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perizia<br />
1-PREMESSA<br />
E’ necessario premettere a quanto segue che considerata la particolarità, l’assoluta unicità ed il pregio<br />
dell’immobile, qualsiasi valutazione economica, risulta comunque complessa anche a causa<br />
dellassenza di parametri con le caratteristiche di questa opera architettonica di cui il progetto e<br />
lesecuzione presentano limpronta di due grandi architetti del Seicento in Roma:Giacomo Della<br />
Porta(https://it.wikipedia.org/wiki/Giacomo_Della_Porta) e Girolamo Rainaldi(https://it.wikipedia.org/wiki/<br />
Girolamo_Rainaldi).<br />
L’incarico affidato ha per oggetto la stima di massima dell’immobile, considerando un intervento<br />
complessivo di riqualificazione funzionale con la formula “chiavi in mano”. La presente Valutazione<br />
Tecnica Preliminare costituisce la conclusione di una serie di attività di indagine, di analisi e di<br />
elaborazione dei dati raccolti, al termine delle quali è stato possibile pervenire alle relative conclusioni e ai<br />
risultati di valore riferiti alla data di emissione del documento.<br />
La Valutazione Tecnica Preliminare è stata condotta sulla base della documentazione messa a disposizione<br />
e delle informazioni ricevute da parte del Committente che si intendono veritiere. In taluni casi<br />
è stato necessario reperire alcune informazioni e documenti integrativi altrimenti non disponibili. In particolare,<br />
per via informatica è stata reperita la documentazione catastale e ipocatastale del Complesso,<br />
nonch sono state effettuate indagini preliminari al fine di individuare le tipologie di intervento compatibili<br />
con la disciplina urbanistico - edilizia applicabile. Nel documento sono stati dunque citati, relativamente<br />
ai principali argomenti trattati, i documenti che hanno condotto alle conclusioni illustrate. Lo stato di fatto<br />
dell’Immobile è rappresentato dagli elaborati planimetrici resi disponibili, dalle informazioni ricevute e da<br />
quanto visionato nel corso del sopralluogo.<br />
I proprietari hanno inteso prevedere una riqualificazione consistente nella realizzazione presso la<br />
proprieta’ di tre luxury suites interdipendenti ma autonome,ognuna con fitness e area benessere e relax.<br />
Le tre residenze saranno dotate di servizi di ''security'', ''office'' e sala teatro cinematografo per<br />
proiezioni private. La determinazione di effettuare tale riqualificazione, veramente elementare in<br />
considerazione dell’attuale assetto dell’immobile, è stata adottata in ragione di alienare l’immobile<br />
considerando esclusivamente la domanda estera proveniente dal segmento Ultra-High-Net-Worth<br />
(UHNW). Come si evidenzia dallo studio piu’ accreditato del settore a cura di Credit- Suisse( https://<br />
www.worldwealthreport.com ), l’incremento di tale fascia e’ progressivo negli ultimi 5 anni facendo<br />
segnare dal 2001 al 2015 un +300%.<br />
Ovviamente solo le caratteristiche uniche dell’immobile, la sua prestigiosa‘’location’’ nel centro del centro<br />
della Capitale d’Italia e soprattutto Roma,prima citta del mondo nella presenza monumentale-storico-artistica<br />
ed anche centro della cristianita’ mondiale per la presenza di Citta’ del Vaticano e della sede Apostolica<br />
del Papa, consentono di intercettare la domanda sopra descritta. A questo si aggiunge il ‘’network’’ rappresentato<br />
dai protagonisti dello ‘’showbusiness’’ internazionale e delle istituzioni pubbliche o private che<br />
frequenta questa città per goderne le caratteristiche sopra descritte. Queste presenze sono una pubblicità<br />
vivente di tali peculiarità nel mondo e diffondono nei segmenti UHNW un potenziale desiderio di<br />
possedere un gioiello di questa natura. A questo proposito e’ necessario anche notare alcuni importanti<br />
investimenti nel 2014-2015-2016 (ALL.14 rassegna stampa 2016) in Roma, da parte di catene<br />
alberghiere medio orientali e statunitensi, nonche l’impegno sempre Nord Americano nella piu’ importante<br />
societa’ calcistica romana(A.S.Roma). In ultimo, a rafforzare questa determinazione della proprieta’,ha<br />
contribuito il crescente incremento del gradimento dei prodotti ‘’made in Italy’’ e dello stile di vita italiano<br />
nel settore del ‘’luxury brand’’ e del ‘’luxury food’’ che manifesta come l’insieme dei queste sensazioni<br />
voglia essere vissuto da chi puo’ permettersi di apprezzare l’uso ed il consumo dei questi prodotti e<br />
servizi italiani di alta fascia di costo. A sigillo di tale indirizzo ed a rafforzare ulteriormente ‘’l’appeal’’ da<br />
parte degli acquirenti, vi e’ il confronto tra gli importi previsti dalle imposte sulla proprieta’ dal fisco italiano<br />
e quello invece cogente nei paese anglosassoni ed in particolare negli Stati Uniti d’America, dove<br />
l’imposizione fiscale su proprieta’ di tale valore e’ superiore dalle 10 alle 20 volte.<br />
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