Redditi di provenienza immobiliare in Francia - Mauro MICHELINI

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Studio Michelini- Revisione del 18/09/07 2.3. ALTRI CASI 2.3.1 I COMMERCIANTI DI BENI IMMOBILI E DI QUOTE DI SOCIETA’ IMMOBILIARI ( “MARCHANDS DE BIENS”) I commercianti di beni immobili possono essere delle società (soggette all’IS o all’IR) oppure delle persone fisiche la cui attività principale e abituale è l’acquisto di immobili per rivenderli. La particolarità dell’attività dei commercianti di beni immobili risiede principalmente su: • l’applicazione dell’IVA sul margine (articolo 257-6 e ), • i tassi ridotti in materia di imposta di registro e di tassa della pubblicità fondiaria (0,60%), • l’obbligo di rivendere gli immobili acquistati entro quattro anni. Nel caso di non rispetto del termine di quattro anni imposto per la rivendita, il commerciante di beni immobili sarà tenuto a pagare l’integralità dell’imposta di registro (alla quale si aggiungono gli interessi dello 0,75 mensili per il ritardo di pagamento). Inoltre l’attività di commerciante di beni immobili richiede un certo numero di formalità in materia di dichiarazioni: • Dichiarare la propria esistenza in quanto tale presso il CFE • Conservare un registro di tutti gli atti (acquisto,vendita) inerenti la professione • Registrare ogni atto sullo stesso registro entro un termine di dieci giorni a partire dalla data riportata sull’atto (tranne se sono stati redatti da un notaio, nel qual caso non hanno scadenza). • Conservare una contabilità e tutta la documentazione probante. - L’imposta francese : • Sono soggetti all’imposta sul reddito nella categoria dei BIC, gli utili realizzati dal commerciante di beni immobili in quanto persona fisica o in quanto società di persone soggetta all’IR. I commercianti di beni immobili sono esclusi dal regime di micro-impresa e rientrano nel regime reale semplificato o normale. Una dichiarazione 2031 a nome della società e una dichiarazione 2042 a nome di ogni socio verranno redatte secondo le stesse regole vigenti per le locazioni non ad uso di residence alberghiero (vedi paragrafo 1.3.2 pagina 6). • Sono soggetti all’IS gli utili realizzati dalle società commerciali soggette al regime dell’ IS. • L’utile imponibile è uguale alla differenza tra il prezzo di vendita ed il prezzo di acquisto (vedi tutte le formalità relative che sono identiche a quelle delle SARL che effettuano locazioni non ammobiliate) (vedi paragrafo 2.1 pagina 29). 34 redditi immobiliare in Francia.doc
Studio Michelini- Revisione del 18/09/07 - L’IVA sul margine : I commercianti di beni immobili sono soggetti all’IVA secondo le regole di diritto comune ed in applicazione dell’articolo 257-6 e la base di imposizione (al lordo dell’IVA) é costituita unicamente dal margine e non dalla totalità dell’importo della vendita salvo applicazione dell’articolo 257-7 e (che prevale) nel caso di Terreni Edificabili (TAB), vedi pagina 37. Il fatto generatore dell’IVA é il trasferimento di proprietà del bene. Il regime di tassazione dell’IVA é obbligatoriamente il regime reale normale. Il margine lordo é uguale alla differenza tra : • il prezzo di vendita + gli oneri inerenti • il prezzo d’acquisto del bene aumentato delle spese d’atto, degli onorari del notaio, dell’imposta di registro, delle spese di pubblicità fondiaria. Il tasso dell’IVA applicabile sul margine lordo é quello normale del 19,6%. I commercianti di beni immobili non possono dedurre l’IVA che ha gravato l’acquisto degli immobili (esempio : sulle fatture del notaio e degli intermediari). Tuttavia, essi possono dedurre tutta l’IVA che è stata pagata tra l’acquisto e la vendita del bene immobile ( per esempio: sui lavori di riparazione o di sistemazione effettuati prima della rivendita e anche sugli oneri di comproprietà o sulle spese di gestione). La dichiarazione dell’IVA verrà effettuata sul formulario CA3 accompagnato dal pagamento corrispondente e depositata al Centro delle Imposte corrispondente sulla base del luogo della sede sociale della società. - le altre imposte: Tassa professionale. E’ dovuta da tutte le società commerciali. Non è dovuta il primo anno di attività. La base di calcolo è costituita, a seconda dell’attività dal valore locativo delle immobilizzazioni tecniche utilizzate per l’attività stessa. Tassa fondiaria. E’ a carico del proprietario. E’ esigibile nel comune dove si trova l’immobile. E’ calcolata sulla base del 50% della rendita catastale a cui viene applicato un tasso che varia secondo i comuni, i dipartimenti e la regione (bisogna considerare un onere di circa 2 volte la tassa di abitazione). Tassa d’abitazione. E’ dovuta in principio dalle persone fisiche che occupano l’appartamento al 1° gennaio dell’anno in corso. Questa tassa è a carico del locatario se la locazione è annuale. Nel caso di locazione stagionale, la tassa è a carico del proprietario. E’ calcolata sulla base della rendita catastale. CRL (contributo sui redditi locativi). E dovuta unicamente nel caso di società soggette all’IS. Questo contributo é dovuto soltanto quando le locazioni non sono soggette all’IVA : é del 2,5% sull’importo lordo dei redditi fondiari. Vi è però un esonero per gli affitti annuali inferiori a 1 830 euro. Esso si applica soltanto sugli immobili di più di 15 anni al 1° gennaio dall’anno. 35 redditi immobiliare in Francia.doc
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