Brochure - Robeco.com

Kantorenmarkt in Nederland
X 1.000 M Voorraad in gebruik
2
44.000
42.000
40.000
38.000
36.000
34.000
32.000
30.000
1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005
Voorraad Voorraad in gebruik
Kantorenmarkt in Nederland
Index gemiddeld gewogen huurprijs en inflatie (1989=100)
170
160
150
140
130
120
110
100
1989 1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005
Gemiddeld gewogen huur Inflatie
DEEL 1: NEDERLANDSE KANTORENMARKT
Dat het grote percentage (53%) ongeschikt lijkt, wordt
voornamelijk veroorzaakt door de locatie-eigenschappen
van de structureel leegstaande panden. Bijna tweederde
van de panden staat namelijk op kantoor- of bedrijventerreinen,
waarvan 17% op binnenstedelijke kantoor- of
bedrijventerreinen. Al met al kan geconcludeerd worden
dat herstel op de kantorenmarkt slechts in beperkte mate
beïnvloed kan worden door het transformeren van kantoren
naar woningen. Bij toepassing van de geschiktheidpercentages
op de structurele leegstand uit de bouwperiode
1945 tot 1990 blijkt namelijk dat slechts 225.000 m 2
(eventueel) geschikt is voor transformatie. Dit is nog geen
4% van het totale aanbod eind 2004.
VOORRAAD IN GEBRUIK DAALT GESTAAG
Het beschikbare aanbod is de afgelopen jaren vooral
toegenomen doordat de netto absorptie negatief was.
Met andere woorden: kantoorhuurders nemen minder op
dan dat ze op moment van transactie in gebruik hebben.
Daarbij komt dat ook nog eens panden worden gehuurd
die nog gebouwd moeten worden. De afgelopen drie jaar
betrof dit ruim 400.000 m2 . Deze vraag lijdt weliswaar
tot opname van kantoorruimte, maar niet tot een aanbodreductie.
Sterker nog, het kantooraanbod neemt toe
omdat de oude huisvesting op de markt wordt gebracht.
Mede door deze twee ontwikkelingen neemt de voorraad
‘in gebruik’ – dat is de bestaande kantorenvoorraad minus
het aanbod – geleidelijk aan af. Aan het eind van 2002
was de voorraad in gebruik op zijn top, ruim 38 miljoen
m 2 . Ultimo vorig jaar was de gevulde kantoorvoorraad
gedaald met een miljoen vierkante meter (-2,5%).
LEEGSTAND NAAR RECORDHOOGTE
DTZ Zadelhoff registreert de fysieke leegstand van
kantoorruimte. Leegstand definiëren wij als: aangeboden
ruimte in opgeleverde kantoorgebouwen, die op
het moment van inventarisatie niet (meer) in gebruik is.
Ultimo 2005 stond in Nederland maar liefst 13,8% van
de totale kantorenvoorraad daadwerkelijk leeg. Het gaat
hierbij in totaal om ruim 5,7 miljoen vierkante meter.
Voor zover wij kunnen nagaan, is dat een absoluut record.
Net als eind 2004 hebben vooral de satellietsteden in de
Randstad het zwaar.
Hier zien we leegstandspercentages vanaf 18%.
Amsterdam heeft zich inmiddels bij deze kopgroep
gevoegd; 19,9% van de hoofdstedelijke voorraad staat
daadwerkelijk leeg.
Een aantal steden in het oosten van het land, zoals
Enschede, Ede, Veenendaal en Apeldoorn, kent inmiddels
ook verontrustende leegstandpercentages (15% tot 18%).
In de onderste regionen bevinden zich vooral kleinere
en middelgrote steden in Zuid en Noord Nederland. De
Friese en Limburgse steden doen het over het algemeen
goed. Hier zien we nog percentages rond frictieleegstand.
Van de vijf grote steden hebben – naast Amsterdam –
Rotterdam en Eindhoven te maken met (zeer) hoge leegstandscijfers,
waarbij alleen Eindhoven een lichte daling
heeft laten zien. De gemeenten Utrecht en Den Haag
kennen relatief lage percentages, respectievelijk 10,0% en
8,9%. Dit is iets hoger dan eind 2004 het geval was.
HUURPRIJSDALING VOORBIJ?
De huurprijzen zijn het afgelopen jaar stabiel gebleven,
nadat zij drie jaar achtereen een dalende tendens lieten
zien. In 2005 bedraagt de gemiddeld gewogen transac-
VISIE DTZ ZADELHOFF
5