Redditi di provenienza immobiliare in Francia - Mauro MICHELINI

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Studio Michelini- Revisione del 18/09/07 - Il luogo di deposito : Quando vi é l’obbligo di depositare una dichiarazione 2031 e 2042, queste vanno depositate al Centro delle Imposte del luogo di esercizio dell’attività del commerciante di beni immobili . Quando vi é l’obbligo di depositare una dichiarazione 2065, questa e tutte le altre dichiarazioni devono ugualmente essere presentate al Centro delle imposte competente del luogo della sede della società. - La plusvalenza immobiliare : I profitti realizzati dai commercianti di beni immobili, nell’ambito abituale della loro attività, non sono plusvalenze immobiliari, ma sono soggette o all’IR o all’IS (a seconda della posizione fiscale del commerciante di beni immobili). 2.3.2 I PROMOTORI – LOTTIZZATORI L’attività del lottizzatore consiste nella vendita di un terreno lottizzato, che é stato acquistato a questo fine. Gli utili realizzati da questa operazione rientrano nel regime dei BIC, salvo se questa attività è esercitata da una società civile, nel qual caso rientrano nel regime IS a causa del loro carattere commerciale. I lottizzatori sono esclusi dal regime delle “micro-imprese”. L’utile imponibile è costituito dalla differenza tra: • Il prezzo di cessione diminuito delle spese di vendita sopportate dal venditore, • Il prezzo di costo, corrispondente al prezzo d’acquisto del terreno aumentato delle spese di acquisto e delle spese di lottizzazione (lavori di sistemazione e di viabilità). L’attività dei promotori consiste nella vendita di immobili che il cedente ha costruito o fatto costruire. I profitti realizzati nel corso di questa operazione rientrano nel regime dei BIC, quando essi presentano un carattere abituale e speculativo. Se questi profitti sono realizzati da società civili di costruzione-vendita, essi sono passibili dell’IS, salvo il caso particolare delle SCCV, il cui oggetto é la costruzione in vista della vendita a condizione che lo statuto preveda la responsabilità illimitata dei soci. In questo caso essi sono soggetti al regime delle società di persone. La principale specificità dei lottizzatori e promotori risiede nell’applicazione dell’IVA immobiliare. 36 redditi immobiliare in Francia.doc
Studio Michelini- Revisione del 18/09/07 Questa IVA immobiliare concerne tre categorie di operazioni : • L’acquisto di terreni edificabili (TAB)(terreni nudi, edifici destinati ad essere demoliti per in seguito essere ricostruiti, costruzioni incompiute, diritti di sopraelevazione) • La consegna a se stessi degli immobili al loro completamento • La vendita di immobili edificati (per la prima vendita nei cinque anni dal loro completamento) L’acquisto di terreni edificabili é soggetto all’IVA immobiliare al tasso normale del 19,6%, ma é esonerato dall’imposta di registro. L’IVA é applicabile nel limite di : - 2 500m2 per appartamento se si tratta di abitazioni individuali salvo obbligo diverso legato al permesso di costruire. L’IVA é dovuta in principio dall’acquirente del terreno edificabile (che la deduce dal suo CA3 : operazione neutra). Il fatto generatore e l’esigibilità dell’IVA sono la data dell’atto o il permesso di costruzione. * Per i contribuenti abituali, la dichiarazione ed il pagamento si effettuano per mezzo del CA3. Questa dichiarazione va depositata nel mese in cui é fatta la vendita, in un solo esemplare al Centro delle Imposte competente sulla base della sede sociale della società o nel luogo competente sulla base dell’immobile costruito. * Per i contribuenti occasionali (esempio un’impresa che costruisce la propria sede), la dichiarazione va effettuata sul formulario n°942 e l’allegato n°943. Questa dichiarazione deve essere depositata al momento della registrazione dell’atto, nel termine di due mesi dalla data dell’atto stesso se questo é stato registrato al Centro delle Imposte competente in materia, o altrimenti quello del luogo diverso in cui é stato registrato l’atto. - La plusvalenza immobiliare : I profitti realizzati dai lottizzatori e dai promotori immobiliari non sono considerati plusvalenze professionali in quanto gli immobili costituiscono uno stock e non elementi immobilizzati dell’attivo. 37 redditi immobiliare in Francia.doc
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