19. Concept-notulen - Bam

Notulen algemene vergadering
Koninklijke BAM Groep nv van 24 april 2013
is gefinancierd door middel van bankleningen. De netto-investeringen bedragen derhalve
ongeveer € 750 miljoen. In de Nederlandse vastgoedsector (dia 11) is BAM met name via AM
actief in woningbouw. Commerciële vastgoedontwikkelingsactiviteiten bevonden zich al op
een laag niveau en zijn ook verder gereduceerd. De heer De Vries brengt in herinnering dat
in de hoogtijdagen, zo rond 2007-2008, jaarlijks iets meer dan vijfduizend woningen werden
ontwikkeld en verkocht. Dat is in 2012 verder teruggelopen tot een kleine tweeduizend (1.906
woningen). Gedurende het jaar werden de aantallen woningen per kwartaal lager
(respectievelijk 619, 535, 438 en 314). De heer De Vries wijst erop hoe de cijfers in
honderdtallen teruglopen en zegt zich af te vragen of BAM in het eerste kwartaal 2013 een
getal in de tweehonderd kan realiseren. De verwachtingen zijn laag, gebaseerd op de
aannames van de halfjaarcijfers. Het totaal aantal woningen in aanbouw, maar onverkocht en
onverhuurd, is licht gedaald, van 308 in 2011 tot 295 in 2012. De opgeleverde, onverkochte
woningen nemen eveneens af (van 170 naar 118). Dit wijst erop dat BAM enigszins door de
voorraad heen raakt. De hoeveelheid vierkante meters commercieel vastgoed, onverkocht en
onverhuurd, is met 12.400 m 2 op eenzelfde niveau gebleven. Het betreft vooral commerciële
plinten, de winkelruimten onder een woningbouwproject.
De heer De Vries zoomt in op de bijzondere waardevermindering en het daarbij toegepaste
proces (dia 12). BAM heeft medio 2012 gekeken naar de totale grondbank van AM. Dat zijn in
totaal 230 grondposities, met een totale waarde van € 755 miljoen. Die beoordeling heeft
geleid tot een bijzondere waardevermindering van in totaal € 230 miljoen voor honderd
grondposities. Daarmee is de boekwaarde verminderd van € 485 miljoen naar € 255 miljoen.
Dat is een gemiddelde waardevermindering op die afgewaardeerde posities van 47 procent.
De andere 130 posities hebben een totale waarde van € 270 miljoen en zijn gewaardeerd op
of boven de boekwaarde.
BAM is niet in alle thuislanden actief in vastgoedontwikkeling, bijvoorbeeld niet in Duitsland.
De beoordeling van alle posities, inclusief de commerciële posities, heeft geresulteerd in een
totale waardevermindering van € 17 miljoen.
BAM onderscheidt in de vastgoedposities twee categorieën (dia 13). De eerste categorie is
grond en bouwrechten. Het betreft gronden die op het moment van beoordelen, wachten op
verdere ontwikkelingen. De tweede categorie betreft vastgoedontwikkeling: gronden waarop
daadwerkelijk plannen worden ontwikkeld. Begin 2012 werd het totaal op € 1.492 miljoen
gewaardeerd, verdeeld over € 601 miljoen grond en bouwrechten en € 891 miljoen
vastgoedontwikkeling. Daarop hebben mutaties plaatsgevonden in verband met
verschuivingen tussen de categorieën, enkele verkopen en enkele aankopen door het ingaan
van bindende koopafspraken. Dat laatste betreft verplichtingen uit voorgaande jaren, want
BAM is begrijpelijkerwijs uitsluitend gericht op desinvesteren. Er heeft een belangrijke
herclassificering plaatsgevonden, al die posities zijn grondig herzien en bij een groot aantal
posities is geconcludeerd dat die van de ene categorie naar de andere categorie moesten
worden verschoven, dus van de categorie ‘ontwikkeling’ naar de categorie ‘grond en
bouwrechten’. Er is vooral op de categorie grond en bouwrechten afgewaardeerd, tot een
totaalbedrag van € 242 miljoen en dat leidt ertoe dat einde 2012 in totaliteit € 1.244 miljoen
aan vastgoed in de boeken staat, verdeeld over die twee categorieën; € 595 miljoen
vastgoedontwikkeling en € 609 miljoen grond en bouwrechten.
Pps is de vierde sector. Een van de projecten die in deze contractvorm wordt uitgevoerd,
betreft het nieuwe parlementsgebouw van Brandenburg in Potsdam (dia 14). De pps-sector
heeft een goede winstbijdrage geleverd (dia 15). Tevens constateert de heer De Vries dat er
een goed en blijvend aanbod is van nieuwe mogelijkheden. Het afgelopen jaar zijn twee
contracten overgedragen aan de joint venture BAM-PGGM en twee contracten zijn tot
financial close gebracht. De zogenoemde directors’ valuation bedraagt € 330 miljoen. Dit
geeft een verwachte ongerealiseerde waarde van een kleine € 100 miljoen. Het totale
geïnvesteerde eigen vermogen eind 2012 bedraagt € 116 miljoen.
3