Property Today FR 2022 Edition 9

PROPERTYTODAY 27
2. Obligation du locataire par le
règlement intérieur et le registre des
procès-verbaux
Pour le règlement d’ordre intérieur, qui
peut être établi sous seing privé et ne doit
pas nécessairement être consigné dans un
acte authentique, et le registre des procèsverbaux
des assemblées générales de l’ACP
qui ont eu lieu avant à la signature du contrat
de location, l'opposabilité au locataire est
réglée différemment de l'opposabilité des
statuts.
En principe, le règlement intérieur et le
registre des procès-verbaux ne sont pas
transmis au bureau de l'AGDP ; seuls les
actes authentiques pouvant être transmis.
A défaut d’enregistrement, ces documents
ne sont donc pas opposables aux tiers de
bonne foi.
Au contraire, le droit de la copropriété
prévoit deux dispositions particulières pour
l'objectivité du règlement intérieur et du
registre des procès-verbaux.
• Tout d'abord, son contenu s'impose à
"tout titulaire d'un droit réel ou personnel
sur un lot qui dispose ou exerce le droit de
vote en assemblée générale lors de son
approbation" (article 3.93-§5 du Code civil).
Le locataire n'ayant, sauf cas exceptionnel,
pas le droit de vote à l'assemblée
générale, le principe du caractère
contraignant du règlement intérieur et
du registre des procès-verbaux ne saurait
être invoqué à l'égard du locataire.
• C'est pourquoi une deuxième disposition
légale a été prévue, selon laquelle le
bailleur doit informer le locataire du
règlement intérieur et du registre des
procès-verbaux lors de la signature du
bail (article 3.93-§5, alinéa 1er, 1° du Code
civil). La responsabilité de la notification
et par conséquent de son opposabilité au
locataire incombe au bailleur. Toutefois,
le locataire peut également demander
au syndic d'en être informé (article
3.93-§5, alinéa 1er, 1° du Code civil).
En application de cette obligation légale de
sa part, le bailleur est seul responsable
des dommages qui surviendraient du
fait d'un retard ou d'une absence de
notification (article 3.93-§5, alinéa 1er, 1° du
Code civil), par exemple des dommages à
l'association des copropriétaires, à d'autres
copropriétaires et/ou au locataire lui-même,
la jurisprudence.
3. Exception à l'opposabilité des statuts
et du règlement intérieur au locataire
Dans des cas exceptionnels, le tribunal peut
décider que les dispositions des statuts et du
règlement intérieur ne sont pas pleinement
opposables au locataire.
Par exemple, la jurisprudence en la matière
précise que si le règlement de copropriété
peut imposer des restrictions au droit
de propriété du propriétaire sur la base
desquelles il doit pouvoir louer son bien,
comme imposer un zonage résidentiel ou
commercial obligatoire pour terrain (Vred.
Fléron 31 mars 2015, T.Vred. 2015, 591), mais
que ceux-ci ne doivent pas porter atteinte
de manière disproportionnée au droit
du locataire au respect de la vie privée et
familiale (voir par exemple : Vred. Louvain
6 octobre 2015, Rent 2016, 36, note R.
TIMMERMANS).
En outre, selon la jurisprudence, les
restrictions d'usage et de jouissance