Property Today FR 2022 Edition 9

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aussi avoir une autre intention bien précise.
En effet, en donnant des procurations
distinctes à différentes personnes, il échappe
à la règle de la réduction des votes. Nous
citons ici l’art 3.87-§7 Cc : « Nul ne peut
voter, pas même comme mandataire, pour
un nombre de voix supérieur au nombre
total de voix dont disposent les autres
copropriétaires présents ou représentés ».
L’intention est bonne mais pas
toujours faisable
Bien entendu, nous comprenons le
législateur qui a tenté de trouver un équilibre
entre les copropriétaires présents en
assemblée générale.
Après tout, la copropriété est une petite
démocratie basée sur une certaine
séparation des «pouvoirs». Le Parlement
(organe législatif ) est constitué par
l'Assemblée Générale, le gouvernement
(pouvoir exécutif ) est représenté par la
personne du syndic, le Commissaire aux
Comptes fait figure de Cour des Comptes,
et chacun est tenu de se conformer à la
constitution (les Statuts de l'immeuble).
Bref, un bâtiment est semblable à un petit
pays, un microcosme de la grande réalité
dans laquelle nous vivons au quotidien.
S'il faut voter à l' assemblée générale, le
législateur a prévu plusieurs majorités, et
tous les copropriétaires doivent se conformer
aux décisions de l' assemblée générale, qu'ils
aient voté pour, contre ou qu'ils se soient
abstenus. De même, les acomptes et autres
contributions financières seront imposées à
tous les copropriétaires, même s’ils ont voté
contre certains travaux ou se sont abstenus.
Lors de l’assemblée générale, chacun vote
en fonction des quotités dont il dispose ;
un appartement ou un local commercial
détiennent logiquement plus de quotités
qu'un studio, par conséquent ils disposent
de plus de voix et leur participation au vote
est supérieure à celle d’un studio. C’est la
raison pour laquelle la loi sur la copropriété
a instauré le système de réduction des
votes, selon lequel nul ne peut voter pour
un nombre de voix supérieur au nombre
total de voix détenues par les autres
copropriétaires présents ou représentés.
Cette situation est assez courante dans des
immeubles de petite et moyenne taille,
où un copropriétaire possède plusieurs
lots/appartements. Le législateur a tenté
de limiter le vote de ce copropriétaire,
afin qu'il n'ait jamais à lui seul la majorité
à l' assemblée générale, et pour qu’il ne
puisse jamais imposer sa volonté aux autres
copropriétaires. En soi, le souci du législateur
est légitime et son intention louable, mais
malheureusement cette règle n’apporte
pas de solution concrète dans un régime
de copropriété où le même législateur a
introduit une majorité de ½+1 !
De l'impasse à l’AG à la Justice de
Paix
Les syndics le savent, l’application de l’art
3.87-§7 Cc conduit malheureusement ipso
facto à une impasse durable au sein de l’
assemblée générale, puisqu’ aucune décision
importante ne peut plus être prise… sauf
sur certains points où il y aurait unanimité.
Finalement, la réduction de vote génère
une situation très malsaine qui donne lieu
presque automatiquement à des oppositions
et prises à partie.
Exemple : deux copropriétaires ne peuvent
prendre des décisions qu’à l'unanimité des
voix à assemblée générale. S'ils ne parviennent
pas à s’entendre, l’un des deux copropriétaires
est en droit de demander au Juge de Paix la
nomination d'un administrateur provisoire.
L'administrateur provisoire peut alors prendre une
décision définitive à la place des copropriétaires.
En cas de blocage des copropriétaires, la loi
sur la copropriété a prévu quelques solutions :
1/ art 3.92-§5 Cc
"Lorsque, au sein de l’assemblée générale, la
majorité requise ne peut être atteinte, tout
copropriétaire peut se faire autoriser par le juge
à accomplir seul, aux frais de l’association, des
travaux urgents et nécessaires affectant les
parties communes.
Il peut, de même, se faire autoriser à exécuter
à ses frais des travaux qui lui sont utiles, même
s’ils affectent les parties communes, lorsque
l’assemblée générale s’y oppose sans juste
motif."
2/ art 3.92-§8 Cc
"Lorsqu’une minorité de
copropriétaires empêche
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abusivement l’assemblée générale de prendre
une décision à la majorité requise par la loi, tout
copropriétaire lésé peut également s’adresser
au juge, afin que celui-ci substitue à l’assemblée
générale et prenne à sa place la décision
requise."
Mais très sincèrement et avec tout le respect
dû aux juges de paix, nous ne pouvons
pas toujours considérer comme bonnes
les solutions apportées par la justice de
paix; d'une part, parce qu’elles entraînent
automatiquement des frais de procédure
importants (frais d'avocat et éventuellement
d'expertise), d'autre part parce que ces
procédures peuvent être relativement
longues. Enfin, chacun sait désormais qu'il y
aura toujours un perdant qui rentrera chez lui
mécontent et insatisfait...
Conseils de l’UDS
Avant de s’adresser au juge de paix, nous
conseillons à chacun de faire appel à un
médiateur agréé. (voir site de la Commission
fédérale de médiation www.cfm-fbc.be).
La médiation et le dialogue conduisent à
des solutions moins coûteuses et moins
frustrantes. La loi sur la copropriété prévoit
d’ailleurs à l'art. 3.85-5 l'application de la
médiation comme mode de règlement des
différends en copropriété.
Les tentatives d’évitement de la
réduction de vote
Ces tentatives sont plus nombreuses
qu’on ne me croit. Un de nos membres
nous a transmis un exemple concret :
dans un immeuble de 8 appartements,
6 appartements appartiennent à une
indivision. L’indivision est composée
de 4 personnes (3 sœurs et 1 frère). Les
membres de cette indivision ont désigné un
"représentant légal différent pour chaque lot,
ce dans le but de "contourner" la réduction
des votes. A l'assemblée générale, les
mandataires désignés par l’indivision signent
chacun séparément la liste de présence.
Le syndic de cette copropriété, réagit et leur
rappelle qu’ils sont tous "mandataires" d’une
même indivision et que par conséquent il
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