Property Today FR 2021 Edition 7

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18 <strong>Edition</strong> Octobre - Novembre loin d’aller de soi, exige la plus grande prudence de la part de celui qui souhaite renoncer à la mission qu’il avait acceptée. Ce n’est d’ailleurs que normal puisque, d’une part, aucun copropriétaire n’est obligé de se porter candidat au conseil ou à la fonction de commissaire et, d’autre part, lorsqu’il le fait, c’est avec la conscience de s’engager pour une durée et une mission censées ne prendre fin qu’avec la prochaine réunion ordinaire de l’assemblée. Le mandataire désireux de démissionner sera donc attentif aux conséquences possibles de sa démission, particulièrement, s’agissant du conseil de copropriété, lorsque celui-ci a reçu de l’assemblée une délégation spéciale dont la démission en question pourrait mettre la parfaite exécution en péril. Si cette démission s’avère inopportune, elle sera fautive et, donc, susceptible d’engager la responsabilité du démissionnaire. Quid lors d'une vente ? On évoquera encore le cas particulier du copropriétaire qui vend son lot, cette circonstance lui interdisant a priori de poursuivre l’exécution de son mandat. Si l’on devait appliquer ici les principes de droit dans toute leur rigueur, il faudrait considérer qu’il n’y a généralement pas là matière à exonérer le mandataire de sa responsabilité. Une cause exonératoire de responsabilité doit en effet être étrangère à la volonté de celui qui s’en prévaut et le fait est que, dans la plupart des cas, la vente résulte d’une décision du propriétaire. La souplesse s’impose cependant, la responsabilité du mandataire à titre gratuit devant s’apprécier moins sévèrement que celle du mandataire rémunéré (article 1992, al. 2 du Code civil). Aussi ne pourra-t-on, à mon sens, reprocher au mandataire de ne pas pouvoir mener sa mission bien en cas de vente de son lot que dans l’hypothèse où il avait déjà décidé de vendre au moment où il s’est porté candidat. Dans ce cas, ce n’est plus sa démission – inévitable – qui s’avérera fautive, mais bien celle d’avoir sollicité et/ou accepté une mission dont il savait ou devait savoir qu’il ne pourrait la mener à bien. Loi Covid et prolongation légale des mandats Enfin, envisageons rapidement le cas tout à fait particulier des mandats qui ont été prolongés ou prorogés par l’effet des mesures prises dans le cadre de la pandémie. Sur le plan des principes, les mandataires – qu’ils soient membres du conseil de copropriété ou commissaires aux comptes – sont tenus de poursuivre leurs missions au-delà du terme qu’ils avaient peut-être initialement prévu. Cependant, une fois encore, le principe déjà rappelé de la responsabilité allégée du mandataire à titre gratuit conduira à apprécier moins sévèrement la décision de celui qui aurait décidé de démissionner après la date à laquelle l’assemblée générale aurait normalement dû se réunir. Reste que ce candidat à la démission devra rester attentif à la situation concrète dans
PROPERTYTODAY 19 laquelle se trouve sa copropriété et aux conséquences possibles de sa démission. D’une manière générale, on pourrait très succinctement résumer les choses ainsi : la décision de renoncer au mandat avant le terme de celui-ci sera appréciée au regard de l’ensemble des circonstances et de l’obligation de diligence qui s’impose au mandataire. En tout état de cause, peut-être est-ce alors l’occasion de rappeler, en guise de conclusion, que, contrairement à l’idée communément répandue, le conseil de copropriété ne dispose d’aucun pouvoir mais seulement de devoirs, et d’inviter alors les candidats potentiels à s’abstenir s’ils n’ont pas la certitude de pouvoir mener leur mission à bien. 1 À la seule exception de ceux qu’impliqueraient les délégations ponctuelles de l’assemblée. Même conseil pour les candidats à la fonction de commissaire aux comptes puisque l’on sait l’importance de leur vérification dans le processus conduisant à leur approbation. info Mr Eric Riquier Avocat (IURIS AVOCATS) Professeur à la Solvay Brussels School of Economics & Management PROPERTYTODAY Conseil de l'UDS Introduisez les clauses suivantes dans votre ROI : • MANDAT DES MEMBRES DU CONSEIL DE COPROPRIETE • Le mandat des membres du Conseil de Copropriété sera soumis aux dispositions légales relatives au mandat. Les membres du Conseil de Copropriété peuvent démissionner à tout moment pour des motifs importants qu'ils notifient à l'Assemblée Générale. Le mandat des membres du Conseil sera exercé sans rémunération. • RESPONSABILITÉ DES MEMBRES DU CONSEIL DE COPROPRIETE Les membres du Conseil de Copropriété ne peuvent être tenus responsables de leur mission de contrôle, sauf en cas de négligence, de faute lourde, de dol ou d'abus de pouvoir dommageables.
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