Brochure - Robeco.com

De Banklening en de Robeco Dutch Offices Index Bond
kunnen beschouwd worden als financiering met vreemd
vermogen voor het Robeco Real Estate High Yield
Certificate, dat een obligatie zonder hoofdsomgarantie
is. Door de hoge financiering en grote spreiding van
kantoren kan een aantrekkelijk rendement gecreëerd
worden van geprognosticeerd 9,1% per jaar inclusief een
gemiddelde couponbetaling van geprognosticeerd 5,2%
per jaar. Hierdoor is het Robeco Real Estate High Yield
Certificate een goed alternatief voor beurs genoteerde
vastgoedfondsen en vastgoed-CV’s.
Let op: de waarde van uw belegging kan fluctueren. In het
verleden behaalde resultaten bieden geen garantie voor
de toekomst.
VERGELIJKING MET BEURSGENOTEERDE
VASTGOEDFONDSEN
n Hogere hefboom door groter financieringsaandeel
n Geen premie boven intrinsieke waarde
n Niet dagelijks verhandelbaar
Beursgenoteerde vastgoedfondsen zijn lager gefinancierd
(doorgaans maximaal 60%). Door de hoge financiering en
de huidige lage lange rente kan geprofiteerd worden van
de hefboomwerking. Daarnaast zit in de beurskoers van
veel beursgenoteerde vastgoedfondsen op dit moment
een premie verwerkt, waardoor deze fondsen (soms
zeer fors) boven intrinsieke waarde noteren. Het beurssentiment
heeft geen invloed op het rendement van het
Robeco Real Estate High Yield Certificate. Daar staat
tegenover dat beurs genoteerde vastgoedfondsen dagelijks
verhandelbaar zijn.
4
ROBECO REAL ESTATE HIGH YIELD CERTIFICATE
VERGELIJKING MET VASTGOED-CV
n Meer hefboom
n Meer spreiding
n Lagere kosten
n Actief management
Door de hoge hefboom is het geprognosticeerde rendement
hoger dan bij vastgoed-CV’s. Het Robeco Real Estate
High Yield Certificate heeft daarnaast in vergelijking met
een gemiddelde vastgoed-CV een veel grotere beleggingsportefeuille
(circa 15 gebouwen versus 1-5 gebouwen
bij een CV), een betere spreiding en daardoor een meer
gespreid specifiek risico. Deze schaalvoordelen werken
ook door in de kostenstructuur waardoor de kosten
lager zijn dan de gemiddelde CV 1 . Naast de hoogte van
de kosten wijkt ook de structuur van de kosten af. Het
merendeel van de kosten wordt gedurende de looptijd in
rekening gebracht, terwijl bij de meeste vastgoed-CV’s het
grootste deel van de kosten upfront worden genomen.
De gebouwen bij vastgoed-CV’s zijn doorgaans nieuw
en hebben een langjarig huurcontract. Hierdoor zal in de
beginperiode weinig onderhoud nodig zijn en is de kans
ook klein dat er in een vroeg stadium een nieuwe huurder
gevonden moet worden. Het gevaar bestaat dat de beheerder
pas op einddatum in actie komt. Op dat moment zijn
deze panden niet nieuw meer en hebben de huurcontracten
vaak nog een korte looptijd. Door de verschillende
einddata van de huurcontracten van de kantorenportefeuille
van het Robeco Real Estate High Yield Certificate
wordt de portefeuille actief beheerd en moet pro-actief op
marktomstandigheden worden ingespeeld. Bij het overdragen
van een CV-participatie is de goed keuring van alle overige
participanten nodig. Bij overdracht kan overdrachtsbelasting
dienen te worden betaald. Wij verwijzen u voor
1 Op basis van de gegevens uit de vastgoedrendementsmeter
(Reyersen van Buuren).
8%
FIGUUR 2:
geprognosticeerde couponuitkeringen op
jaarbasis van de Robeco Real Estate High Yield
Certificate (exclusief verkoopopbrengsten
neutraal scenario)
7,3%
7%
6%
6,3%
6,5%
5%
4,9% 5,0%
5,1%
4%
3%
2%
1%
0%
4,2%
3,4%
3,9% 4,0%
Jaar 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
DEEL II: PRODUCTBESCHRIJVING