Property Today FR 2022 Edition 9
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26 <strong>Edition</strong> Mai - Juin<br />
07<br />
Les droits et obligations du<br />
locataire en droit de<br />
la copropriété<br />
Compte tenu de l'augmentation récente des investissements immobiliers, y compris en vue de générer<br />
des revenus locatifs, et de l'augmentation induite des lots loués en copropriété, il est utile de donner<br />
un aperçu des droits et obligations du locataire dans un appartement en copropriété. Cette ligne<br />
directrice, qui s'appuie sur les dispositions légales en vigueur ainsi que sur la jurisprudence récente,<br />
peut donc être utilisée par le syndic, le locataire, le bailleur et/ou les autres copropriétaires.<br />
A. Préliminaire : pas de distinction<br />
selon la nature du bail<br />
Le droit de la copropriété ne fait pas de<br />
distinction selon la nature du bail. En<br />
conséquence, les droits et obligations<br />
suivants s'appliquent à tout locataire d'un lot,<br />
qu'il s'agisse par exemple d'un bail indivis,<br />
d'un bail d'habitation, d'un bail étudiant ou<br />
d'un bail commercial.<br />
B. Droits et obligations du locataire<br />
découlant du droit de la<br />
copropriété<br />
1. Les obligations du locataire découlant<br />
des statuts<br />
Le bail d'un bien en copropriété est conclu<br />
entre le propriétaire (ou l'entrepreneur<br />
habilité à mettre le lot en location), d'une<br />
part, et le locataire, d'autre part. En revanche,<br />
aucun accord n'intervient entre l’ACP ou<br />
le syndic et le locataire, quelle que soit la<br />
relation extracontractuelle.<br />
Nonobstant ce lien extracontractuel avec<br />
l’ACP, les dispositions des statuts sont<br />
directement opposables au locataire (article<br />
3.93-§1 du Code civil). Cela implique que les<br />
droits et obligations découlant de l'acte de<br />
base et du règlement de copropriété, qui<br />
forment ensemble les statuts, doivent être<br />
remplis par le locataire.<br />
Cette opposabilité des statuts, qui doit<br />
faire l'objet d'un acte notarié, s'explique<br />
également par l’enregistrement des<br />
statuts dans le registre prévu à cet effet au<br />
bureau de l'Administration Générale de la<br />
Documentation Patrimoniale, rendant ainsi<br />
les statuts opposables aux tiers, y compris le<br />
locataire.<br />
En d'autres termes, même si le locataire n'a,<br />
en toute bonne foi, pas connaissance des<br />
statuts, cette forme de publicité suppose que<br />
le locataire ait pris connaissance du contenu<br />
des statuts. En conséquence, le locataire est<br />
tenu par les dispositions des statuts, même<br />
s'il ne les a pas signées pour information ou<br />
même s'il n'y est pas fait référence dans le<br />
bail.
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