Redditi di provenienza immobiliare in Francia - Mauro MICHELINI

Studio Michelini- Revisione del 18/09/07
B. LE SOCIETA’ (Francesi)
1. SCI
Definizioni :
La SCI è una società costituita da più persone concepita per costruire, gestire, affittare un
patrimonio immobiliare : per esempio un’abitazione familiare, una residenza secondaria, un
locale professionale o un patrimonio immobiliare locato. L’equivalente italiano della SCI è una
“Società Semplice” (art.2251 e seguenti del Codice Civile italiano), perché non ha per oggetto
l’esercizio di una attività commerciale.
La SCI si presenta come uno strumento pratico di gestione da parte di più persone di un bene
locato ; si può dire che assomigli ad un fondo comune immobiliare di tipo familiare nel quale si
immette del denaro a seconda delle disponibilità della famiglia per acquistare immobili che
verranno in seguito locati.
Il fatto di essere una vera società consente di evitare l’indivisione che colpisce gli immobili che
sono stati acquistati in nome proprio.
Gli statuti possono prevedere una clausola di consenso con la quale i soci possono rifiutare
l’acquisto delle parti sociali da parte di terze persone non gradite o da eredi.
Gli statuti possono anche prevedere che l’amministratore nominato nello statuto sia irrevocabile
(e ciò anche nel caso in cui detenga solo l’1% delle parti sociali poiché la quota-parte sugli utili
può essere diversa dalla quota-parte sulle parti sociali).
Per le coppie non sposate, è uno strumento interessante in quanto permette di gestire un
immobile nominando amministratore il proprio convivente, il che consente, nel caso di decesso
di uno dei due, che l’altro possa conservare un diritto di godimento sull’immobile,
indennizzando allo stesso tempo gli eredi secondo il valore finanziario delle parti detenute dal
defunto.
Per evitare che la SCI venga considerata come fittizia ( il che provocherebbe delle gravi
conseguenze fiscali), è necessario tenere una contabilità, riunire l’assemblea generale per
l’approvazione del bilancio, decidere la destinazione dell’utile e tenere un libro assemblee.
I soci devono avere piena coscienza che sono responsabili solidalmente dei debiti sociali
proporzionalmente alle loro quote. Ciò significa che essi potranno essere obbligati al di là del
loro apporto iniziale. All’occorrenza essi dovranno farsi carico dei debiti con il loro patrimonio
personale.
La SCI può essere costituita o con scrittura privata o con l’intervento di un notaio, di un
avvocato o di un commercialista. I soci possono essere residenti o non residenti (persone fisiche
o persone giuridiche).
Se lo statuto viene creato direttamente dai soci, il prezzo di costituzione della società sarà pari a
circa 300 euro. Se invece ci si rivolge ad un consulente, in generale, l’importo è stimato tra
1.000 e 1.500 euro tutto compreso.
Non dimenticate che una SCI, essendo una vera società, deve rispettare tutti gli obblighi previsti
a questo effetto; e ancora, siccome essa è una società civile, non può esercitare attività
commerciali. Ciò non vuol dire che essa non può vendere un immobile, ma che le è vietato di
farlo regolarmente, poiché in quest’ultimo caso la sua attività viene riqualificata come
un’attività di tipo commerciale (SNC…).
La società può essere sciolta in seguito ad un nuovo orientamento degli affari della famiglia:
cioè nel caso di una vendita globale dell’attivo della società. Per fare ciò è necessario il
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