire le technicien
détermine avec le syndic la meilleure
solution de raccordement des logements.
Ainsi, les propriétaires et/ou locataires seront
raccordés sans désagréments.
L’installation est gratuite
Le déploiement de la fibre est totalement
pris en charge par Proximus. L’installation
est donc gratuite. Un atout de taille pour les
habitants de l’immeuble ! Chacun pourra
alors choisir le pack fibre qui lui convient. Le
réseau Proximus est 100% ouvert aux autres
opérateurs.
Un encadrement spécifique pour
les syndics
A chaque étape, les syndics pourront
compter sur l’expertise de la Proximus
Syndic Team. Un encadrement administratif
personnalisé offrant de multiples avantages
comme notamment la gestion simplifiée
des factures de différents immeubles, la
fourniture de supports de communication,
etc.
Contactez votre Proximus Syndic Team au
0800/30307 ou par mail :
syndic@proximus.com
Plus d’infos spécifiques pour les syndics
sont disponibles via www.proximus.be/
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22 Edition Octobre - Novembre
07
Inventaire amiante
obligatoire: un tache
supplémentaire
pour le syndic ?
En Belgique, les employeurs sont déjà obligés de disposer d'un
inventaire d'amiante pour leurs bâtiments. Dans un futur pas si
lointain, une « attestation amiante » sera obligatoire pour tous les
bâtiments situés en Flandre.
L’inventaire amiante
L’inventaire amiante est obligatoire en cas de
transformation ou démolition d’un bâtiment
(arrêté royal du 10 avril 2008 – Région de
Bruxelles capitale et arrêté du gouvernement
Wallon du 17 juillet 2003). Avant de démolir
ou transformer, il faut répertorier les
substances dangereuses présentes dans le
bâtiment pour planifier leur enlèvement
avant le démarrage des travaux afin d’éviter
la contamination de déchets par des
produits dangereux. En ce qui concerne les
matériaux composés d’amiante, il existe des
obligations légales spécifiques.
Cet inventaire amiante ne doit pas être
réalisé pour les bâtiments dont le permis
d’urbanisme autorisant la construction a
été délivré après le 30 septembre 1998. Il

PROPERTYTODAY 23
“ à Bruxelles et en Wallonie
l’obligation d’établir un
inventaire amiante à la
revente n’est pas encore à
l’ordre du jour
doit être joint à la déclaration préalable de
chantier à remettre à la commune.
Par ailleurs, le propriétaire a l’obligation
légale de débarrasser le chantier de tout
l’amiante qu’il contient avant le démarrage
des travaux; on évite ainsi de disperser des
fibres d’amiante dans l’air et de contaminer
des matériaux pouvant être réutilisés ou
recyclés, par exemple, les débris. Il faut donc
désamianter ou encapsuler ces matériaux
amiantés avant le démarrage du chantier. Ces
travaux d‘enlèvement ne doivent contaminer
ni les personnes ni l’environnement. Dans de
nombreux cas, ils doivent faire l'objet d'une
autorisation préalable.
Un inventaire amiante pour une maison
particulière se chiffre à un peu moins
de 500 euros. Dans le cas où des travaux
d’assainissement doivent être entrepris, cela
grimpe vite de plusieurs milliers d’euros.
Une attestation amiante bientôt
obligatoire ? Bruxelles et la
Wallonie à la traine
En Flandre, présenter une attestation
amiante avant de vendre son immeuble sera
obligatoire dès 2022.
À partir de 2032, cette attestation devra être
établie pour tout bâtiment datant d’avant
2001, sans tenir compte d’une éventuelle
vente.
Par ailleurs toute personne qui investit dans
l'amélioration énergétique de son logement
peut demander des primes énergétiques
auprès du gestionnaire de réseau de
distribution Fluvius. Depuis le début de
cette année, les primes pour l'isolation
des toitures et des murs extérieurs par
l'extérieur ont été majorées de 8 euros/
m² si l'isolation et l'amiante sont retirés «
simultanément ».
Par contre, à Bruxelles et en Wallonie
l’obligation d’établir un inventaire amiante
pour la vente d’un bien immobilier n’est pas
encore à l’ordre du jour.
Si le Plan ENVIeS contient plusieurs actions
opérationnelles relevant de l’environnementsanté
relatives à la thématique « amiante »,
on constate que rien n’est prévu en ce qui
concerne la revente de biens privés.
Le Plan ENVIeS intègre les facteurs
environnementaux suivants : la qualité de
l’air intérieur et extérieur, des substances
préoccupantes (pesticides, perturbateurs
endocriniens, nanomatériaux…), la
qualité des sols et de l’eau, les pollutions
sonores et lumineuses, les rayonnements
électromagnétiques, les maladies
vectorielles et allergiques ainsi que l’impact
de l’alimentation, des espaces vert et des
changements climatiques.

éparations de toiture et façade
LE SPÉCIALISTE FIABLE POUR LA TOITURE ET LA FAÇADE
Un gérant-entrepreneur avec plus de 25 ans d’expérience, lui-même présent sur
le chantier, est une bonne garantie de l’exécution correcte et compétente des
travaux. La compétence professionnelle est en effet une exigence importante
vis-à-vis d’un entrepreneur dans un dossier de rénovation. Fort de près de 30
ans d’expérience, Alain Durieux s’appuie sur une riche expérience pratique. Le
fait que l’entreprise porte son nom révèle qu’il en est le fier porte-drapeau.
Durieux est une entreprise gantoise active de la côte à la périphérie bruxelloise.
Tant les particuliers que les associations de copropriétaires peuvent s’adresser à
Durieux. L’équipe se compose de différents hommes de métier ayant chacun leur
propre spécialisation. Des petites maisons ou grands blocs d’appartements, vous
frappez à la bonne porte chez Durieux !
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La corrosion du béton armé apparaît quand l’eau et l’oxygène réagissent avec
l’armature présente dans un béton (de moins bonne qualité). L’acier rouille et le
béton perd alors sa stabilité. Dès que vous reconnaissez la corrosion du béton,
faites appel à l’un de leurs spécialistes afin qu’il agisse au plus vite. Dans le cas
contraire, le problème ne fera qu’empirer, avec diverses conséquences à la clé,
comme par exemple une diminution de la capacité de charge calculée.
Il existe diverses causes de corrosion du béton, nécessitant chacune une approche
spécifique. Durieux s’attaque non seulement au problème d’humidité, mais vous offre
aussi un service complet. Les dommages subis sont également réparés : briques abîmées,
plafonnage qui s’effrite... L’équipe spécialisée est prête à remettre votre béton en état !
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PROPERTYTODAY 25
Récemment, le Gouvernement wallon a
évoqué la question du regroupement des
différentes certifications des bâtiments qui
contribuera à avancer vers un passeport
global incluant différents volets facultatifs ou
obligatoires dont un volet amiante.
Si l’inventaire amiante n’est pas obligatoire
avant de vendre sa maison, il est toutefois
vivement recommandé. Surtout si le bien en
question est antérieur aux années 90.
info
Mr Tim Van Helden
Chief Operating and Development
Officer ImmoPass
www.immopass.eu
PROPERTYTODAY
Recommandation de l'UDS
En tout état de cause, dès que l’obligation
sera en vigueur, les syndics ne manqueront
pas d’être impactés par cette obligation, tout
simplement parce que les matériaux amiantés
sont majoritairement localisés dans les parties
communes: toiture, cave et chauffage central.
Lors de la vente d'un appartement, les experts
devront forcément contrôler les parties
communes: ils iront donc systématiquement
sonner chez le syndic pour accéder aux
parties communes… Pour les syndics, cela
signifie des problèmes supplémentaires et
une perte de temps inévitable…
Solution qui occasionnerait moins de
problèmes: ne serait-il pas souhaitable dans un
avenir proche d'établir une attestation-amiante
pour les parties communes ceci à l'image de
l'attestation CPE pour les parties communes?
En tant que syndic, soyez en tous cas préparé
et faites établir d'orès et déjà un inventaire
amiante pour chaque ACP concernée. Vous
en aurez de toute façon besoin lors de
travaux futurs dans l'immeuble.

Partenaire des copropriétés
pour le chauffage et l’eau
Répartition des frais
de chauffage et d eau
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PROPERTYTODAY 27
08
Le privilège de
l'association des
copropriétaires
“ Le défaut de
paiement d'un
copropriétaire
a des
conséquences
indéniables
pour les autres
copropriétaires
1. Mise en œuvre du privilège
En 2018 notre législateur a apporté plusieurs
modifications aux règles de la copropriété.
La loi hypothécaire a notamment été
modifiée, par l'ajout du texte suivant à
l’article 27.7° :
« Les créanciers privilégiés sur les immeubles
sont : « L'association des copropriétaires sur le
lot dans un immeuble ou groupe d'immeubles
bâtis pour les charges dues relativement à
ce lot. Ce privilège est limité aux charges de
l'exercice en cours et de l'exercice précédent. Il
prend rang après le privilège des frais de justice
prévu à l'article 17, le privilège visé à l'article 114
de la loi du 4 avril 2014 relative aux assurances
et les privilèges inscrits antérieurement »
Par ailleurs et en lien direct, l'article 29 de
la loi sur les hypothèques a été modifié
d'où il découle qu'il concerne un privilège
silencieux ou occulte (voir infra).
La principale raison de l'introduction du
privilège est l'importance croissante de la vie
en appartement. Par exemple, aujourd'hui,
une partie importante de la population
flamande vit en appartement. Cette
forme de d’habitation collective implique
essentiellement une forme de cohabitation
forcée, puisque rien ne permet, dans la
réalité, aux habitants de choisir avec qui elles
vivent dans un immeuble à appartements.
La gestion de la copropriété a également des
implications financières (parfois importantes)
pour les copropriétaires. Le défaut de
paiement d'un copropriétaire qui ne
respecte pas ses obligations financières a des
conséquences indéniables pour les autres
copropriétaires.
C’est donc en réponse expresse à
ce problème, que le privilège a été
explicitement été introduit.
2. Le privilège disséqué
Le privilège peut être analysé à partir de 5
questions qui seront traitées ci-après dans le

28 Edition Octobre - Novembre
même ordre :
1. à quelle créance s’applique le privilège ?,
2. qui est le titulaire du privilège ?
3. quel lot est concerné ?
4. quelles sont les conséquences de
l'absence de publicité ?
5. quel rang s’applique au privilège ?
1. Le privilège s'applique aux contributions
liées à un lot spécifique et est limité aux
apports de l'exercice en cours et de l'exercice
précédent. On entend par contributions,
les dettes auxquelles chaque copropriétaire
est tenu en sa qualité de copropriétaire. Il
ne s'agit pas seulement des contributions
normales au fonds de roulement, mais aussi
des charges exceptionnelles avec appels de
fonds de réserve.
Quant à la limitation dans le temps, elle
concerne bien l'exercice en cours et
l'exercice qui le précède. Il est à noter qu'un
exercice comptable peut être prolongé suite
à une décision de l'assemblée générale des
copropriétaires.
2. C'est l'association des copropriétaires qui
détient le privilège. Il est essentiel d'avoir la
personnalité juridique pour pouvoir invoquer
le privilège. Concrètement, si l'association n'a
pas la personnalité juridique, elle ne pourra
pas invoquer le privilège.
3. La garantie du privilège est constituée
par le lot d'un immeuble ou d'un ensemble
d'immeubles. Il s'agit donc des parts
privatives ainsi que de la part des parties
communes du lot concerné. Dans la mesure
où des travaux ont été réalisés dans le lot
privatif, pouvant être considéré comme
immeuble par destination, ces travaux seront
considérés comme appartenant au lot et
donc faisant partie de la garantie représentée
par la lot.
4. La plus grande source de controverse est
peut-être le fait qu'il s'agit d'un privilège
silencieux ou « occulte ». Aucun transfert ou
inscription n'est donc requis. La motivation
et, en même temps, la faiblesse du privilège
« occulte » réside dans le fait que d’une part,
l’enregistrement d'un privilège repose sur la
déclaration précise des arriérés , alors que
par ailleurs, dans le cadre de la gestion de la
copropriété, les demandes d’acomptes du
syndic sont périodiques, ce qui rend difficile
la fixation d’un montant qui peut encore
augmenter après l'enregistrement.
5. En termes de rang, en cas de cumul, le
privilège primera sur les privilèges généraux
et les hypothèques. Il y a cependant un
problème d’ordre temporel par rapport aux
« privilèges précédemment enregistrés » ,
puisqu’on ne sait pas clairement comment
ils s’articulent dans le temps. Le manque de
clarté dans ce domaine risque d’occasionner
bien des discussions.
3. Evaluation
Le principal argument en faveur de
l’introduction du privilège de l’ACP est,
comme mentionné précédemment,
l'importance croissante de la cohabitation en
copropriété forcée.
L’interdépendance réciproque des
copropriétaires, qui n'ont pas forcément
choisi de s'engager dans cette relation
mutuelle, mais y sont contraints par la
copropriété forcée, a conduit à vouloir limiter
les risques d'insolvabilité.
Quant aux arguments contre le privilège, ils
concernent le plus souvent l'impact éventuel
sur le crédit hypothécaire et l'insécurité
juridique qui en découle. En raison de
l’absence de publicité d'une part et parce
que les montants peuvent continuellement
évoluer d'autre part, il n'est pas exclu que
les établissements de crédit deviennent plus
prudents dans l'octroi de crédits immobiliers
(ou qu'ils deviennent plus chers). Du fait
que le créancier hypothécaire passera
après le privilège de l’ACP, les mauvaises
surprises ne sont pas à exclure. Les banques
pourraient donc être enclines à intervenir
plus rapidement si les versements du
crédit immobilier ne sont pas effectués
correctement.
info
Mr Benoit Stockman
Directeur BE-LE-RE Consulting BV
benoit.stockman@outlook.com
PROPERTYTODAY

PROPERTYTODAY 29
Conseil de l'UDS
En application de l’article 3.94 NCc, le syndic
a officiellement communiqué au notaire les
charges et frais dus par le vendeur.
Attention, la loi ne parle pas des
accessoires de la créance (pénalités, frais
de recouvrement). Il faut donc les inclure
également.
Si, lors de l’acte authentique, le vendeur
conteste ces arriérés ou frais, le notaire
retient les arriérés et en avise le syndic par
envoi recommandé dans les trois jours
ouvrables qui suivent la passation de l’acte
authentique.
Dans les vingt jours ouvrables qui suivent
la date du courrier recommandé du
notaire, le syndic doit effectuer une saisiearrêt
conservatoire ou exécutoire par
l’intermédiaire d’un huissier de justice.
A défaut de saisie-arrêt en bonne et due
forme, le notaire peut valablement verser
le montant des arriérés au copropriétaire
vendeur.
Parfois la totalité des dettes dues par le
vendeur à la copropriété ne pourront être
récupérées dans le cadre de cette procédure.
Pour tenter de récupérer le solde impayé
il sera parfois nécessaire d’introduire une
procédure contre le copropriétaire vendeur
devant le juge de paix.
Si le syndic utilise la méthode de la provision
unique (« fonds de garantie » approuvée par
l'AG), il pourra éventuellement récupérer
la majorité des arriérés, voir la totalité du
montant dû.
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PROPERTYTODAY
31
09
Application de la loi sur
la Copropriete et opt-out
pour les petites ACP
Il existe un assez large consensus dans la
doctrine juridique selon lequel le régime
juridique actuel de gestion est trop détaillé
et trop formaliste pour la copropriété
d'appartements qui ne comporte qu'un
nombre limité de lots. Dans la pratique, les
copropriétaires de ce type d’immeubles
sont souvent enclins à prendre les décisions
nécessaires en dehors de l'assemblée
générale et à l'unanimité.
Lorsque l’ACP ne compte qu'un nombre
limité de membres, il est souvent difficile de
trouver à la fois un syndic et un commissaire
aux comptes parmi eux. Les petites
copropriétés étant soumises (presque) aux
mêmes obligations et formalités que les
grandes copropriétés, elles sont de facto
quasiment obligées de faire appel à un
syndic professionnel.
L'application intégrale du régime légal
de gestion entraîne donc une charge
administrative et financière importante pour
ces copropriétés. Cependant, les articles 3.84
à 3.100 du NCc sont de loi impérative, de
sorte qu'en principe les copropriétaires ne
peuvent pas y déroger.
D'où l'importance particulière de la faculté
dérogatoire de l'article 3.84, premier alinéa
in fine du Nouveau Code civil. Le droit
belge d'appartement dispose donc d'un
'opt-out'.
Une question cruciale est bien entendu
de savoir à quelle copropriété l'article
3.84, premier alinéa in fine du Code civil
s'applique. Depuis l'entrée en vigueur de
la loi du 18 juin 2018, l'article 3.84, premier
alinéa, deuxième phrase du code civil
prévoit qu'il peut être dérogé à ce « chapitre
» si la nature des parties communes le justifie,
pour autant que tous les copropriétaires
consentent à cette dérogation et au moyen
d'un acte de base dans lequel des parties
privatives distinctes sont établies. Il en résulte
que le nombre de lots privatifs « à lui seul »
ne justifie plus une dérogation à la loi sur la
copropriété. Après la modification de la loi,
seul le « nombre limité de parties communes
» peut encore servir de base à l'établissement
d'un acte de base « simplifié ».
info
Mme Charlotte Willemot
Avocat notaire, assistant de
pratique et docteur en droit
(UGent)
PROPERTYTODAY
Remarque UDS
Le métier de syndic étant en pénurie, il est
également devenu très compliqué voire
impossible, de trouver un syndic lorsque
l’ACP ne compte que 3 à 10 lots.
En effet, la mission de base du syndic
dans le cadre de la gestion administrative,
technique et financière reste la même,
ainsi que sa responsabilité, quelle que soit
l’ACP, avec autant que suivi divers, contrôles
techniques, assemblées générales ..etc , Par
ailleurs, on ne compte plus l’accumulation
de nouvelles obligations techniques, normes,
audits, EPC, amiante ...etc. Il en résulte que le
tarif minimum du syndic de 15 à 17 euros par
lot devient inapplicable car non rentable sur
un nombre très limité de lots.
Pour s’en sortir financièrement, le syndic
appliquera donc un tarif global pour l’ACP, à
diviser par un nombre très bas de lot… Cela
aura inévitablement pour résultat un coût
élevé pour les copropriétaires.
Finalement, il s’avère que la solution de
l’opt-out se présente actuellement comme
une planche de salut pour les petites
copropriétés, qui pourront désormais choisir
cette option. Il va de soi que l’entente
dans l’immeuble doit être au beau fixe; au
moindre problème, le recours à un syndic
professionnel deviendra inévitable.

32 Edition Octobre - Novembre
10
Accessibilité
aux immeubles
à appartements
Posséder un logement est le rêve de nombreuses personnes. Cet
investissement est en général le plus important d’une vie. Mais
ce logement est-il suffisamment confortable et adapté pour
y vivre toute une vie ? Et qu'en est-il de l'accessibilité générale
dans un immeuble à appartements ? Une chose est sûre : tout
le monde a intérêt à bénéficier d'un bâtiment accessible à tous.
Vivre durablement et de façon
évolutive et adaptée est une bonne
chose pour tout le monde
Il n'y a pas que les personnes âgées
ou handicapées qui bénéficient d'un
logement accessible et sûr. Toute personne
temporairement moins mobile ou ayant de
jeunes enfants en verra immédiatement les
avantages. De plus, investir durablement
dans un logement à vie, c'est économiser sur
le long terme. Des ajustements intelligents
tels qu'une disposition flexible des couloirs,
des portes plus larges ou des prises plus
hautes vous permettent non seulement
de profiter d'une maison confortable
aujourd'hui, tout en évitant des coûts
supplémentaires demain. Ainsi, vous pouvez
continuer à vivre dans votre espace familier
sans aucun problème, soit lorsque vous
agrandissez votre famille soit lorsque vous
prenez de l’âge, soit lorsque vous avez une
perte subite de mobilité. C'est une optique
durable, sur le plan économique, écologique
et social.
Même si vous souhaitez vendre ou louer
votre logement, dès qu’il est adapté à toutes
les situations de vie il bien évidemment est
plus intéressant. En effet, il convient à un
public plus large et peut donc être estimé à
une valeur vénale ou locative plus élevée.
« Un logement à vie doit prévoir un certain
nombre d'éléments structurels qui permettent
de l’adapter en fonction de l’évolution de vos
besoins » - architecte Kathleen Polders, Inter.

PROPERTYTODAY 33
De plus en plus de personnes optent pour
un appartement: jeunes couples, familles
avec enfants, personnes âgées et personnes
handicapées. Souvent « clés en main » chez
un promoteur immobilier. Mais tous les
appartements ne sont pas adaptés à toutes
les phases de la vie. Posez-vous au préalable
les questions suivantes:
- Pouvez-vous facilement accéder à votre
immeuble par les transports en commun?
Et est-il proche des commerces et des
équipements publics?
- La disposition de l’appartement rend-il
toutes les pièces accessibles? Par exemple,
vos toilettes sont-elles reliées à la salle de
bain?
- Les différentes parties communes (locaux
divers-caves) sont-elles toutes facilement
accessibles? Et les transitions entre les
différents espaces sont-elles fluides?
Quelques chiffres
• Un Belge sur cinq a 65 ans ou plus.
• 70 % des Flamands ne souhaitent
pas aller dans une maison de
retraite.
• Une personne âgée sur quatre vit
dans un logement mal adapté.
• Une personne sur sept, âgée de
moins de 65 ans, souffre d'une
forme de handicap.
Un immeuble accessible
Si votre logement fait partie d'un immeuble
à appartements, vous devez respecter
certaines règles. En Belgique, il existe
différentes réglementations en matière
d'accessibilité. Celles-ci stipulent que
les parties communes des immeubles à
appartements (parking, accès, ascenseur,
couloirs, etc.) doivent obligatoirement être
accessibles.
Des espaces communs facilement
accessibles rendent votre appartement plus
pratique, surtout si vous avez des difficultés
à marcher ou si vous êtes chargé de courses.
Les locaux au sous-sol ou les caves, les places
de stationnement, les parkings, les couloirs,
les escaliers et l'ascenseur ainsi que l'accès
principal doivent être facilement utilisables.
Ajustements raisonnables et législation
anti-discrimination
Si vous louez ou vendez un appartement ou
une maison, vous devez vous conformer à la
législation anti-discrimination. Cela signifie
qu'un propriétaire ou un agent immobilier
ne peut pas discriminer sur la base de critères
qui ne sont pas relevants, tels que l'état de
santé ou le handicap du futur locataire.
De plus, en tant que propriétaire, vous
êtes également obligé de procéder à
des ajustements raisonnables s’ils sont
nécessaires pour un locataire handicapé.
L'absence d'aménagements raisonnables
pour les personnes handicapées est
considérée comme une forme de
discrimination. Par exemple, un propriétaire
ne peut refuser d'installer une rampe pour
un locataire qui a de la difficulté à marcher.
Loi du 10 mai 2007 tendant à lutter contre
certaines formes de discrimination - TITRE III. -
CHAPITRE Ier. - Interdiction de discrimination.
Art. 14. Dans les matières qui relèvent du champ
d'application de la présente loi, toute forme
de discrimination est interdite. Au sens du
présent titre, la discrimination s'entend de :- un
refus de mettre en place des aménagements
raisonnables en faveur d'une personne
handicapée.
Quid des copropriétés?
En tant que copropriétaire en situation de
handicap et vous souhaitez procéder à des
aménagements des parties communes ?
Vous devez pour cela obtenir l'approbation
des autres copropriétaires.
Mais dans ce cas particulier, la législation
anti-discrimination ne s'applique pas
car la personne handicapée qui propose
les aménagements est également
propriétaire. Néanmoins, les obligations de
la Convention des Nations Unies du 13
décembre 2006 relative aux droits des
personnes handicapées sont applicables aux
copropriétaires, grâce au principe de droit
privé belge de l'abus de droit.
En refusant les aménagements raisonnables,
les copropriétaires abusent de leurs
droits de propriété au détriment des
personnes handicapées. Car finalement,
les dommages qu'ils infligent de cette
manière aux personnes handicapées
sont disproportionnés par rapport aux
avantages qu'ils pensent retirer d’un tel
refus. Un copropriétaire handicapé peut
donc se prévaloir de l'obligation de faire des
aménagements raisonnables pour contester
cet abus de droit.
L'accessibilité dépasse le cadre du
bâtiment
L'accessibilité ne se limite pas à l'accessibilité
physique de votre hall d’entrée, du parking et
des couloirs. L'information, la communication
et les services du syndic doivent également
être accessibles à tous. Par exemple,
n'utilisez pas de mots difficiles ou de phrases
compliquées, mais soyez brefs et clairs. C'est
aussi ça l'accessibilité.
Inter construit une société
inclusive où chacun peut
participer pleinement et
indépendamment : jeunes,
vieux, avec ou sans handicap et
en toutes circonstances.
Vous cherchez des astuces ou
des conseils pour votre projet,
pour un confort de vie ou pour
des adaptations à un handicap?
Vous pouvez contacter Inter au
011/26 50 30 ou par mail à
info@inter.vlaanderen.
Unia est l'institut national des
droits humains qui défend
l'égalité et lutte contre
les discriminations. Vous
pouvez contacter Unia via un
formulaire de signalement en
ligne ou via le numéro vert
0800 12 800.

34 Edition Octobre - Novembre
Conseils UDS
Le syndic doit toujours adopter une position
neutre; il ne peut en aucun cas discriminer
(risque de plainte disciplinaire)
- il peut essayer de proposer si possible des
solutions abordables ; par exemple un
plan incliné dans les escaliers
- attention: dans les bâtiments plus anciens,
certains ajustements sont quasiment
impossibles : par exemple un ascenseur
avec une gaine en béton...
Concrètement
Vous devez mettre la question du
copropriétaire en question à l'ordre du jour
de l'Assemblée Générale.
En ce qui concerne les travaux sur les parties
communes, l'approbation est requise à la
majorité des 2/3 des copropriétaires présents ou
représentés.
Attention : en cas de refus de l’ACP le
copropriétaire peut avoir recours au juge de
paix
Art. 3.92 du Nouveau Code Civil -
Actions en Justice
§ 5. Lorsque, au sein l’assemblée générale,
la majorité requise ne peut être atteinte,
tout copropriétaire peut se faire autoriser
par le juge à accomplir seul et aux frais
de l’association, des travaux urgents et
nécessaires, affectant les parties communes.
Il peut de même, se faire autoriser à exécuter
à ses frais des travaux qui lui sont utiles,
même s’ils affectent les parties communes,
lorsque l’Assemblée Générale s’y oppose sans
juste motif.
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