Property Today FR 2022 Edition 9

EDITION 9 - 2022 - MAI - JUIN
LE MAGAZINE DE LA COPROPRIÉTÉ
DOSSIER
BORNES DE RECHARGE :
LA SECURITE D'ABORD
Les droits et obligations du
locataire en droit de la copropriété
Nuisances acoustiques en
copropriété
SENS ET NON-SENS DE LA REDUCTION DE VOTE DE
L'ART. 3.87-§7 Cc
En pratique, il arrive souvent qu'un copropriétaire soit propriétaire de
plusieurs lots. Nous n'entendons pas par-là spécifiquement différents
"lots à part entière" ou appartements, mais aussi des lots plus petits avec
des quotités diverse comme un débarras au sous-sol, une ou plusieurs
caves, un ou deux garages... etc. Le copropriétaire peut-il donner des
procurations distinctes (par lot) à des personnes différentes ?
AUDITION PARLEMENTAIRE DU 08 MARS 2022 / LES
RECOMMANDATIONS DE L’UDS
Nous sommes momentanément tous confrontés à l’inflation importante ;
le prix des produits de première nécessité ne cesse d’augmenter et de
prendre une place de plus en plus grande dans le budget des ménages. La
vie en en copropriété, autrefois considérée comme l’option d’habitation la
moins chère est devenue l’option la plus chère, particulièrement pour les
personnes à revenus faibles ou les retraités..

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PROPERTYTODAY
3
SOMMAIRE
EDITION 9
MAI-JUIN
2022
SENS ET NON-SENS DE LA
RÉDUCTION DE VOTE DE L'ART
3.87-§7 CC
DOSSIER "BORNES DE
RECHARGES EN COPROPRIÉTÉ :
LA SÉCURITÉ D'ABORD !"
CE QUE BTV PEUT FAIRE
POUR VOUS ?
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PERFORMANT ARRIVE DANS
VOS IMMEUBLES !
AUDITION PARLEMENTAIRE
DU 08 MARS 2022 – LES
RECOMMANDATIONS DE
L’ UDS
NUISANCES ACOUSTIQUES
EN COPROPRIÉTÉ
LES DROITS ET OBLIGATIONS DU
LOCATAIRE EN DROIT DE
LA COPROPRIÉTÉ
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BON À SAVOIR 32
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ou erreurs. Property Today ne peut garantir l'exactitude des
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4 Editie mei - juni
01
Sens et non-sens de
la réduction de vote
de l'art 3.87-§7 Cc
Chaque syndic sait que l'Assemblée générale ne peut démarrer qu'après vérification de la liste de présence.
Combien y a-t-il de copropriétaires présents et combien de quotités ces copropriétaires représentent-ils
? Si le double quorum de l'art 3.87-§5 Cc n'est pas atteint, l'AG ne peut tout simplement pas avoir lieu
légalement. Le syndic doit alors convoquer une nouvelle AG, conformément à l'art 3.87-§5 du Code civil.
En pratique, il arrive souvent qu'un
copropriétaire soit propriétaire de
plusieurs lots. Nous n'entendons pas par-là
spécifiquement différents "lots à part entière"
ou appartements, mais aussi des lots plus
petits avec des quotités diverse comme un
débarras au sous-sol, une ou plusieurs caves,
un ou deux garages... etc. Le copropriétaire
peut-il donner des procurations distinctes
(par lot) à des personnes différentes ?
Concrètement : peut-il ventiler ses
procurations à des tiers par appartement,
par cave, par garage ou emplacement de
parking… ? Finalement quel avantage
cherche-t-il à obtenir d'une telle stratégie
… ?
Dans tous les cas, il est clair que détenir une
grosse part des quotités d’un copropriété
donne au copropriétaire la possibilité d'éviter
des frais supplémentaires en votant contre
certains travaux d'investissement.
Mais cela est surtout utile en cas de
désaccords et de discussions lors de
l’Assemblée Générale. Le copropriétaire de
plusieurs lots, qui donne des procurations
distinctes à des tiers pour chaque lot dont il
est propriétaire, peut s'assurer ce faisant de
la présence de deux ou plusieurs personnes
qui le soutiennent en tout point. Par exemple
: il pourrait donner procuration à un autre
administrateur de biens, qui sera présent
dans le but de promouvoir son propre
bureau de gestion , ou pire de préparer une
reprise de l’immeuble par son cabinet. Le
copropriétaire en question peut également
donner procuration à un avocat qui défendra
sa position avec insistance, fort de son
expertise et de ses qualités verbales. Parfois,
le copropriétaire se permet d’être également
présent lui-même pour un de ses lots! Non,
ce ne sont pas des inventions, mais bien
des exemples tirés de la réalité à laquelle un
gestionnaire immobilier doit faire face au
quotidien.
Nous savons que, conformément à l'art
3.87-§1 du Code civil, un copropriétaire peut
se faire assister par une personne de son
choix, mais uniquement à condition qu'il en
informe le syndic par lettre recommandée
au moins quatre jours ouvrables avant le jour
de l'assemblée générale. De plus, la loi sur la
copropriété stipule que lors de l'assemblée
générale cette personne "ne peut diriger
les discussions ni les monopoliser"…
Concrètement, cette personne doit donc se
taire… ou tout au plus chuchoter à l'oreille
du copropriétaire qu’elle accompagne…
mais rien de plus. En tant que mandataire, en
revanche, la prise de parole à haute voix est
tout à fait autorisée.
Mais le copropriétaire de plusieurs lots peut

PROPERTYTODAY
5
aussi avoir une autre intention bien précise.
En effet, en donnant des procurations
distinctes à différentes personnes, il échappe
à la règle de la réduction des votes. Nous
citons ici l’art 3.87-§7 Cc : « Nul ne peut
voter, pas même comme mandataire, pour
un nombre de voix supérieur au nombre
total de voix dont disposent les autres
copropriétaires présents ou représentés ».
L’intention est bonne mais pas
toujours faisable
Bien entendu, nous comprenons le
législateur qui a tenté de trouver un équilibre
entre les copropriétaires présents en
assemblée générale.
Après tout, la copropriété est une petite
démocratie basée sur une certaine
séparation des «pouvoirs». Le Parlement
(organe législatif ) est constitué par
l'Assemblée Générale, le gouvernement
(pouvoir exécutif ) est représenté par la
personne du syndic, le Commissaire aux
Comptes fait figure de Cour des Comptes,
et chacun est tenu de se conformer à la
constitution (les Statuts de l'immeuble).
Bref, un bâtiment est semblable à un petit
pays, un microcosme de la grande réalité
dans laquelle nous vivons au quotidien.
S'il faut voter à l' assemblée générale, le
législateur a prévu plusieurs majorités, et
tous les copropriétaires doivent se conformer
aux décisions de l' assemblée générale, qu'ils
aient voté pour, contre ou qu'ils se soient
abstenus. De même, les acomptes et autres
contributions financières seront imposées à
tous les copropriétaires, même s’ils ont voté
contre certains travaux ou se sont abstenus.
Lors de l’assemblée générale, chacun vote
en fonction des quotités dont il dispose ;
un appartement ou un local commercial
détiennent logiquement plus de quotités
qu'un studio, par conséquent ils disposent
de plus de voix et leur participation au vote
est supérieure à celle d’un studio. C’est la
raison pour laquelle la loi sur la copropriété
a instauré le système de réduction des
votes, selon lequel nul ne peut voter pour
un nombre de voix supérieur au nombre
total de voix détenues par les autres
copropriétaires présents ou représentés.
Cette situation est assez courante dans des
immeubles de petite et moyenne taille,
où un copropriétaire possède plusieurs
lots/appartements. Le législateur a tenté
de limiter le vote de ce copropriétaire,
afin qu'il n'ait jamais à lui seul la majorité
à l' assemblée générale, et pour qu’il ne
puisse jamais imposer sa volonté aux autres
copropriétaires. En soi, le souci du législateur
est légitime et son intention louable, mais
malheureusement cette règle n’apporte
pas de solution concrète dans un régime
de copropriété où le même législateur a
introduit une majorité de ½+1 !
De l'impasse à l’AG à la Justice de
Paix
Les syndics le savent, l’application de l’art
3.87-§7 Cc conduit malheureusement ipso
facto à une impasse durable au sein de l’
assemblée générale, puisqu’ aucune décision
importante ne peut plus être prise… sauf
sur certains points où il y aurait unanimité.
Finalement, la réduction de vote génère
une situation très malsaine qui donne lieu
presque automatiquement à des oppositions
et prises à partie.
Exemple : deux copropriétaires ne peuvent
prendre des décisions qu’à l'unanimité des
voix à assemblée générale. S'ils ne parviennent
pas à s’entendre, l’un des deux copropriétaires
est en droit de demander au Juge de Paix la
nomination d'un administrateur provisoire.
L'administrateur provisoire peut alors prendre une
décision définitive à la place des copropriétaires.
En cas de blocage des copropriétaires, la loi
sur la copropriété a prévu quelques solutions :
1/ art 3.92-§5 Cc
"Lorsque, au sein de l’assemblée générale, la
majorité requise ne peut être atteinte, tout
copropriétaire peut se faire autoriser par le juge
à accomplir seul, aux frais de l’association, des
travaux urgents et nécessaires affectant les
parties communes.
Il peut, de même, se faire autoriser à exécuter
à ses frais des travaux qui lui sont utiles, même
s’ils affectent les parties communes, lorsque
l’assemblée générale s’y oppose sans juste
motif."
2/ art 3.92-§8 Cc
"Lorsqu’une minorité de
copropriétaires empêche
SYNDIC
Channel
abusivement l’assemblée générale de prendre
une décision à la majorité requise par la loi, tout
copropriétaire lésé peut également s’adresser
au juge, afin que celui-ci substitue à l’assemblée
générale et prenne à sa place la décision
requise."
Mais très sincèrement et avec tout le respect
dû aux juges de paix, nous ne pouvons
pas toujours considérer comme bonnes
les solutions apportées par la justice de
paix; d'une part, parce qu’elles entraînent
automatiquement des frais de procédure
importants (frais d'avocat et éventuellement
d'expertise), d'autre part parce que ces
procédures peuvent être relativement
longues. Enfin, chacun sait désormais qu'il y
aura toujours un perdant qui rentrera chez lui
mécontent et insatisfait...
Conseils de l’UDS
Avant de s’adresser au juge de paix, nous
conseillons à chacun de faire appel à un
médiateur agréé. (voir site de la Commission
fédérale de médiation www.cfm-fbc.be).
La médiation et le dialogue conduisent à
des solutions moins coûteuses et moins
frustrantes. La loi sur la copropriété prévoit
d’ailleurs à l'art. 3.85-5 l'application de la
médiation comme mode de règlement des
différends en copropriété.
Les tentatives d’évitement de la
réduction de vote
Ces tentatives sont plus nombreuses
qu’on ne me croit. Un de nos membres
nous a transmis un exemple concret :
dans un immeuble de 8 appartements,
6 appartements appartiennent à une
indivision. L’indivision est composée
de 4 personnes (3 sœurs et 1 frère). Les
membres de cette indivision ont désigné un
"représentant légal différent pour chaque lot,
ce dans le but de "contourner" la réduction
des votes. A l'assemblée générale, les
mandataires désignés par l’indivision signent
chacun séparément la liste de présence.
Le syndic de cette copropriété, réagit et leur
rappelle qu’ils sont tous "mandataires" d’une
même indivision et que par conséquent il
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6 Edition Mai - Juin
doit impérativement appliquer la règle de la
réduction de vote de l'art. 3.87-§7 du Code
civil ; règle selon laquelle leur droit de vote
doit être limité au nombre de voix détenues
par les autres copropriétaires. Mécontents,
ces copropriétaires ont ultérieurement porté
plainte contre le syndic auprès de l'Institut
Professionnel des Agents Immobiliers.
Nous penchons sur ce point en faveur du
syndic. D’après nous les principes suivants
s'appliquent ici et notre lecture en est la
suivante :
a) art. 3.87-§7 Cc : liberté de désigner un
mandataire (par procuration) :
"Tout copropriétaire peut se faire représenter
par un mandataire, membre de l’assemblée
générale ou non." La loi énonce ici
clairement le "copropriétaire" et non ses
lots.
b) Par ailleurs, le contrôle de la liste de
présence en début d’assemblée générale
pose un problème pratique. En effet, ces
listes mentionnent le plus souvent tous
les copropriétaires individuellement, avec
la globalité de tous leurs lots respectifs,
donc le total des parts que chaque
copropriétaire représente.
Lorsque, le jour de l'assemblée générale,
deux ou plusieurs personnes souhaitent
signer la liste de présence en tant que
représentants d'un seul copropriétaire, le
syndic est confronté à quelques problèmes
inattendus ;
1. la liste de présence devient subitement
inutilisable ; où ces mandataires doiventils
signer s'il n'y a qu'une seule ligne par
copropriétaire ?
2. pour le calcul du double quorum de
présence, plus précisément le calcul du
nombre de copropriétaires présents,
le syndic devra t’il de son propre
chef désigner arbitrairement un des
mandataires présents ?
3. la liste de présence indiquant toujours
le total des quotités par copropriétaire,
il n'y a donc aucun aperçu des quotités
individuelles par lot. Il faudrait donc
qu’en dernière minute le syndic fasse une
recherche précise dans les statuts pour
déterminer avec exactitude avec quelles
quotités les mandataires pourront voter…
Nous ne croyons pas que telle était
l'intention du législateur.
c) Désignation d’un seul mandataire , art.
3.87-§7 Cc :
Cet article précise qu’en cas de division du
droit de propriété portant sur un lot privatif
(..) le droit de participation aux délibérations de
l’assemblée générale est suspendu jusqu’à ce
que les intéressés désignent la personne qui sera
leur mandataire.
Le mot " leur " étant au singulier , il nous
semble évident que pour tous les lots
appartenant à une copropriété, un seul
mandataire doit être désigné. Le législateur
parle ici clairement d'un/leur mandataire.
Nous en concluons donc que l’attribution
de différents lots à des mandataires distincts
n'est pas souhaitée par le législateur.
Enfin, nous sommes persuadés que
le législateur n'a pas pu souhaiter
créer une situation absurde dans
Votre association des copropriétaires
a besoin d’un crédit?
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PROPERTYTODAY
7
laquelle plusieurs mandataires
distincts pourraient exprimer des votes
contradictoires (oui, non et abstention)
alors que ces personnes représentent
un seul et même copropriétaire /
copropriété.
Décision de l’IPI
La Chambre Exécutive de l’IPI a pour
mission de contrôler le respect par
les agents immobiliers des règles de
déontologie régissant la profession; en cas
de manquement, le contrevenant s’expose à
une sanction disciplinaire.
Au chapitre 1 art. 1 nous lisons : " Dans
le cadre de l'exercice de la profession,
les agents immobiliers se conforment
également aux principes de dignité et
de probité inhérents à la profession et
respectent les dispositions légales
et réglementaires qui concernent
cet exercice, et notamment (…) 3° les
dispositions du Code civil en matière de
copropriété forcée d’immeubles ou de groupes
d’immeubles bâtis et les arrêtés pris en
exécution de ces dispositions. "
Dans ce dossier, l’IPI a décidé que le
raisonnement du syndic était correct et a
prononcé son acquittement. Nous nous
réjouissons de cette décision et soutenons
cette position.
Voici quelques conseils de l’UDS
pour le syndic :
1) Un copropriétaire (ou une indivision) ne
peut donner qu'une seule procuration
pour l'ensemble des lots en sa possession.
Ceci est d’ailleurs conforme à la loi sur la
copropriété qui prévoit que le mandat est
lié à la personne du copropriétaire et non
lié à la parcelle. voir Code civil Art 3.87-§7.
Il est donc important que, dans le cas où
plusieurs mandataires se présenteraient
inopinément pour représenter un même
copropriétaire (indivision), le syndic
applique immédiatement la réduction de
vote si nécessaire dans cette copropriété.
Il devrait en ce cas demander aux
mandataires présents de désigner
eux-mêmes, comme la loi l’impose, leur
mandataire unique pour représenter le
mandant / l’indivision.
2) Une procuration est définie comme suit :
« une déclaration écrite, par laquelle
quelqu'un autorise une autre personne
à accomplir certains actes juridiques en
son nom ». On y retrouve l’aspect de
remplacement d’une « personne » et non
d’un bien. Par ailleurs, juridiquement, la
procuration est donc conçue comme une
forme de remplacement ; c'est pourquoi
cette présence, avec les mandataires,
n'est pas autorisée. Le copropriétaire
qui donne procuration à un tiers, ne
peut donc être présent à l'AG ni pour
représenter un autre de ses lots privatifs,
ni en tant que représentant d'un autre
copropriétaire.
3) Appliquez toujours la réduction de voix si
la situation se présente dans laquelle un
copropriétaire a plus de voix que le reste
des copropriétaires présents.
4) Pour éviter les impasses dans la prise de
décision :
• fournir à l’avance le maximum
d'informations sur la décision à
prendre et les avantages pour l’ACP
• rechercher un consensus au
sein de l’assemblée
• si les tensions sont fortes, mettre
l'accent sur le parcours inévitable vers
le juge de paix et les coûts associés
info
Dominique Krickovic
Présidente UDS
Directrice UVS
Expert assermenté en copropriété
(Kavex)
PROPERTYTODAY

8 Editie mei - juni
Dossier
"bornes de
recharges en
copropriété :
la sécurité
d'abord !"
02
Bornes pour les habitants de
coproprietes
L'infrastructure de recharge là où la
copropriété s'applique, comme par
exemple les immeubles d'appartements
ou les immeubles de bureaux partagés,
semble cadrer à proprement parler dans
une infrastructure de recharge électrique
privée. Cependant, étant donné qu'il
s'agit d'emplacements où la copropriété
s'applique, l’installation d’infrastructure de
recharge est plus ambiguë et complexe
qu’on ne le pense au premier abord. Les
propriétaires et les locataires d'appartements
se posent donc beaucoup de questions au
sujet de l’installation des bornes de recharge
dans les parties communes ou privatives de
l'immeuble.
Depuis 2019 (art. 3.82-§2 Cc) chaque
copropriétaire ou opérateur de services
d’utilité publique a le droit de poser des
câbles, des conduites et tout équipement
associé dans les parties communes de
l'immeuble (par exemple le parking), donc
également l'infrastructure de recharge
électrique. Pour cela, conformément à la loi
sur la copropriété (voir article ci-dessous),
le propriétaire doit suivre une procédure
permettant à l’ACP, sous certaines conditions,
de s'opposer à l'installation. Pour les locataires,
cela passe par le propriétaire du logement,
qui à son tour doit respecter la procédure
de la loi sur la copropriété. Si aucune ACP
n'existe, un accord peut être obtenu par lettre
recommandée du propriétaire aux autres
copropriétaires. Sans opposition formelle
dans le délai maximum imparti de deux mois
après la demande, les câbles électriques
et autres installations pourront en principe
être installés. Bien que cette infrastructure
soit placée dans les parties communes, les
coûts pour le propriétaire souhaitant installer
l'infrastructure de recharge restent toujours
d’ordre privatif.
Pour une petite ACP, avec un ou deux
garages/emplacements, cette procédure
semble très faisable et relativement simple.
Mais pour les grandes ACP, disposant de
nombreux garages et donc de nombreux
points de charge possibles, cette procédure
est tout simplement irréaliste ; pire encore,
elle peut conduire au chaos et à des
situations très dangereuses.
Par exemple : un renforcement du
raccordement au réseau peut s’avérer
indispensable. Par ailleurs, est-il juste
que le premier demandeur supporte
tous les frais d’adaptation? Quid de la
répartition équitable des frais entre tous les

PROPERTYTODAY
9
demandeurs ? Quid des copropriétaires qui
ne sont pas du tout concernés ? Quid des
frais de sécurité incendie et du contrôle des
installations?
En ce qui concerne le raccordement au
compteur, deux options sont possibles.
Premièrement, le demandeur raccorde
la borne de recharge à son compteur
individuel, les frais d'électricité sont ainsi
directement payés par le demandeur au
fournisseur. Deuxième option, le demandeur
opte pour un raccordement au compteur
électrique commun de l'immeuble, et
c’est le syndic qui récupère les frais de
consommation auprès du consommateur;
mais il s’agit là d’une prestation
supplémentaire qui risque d’entrainer un
honoraire spécifique de la part du syndic. Il
est donc clair que dans ce cas, une borne de
recharge intelligente avec compteur intégré
est indispensable pour un règlement direct.
Une approche collective
indispensable
Selon l’UDS (Union des Syndics), il faut avant
tout optimaliser l’accessibilité de la recharge
électrique des véhicules dans les immeubles
à appartements. Concrètement, cela veut dire
qu’il faut impérativement préparer le bâtiment
dans sa globalité, afin que toute personne qui
le souhaite, ou qui tôt ou tard fera l’acquisition
d’une voiture électrique, puisse recharger
sa voiture électriquement, et ce de manière
sûre et correcte. Une préparation collective
du bâtiment (compteur dédié) est donc
indispensable et offre plusieurs avantages.
Avantages :
Î L'équilibrage de la charge. De nouveaux
conducteurs de voitures électriques
s’ajouteront forcément à l’avenir. Il est donc
préférable d'opter d’ores et déjà pour une
solution de charge capable de répartir de
manière optimale la puissance disponible
(équilibrage de charge) entre les points de
charge grâce à un système de gestion de
l'énergie.
La puissance du raccordement au réseau
et la consommation totale d'énergie
déterminent le nombre de bornes de
recharge par raccordement au réseau.
Avec un système de gestion de l'énergie,
la puissance disponible est répartie entre
les voitures qui souhaitent se recharger en
même temps. Cela permet une utilisation
optimale de la capacité disponible du
réseau. En cas de capacité insuffisante, la
connexion au réseau doit être augmentée.
Î Financement de l'installation de base
avec la bonne capacité : si l’ACP prend
en charge les travaux de renforcement
du raccordement tous les frais de
renforcement seront partagés.
Î Économies de coûts sur plusieurs plans,
comme par exemple la possibilité pour
l’ACP d’alimenter les bornes de recharge
grâce à une énergie auto-produite
(panneaux solaires). La puissance nécessaire
peut ainsi être fortement réduite, de sorte
qu'il n'est pas nécessaire de renforcer
les batteries. Cela diminue également la
présence de câbles privatifs divers qui
s’accumulent. Par ailleurs, chaque utilisateur
n’est pas obligé d’adapter individuellement
et faire contrôler séparément son
installation. Enfin, il est bien plus facile
d'organiser la recharge des véhicules des
visiteurs. La capacité du réseau disponible
peut être à tout moment contrôlée le
gestionnaire du réseau électrique.
Î Sécurité incendie (voir ci-dessous).
Î Analyse des risques et inspection (une
seule inspection au lieu d'inspections
séparées).
“ Pour une recharge
écologique optez
pour l’énergie
verte !
La sécurité avant tout
Les habitants des immeubles à appartements
se font principalement du souci pour la
sécurité incendie. On ne peut pas vraiment
leur donner tort.
Pourtant, dans les véhicules électriques, la
batterie est très fortement protégée contre
les températures trop élevées ; d'une part via
un processus de charge contrôlé et d'autre
part via un refroidissement ou un chauffage
actif de la batterie. Dans des situations très très
exceptionnelles, une batterie peut atteindre
une température critique qui la fait prendre
feu ; c’est ce que l'on appelle l'emballement
thermique. Lorsque cela se produit, il est
plus difficile d'éteindre le feu en raison de la
température élevée de la batterie.
C'est pourquoi la présence d'une centrale
incendie est nécessaire. Elle permet en
effet de détecter rapidement un incendie.
Certaines bornes de recharge s’arrêtent
également de charger dès que la centrale
incendie s’est activée.Une inspection et un
contrôle de l'installation électrique sont
également indispensables.
Les sapeurs-pompiers exigent généralement
l’installation d'un bouton d’arrêt d'urgence
central qui peut couper l'alimentation
de toutes les bornes de recharge en cas
d'incendie. Pour couper simultanément
toutes les installations de recharge, ce bouton
d’arrêt d'urgence doit être prévu à hauteur de
la rampe d’accès au garage ou au panneau
de contrôle de l’installation. L'arrêt d'urgence
coupe l'alimentation électrique des installations
de charge à partir de la boîte à fusibles. Ce
dispositif d'arrêt d'urgence doit également
être activé lorsqu'un incendie est détecté (et
détection de gaz CO/NO2 si présent).
Le système automatique de détection et
d'alarme incendie doit être prévu dans
tout le parking, y compris les locaux de
stockages et débarras situés dans le garage.
L'installation de détection d'incendie doit
être conçue et réalisée conformément à la
norme NBN S21-100-1. Pour les systèmes
de détection d'incendie existants antérieurs
à l'application de la NBN S21-100-1, la NBN
S21-100 peut rester applicable.
Les plans d'urgence et d'intervention
doivent être disponibles à proximité de
l'arrêt d'urgence et de tout accès au parking
destiné à l'intervention des sapeurspompiers.
Un plan d'implantation, des plans
d'étage, des coupes transversales et un plan
d'évacuation doivent être présents.
Consignes de sécurité incendie
Les conseils et recommandations des
différentes zones de sapeurs-pompiers
diffèrent presque toujours. Compte tenu du
projet de loi imminent sur la sécurité incendie,
nous pensons que cela va bientôt changer.
Voici quelques lignes directrices / conseils
qui sont actuellement en vigueur. Veuillez
noter qu'il n'existe actuellement aucune
base juridique réelle pour bon nombre
de ces recommandations (par exemple, la
règle de bonne conduite du FireForum).
Cette règle servira de base aux nouvelles
réglementations de sécurité incendie qui

10 Edition Mai - Juin
entreront en vigueur plus tard cette année.
Lors de la mise à disposition d'installations de
recharge pour véhicules électriques - à la fois
dans les parkings neufs et existants - la règle
de bonne conduite doit être appliquée. Ce
document décrit l'ordre chronologique et les
différentes étapes pour arriver à un parking
sécurisé incendie dans lequel sont garés des
véhicules électriques.
Pour les parkings fermés, cela signifie, au
minimum, prévoir :
• une analyse de risque ;
• la conformité à l’AREI, CEI 61851-1 ;
avec une attention particulière au
livre 1 chapitre 7.22 de l'AREI);
• des chargeurs AC protégés (de
préférence modes de charge 3) ;
• un bouton d’arrêt d'urgence centralisé ;
• un système automatique de
détection et d'alarme incendie ;
• les conventions entre le gestionnaire/
exploitant et l'entreprise de remorquage
pour l'enlèvement d'un véhicule électrique ;
• ….
A partir de l'analyse des risques (réalisée par
une société/bureau d'études spécialisée -
voir article BTV) s'ensuivent des mesures
complémentaires adaptées en fonction de la
taille, de l'aménagement et du remplissage
du parking.
Cela peut inclure :
• système de détection de CO et NO2 ;
• contrôle du système de ventilation ;
• sprinklers ;
Feuille de route du syndic
Cartographier la connexion au réseau
électrique disponible
Si plusieurs bornes de recharge sont
installées dans le bâtiment, il se peut qu'un
renforcement du raccordement au réseau
soit nécessaire. Un tel renforcement peut
entraîner un coût élevé.
Il est donc conseillé d'analyser la puissance
disponible, en collaboration avec le
gestionnaire du réseau de distribution
électrique, et de discuter de tout besoin de
mise à niveau du raccordement au réseau.
Dans un scénario idéal, étant donné qu'à terme,
la grande majorité aura besoin d'une borne
de recharge, les coûts de connexion au réseau
peuvent être partagés par tous les résidents, ce
qui le rend plus abordable pour tous.
Achat groupé d'infrastructures de
recharge
Les copropriétaires peuvent organiser un
achat groupé pour le déploiement de
l'infrastructure de recharge dans l'immeuble.
En achetant l'infrastructure de charge
en plus grande quantité et en imputant
éventuellement les coûts pour la partie
électrotechnique, un coût d'achat plus
favorable peut être obtenu.
Recharge intelligente
Lors de l'installation d'une infrastructure
de recharge, mieux vaut choisir des bornes
de recharge intelligentes. Par exemple un
infrastructure comprenant un systèmes
d’équilibrage de charge grâce auxquels la
puissance disponible sera répartie sur tous
les points de charge du bâtiment. Cela
réduit la nécessité d'une mise à niveau du
raccordement au réseau.
D'autre part, si un compteur d'électricité
commun est utilisé, l'infrastructure de
recharge intelligente offre de meilleures
options pour le syndic au niveau de la
facturation des frais d'électricité et de leur
répartition.
Allégement fiscal
Le gouvernement fédéral a fait le choix de
soutenir financièrement les particuliers grâce
à une réduction d'impôt. On constate
une fois de plus que les ACP sont passées
aux oubliettes… Quand le gouvernement
proposera-t-il enfin une approche plus
équitable et non discriminatoire des ACP?
A l'Assemblée Générale
Il est préférable d'inscrire à l'avance un point
à l'ordre du jour de la prochaine assemblée
générale; ex : Préparation collective du
bâtiment pour l'installation de bornes de
recharge dans le garage souterrain ; clé
de distribution garage/emplacements de
parking. Mandat au syndic pour les tâches
suivantes (majorité 2/3) :
Attention : En tant que syndic, vous devez
vérifier au préalable dans les statuts, si les
frais concernant les garages sont à la charge
de tous les copropriétaires ou seulement
de certains. Dans ce dernier cas, seuls ces
copropriétaires peuvent voter.
1/ contacter le gestionnaire de réseau pour
vérifier la puissance disponible et/ou
éventuellement faire installer un compteur
séparé pour les bornes de recharge
2/ analyse des risques & inspection par un
organisme de contrôle agrée tel BTV ; faire
réaliser les recommandations de l'analyse
des risques
3/ contrôle de sécurité incendie par un
organisme de contrôle agrée tel BTV ; faire
réaliser la sécurité incendie nécessaire
4/ adaptation éventuelle de la police
d’assurance incendie
5/ adaptation du ROI, avec des consignes
claires, afin que toute personne souhaitant
installer ultérieurement une borne de
recharge respecte le système collectif.
Les frais peuvent être supportés sur la
base de la clé de répartition générale des
statuts. Mais l'AG peut déroger à cette clé
de répartition générale à condition qu'une
décision soit prise à la majorité des 4/5ème :
1/ clé de distribution garages ; souvent les
statuts contiennent une clé de répartition
distincte pour les garages ; cette clé de
répartition peut être utilisée pour répartir
les coûts de la " préparation " collective
du bâtiment.
2/ critères d'utilité (art. 3.81 Cc)
Les charges inhérentes à cette copropriété,
notamment les frais d’entretien, de
réparation et de réfection, sont réparties en
fonction de la valeur respective de chaque
bien privatif, sauf si les parties décident de
les répartir en proportion de l’utilité de ces
accessoires pour chaque bien privatif. "
Dans ce cas les frais sont à la charge des
copropriétaires qui utiliseront l'installation.
Attention : cette option n'est intéressante
que dans le cas d'une solution collective
définitive. Si en pratique, quelques années
plus tard, un copropriétaire souhaite installer
une borne de recharge, tous les frais ont
déjà été payés… Les premiers utilisateurs
ont donc financé le raccordement au réseau
et la distribution électrique commune pour
les bornes de recharge dont les autres
pourront ultérieurement profiter. Un coût
d'adhésion à l'installation collective n'est
donc pas inconcevable et peut être décidé
par l'Assemblée Générale.
FAQ’s sur l'installation de bornes
"Toutes les nouvelles voitures seront
électriques d'ici 2029", mais pourra-t ’on
vraiment toutes les recharger ?
Lors de l'installation d'un ou plusieurs points

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AXA Belgium, S.A. d’assurances agréée sous le n° 0039 pour pratiquer les branches vie et non-vie (A.R. 04-07-1979, M.B. 14-07-1979) • Siège social : Place du Trône 1, B-1000 Bruxelles (Belgique) • www.axa.be
Tél. : 02 678 61 11 • N° BCE : TVA BE 0404.483.367 RPM Bruxelles • 7.06.7175 - 0620. E.R. : G. Uytterhoeven, AXA Belgium S.A., Place du Trône 1, 1000 Bruxelles (Belgique).

12 Edition Mai - Juin
de recharge, l'emplacement des points
de charge, la construction du bâtiment et
la complexité de l'installation technique
(électrique) sont importants. Il est donc
indispensable d'impliquer le gestionnaire
du réseau électrique à temps avec des
informations concrètes telles que le nombre
de places de stationnement et le temps de
stationnement estimé.
Dans de nombreux parkings, les câbles
passent par ce que l'on appelle des conduits
de câbles suspendus au plafond. Les coûts
d'installation sont limités si le point de
charge peut être placé à proximité du
boîtier de compteur et si le câblage peut
être acheminé à travers un tel conduit de
câbles. Ces coûts augmentent lorsqu'il n'est
pas possible d'acheminer les câbles du point
de charge à travers le chemin de câbles ou
lorsque la distance entre le point de charge
et le boîtier de compteur s’allonge.
Attention : les câbles de recharge peuvent
générer des interférences avec les câbles de
téléphone et d’internet. Mieux vaut respecter
un certaine distance.
• La capacité disponible est-elle
suffisante ? Comment est-ce calculé?
Quid si pas suffisant ?
Voir la possibilité avec le gestionnaire
de réseau de mettre en ligne un
vérificateur 230V/400V. Les ajustements
au raccordement se font toujours via une
demande de devis.
• Coût et prix de revient? Mieux vaut
faire faire une étude préalable par le
fournisseur d'énergie du bâtiment.
• Est-ce que toutes les voitures qui, par
exemple, doivent recharger la nuit,
peuvent réellement se recharger toutes
simultanément ?
Le gestionnaire de réseau suppose 11
kW par point de charge, corrigé d'une
simultanéité de 0,5 si les résidents y
stationnent typiquement > 5 heures,
et d'une simultanéité de 0,25 si les
résidents y restent < 5 heures.
Un veto est-il possible ?
Aucun veto individuel n'est possible lors
de l'installation d'une borne de recharge
privée, avec tous les frais pour le propriétaire
installateur ; conformément à l'article 3.82 du
Code civil, seule l’ACP peut faire opposition
(voir ci-dessous). Mais attention :
la procédure d'information de la loi sur la
copropriété (article 3.82 Cc) ainsi que les
consignes en matière de sécurité incendie
doivent être strictement respectées. Cela
devrait être systématiquement vérifié par
“ Un choix écologique :
électricité verte ou
panneaux solaires !
l'installateur avant même de procéder à
l'installation d'une borne de recharge privative
dans un garage souterrain en copropriété !
Lors de la mise en place d'un système
collectif accessible à tous, la majorité légale
requise est de 2/3 des copropriétaires
présents et représentés à l'AG. Mais attention,
un copropriétaire lésé peut toujours saisir
le juge de paix dans un délai de 4 mois (art.
3.92-§3 NCc)
Article loi sur la copropriété
Art. 3.82 Travaux de modification (Art. 577-2-
§10 ACc)
§§2. En outre, les copropriétaires individuels
et les opérateurs de service d’utilité publique
agréés ont légalement et à titre gratuit le droit
d’installer, d’entretenir ou de procéder à la
réfection de câbles, conduites et équipements
y associés dans ou sur les parties communes,
dans la mesure où ces travaux ont pour
but d’optimaliser l’infrastructure pour le ou
les propriétaires et utilisateurs des parties
privatives concernées dans le domaine de
l’énergie, de l’eau ou des télécommunications
et dans la mesure où les autres copropriétaires

PROPERTYTODAY
13
individuels ou, le cas échéant, l’association des
copropriétaires ne doivent pas en supporter les
charges financières. Celui qui a installé cette
infrastructure pour son propre compte reste
propriétaire de cette infrastructure qui se trouve
dans les parties communes.
À cet effet, le copropriétaire individuel ou
l’opérateur envoie au moins deux mois
avant le début des travaux à tous les autres
copropriétaires ou, s’il y a un syndic, à ce dernier,
par envoi recommandé mentionnant l’adresse
de l’expéditeur, une description des travaux
envisagés et un justificatif de l’optimalisation de
l’infrastructure envisagée. Les copropriétaires ou,
le cas échéant, l’association des copropriétaires
peuvent décider d’effectuer eux-mêmes les
travaux d’optimalisation de l’infrastructure.
Dans ce cas, ils informent les autres
copropriétaires et l’opérateur de leurs intentions
comme indiqué au présent alinéa. Ces travaux
débutent au plus tard dans les six mois qui
suivent la réception de leur envoi recommandé.
À peine de déchéance de leurs droits, les
copropriétaires ou, le cas échéant, l’association
des copropriétaires peuvent, dans les deux
mois qui suivent la réception de cet envoi
recommandé, former opposition contre les
travaux envisagés via envoi recommandé
à l’expéditeur, et ce sur la base d’un intérêt
légitime. Il y a un intérêt légitime dans les
situations suivantes:
• il existe déjà une telle infrastructure
dans les parties communes
concernées de l’immeuble, ou;
• l’infrastructure ou les travaux de réalisation
de celle-ci provoquent d’importants
dommages relatifs à l’apparence de
l’immeuble ou des parties communes,
• aucune optimalisation de l’infrastructure ne
résulte des travaux envisagés ou les travaux
envisagés alourdissent la charge financière
des autres copropriétaires ou utilisateurs.
Celui qui installe cette infrastructure, l’entretient
ou procède à sa réfection s’engage à exécuter les
travaux de la manière qui engendre le moins de
nuisances possible pour les occupants et, pour
ce faire, à se concerter de bonne foi avec les
autres copropriétaires ou, s’il y a un syndic, avec
lui. Les copropriétaires, les occupants ou, s’il y a
un syndic, ce dernier peuvent à tout moment
suivre les travaux et demander des informations
à leur sujet au copropriétaire ou opérateur de
service d’utilité publique concerné.
Facilitateur d'infrastructures
de recharge pour la region
Bruxelloise
Vous avez des questions sur les bornes
de recharge en matière de sécurité,
de réglementation applicable, de coût
d'installation ou de raccordement au
réseau ? Particulier ou entreprise, vous
pouvez désormais faire appel au facilitateur
d'infrastructures de recharge ! Il répondra
à toutes vos questions et dans certains cas
vous proposera même un accompagnement
sur-mesure gratuit.
Flotte, qui favorise l'amélioration de la
gestion de la mobilité et l'électrification
des parcs automobiles des entreprises et
des administrations, et enfin le faciltateur «
Cobrace », qui peut, entre autres, informer
les demandeurs de permis d'environnement
sur la possibilité de rendre leurs « parkings
d'entreprise » publics ou accessibles aux
riverains.
Cible
Le facilitateur peut être contacté par
les particuliers, les entreprises ou les
organisations ayant des questions sur la
recharge des véhicules électriques.
Comment faire appel au facilitateur ?
Vous souhaitez être accompagné par
le facilitateur dans votre démarche ou
simplement lui poser une question ?
Contactez-le via cette adresse mail :
facilitateur.bornes@environnement.brussels
L'accompagnement du facilitateur
d'infrastructures de recharge est
un service entièrement gratuit de
Bruxelles Environnement.
Le rôle de facilitateur est repris
par Sweco et The New Drive (ces
cabinets de conseil peuvent mettre
leur expertise à profit pour des
intervenants hors Région bruxelloise).
https://www.swecobelgium.be/onzediensten/mobiliteit-en-infrastructure/
https://www.thenewdrive.be/
Objectif
Le facilitateur propose aux entreprises et
aux particuliers qui en font la demande
un accompagnement individuel gratuit
dans le cadre de l'installation de bornes de
recharge pour véhicules électriques. Objectif
: contribuer à une introduction accélérée des
infrastructures de recharge hors route.
Ce service se profile en complément
d'autres facilitateurs de la Région Bruxelloise,
notamment le facilitateur Mobility
CoachOpens a new window, actif au niveau
de la conversion des modèles de mobilité
des particuliers, le facilitateur Mobilité &
info
UDS (Union des Syndics)
info@uniondessyndics.be
Bruxelles Environnement
Facilitateur infrastructures de
recharge
PROPERTYTODAY

éparations de toiture et façade
LE SPÉCIALISTE FIABLE POUR LA TOITURE ET LA FAÇADE
Un gérant-entrepreneur avec plus de 25 ans d’expérience, lui-même présent sur
le chantier, est une bonne garantie de l’exécution correcte et compétente des
travaux. La compétence professionnelle est en effet une exigence importante
vis-à-vis d’un entrepreneur dans un dossier de rénovation. Fort de près de 30
ans d’expérience, Alain Durieux s’appuie sur une riche expérience pratique. Le
fait que l’entreprise porte son nom révèle qu’il en est le fier porte-drapeau.
Durieux est une entreprise gantoise active de la côte à la périphérie bruxelloise.
Tant les particuliers que les associations de copropriétaires peuvent s’adresser à
Durieux. L’équipe se compose de différents hommes de métier ayant chacun leur
propre spécialisation. Des petites maisons ou grands blocs d’appartements, vous
frappez à la bonne porte chez Durieux !
PROBLÈMES DE CORROSION DU BÉTON ?
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La corrosion du béton armé apparaît quand l’eau et l’oxygène réagissent avec
l’armature présente dans un béton (de moins bonne qualité). L’acier rouille et le
béton perd alors sa stabilité. Dès que vous reconnaissez la corrosion du béton,
faites appel à l’un de leurs spécialistes afin qu’il agisse au plus vite. Dans le cas
contraire, le problème ne fera qu’empirer, avec diverses conséquences à la clé,
comme par exemple une diminution de la capacité de charge calculée.
Il existe diverses causes de corrosion du béton, nécessitant chacune une approche
spécifique. Durieux s’attaque non seulement au problème d’humidité, mais vous offre
aussi un service complet. Les dommages subis sont également réparés : briques abîmées,
plafonnage qui s’effrite... L’équipe spécialisée est prête à remettre votre béton en état !
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PROPERTYTODAY
15
03
SYNDIC
Channel
SYNDIC Channel
NOUVEAU DANS LA COPROPRIÉTÉ EN BELGIQUE!
Consultez le SYNDIC Channel sur Youtube, matériel noveau en continu.
Ce que BTV peut faire pour vous ?
Il est préférable de bien vérifier au préalable
les aspects de sécurité incendie et
d’électricité.
Pour ce faire, BTV vous propose une analyse
de risque reprenant les options électriques
du bâtiment en termes de puissance. BTV
cartographiera également votre feuille de
route pour optimaliser la sécurité incendie
des installations de bornes de recharge dans
votre immeuble.
Ainsi, en tant qu'association de
copropriétaires, vous serez parfaitement
informé à l'avance, et vous saurez s’il est
techniquement possible d'installer une
ou plusieurs bornes de recharge dans vos
parkings souterrains.
Le plus souvent, l’installation électrique
commune sert à alimenter les bornes de
recharge. C’est pourquoi elles doivent être en
conformité avec le livre 1 - (K.B. 8/9/22019).
Lors de l'installation de ces bornes de
recharge électrique, l'aspect énergétique
du bâtiment est également abordé. Grâce à
l'audit énergétique des parties communes
du bâtiment, les formes alternatives
d'approvisionnement durable en énergie
peuvent également être évaluées ; comme
par exemple les panneaux solaires.
BTV se charge aussi des inspections
électriques, de l'analyse des risques
d'incendie. BTV peut également établir
l’audit énergétique des parties communes.
Ainsi vous disposez de toutes les pièces du
puzzle pour informer les copropriétaires en
assemblée générale de la problématique des
bornes de recharge.

PROPERTYTODAY
17
04
Un internet ultraperformant
arrive
dans vos immeubles !
La fibre optique arrive dans vos immeubles et
c’est une bonne nouvelle. En effet, beaucoup
plus stable, la fibre permet de surfer, télécharger,
streamer et de jouer en ligne avec un réel
confort, même quand toute la famille est
connectée en même temps.
L’enjeu du passage à la fibre est de taille, car
le monde évolue très vite. La digitalisation
s’accélère, le télétravail devient une pratique
courante qui s’est installée de force, mais
restera après le déconfinement : nous ne
travaillerons plus 5 jours sur 5 sur notre lieu
de travail.
La domotique s’invite aussi dans les
immeubles : gestion des caméras de
surveillance, des ascenseurs, des portes
d’entrée, du chauffage, etc. Pour une
copropriété, la qualité d’une connexion
internet est devenue primordiale.
La Belgique rattrape son retard !
Si la Belgique a accusé un certain retard
par rapport à d’autres pays européens ;
aujourd’hui, elle affiche le taux de croissance
le plus élevé en termes de couverture dans
le classement européen et cela grâce à des
investissements énormes et des partenariats
d’investissement.
L’objectif est de taille : atteindre les zones
plus rurales et couvrir 70% du territoire, soit
pratiquement 100% des appartements d’ici
2028. Pour y parvenir Proximus s’est associée
à d’autres constructeurs expérimentés du
réseau fibre. On peut notamment citer
Unifiber en Wallonie qui va fournir, d’ici 2028,
une connexion à 500.000 foyers et Fiberklaar
en Flandre (un million et demi de foyers
seront connectés d’ici 2028).
Plus de 35 villes sont déjà fibrées
Aujourd’hui, la fibre de Proximus est déjà
installée dans plus de 35 villes et communes
belges dont Charleroi, Liège, Namur, Mons et
couvre environ 10% du territoire.
Et dans vos immeubles ? La fibre se déploie
rapidement, pour tester l’éligibilité par adresse,
rendez-vous sur proximus.be/checkfiber.
Comment la fibre arrive-t-elle
dans les immeubles ?
Via la façade ou via une tranchée en
passant par le local technique à l’intérieur
de l’immeuble. Un câble discret et très fin
est alors tiré à chaque étage à partir de la
gaine verticale ou de la cage d’escalier ;
lors de sa visite préparatoire le technicien
détermine avec vous la meilleure solution
de raccordement des logements. Ainsi,
les propriétaires et/ou locataires seront
raccordés sans désagréments.
Qui paie ?
Le déploiement de la fibre est totalement
pris en charge par Proximus. De l’installation
dans les communs jusqu’à l’intérieur de
chaque appartement. Aucuns frais ne
sont supportés par les co-propriétaires.
L’installation et l’activation sont donc
gratuites. Un atout de taille pour les
habitants de l’immeuble ! Chacun pourra
alors choisir le pack fibre qui lui convient. Le
réseau Proximus est 100% ouvert aux autres
opérateurs.
Un encadrement spécifique pour
les syndics
Toutes les étapes sont menées en totale
concertation avec le syndic de l’immeuble.
Une cellule spéciale leur est d’ailleurs
dédiée pour les encadrer et assurer un suivi
administratif personnalisé.
Plus d’infos spécifiques pour les syndics:
www.proximus.be/lafibredansmonbatiment
Une question ? Contactez Proximus au
0800/30307 ou par mail
syndic@proximus.com
Nous serons présents au Salon de la
Copropriété 2022 !
Le 17 novembre prochain, nous
aurons le plaisir de rencontrer un bon
nombre d’entre vous au Salon de la
Copropriété. Un moment d’échanges
professionnels constructifs où nous
vous informerons sur les différentes
façons de connecter la fibre dans vos
immeubles et répondre à toutes vos
questions pratiques.

18 Edition Mai - Juin
05
Audition
parlementaire du
08 mars 2022 – les
recommandations
de l’ UDS
Nous tenons à remercier la Commission Nationale Climat de nous avoir consulté au sujet du projet
de résolution visant à simplifier et stimuler les travaux d’efficience énergétique dans les immeubles à
appartements en copropriété forcée. Clairement, on ne peut remettre en doute la nécessité indéniable
d’un rattrapage énergétique dans les immeubles à appartement. En perpétuant le business as usual, les
ambitions pour 2050 seront inatteignables.
Il est important de prendre en
considération sur deux blocages
essentiels liés à un constat économique
qui impacte l’évolution énergétique en
copropriété. D’une part la réduction du
pouvoir d’achat, d’autre part la durée du
processus décisionnel en copropriété, à
laquelle s’ajoute la complexité du métier
de syndic et la stagnation des honoraires
qui en fait actuellement un métier en
pénurie.
Au niveau économique, nous sommes
tous confrontés à l’inflation importante ;
le prix des produits de première nécessité
(essence électricité produit alimentaires
de base) ne cesse d’augmenter et de
prendre une place de plus en plus
grande dans le budget des ménages.
L’effet immédiat est l’augmentation de la
précarité en général et principalement de
la précarité énergétique.
On constate la vie en en copropriété,
que l’on considérait autrefois comme
l’option d’habitation la moins chère en
raison du partage des frais entre tous les
copropriétaires, est devenue l’option la plus
chère, particulièrement pour les personnes
à revenus faibles ou les retraités. Exemple :
immeuble de 5 ans : frais trimestriel pour une
copropriétaire retraitée : 650€ par trimestre =
± € 163,00 par mois sans compter les apports
pour le fonds de réserve et/ou les travaux
divers… Sur une retraite d’indépendant de
€1.100… cela représente 20% du budget
mensuel !
Nous connaissons tous la place centrale des
syndics dans la gestion des bâtiments. La
tendance actuelle fait en sorte que le métier
est en pénurie. Nous y trouvons deux raisons
principales. D’une part la multiplication
des tâches et de leur complexité depuis la
modification législative de 2010. D’autre part
la stagnation des honoraires de base qui
n’ont quasiment pas augmenté depuis 25
ans (!) : « dans certaines régions, les syndics
facturent encore toujours une moyenne de
12 à 15 € par mois par appartement. Dans les
grandes villes, cela varie entre 17 et 20 euros
par mois ». (Ref Property Today - édition 5 /
Fév.2021)
Au niveau des honoraires relatifs aux
prestations concernant les travaux en
général, il n’y a ni barème, ni directive,
ni uniformité. Pour le suivi des travaux,
chaque syndic est libre de demander ou
non des honoraires. Le plus souvent, en
raison de l’investissement chronophage
que représentent de tels travaux, la plupart
des syndics demandent un honoraire

PROPERTYTODAY 19
supplémentaire à l’AG en fonction de
l’ordre de grandeur des travaux. Il est clair
que personne ne peut savoir à l’avance
combien de temps il passera sur un chantier
pour le suivi les problèmes et la réception.
L’honoraire est principalement en régie.
Idem pour les dossier de demande de
crédits qui sont des dossiers administratifs
très lourds.
Enfin chacun sait qu’une décision portant
sur des travaux d’importance ne peut
jamais être prise en une seule AG annuelle.
Le recours aux AG extraordinaires a un
coût supplémentaire pour l’ACP qui
n’est pas toujours le bienvenu pour les
copropriétaires.
Nous avons donc proposé à la Commission
Nationale Climat un certain nombre de
modifications législatives qui pourraient
jouer en faveur d’un élargissement des
modes de financement et une accélération
du processus décisionnel.
Il est donc essentiel de se focaliser sur
les points essentiels suivants : les modes
de financement des travaux la loi sur la
Copropriété (Les pouvoirs des syndics et le
Processus décisionnel).
Modes de Financements
1/ Fonds de réserve
Nous réitérons notre position en ce qui
concerne le fonds de réserve : la base de
calcul de l’Art 3.86-§3 du Cc est variable et
insuffisante. En effet elle doit représenter
« cinq pour cent de la totalité des charges
communes ordinaires de l’exercice
précédent ». Nous proposons donc une
modification de la base de calcul du fonds de
réserve comme par exemple un pourcentage
de la valeur assurée du bâtiment qui sera
donc un montant fixe qui ne change
pas tous les ans et permettrait de faciliter
la gestion financière des syndics et qui
permettrait aux copropriétaires de mieux
budgéter.
Par ailleurs, l’opt-out qui peut être voté à la
majorité des quatre cinquièmes en AG, est
global pour toute l’ACP. Nous proposons
d’individualiser l’opt-out : ce dernier ne
devrait pas être global pour l’ACP mais
individuel, ce qui permettrait aux personnes
souhaitant épargner de le faire.
Enfin, il est clair que le montant du fonds
de réserve est le plus souvent insuffisant
pour des travaux significatifs : il est donc
majoritairement accessoire, et ne peut
que servir que d’appoint et/ou de preuve
de bonne volonté pour les institutions
financières.
2 / Options cash-in : Surélévation ou
Optopping
Cette approche est utile dans le contexte
du stop au béton et de la densification des
villes. Dans certains cas, le fait de construire
des appartements supplémentaires en
hauteur permet de générer un cash-In
significatif pour l’ACP. Suite à la vente du
toit pour surélever l’immeuble, une rentrée
significative de fonds pourrait permettre à
l’ACP de faire effectuer les aménagements
énergétiques nécessaires sans débourser.
Il faudrait donc fortement promouvoir et
encadrer la surélévation, en introduisant
une condition préalable d’autorisation
qui obligerait l’ACP à utiliser ces rentrées
d’argent uniquement ou partiellement pour
des améliorations énergétiques à présenter
en même temps que le demande de
surélévation.
3 / Option sans dépense : tiers
investisseur/ESCO
Le système de tiers investisseur est
la panacée pour les syndics et les
copropriétaires. En effet le tiers investisseurs
est à la fois le spécialiste technique et
le financier : il a la connaissance et le
budget. Exemple : les ESCO (Energy Service
Company).
Il n’y a donc pas de surcharge financière
à l’acquisition, pas de frais d’entretien et
autres réparations, pas de surcharge de
travail pour le syndic, pas de frais d’architecte
ou de bureau d’étude, les copropriétaires
continuent à verser les mêmes montants
consacrés à l’énergie, ce qui n’alourdit
pas leur budget et implique donc moins
de risque de tomber dans la précarité
énergétique. Le tiers investisseur présente
l’avantage d’arriver à l’AG avec un dossier
complet aussi bien technique que financier.
Cela a pour conséquence de raccourcir le
processus décisionnel.
La plupart des copropriétaires seront
d’accord si le projet leur est utile et sans
impact sur leurs finances. Le projet peut
donc être proposé et approuvé en une ou
deux AG.
4 / Les crédits aux ACP : le soutien des
banques
A ce jour il y a un grand manque de
motivation des syndics au niveau de leur
implication dans les dossiers de demande
des prêts bancaires. Nous y voyons deux
raisons principales. D’une part la lourdeur
administrative et le temps consacré à ces
dossiers. D’autre part la maigre rémunération
ou même l’absence de rémunération du
syndic pour ces dossiers.
Une courte enquête nous apprends
que les syndics ne demandent aucun
honoraire pour les frais de dossiers relatifs
aux emprunts bancaires. Une minorité
demande un tarif horaire. Il est clair que
les banques ont un grand rôle à jouer pour
faciliter les crédits bancaires et soulager les
syndics par exemple au niveau du contrôle
des mensualités des copropriétaires
emprunteurs en ouvrant un compte par
crédit et par immeuble. Se faisant la banque
sera immédiatement au courant des
impayés, et il n’y aura pas de problème en
cas de changement de syndic.
En cas de transmission du lot, il faudrait
prévoir dans le contrat les deux options
suivantes :
a) rembourser le solde sans frais de pénalités
b) transmettre d’un commun accord le
solde au nouvel acquéreur qui versera les
mensualités restantes.
Prêts hypothécaires individuels :
une option à promouvoir !
Pour éviter les situations dramatiques, qui
obligeraient certains copropriétaires à vendre
leur bien dans le cas où ils ne pourraient plus
payer les charges communes, on pourrait
envisager des prêts hypothécaires individuels
à hauteur de leur participation aux
rénovations énergétiques de leur immeuble.
Ces emprunts pourraient être remboursés
sur une période plus longue que le crédit
à l’ACP ou à la vente du lot dans un futur
lointain (20-30 ans).
Processus décisionnel et
majorités requises
Mise en conformité obligatoire des
installations techniques
Nous proposons d’élargir clairement la
mission légale du syndic en introduisant

20 Edition Mai - Juin
l’obligation de mettre les installations des
ACP en conformité aux lois et normes en
vigueur dans les délais impartis par la loi.
Nous proposons la modification suivante de
l’article 3.89-§5-1° Cc : et de faire exécuter
toutes les lois et normes énergétiques ou
techniques en vigueur sur le territoire. Cela
permettrait au syndic de demander des
offres de prix pour les travaux obligatoires
et de les faire approuver à une majorité
absolue.
Elargir le champ d’application de
l’article 3.82 Cc concernant les
opérateurs d’utilité publique
Depuis 2018 la majorité qualifiée requise
pour les travaux dans les parties communes
est passée des trois quarts aux deux tiers.
Pour les travaux imposés par la loi la
majorité est même passée à la majorité
absolue des voix. Si les travaux énergétiques
ne sont pas également considérés comme
imposés par la loi, la majorité qualifiée
requise restera les deux-tiers. Par ailleurs, cet
article est ambigu car il laisse à penser que
les copropriétaires pourraient voter contre
l’application d’une loi qui leur paraitrait trop
couteuse par exemple.
C’est pourquoi il nous semble nécessaire
d’apporter deux modifications à cet article :
1. Art 3.88-§1-1°b) : Ajouter « d’amélioration
énergétique » : « de tous travaux affectant
les parties communes, à l’exception
des travaux imposés par la loi et des
travaux conservatoires d’amélioration
énergétique, et d’administration
provisoire, qui peuvent être décidés
à la majorité absolue des voix des
copropriétaires présents ou représentés »
2. Art 3.88-§1-1°b): Ajouter un alinéa
explicatif : En ce qui concerne des
travaux imposés par la loi et des
travaux conservatoires , d’amélioration
énergétique et d’administration provisoire,
le vote portera uniquement sur le choix
des devis en présence.
Raccourcir la durée du processus
décisionnel grâce au vote par
correspondance
Certains projets sont décidés après
trois AG annuelles ; donc trois ans...
car les AG intermédiaires appelées AG
extraordinaires occasionnent des prestations
supplémentaires de la part du syndic, et
font donc l’objet d’un honoraire variant
entre 250€ et 500€ ou plus, en fonction de la
taille de l’ACP. Il faut raccourcir le délai de ce
processus.
Nous proposons donc les modifications
suivantes :
1/ Instaurer de manière permanente,
comme en France, le vote par
correspondance dans l’article 3.87-§11
Cc : par exemple
« Les copropriétaires peuvent, par ailleurs,
voter par correspondance avant la tenue
de l'assemblée générale, au moyen d'un
formulaire de vote correspondant à la
convocation et établi par le syndic. Ces
bulletins de vote seront pris en compte pour
le calcul du quorum de présence ».
2/ Promouvoir et utiliser largement la
possibilité légale de donner un mandat
au Conseil de Copropriété pour
accompagner le syndic et prendre les
décisions hors AG (donc 1 AG suffit). Cela
peut s’avérer très utile dans les grandes
copropriétés pour organiser des réunions
informelles rapidement.
Responsabiliser les copropriétaires en
cas de refus d’application des lois et
normes en vigueur
Enfin pour être certains que les travaux
énergétiques obligatoires soient effectués
dans les ACP, il faudrait introduire une clause
de responsabilité de l’ACP, au cas où cette
dernière voterait contre l’application de la loi
ou des normes en vigueur.
La loi ne prévoit que la responsabilité
du syndic, ce qui constitue un manque
d’équité. Lorsque le syndic est empêché
par l’AG d’effectuer les modernisations
obligatoires, il ne peut pas être tenu pour
responsable. Il n’est pas non plus autorisé
par la loi de passer outre les décisions de
l’AG, même pour le bien de l’ACP. Ce faisant
il risque de perdre son mandat ce qui
pour lui, peut entrainer des conséquences
financières fâcheuses.
Pour motiver les copropriétés à effectuer les
travaux énergétiques imposés, il serait même
souhaitable de réintroduire le système de
pénalisation dans le cadre de l’obligation
d’isolation des toitures, selon lequel l’ACP
dans son entièreté pourrait être déclarée non
conforme à la location.
Bruxelles : un temps d’avance sur la
Flandre ?
Le cadre législatif bruxellois actuel permet
aux copropriétés d’investir massivement dans
des installations « énergies renouvelables »
de type cogénération, panneaux solaires
photovoltaïques et éoliennes.
Si les rendements de ces installations
facilitent une approbation en Assemblée
Générale, ces projets souffrent du cadre
dérogatoire actuel qui est limité dans
le temps (deux ans). Cela implique que
le syndic doit solliciter tous les deux
ans la prolongation de la communauté
énergétique. Par ailleurs, sans la certitude
de cette prolongation les tiers investisseurs
restent frileux pour engager des frais
importants sans garantie de durabilité de
l’autorisation.
La Directive Européenne « Communauté
Energétique » (UE/2019/944) retranscrite
dans l’Ordonnance Bruxelloise du 23 juillet
2018 - art. 89 constitue pourtant la clé de
voûte indispensable pour atteindre les
objectifs de rénovations du parc immobilier
bruxellois.
“ Investissements
en énergies
renouvelables
pour les ACP :
c'est possible à
Bruxelles !
L’UDS (Union des Syndics) et l’UVS (Unie van
Syndici) proposent donc de transformer
ce régime dérogatoire en une législation
définitive. En effet, il s’agit là, purement et
simplement, d’un moyen de financement
de travaux de rénovation à grande échelle
qui peut être mis en place sans ponctionner
le budget de l’Etat. De plus l’énergie est
produite en Belgique ce qui nous libère de la
dépendance énergétique internationale.
Un exemple saisissant est l’ACP Marius

PROPERTYTODAY
21
SYNDIC
Channel
SYNDIC Channel
NOUVEAU DANS LA COPROPRIÉTÉ EN BELGIQUE!
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Renard à Anderlecht ; 260.000€ de rentrées
financières nettes annuelles sans que les
copropriétaires aient investi le moindre euro !
• Investissement de départ de la copropriété
pour l’installation de cogénération
par un Tiers Investisseur : 0 €
• Production d’énergie électrique
verte annuelle : 1,2 GWh
• Economie annuelle grâce à
l’autoconsommation électrique des
installations communes : 35.000 €
• Obtention d’une partie des Certificats
Verts annuellement : 35.000 €
• Revenus de la revente annuelle de
l’électricité auto-produite aux occupants
de la Résidence : 170.000 €
• Récupération annuelle de la TVA
sur l’énergie primaire utilisée par
l’installation de cogénération : 20.000 €
L’Union des Syndics attire l’attention sur le
fait qu’il s’agit ici de la production annuelle
d’énergie verte d’une seule copropriété
en Région Bruxelloise. Avec les revenus
engendrés, cette copropriété va investir dans
550m² de panneaux solaires photovoltaïques
et 24 éoliennes nouvelle génération
développées par la société Sonaca… ceci
portera la production annuelle d’électricité
verte à 1,4 GWh…
Managimm, syndic de copropriétés en
Région Bruxelloise, gère une vingtaine
de résidences équipées d’installations à
« énergies renouvelables ». Cela représente
une puissance installée de 1 MW. Saviezvous
que le réacteur nucléaire Doel 1 ne
représente qu’une puissance de 433 MW ?
Il est donc évident que le Parc Immobilier
Bruxellois peut représenter à lui seul une
alternative crédible en énergie renouvelable
à la fermeture de ce réacteur nucléaire qui
date de 1969...
Nous pensons qu’il est impératif de créer un
cadre légal pérenne identique au système
dérogatoire actuel et faire connaître au grand
public les possibilités existantes.
info
Dominique Krickovic
Présidente de l'UDS
Directrice de L'UVS
Vincent Spruytte
Vice-président de l'UDS
PROPERTYTODAY

22 Edition Mai - Juin
06
Nuisances acoustiques
en copropriété
SYNDIC
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SYNDIC Channel
NOUVEAU DANS LA COPROPRIÉTÉ EN BELGIQUE!
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En région bruxelloise, le bruit est une gêne majeure pour
les habitants. Le trafic automobile, les avions, les sirènes et
les chantiers en sont des sources principales, mais pour les
occupants des immeubles en copropriété, s’y ajoutent les
bruits des appartements voisins et des communs, produits par
l’occupation même (voix, pas, musique, animaux domestiques,
…) ou générés par des machines (lave-linge, téléviseur,
ventilation, ascenseur, chaudière…).

PROPERTYTODAY 23
La crise du Covid-19 a amplifié le
phénomène, les confinements et le
télétravail ayant modifié l’usage des
logements et augmenté le temps passé au
domicile. Homegrade en fait régulièrement
le constat lors de visites de logements et
d’accompagnements de particuliers dans
leurs projets d’amélioration de leur bien.
Un impact non négligeable sur la
santé
L’impact du bruit sur la santé est important,
à tel point que l’Organisation mondiale
de la Santé l’identifie comme un risque
environnemental majeur. Il entraine
des troubles du sommeil, des pertes de
concentration, du stress, voire des effets plus
graves sur l’organisme, avec des répercussions
négatives sur le cadre familial et professionnel
et sur la relation entre voisins.
La conception du bâtiment mise
en cause
En Région de Bruxelles-Capitale la part
de ménages habitant en immeuble à
appartements dépasse 70%, pourtant ces
bâtiments (dont près des deux tiers datent
d’avant 1945) sont loin d’être tous conçus de
manière optimale face au bruit.
Les raisons sont multiples :
• L'arrivée tardive d’un cadre normatif
pour l’intégration de l’acoustique dans
la construction. La norme nationale NBN
S01-400-1 « Critères acoustiques pour
les immeubles d’habitation » date de
2008 et s’applique aux projets soumis
à permis d’urbanisme. Les précédentes
normes étaient très peu exigeantes.
• La modification des typologies. Les
maisons de maitre devenues trop
grandes pour les besoins d’un seul
ménage et aujourd’hui scindées en
plusieurs logements n’étaient pas
conçues pour séparer les familles.
Leurs planchers en particulier, qui
sont le plus souvent en bois, laissent
passer les bruits, générant des
nuisances parfois insupportables.
• Une mauvaise conception de base du
bâtiment. C’est le cas d’immeubles de
logements bon marché des années 1950,
60, 70 construits avant l’existence des
premières normes acoustiques (1977).
• Des transformations intérieures
ayant dégradé la situation. On peut
citer les saignées d’électricité ou
les encastrements de canalisations
dans des murs mitoyens, l’ajout d’un
escalier, d’un ascenseur ou d’un
équipement source de vibrations etc.
• De manière générale, le manque de
prise en considération de l’acoustique.
La thématique est souvent négligée,
que ce soit par méconnaissance ou
par souci d'économie. Le respect de
critères acoustiques élevés est pourtant
un argument de valeur pour la location
et la vente. Leur prise en compte dès
la conception est aussi plus aisée et
plus économique que de tenter de
résoudre les problèmes par la suite.
Quels travaux pour quel type de
bruit ?
Les appartements en copropriété peuvent
être affectés par plusieurs types de bruits :
Î Les bruits de contacts produits par
une source directement en contact
avec le bâtiment, comme des pas, des
déplacements de chaises, les vibrations

24 Edition Mai - Juin
d’une machine (ventilation, ascenseur).
Î Ces bruits se propagent à travers toute la
structure du bâtiment.
Î Les bruits aériens produits par des
conversations, la télévision, de la
musique, et dont les vibrations sont
transmises par l’air et par les parois
légères.
Î Les bruits de répercussion (hall et couloirs
communs).
Ces différents types de bruits se traitent de
façon distincte. Pour les bruits de contact, on
supprimera le contact rigide en interposant
un matériau souple entre la source
d’émission sonore et la structure.
Troubles du voisinage, comment
réagir ?
Les problèmes de bruit sont l'une des
principales sources de conflits entre voisins
et peuvent mener devant les tribunaux.
Privilégiez en premier lieu le dialogue et
l’arrangement à l’amiable.
Que pouvez-vous invoquer ?
• Le règlement d’ordre intérieur
de l’immeuble, qui comprend
généralement des dispositions relatives
au calme dans l’immeuble. Il s’adresse
à tous les occupants et les propriétaires
bailleurs sont tenus de le porter à la
connaissance de leur locataire.
• l’Arrêté du Gouvernement de la
Région de Bruxelles-Capitale du
21 novembre 2002 relatif à la lutte
contre le bruit de voisinage, qui fixe
les seuils de bruits de voisinage en
fonction des heures et des quartiers.
• Le code civil (anciennement article 544
aujourd’hui consolidé à l’article 3.101
du nouveau Code Civil), qui stipule que
chacun peut jouir de sa propriété sans
causer un trouble allant au-delà des
inconvénients normaux du voisinage.
• Quand la nuisance est subie durant
la nuit (entre 22 heures et 7 heures),
il est alors question de tapage
nocturne et vous devez faire appel
aux services de la police locale.
Pour faciliter les échanges, il peut être
utile de faire intervenir un tiers comme le
syndic, le gérant de l’immeuble, des services
communaux ou associatifs de médiation. Le
recours au juge de paix n’est à considérer
qu’en dernier lieu car il peut envenimer
fortement les relations.
Pour les bruits aériens, on cherchera à
augmenter la masse et à dissiper l’énergie
sonore au moyen d’un doublage désolidarisé
contenant un matériau absorbant.
C’est l’effet de masse-ressort-masse, qui
offre des solutions utiles pour les murs et
les plafonds séparant deux logements, mais
aussi pour les canalisations et certaines
installations techniques.
Les effets de répercussion se traitent par des
techniques de correction acoustique grâce à
l’ajout de surfaces absorbantes.
Petits investissements ou grands
travaux ?
Chacun de ces principes peut être appliqué
avec différents moyens.
De petits investissements peuvent parfois
avoir un réel impact, comme par exemple
utiliser des patins sous les chaises, placer un
tapis, étanchéifier des portes et des fenêtres,
ou simplement marcher en pantoufles,
baisser le son et respecter des horaires etc.
Le résultat dépendra de la sensibilité du
plaignant et de la bonne volonté du gêneur.
Dans ce contexte, la communication entre
occupants est essentielle : inviter son voisin
chez soi peut l’aider à mieux se représenter la
gêne ressentie qu’il occasionne.
Lorsque des adaptations comportementales
ou de petits investissements ne suffisent pas,
de réels travaux de rénovation acoustique
doivent être envisagés.
Discutez-en entre copropriétaires et
demandez au syndic que ce point soit mis
à l’ordre du jour de la prochaine assemblée
générale.
En fonction des besoins, on pourra mettre
en place :
Î des contre-cloisons acoustiques de
doublage entre deux logements.
Î un plancher flottant contre les bruits de
contact. Son inconvénient est sa mise en
œuvre par-dessus le plancher, c’est-à-dire
chez le voisin provoquant la gêne.
Î un faux plafond acoustique. Il sera
performant contre les bruits aériens
mais beaucoup moins contre les bruits
d’impacts.
Î une solution combinée résolvant les deux
types de bruits.
Î une « boîte dans la boîte », quand on ne
peut pas intervenir à la source, chez le
voisin : des travaux parfois nécessaires
mais très couteux, qui permettent d’agir
sur toutes les parois.
Î enfin, le placement de correcteurs
acoustiques absorbants si l‘on souhaite
atténuer la répercussion dans un hall
commun ou d’une cage d’escalier.
Plus d’info : Consultez la brochure de
Homegrade.
https://homegrade.brussels/documentation/
publications/
En ce qui concerne les nuisances sonores
liées à des équipements techniques ou à des
activités tertiaires, il est possible, en Région
bruxelloise, de déposer une plainte sur le
portail régional Info Bruit.
La Cellule Bruit de Bruxelles
Environnement
La Cellule Bruit de Bruxelles Environnement
réalisera des mesures in situ sur base de la
réglementation bruxelloise. Le dépassement
des seuils admissibles peut aboutir à une
obligation d’accompagnement du fautif par
un Facilitateur Bruit.
Il est à noter que certaines installations
techniques sont soumises à un permis
d’environnement qui doit être respecté.
Aides et freins
Tout d’abord, il est difficile d’obliger un voisin
à réaliser des travaux d’isolation acoustique
chez lui.
Par ailleurs, le coût des travaux est souvent
dissuasif, à cause du degré de soin élevé
qu’implique leur mise en œuvre et du
surcout à prévoir pour la réfection des
finitions intérieures après l’opération.
Une aide financière est proposée par la
Région Bruxelloise, via la prime RENOLUTION
mais l’investissement financier reste
conséquent, et l’importance d’un travail
irréprochable pour parvenir au résultat
doit motiver le maitre d’ouvrage à préparer
minutieusement son chantier en s’entourant
de bons intervenants.
En acoustique, une petite erreur peut
totalement compromettre le résultat.
Î Les conseillers de Homegrade informent

PROPERTYTODAY 25
et guident gratuitement les particuliers
et les petites copropriétés via une visite
éventuelle de leur logement, la recherche
de solutions, l’analyse de devis et une aide
administrative pour l’obtention de prime(s).
Î Trouver un entrepreneur compétent dans
le domaine n’est pas toujours aisé. Pour
tenter d’y remédier, un projet pilote géré
par Construcity a vu le jour. Il est destiné à
former et accompagner techniquement et
gratuitement les entrepreneurs sur certains
chantiers.
Î Faire appel à un bureau d’études spécialisé
peut s’avérer nécessaire si la situation
est compliquée. Le champ d’action des
acousticiens comprend des conseils
généraux, des mesures in situ, la rédaction
de prescriptions techniques et le suivi de
chantier.
Enfin, aborder auprès de sa copropriété
un sujet aussi technique et complexe que
l’acoustique, peut s’avérer fastidieux.
N’hésitez donc pas à contacter Homegrade
pour faire le point.
Liens utiles
Ordonnace Bruxelloise relative aux bruits de
voisinage : www.environnement.brussels
Portail Info Bruit et services de médiation :
www.infobruit.brussels
Primes bruwzlloises:
www.renolution.brussels
Projet :
www. gidsduurzamegebouwen.brussels
Brochure “Geluidsisolatie”:
www.homegrade.brussels
info
Céline Baulier & Hélène Dubois
Homegrade
www.homegrade.brussels
PROPERTYTODAY
Plus d‘infos via
Nouveau : Easime
Facturation individuelle
des frais de chauffage
Vous êtes propriétaire ou bailleur d’un appartement ? Et le bâtiment est
chauffé collectivement au gaz naturel ? Avec Easime, la consommation
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26 Edition Mai - Juin
07
Les droits et obligations du
locataire en droit de
la copropriété
Compte tenu de l'augmentation récente des investissements immobiliers, y compris en vue de générer
des revenus locatifs, et de l'augmentation induite des lots loués en copropriété, il est utile de donner
un aperçu des droits et obligations du locataire dans un appartement en copropriété. Cette ligne
directrice, qui s'appuie sur les dispositions légales en vigueur ainsi que sur la jurisprudence récente,
peut donc être utilisée par le syndic, le locataire, le bailleur et/ou les autres copropriétaires.
A. Préliminaire : pas de distinction
selon la nature du bail
Le droit de la copropriété ne fait pas de
distinction selon la nature du bail. En
conséquence, les droits et obligations
suivants s'appliquent à tout locataire d'un lot,
qu'il s'agisse par exemple d'un bail indivis,
d'un bail d'habitation, d'un bail étudiant ou
d'un bail commercial.
B. Droits et obligations du locataire
découlant du droit de la
copropriété
1. Les obligations du locataire découlant
des statuts
Le bail d'un bien en copropriété est conclu
entre le propriétaire (ou l'entrepreneur
habilité à mettre le lot en location), d'une
part, et le locataire, d'autre part. En revanche,
aucun accord n'intervient entre l’ACP ou
le syndic et le locataire, quelle que soit la
relation extracontractuelle.
Nonobstant ce lien extracontractuel avec
l’ACP, les dispositions des statuts sont
directement opposables au locataire (article
3.93-§1 du Code civil). Cela implique que les
droits et obligations découlant de l'acte de
base et du règlement de copropriété, qui
forment ensemble les statuts, doivent être
remplis par le locataire.
Cette opposabilité des statuts, qui doit
faire l'objet d'un acte notarié, s'explique
également par l’enregistrement des
statuts dans le registre prévu à cet effet au
bureau de l'Administration Générale de la
Documentation Patrimoniale, rendant ainsi
les statuts opposables aux tiers, y compris le
locataire.
En d'autres termes, même si le locataire n'a,
en toute bonne foi, pas connaissance des
statuts, cette forme de publicité suppose que
le locataire ait pris connaissance du contenu
des statuts. En conséquence, le locataire est
tenu par les dispositions des statuts, même
s'il ne les a pas signées pour information ou
même s'il n'y est pas fait référence dans le
bail.

PROPERTYTODAY 27
2. Obligation du locataire par le
règlement intérieur et le registre des
procès-verbaux
Pour le règlement d’ordre intérieur, qui
peut être établi sous seing privé et ne doit
pas nécessairement être consigné dans un
acte authentique, et le registre des procèsverbaux
des assemblées générales de l’ACP
qui ont eu lieu avant à la signature du contrat
de location, l'opposabilité au locataire est
réglée différemment de l'opposabilité des
statuts.
En principe, le règlement intérieur et le
registre des procès-verbaux ne sont pas
transmis au bureau de l'AGDP ; seuls les
actes authentiques pouvant être transmis.
A défaut d’enregistrement, ces documents
ne sont donc pas opposables aux tiers de
bonne foi.
Au contraire, le droit de la copropriété
prévoit deux dispositions particulières pour
l'objectivité du règlement intérieur et du
registre des procès-verbaux.
• Tout d'abord, son contenu s'impose à
"tout titulaire d'un droit réel ou personnel
sur un lot qui dispose ou exerce le droit de
vote en assemblée générale lors de son
approbation" (article 3.93-§5 du Code civil).
Le locataire n'ayant, sauf cas exceptionnel,
pas le droit de vote à l'assemblée
générale, le principe du caractère
contraignant du règlement intérieur et
du registre des procès-verbaux ne saurait
être invoqué à l'égard du locataire.
• C'est pourquoi une deuxième disposition
légale a été prévue, selon laquelle le
bailleur doit informer le locataire du
règlement intérieur et du registre des
procès-verbaux lors de la signature du
bail (article 3.93-§5, alinéa 1er, 1° du Code
civil). La responsabilité de la notification
et par conséquent de son opposabilité au
locataire incombe au bailleur. Toutefois,
le locataire peut également demander
au syndic d'en être informé (article
3.93-§5, alinéa 1er, 1° du Code civil).
En application de cette obligation légale de
sa part, le bailleur est seul responsable
des dommages qui surviendraient du
fait d'un retard ou d'une absence de
notification (article 3.93-§5, alinéa 1er, 1° du
Code civil), par exemple des dommages à
l'association des copropriétaires, à d'autres
copropriétaires et/ou au locataire lui-même,
la jurisprudence.
3. Exception à l'opposabilité des statuts
et du règlement intérieur au locataire
Dans des cas exceptionnels, le tribunal peut
décider que les dispositions des statuts et du
règlement intérieur ne sont pas pleinement
opposables au locataire.
Par exemple, la jurisprudence en la matière
précise que si le règlement de copropriété
peut imposer des restrictions au droit
de propriété du propriétaire sur la base
desquelles il doit pouvoir louer son bien,
comme imposer un zonage résidentiel ou
commercial obligatoire pour terrain (Vred.
Fléron 31 mars 2015, T.Vred. 2015, 591), mais
que ceux-ci ne doivent pas porter atteinte
de manière disproportionnée au droit
du locataire au respect de la vie privée et
familiale (voir par exemple : Vred. Louvain
6 octobre 2015, Rent 2016, 36, note R.
TIMMERMANS).
En outre, selon la jurisprudence, les
restrictions d'usage et de jouissance

28 Edition Mai - Juin
SYNDIC
Channel
imposées par les règlements d'ordre intérieur
ne peuvent porter atteinte de manière
disproportionnée au droit d'usage et de
jouissance du locataire (voir par exemple :
Vred. Brugge 14 avril 2015, Huur 2016, 30,
note R. TIMMERMANS ; Vred. St.-Pieters-
Woluwe 16 mars 2016, T.App. 2019/2, 23,
note V. DEFRAITEUR).
Un exemple typique en est l'interdiction
de garder des animaux de compagnie
qui, selon les circonstances concrètes,
peut être considérée comme une atteinte
disproportionnée au droit du locataire au
respect de la vie privée et familiale (voir
par exemple : Paix Louvain 6 octobre 2015,
Huur 2016, 36, note R. TIMMERMANS ; Vred.
Bruges 14 avril 2015, Huur 2016, 30, note R.
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TIMMERMANS).
Selon les circonstances concrètes, le tribunal
peut donc décider qu'il est permis au
locataire de déroger aux dispositions des
statuts ou du règlement intérieur.
4. La possibilité pour le locataire
de formuler des questions ou
commentaires pour l'assemblée
générale
Bien qu'en principe le locataire n'ait pas
le droit de vote à l'assemblée générale de
l’ACP, ni ne puisse faire valoir un droit légal
d'être entendu à l'assemblée générale, il
est informé par le syndic de la date des
assemblées (article 3.89-§5, 6° du Code
civil).
Ainsi, le locataire peut formuler par écrit
ses questions ou remarques concernant les
parties communes de la copropriété, qui
doivent ensuite être communiquées par le
syndic à l'assemblée générale (article 3.89,
§5, 6° du Code civil).
Toutefois, si le locataire propose l'inscription
de certains points à l'ordre du jour de
l'assemblée générale, le syndic en tant
que tel n'est pas tenu de les mettre
effectivement à l'ordre du jour, de sorte que
l'assemblée générale devrait également en
délibérer effectivement. En fait, « mettre
des points à l'ordre du jour » va au-delà de
la « communication » de questions ou de
commentaires à l'assemblée générale.
5. L'opposabilité au locataire des
décisions de l'assemblée générale
Suite à l'assemblée générale, le bailleur
doit notifier au locataire les décisions
de l'assemblée générale par lettre
recommandée. Le délai est de trente jours
Accès à l’Intranet UDS avec de nombreux documents, modèles et de l ’information
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PROPERTYTODAY 29
à compter de la réception par le bailleur du
procès-verbal de l'assemblée générale du
syndic (article 3.93, §5, alinéa 1er, 2° du Code
civil).
Toutefois, si le locataire n'est pas informé
par le bailleur des décisions de l'assemblée
générale et que le locataire subit un
dommage de ce fait (ou qu'il cause un
dommage à un tiers de ce fait), il peut,
le cas échéant, tenir contractuellement
le bailleur responsable (ou poursuivre s'il
serait lui-même poursuivi par un tiers en
réparation).
6. La possibilité pour le locataire de
contester une disposition du règlement
intérieur ou une décision de l'assemblée
générale
Le législateur prévoit également la possibilité
pour le locataire d'agir en justice contre toute
disposition du règlement intérieur ou contre
toute décision de l'assemblée générale,
si celles-ci sont irrégulières, frauduleuses
ou illégales. Dans ce cas, le locataire peut
demander au tribunal d'annuler ou de
modifier la décision ou la disposition, à
condition qu'elle lui cause un préjudice
personnel (article 3.93, §5, troisième alinéa
du Code civil).
La jurisprudence a déjà confirmé que cette
disposition doit être interprétée au sens
large et que cette possibilité d'action est
donc également ouverte non seulement aux
locataires (commerciaux), mais également
aux entreprises qui ont leur siège social dans
l'immeuble (Vred. Genk 2 juin 2015, Loyer
“ Ria nam erorum
hilloreste con
coreceperios a
sequam eum
It, solorumquis
dundit volupta
2016, 44, note R. TIMMERMANS).
Cette procédure doit être introduite dans les
deux mois suivant la notification du procèsverbal
de l'assemblée générale par le bailleur,
et au plus tard dans les quatre mois suivant
la date de l'assemblée générale (article 3.93,
§5, alinéa 4 du Code civil). Cela implique
également que cette demande n’est plus
recevable si le délai de quatre mois depuis la
date de l'assemblée générale est déjà expiré,
même si le procès-verbal n'a pas été notifié
par le bailleur au locataire.
7. Les possibilités de procédures contre
le locataire
Compte tenu, entre autres, de l'obligation
légale d'un locataire d'occuper le bien loué
avec diligence, qui s'applique tant aux
parties privatives qu'aux parties communes
de l'immeuble (Vred. Zottegem 7 mai 2015,
Rent 2015, 186 ), il peut bien entendu voir
sa responsabilité engagée par le bailleur
en cas de non-respect de celle-ci (Vred.
Leuven 6 octobre 2015, Huur 2016, 36, note
R. TIMMERMANS ; Vred. Vorst 5 septembre
2016, T.Vred. 2019 , 25 ).

30 Edition Mai - Juin
Si le locataire ne respecte pas les
dispositions des statuts ou du règlement
d’ordre intérieur, il peut également en
être tenu responsable par l'association
des copropriétaires (Vred. Kontich 30 mars
2021, Huur 2021, 137 ; Vred. Brugge 23
avril 2021, Loyer 2021, 143). En principe,
l'association des copropriétaires peut
intenter une action en justice contre le
locataire en vue d'obtenir, entre autres,
la cessation d'une violation continue des
droits et obligations prescrits par les statuts
ou le règlement intérieur, la réparation des
dommages encourus par l'association des
copropriétaires ou de l'éviction du locataire
(Vred. Bergen 5 octobre 2020, T.Vred. 2021,
438) et, selon certaines jurisprudences,
voire même de la résiliation du bail entre le
locataire et le propriétaire (Vred. Kontich 30
mars 2021, Location 2021, 137).
Le bailleur peut également être tenu
pour responsable des agissements de son
locataire par l’ACP, y compris s'il n'a pas
respecté ses obligations de notification à
l'égard du locataire (Vred. Fléron 31 mars
2015, T.Vred. 2015 , 591 ).
Par ailleurs, le bailleur ou l'ACP peuvent
non seulement s'adresser au locataire,
mais, par exemple, également à un autre
copropriétaire particulier ou à un autre
locataire, s'ils peuvent justifier d'un intérêt. Il
peut s'agir non seulement d'une procédure
pour violation par le locataire des statuts
ou du règlement d'ordre intérieur, causant
un dommage à cet autre copropriétaire ou
locataire, mais aussi, par exemple, en raison
d'une nuisance de voisinage.
En fait, on peut préciser, dans un souci
d'exhaustivité, que les règles de nuisances
de voisinage doivent être respectées
intégralement par le locataire, de sorte
qu'il est interdit au locataire d’occasionner
des nuisances anormales aux voisins
dans le cadre de l'exercice normal de son
droit d'utiliser et de profiter du bien loué.
Accessoirement, le bailleur peut également
être tenu pour responsable des nuisances
causées par son locataire (Rb. Bruxelles 11
décembre 2020, JLMB 2021, 1298).
8. L'obligation financière du locataire
par rapport aux charges de la
copropriété
Dans la relation entre l’ACP et les
copropriétaires individuels bailleurs, le

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31
copropriétaire individuel (bailleur) est
en principe tenu de payer les frais de la
copropriété (article 3.81 du Code civil).
Dans la relation entre le locataire et le
bailleur, il peut être convenu que le locataire
sera responsable du paiement de tout ou
partie des charges liées à la copropriété.
Dans ce cas, le bail doit explicitement prévoir
une contribution distincte du locataire à
ces charges, faute de quoi la jurisprudence
suppose que cette contribution est incluse
dans le loyer mensuel à un taux fixe (Vred.
Alost 2 juin 2015, RW 2016- 17, 355).
Enfin, dans les relations entre l’ACP et
le locataire, l' ACP ne peut s'adresser
directement au locataire pour le
recouvrement des contributions aux charges
de la copropriété que si toutes les parties
en sont convenues (ainsi que la possibilité
du locataire de demander une saisie à tiers
détenteur pour les sommes dues par le
bailleur à l'ACP). Le recouvrement direct
suppose que les statuts contiennent une
clause de délégation (ou qu'une convention
de délégation distincte ait été conclue
entre la copropriété et le bailleur) et que le
locataire y ait également consenti. De plus,
une telle relation tripartite ne signifie pas
que le bailleur est dispensé du paiement des
contributions aux charges de la copropriété,
de sorte qu'il reste toujours redevable du
paiement de celles-ci.
C. Remarque finale : la position
particulière des locataires de
courte durée, par exemple via
Airbnb
Enfin, on peut se demander si la même
réglementation s'applique également aux
locataires de courte durée, par exemple les
personnes qui louent un appartement pour
une période de vacances via Airbnb. Compte
tenu de la spécificité d'une telle location en
copropriété, celle-ci sera abordée dans une
contribution ultérieure.
info
Liesbet Van Gijsel
Senior Associate
Advocaat - Avocat - Lawyer
Leuven
T +32 16 22 24 73
F +32 16 22 24 82
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F +32 2 647 20 16
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32 Edition Mai - Juin
Bon à
savoir
Nous répondons dans cette rubrique à des
questions qui nous sont régulièrement posées.
1
Question :
Je suis un promoteur de construction et j'ai une question au
sujet des provisions demandées par le syndic.
Mon bâtiment est déjà en grande partie vendu et occupé.
Un syndic a été nommé. J'ai encore quelques appartements
à vendre et d’autres en phase de finition. Dois-je contribuer
au fonds de roulement et au fonds de réserve pour ces
appartements ? Comme c'est la première fois qu'on me
demande de payer ces sommes et les honoraires mensuels du
syndic, je trouve cela plutôt étrange. D’ailleurs je n’ai jamais
rencontré le syndic. En outre, je crains aussi de perdre ma
participation au fonds de réserve et au fonds de roulement lors
de la vente. Il s’agit en effet de sommes importantes alors que
peux vendre ces appartements d’ici quelques mois ; pourquoi
dois-je payer un coût annuel?
Réponse :
Tant que vos appartements restent invendus, vous êtes
copropriétaire de l’ACP, et êtes soumis à la loi sur la copropriété
au même titre que tous les autres copropriétaires. Vous devez
donc contribuer aux charges communes des appartements
invendus au prorata de vos quotités dans les parties
communes.
Voir Art 3.81 Cc : " Les charges inhérentes à cette copropriété,
notamment les frais d’entretien, de réparation et de réfection,
sont réparties en fonction de la valeur respective de chaque
bien privatif ".
Voir Info IPI (Institut Professionnel des Agents Immobiliers) : "
Cela signifie que chaque copropriétaire doit cotiser en fonction
de sa quote-part. Une clause interdisant au promoteur de
le faire est considérée comme non écrite. Le promoteur qui
invoque une telle clause pour refuser de contribuer aux
charges communes devra être assigné devant le juge de paix
pour ordonner le paiement de ces décomptes. Le promoteur ne
peut pas contourner la législation impérative au moyen d'une
clause dans les statuts" .

PROPERTYTODAY 33
2 3
Normalement, le syndic démarre la gestion
financière et les appels de fonds après la tenue
de la première assemblée générale de l’ACP. La
question est donc la suivante : cette première
assemblée générale a-t-elle eu lieu ?
Si oui, avez-vous été invité à participer et
y avez-vous assisté ? Cette première AG est
très importante. Le syndic y explique, entre
autre, l'exécution de son mandat et demande
l’approbation de l’AG sur les points placés
à l’ordre du jour. Parmi ces points figurent
notamment la nomination du syndic (durée
de son mandat, signature de son contrat de
gestion) mais aussi le budget, les acomptes, le
fonds de réserve, etc.)
Voir l’article 3.89 du Code civil : " §1. Lorsqu’il
n’est pas désigné par le règlement d’ordre
intérieur, le syndic est nommé par la première
assemblée générale ou, à défaut, par décision
du juge, à la requête de tout copropriétaire ou
de tout tiers ayant un intérêt ".
Concernant le fonds de réserve, voir ci-dessous
le texte de la loi sur la copropriété : chaque
nouvelle ACP dispose de 5 ans pour constituer
fonds de réserve. Si le syndic demande un
fonds de réserve, il est fort probable qu'une
approbation ait été donnée par la première AG.
Voir Art 3.86-§3 Cc : " L’association des
copropriétaires doit constituer au plus tard
à l’issue d’une période de cinq ans suivant
la date de la réception provisoire des parties
communes de l’immeuble, un fonds de réserve
dont la contribution annuelle ne peut être
inférieure à cinq pour cent de la totalité des
charges communes ordinaires de l’exercice
précédent; l’association des copropriétaires
peut décider à une majorité de quatre
cinquième des voix de ne pas constituer ce
fonds de réserve obligatoire ."
Question :
Notre AG annuelle a eu lieu récemment. Après
décompte des présences et des quotités, il a été
constaté que le nombre minimum requis de
personnes présentes et représentées n'était pas
suffisant. Le double quorum n’était pas atteint.
L'AG n'a donc pas pu se ternir et a été ajournée.
Quand tout le monde fut parti, il s'avéra qu’une
erreur de calcul avait été commise lors du
calcul des présences, et que la réunion aurait
effectivement pu avoir lieu.
La question est maintenant de savoir si "l'AG
reportée" sera juste une nouvelle AG ou bien une
2ème AG après n'avoir pas atteint le nombre de
personnes ? Autrement dit cela comptera-t-il
comme une AG régulière, car la première aurait
pu se dérouler conformément à la loi, ou s'agit-il
d'une 2ème où aucun quorum ne sera requis ?
Réponse :
C'est une situation très particulière. Selon
vos informations, la première AG aurait bel et
bien pu avoir lieu, mais en raison d'une erreur
de calcul, on a pensé qu'il n'y avait pas assez
de copropriétaires présents. Ces choses-là
peuvent arriver.
A notre avis et compte tenu de cette erreur,
la prochaine assemblée générale sera une
AG ordinaire et non une deuxième AG au
sens de l’art. 3.87-§5 Cc. On ne parle de
deuxième AG que s'il y a effectivement
une insuffisance de copropriétaires et/
ou de quotités en présence au début de
l'assemblée, ce qui n'est pas le cas ici.
Le syndic doit donc établir un PV dans lequel
il doit préciser la composition correcte de
l’AG (double quorum de présence atteint).
Dans son PV, le syndic doit donc indiquer
clairement que l’AG était correctement
composée, mais qu’elle a été annulée par
erreur en raison d'une faute de calcul.
Question :
Un syndic peut-il transférer de l'argent du fonds
de roulement au capital de réserve et vice versa
à l'insu des copropriétaires? Si vous savez que
le procès-verbal de l'Assemblée générale ne
contient aucune réglementation concernant
l'épargne (obligatoire). L'information que j'ai
obtenue verbalement du syndic est la suivante :
" Si je vois qu'il y a suffisamment d'argent sur le
compte pour plusieurs mois, je le transfère sur le
compte d'épargne ".
Et puis cela est annoncé une fois par an lors de
l'assemblée générale annuelle.
Le syndic a-t-il donc le droit de transférer
de l'argent d'un compte à un autre sans
motivation ni approbation de l’ACP ? Si non,
y a-t-il un moyen d'y remédier par une AG
supplémentaire ?
Réponse :
Le syndic n’a pas le droit d’effectuer des
transferts d'argent entre le fonds de
roulement et le fonds de réserve sans
l’accord de l’AG. Conformément à la loi, tout
versement entrant ou sortant du fonds de
réserve ne peut avoir lieu qu’après accord
de l’AG ; cela concerne, dans la plupart des
cas, des versements suite à l’approbation de
travaux.
Il en est de même pour un éventuel transfert
du compte courant vers le fonds de réserve ;
seule l’AG peut prendre une décision à ce
sujet.
Remarque : le fonds de réserve est
obligatoire, mais l’ACP peut décider à une
majorité de quatre cinquième des voix
de ne pas constituer ce fonds de réserve
obligatoire. (art3.86-§3 Cc).

34 Edition Mai - Juin
4
Question :
Comme après chaque AG nous recevons un
procès-verbal quelques jours après l'Assemblée
Générale. A chaque fois, je remarque que les
débiteurs sont mentionnés personnellement
dans le PV avec leur nom et le montant total de
leur arriéré.
N'est-ce pas une atteinte à la vie privée ? Je
me le demande depuis longtemps. Je n'ai pas
besoin de savoir combien des 80 copropriétaires
ont encore des dettes et certainement pas de
combien elles s'élèvent. Ce ne sont pas mes
affaires. C'est une chose entre eux et le syndic.
Cela doit être très embarrassant lorsque ces
débiteurs voient leur nom et leur montant
exposés dans le PV.
Réponse :
En ce qui concerne votre question sur la vie
privée, nous pouvons vous confirmer que
les informations sur la gestion financière
de l’ACP ainsi que les paiements à l’ACP
doivent être mis à la disposition de tous
les copropriétaires. Le commissaire aux
comptes de l’ACP tout particulièrement,
doit disposer de toutes ces informations ;
situation des comptes bancaire, paiements
des copropriétaires, arriérés…etc.
La mention des arriérés des autres
copropriétaires dans le PV est autorisée car il
s'agit d'un « document interne », uniquement
destiné aux copropriétaires d'une certaine
résidence. Il existe donc un intérêt légitime.
Tous les syndics ne le font pas
systématiquement; mais certains choisissent
de mentionner volontairement ces
informations, pour inciter les copropriétaires
à rester à jour de paiement. Ensuite, si
les impayés s’accumulent, le syndic peut
entamer une procédure de recouvrement
avec le soutien des autres copropriétaires qui
eux paient ponctuellement.
Vous êtes syndic et
vous avez des questions
concrètes concernant la
gestion d’un immeuble ?
N'hésitez pas à nous
adresser vos demandes.
Envoyez-nous un e-mail à
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PROPERTYTODAY 35

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