Property Today FR 2021 Edition 7

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Application de la loi sur
la Copropriete et opt-out
pour les petites ACP
Il existe un assez large consensus dans la
doctrine juridique selon lequel le régime
juridique actuel de gestion est trop détaillé
et trop formaliste pour la copropriété
d'appartements qui ne comporte qu'un
nombre limité de lots. Dans la pratique, les
copropriétaires de ce type d’immeubles
sont souvent enclins à prendre les décisions
nécessaires en dehors de l'assemblée
générale et à l'unanimité.
Lorsque l’ACP ne compte qu'un nombre
limité de membres, il est souvent difficile de
trouver à la fois un syndic et un commissaire
aux comptes parmi eux. Les petites
copropriétés étant soumises (presque) aux
mêmes obligations et formalités que les
grandes copropriétés, elles sont de facto
quasiment obligées de faire appel à un
syndic professionnel.
L'application intégrale du régime légal
de gestion entraîne donc une charge
administrative et financière importante pour
ces copropriétés. Cependant, les articles 3.84
à 3.100 du NCc sont de loi impérative, de
sorte qu'en principe les copropriétaires ne
peuvent pas y déroger.
D'où l'importance particulière de la faculté
dérogatoire de l'article 3.84, premier alinéa
in fine du Nouveau Code civil. Le droit
belge d'appartement dispose donc d'un
'opt-out'.
Une question cruciale est bien entendu
de savoir à quelle copropriété l'article
3.84, premier alinéa in fine du Code civil
s'applique. Depuis l'entrée en vigueur de
la loi du 18 juin 2018, l'article 3.84, premier
alinéa, deuxième phrase du code civil
prévoit qu'il peut être dérogé à ce « chapitre
» si la nature des parties communes le justifie,
pour autant que tous les copropriétaires
consentent à cette dérogation et au moyen
d'un acte de base dans lequel des parties
privatives distinctes sont établies. Il en résulte
que le nombre de lots privatifs « à lui seul »
ne justifie plus une dérogation à la loi sur la
copropriété. Après la modification de la loi,
seul le « nombre limité de parties communes
» peut encore servir de base à l'établissement
d'un acte de base « simplifié ».
info
Mme Charlotte Willemot
Avocat notaire, assistant de
pratique et docteur en droit
(UGent)
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Remarque UDS
Le métier de syndic étant en pénurie, il est
également devenu très compliqué voire
impossible, de trouver un syndic lorsque
l’ACP ne compte que 3 à 10 lots.
En effet, la mission de base du syndic
dans le cadre de la gestion administrative,
technique et financière reste la même,
ainsi que sa responsabilité, quelle que soit
l’ACP, avec autant que suivi divers, contrôles
techniques, assemblées générales ..etc , Par
ailleurs, on ne compte plus l’accumulation
de nouvelles obligations techniques, normes,
audits, EPC, amiante ...etc. Il en résulte que le
tarif minimum du syndic de 15 à 17 euros par
lot devient inapplicable car non rentable sur
un nombre très limité de lots.
Pour s’en sortir financièrement, le syndic
appliquera donc un tarif global pour l’ACP, à
diviser par un nombre très bas de lot… Cela
aura inévitablement pour résultat un coût
élevé pour les copropriétaires.
Finalement, il s’avère que la solution de
l’opt-out se présente actuellement comme
une planche de salut pour les petites
copropriétés, qui pourront désormais choisir
cette option. Il va de soi que l’entente
dans l’immeuble doit être au beau fixe; au
moindre problème, le recours à un syndic
professionnel deviendra inévitable.