Rendiconto di gestione - RREEF Real Estate

♦ In data 7 ottobre 2002 il Fondo ha stipulato il rogito di compravendita del complesso immobiliare in Cerro
Maggiore (MI), Via Turati con funzione mista commerciale e di intrattenimento (cinema multisala). L’entità
dell’investimento ammonta a 44,4 milioni di euro oltre IVA. I principali conduttori del complesso polifunzionale
sono: Medusa Cinema (Fininvest), Uni-euro e la società Duegi (oggi Cadmo) alla quale è stata delegata la gestione
della galleria commerciale comprensiva di oltre 30 esercizi commerciali.
♦ Infine, in data 4 febbraio 2003, il Fondo ha sottoscritto un contratto di compravendita per l’acquisizione di un
immobile alberghiero in Firenze in via Garibaldi 9, meglio noto come “Anglo American Grand Hotel Regina”, per
un controvalore di 24,3 milioni di Euro oltre IVA di legge. Più dettagliatamente trattasi di un immobile storico
(l’edificazione risale al 1792) composto da 4 piani fuori terra oltre interrato; l’edificio è stato oggetto tra il 1999-
2000 di radicali interventi di ristrutturazione che hanno riguardato sia la parte muraria ed impiantistica che il
ripristino di tutte le finiture e degli arredi in stile liberty. L’immobile ha una superficie totale di 8.320 mq. per
equivalenti 115 camere oltre a sala ristorante, 3 sale meeting e spazi di servizio. Il conduttore dell’unità nonché
gestore dell’attività alberghiera è il gruppo italiano Framon Hotels S.p.A.
Tutte le operazioni antecedenti il 2003 sono state effettuate senza fare ricorso a finanziamenti ipotecari. L’operazione di
Firenze, via Garibaldi 9, è stata conclusa invece con l’ausilio della leva finanziaria nella percentuale del 70% circa sul
totale della transazione ovvero per equivalenti 17,3 milioni di Euro.
Le operazioni descritte rientrano nell’ambito della strategia generale d’investimento riportata nel prospetto informativo.
Andamento dei settori immobiliari di interesse
L’anno 2003 ha riconfermato, seppur meno enfaticamente, l’andamento positivo registrato nel corso degli esercizi
precedenti e più in generale a partire dalla seconda metà del 1998. La tendenza risulta riscontrata sia dal quadro
generale dei dati statistici forniti dalle principali fonti di rilevamento (Ministero dei Lavori Pubblici, Ance, Nomisma,
ISTAT ed associazioni di settore) sia attraverso il contatto diretto con il mercato ed i suoi operatori.
Una lettura dei dati macro-economici relativi all’anno 2003, riscontra un positivo trend generale del comparto
immobiliare, ulteriormente confermato dalla complessiva tenuta del numero di transazioni effettuate, dall’incremento
medio dei prezzi, ridotto però, rispetto a periodi precedenti, a circa l’1-2% al netto della componente residenziale che
incide nella realtà italiana per circa l’80% del patrimonio immobiliare, dal costo del denaro estremamente contenuto, e
dalla generale crisi dei mercati finanziari che modifica la composizione dei portafogli a favore del mercato del mattone,
tradizionalmente considerato premiante sul lungo periodo e rifugio in situazioni di instabilità economico-finanziaria
protratta.
Tali fattori hanno contribuito e contribuiscono a stimolare l’interesse degli investitori nazionali ed esteri, che
continuano a considerare il mercato immobiliare italiano come uno di quelli ancora di maggiore interesse; a queste
figure si è affiancata quella dell’investitore privato, da sempre attento al settore immobiliare ed incentivato, soprattutto
nell’anno 2002, da provvedimenti quali lo “scudo fiscale” che ha avuto l’effetto di riversare ingente liquidità sul
mercato degli immobili a reddito non solo di carattere residenziale ma anche terziario e commerciale. La scarsa
profittabilità degli investimenti alternativi ha costituito poi ulteriore elemento catalizzante per l’investimento
immobiliare.
A corollario di quanto sopra esposto si evidenziarsi una sensibile discesa dei tassi di rendimento che caratterizzano le
diverse tipologie di investimenti immobiliari. Particolarmente toccati da questo fenomeno sono stati il comparto
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